Le forme di tutela e l'acquisto di un immobile da costruire L'acquisto di un'appartamento è un evento rilevante per ogni persona e famiglia, di conseguenza diventa rilevante anche per la società nel suo complesso e per l'ordinamento giuridico, non solo per l'importanza economica dell'operazione. Naturalmente, il legislatore non può presumere di regolare ogni fattispecie che si può verificare al momento dell'acquisto, infatti, il legislatore regola la vendita in generale di un bene esistente, (in questa ipotesi se l'immobile non presenta problemi e la proprietà è certa, l'unico rischio è del venditore che deve riscuotere il prezzo), mentre non regola l'acquisto di un immobile ancora da realizzare, operazione economica molto più pericolosa in quanto l'acquirente versa un corrispettivo al venditore per permettere la costruzione dell'immobile, in questa operazione economica il compratore si potrebbe trovare ad aver pagato un prezzo per una costruzione mai realizzata (ad esempio, in quanto il venditore è fallito). Per apportare un minimo di tutela a vicende che si andavano sempre più moltiplicando nella vita di tutti i giorni, il legislatore è intervenuto con il decreto legislativo del 20.6.2005 n. 122 che regola gli acquisti di immobili non ancora costruiti (a cui è seguito il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobileontratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile). Tra le diverse regole imposte dal legislatore è stato previsto che il venditore deve rilasciare fideiussione a garanzia per la restituzione delle somme versate a titolo di corrispettivo, si tratta di un obbligo la cui violazione determina la nullità del contratto. Il legislatore codifica ed individua gli eventi che attivano il diritto del compratore ad agire verso il fideiussore del venditore. In particolare, secondo l'art. 3, comma 1, del d.lgs. n. 122/2005, la fideiussione rilasciata in occasione della conclusione di un contratto avente a oggetto l'acquisto di un immobile da costruire, è destinata a garantire la restituzione delle somme corrisposte dal promittente compratore per l'acquisto di detto immobile nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, definita secondo i termini di cui al secondo comma del medesimo art. 3. In forza di tale ultima disposizione, costituiscono "situazione di crisi" la trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto (lett a), ovvero la pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento di liquidazione quatta amministrativa (lett. b), la presentazione della domanda di ammissione al concordato preventivo (lett. c), ovvero la pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria (lett. d).
La Cassazione del 15.5.2018 n. 11761 ha affermato che la causa della fideiussione ex decreto legislativo del 20.6.2005 n. 122 rilasciata ai compratori è quella di tornare in possesso delle somme anticipate nel caso in cui il costruttore non trasferisce la proprietà dell’immobile da costruire, a nulla rilevando che la rimozione dell’efficacia delle obbligazioni che discendono dal contratto di vendita sia avvenuta prima dell’insorgenza dello stato di crisi o successivamente.