La sentenza della Cassazione (Cass., civ. sez. III, del 21 ottobre 2014, n. 26908) è interessante perché partendo da un caso concreto è possibile mettere in luce alcuni principi in materia di risarcimento del danno relativo alle obbligazioni contrattuali. La situazione di fatto (sulla quale si trova a decidere la Cassazione) è grosso modo la seguente: tizio acquista da caio un appartamento, caio, al momento della vendita il venditore era stato dichiarato fallito, il notaio rogante era a conoscenza del fallimento del venditore, ma tace su tale circostanza (oppure, quanto meno, non rileva il fallimento del venditore); viene stipulato il contratto di acquisto, pagato il prezzo dell'immobile, l'acquirente entra nel possesso dell'immobile, esegue dei lavori di miglioramento dell'appartamento, ma dopo circa 10 anni, viene accolta la dichiarazione di inefficacia della vendita su richiesta della curatela del fallimento (ex art. 44 legge fallimentare). L'acquirente cita in giudizio il notaio per essere risarcito dei danni subiti. La Corte di Cassazione si trova ad affrontare sostanzialmente tre questioni: 1) il risarcimento del danno (nel caso specifico) è debito di valuta o debito di valore; 2) come quantificare il valore dell'immobile, 3) come deve essere valutato il godimento dell'immobile da parte dell'acquirente nel periodo tra la vendita e la sentenza di inefficacia della stessa. Quanto al primo punto, mentre in primo grado il risarcimento del danno veniva quantificato in base al valore dell'immobile acquistato, in Appello il valore del danno veniva ridotto ed era quantificato in base alla somma versata come prezzo dell'acquisto, ma la Corte di Appello esclude la rivalutazione monetaria riconoscendo solo gli interessi su tale somma (anche se la Corte di Appello riconosce la natura di debito di valore al danno patito dall'acquirente), in quanto la rivalutazione monetaria, secondo la Corte di Appello, sarebbe esclusa (almeno in termini economici) per il godimento dell'appartamento tra la data della vendita e la sentenza di inefficacia della stessa. Sulla questione, la Cassazione precisa che la responsabilità del notaio è responsabilità contrattuale, il risarcimento del danno (derivante dall'inadempimento di una obbligazione contrattuale) è debito di valore (quindi è dovuta la svalutazione monetaria). L'obbligazione di risarcimento del danno per inadempimento di obbligazioni contrattuali, diverse da quelle pecuniarie, costituisce, al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta ma di valore, in quanto tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli. Questo principio non è escluso dalla circostanza relativa al modo di calcolare il danno (valore dell'appartamento acquistato o restituzione del prezzo), poiché si tratta solo di un elemento di mero fatto relativo alla quantificazione (matematica o concreta) del danno, (il quale deriva dall'inadempimento di una obbligazione contrattuale) e che non può trasformare un debito di valore in debito di valuta. Lo stesso principio non può essere contestato neppure in base al fatto che il danneggiato ha avuto un vantaggio (consistente nel godimento dell'immobile nel periodo compreso tra la vendita e la sentenza di inefficacia), poiché anche in questa situazione si è solo in presenza di una mera circostanza che può incidere sulla quantificazione concreta del danno subito, ma, certo, non può trasformare un debito di valore in debito di valuta.
La Cassazione del 21.10.2014 n. 26908 ha stabilito che nell’ipotesi di responsabilità contrattuale del notaio che stipula un atto di trasferimento immobiliare in capo ad un venditore fallito e, quindi, inefficace rispetto ai creditori, il godimento del bene sulla base dell’atto valido, ma inefficace, incide l’entità del danno risarcibile all’acquirente ex art. 1223 c.c., e il valore del danno determinato per reintegrare il patrimonio del danneggiato è diminuito dell’utilitas che il danneggiato ha tratto godendo dell’immobile quale proprietario.