I vizi della delibera dell'assemblea di condominio Le delibere dell'assemblea di codominio (o del supercondominio) possono essere oggetto di due distinte invalidità: la nullità o l'annullabilità. L'annullabilità è una sanzione che non produce l'immediata inefficacia delle delibera, ma la delibera annullabile, come ogni atto annullabile, è valida ed efficacie fino alla sentenza che ne dichiara l'invalidità (annullabilità), in altri termini, si può anche affermare che il legislatore lascia alla parte interessata il diritto di far rilevare (o meno) l'invalidità e di chiedere (o meno) l'applicazione della relativa sanzione. In assenza di un impulso di parte, di solito entro un termine di decadenza, la delibera anche se annullabile resta valida ed efficace. Diversa è la sanzione della nullità, un atto nullo non produce mai effetti, il vizio è rilevabile in ogni tempo, senza limiti, e senza decadenze. Occorre, quindi, valutare se i principi che regolano la nullità o l'annullabilità degli atti sono applicabili anche alle delibere dell'assemblea di condominio. Un primo elemento che deve essere valutato è l'art. 1137 cc, il quale prevede che la delibera di condominio deve essere impugnata entro 30 giorni dalla delibera per i presenti all'assemblea ed entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale di assemblea per gli assenti. La domanda da porsi è se i termini di decadenza previsti dall'art. 1137 cc valgono solo per le delibere annullabili o anche per le delibere nulle. Sul punto si può dire che il rimedio dell'impugnazione offerto dall'art 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali – e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza – riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle (Cass. civ sez. II, del 10.3.2016 n. 4726).
La Cassazione del 14.6.2016 n. 12235 ha analizzato alcuni problemi concreti relativi ai vizi (nullità e annullabilità) delle delibere di assemblea nel condominio, come il diritto del nuovo proprietario ad impugnare ex art. 1137 cc la delibera assunta prima dell’acquisto; l’influenza sul vizio dell’esecuzione della delibera viziata.