Al termine della locazione (per scadenza del termine o per disdetta effettuata da parte del proprietario dell'immobile) sorge a carico del conduttore l'obbligo di restituire l'immobile locato (all'obbligo di restituzione corrisponde l'obbligo del locatore di consegnare l'immobile all'inizio della locazione). Se l'immobile non è restituito (bonariamente o coattivamente dopo l'intervento del giudice) alla scadenza, scatta, a carico del conduttore l'obbligo di continuare pagare il canone di locazione (una sorta di un'indennità di occupazione commisurata al canone mensile) fino all'effettiva restituzione dell'immobile; come si intuisce da quanto detto si sta analizzando l'ipotesi in cui il conduttore non restituisce l'immobile alla scadenza e, quindi, deve (sostanzialmente) proseguire nei pagamenti dei canoni di locazione fino alla restituzione (bonaria o coattiva) dello stesso. Può accadere, però, che il conduttore vorrebbe restituire l'immobile, ma è il locatore che (in buona o in mala fede) non accetta la restituzione, in questa ipotesi, occorre chiedersi come il conduttore può essere esonerato dall'obbligo di pagare l'indennità di locazione. Il conduttore è liberato dall'obbligo di continuare a pagare il canone (inteso come indennità di occupazione) nel momento in cui effettua un'offerta seria e tempestiva (anche se non formale) di restituzione dell'immobile. E' costante il principio per il quale il conduttore che offra la riconsegna dell'immobile locato mediante le modalità non formali (art. 1220 cc) è esonerato dall'obbligo di pagare al locatore il canone pattuito sino all'effettivo rilascio, ex art 1591 cc, in presenza del rifiuto del locatore di accettare la restituzione (Cass civ sez un. n. 1177 del 15 novembre 2000). L'offerta che libera il conduttore dall'obbligo del pagamento dei canoni deve essere "seria" anche se "non formale". Per serietà dell'offerta si intendere una offerta di restituzione concreta, anche se attuata senza l'intervento dell'ufficiale giudiziario (in questo senso non formale), potrebbe essere sufficiente una raccomandata con la quale si dichiara che l'immobile è libero e che le chiavi sono depositate presso il Sig. Tizio legale del conduttore e il proprietario può andarle a ritirare quando vuole dalle ore X alle ore Y nei giorni pari di ogni mese). Non è equiparabile ad una offerta seria una dichiarazione con la quale si promette una futura liberazione dell'immobile (libererà l'immobile entro il 15 del prossimo mese), in realtà manca proprio l'offerta di restituzione. Oltre la presenza di una offerta seria deve esserci il rifiuto (senza giustificato motivo) del proprietario alla riconsegna del locale. Quindi, si è in presenza di una fattispecie formata da due elementi offerta di restituzione e rifiuto dell'offerta.
La Cassazione del 29.7.2016 n. 15781 ha stabilito che nelle locazioni commerciali (ex art. 27 e 34 legge n. 392 del 1978) il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore paghi l’indennità di avviamento, è esonerato solo dal risarcimento del danno ex art. 1591 cc, restando obbligato al pagamento del corrispettivo della locazione, salvo che offra al locatore, con offerta reale formale ex art. 1216 comma 2 cc e 1209 cc., la riconsegna del bene condizionandola al pagamento dell’indennità di avviamento. Se era prevista una fideiussione a garanzia del pagamento del canone questa copre anche i canoni di locazione dovuti dal conduttore, per la mancata restituzione dell’immobile (ex art. 1591 cc) dopo la scadenza del contratto (non si applica l’art. 1598 cc)