Il corrispettivo della locazione commerciale Il contratto di locazione commerciale (come ogni contratto oneroso) prevede il versamento di un canone (corrispettivo del diritto di godere dell'immobile). Anche se la legge del 27 luglio 1978 n. 392, da un lato, ha lasciato libere le parti di determinare il canone della locazione commerciale, dall'altro, la medesima legge ha posto dei limiti alla libera quantificazione del canone di locazione, infatti, l'art. 32 della legge 392/1978 ha stabilito che "le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati". Il successivo art. 79 legge 392/1978 stabilisce che "E' nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore" La ratio della norma è quello di proteggere l'inquilino da ingiustificati aumenti del canone nel corso del rapporto. Il contesto normativo, in cui il canone del contratto una volta determinano non può subire variazioni, (a tutela proprio dell'inquilino) si scontra con le esigenze economiche dell'inquilino, che realizza con il contratto di locazione commerciale la propria attività economica, il quale richiede canoni variabili oppure, quanto meno, aggiornabili in base all'andamento dell'attività economica. Infatti, sono ripetute e costanti situazioni nelle quali l'inquilino richiede, all'inizio del contratto un canone più basso, onde poter ammortizzare l'inizio dell'attività economica che intraprende e/o per poter adeguare i locali alle proprie esigenze commerciali. E' discussa la validità della clausola contrattuale (presente nel contratto di locazione commerciale) che prevede un canone di locazione in aumento anche se a scalare (ad esempio il canone è fissato in € 5 per i primi 3 anni e in € 10 per i successivi anni), in quanto potrebbe violare gli art. 32 e 79 della legge 392/1978. (si tratta di un patto palese di modifica in aumento del canone di locazione diverso dal patto occulto di aumento del canone di locazione) In particolare, si afferma che questo tipo di clausole potrebbero essere un espediente per violare il divieto di cui all'articolo 32 I. 392/1978 che consente la variazione del canone al massimo nel 75% della variazione dell'indice Istat, con conseguente nullità per violazione dell'articolo 79 della stessa legge o comunque, più in generale, perché in frode alla legge.
La Cassazione del 20.1.2017 n. 1430 ha stabilito che è valida una volontà negoziale non diretta a stabilire un aumento (a scalare) del canone originario della locazione commerciale, bensì diretta a creare una fattispecie “opposta”: che ha quantificato immediatamente il canone annuo, decurtandolo (riducendolo) parzialmente nella prima parte del rapporto di locazione in conseguenza di oggettive necessità dell’inquilino, escludendo che questo sia un modo per aggirare i divieti ex art. 32 e 79 legge 27.7.1978 n. 392.