Devono essere trascritti, nel più breve tempo possibile, i contratti redatti per atto pubblico o per scrittura privata autenticata che hanno ad oggetto la costituzione, la modifica o l'estinzione di un diritto reale immobiliare. Attenzione, però, a non confondere la validità di un atto avente ad oggetto tali diritti (per la validità è richiesta solo la forma scritta del contratto) dall'obbligo di trascrizione (necessario per l'opponibilità ai terzi del trasferimento). Occorre anche precisare che le parti non hanno l'obbligo di trascrivere l'atto (del resto un contratto è perfettamente valido e produttivo di effetti) se redatto per scrittura privata semplice, in tale ipotesi la mancata trascrizione del contratto comporta solo che non sarà opponibile ai terzi o ad un successivo acquirente dal medesimo venditore e del medesimo bene che trascriverà il contratto per primo. Se, come si deduce, le parti hanno una "limitata" possibilità di gestione della trascrizione (cioè possono decidere se tracrivere o meno un contratto) resta da valutare se il notaio ha un tale potere di "gestione" o un tale potere "decisionale" e, di conseguenza, se può decidere di non trascrivere o può essere esonerato dalle parti dalla trascrizione immediata (o nel più breve tempo possibile). E, ovviamente, se si ritiene possibile una tale opzione giuridica, occorre comprendere se l'esonero dalla trascrizione immediata comporta anche un esonero per la responsabilità professionale del notaio verso le parti e se il notaio è esonerato dalla responsabilità anche verso i terzi o verso gli obblighi derivanti dalla legge notarile (in altri termini, l'autorizzazione delle parti a non trascrivere assolve il notaio per violazione alla legge notarile o al codice civile?). Proprio di questa questione si occupa la Cass. civ. sez. III, del 21 giugno 2012 n. 10297. Per meglio inquadrare la problematica è meglio descrivere sommariamente la vicenda: l'8 maggio 1998 Antonio acquistava da Murizio, con atto del notaio Mario, un appartamento, sottoposto a prelazione artistica del Ministero dei beni Culturali, da esercitarsi nel termine di due mesi ex lege n. 1089 del 1939. In particolare, nell’atto il venditore si impegnava a procedere alla denuncia nel minor tempo possibile e veniva previsto che, trascorso il termine di due mesi dalla denuncia senza l'esercizio della prelazione da parte del Ministero o in caso di rinuncia di quest’ultimo, la compravendita sarebbe stata trascritta senza procedere ad alcun altro atto «per il mancato avveramento della condizione prevista dalla legge». Il notaio ometteva di trascrivere immediatamente l’atto, decorsi i due mesi il Ministero non esercitava al prelazione e il contratto di vendita veniva trascritto il 19 agosto 1998, ma in data 9 maggio 1998 e 24 luglio 1998 venivano effettuate un’iscrizione ipotecaria e la trascrizione di un sequestro conservativo sull’immobile da alcuni creditori del venditore. L'acquirente conveniva in giudizio il notaio chiedendo il risarcimento dei danni cagionati dal non avere proceduto all'immediata trascrizione dell’atto di compravendita. Il notaio contestava la propria responsabilità adducendo che i contraenti l’avevano esonerato dal farla. Cass. civ. sez. III, del 21 giugno 2012 n. 10297. Va premesso che, inserendosi nel dibattito dottrinale provocato dalle profonde innovazioni che la disciplina della trascrizione aveva avuto nel codice civile del 1942, già in una remota decisione questa Corte ebbe così ad esprimersi sul significato dell’art. 2671 c.c.:«La necessità della trascrizione per gli atti soggetti a tali formalità, è diretta a conseguire una duplice finalità e si presenta sotto diversi aspetti, connessi tra di loro: nei confronti della parte interessata detta necessità si configura, dal punto di vista del diritto sostanziale, come un Onere, il cui inadempimento impedisce il verificarsi degli effetti propri della trascrizione: si profila invece, come un Obbligo, rispetto alla funzione tributaria che essa adempie, allo scopo di procurare entrate all’erario. Nei confronti dei pubblici ufficiali tenuti a provvedervi (art 2671 cod. civ.) essa rappresenta an Obbligo di natura tributaria, alla cui inosservanza consegue l’applicazione delle pene pecuniarie in relazione al R.d. 30.12.1923 n. 3272) e dà luogo, inoltre, ad un distinto Obbligo, di natura privatistica verso la parte interessata, rispetto alla quale sorge, in caso di inadempimento, l’obbligazione del risarcimento dei danni. In tema di trascrizione, il termine di giorni 30 stabilito dallo art. 2671 cod. civ. e dall’art. 21 1. 25 giugno 1943 n. 540, va riferito esclusivamente all’adempimento dell’Obbligo tributario che incombe sul pubblico ufficiale e alla cui inosservanza consegue l’applicazione delle pene pecuniarie previste nella legge citata, mentre, per assolvere l’Obbligo verso la parte interessata, lo stesso pubblico ufficiale deve curare la trascrizione dell’atto ricevuto, nel più breve tempo possibile, la durata del quale deve essere determinata in concreto dal giudice, con prudente criterio, ai fini dell’applicazione della sanzione del risarcimento del danno, prevista per il caso di ritardo.» (così Cass. n. 494 del 1953).
La responsabilità professionale del notaio in caso di ritardata o omessa trascrizione è esclusa verso i contraenti quando sono le stesse parti contrattuali ad esonerarlo dalla trascrizione dell’atto, ma si tratta di un comportamento vietato o proibito dall’ordinamento ex art. 28 della legge notarile n. 89 del 1913.