Il contratto di locazione può finire in quanto le parti mettono volontariamente fine al contratto (mutuo dissenso) oppure per cause ordinarie (scadenza del termine) oppure per cause traumatiche (morosità dell'inquilino). In entrambe le ipotesi, se l'inquilino non lascia l'immobile volontariamente, il proprietario è costretto ad adire l'autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento (di solito avente la forma dell'ordinanza) di licenza di finita locazione (per scadenza naturale del contratto) oppure lo sfratto per morosità. Un'eccezione è prevista per le locazioni ad uso abitativo in presenza di morosità dell'inquilino, infatti, l'inquilino moroso ricevuto lo sfratto per morosità può sanare la propria posizione (pagando il dovuto) evitando lo sfratto. Ottenuto questo provvedimento (con il quale viene confermata la fine della locazione per la scadenza del termine e/o la morosità dell'inquilino) il proprietario potrà iniziare la fase esecutiva e liberare l'immobile locato. Posto che tra il provvedimento che convalida lo sfratto per morosità oppure che conferma la fine della locazione per scadenza del termine finale del contratto e la materiale liberazione (di solito coattiva) dell'immobile locato può passare del tempo, durante l'occupazione dell'immobile l'inquilino deve versare al proprietario la c.d. indennità di occupazione. Un problema simile si pone anche in caso di recesso del conduttore. Il procedimento giudiziario avente ad oggetto il termine della locazione (per semplice scadenza del termine o per morosità del conduttore) presenta due fasi, la prima "cautelare" nella quale vengono valutate tutte le questioni immediate relative al termine della locazione (ad esempio: data di stipula del contratto per valutare la scadenza del medesimo oppure esistenza della morosità), che si chiude con ordinanza, ed una successiva fase che valuta anche altre vicende (ad esempio, la quantificazione del canone, eventuali restituzioni dare/avere tra il proprietario e il conduttore), che si chiude con sentenza. Ci si chiede se l'ordinanza che conferma lo sfratto (per scadenza del termine o per morosità) possa "passare in giudicato"
La Cassazione del 11.1.2017 n. 411 ha stabilito che l’ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione, (a differenza dell’ordinanza di estinzione del procedimento per sanatoria della morosità del conduttore) acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale: sull’esistenza della locazione; sulla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato; sulla causa di cessazione o risoluzione del rapporto.