Il pagamento delle spese condominiali Quando si affronta il problema della locazione e del pagamento delle spese condominiali (e, quindi, della presenza di immobili locati all'interno del condominio) occorre distinguere alcuni aspetti: 1) il rapporto tra condominio e conduttore; 2) l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali a carico del conduttore o del locatore; 3) l'eventuale recupero delle somme versate come oneri condominiali dal locatore nei confronti del conduttore; 4) la tutela del locatore per l'eventuale mancato pagamento delle spese condominiali a carico del conduttore. L'amministratore di condominio ha rapporti solo con i proprietari delle unità immobiliari, quindi, non ha rapporti con il conduttore dell'immobile, poichè rapporto conduttore – locatore è un rapporto interno alla singola unità immobiliare ed esula (è estraneo) all'incarico conferito all'amministratore di condominio di gestire i beni condominiali ex art. 1117 cc (e non le singole unità immobiliari). Questo comporta che nel rapporto tra condominio e singolo proprietario (di un immobile locato) l'eventuale morosità nel pagamento degli oneri condominiali (anche se a carico del conduttore per contratto o per legge) è sempre imputabile al singolo proprietario. Questo non significa che il conduttore non deve pagare le spese condominiali, ma significa solo che il proprietario (locatore) se richiesto dovrà versare le spese condominiali al condominio e poi potrà recuperare il versamento dal conduttore. Ovviamente, nulla esclude che il conduttore versi direttamente al condominio le spese condominiali a proprio carico, ma in assenza di pagamenti diretti sarà il proprietario dell'unità immobiliare locata a dover saldare il debito verso il condominio e, poi, a recuperare il dovuto (in tutto o in parte) dal conduttore. Che una parte degli oneri condominiali sono a carico del conduttore risulta anche dall'art. 9 della legge del 27.7.1978 n. 392, il contratto di locazione può stabilire una suddivisione delle spese condominiali diversa da quella indicata dall'art. 9 della legge del 1978/392 (ad esempio prevedendo che tutte le spese ordinarie sono a carico del conduttore e che tutte le spese straordinarie sono a carico del locatore come individuate dal rendiconto predisposto dall'amministratore). Come si è detto l'obbligazione (generale) di pagamento degli oneri condominiali trova disciplina nella legge sull'equo canone (art. 9 legge 392/1978), però nulla è detto relativamente alle scadenze, al calcolo degli importi, al numero delle rate, per poter valutare questi elementi (ed effettuare le relative quantificazioni ed individuare le relative scadenze di pagamento) in assenza di una specifica regolamentazione nel contratto di locazione, si farà riferimento al rendiconto (preventivo o consuntivo) del condominio e al piano di riparto ex art. 1123 c.c. (oppure a quanto indicato nel regolamento di condominio).
La Cassazione del 27.4.2017 n. 10376 ha stabilito che l’inadempimento del conduttore per omesso pagamento delle spese condominiali può configurarsi in quanto risulti un credito liquido ed esigibile, occorre accertare l’esistenza delle spese condominiali e quali sono le modalità di pagamento. Inoltre, occorre la “richiesta” di pagamento ex art. 9 legge 9.7.1978 n. 392, la richiesta è costitutiva dell’inadempimento del conduttore ex art. 1218 cc, in mancanza il conduttore non può considerarsi inadempiente, non potendosi considerare liquido ed esigibile il credito pecuniario.