Il diritto di costruire e i titolo edilizio abilitativo Il diritto di costruire (prerogativa del proprietario del suolo) con il tempo è stato limitato e ridotto in quanto lo Stato ha imposto ai proprietari di richiedere ed ottenere prima della costruzione l'autorizzazione della pubblica amministrazione. Imponedo la preventiva autorizzazione pubblica (a discapito del libero diritto di cotruire) si è reso effettivo il potere (e l'interesse) pubblico di gestione del territorio e programmazione edilizia ritenuto preminete rispetto il diritto privato di costruire sul proprio suolo. Dalla lettura delle sanzioni che colpiscono l'immobile abusivo si può dedurre l'incommerciabilità dello stesso, quindi, lo Stato per rendere effettivo il suo diritto di controllo e pianificazione del territorio considera le costruzioni abusive, prive del titolo edilizio abilitativo, come beni incommerciabili. Del resto, la vendita di un bene immobile abusivo è sanzionata con la nullità dell'atto e l'art. 48 del DPR n. 380/2001 che sanziona con la nullità i contratti di somministrazione ed erogazione di servizi pubblici per immobili abusivi. Se quando sopra è vero per gli atti (traslativi) ad efficacia reale che hanno ad oggetto beni immobili abusivi, occorre valutare se la medesima sanzione si applica anche ai contratti obbligatori come la locazione. Quindi occorre chiedersi se l'illiceità del bene abusivo (con la conseguente incommerciabilità dello stesso) preclude anche la locazione del bene abusivo. Risulta evidente che occorre chiedersi se l'incommerciabilità del bene abusivo riguarda ogni tipo di utilizzo del bene oppure è limitato solo per alcuni usi o atti. La nullità comminata dalle norme edilizia agli atti traqslativi aventi ad oggetto immobili abusivi non può essere considerata come rappresentativa di un generale divieto di stipulare (un qualsiasi tipo) di atto avente ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili, posto che un tale divieto non trova riscontro in seno allo jus positum, che, piuttosto, enuncia specifiche ipotesi di nullità (limitate a specifiche tipologie di atti).
Cassazione 28.10.2019 n 27485 Il carattere abusivo dell’immobile locato non importa nullità del contratto di locazione ad uso abitativo, non incidendo i vizi sulla liceità dell’oggetto del contratto ex art 1346 cc o della causa del contratto ex art 1343 cc, né potendo operare la nullità ex art 40 legge n 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali), per cui susssite l’obbligo del conduttore di pagare il canone anche per l’immobile abusivo.