L'uso del bene condominiale Nella situazione normale il bene condominiale è a disposizione di tutti e tutti hanno il diritto di poter usare il bene condominiale. Il legislatore, comunque, fornisce dei principi generali ai quali attenersi, la violazione di tali regole generali concretizzano l'abuso. In particolare l'art. 1102 cc prevede che ogni proprietario può servirsi della cosa comune, se non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Quindi, quando il bene condominiale è ad uso promiscuo (a disposizione di tutti), è possibile un uso particolare, solo se l'uso particolare soddisfa due condizioni: non deve essere alterata la destinazione del bene comune e tutti gli altri proprietari devono (possono) continuare a fare uso del bene condominiale (cd parimenti uso). Come si è detto il bene condominiale può essere a disposizione di tutti, ma il bene condominiale può essere attribuito in uso esclusivo ad uno solo dei proprietari, pur rimanendo bene condominiale (basta pensare al lastrico solare di un edificio, il cui accesso è possibile solo dall'appartamento di uno dei proprietari). Il bene condominiale ad uso esclusivo pone una serie di problemi: a) le modalità di costituzione (di fatto o contrattuali) dell'uso esclusivo; b) la natura giuridica dell'uso esclusivo del bene condominiale; c) se in presenza di un bene condominiale ad uso esclusivo l'art. 1102 cc è sempre applicabile totalmente o parzialmente. Quando si cerca di fornire una descrizione più approfondita del diritto d'uso esclusivo su un bene condominiale è inevitabile pensare al diritto d'uso ex art. 1021 cc regolato dal codice civile e pensare ad un vero e proprio diritto reale limitato e, di conseguenza, ad una nuda proprietà. La giurisprudenza ha ritenuto di seguire una strada diversa legata al godimento del bene che non incide sul diritto reale spettante a tutti i proprietari. In presenza di un diritto d'uso esclusivo su un bene condominiale, tutti i proprietari conservano la proprietà del bene condominiale, ma il titolare del diritto d'uso esclusivo ha solo un godimento esclusivo del bene, in altre parole il diritto d'uso esclusivo ha un maggiore (esclusivo) diritto di godimento del bene.
Cassazione del 7.11.2018 n. 28418 se gli altri partecipanti alla comunione non possano fare uso del bene condominiale (perché in uso esclusivo), la modifica apportata dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, il diritto all’uso degli altri condomini, costituisce impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i titolari possano accrescere (o esercitare) l’uso del bene.