L'estinzione del vincolo contrattuale L'applicazione del principio secondo il quale nessun vincolo contrattuale può avere una durata eterna, il legislatore prevede un termine finale per ogni contratto (salvo rinnovazione dello stesso), la possibilità – consenso di tutte le parti – di sciogliere il contratto con l'istituto del mutuo dissenso ed, infine, il recesso unilaterale in presenza di alcuni elementi o requisiti. Il codice civile regola l'istituto (generale) del recesso (unilaterale) con l'art. 1373 cc, il recesso viene qualificato come facoltà, nel senso che è una decisione soggettiva che spetta ad una delle parti; il recesso ex art. 1373 cc non è vincolato a specifici motivazioni (gravi o non gravi). Come contro altare a queste ampie facoltà il legislatore ha stabilito che il recesso ex art. 1373 cc deve essere attribuito nel contratto (cioè non è un diritto che automaticamente è compreso nel contratto) e ha individuato dei limiti di tempo entro cui può essere esercitato, infatti, il recesso ex art. 1373 cc può essere esercitato nei contratti che non sono ad esecuzione periodica o continuata, fino a quando il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione, mentre nei contratti a esecuzione continuata o periodica, il recesso può essere esercitato anche successivamente, ma il recesso non ha effetto per le prestazioni già eseguite o in corso di esecuzione. Esistono anche delle ipotesi di recesso tipiche, specificatamente previsti in alcuni contratti, come quello locativo (ad uso abitativo o non abitativo). La legge del 9 dicembre 1998 n. 431 all'art. 3 comma 6 prevede il recesso nelle locazioni ad uso abitativo stabilendo che il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Il diritto di recesso nel contratto di locazione è automatico, (quindi, deve essere espressamente escluso dal contratto di locazione), ma è subordinato alla presenza di gravi motivi. La legge del 27 luglio 1978 n. 392 art. 27 prevede che nelle locazioni ad uso commerciale (non abitativo) indipendentemente dalle previsioni contrattuali (per cui, qualsiasi siano le regole del contratto, ad esempio è vietato il recesso) il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Quindi, solo in presenza di gravi motivi il recesso è automaticamente consentivo al conduttore (non al proprietario). Nelle altre ipotesi il contratto può (quindi non si tratta di un potere automaticamente attribuito dalla legge) riconoscere ad entrambe le parti di recedere. Il recesso viene effettuato (sottoscritto) dal conduttore, può essere sottoscritto anche da un rappresentante del conduttore munito di regolare procura, in assenza di procura il recesso è ratificabile dal conduttore secondo le regole generali in materia di ratifica.
La Cassazione del 5.4.2016 n. 6553 ha stabilito che in tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative (art. 3 legge 9 dicembre 1998 n. 431) che per le non abitative o commerciale (art. 27 legge 27 luglio 1978 n. 392), le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi dal contratto devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. Inoltre, la gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo.