Unità immobiliari Una delle innovazioni della riforma del condominio è quella relativa alla sostituzione nel testo di legge (vedi art. 1117 c.c. e 1117 bis c.c.) della locuzione “piani o porzioni di piano” con la locuzione “unità immobiliari”. Questa potrebbe sembrare una semplice modifica stilistica, invece, il cambio ha una valenza sostanziale, in quanto permette di ricomprendere nell’istituto condominiale (e, quindi, di applicare le relative regole) molte situazioni che, in passato, si discuteva se potevano essere (o meno) ricomprese nell’istituto condominiale. Ci si riferisce, in particolare, agli schemi giuridici di gestione delle grandi strutture immobiliari, basta pensare al c.d. condominio complesso, supercondominio, condominio minimo. Per spiegare il concetto di condominio complesso o supercondominio si può osservare che l’idea più comune di condominio, nell’immaginario collettivo, è quella formata da un unico edifico, con più locali (ad uso abitativo o diverso). In realtà, le tecniche costruttive degli edifici possono portare ad avere situazioni molto diverse tra loro. Infatti, nulla esclude che il condominio (minimo) possa corrispondere ad un piccolo edificio con solo due unità abitative (realtà classica dei piccoli centri o in presenza di piccoli edifici costruiti da un'unica famiglia e poi alienati a terzi). Così come nulla esclude che il condominio possa corrispondere a più edifici tra loro strutturalmente autonomi, aventi, però, in comune la strada di ingresso, il cancello, la portineria, la luce ecc.) Questi ultimi agglomerati edilizi possono dare vita ad un unico condominio (anche se formato da più edifici tra loro strutturalmente autonomi), che senza problemi potrebbe essere denominato condominio complesso. La stessa situazione descritta in precedenza (un agglomerato edilizio formato da più edifici tra loro strutturalmente autonomi, con in comune la strada di ingresso, il cancello, la portineria, l’impianto di illuminazione ecc.) potrebbe anche dar vita ad un super condominio. Nel supercondominio, però, ogni singolo edificio è un autonomo condominio (con proprio amministratore, assemblea, codice fiscale), – con il limitato compito di gestire l’edificio – mentre, le parti comuni a tutti gli edifici (viale di ingresso, portineria, impianti luce ecc.) costituiscono – a loro volta – il c.d. supercondominio, il quale avrà uno specifico amministratore, una specifica assemblea, un proprio codice fiscale ecc. L’assemblea del supercondominio, l’amministratore del supercondominio avranno come unico fine la gestione dei beni e servizi comuni a tutti gli edifici.
Il nuovo art. 1117 bis cc regola il supercondominio e il nuovo art. 67 disp. att. cc disciplina l’assemblea del supercondominio, con modalità diverse per la convocazione e la partecipazione all’assemblea in base al numero dei partecipanti e alle materie all’ordine del giorno, imponendo anche la nomina di un singolo rappresentante per ogni edifico.