Principio maggioritario e principio consensuale nell'assemblea Il perfezionamento di un negozio giuridico (contratto) e il perfezionamento di una delibera assembleare richiedono formalità diverse, anche se entrambi questi atti rappresentano la manifestazione della volontà (dell'assemblea e delle parti contrattuali). Il contratto si basa sul principio consensuale che richiede (in modo inderogbile) il consneso di tutte le parti del contratto, mentre la delibera dell'assemblea può essere assunta a maggioranza, che vincola anche i contrari (salvo, per questi ultimi, il ricorso all'autorità giudiziaria per far dichiarare la nullità l'annullabilità della delibera assemblea). Altro limite dell'assemblea di condominio è la "competenza", cioè le materie che possono essere (o meno) essere oggetto di una delibera. In generale si può dire che rientrano nella competenza dell'assemblea le delibere relative alla gestione dei beni condominiali, l'art. 1136 cc elenca in modo più specifico le materie di competenza dell'assemblea. Un principio che può essere d'aiuto per individuare i limiti dell'assemblea di condominio può essere espresso in negativo: ogni delibera che richiede il consenso di tutti i proprietari (e non solo il consenso dei proprietari presenti in assemblea) non rientra nelle materie di competenza dell'assemblea e, soprattutto, non può essere deliberato applicando il principio maggioritario. Per rendere più concreto l'argomento si potrebbe valutare se l'assemblea di condominio può (o meno) accertare se un dato bene è condominiale e/o un ben privato, la stessa domanda può essere posta chiedendosi se un negozio di accertamento può sostituire il titolo di acquisto di un bene. L'art. 1117 c.c. attribuisce ai titolari delle singole unità immobiliari dell'edificio la comproprietà di beni, impianti e servizi – indicati espressamente o per relationem – in estrinsecazione del principio "accessorium sequitur principale", per propagazione ad essi dell'effetto del trasferimento delle proprietà solitarie, sul presupposto del collegamento strumentale, materiale o funzionale, con queste, se manca o non dispone diversamente il relativo titolo traslativo. Secondo principi generali, ai fini dell'acquisto della proprietà di un bene immobile, non è mai da ritenersi idoneo un negozio di mero accertamento, il quale può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non sostituire il titolo costitutivo, essendo necessario, invece, un contratto con forma scritta dal quale risulti la volontà attuale delle parti di determinare l'effetto traslativo, sicchè è pure irrilevante che una delle parti, anche in forma scritta, faccia riferimento ad un precedente rapporto qualora questo non sia documentato (provato tramite il documento). Cioè significa che, già in astratto, un negozio di accertamento non può rilevare come titolo traslativo contrario all'operatività della presunzione di condominio ex art. 1117 c.c.
La Cassazione del 31.8.2017 n. 20612 ha stabilito che una delibera dell’assemblea di condominio non può accertare l’estensione dei diritti di proprietà esclusiva dei singoli in deroga alla presunzione di condominialità delle parti comuni posta dall’art. 1117 c.c., in quanto questo richiede l’accordo di tutti i condomini. Non rientrando nei poteri dell’assemblea condominiale la delibera che determina a maggioranza l’ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive, la conseguente nullità della delibera può essere eccepita senza osservare il termine di decadenza ex art. 1137 cc.