L'obbligo di manutenzione e la ripartizione delle spese nei condomini è sempre un momento di massima tensione e causa di malumori e litigi (per non parlare dei litigi che sfociano nel contenzioso processuale). Il problema della ripartizione delle spese nasconde, in realtà, due ulteriori questioni, la prima riguarda la necessità di stabilire se una data spesa è (o meno) di competenza condominiale, l’altra questione riguarda l’individuazione dell’esatta tabella dei millesimi ove inserire la spesa. Le spese relative al rifacimento dei balconi in una facciata di un condominio, rappresentano proprio la spesa tipica che prima di poter essere ripartita tra i proprietari deve essere sottoposta alla doppia indagine sopra descritta (si tratta di spesa condominiale ? in quale tabella deve essere inserita tale spesa ?). È opportuno sottolineare che la valutazione non può essere solo “teorica”, ma l’analisi deve anche avere una valutazione concreta (infatti, la soluzione può variare molto in base allo stato dei luoghi e al tipo di edificio, inoltre, non può escludersi che il medesimo bene abbia elementi condominiali ed elementi di proprietà esclusiva). Il punto da prendere in considerazione è quello relativo alla possibilità che i balconi pertinenziali di ogni singolo appartamento possono essere (o meno) o possono avere (o meno) un rilievo condominiale. Con questa espressione si intende non solo la possibilità che le spese di manutenzione debbano essere poste a carico di tutti i proprietari ex art. 1117 c.c., ma anche che degli eventuali danni possa rispondere il condominio (ex art. 1117 c.c.) in sede civile e l’amministratore p.t. in sede penale. Per valutare se i balconi sono o meno bene condominiale bisogna prima analizzare l’art. 1117 c.c. il quale elenca i beni condominiali, tale articolo non indica i balconi tra i beni condominiali, ma indica le facciate – interne o esterne – come beni condominiali). Basarsi solo su questi elementi per poter fornire una soluzione sarebbe forviante poiché l’elencazione dell’art. 1117 c.c. non è tassativa, ma solo descrittiva (dovendosi valutare se un bene è condominiale o meno anche la funzione dello stesso), inoltre, l’art. 1117 c.c. fa riferimento alle facciate e i balconi fanno parte delle facciate (interna o esterna) dell’edificio. Si anticipa che i balconi, più precisamente alcune parti di questi, (il principio sarà chiarito in seguito) concorrono a formare l'estetica del fabbricato o il decoro dell'edificio "il problema è quello di stabilire il senso da attribuire all’espressione “decoro architettonico” di un fabbricato e quali le caratteristiche che devono presentare le “innovazioni” di cui all’art. 1120 cc. per essere ritenute lesive del decoro architettonico. Come è stato già affermato da questa Corte Suprema (con sentenza n. 8731 del 1998), per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 cod. civ., deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia. L’alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l’originario aspetto anche, soltanto, di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile. In questo ambito è patrimonio culturale dell’uomo comune ritenere che la trasformazione di un balcone in veranda eseguita mediante chiusura in alluminio e vetri comporti, comunque, un’alterazione dell’armonia cromatica della facciata dell’intero fabbricato (oltre che l'aumento di volume dell'immobile)". ( Cass. civ. sez. II, 4 dicembre 2013 n. 27224)
Balconi aggettanti, verande, frontalini, piano di calpestio, decoro architettonico, art. 1117 c.c. e 1125 c.c. ogni volta che occorre decidere come dividere le spese per la riparazione e/o manutenzione delle facciate dei condomini e dei balconi, sorgono numerose difficoltà.