La gestione del bene comune Un bene anche se in comproprietà richiede controlli e, in senso lato, gestione/manutenzione, in altri termini un bene in comune non si distingue da un bene in titolarità esclusiva per l'attività inerente al bene (che coincidono), ma le due situazioni giuridiche si distinguono per il procedimento necessario da seguire per realizzare l'amministrazione del bene. Quando un bene è in comune tra più persone vige il principio generale per il quale tutti i contitolari hanno il diritto di partecipare alla gestione del bene (o all'amministrazione dello stesso). Questo principio determina due corollari: 1) nessuno dei contitolari può essere escluso dall'amministrazione della comunione, 2) le decisioni relative alla gestione o all'amministrazione del bene comune devono essere assunte tramite il metodo assembleare a base maggioritaria (senza che sia raggiunto il consenso unanime di tutti i contitolari). Queste regole si applicano sempre in presenza di una comunione, indipendentemente dal fatto se la comunione è sorta ab origine o in seguito ad un trasferimento o ad altro evento. Resta da chiedersi cosa accade se l'attività di gestione del bene comune viene eseguita senza aver tenuto la preventiva e propedeutica assemblea della comunione. Un'attività che tipicamente rientra nell'ambito dell'amministrazione del bene comune è la locazione del bene. Risulta evidente che in base ai principi generali (sopra ricordati) anche la decisione relativa alla locazione del bene comune (concedere in locazione un bene comune) deve essere preceduta dall'assemblea della comunione ex art. 1105 cc. Anche applicando questo principio restano aperti una serie di interrogativi: il metodo assembleare vale solo all'interno della comunione oppure influisce anche sui terzi estranei alla comunione (ad esempio tutti i contitolari devono stipulare il contratto di locazione), a carico di quale soggetto sorgono gli obblighi e i diritti derivanti dal contratto di locazione. Resta da chiedersi, inoltre, quali sono le conseguenze che derivano dalla stipula di un contratto di locazione effettuata senza la preventiva assemblea della locazione.
La Cassazione del 28.2.2017 n. 5014 ha stabilito che non c’è violazione dell’art. 1105 cc quando il coerede succeduto al locatore nel contratto di locazione -pur informato dell’azione di sfratto per morosità e/o per finita locazione intentata dal coerede (comproprietario) – non ha manifestato alcun dissenso e quindi non è necessario l’intervento del giudice ex art. 102 cpc per legittimare la comproprietaria a chiedere la risoluzione per morosità, oltre che ad agire per il pagamento dei canoni dovuti.