Di solito, nel condominio Dunque, l'ipotesi tipica è quella secondo la quale il bene indicato nell'art. 1117 c.c. è usato da tutte le unità immobiliari che compongono il condominio, la situazione speciale è quella secondo la quale il bene condominiale ex art. 1117 c.c. è utilizzato solo da alcune unità immobiliari. In queste situazioni occorre valutare se tali beni e servizi possono dirsi di proprietà dell'intero condominio (anche di coloro che non li usano, anche se non partecipano alle spese di manutenzione) oppure occorre valutare se tali beni e i servizi possono dirsi di proprietà esclusiva solo di coloro che li utilizzano e che, quindi, logicamente, ne sopportano le spese; naturalmente, in questa situazione, occorre anche stabilire quali sono gli elementi che permettono di giungere a tale soluzione, in altre parole occorre valutare se solo l'uso del bene da parte di tutte le unità immobiliari presenti nel condominio (oppure solo da alcune unità immobiliari) è uno degli elementi (o l'unico elemento) che può essere usato per escludere un bene dai beni condominiali ex art. 1117 c.c. Anche se occorre ammettere che alcuni dei beni condominiali ex art. 1117 c.c. possono essere usati (o possono essere al servizio) anche solo di alcune delle unità immobiliari (e non di tutte le unità immobiliari), questo non esclude che il bene sia condominiale ex art. 1117 c.c., ma, semplicemente, l'uso esclusivo del bene condominiale incide sulle modalità di decisione (vota chi paga, si vota come si paga) e sulle modalità di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c. Per essere più chiari, basta pensare all'impianto di riscaldamento che serve solo le unità immobiliari adibite ad abitazioni e non i locali deposito o commerciali, oppure, alle scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, (in assenza di titolo contrario), devono presumersi comuni nella loro interezza, in assenza di titolo contrario, e anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù dell'art. 1117, n. 1, c.c. Quanto detto trova conferma – in un principio giuridico: il principio dell'accessione secondo il quale tutto quello che si trova sul suolo (il suolo dell'edificio è considerato condominiale ex art. 1117 c.c.) è di proprietà del proprietario del suolo (salvo titolo contrario);
La Cassazione del 21.5.2015 n. 10483 ha stabilito che è configurabile il c.d. condominio parziale, tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (1117 c.c.). I presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti 1117 c.c. vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all’uso o al servizio solo di una sola parte dell’edifico, ricavandosi dall’art. 1123, terzo comma, che le cose, i servizi, gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti.