La locazione e gli oneri condominiali In presenza di un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile compreso in un condominio sistematicamente si ripetono sempre le stesse questioni: Incominciando ad affrontare la questione dal punto di vista dell'amministratore di condominio è opportuno osservare che l'amministratore di condominio ha rapporti solo con il proprietario dell'unità immobiliare locata. Questo significa che se l'inquilino non paga le quote condominiali relative all'immobile locato (come previsto dal contratto di locazione) l'amministratore dovrà richiedere il pagamento al proprietario (anche tramite atti giudiziari), quando il proprietario avrà saldato il debito, potrà recuperare quanto anticipato dall'inquilino. Passando ad analizzare il rapporto inquilino proprietario relativamente alle spese condominiali è opportuno ricordare alcuni principi codificati dalla legge: l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 che elenca gli oneri accessori a carico del conduttore e l'art. 79 della medesima legge che commina la nullità ad ogni accordo che attribuisce al locatore un canone o un vantaggio in contrasto con la legge 392/1978. Dalla legge del 1978 n. 392 si può dedurre che il contratto di locazione può prevedere degli oneri accessori a carico dell'inquilino. Il problema, semmai, è dato dal fatto che anche all'interno delle spese condominiali indicate dall'art. 9 della legge 392/1978 l'inquilino non deve pagarle sempre e comunque, ma deve pagarle solo se l'immobile ha un beneficio dalla spesa oppure, detto in modo diverso, l'inquilino deve pagare tali spese solo se l'immobile è connesso al relativo servizio o impianto condominiale (oggetto della spesa). Infatti, in materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, è nulla, ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978, ogni pattuizione che consenta al locatore di pretendere dal conduttore un pagamento non giustificato dal sinallagma contrattuale; con la conseguenza che, con riguardo agli oneri condominiali, come anche desumibile dall'art. 9 della citata legge, possono essere poste a carico del conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardino, non solo l'unità immobiliare, ma l'edificio condominiale nel suo complesso, stante l'assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato
La Cassazione del 8.3.2017 n. 5795 ha stabilito che l’art. 9 legge n. 392 del 1978, applicabile alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo, va inteso nel senso che se non esiste la fornitura di un determinato servizio (condominiale), non è dovuto alcun corrispettivo dall’inquilino per la spesa condominiale, anche se il pagamento del relativo onere condominiale è astrattamente previsto in contratto.