Quando in un condominio Di solito, non viene mai affrontata la questione se l'innovazione (ammessa o vietata) deve riguardare solo e direttamente il bene comune ex art. 1117 c.c. oppure se i limiti derivanti dalle innovazioni vietate riguardano anche le singole unità immobiliari private, se, cioè, non è possibile apportare innovazioni agli appartamenti o agli altri locali privati siti nel condominio quando queste innovazioni, riguardano direttamente i locali privati, ma danneggino (indirettamente) i beni condominiali ex art. 1117 c.c. e se, di conseguenza, le unità immobiliari scontano deli limiti alla proprietà che discendono direttamente dalla legge (e non solo dal regolamento di condominio o dai contratti di acquisto). Non sempre è agevole comprendere cosa si intende per innovazione, (non esistendo una definizione specifica di innovazione), anche al riforma non ha eliminato questa lacuna, ma ha solo distinto tra innovazioni (generiche) dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al miglior rendimento delle cose comuni che richiedono la maggioranza degli intervenuti e i 2/3 del valore dell'edificio. Ed un secondo tipo di innovazioni (specifiche e "tipizzate") dirette a realizzare scopi "specifici", come ad esempio il miglioramento della sicurezza o salubrità dell'edificio o l'eliminazione delle barriere architettoniche, o il risparmio energetico, oppure, alla creazione di parcheggi, queste innovazioni possono essere assunte con il voto della maggioranza dei presenti e di almeno la metà del valore dell'edificio. La riforma ha anche previsto il cambio di destinazione (del bene comune) ex art. 1117 ter c.c., imponendo all'interprete anche l'obbligo di dover distinguere tre innovazioni e cambio di destinazione d'uso del bene comune Il codice prevede due articoli che regolano le innovazioni: – Il primo regola le innovazioni che comportano una modifica diretta del bene comune ex art. 1117 c.c. (l'art. 1120 c.c. prevede che "I condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni […..] sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino). In questo ambito rientrano sia le (innovazioni) deliberate dall'assemblea (es. trasformazione di un cortile in posti auto con eliminazione di giardino), sia le innovazioni effettuate dal singolo proprietario sul bene comune (es. costruzione di un'antenna), ma, in quest'ultima ipotesi, occorre coordinare i divieti delle innovazioni e il principio dell'uso del bene comune previsto dall'art. 1102 c.c. una differenza tra l'art. 1102, 1120 e 1117 ter c.c., è data dal fatto che mentre l'art. 1102 c.c. regola il caso in cui l'uso del bene (con o senza modifiche alla destinazione) produce l'esclusione di uno dei titolari dell'uso dei bene comune gli art. 1120 c.c. e 1117 ter c.c. regolano le modifiche (innovazioni o cambio di destinazione d'uso) del bene anche quando non sono dirette ad escludere qualcuno del condomini dal godimento del bene condominiale ex art. 1117 c.c.
Cassazione del 5.2.2015 n. 2109 ha stabilito che nel condominio le innovazioni vietate delle unità immobiliari private ex art. 1122 c.c. (prima e dopo la riforma dopo la riforma del condominio) sono quelle che che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico (anche se si realizzano su un bene privato e non hanno ad oggetto un bene condominiale, come, ad esempio, la costruzione di una veranda sul terrazzo privato)