Pertinenze Le pertinenze sono dei beni posti al servizio di un altro bene (di solito) principale, quindi, il rapporto pertinenziale sussiste tra due beni uno principale l'altro secondario; (il rapporto bene principale, bene secondario è – di solito – dovuta alla differente importanza dei beni e/o al notevole differenza economica tra gli stessi), per rendere più chiaro l'istituto si potrebbe pensare ad un appartamento con le normali dotazioni degli impianti. Per quanto interessa in questa sede è opportuno ricordare che il trasferimento del bene principale (appartamento) comprende anche il trasferimento delle pertinenze, anche se non sono espressamente ed analiticamente menzionate nell'atto come, del resto, espressamente previsto dall'art. 818 cc. (è stato espressamente affermato che in sede di divisione, il bene assegnato comprende anche le pertinenze). Il principio dell'accessione stabilisce che tutto quello che viene costruito sul suolo è di proprietà del proprietario del suolo. Nulla esclude che il regime dell'accessione e il regime delle pertinenze possano integrarsi, basta pensare ad un suolo sul quale viene costruito un piccolo deposito pertinenziale al suolo destinato a ricovero per gli attrezzi agricoli. In situazioni come queste è evidente che i due principi si intersecano. Il problema delle pertinenze e dell'accessione sorge soprattutto in sede di trasferimento, quanto l'atto non elenca in modo chiaro ed esaustivo le pertinenze e/o le accessioni che si trasferiscono. Il problema sorge, non solo, per i trasferimento volontari tra privati, ma, anche in presenza di trasferimenti coattivi all'esito dell'esecuzione forzata immobiliare. In sede di esecuzione forzata immobiliare il problema delle accessioni e delle pertinenze si pone, sia perché tali beni secondari possono avere una loro identificazione catastale e che solo il bene principale è oggetto di pignoramento, mentre il bene secondario non è pignorato, oppure è oggetto di altri pignoramenti, di conseguenza occorre anche identificare a quale atto fare riferimento per identificare i beni trasferiti: al pignoramento, oppure al decreto di trasferimento del giudice. E' opportuno osservare che il pignoramento è solo un atto prodromico al decreto di trasferimento e l"estensione del pignoramento agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti (art. 2912 cod. civ.) è riferibile anche a tutti quei beni che, sebbene non espressamente menzionati nel relativo atto, siano uniti fisicamente alla cosa principale, sì da costituirne parte integrante, come le accessioni propriamente dette. Con la conseguenza che, nel caso di costruzioni, queste vengono considerate come un'unica cosa con il terreno e rientrano nell'ambito del generico pignoramento dello stesso, tranne il caso della possibilità di separare la costruzione dal suolo o dell'insorgere sulla cosa incorporata di una proprietà separata a favore di un terzo" ( cfr. Cass. 3453/1982 ; Cass. 7522/1987; Cass. 5002/1993 ).
Cassazione 28.6.2018 n. 17041 Il trasferimento all’esito dell’esecuzione immobiliare comprende oltre i beni espressamente indicati nel decreto di trasferimento ex 586 cpc anche quei beni ai quali gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente, ai sensi dell’art. 2912 c.c., come accessori, pertinenze, frutti ed anche i miglioramenti o le addizioni, ancorché non espressamente menzionati nel predetto decreto.