La legge del 9 dicembre 1998 n. 431 Di fatto, si può tranquillamente affermare che il legislatore impedisce la disdetta alla prima scadenza contrattuale imponendo un rinnovo (quasi) automatico salvo casi particolari (il motivo di questa decisione del legislatore può essere tranquillamente individuato nell'esigenza di fornire una sorta di tranquillità sulla durata della locazione, (senza escludere completamente la fine traumatica del rapporto di locazione, ma limitando le ipotesi in cui questa fine traumatica o imprevista del contratto di locazione può avvenire). Da quanto detto risulta anche evidente la differenza tra la differenza tra recesso e disdetta, infatti, anche se entrambe le ipotesi portano alla fine del contratto, la disdetta impedisce il rinnovo del contratto ad una scadenza prestabilita (ed è immune da problemi o questioni relative all'adempimento o inadempimento), mentre il recesso mette fine al contratto (immediatamente) prima della scadenza ed è giustificato dall'impossibilità di adempiere o dall'inadempimento dell'altra parte. La disdetta è un negozio giuridico unilaterale con il quale il locatore può provocare alla prima scadenza (solo in alcuni casi) o alla seconda scadenza la cessazione della locazione nel momento in cui sopraggiunge la scadenza del termine contrattuale di locazione. La disdetta deve provenire dal proprietario se i proprietari sono più persone (perchè il bene locato è in comunione) è opportuno che la disdetta pervenga da tutti i proprietari. Anche se la disdetta è un negozio recettizio (la disdetta produce effetto nel momento in cui perviene a conoscenza del destinatario conduttore), l'effetto concreto della disdetta (la fine del contratto di locazione) si verificherà non immediatamente alla ricezione della disdetta, ma alla scadenza del termine naturale della locazione. Questo perché la comunicazione della disdetta deve essere anticipata rispetto al momento della produzione dell'effetto proprio della disdetta (cioè la fine del contratto di locazione). La disdetta deve avere forma scritta (quanto meno per provare facilmente che sia stata effettuata). E' opportuno inviare la disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno al fine di avere certezza della ricezione. I moderni mezzi tecnologici potrebbero anche spingere ad usare altri sistemi di comunicazione come l'email o pec (resta il problema che anche l'email o la pec devono essere firmate).
Cassazione del 13.2.2015 n. 2863 ha riconfermato il principio per il quale nello locazione ad uso abitativo (ex art. 3 legge del 9.12.1998 n. 431) la disdetta deve essere motivata solo alla prima scadenza del contratto, non è richiesta motivazione alla seconda scadenza, (e l’eventuale motivazione è irrilevante), questo principio si applica anche ai contratti di locazione ad uso abitativo stipulati precedentemente alla legge del 9.12.1998 n. 431, ma rinnovati tacitamente dopo la legge del 9.12.1998 n. 431.