I divieti imposti nel regolamento di condominio Il regolamento di condominio contiene delle norme dirette a regolare la vita del condominio (come, ad esempio, le modalità di convocazione dell'assemblea, al nomina dell'amministratore oppure la presentazione del rendiconto) e delle norm direte a regolare l'uso dei beni condominiali (come, ad esempio, il parcheggio nel cortile del condominio) oppure a limitare l'uso delle unità immobiliari presenti nel condominio (come, ad esempio, il divieto di adibire l'immobile ad albergo, oppure il divieto di svolgere nell'unità immobiliare attività economiche). Ovviamente, capita che venga violato il divieto imposto dal regolamento di condominio all'uso della proprietà privata, in queste situazioni, occorre valutare, da un lato, come far rispettare il divieto, dall'altro, se è possibile non applicarlo, in entrambe le ipotesi, deve essere individuata la natura giuridica del divieto (per comprendere le regole del diritto da applicare o disapplicare) dall'altro quali sono i requisiti formali la cui presenza permette di imporre il rispetto del divieto oppure la cui assenza permette di ritenere non applicabile il divieto La presenza, in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle porzioni di proprietà esclusiva, poiché incidono non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, vanno ricondotte nella categoria delle servitù atipiche e non già delle obbligazioni "propter rem". In modo più netto si può affermare che i divieti ed i limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva hanno la natura di servitù reciproche. Quando i condomini prospettino che, nell'ambito di un edificio condominiale, in dipendenza delle previsioni contenute nel regolamento condominiale convenzionale, gli appartamenti di proprietà esclusiva non possono essere adibiti ad una data destinazione ed invochino accertamento in tal senso nonché cessazione della destinazione asseritamente indebita, si è al cospetto di un'actio confessoria servitutis. Quando si agisce per imporre il rispetto del divieto all'uso di un bene privato (contenuto nel regolamento di condominio) l'attore in confessoria ha un duplice onere probatorio, deve dimostrare l'esistenza del diritto di servitù e deve dimostrare, rispetto ai terzi acquirenti, l'opponibilità del diritto di servitù (l'opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive va regolata secondo le norme proprie delle servitù), giacché si presume la libertà del fondo, che si pretende servente, da pesi e limitazioni. Il limite al godimento o all'uso di una proprietà privata non deve essere solo contenuto nel regolamento di condominio per potersi dire esistente, ma per esiste come divieto deve avere anche altri requisiti.
Cassazione 8.10.2019 n 25139 Qualora i condomini, in base al regolamento condominiale convenzionale, chiedono di accertare che gli appartamenti di proprietà esclusiva non possono essere adibiti ad una data destinazione si è al cospetto di un’actio confessoria servitutis. L’attore in confessoria ha un duplice onere probatorio, deve dimostrare l’esistenza del diritto di servitù e l’opponibilità del diritto di servitù.