La locazione e la registrazione del contratto hanno avuto una storia travagliata, che rappresenta uno spaccato della situazione legislativa attuale. Si è partiti dalla necessità di stabilire se l'omessa registrazione del contratto di locazione comportava solo una rilevanza tributaria oppure anche civile, passando dall'esigenza di individuare quale sanzione poteva essere applicata al contratto di locazione non registrato, giungendo, al termine del percorso, ad accertare che il contratto di locazione (ad uso abitativo o commerciale) non registrato è nullo, ma l'eventuale tardiva registrazione permette al contratto di produrre effetti ex tunc. Anche attualmente si è in presenza di una situazione relativamente stabile, non mancano strascichi derivanti dall'incertezze pregresse. Infatti, il decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 stabiliva che ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo stipulati e non registrati si applica la seguente disciplina: "a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale" e "se il contratto prevede un canone inferiore si applica il canone stabilito dalle parti". Questo articolo è stato dichiarato incostituzionale. In seguito è, di nuovo, intervenuto il legislatore e ha modificato l'art. 13 comma 5 della legge 9.12.1998 n. 431 stabilendo che "Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, hanno versato, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui all'articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, e' pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato". Dal confronto tra le due norme potrebbe sembrare che la modifica dell'art. 13 comma 5 della legge 431/1998 è diretta a riprodurre il testo dell'art. 3 comma 8-9 del decreto legislativo del 28.3.2014 n. 47, anche se nel mezzo c'è stata una sentenza della corte costituzionale. In tale ipotesi anche la modifica dell'art. 13 della legge 431/1998 dovrebbe essere considerata incostituzionale. Con sentenza n. 87 del 13 aprile 2017, la Corte costituzionale ha dichiarato non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 59, legge 28 dicembre 2015, n. 208, recante «Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge di stabilità 2016)», nella parte in cui sostituisce l'art. 13, comma 5, legge 9 dicembre 1998, n. 431.
La Cassazione del 2.3.2018 n. 4921 ha affermato che L’art. 13 comma 5 legge 9 dicembre 1998 n. 431 (come modificato dalle legge di stabilità 2016) prevede una predeterminazione forfettaria del danno patito dal locatore e/o della misura dell’indennizzo dovuto dal conduttore, in ragione della occupazione illegittima del bene locato, stante la nullità del contratto e, dunque, l’assenza di suoi effetti ab origine.