La presenza di locali con accesso esterno e la ripartizione delle spese condominiali La diversa struttura degli edifici può portare all'esistenza di locali che hanno accesso diretto dalla strada e non usano il cortile interno al fabbricato, oppure, le scale interne al fabbricato. In queste situazioni capita sempre che nel momento in cui si deve procedere all'esecuzione di opere sul cortile o sulle scale sorge il dubbio se i locali con accesso diretto dalla strada devono partecipare (o meno) alle spese. La questione nasce dall'esigenza di coordinare due principi sostanzialmente opposti: la proprietà dei beni condominiali ex art. 1117 cc a favore di tutti i proprietari (per i quale alla ripartizione delle spese partecipano tutti i proprietari) e l'art. 1123 cc secondo il quale qualora in un condominio ci sono beni e servizi destinati a servire solo alcuni dei proprietari le spese sono a carico solo di coloro che ne traggono utilità (applicando questo principio i locali con ingresso esterno non parteciperebbero alle spese relative alla scale interne e al cortile interno). Nell'intento di trovare una soluzione logica e lineare al conflitto sopra evidenziato si può dire che si possono verificare due situazioni: a) la prima in cui sussiste un titolo che esclude alcuni beni o servizi dai beni condominiali ex art. 1117 cc, la presenza di un espresso titolo contrario è un modo per risolvere il conflitto tra i due principi, poichè in tale ipotesi la ripartizione delle spese sarà effettuata solo tra i proprietari che utilizzano il bene (c'è coincidenza tra proprietà e ripartizione delle spese); b) è anche possibile che le spese siano ripartite (con delle tabelle dei millesimi) solo tra colo che usano i beni e non tra tutti i proprietari (escludendo alcuni proprietari che non usano i beni dalla ripartizione delle spese) in questa situazione si da prevalenza al disposto dell'art. 1123 cc e si realizza una ripartizione delle spese in cui non non sussiste coincidenza tra proprietà e ripartizione delle spese. La questione relativa alla ripartizione delle spese in realtà nasconde anche un'altra problematica: in presenza di beni e servizi usati solo da alcuni dei proprietari chi vota in assemblea? vota in assemblea solo chi paga oppure votano in assemblea anche tutti i proprietari anche se non partecipano alla ripartizione delle spese ?
La Cassazione del 20.4.2017 n. 9986 ha stabilito che se nell’edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall’androne e dal vano scale (c.d. accesso esterno al condominio), anche i proprietari di detti locali sono tenuti a concorrere, sia pure in misura minore, alle spese di manutenzione dell’androne e delle scale, quando scale e androne servono per accedere alla portineria o al tetto o al lastrico di copertura.