Il contratto di locazione prevede L'art. 27 della legge del 27 luglio 1978 n. 392 regola il diritto di recesso del conduttore, stabilendo che "é in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata". La norma ammette il recesso del conduttore e non distingue o non pone limiti in base alla figura del conduttore, che potrebbe essere una persona fisica, una persona giuridica o la pubblica amministrazione. Altro principio generale applicabile al recesso è quello in base al quale il recesso può essere effettuato anche tramite un rappresentante e, di conseguenza, se il recesso è effettuato da un soggetto non legittimato è ratificabile dal rappresentato (conduttore). Passando ad analizzare i tipi di recesso, dalla semplice lettura della norma si può desumere che sussistono due tipi di recesso. Il primo convenzionale o volontario ed ad nutum, (cioè che può essere attivato solo se previsto nel contratto di locazione) il quale prevede che il conduttore ha diritto al recesso (senza motivazioni particolari) se comunica il recesso al locatore con lettera raccomandata con un preavviso di almeno 6 mesi; si tratta di un diritto di recesso che può essere concesso al conduttore solo se la relativa facoltà è stata prevista espressamente nel contratto Il secondo legale (motivato e non eliminabile): è sempre attribuita al conduttore (infatti il legislatore afferma che "indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore può recedere se ricorrono gravi motivi), ecco, quindi, che il recesso è possibile sempre, ma solo se ricorrono gravi motivi (indipendentemente da quanto previsto nel contratto). I gravi motivi in presenza dei quali l'art. 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente in qualsiasi momento il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto.
La Cassazione del 30.6.2015 n. 13386 ha stabilito che i motivi del recesso nella locazione ad uso commerciale (legge 27.7.1978 n. 392 art. 27) devono essere enunciati nel recesso e non possono essere indicati o integrati successivamente; per cui è irrilevante l’integrazione dei motivi di recesso e tale integrazione non deve essere valutata (vanno esaminati solo i motivi indicati nel recesso). Se il recesso è considerato illegittimo sono dovuti i canoni di locazione successivi al recesso ed è irrilevante che il conduttore abbia deciso di abbandonare l’immobile locato di sua spontanea volontà.