La legge del 9.12.1998 n. 431 stabilisce che le locazioni ad uso abitativo hanno una durata di 4 anni rinnovabili (quasi automaticamente) di altri 4 anni. Il termine della locazione ad uso abitativo può avere una durata inferiore agli otto anni in alcune ipotesi particolari espressamente individuate dalla legge 431/1998. Infatti il legislatore ha previsto che alla prima scadenza il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per alcuni motivi (ad esempio quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori,dei figli o dei parenti entro il secondo grado). In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 legge n. 431 del 1998, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare (al momento della disdetta), ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo, nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità. Al momento della disdetta alla prima scadenza non deve essere effettuata nessuna indagine sulla effettività dell'esigenza indicata al momento della dichiarazione. Solo dopo la scadenza dei 12 mesi è possibile valutare se la destinazione indicata in disdetta sia stata attuata ed eseguita. Il legislatore ha previsto anche la possibilità che il diritto della disdetta alla prima scadenza sia usato in modo distorto o abusato, cioè in assenza delle motivazioni.
Cassazione 16.7.2019 n 18947 Nella locazione ad uso abitativo è pacifico il principio secondo cui le sanzioni per la mancata destinazione dell’immobile all’uso indicato nella disdetta anticipata ex art 3 commi 3 e 5 legge n 431 del 9.12.1998 non sono applicabili al locatore se la tardiva o la mancata destinazione dell’immobile all’uso dichiarato ai fini del rilascio siano giustificate da esigenze, ragioni o situazioni non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore.