Locazione di un immobile all'interno di un condominio Quando si stipula un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile situato all'interno di un condominio, occorre subito distinguere tre tipi di rapporto: a) il rapporto tra conduttore e condominio (amministratore di condomino) b) il rapporto tra locatore e condominio (amministratore). Per rendere più evidente la rilevanza della questione, basta pensare al pagamento degli oneri condominiali e chiedersi se obbligato al pagamento è il conduttore o il locatore oppure se la richiesta del pagamento può essere effettuata dal condominio al locatore o al conduttore o ad entrambi. Quando un immobile è locato in un condominio l'amministratore si pone due quesiti: a) a chi – tra conduttore e locatore – chiedere il pagamento degli oneri condominiali, b) cosa come redigere il rendiconto del condominio quando esistono degli immobili locati. Quando al rendiconto del condominio è sufficiente distinguere tra spese ordinarie e spese straordinarie, in quanto questo è il discrimine tra spese condominiali da imputare al locatore e spese condominiali da imputare al conduttore. Più delicata è la questione relativa al soggetto a cui chiedere il pagamento degli oneri condominiali. L'amministratore di un condominio ha rapporti solo con i proprietari e può chiedere il pagamento solo al proprietario, non avendo nessun rapporto (o possibilità di ottenere un pagamento coattivo dal conduttore). Del resto, l'amministratore di condominio non può sapere come il conduttore e il locatore si sono accordati per il pagamento degli oneri condominiali. Può capitare che l'amministratore di condominio richieda il pagamento degli oneri condominiali al conduttore, ma in assenza di pagamento volontario l'amministratore è costretto a rivolgersi al proprietario. L'art. 9 della legge del 27 luglio 1978 n. 392 stabilisce che una volta ricevuta la richiesta di pagamento degli oneri condominiali il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Cassazione 13.11.2019 n 29329 il conduttore entro due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali può pretendere l’indicazione specifica delle spese, dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi ex legge 27.7.1978 n 392 art 9. In mancnaza il locatore, che cita il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, soddisfa il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini.