L'art. 6 comma 5 quaterdecies del Decreto Legge del 2 marzo 2012 n. 16, convertito in Legge 26 aprile 2012 n. 44, pubblicata in G.U. il 28 aprile 2012 n. 44 ha introdotto nel codice civile l'art. 2645 quater rubricato come Trascrizione di atti costitutivi di vincolo. Questa nuova norma così recita "Art. 2645-quater – (Trascrizione di atti costitutivi di vincolo). Si devono trascrivere, se hanno per oggetto beni immobili, gli atti di diritto privato, i contratti e gli altri atti di diritto privato, anche unilaterali, nonche' le convenzioni e i contratti con i quali vengono costituiti a favore dello Stato, della regione, degli altri enti pubblici territoriali ovvero di enti svolgenti un servizio di interesse pubblico, vincoli di uso pubblico o comunque ogni altro vincolo a qualsiasi fine richiesto dalle normative statali e regionali, dagli strumenti urbanistici comunali nonche' dai conseguenti strumenti di pianificazione territoriale e dalle convenzioni urbanistiche a essi relative". In linea di massima l'articolo prevede la trascrizione dei vincoli ai fini dell'opponibilità ai terzi, il problema, semmai, consiste nel fatto non è regolato nulla al di fuori dell'ammissibilità della trascrizione. Il motivo di quanto detto è da ricercarsi nel fatto che il legislatore ha adottato una tecnica legislativa molto peculiare, in base alla quale ha ammesso una particolare attività (la trascrizione) e l'effetto derivante dalla medesima attività (l'opponibilità ai terzi), ma ha omesso di descrivere e di regolare l'istituto del vincolo (una tecnica simile è stata usata anche per gli atti o vincoli di destinazione ex art. 2645 ter c.c.). In altri termini, salvo qualche piccolo elemento desumibile dall'art. 2645 quater c.c., nulla è detto su cosa sono i vincoli, sulla loro natura giuridica e come su come i vincoli dovrebbero innestarsi nel sistema dei diritti reali regolati e delineati dal codice civile. Nulla è detto sul coordinamento tra il procedimento amministrativo di formazione dei vincoli e il procedimento civilistico di costituzione dei vincoli ex art. 2645 quater c.c. Come già detto, il legislatore ha omesso di fornire una ricostruzione sostanziale tipica e specifica dei vincoli, mentre, invece, una minima ricostruzione di diritto sostanziale dell'istituto dei vincoli sarebbe stata opportuna, soprattutto, quando si crea una norma che regola la trascrizione dei vincoli medesimi, che presuppone sempre una norma di diritto sostanziale "propedeutica". Se, da un lato, questa tecnica legislativa consente di creare delle norme "aperte", cioè in grado di adeguarsi nel corso del tempo al diritto vivente e alle varie ricostruzioni dottrinarie e giurisprudenziali, senza dover richiedere l'intervento del legislatore, dall'altro lato, questo tipo di tecnica legislativa, presenta non pochi problemi, infatti, se, apparentemente, l'intento del legislatore è chiaro (permettere la trascrizione dei vincoli) è anche vero che l'articolo presenta molti aspetti che non sono stati regolati (e che, invece, avrebbero richiesto, quanto meno, un diverso trattamento), infatti, è difficile conciliare e coordinare tale norma con il resto del codice civile del 1942, in cui è stata innestata, anche perchè il codice civile del 1942 non regola i "vincoli" e non descrive cosa sono i "vincoli" (ma, come vedremo, è possibile anche che si ponga un problema di coordinamento tra i principi di diritto civile e i principi di diritto amministrativo). Si intuisce che quanto in una norma c'è molto da decifrare, solo i contributi della dotttrina e della giurisprudenza, che si succederanno nel tempo, potranno fornire dei contorni più definiti e certi all'istituto. In queste situazioni, quando si cerca di analizzare la nuova normativa è necessario procedere seguendo un doppio binario: occorre comprendere e descrivere quale è il contentuto della norma stessa e, contemporaneamente, occorre ricostruire l'istituto dei "vincoli" dei beni immobili, (del resto, senza una ricostruzione sostanziale dell'istituto dei vincoli non sarebbe possibile comprendere a pieno la portata della trascrizione dei vincoli medeimi e cioè non si comprenderebbe a pieno la portata dell'art. 2645 quater c.c.). Non basta, però, una qualsiai ricostruzione dei vincoli, ma occorre una ricostruzione che tenga anche conto (o che parta) dagli elementi (pochi) che forniti dall'art. 2634 quater c.c. L'art. 2645 quater c.c. sembra essere una norma di carattere generale, in quanto è diretta a regolare la trascrizione di tutti i vincoli, (almeno per quei vincoli che hanno un interesse pubblico e non hanno una norma specifica che impone la trascrizione). Però, una attenta lettura dell'art. 2645 quater c.c. porta a affermare che la norma non ha una portata così generale come si potrebbe pensare, infatti, l'art. 2645 quater c.c. presenta una limitazione soggettiva: regola la trascrizione solo dei vincoli a favore dello Stato, Regioni, Province, Comuni o altri enti pubblici territoriali ovvero di enti svolgenti un servizio di interesse pubblico, mentre non prevede i vincoli a favore dei privati (o costitutiti tra privati). E' ovvio che bisogna chiedersi se devono (o possono) essere trascritti i vincoli a favore dei privati, la risposta non è immediata, in quanto occorre prima risolvere delle altre questioni intermedie o trovare alcuni punti fermi (la risposta sarà data in seguito).
Tutti i vincoli ad uso pubblico o urbanistici a favore dello Stato, Regioni, Province, Comuni ed altri enti pubblici devono essere trascritti, se hanno ad oggetto beni immobili, tali vincoli possono essere costituiti con un contratto o altro atto unilaterale.