La nuova normativa La riforma del condominio, approvata con legge del 11 dicembre 2012 n. 220, non ha solo rinnovato l’istituto condominiale adeguandolo ai tempi moderni, ma ha anche certato di eliminare le lacune che si erano evidenziate nel corso degli anni. La riforma ha inciso profondamente sulla figura dell’amministratore, escludendo figure di “improvvisati” gestori di edifici, richiedendo persone sempre più specializzate nella conoscenza del codice civile, poiché il condominio è un istituto giuridico che coinvolge (anche solo per esigenze operative) tutte le altre norme del codice civile (dalle obbligazioni, ai contratti, ai diritti reali). La riforma non ha inciso solo sulla professionalità (e conoscenze giuridiche) dell’amministratore, ma ha anche modificato i suoi obblighi verso i proprietari, soprattutto, relativamente alle modalità di gestione, non tanto e non solo dei beni condominiali ex art. 1117 c.c., ma, soprattutto, delle somme gestite (in entrata e in uscita) e delle modalità di descrivere l’uso di detti introiti (il c.d. rendiconto). Il motivo di tale scelta può essere rintracciato nella vita di tutti i giorni, basta pensare all’esigenza di evitare che, ciclicamente, ogni edificio si trovi nell’impossibilità di ottenere la gestione contabile o nell’impossibilità di ricostruire la propria gestione contabile (si tratta di veri e propri fallimenti condominiali). Onde impedire il verificarsi di tali situazioni il legislatore ha imposto regole molto severe e complesse, che, ad un anno dall’approvazione della legge di riforma, occorre mettere bene in chiaro. Una prima serie di norme individua i principi generali a cui l’amministratore deve attenersi nella gestione delle somme del condominio a lui affidate (che, come vedremo, servono anche ai fini della redazione del rendiconto). Infatti, l’art. 1129 comma 7 c.c. impone all’amministratore di aprire (e di usare ex art. 1129 comma 12 n. 3 c.c.) uno specifico conto corrente intestato al condominio. La ratio della norma è soprattutto quella di evitare che si possa confondere il patrimonio del singolo amministratore con il “patrimonio” del condominio (cioè con le somme dei singoli proprietari e in possesso dell’amministratore al fine di pagare le spese dell’edificio), in altri termini, la norma vuole che si possa immediatamente distinguere il patrimonio del singolo amministratore dalle somme di denaro gestite per conto dei proprietari.
Gli obblighi contabili a carico dell’amministratore (art 1129 cc 1130 cc 1130 bis cc) a tutela dei proprietari sono numerosi, basta pensare alla tracciabilità di ogni entrata e uscita mediante l’uso del conto corrente del condominio oppure al principio di cassa Cass 30 ottobre 2018 n 27639 da usare nel rendiconto condominiale annuale profondamente rinnovato dalla riforma del condominio Legge 11.12.2012 n 220 oppure al registro di contabilità e al principio del rendiconto come unico documento complesso e inscindibile Cass 20 dicembre 2018 n 33038.