In quasi tutti i contratti di locazione è prevista la clausola del rinnovo automatico (alle stesse condizioni e canone) se non intervien la disdetta del locatore. La disdetta del contratto di locazione è un atto (negozio unilaterale recettizio) del locatore con il quale il locatore impedisce al contratto di rinnovarsi. La funzione della disdetta permette al locatore di ricontrattare il contratto di locazione, (stipulando un nuovo contratto di locazione a condizioni diverse) che, altrimenti, si sarebbe rinnovato alle medesime condizioni. In alcune ipotesi (locazione ad uso abitativo alla prima scadenza) la disdetta va motivata onde verificare se ne sussistono i presupposti. Come si è detto la disdetta impedisce il rinnovo automatico dell'originario contratto di locazione, questo non esclude che anche dopo la disdetta le parti si accordino per eliminare gli effetti della disdetta e continuare con l'originario contratto di locazione, così rinnovato. La disdetta per produrre il suo tipico effetto, deve essere non solo inviata dal locatore, amd eve giungere al conduttore entro un termine ben preciso (di solito è indicato dal legislatore). Può capitare che la disdetta non sia inviata nei termini al conduttore oppure può capitare che la disdetta non giunga al conduttore nei termini previsti. In queste situazioni, occorre valutare se La disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione che sia intempestiva per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l'effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva; ne consegue che il locatario che rilasci l'immobile alla scadenza successiva a quella per la quale era stata tardivamente intimata la disdetta non può dirsi, ai fini dell'esclusione del suo diritto all'indennità di avviamento commerciale, avere rilasciato l'immobile per iniziativa unilaterale sua propria ovvero spontanea, ma appunto in dipendenza della disdetta validamente intimata per la scadenza successiva. Non esiste un principio che subordina la riferibilità automatica della disdetta intempestiva per la prima scadenza contrattuale utile immediatamente successiva, ai soli casi in cui vi sia stata una successiva manifestazione espressa della volontà del locatore di avvalersene appunto per detta scadenza successiva.
La Cassazione del 22.5.2018 n. 12607 ha affermato che la disdetta del contratto di locazione che sia non tempestiva (tardiva) per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l’effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva; il locatario che rilasci l’immobile alla scadenza successiva a quella per la quale era stata tardivamente intimata la disdetta non può dirsi avere rilasciato l’immobile per iniziativa spontanea, ma per la disdetta validamente intimata per la scadenza successiva.