Stipulato il contratto di locazione Per spiegare meglio il problema occorre analizzare due aspetti, la questione amministrativa (relativa al tipo di certificazione necessaria per l'idoneità dei locali) e alla questione civile (relativa all'onere di recuperare ed ottenere un tale tipo di certificazione e alle conseguenze sul contratto di locazione commerciale della mancanza di tali certificati). Il primo problema che si potrebbe porre è se il locale deve essere in regola con la normativa edilizia (titoli abilitativi edilizi, concessione edilizia, condono, permesso di costruire, Dia, Scia ecc.) anche se è vero che il testo unico sull'edilizia (DPR 6 giugno 2001 n. 380), nel quale è stato trasfusa la legge 47/85, richiedono, a pena di nullità dell'atto le dichiarazioni sulla regolarità urbanistica dell'immobile solo in caso di trasferimento della proprietà dello stesso, non si può omettere che anche in caso di locazione l'immobile oggetto della locazione non deve essere (in senso lato) "abusivo", (e con la locuzione "abuso edilizio" non si intende solo la costruzione ex novo senza titoli edilizi, ma anche il cambio di destinazione d'uso del bene) L'unica differenza tra le due ipotesi potrebbe essere data data dal fatto che, in un caso (trasferimento della proprietà) la nullità è testuale ed è rilevabile d'ufficio, nell'altro caso (locazione) la locazione avente ad oggetto un immobile abusivo (se non incide sull'illiceità dell'oggetto del contratto, in quanto immobile abusivo e, quindi, fuori commercio) incide (quanto meno) sul corretto adempimento del contratto e porta alla risoluzione dello stesso. Rimanendo sempre sull'aspetto amministrativo è possibile fare riferimento al testo unico dell'edilizia (DPR 6 giugno 2001 n. 380 art. 24 e 25) i quali hanno riscritto l'intero sistema dei certificati relativi all'abitabilità prevedendo un unico certificato denominato agibilità, che viene rilasciato al momento della costruzione (ex novo) dell'immobile oppure quando sono effettuate opere (ristrutturazioni, sopraelevazioni) che modificano le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, (valutate secondo quanto dispone la normativa vigente). Come risulta dagli art. 24 e 25 del testo unico sull'edilizia (DPR 6.6.2001 n. 380) il certificato di abitabilità è stato riassorbito nel certificato di agibilità e l'abitabilità dell'immobile rimane solo come una "categoria" civile (fuori dall'ambito amministrativo), che identifica una particolare tipologia di vizio dell'immobile, per la precisione, con la locuzione mancanza di abitabilità verrebbe identificata l'impossibilità di far uso del locale per una inidoneità del locale, non all'uso a cui è destinato dal contratto dal contratto (es. officina meccanica), ma l'inidoneità del locale a essere usato da persone (in questo senso abitabile). Passando, ora, all'aspetto civile della questione, la domanda da porsi è la seguente: su quale soggetto (proprietario ed inquilino) incombe l'onere di verificare che il locale oggetto di una locazione ad uso commerciale ha tutta la documentazione amministrativa necessaria per essere destinato allo scopo indicato nel contratto ?
La Cassazione del 16.06.2014 n. 13651 ha stabilito che in presenza di una locazione ad uso commerciale, solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene dipende da caratteristiche proprie del bene locato, che impediscono il rilascio degli atti amministrativi relativi all’abitabilità o agibilità (e questa mancanza non consente l’esercizio dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito), può configurarsi l’inadempimento del locatore.