L'identificazione dei vizi che possono portare alla responsabilità ex art. 1669 cc L'art. 1669 cc regola solo le conseguenze (la responsabilità) derivante dalle anomalie costruttive che possono provocare gravi danni o la rovina dei beni immobili o degli edifici ex art. 1669 cc. L'art. 1669 non identifica quali possono essere queste anomalie, per la precisione l'art. 1669 cc non stabilisce se le anomalie costruttive devono riguardare solo elementi principali ed essenziali (strutturali) della costruzione oppure possono anche riguardare elemento secondari (non strutturali) della costruzione quando dall'anomala esecuzione di questi elementi secondari possono derivare danni agli elementi principali e, quindi, all'edificio. Sono considerati gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo. Quindi, anche vizi che riguardino elementi secondari ed accessori, come i rivestimenti, devono ritenersi tali da compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo. Come noto, in edilizia il rivestimento (verticale o murale e orizzontale, quest'ultimo se sottostante definito pavimento – v. per l'utilizzo delle nozioni ad es. art. 1125 cod. civ.) è applicato agli elementi strutturali di un edificio con finalità di accrescimento della resistenza alle aggressioni degli agenti chimico-fisici, anche da obsolescenza, e atmosferici, svolgendo anche funzioni estetiche; in tale quadro le fessurazioni o microfessurazioni (tra le quali le cavillature) di intonaci (o anche di altri tipi di rivestimento), se non del tutto trascurabili, a prescindere dalla possibilità di dar luogo o no a infiltrazioni, realizzano comunque nel tempo una maggiore esposizione alla penetrazione di agenti aggressivi sugli elementi strutturali, per cui esse – pur se ascrivibili a ritrazione dei materiali – sono prevenute mediante idonee preparazioni dei rivestimenti in senso compensativo e idonea posa. A prescindere da ciò, peraltro, quand'anche le fessurazioni o crepe siano inidonee a mettere a rischio altri elementi strutturali e quindi impattino solo dal punto di vista estetico, e siano eliminabili con manutenzione anche meramente ordinaria, esse – in quanto incidenti sull'elemento pur accessorio del rivestimento (di norma, l'intonaco) – debbono essere qualificate in via astratta, ove non siano del tutto trascurabili, idonee a compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene e, quindi, a rappresentare grave vizio ex art. 1669 cod. civ. L'art. 1669 cc regola la responsabilità dell'appaltatore per i vizi o i difetti di beni immobili o edifici destinati ad avere lunga durata. La norma regola, in modo diretto, il rapporto committente (proprietario) appaltatore, insomma prevede una netta differenza tra il proprietario dell'opere (danneggiato) e il soggetto esecutore dell'opere (danneggiante). Può capitare, però, che questa differenza si sfumi fino a diventare molto labile, (basta pensare al soggetto che costruisce e poi vende l'immobile costruito oppure al committente venditore che appalta la costruzione ad un altro soggetto, ma durante l'esecuzione dell'opera il committente c.d. dominante conserva un potere direttivo tale da far degradare l'appaltatore a mero esecutore materiale dell'opera).
La Cassazione del 24.4.2018 n. 10048 ha affermato che anche i vizi che riguardino elementi secondari ed accessori, come i rivestimenti, (intonaci impermeabilizzazioni ecc.) devono ritenersi tali da compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.