I beni condominiali sono indicati nell'art. 1117 cc. Si tratta di un elenco non tassativo, ma solo meramente descrittivo, potendo essere integrato se un determinato bene (o servizio) anche non presente nell'elenco dell'art. 1117 cc è materialmente collegato alle singole unità immobiliari oppure è funzionalmente destinato a soddisfare le esigenze del condominio unità immobiliari. Per comprendere il condominio (e i beni condominiali) occorre analizzare due aspetti: 1) il rapporto tra bene condominiale (bene comune) e unità immobiliare (in proprietà esclusiva), 2) il diritto esercitabile dai condomini sui beni comuni ex art. 1117 cc. Il codice civile nell'ambito dell'istituto del condominio usa il termine "beni comuni" per riferirsi ai beni condominiali, inoltre l'art. 1139 cc afferma che sono applicabili al condominio le norme della comunione ordinaria (1100 cc) per quanto non previsto in materia di condominio. Quanto detto dovrebbe immediatamente far comprendere che il condominio (in relazione ai beni condominiali) non è altro che una comunione speciale (regolata da norme speciali ex art. 1117 cc) rispetto la comunione ordinaria (1100 cc). Quindi, quando si parla di beni condominiali ex art. 1117 cc, di fatto, di una comunione "pro indiviso" di tutte quelle parti del complesso edilizio che, per ubicazione e struttura, sono – nel momento in cui è "costituito" il condominio – destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso. Se il condominio è una comunione (speciale) pro indiviso su alcuni beni (indicati nell'art. 1117 cc) risulta anche evidente che per la sua nascita, non richiede un atto costitutivo come altri enti (dalle fondazioni, associazioni, società ecc.), ma il condominio, come ogni comunione, sorge quando si verifica la contitolarità (quindi, quando ci saranno almeno due contitolari dei beni condominiali ex art. 11117 cc). La contitolarità dei beni condominiali (e, quindi, la comunione pro indiviso dei beni condominiali ex art. 1117 cc) e la situazione (denominata) di condominio, regolata dagli artt. 1117 cc e ss, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto. Hai fini dell'individuazione dei beni condominiali ex art. 1117 cc è irrilevante la circostanza che il bene, per la conformazione dei luoghi, sia di fatto goduto più proficuamente e frequentemente da un particolare condomino titolare di una limitrofa o contigua unità immobiliare.
Cassazione 6.3.2019 n. 6458 La circostanza che uno degli atti di vendita di una singola unità immobiliare non contenga espressa menzione del trasferimento anche dei beni comuni ex art. 1117 cc è irrilevante, poiché nel condominio le vicende traslative delle unità immobiliari individuali estendono i loro effetti, secondo il principio accessorium sequitur principale, alle parti comuni ex art 1117 cc.