Il diritto condominiale presenta sempre molti spunti di riflessione, sia perchè innumerevoli sono le situazioni concrete (anche per la complessità strutturale degli edifici) che possono dare vita a diverse problematiche, sia perchè difficilmente ci si trova in presenza di una documentazione cartecea giuridicamente perfetta, oltre che completa e idonea a regolare anche le situazioni più complesse. La vicenda che è oggetto della sentenza della Cass. civ. sez. II. del 21 maggio 2012 n. 8012 può essere così sintetizzata: due diversi edifici (uno adibito a uso abitazione, l'altro a box auto e/o depositi) strutturalmente separati ed autonomi, da tempo (dal 1960) usavano in modo promiscuo alcuni beni (in particolare una strada di accesso, cancello, illuminazione). Il regolamento del condominio (dell'edificio ad uso abitazione) qualificava il passaggio espressamente come una servitù, ma, al tempo stesso, era presente una tabella dei millesimi che attribuiva ai proprietari dell'edificio adibito a box auto e/o depositi alcuni millesmi, tale tabella era applicata per riaprtire le spese dei beni usati in modo promiscuo dai due edifici e dai diversi proprietari degli stessi. L'assemblea del condominio (assemblea dell'edificio destinato ad abitazione) deliberava di impedre il passaggio all'altro edificio, tale delibera veniva impugnata dai proprietari dell'edificio adibito a box auto, in quanto aveva deliberato senza la loro convocazione e, comunque, chiedevano il riconoscimento della servitù di passaggio esercitata fin dal 1960 e costituita o per destinatione pater familias o per usucapione. Dopo alterne vicende la questione approda in Cassazione e i giudici della Suprema Corte si trovano a dover risolvere alcune questioni: 1) identificare il rapporto (ma anche il diritto) che lega i due edifici, 2) valutare se un regolamento di condominio può costituire un titolo per l'esercizio di una servitù 3) valutare, dare una valutazione giuridica ad una tabella dei millesimi che coinglobava anche i proprietari del fondo dominate che sarebbero titolari solo di una servitù di passaggio. Il condominio (singolo) o complesso (un unico condominio formato da più edifici) o un supercondominio (tanti edifici autonomi ciascuno costitutito in un autonomo condominio, ma tutti con beni e servizi comuni ex art. 1117 c.c.) hanno un presupposto comune: la proprietà di alcuni beni e servizi (suolo, muri, ecc. indicati nell'art. 1117 c.c.). Se manca la comproprietà di questi beni l'uso promiscuo di alcuni beni (anche se da parte di edifici separati, autonomi e diversi) non significa che esiste un condominio (in qualsiasi sfaccettatura si voglia usate tale locuzione), proprio perchè manca un elemento essenziale: la comproprietà di alcuni beni. Partendo da queste premesse la Cass. civ. sez. II, del del 21 maggio 2012 n. 8012 afferma che "Costituisce un dato pacifico in causa che i garages si trovano ubicati in un blocco edilizio separato rispetto all’edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali. Tale circostanza di fatto non è stata debitamente considerata dalla Corte di merito, che ha invece ritenuto decisiva, ai fini della loro appartenenza al condominio, la presenza, tra gli allegati del regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese di manutenzione dei garages ed il fatto che il piazzale condominiale di posteggio si trovi collocato davanti ad essi. Questo ragionamento non può essere condiviso. La figura dei condominio si caratterizza, secondo quanto risulta dall’art. 1117 c. ci, per la presenza, in uno stesso edificio, di piani o porzioni di piani di proprietà individuale. La definizione normativa va riferita, pertanto, all’edificio che presenta tali caratteri, a cui va circoscritto il fenomeno della proprietà condominiale. Data questa premessa, risulta evidente che l’estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio medesimo. Con ciò si vuol dire che in tanto può ritenersi che del condominio faccia parte anche il manufatto da esso separato e distinto, in quanto vi sia un titolo di proprietà che qualifichi espressamente tale bene come appartenente al condominio. La relazione tra l’uno e l’altro va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, vale a dire negli atti in cui, attraverso al vendita dei singoli appartamenti, il condominio medesimo risulta costituito". Una volta esplicitato il principio che il condominio presuppone la (com)proprietà di alcuni beni e, di conseguenza, un diritto di proprietà, occorre affrontare un altro questito: cosa deve considersi sufficiente e necessario per provare il titolo di proprietà (e, quindi, l'esistenza del condominio) quando vi è contestazione sul titolo e sul diritto esercitato, la risposta della Corte di Cassazione è semplice, applicando i principi generali, occorre fornire i titoli di prorpietà, cioè occorre portare i contratti che provano l'acquisto della comproprità. Irrilevanti sono altri elementi. Così Cass. civ. sez. II del 21 maggio 2012 n. 8012 "Per contro, nessuna particolare rilevanza, a tal fine, può essere ascritta alla presenza, tra gli allegati dei regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese dei garages tra i corrispondenti proprietari né alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene. Non la prima, in quanto il regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la sola funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese ( art. 1138 c. c. ); né la seconda, atteso che l’uso promiscuo di un bene o di una porzione di esso non fa presumere l’appartenenza unica dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio. Per tali ragioni la conclusione accolta dalla Corte distrettuale appare fondata su argomenti giuridicamente inconsistenti, atteso che essa avrebbe potuto essere giustificata soltanto in forza dell’allegazione dell’atto di costituzione del condominio e la conseguente dimostrazione dell’appartenenza dei garages al condominio medesimo. L’unico motivo dei ricorso incidentale va pertanto accolto". Altri due elementi di fatto attirano l'attenzione, l'uso di una tabella dei millesimi per quantificare la partecipazione alle spese del fondo dominate e un regolamento di condominio che "costituisce" o che sarebbe il "titolo" di una servitù di passaggio.
Se due autonomi edifici usano in modo promiscuo di alcuni beni (es. strada) tale situazione può tanto integrare l’esistenza di un condominio, quanto l’esistenza di una servitù di passaggio. Per individuare la corretta natura giuridica dei diversi diritti occorre analizzare i titoli di provenienza, mentre irrilevanti sono il regolamento di condominio o le tabelle dei millesimi.