La quantificazione del canone della locazione commerciale Occorre distinguere tra la quantificazione originaria del canone di locazione effettuata al momento della stipula del contratto e la modifica del canone della locazione effettuata dopo la stipula del contratto. In genere il corrispettivo (canone) della locazione viene quantificato e pattuito al momento della stipula del contratto di locazione e resta immutato (salvo l'incremento Istat) ex art. 32 legge 392/1978 per tutta la durata del contratto. Ci si chiede se già al momento della stipula del contratto possono essere previste delle variazioni del canone (solitamente in aumento) ad esempio euro 10 per i primi due anni, euro 20 dal terzo anno fino alla fine del contratto di locazione (c.d. canone a scaletta). E' possibile quantificare un canone a scaletta già dal momento della stipula del contratto di locazione se tale peculiare quantificazione è sorretta da una peculiare giustificazione. In mancanza, la pattuizione è considerata nulla in quanto l'aumento del canone è previsto solo per l'adeguamento istat (art. 32 legge 392/1978) la violazione di tale norma è sanzionata con la nullità del patto ex art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392. La clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto (c.d. canone a scaletta) è legittima a condizione che l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale; ciò allo scopo di evitare che la suddetta clausola costituisca, appunto, un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della legge n. 392 del 1978 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta L'alternativa al canone a scaletta è quella di raggiungere lo stesso effetto mediate una riduzione del canone che passa da una rinuncia al canone. Diversa dalla quantificazione del canone al momento della stipula del contratto è la modifica del canone dopo la stipula del contratto di locazione.
La Cassazione del 4.4.2017 n. 8669 ha stabilito che nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo ogni accordo avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ex art. 32 legge n. 392 del 27.7.1978, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nullo ai sensi dell’art. 79 comma 1 legge 392/1978, in quanto diretto ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.