La registrazione del contratto locazione e il mancato coordinamento delle norme in presenza della locazione ad uso abitativo e della locazione ad uso non abitativo Le fattispecie locative (abitative o non abitative) sembrerebbero differenziarsi a seconda che il rapporto contrattuale abbia o meno carattere abitativo. La locazione abitativa prevede una espressa norma in materia di omessa registrazione del contratto di locazione (legge 492/1998) una norma simile manca nella locazione non abitativa, (regolata dalla Legge del 28.7.1978 n. 392), Quindi, poichè per le locazioni non abitative potrebbe rilevarsi la mancanza di una norma espressa che sancisca la nullità testuale del patto di maggiorazione del canone, come invece espressamente previsto dall'art. 13 della legge 492/1998 per le locazioni abitative, occorre valutare se alla locazione ad uso non abitativo possono essere applicati gli stessi principi previsti in materia di locazione abitativa. In concreto nelle locazioni ad uso abitativo la sanzione di nullità del (solo) patto di maggiorazione non si estende, all'intero contratto (se registrato), che resta, pertanto, valido ed efficace, ai sensi del citato art. 13 della legge n 492/1998, salva, dopo il 2004, la nullità del contratto tout court per omessa registrazione, quindi, come già detto occorre valutare se questi principi possono essere applicati alla locazione ad uso non abitativo. E' difatti innegabile che, nel caso di specie, l'interprete sia chiamato a confrontarsi con una vicenda di nullità efficacemente definita impropria perchè il contratto produce i suoi effetti almeno fino a trenta giorni dalla sua stipulazione, termine ultimo per effettuare la registrazione, per poi assumere la qualificazione negativa sancita dal legislatore, e ‘ammissibilità di una sanatoria troverebbe ulteriore conferma nella interpretazione sistematica delle norme di registro, e, segnatamente, di quelle sulla registrazione d'ufficio (artt. 15 e 65 d.P.R. n. 131/1986). L'evidente anomalia della vicenda, che diacronicamente alterna una fase di piena validità ed efficacia del rapporto contrattuale ad una in cui subentra la totale invalidità ed inefficacia proprie della disciplina della nullità , induce a ritenere che l'effetto sanante sia destinato a retroagire alla data della conclusione del contratto. L'effetto di sanatoria con efficacia retroattiva consente, difatti, di stabilizzare definitivamente gli (assai instabili) effetti del contratto, assicurando piena tutela alla parte debole del rapporto.
La Cass. sez. un. del 9.10.2017 n. 23601 ha stabilito che (A) La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso; (B) Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente; (C) E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.