Nell'ambito condominiale Il problema teorico, ovviamente, ha applicazioni pratiche notevoli, infatti, in concreto occorre comprendere quali sono i margini di manovra dell'amministratore senza autorizzazione preventiva dell'assemblea. Ad esempio, l'amministratore può disdire un contratto (di pulizia) senza essere autorizzato dall'assemblea (e se compie un tale atto e ci sono delle penali chi paga?); l'amministratore può stipulare un contratto di locazione della casa del portiere senza la delibera dell'assemblea, oppure, può disdire un contratto di fornitura elettrica e contemporaneamente stipularne uno nuovo (indipendentemente dalle condizioni migliori del nuovo contratto?; oppure l'amministratore può chiudere il vecchio conto corrente bancario e aprirne uno nuovo conto corrente (considerando che dopo la riforma del condominio e i nuovi rapporti tra rendiconto e conto corrente, il conto corrente è un documento probatorio delle entrate e delle uscite importantissimo ? Per rispondere a tutte queste domande occorre individuare i principi generali che regolano la posizione dell'amministratore. Il rapporto tra amministratore di condominio e i proprietari viene ricompreso nell'ambito del contratto di mandato. Questo comporta che l"amministratore di condominio è, di fatto, un mandatario dei proprietari, da quanto detto è possibile anche ricavare un primo principio generale, l'amministratore è subordinato (cioè agisce su incarico ed imput) dei proprietari. Se questo principio è corretto è anche corretto affermare che l'amministratore di condominio è subordinato all'assemblea di condominio, in quanto l'assemblea di condomino è l'organo che riunisce tutti i proprietari. Se, quindi, l'amministratore di condominio è naturalmente subordinato ai proprietari,(mandato) l'amministratore è anche subordinato ai proprietari quando agiscono come assemblea. Questo consente di escludere che la posizione dell'amministratore di condominio sia equiparabile o avvicinabile a quella dell'amministratore di una società, l'amministratore di condominio ha molti meno poteri di un amministratore di una società (quindi, è opportuno, diffidare da amministratori di condominio, che convocano una sola assemblea l'anno con 20 argomenti all'ordine del giorno). Occorre, ora, comprendere se l'amministratore ha (ed entro quali limiti) dei margini di manovra, che gli consentono una certa indipendenza dall'assemblea di condominio (e dai proprietari). Sul punto è possibile far riferimento al preventivo di spesa annuale e all'art. 1135 c.c. relativo alle competenze dell'assemblea dove è scritto che "L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea". Da quando previsto nell'art. 1135 c.c. sembra che il legislatore abbia distinto tra ordinaria amministrazione e straordinaria amministrazione e solo per quest'ultima spetta la preventiva autorizzazione dell'assemblea (salvo non si tratti di lavori urgenti). A questo punto sorgono due questioni, 1) quando un'attività rientra nell'ambito ordinario e quando, invece, deve essere considerata straordinaria, 2) verificare se questo criterio può essere sempre seguito, se, cioè (in concreto) anche per l'ordinaria amministrazione l'amministratore può dirsi effettivamente svincolato dall0assemblea.
La Cassazione del 5.6.2014 n. 12678 ha escluso che rientri nei poteri e compiti (1129 – 1130 c.c.) dell’amministratore di condominio l’accertamento dell’esistenza di una servitù di passaggio a favore dei proprietari dell’edificio che amministra.