Pignoramento immobiliare Il creditore per recuperare quanto dovuto dal debitore può pignorare anche un bene immobile del debitore. Il pignoramento non elimina il diritto di proprietà del debitore sul bene pignorato, anche dopo il pignoramento il debitore resta proprietario del bene pignorato. Il pignoramento rende inopponibili al creditore gli atti di disposizione compiuti dal debitore. Resta da considerare il rapporto di locazione e il pignoramento. Da un lato occorre valutare se dopo il pignoramento il bene pignorato può essere concesso in locazione, ma sul punto l'art. 560 cpc vieta al debitore (di sua esclusiva iniziativa) di dare in locazione l'immobile pignorato (nulla esclude che il bene pignorato possa essere dato in locazione previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione). Dall'altro occorre valutare la sorte del pignoramento e/o della locazione nell'ipotesi in cui viene pignorato un bene già locato. Se il bene pignorato è in comune tra più persone e sono pignorate solo alcune quote di alcuni dei comproprietari, occorre valutare come coordinare il divieto ex art. 560 cpc (e l'eventuale autorizzazione del giudice dell'esecuzione) con la possibilità che i comproprietari in contrasto tra loro sulla locazione possano ricorrere al giudice ex art. 1105 cc per far adottare i provvedimenti opportuni. La mancanza dell'autorizzazione alla locazione del giudice dell'esecuzione difficilmente potrà essere superata mediante il ricorso all'art, 1105 cc, se, invece, c'è l'autorizzazione alla locazione del giudice dell'esecuzione allora sussistendo contrasti tra i comproprietari (ad esempio mancando il consenso del proprietario in bonis non pignorato per cui non soggetto al giudice dell'esecuzione) è possibile ricorrere al giudice ex art. 1105 cc. Quindi, in presenza di contrasti tra i comunisti e in presenza di un pignoramento è possibile adire il giudice della comunione ex art. 1105 cc previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione ex art. 560 c.p.c., allo scopo di provocare un'eventuale (ma solo possibile) decisione diversa per i comproprietari contrari alla locazione e non pignorati. Un immobile locato non impedisce il pignoramento, occorre solo valutare cosa accade alla locazione dopo il pignoramento e/o come gestire un immobile locato. Relativamente alla gestione del bene locato sottoposto a pignoramento occorre valutare se per il rinnovo alla prima scadenza occorre l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione e/o per la disdetta alla seconda scadenza occorre l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione oppure se il divieto previsto dall'art. 560 cpc rende inutile qualsiasi disdetta alla seconda scadenza. Secondo la giurisprudenza in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovazione, ai sensi degli artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale, con la conseguenza che, in caso di pignoramento dell'immobile, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 cod. proc. civ.
Cassazione 19.7.2019 n 19522 in tema di locazione ad uso non abitativo, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza è un effetto automatico ex legge, per cui in caso di pignoramento dell’immobile non è necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex art 560 comma 2 cpc. La rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza è una manifestazione di volontà che richiede l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex art 560 comma 2 cpc.