Con il contratto (o il giudizio) di divisione si ottiene lo scioglimento La divisione presenta sempre problemi che danno vita a difficoltà (che si tramutano in contenziosi) quando si cerca di attuare ed effettuare materialmente lo scioglimento della comunione. Il primo problema relativo alla divisione è quello inerente l'identificazione dei soggetti che devono partecipare alla divisione (o alla scioglimento della comunione), alla divisione devono partecipare tutti i comproprietari, ci si chiede che valore potrebbe avere una divisione effettuata solo da alcuni comproprietari (ed inviata al proprietario escluso per la sua eventuale adesione). In una situazione simile il documento di divisione sottoscritto solo da alcuni del comproprietari avrebbe la natura giuridica di mera proposta di divisione, che si perfezionerà "se" e "quando" ci sarà l'accettazione di tutti i comproprietari. Non è, invece, necessaria la partecipazione alla divisione dei creditori ipotecari. Superato l'ostacolo dell'identificazione dei soggetti che devono partecipare alla divisione, (contrattuale o processuale), occorre procedere alla materiare separazione (divisione) dei beni e in questa fase sono numerose le problematiche che possono verificarsi. Il primo passo per poter procedere alla divisione è quello relativo all'identificazione della quota (concreta) di ogni comproprietario e se questa operazione è relativamente semplice nelle comunioni "semplici" (in cui se il titolo non dice nulla la quota si presume identica per ogni comproprietario), più complessa è, invece, l'identificazione delle singole quote in presenza di una divisione avente ad oggetto un'eredità (in cui le quote di ogni singolo erede dipendono nella successione ab intestato, dal suo rapporto con il testatore oppure nella successione testamentaria dipendono, appunto, dalla volontà del testatore indicata nel testamento). Nulla esclude che in caso di contestazione sulla quota i comproprietari stipulino un contratto identificativo o quantificativo delle singole quote, tramite un negozio di accertamento o una transazione (c.d. transazione divisoria o divisione transattiva). Risulti questi problemi preliminari è possibile procedere alla materiale divisione (separazione) dei beni comuni procedendo alla formazione delle porzioni (tanti quanti sono i comproprietari) ed il valore di ogni porzione dovrà corrispondere al valore della quota e, di conseguenza, non dovrà superare il valore della quota di comproprietà di ogni partecipante alla comunione. Principio, questo abbastanza lineare se si considera che non è possibile che un titolare con una quota pari ad 1/4 possa avere una porzione di valore pari ad 1/2 (salvo casi particolari che darebbero vita al c.d. conguaglio a favore degli altri comproprietari).
La Cassazione del 28.1.2015 n. 1649 ha stabilito che le categorie nelle quali vanno suddivisi i beni da dividere, ai fini di una omogenea formazione delle quote, sono soltanto quelle previste dall’art. 727 c.c., ossia immobili, mobili e crediti, e che, nel rispetto dell’appartenenza dei beni a tali categorie, alcuni possono essere assegnati per l’intero ad una quota ed altri, anche se presentano caratteristiche diverse, ad altra quota, salvi i necessari conguagli.