La necessità di avere un regolare ed uniforme sviluppo del territorio (anche urbanistico) ha spinto lo Stato a disciplinare, (ma, di fatto, a limitare), il diritto del singolo proprietario di costruire sulla propria proprietà. Il metodo usato dal legislatore, per raggiungere questo risultato, è quello subordinare l’esecuzione dell’opera edilizia all’ottenimento di un preventivo provvedimento amministrativo autorizzativo (di fatto la p.a. concede il diritto di costruire). In questo modo, si ottiene il controllo dello sviluppo urbanistico di un’area (pianificazione urbanistica) e si colpisce anche la mera speculazione edilizia. Nel corso del tempo, però, si è notato che la mera abilitazione urbanistica non bastava e l’obbligo di un preventivo provvedimento ammnistrativo autorizzativo dell’attiva edilizia doveva essere rafforzato (tutelato) prevedendo sanzioni penali in caso di abuso edilizio (costruzioni senza permessi edilizi o in difformità delle stesse autorizzazioni) e doveva essere impedito il trasferimento (la vendita) degli immobili privi di titolo abilitativo edilizio o degli immobili irregolari dal punto di vista edilizio (per irregolari si intende un immobile difforme dal titolo edilizio), quest’ultimo fine si è raggiunto imponendo al venditore di dichiarare, al momento del trasferimento, gli estremi dei provvedimenti edilizi autorizzativi. Limitandoci al rilievo civile – contrattuale dei titoli abilitativi edilizi, è possibile ricordare l’art. 17 della legge 47 del 28 febbraio 1985, oggi completamente riportato nell’art. 46 del c.d. testo unico dell’edilizia DPR del 6 giugno 2001 n. 380, rubricato con il titolo di “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985” il quale stabilisce che Dalla semplice lettura del testo unico si deduce che gli atti inter vivos (intendendosi con tale locuzione i contratti ad efficacia reale a titolo oneroso o gratuito) costitutivi, (es. trasferimento di proprietà, nuda proprietà, superficie, enfiteusi, usufrutto, uso abitazione) modificativi o estintivi di diritti reali devono contenere una dichiarazione dell’alienante con la quale si indicano gli estremi del titolo abilitativo edilizio. Sono esclusi dall’applicazione della legge gli atti mortis causa di trasferimento di diritti reali (es. i testamenti e i legati), gli atti costituitivi di ipoteca (diritti reali di garanzia) e gli atti costitutivi di servitù. Sempre dal testo della legge (conforme alla legge pregressa 47/85) si nota che esistono due tipi di nullità, una sostanziale (mancanza di titolo abilitativo edilizio e/o irregolarità della costruzione rispetto al titolo edilizio) una seconda nullità formale derivante dalla mera mancanza della dichiarazione sull’esistenza dei titoli edilizi ad opera del venditore. Ora, mentre, la nullità formale può essere confermata (sanata), la nullità sostanziale non può essere confermata (santa). La ratio della disposizione che considera nulli i contratti senza le dichiarazioni urbanistiche è evidente: limitare il diritto di costruire dei singoli a vantaggio di un controllo sempre maggiore sulla pianificazione edilizia da parte dello Stato.
Secondo la Cassazione del 17.10.2013 n. 23591 è nullo il contratto preliminare avente ad oggetto un immobile non conforme al titolo edilizio, (totalmente abusivo o irregolare), questo perché la sanzione irrogata per il contratto definitivo deve essere identica a quella applicabile anche ad ogni altro contratto propedeutico o preparatorio del definitivo.