L'opponibilità ai terzi e la trascrizione Indentificare il titolare di un diritto potrebbe non essere un'operazione così semplice come si crede, infatti, potrebbero verificarsi delle situazioni nelle quali ci potrebbe essere una discrasia tra titolare reale e titolare apparente, il sistema dell'opponibilità ai terzi dei diritti serve proprio ad eliminare tali incertezze. L'importata economica (e sociale) dei beni immobili (e dei trasferimenti dei beni immobili o dei diritti aventi ad oggetti beni immobili) ha spinto il legislatore a creare un sistema complesso di tutela diretto a garantire la certezza dei traffici giuridici (la certezza dei trasferimenti immobiliari) e la certezza della titolarità dei beni immobili (in generale e in presenza di vendite multiple a diversi soggetti del medesimo bene immobile). Il sistema ideato è rappresentato dalla trascrizione, in particolare si stabilisce che ogni contratto avente ad oggetto la costituzione o il trasferimento o la modifica di diritti reali su beni immobili permettono il trasferimento del diritto in base al consenso manifestato in forma scritta, ma per essere opponibili ai terzi devono essere anche trascritti, in quanto se non trascritto un contratto (per quanto valido ed efficace) risulterà non opponibile ad un altro soggetto che ha acquisito il bene o il diritto con un atto trascritto anteriormente. Risulta evidente che la trascrizione permette di distinguere la data di stipula del contratto dalla data della materiale trascrizione del contratto nei registri immobiliari, in questo sistema viene data preferenza alla data della trascrizione dell'atto nei registri immobiliari rispetto la data di stipula del contratto, ecco perché la trascrizione deve avvenire nel più breve tempo possibile rispetto la data di stipula del contratto. L'omessa trascrizione o la ritardata trascrizione (in tempi rapidi) potrebbe far sorgere il diritto al risarcimento del danno a carico del soggetto che vede sfumare il proprio acquisto per un'omessa o ritardata trascrizione. Il primo elemento necessario per procedere alla trascrizione di un atto è individuato nella forma del contratto da trascrivere: si possono trascrivere solo gli atti aventi forma pubblica (atto pubblico) oppure gli atti muniti di autentica di firma. Questo permette di rilevare la differenza che sussiste tra la validità di un atto avente ad oggetto un immobile, che richiede solo la forma scritta e la forma necessaria per richiedere la trascrizione del medesimo atto (atto pubblico o con sottoscrizioni autenticate).
La Cassazione del 14.5.2018 n. 11687 ha affermato che per i fabbricati per i quali è stata presentata denuncia di variazione e ai quali il Catasto non ha ancora attribuito l’identificazione catastale definitiva, la mancata indicazione nella nota di trascrizione dei dati catastali non incide sulla validità della trascrizione, allorché nella nota sia riportato il numero di protocollo della denuncia di variazione presentata per ciascun immobile.