L'art. 27 della legge 27 luglio 1978 n 392 e il recesso del conduttore Stabilisce l'art. 27 della legge 27 luglio 1978 n 392 che indipendentemente dalle previsioni contrattuali (quindi, anche in presenza di divieti presenti nel contratto) il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto (anticipatamente rispetto il termine finale del contrato) con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Ci si chiede se il termine di sei mesi può essere ridotto con una clausola inserita nel contratto e se la comunicazione del recesso deve avvenire solo con raccomandata con ricevuta di ritorno o può avvenire anche con mezzi equipollenti. La risposta a questi interrogativi è stata fornita dalla Cass. civ. sez. VI del 19 settembre 2019 n. 23424. Secondo la giurisprudenza di legittimità, il recesso deve essere comunicato dal conduttore al locatore a mezzo raccomandata o con altre modalità equipollenti, con modalità, cioè, che possano garantire idoneamente la certezza dell'avvenuta comunicazione (Cass. 14/05/1997, n. 4238; Cass. 12/11/2003, n. 17042; Cass. 17/01/2012, n. 5491); e, nella specie, la stessa locatrice ammette di aver ricevuto la missiva relativa al recesso alla fine di aprile 2012 (v. ricorso p. 8), sicché non vi è dubbio sull'avvenuta ricezione della comunicazione in parola. Cass. civ. sez. VI del 19 settembre 2019 n. 23424. Quanto all'altro profilo di censura (relativo alla ritenuta, in sostanza, validità di un termine convenzionale di preavviso del recesso pari a mesi tre) è comunque infondata, dovendosi ritenere, alla luce di quanto già indicato dalla giurisprudenza di legittimità, che ben possono le parti, nella loro autonomia negoziale, fissare un termine di tre mesi, inferiore a quello semestrale previsto dall'art. 27 della legge n. 392 del 1978, per l'esercizio del diritto di recesso del conduttore e che il conduttore è tenuto a versare i canoni sino al compimento del periodo del preavviso stesso, così come fissato convenzionalmente (arg. ex Cass. 27/04/2011, n. 9415; v. anche Cass. 16/01/2007, n. 831, in motivazione p. 5 e 6).Cass. civ. sez. VI del 19 settembre 2019 n. 23424. Quindi, in presenza di gravi motivi il conduttore può recedere dal contratto, in caso di contestazioni del locatore sull'esistenza di gravi motivi, l'accertamento dell'esistenza o meno dei gravi motivi è successiva al recesso. Se non sussistono gravi motivi il locatore ha due strade, chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore (se il conduttore ha smesso di pagare i canoni) oppure potrà chiedere il pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale del contratto
Cassazione 28.2.2019 n 5804 In tema di recesso del conduttore di immobili ad uso non abitativo, ove il conduttore svolga la propria attività in distinti immobili, i gravi motivi del recesso anticipato ex Legge 27.7.1978 n 392 art 27 devono riguardare i locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.