Nel condominio le servitù (attive o passive) possono avere ad oggetto singole e specifiche unità immobiliari comprese nel condominio oppure possono avere ad oggetto beni condominiali ex art. 1117 cc (ad esempio un viale condominiale). Naturalmente le servitù (attiva o passiva) tipicamente condominiale è quella che ha ad oggetto beni condominiali ex art. 1117 cc La servitù condominiale (cioè avente ad oggetto un bene condominiale) può essere costituita a favore o contro beni appartenenti a soggetti esterni al condominio (oppure, anche se si tratta di ipotesi marginali o teoriche, anche beni appartenenti a soggetti interni al condominio). Nel contesto delle servitù condominiali (intese come servitù attive o passive che hanno ad oggetto beni condominiali ex art. 1117 cc) si pone il problema dell'individuazione del soggetto legittimato a tutelare la servitù. La questione si pone in quanto, nell'ambito del condominio, fuori dalla mera gestione dei beni condominio, le attività che ineriscono i diritti reali sui beni condominiali dovrebbero essere riservati ai singoli proprietari. Sul punto, però, la giurisprudenza è giunta a soluzioni opposte, infatti, è riconosciuta la legittimazione (almeno passiva) dell'amministratore di condominio quando la servitù è esercita dall'intero condominio. La legittimazione passiva dell'amministratore del condominio in tema di azioni negatorie o confessorie servitutis sussiste tutte le volte in cui sorga controversia sulla esistenza e sulla estensione di servitù prediali costituite a favore o a carico dello stabile condominiale nel suo complesso o di una parte di esso, in quanto in tali ipotesi le servitù medesime vengono esercitate o subite indistintamente da tutti i condomini e non singolarmente da ciascuno di essi. Inoltre, la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio sussiste, con riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, anche nel caso in cui sia domandata la rimozione di opere comuni o la eliminazione di ostacoli che impediscano o turbino l'esercizio della servitù medesima, non rendendosi necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini. Sempre per le servitù condominiali occorre anche coordinare la servitù sul bene condominiale con il trasferimento di una unità immobiliare presente nel condominio, il problema si pone poiché il bene condominiale (1117 cc) oggetto della servitù è una pertinenza dell'appartamento e, di fatto, la servitù, attiva o passiva sussiste sul bene pertinenziale e non sul bene principale (appartamento). Le servitù si trasferiscono con il fondo cui ineriscono.
Cassazione 7.1.2019 n. 128 la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio in tema di azioni negatorie o confessorie servitutis sussiste tutte le volte in cui sorga controversia sulla esistenza e sulla estensione di servitù prediali costituite a favore o a carico dello stabile condominiale, in quanto le servitù vengono esercitate o subite da tutti i condomini e non singolarmente da ciascuno di essi.