Capita molto spesso che durante Per poter comprendere come funziona il pagamento degli oneri condomini in una locazione è opportuno partire dalla normativa, per poi distinguere il rapporto condominio – proprietario e/o inquilino. Partendo dalla locazione ad uso abitativo, la legge del 27 luglio 1978 n. 392 all'art.9 prevede che "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate". Passando alla locazione ad uso commerciale sempre la medesima legge del 27 luglio 1978 n. 392 all'art.41 prevede che sono applicabili "Ai contratti previsti nell'articolo 27 (i contratti di locazione ad uso commerciale) le disposizioni degli articoli da 7 a 11". Una prima osservazione che è possibile fare sugli articoli 9 e 41 è quella relativa alla loro derogabilità, in altri termini solo se nel contratto di locazione nulla è previsto si applicano gli articoli 9 e 41, di conseguenza, nel contratto di locazione può essere previsto che tutti gli oneri condominiali ordinari sono a carico del conduttore, mentre gli oneri condominiali straordinari sono a carico del proprietario, in espressa deroga all'art. 9 e 41 della legge del 1978/392. Chiuso questo aspetto occorre analizzare e definire i rapporti tra inquilino e condominio. L'amministratore di condominio (quale mandatario dei proprietari delle unità immobiliari) può avere rapporti solo con i proprietari, mentre sono per l'amministratore e il condominio irrilevanti i rapporti interni all'unità immobiliare come locazioni o comodati. Questo principio è confermato anche dopo la riforma del condominio, la quale prevede che nell'anagrafe condominiale devono essere inseriti i nominativi dei titolari dei contratti di godimento, in quanto si tratta di una mera anagrafe che non incide sulla natura giuridica dei poteri dell'amministratore di condominio. Quindi, il contratto di locazione è irrilevante verso il condominio, questo comporta che l’amministratore ha rapporti solo con il proprietario (indipendentemente dalla locazione, o meno, dell’immobile). Di conseguenza, è anche irrilevante (ai fini del mancato pagamento degli oneri condominiali) l'abitudine di consentire all'inquilino (o di obbligare l’inquilino con una specifica clausola contrattuale) di pagare gli oneri condominiali direttamente all'amministratore o sul conto corrente del condominio, infatti, nell’ipotesi in cui l’inquilino smettesse di pagare le spese condominiali, l’amministratore del condominio potrebbe agire per la riscossione solo verso il proprietario, sarà, poi, quest’ultimo a dover recuperare dall’inquilino la parte degli oneri condominiali di sua competenza, anche se nel contratto di locazione era previsto l'obbligo dell'inquilino di pagare direttamente gli oneri condominiali.
La Cassazione del 9.10.2014 n. 26893 ha stabilito che l’inquilino è in mora per il pagamento delle spese condominiali (art. 9 legge 27.7.1978 n. 392) e può essere sfrattato se il locatore ha chiesto il pagamento delle spese e il conduttore lascia trascorrere 60 giorni senza richiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, oppure, dopo avere chiesto l’indicazione ed averla ricevuta, lascia decorrere il termine di 60 giorni per il pagamento delle spese condominiali.