La storia e la normativa dei parcheggi pertinenziali condominiali,1 cioè degli spazi da usare come parcheggi legati agli appartamenti è una delle più travagliate, ricca di colpi di scena e di punti oscuri. Gli stessi termini parcheggio o posto auto sono delle locuzioni di uso comune (quindi improprie) che non trovano riscontro nei testi legislativi (i quali parlano genericamente di spazi da adibire a parcheggi). Inoltre, gli stessi termini (e la stessa normativa) in materia non definiscono la tipologia del parcheggio. Anzi, la parola parcheggio o la locuzione posto auto non inquadra e non richiama un’unica ipotesi, ma sotto queste denominazioni rientrano varie strutture o tipologie di parcheggi. Ecco, dunque, che il primo problema da affrontare è quello di individuare almeno le strutture o tipologie più comuni di parcheggi. Di solito, i parcheggi si trovano ubicati all’interno dell’edifico o all’esterno dello stesso, sempre sul suolo condominiale ex art. 1117 c.c. o in proprietà condominiale. Allora, partendo dall’interno dell’edificio (ed usando un minimo di immaginazione), è possibile avere dei box chiusi privati (cioè dei veri e propri locali adibiti a box il c.d. garage di proprietà esclusiva), così come è possibile avere anche solo dei posti auto delimitati da strisce, ed, ancora, è possibile avere dei posti auto non espressamente attribuiti (ma usati in modo indistinto e promiscuo dai singoli proprietari). All’esterno dell’edificio, di solito nei viali di ingresso all’edificio o nei cortili (sempre sul suolo condominiale ex art. 1117 c.c.) è possibile trovare le stesse tipologie di parcheggi: box esclusivi o posti auto delimitati o meno da strisce. Nulla esclude che i parcheggi siano costruiti su un area esterna all’edificio di proprietà di un terzo. Qualsiasi sia la struttura o la tipologia dei posti auto, tutti rientrano nella stessa problematica e sono regolati dalla stessa disciplina (salvo eccezioni particolari).
Le tipologie dei parcheggi o posti auto, la normativa applicabile, il vincolo tra l’appartamento e il parcheggio, l’insufficienza di questi ultimi, i parcheggi in soprannumero, la possibilità di vendere i percheggi separatamente dall’appartamento.