La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo ex Legge 27 luglio 1978 n. 392 art. 6 Nelle locazioni ad uso abitativo è prevista la successione nel contratto di locazione in caso di morte del locatore a favore del coniuge o dei aprenti o affini conviventi con il locatore deceduto. Inoltre è previsto che in caso di separazione giudiziaria o di divorzio al conduttore succede l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo. In caso di separazione consensuale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto. l'art. 6 della legge 392/1978 prevede che la successione nel contratto di locazione ad uso abitativo si può verificare in seguito a due eventi diversi: la morte del conduttore o la fine del matrimonio. Coloro che hanno il diritto di subentrare nel contratto sono soggetti diversi (solo parzialmente coincidenti) e distinguibili in base all'evento morte o fine del matrimonio, infatti, in caso di morte del conduttore possono succedere i suoi eredi (se conviventi), mentre in caso di fine del matrimonio al conduttore possono succedere il coniuge se ha avuto assegnato il diritto di abitazione per i figli) o se convenuto in sede di separazione volontaria. Altra distinzione si nota se si osserva l'evento successione nell'ottica del locatore, infatti, mentre in caso di morte del conduttore il locatore può avere facilmente conoscenza della morte del conduttore in quanto risulta dai pubblici registri dello stato civile, in caso di successione nel contratto di locazione per fine del matrimonio del conduttore, il locatore può essere completamente ignaro della separazione e/o delle condizioni di separazione In questo contesto occorre chiedersi se la successione ex art. 6 della I. n. 392/1978 opera anche nei confronti del locatore ignaro del provvedimento di separazione giudiziale dei coniugi, soprattutto perché locatore ha il diritto di conoscere chi sia il soggetto divenuto titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal contratto. La successione ex art. 6 della legge 392/1978 anche in caso di separazione è automatica implicando l'ininfluenza di un qualsivoglia apporto volitivo, di adesione o di accettazione da parte del locatore ceduto. Quando detto potrebbe far pensare che la successione nel contratto di locazione determina l'estinzione dell'originario contratto di locazione e la nascita di un nuovo contratto di locazione. In realtà si verifica solo una sostituzione del conduttore (nell'originario contratto che rimane in essere) il quale assume tutti gli obblighi e i diritti del precedente conduttore (sostituito). La successione ex legge del 27 luglio 1978, n. 392, art. 6 non modifica la natura del rapporto e la natura del diritto in base al quale il conduttore detiene la cosa locata, ma consente solo a un soggetto diverso dall'originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti ed assunzione delle obbligazioni che ne derivano. Infatti, la sostituzione della persona del conduttore avviene "ex lege" e alla persona del conduttore si sostituisce quella del coniuge assegnatario dell'appartamento.
Cassazione 7.11.2019 n 28615 La successione ex legge 27.7.1978 n 392 art 6 non modifica la natura del rapporto e la natura del diritto sulla cosa locata, ma consente a un soggetto diverso dall’originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti ed assunzione delle obbligazioni che ne derivano.