L'omessa o la parziale registrazione del contratto di locazione L'omessa registrazione del contrato di locazione può assumere due caratteristiche, può essere totale e completa, oppure parziale ed incompleta: Le conseguenze dell'omessa (totale o parziale) registrazione del contratto di locazione sono state previste solo per la locazione ad uso abitativo Occorre valutare se le conclusioni sopra esposte in materia di locazione ad uso abitativo sono applicabili anche in materia di locazione ad uso commerciale (ed individuare i motivi che giustificano la distinzione tra le due ipotesi si omissione della registrazione). Non sono equiparabili la totale omessa registrazione (di un contratto di locazione contenente ab origine l'indicazione del canone realmente dovuto) e la registrazione parziale (di un contratto di locazione con registrazione del solo contratto recante un canone inferiore, a cui segue la mancata registrazione dell'accordo integrativo del canone). In quanto la parziale registrazione è inequivocabilmente diretta a perseguire lo scopo pratico di eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria dell'obbligo di registrazione dei contratti di locazione, si tratta, quindi, di una convenzione negoziale ab origine caratterizzata da una causa illecita per contrarietà a norma imperativa, mentre la prima ipotesi (totale omessa registrazione) potrebbe essere una mera conseguenza di un inadempimento (ad un obbligo tributario) successivo alla stipula. Questo comporta che la totale omessa registrazione del contratto determina una sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all'obbligo di registrazione, mentre nel caso di registrazione parziale la registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità di elusione fiscale determina una nullità virtuale insanabile, della parte di canone non registrata. Si tratta. in altri termini, di una nullità insanabile, ma limitata alla parte di canone non registrata, nullità che non è idonea a travolgere l'intero rapporto.
La Cassazione del 2.3.2018 n. 4922 ha affermato è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso commerciale concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.