Titoli edilizi abilitativi Con il passare del tempo il diritto di costruire, che spetta al proprietario del suolo) o il diritto di sopraelevare (che spetta al proprietario dell'edificio) è stato sempre più limitato, fino a giungere alla situazione attuale nella quale per eseguire opere edilizie (si usa volutamente una locuzione generica) occorre ottenere l'assenso della pubblica amministrazione (c.d. titoli edilizi abilitativi). Alla base di questo potere della pubblica amministrazione c'è l'esigenza di controllo del territorio e di pianificare lo sviluppo territoriale. Quanto al concetto di opere edilizie (interventi edilizi) che richiedono l'autorizzazione della p.a. è opportuno osservare che il concetto di intervento edilizio non è limitato solo alla costruzione o sopraelevazione, ma tutti gli interventi che trasformano un suolo incolto o inedificato (anche solo con opere urbanistiche propedeutiche alla trasformazione edilizia del suolo). Anche il cambio di destinazione d'uso del bene può richiedere la necessità di un titolo abilitativo edilizio. Il titolo edilizio abilitativo (sotto qualsiasi forme, licenza, concessione ecc.) rende l'opera edilizia legittima, di converso, la mancanza del titolo edilizio rende l'opera edilizia illegittima e suscettibile di abbattimento (onde ripristinare la situazione quo ante). In questo contesto, può anche capitare che ottenuto un titolo edilizio, questo venga poi considerato illegittimo, ma che l'opera nelle more è stata realizzata, in questi casi l'opera è abusiva ? Non c’è differenza tra l’intervento edilizio effettuato in assenza di un qualsiasi titolo abilitativo edilizio e l’intervento edilizio effettuato sulla base di un titolo edilizio concesso, ma palesemente illegittimo. Può capitare che la mancanza del titolo abilitavo edilizio sia sanata ex post mediante l'adesione al condono oppure mediante l'applicazione di altri strumenti simili. In queste situazioni, occorre valutare se l'adesione al condono incide solo sui rapporti tra p.a. e soggetto che ha violato le norme urbanistiche, oppure se la sanatoria urbanistica limita anche i diritti dei soggetti (confinanti) che si sentono lesi dall'opera edilizia.
La Cassazione del 16 aprile 2018 n. 9268 ha affermato che la sanatoria edilizia (condono ex art. 31 legge n. 47 del 1985) come i successivi condoni opera nei rapporti fra l’autore della costruzione e la pubblica amministrazione, permettendo di conservare l’opera abusiva e di sottrarre l’autore della violazione alle sanzioni, ma non comporta una modifica delle norme che regolano i rapporti fra privati in materia di distanze nelle costruzioni contenute nel codice civile ecc.