Le finalità del preliminare Si ritiene che il contratto preliminare abbia la funzione di permettere alle parti di obbligarsi alla stipula di un futuro contratto permettendo alle stesse di usare il lasso di tempo che le separa dalla stipula del contratto definitivo per provvedere agli ultimi adempimenti necessari (ad esempio, stipula del mutuo, redazione del certificato energetico) e all'eventuale controllo e verifica di quelli già esistenti, (regolarità urbanistica del bene immobile) ad esempio, potrebbe essere necessario procedere ad un frazionamento catastale, in quanto si trasferisce solo una parte di un bene (c.d. controllo delle sopravvenienze). Il contenuto del contratto preliminare è diverso dal contratto definitivo, infatti, al preliminare non si applicano tutte le formalità richieste per il contratto definitivo, questo è dovuto sia alla funzione del preliminare diretta a completare e controllare gli elementi presupposti del preliminare (del futuro definitivo) e sia alla differenza tra contratto definitivo (trasferisce la proprietà del bene) e contratto preliminare (obbliga a stipulare un futuro contratto). Se, da un lato, è vero che al preliminare non si applicano tutti i formalismi previsti dal definitivo, dall'altro è anche vero che il preliminare, come ogni contratto, deve contenere ed identificare gli elementi essenziali del contratto previsti dal codice civile, quindi, il preliminare deve indicare la volontà di obbligarsi, deve indicare l'oggetto del contratto (determinato o determinabile), deve avere la forma scritta se ha ad oggetto il trasferimento di un bene immobile. Resta, quindi, da valutare quando l'oggetto del contratto preliminare può definirsi determinabile. L'oggetto del contratto preliminare è determinabile, quando è Naturalmente, non ogni elemento del preliminare deve essere indicato o identificato in modo preciso. Infatti ai fini della validità del contratto preliminare non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, è sufficiente che dal documento risulti (anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco) che le parti hanno inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purchè, appunto, l'intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche "aliunde" o "per relationenn", logicamente ricostruibile.
La Cassazione del 7.7.2017 n. 16882 ha confermato che nel preliminare immobiliare, è sufficiente che dal documento risulti (anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione) che le parti hanno fatto riferimento ad un bene determinato o determinabile, la cui indicazione attraverso gli elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare, purchè sia ricostruibile.