Con il contratto preliminare due parti si obbligano a stipulare un successivo contratto con il quale sarà trasferito un bene (la proprietà su un bene o altro diritto reale). Si è alla presenza di due contratto il primo (preliminare) ad effetti obbligatori con il quale si assume l'impegno di stipulare (in futuro) un diverso contratto (definitivo) che avrà l'effetto reale (trasferirà il bene). Nulla, ovviamente, esclude che una delle parti che ha stipulato il contratto preliminare si rifiuti di stipulare il contratto definitivo, oppure, nulla esclude che sorgono delle complicazioni che impediscono la stipula del definitivo. In queste situazioni il legislatore offre alla parte non inadempiente due alternative: a) chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno; b) chiedere che venga emessa una sentenza sostitutiva del contratto (che si sarebbe dovuto stipulare e non stipulato) ex art. 2932 cc. Occorre osservare che il contratto preliminare (proprio perché avente solo effetti obbligatori) è escluso dall'applicazione della normativa edilizia, mentre la sentenza ex art. 2932 cc che sostituisce il contratto definitivo avente efficacia reale, ricade nell'ambito della normativa edilizia. Infatti, è stato ripetutamente confermato che i preliminari non sono soggetti all'obbligo formale di dichiarare i titoli abilitativi edilizi (o regolarità edilizia), quindi, i preliminari sono validi anche se nel preliminare non sono indicati i titoli edilizi. Questo, però, non vuol dire che è possibile trasferire con la sentenza ex art. 2932 c.c. un immobile abusivo. Anzi, la regolarità urbanistica è presupposto essenziale anche per l'emanazione della sentenza ex art. 2932 cod. civ. avendo, questa, funzione sostitutiva dell'atto negoziale programmato dalle parti, Quando si chiede la sentenza ex art. 2932 cc è naturale che una delle parti ha interesse ad avere la sentenza e l'altra tenta di evitare la sentenza ex art. 2932 cc, in questa situazione quando occorre verificare anche al regolarità urbanistica è evidente che una pate resterà inerte, mentre ci sarà l'interesse dell'altra a procedere alla verifica della regolarità urbanista.
Cassazione 19.9.2019 n 23338 Per ottenere la sentenza ex art. 2932 cc di un preliminare occorre verificare la regolarità urbanistica del bene. Se il promittente alienante, inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica ovvero rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio ex art 40 legge n 47 del 1985, il promissario acquirente può provvedere a tale produzione o di rendere la dichiarazione per ottenere la sentenza ex art 2932 cc.