Il sistema delle società cooperative Un aspetto peculiare delle società cooperative è quello di offrire ai soci dei beni o dei servizi a condizioni (prezzo) più vantaggiose. Fino a quando i beni sono beni mobili o si tratta di prestazioni aventi ad oggetto un fare (ad es servizi di pulizia) non sorgono grossi problemi, ma quando oggetto sono beni immobili (costruzione e attribuzione di appartamenti) ai soci, sorge la necessità avere un'assegnazione del bene ai soci certa (e conforme con la normativa del codice civile), sorge la necessità di spiegare la normativa speciale cooperativa e di coordinare la normativa speciale con le norme del codice civile. Per rendere più chiara la questione si potrebbe pensare all'atto di assegnazione dell'appartamento al socio e chiedersi se è un contratto di vendita e se attribuisce, quindi, un diritto reale (la proprietà) oppure è semplicemente un contratto obbligatorio (assimilabile al preliminare) a cui segue un contrato definivo, oppure un atto obbligatorio che attribuisce solo un diritto personale di godimento (assimilabile alla locazione). Purtroppo non esiste un'unica risposta, ma la soluzione varia in base al tipo di cooperativa. Occorre distinguere, nel sistema normativo della edilizia economica e popolare (e più specificamente nell'ambito della generale categoria delle "società cooperative per la costruzione e l'acquisto di case popolari od economiche a favore dei propri soci" individuata al n. 7 dell'elenco contenuto nell'art. 16, comma 1, del RD 28 aprile 1938 n. 1165, recante "approvazione del testo unico delle disposizioni sulla edilizia popolare ed economica", quale soggetto ammesso a contrarre mutui alla scopo di costruire od acquistare case economiche e popolari), tra società cooperative costituite per la realizzazione di fabbricati da "assegnare ai soci in proprietà indivisa" e società cooperative istituite per la realizzazione di alloggi da "assegnare in proprietà individuale" ai singoli soci. Nelle società cooperative costituite per la realizzazione di fabbricati da assegnare ai soci in proprietà indivisa, la proprietà del fabbricato rimane in titolo alla società cooperativa che instaura con i singoli soci autonomi rapporti di natura obbligatoria aventi ad oggetto l'attribuzione di diritti di godimento degli alloggi costruiti. Cooperative costituite per la realizzazioni di alloggi da assegnare in proprietà individuale ai soci la progressiva disponibilità degli alloggi (che si costruiscono man mano), ne comporta il trasferimento in proprietà ai singoli soci, secondo due diversi schemi procedimentali. Per le cooperative che fruiscono di mutui agevolati con contributo pubblico, l'acquisto della proprietà segue ad una fattispecie complessa a formazione successiva che trova perfezionamento esclusivamente con il frazionamento del mutuo assunto dalla cooperativa e la "stipula del contratto di mutuo individuale" da parte del socio assegnatario, come previsto dagli artt. 139 e 229 del RD n. 1165/1938.
Cassazione del 5.7.2018 n. 17590 per le cooperative che fruiscono di mutui agevolati con contributo pubblico, l’acquisto della proprietà del singolo alloggio segue ad una fattispecie complessa a formazione successiva che trova perfezionamento esclusivamente con il frazionamento del mutuo assunto dalla cooperativa e la “stipula del contratto di mutuo individuale” da parte del socio assegnatario, come previsto dagli artt. 139 e 229 del RD n. 1165/1938.