A cura di Avv. Uber Tacconi Il principio consolidato nel nostro ordinamento è sempre stato quello di scindere tra aspetti ed effetti civilistici da una parte, aspetti ed effetti fiscali dall’altra. Questo principio è stato messo in discussione dalla legge Finanziaria per il 2005 1 che ha previsto la NULLITÀ degli atti di locazione (a qualsiasi uso) non registrati; qualora siano atti aventi ad oggetto beni immobili. Da allora non è stata più ripristinata la piena separazione tra effetti civili ed effetti fiscali 2. Tale norma si applica ai contratti di locazione di immobili – si ricorda che le locazioni ad uso abitativo richiedono la forma scritta ab sustantiam 3 – e ai contratti di comodato redatti per iscritto aventi ad oggetto beni immobili. Non si applica, invece, ai contratti di locazione inferiore ai 30 gg, né ai contratti di comodato solo verbali. E’ una previsione già contraddittoria nella esposizione normativa, basti considerare il fatto che il legislatore da una parte prevede che la mancata registrazione comporta la nullità, dall’altra che la mancata registrazione comporta, al pari, una presunzione iuris tantum di esistenza di un contratto locativo da almeno 4 anni con un ammontare complessivo del canone pari al 10% del valore del reddito dell’immobile. Con tutte le conseguenze fiscali e di dichiarazione dei redditi (probabilmente omesse) che ne derivano. Da una parte si dice il contratto è inefficace, dall’altra si attribuiscono al contratto “inefficace” effetti e conseguenze fiscali e civili importanti e gravose. Parlare di nullità è, invero, contro ogni dogmatica giuridica. Il contratto non è geneticamente viziato, anzi, nei trenta giorni di tempo, concessi per la registrazione, è un contratto valido ed efficace. Inoltre le norme fiscali consentono, seppur con sanzioni, la registrazione tardiva, però se il contratto non registrato è nullo come si può registrarlo tardivamente, non essendo possibile la convalida del contratto nullo se non espressamente prevista dalla legge?
Se il contratto di locazione non si registra è nullo, come si armonizza questo principio tributario con il sistema del codice civile, , quale è la (reale) natura giuridica di tale nullità, quali strumenti ha il conduttore a propria difesa.