La questione analizzata dalla Corte di legittimità riguarda una assemblea di condominio che aveva deciso di permettere il parcheggio in un cortile condominiale, anche in presenza di un regolamento di condominio che vieta un tale uso del cortile. Uno dei proprietari impugnava la delibera perchè, a suo dire, permettere il parcheggio, avrebbe limitato se non impedito o estinto uno dei diritti riconosciuti ai proprietari (in particolare di godere del cortile per intero) dal regolamento di condominio (il quale vietava di occupare il cortile) . Secondo uno dei proprietari una tale delibera poteva essere assunta solo se c'era il consenso di tutti i prorpietari, in quanto andava a modificare un regolamento di condominio contrattuale (cioè quei regolamento approvato nei contratti di acquisto o approvati all'unanimità da tutti i proprietari) per cui non poteva essere assunta con le maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c. La corte di Cassazione, per risolvere la questione, ricorda che nei regolamenti condominiali contrattuali sono "contrattuali" non tutte le clausole, ma solo quelle che soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, cioè, in poche parole, sono contrattuali (e, quindi, modificabili solo con il consenso di tutti i proprietari) quelle che incidono sui diritti reali individuali o dei comunisti, le altre clausole, anche se contenute in regolamenti contrattuali, sono semplici clausole che regolano l'uso dei beni comuni e possono essere modificate a maggioranze. Di coseguenza, se la clausola del regolamento che vieta il parcheggio nel cortile (o che vieta un qualsiasi uso del contile) è meramente regolamentare, una delibera dell'assemblea che autorizza il parcheggio turnaio nel cortile, di fatto, modifica il regolamento, modficia che può essere fatta a maggioranza ex art. 1136 c.c. Ecco la Cass. civ. sez. II, 15 giugno 2012 n. 9877 Secondo la giurisprudenza delle Sezioni unite di questa Corte (riconducibile alla sentenza n. 943 del 1999; in senso analogo v., in precedenza, Cass. n. 642 del 1996 e Cass. n. 158 del 1966) le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso deì beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dalI’art. 1136, comma 2, cc. Sulla scorta ditale principio la giurisprudenza successiva (v., ad es., Cass. n. 21287 deI 2004 e Cass. n. 24146 deI 2004) di questa Sezione (alla quale si aderisce) ha rilevato che, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità dì uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dal comma 5 deIl’arL 1136 c.c., non essendo richiesta l’unanimità dei consensi, trattandosi di deliberazione idonea a disporre una innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (ad. 1120, comma 1, c.c.).
il cortile condominiale può essere destinato a parcheggio con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. (senza il consenso di tutti i proprietari) anche in presenza di un regolamento (contrattuale) di condominio che vieta tale uso o vieta di occupare il cortile.