Regolamento di condominio Il regolamento di condominio ha la funzione di individuare le regole di funzionamento del condominio. Le regole di funzionamento del condominio possono avere diversi contenuti, infatti, il regolamento di condominio può regolare la vita amministrativa del condominio (come, ad esempio, lo svolgimento dell'assemblea ecc.), ma può anche imporre dei limiti all'uso delle unità immobiliari (come, ad esempio, prevedere il divieto di locare l'immobile con una particolare destinazione o il divieto di destinare beni condominiali ad un particolare uso). Preso atto che il regolamento condominiale può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, occorre sottolineare che il legislatore (nel codice civile relativamente alle norme in materia di condominio) non si cura di individuare dei limiti (generali) all'uso delle unità immobiliari comprese nel condominio, quindi, di solito, tali limiti sono delle scelte discrezionali dell'originario ed unico proprietario dell'edificio. Quando un regolamento di condominio contiene dei limiti all'uso della proprietà privata, di solito, da un lato, sorge il problema delle formalità attraverso le quali si può rendere opponibile il limite a tutti gli acquirenti dell'immobile e, dall'altro, si pone la questione di come inserire (o eliminare) e/o di far rispettare un qualsiasi limite presente nel regolamento di condominio. L'aspetto meno controverso relativo a questo tipo di clausole è quello connesso l'inserimento (e/o eliminazione) del limite: è sempre richiesto il consenso di tutti i proprietari e non solo il consenso dei partecipanti all'assemblea di condominio. Le limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di esclusiva proprietà contenute nei regolamenti di condominio sono obbligatorie (e, quindi, devono essere rispettate) quando sono enunciate in modo chiaro ed esplicito nel medesimo regolamento e, inoltre, sono vincolanti anche per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. Risulta evidente che, in base a tale ricostruzione, sussiste l'obbligo di rispettare il limite previsto nel regolamento di condominio se tale regolamento è conosciuto dal proprietario dell'immobile, (se è conosciuto il regolamento è conosciuta e si deve rispettare alche la clausola con il limite) non essendo richiesta nessuna altra formalità. Risulta evidente che far derivare dalla mera conoscenza di un regolamento di condominio anche la conoscenza di una specifica clausola è un percosso logico che desta qualche perplessità, quanto meno perché colui che subisce il limite si troverebbe esposto a qualsiasi vincolo senza possibilità concreta di valutazione della situazione.
La Cassazione del 18.10.2016 n. 21024 ha stabilito che la clausola di un regolamento condominiale che limita la destinazione delle proprietà esclusive, incidendo sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ex art. 2659 comma 1 n. 2 cc e 2665 cc, le specifiche clausole limitative, non essendo sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.