Del problema relativo agli affitti non registrati o dei canoni di locazione in nero, ci siamo occupati in diversi articoli. La questione riguardava, (in una prima fase), non solo la validità (nullità) dei contratti di locazione non registrati, ma anche (in una seconda fase) le conseguenze sulla quantificazione del canone di locazione e sulla durata del contratto di locazione previste dal Decreto Legislativo 14.03.2011 n. 23. In particolare, il art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011 prevede che, per i contratti di locazione ad uso abitativo, in caso di contratto non è registrato, il contenuto del contratto (durata e canone) stipulato dalle parti è modificato ex lege. In presenza di un contratto non registrato (o in presenza di canone in parte dichiarato) oppure in presenza di contratto di comodato fittizio la sanzione per la violazione tributaria è così congegnata: – la durata della locazione viene fissata in quattro anni, a decorrere dalla registrazione; in realtà, la durata del contatto, non è limita a 4 anni, ma è di anni 4+4 perché alla scadenza del primo quadriennio si applica la disciplina del rinnovo automatico ex art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (c.d. disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), l'art. 2 comma 1 della legge 9. 12.1998 n. 431 prevede che alla scadenza del primo quadriennio, il contratto di locazione si rinnova (automaticamente) per un periodo di (ulteriori) quattro anni, (fatti salvi alcune eccezioni); – il canone annuo, infine, a decorrere dalla data della registrazione del contratto, viene fissato, salvo che le parti abbiano pattuito un canone di importo inferiore, in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, pari al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. – questa disciplina, che modifica il contenuto (durata e quantificazione) del contratto stipulato dalle parti si applica, non solo al contratto non registrato, ma anche al contratto registrato, ma per un canone inferiore a quello effettivo e ai contratti di comodato fittizi. Risulta evidente come una la sanzione "tributaria" per l'omessa registrazione (totale o parziale) supera il proprio ambito di applicazione ed incide su una normativa prettamente "civile", a tal punto che interviene sul contratto (come predisposto dalle parti) modificandolo e trasformandolo senza la volontà delle parti, in poche parole una "sanzione" tributaria trasforma un contratto, disapplicando buona parte dei principi generale posti a tutela dell0'autonomia negoziale.
La Corte Costituzionale con sentenza del 14.03.2014 n. 50 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 3 comma 8 e 9 del Decreto Legislativo del 14.03.2011 n. 23 che modificava il canone e la durata, quando il contratto di locazione ad uso abitativo non è registrato o è registrato parzialmente o in presenza di contratti di comodato fittizi.