La normativa in materia di locazione (ad uso commerciale ed abitativo) ha subito, nel corso degli anni, una serie di modifiche ed integrazioni. Anche se il codice civile regola la locazione negli art. 1571 – 1654 c.c., il legislatore, data la rilevanza sociale del fenomeno, ha regolato la materia con leggi speciali. La prima di queste legge è stata denominata legge dell' equo canone del 27 luglio 1978 n. 392, la quale ha fornito una disciplina per i contratti di locazione dei beni immobili ad uso commerciale e ad uso abitativo. Questo intervento legislativo ha comportato che il codice civile è diventato una disciplina marginale (anche se regola la materia in generale), mentre la legge del 1978, anche se legge speciale, è diventata (di fatto) la normativa principale. Successivamente è intervenuta la legge dell8 agosto 1992 n. 359 sui c.d. patti in deroga alla legge sull'equo canone, la quale introduceva dei contratti a canone libero della durata di 4 anni + 4 anni. Nel 1998 con la legge del 9 dicembre 1998 n. 431 il legislatore interviene di nuovo sulla materia, regola ex novo i contratti di locazione ad uso abitativo, mentre i contratti ad uso commerciale restano regolati dalla legge del 1978. Una delle prime conseguenze derivanti da tutte queste modifiche legislative che si sono succedute nel tempo è data dal fatto che occorreva stabilire se un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato quando era in vigore la legge del 1978 rinnovato (senza preventiva disdetta e senza ulteriore stipula contrattuale) quando vigeva la legge del 1998, continuava ad essere regolato dalla legge 1978 (che imponeva limiti ai corrispettivi – regolati dall'equo canone – e avevano una durata di soli 4 anni) oppure sono completamente regolati dalla nuova legge (che non impone limiti al corrispettivo della locazione, ma arriva ad avere contratti di locazioni della durata di anni 4+4). La risposta è stata quella di ritenere che se il contratto si rinnovava in modo tacito (quindi, senza disdetta) questo doveva ritenersi regolato dalla nuova normativa (in particolare per quanto riguarda la durata del contratto si sarebbe applicato il meccanismo del c.d. 4+4 previsto nella legge del 1998). Con una piccola differenza, se l'originario contratto era regolato dalla legge del 1978, basta aspettare la prima scadenza utile (dei 4 anni), se, invece, il contratto era regolato dalla legge del 1992 sui patti in deroga all'equocanone occorreva aspettare il decorso dei 4 + 4 anni. In entrambe le ipotesi, trattandosi di una rinnovazione tacita (senza disdetta), l'unica "novità" riguardava al durata del contratto rinnovato, ma rimanevano invariate tutte le altre clausole contrattuali come il canone, infatti, la quantificazione del canone non poteva subire variazioni (proprio perchè si era in presenza di una rinnovazione tacita senza disdetta e senza stipula di un contratto ex novo e ricontrattazione degli elementi del contratto). Il nuovo termine di durata della locazione ad uso abitativo ha fatto anche sorgere un'altra problematica, relativa alla gestione del contratto di locazione in caso di trasferimento della proprietà del bene locato (la c.d. ripartizione degli obblighi e dei diritti tra nuovo e vecchio proprietario verso il conduttore). In precedenza, durante la vigenza della legge del 1978 sull'equo canone, questo tipo di problema non era così rilevante, poichè difficilmente nell'arco di 4 anni si verificava un trasferimento immobiliare, in quanto il proprietario aspettava la scadenza del contratto e la liberazione dell'immobile dall'inquilino onde poter vendere un immobile come libero, possibilità che risulta, sostanzialmente, preclusa in presenza di contratti di locazione della durata di anni 4+4. Quando durante il corso di un contratto di locazione il proprietario dell'immobile trasferisce il bene (vende o dona ecc.), si verificano degli effetti anche per il conduttore, che non sono di poco conto, infatti, occorrerà comprendere a quale soggetto il conduttore dovrà pagare il canone (e da quale momento), del resto, il pagamento del canone da una persona non legittimata renderà il conduttore inadempiente, inoltre, occorrerà comprendere quale soggetto è legittimato a disdettare il contratto e, infine, occorrerà verificare se su questi elementi incide o meno il momento della vendita, cioè occorrerà verificare se la data del trasferimento dell'immobile è uno spartiacque che distingue "un prima" e "un dopo" o tra un "vecchio" proprietario e un "nuovo" proprietario con diritti e poteri diversi.
Il trasferimento della proprietà di un immobile locato produce degli effetti anche sul contratto di locazione. In questi casi si verifica una sorta di successione nel contratto di locazione tra nuovo e vecchio proprietario dell’immobile (1599 c.c. e 1602 c.c.). Dal momento del trasferimento della proprietà, la gestione del contratto di locazione spetta al nuovo proprietario, di conseguenza, la disdetta della locazione può essere effettuata solo dal nuovo proprietario, così come i canoni vanno pagati al nuovo proprietario.