Molto spesso capita che nel periodo di tempo Certo, sarebbe opportuno eseguire questi controlli prima di firmare un preliminare e, addirittura, prima anche della firma della c.d. proposta che le agenzie immobiliari si fanno sottoscrivere per consegnarla al proprietario-venditore (questo perchè quando il venditore "accetta" la proposta il contratto – qualsiasi questo sia – è concluso). Questo, purtroppo, non avviene per molti motivi, sia perchè le parti contrattuali non si fanno seguire – in questa fase molto delicata – da tecnici / professionisti preparatati, sia perchè, quando si avvalgono delle agenzie immobiliari, queste ultime hanno solo l'interesse a far firmare un contratto alle parti (sia questo un preliminare o un definitivo) poichè da questo momento hanno diritto all'onorario e se sorgono delle "magagne" successivamente alla sottoscrizione della c.d. proposta contrattuale e all'accettazione della proposta (così sono definiti dalle agenzie i documenti predisposti dalle stesse agenzie) il problema riguarda solo i venditori e gli acquirenti. Nella migliore delle ipotesi, di solito, il tempo intercorrente tra la sottoscrizione del preliminare e del contratto definitivo, serve proprio ad eliminare questi elementi pregiudizievoli, le modalità possono essere le più diverse, come ad esempio pagando al creditore quanto dovuto ed effettuando l'annotazione della cancellazione dell'ipoteca o del pignoramento. Resterebbe da valutare cosa accade se il venditore riesce ad estinguere il debito prima della stipula del contratto definitivo o prima della scadenza del termine fissato nel preliminare per firmare il definitivo, ma non riesce ad ottenere la formale cancellazione della trascrizione pregiudizievole. Quindi, occorrerebbe valutare cosa accade se, in presenza di formalità pregiudizievoli (pignoramenti ed ipoteche giudiziarie) non formalmente cancellate, ma aventi ad oggetto debiti pagati ed estinti, il compratore che ha versato una caparra ed ha ottenuto la detenzione dell'immobile al momento della firma del preliminare, cita in giudizio il venditore, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore e la condanna alla restituzione del doppio della caparra versata, ma, eventualmente, non restituisce il bene conservando la disponibilità (detenzione) dell'immobile. E, resta anche da valutare cosa accade se, a sua volta, il venditore risponde proponendo una domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento del compratore (perchè il venditore versata la caparra, non ha pagato gli altri acconti del prezzo nei termini convenuti nel preliminare) chiedendo l'incameramento della caparra versata dal compratore, aggiungendo una domanda ulteriore relativa al risarcimento dei danni derivanti dalla mancanta restituzione dell'immobile. In queste situazione la Cassazione risponde che una volta pagato (estinto) il debito, la mancata formale cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli (pignoramenti o ipoteche) non è un elemento tale da giustificare l'inadempimento del venditore, quindi. il rifiuto del venditore alla stipula è privo di giustificazione e (aggiunto al mancato pagamentoi delle restanti rate del prezzo nei termini convenuti nel preliminare) legittima l'incameramento della caparra, ma, soprattutto, afferma la Cassazione che la caparra non copre i danni subiti dal venditore per la mancata restituzione del bene detenuto dal compratore, quindi, il compratore può essere condannato anche al risarcimento e al pagamento dei danni derivanti dalla mancata restituzione del bene oggetto del preliminare.
La presenza di trascrizioni pregiudizievoli (pignoramenti – ipoteche) il cui debito è stato pagato non è causa di inadempimento contrattuale del venditore, anzi, è inadempiente il compratore che si rifiuta di stipulare il contratto definitivo per questo motivo, per cui il venditore può incamerare la caparra versata dall’acquirente ed ha anche diritto al risarcimento del danno per la mancata restituzione dell’immobile.