Ogni debito può essere garantito In questo modo i vantaggi per i locatore sono evidenti: in caso di inadempimento del conduttore può chiedere la risoluzione del contratto, ma è anche scuro (relativamente) sicuro che il garante pagherà i canoni non corrisposti dal conduttore. Però, questo non significa che il fideiussore resta completamente in balia del locatore, infatti, occorre chiedersi per quanto tempo la fideiussione resta valida, occorre, cioè, valutare se la fideiussione valere solo per il periodo di locazione indicato nel contratto oppure si estende anche alle proroghe dello stesso (in teoria il fideiussione sarebbe vincolato in eterno), inoltre occorre valutare cosa accade in presenza di un inadempimento del conduttore, quando il locatore non si attiva per la risoluzione del contratto, occorre, cioè stabilire, se il fideiussore resta obbligato al pagamento dei canoni non corrisposti anche quando il locatore decide di non chiedere la risoluzione del contratto. Quanto all'identificazione della durata della fideiussione in caso di proroghe del contratto di locazione garantito (se, cioè la fideiussione si applica anche alle proroghe del contratto) è possibile dire che, in generale, la fideiussione prestata a garanzia di una o più obbligazioni si protrae, salva diversa volontà negoziale, per lo stesso termine entro il quale la prestazione garantita va eseguita. Ne deriva che nell' ipotesi di locazione in cui sia garantito l'obbligo del pagamento del canone, il fideiussore può recedere anticipatamente solo se, nel contratto di locazione e in quello di fideiussione, le parti abbiano espressamente convenuto il diritto del garante di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia ovvero se ricorra altra causa idonea a giustificare il recesso. Siamo sì in presenza di un rapporto di durata (locazione), ma ciò non impedisce che la fideiussione debba coprire la prestazione dovuta fino alla data di scadenza prevista nel contratto di fideiussione. Soltanto le scadenze dovute a proroghe eventualmente intervenute successivamente alla conclusione di tale contratto possono essere oggetto di recesso. E ciò perché soltanto per queste vi è un termine di scadenza fissato dopo che la fideiussione era stata conclusa. In questo senso è il principio per il quale, in materia di locazione, qualora il contratto preveda, a garanzia del pagamento dei canoni, la prestazione di una fideiussione da parte di un terzo, il recesso di quest'ultimo, intervenuto prima della scadenza del contratto, esclude l'operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto dell'applicazione di una clausola pattizia di tacito rinnovo. La fonte del rapporto contrattuale continua, è vero, ad essere costituita dall'originario contratto di locazione, ma la facoltà di recesso dalla fideiussione è conforme al principio generale dell'ordinamento che tende ad evitare la perpetuità dei vincoli obbligatori. Non senza un riferimento anche alla buona fede che, ai sensi dell'art. 1375 c.c., deve ispirare il comportamento delle parti nell'esecuzione del contratto.
La Cassazione del 13.8.2015 n. 16798 ha stabilito che in materia di locazione, qualora il contratto preveda, a garanzia del pagamento dei canoni, una fideiussione, il recesso del fideiussore, intervenuto prima della scadenza del contratto di locazione, esclude l’operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto di una clausola di tacito rinnovo. La fonte del rapporto contrattuale continua, è vero, ad essere costituita dall’originario contratto di locazione, ma la facoltà di recesso dalla fideiussione è conforme al principio generale dell’ordinamento che tende ad evitare la perpetuità dei vincoli obbligatori. L’inerzia ad agire verso il conduttore moroso potrebbe portare alla decadenza della fideiussione ex art. 1956 e 1957 cc.