Il lastrico solare condominiale e le spese di manutenzione Il lastrico solare è la parte finale dell'edificio che ha funzione di copertura dell'intero edificio sottostante e/o della parte (limitata) dell'edificio che esso copre (se non copre tutto l'edificio) E' usale che dopo un certo numero di anni il lastrico solare abbia bisogno di manutenzione in mancanza di manutenzione cominciano le infiltrazioni al piano inferiore. In presenza di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare comincia il balletto dell'individuazione del soggetto che deve assumersi l'onere della riparazione e del risarcimento del danno ai piani sottostanti. La ripartizione delle spese di manutenzione e/o relativa al risarcimento del danno varia in base Se la proprietà del lastrico solare è completamente condominiale le spese di manutenzione e risarcimento spettano all'intero condominio. Questo principio può variare se il lastrico solare copre solo una parte dell'edificio, in tale ipotesi le spese di manutenzione sono a carico solo dei soggetti coperti (principio della verticale effettiva). Se il lastrico copre l'intero edificio ed è di proprietà esclusiva di un unico proprietario (o esiste un diritto di uso esclusivo dello stesso) le spese si ripartiscono in base al principio secondo il quale 1/3 della spesa spetta al proprietario esclusivo del lastrico 2/3 ai proprietari coperti dallo stesso lastrico. Se il lastrico solare copre solo una parte dell'edificio i 2/3 sono a carico dei soggetti effettivamente coperti (principio della verticale effettiva). Come si è detto il lastrico solare può coprire un intero edificio o solo una parte di edificio. Resta da chiedersi quale è il limite minimo oltre il quale non è più ravvisabile una responsabilità condominiale per il lastrico solare, in altri termini, occorre chiedersi se un lastrico solare che funge da copertura ad un unico proprietario può essere considerato condominiale e comportare la responsabilità del condominio per la manutenzione e risarcimento del danno.
Cassazione 20.6.2019 n 16625 L’obbligo del condominio di risarcire i danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare dipende dall’accertamento della funzione di copertura del lastrico. Se la terrazza sovrasta soltanto un piano, l’inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria del condominio ex art 1126 cc, discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell’edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione.