Il recesso nella locazione commerciale ed abitativa Le norme prevedono il diritto del conduttore di recedere dal contratto di locazione in due norme: la legge del 9 dicembre 1998 n. 431 all'art. 3 comma 6 regola il recesso nelle locazioni ad uso abitativo, (il preavviso è di 6 mesi), mentre la legge del 27 luglio 1978 n. 392 art. 27 regola il recesso nelle locazioni ad uso commerciale o non abitativo (il preavviso è di 6 mesi). Il recesso del conduttore è diverso dalla disdetta della locazione che può effettuare il locatore in caso di inadempimento del conduttore. La normativa anche se riconosce il diritto al recesso (alla presenza di alcuni requisiti) e dispone delle modalità attraverso le quali si deve esercitare il recesso (un termine entro cui il conduttore può esercitare il recesso), si tratta di principi generali applicabili sia quando le parti del rapporto di locazione sono persone fisiche o persone giuridiche private, ma anche quando parte del contratto è la pubblica amministrazione. Il recesso può essere manifestato direttamente e personalmente dal conduttore oppure da un suo rappresentante munito di regolare procura, di conseguenza, in mancanza di procura il conduttore può ratificare il recesso. Occorre, però, sottolineare che la medesima normativa non descrive cosa accade all'obbligo di pagare il canone di locazione dopo l'esercizio del recesso. La risposta a questa domanda deve essere trovata applicando i principi generali in materia di contratto. Si potrebbe pensare che dopo la comunicazione del recesso al proprietario non è più dovuto il pagamento del canone di locazione, in quanto dalla data di ricezione del recesso è sciolto il contratto di locazione. La risposta a tale domanda è positiva solo "se" e "quando" il recesso ha un effetto immediato, (cioè ha effetto dal momento della comunicazione al locatore), mentre nella locazione il legislatore prevede un termine di preavviso (di almeno 6 mesi) entro cui comunicare il recesso al locatore, (il termine di preavviso può essere anche stabilito convenzionalmente).
La Cassazione del 4.8.2016 n. 16304 ha stabilito che in caso di recesso anticipato (effettuato dal conduttore) l’obbligo di pagamento del canone continua a sussistere fino alla data dell’effettiva riconsegna dell’immobile qualora essa sia successiva a quella di scadenza del periodo di preavviso previsto per il recesso.