La cessione del contratto di locazione e la sub locazione Il contratto di locazione (ad uso commerciale) può essere ceduto volontariamente tramite la cessione del contratto (in generale) oppure può essere oggetto di una sublocazione. La cessione del contratto (è un istituto espressamente regolato dal codice civile), mentre la sub locazione non è espressamente regolata, ma è un istituto (atipico) comunemente ammesso e riconosciuto (ed in alcune ipotesi è richiamato dal legislatore ex 36 legge 1978/392). La cessione del contratto di locazione può essere volontaria oppure può essere legale (nel senso che è presunta dal legislatore se si verificano alcuni eventi). Un esempio di cessione legale (non volontaira) del contratto di locazione è prevista in caso di cessione dell'azienda. Infatti, l'art. 2558 cc prevede che se non è pattuito diversamente, l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale. Un'altra ipotesi di cessione della locazione o sub locazione legale è previsto dall'art. 36 della legge 27 luglio 1978 n 392 (Sublocazione e cessione del contratto di locazione) Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. La differenza evidente tra l'art. 36 della legge 392/1978 e l'art. 2558 cc è data dalla presenza nella prima ipotesi anche della sublocazione come istituto autonomo dalla cessione e come istituto ammesso dall'ordinamento. La cessione volontaria del contratto o la sublocazione presuppone un contratto (accordo), mentre la cessione o la sublocazione è un effetto legale della cessione dell'azienda, cioè manca un contratto di cessione della locazione o di sub locazione, ma sussiste solo un contratto di cessione di azienda, che determina la cessione della locazione o la sublocazione.
Cassazione 19.7.2019 n 19525 Nella sublocazione il contratto di sublocazione è dipendente dal contratto di locazione tra il locatore originario ed il conduttore. Resta la qualità di conduttore in capo al conduttore originario, il conduttore originario conserva la legittimazione attiva e passiva. Nella cessione il cessionario subentra al conduttore (cedente) nella posizione che aveva nel contratto di locazione. Comunicata al locatore la cessione, unico conduttore è il cessionario legittimato attivamente e passivamente.