Con l'approvazione dei primi rendiconti successivi alla riforma del condominio, in molti si accorgono dell'obbligo posto a carico dell'amministratore del condominio di recuperare gli importi non pagati (conguagli) previsto dall'art. 1129 comma 9 c.c. L'art. 1129 comma 9 c.c. prevede che l'amministratore "salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice". E' opportuno analizzare il contenuto (quando sussiste e quando non sussiste tale obbligo) e le conseguenze (a carico dell'amministratore e dei proprietari) dell'obbligo di recupero posto a carico dell'amministratore. La chiusura dell'esercizio. Il legislatore usa una formula ambigua, infatti, la locuzione chiusura dell'esercizio non si identifica con l'approvazione del rendiconto (che forse era nelle intenzioni del legislatore), infatti, la norma non dice che l'amministratore deve agire entro 6 mesi dall'approvazione del rendiconto, ma dice che deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio e se l'amministratore deve redigere il rendiconto ogni anno (civile) e se l'amministratore del condominio dura in carica un anno (civile) occorre affermare che l'amministratore ha l'obbligo di recuperare i crediti entro 6 mesi dal 31 dicembre. E' intuitivo comprendere che in questo modo si aprono dei problemi considerevoli, perché occorre comprendere in base a quale documento contabile (e piano di riparto) l'amministratore può "recuperare i crediti". Infatti, se entro 6 mesi dal 31 dicembre l'amministratore convoca l'assemblea e l'assemblea approva il rendiconto (dell'anno precedente) non sussistono problemi perché l'amministratore potrà agire usando il rendiconto approvato. Sussistono molti problemi se, invece, non risulta approvato il rendiconto precedente, infatti, dopo il 31 dicembre il preventivo perde valore e non può più essere utilizzato, l'amministratore inoltre, non ha la possibilità, dopo il 31 dicembre, di chiedere il pagamento delle bollette "emesse" ma non pagate, in base al preventivo, in quanto, chiuso l'esercizio, ha solo la possibilità di chiedere il c.d. conguaglio (dato dalla differenza tra le somme riscosse da ogni proprietario e la quota a carico di ogni proprietario delle uscite). Del resto, anche usando il registro di contabilità queste somme riscosse dopo il 31 dicembre (che non siano conguaglio) non potrebbero figurare nell'esercizio precedente (vedi art. 1130 comma 8 codice civile che regola la formazione del registro di contabilità). Ecco, che la formula usata dal legislatore crea una incongruenza di fondo, in quanto il legislatore aveva l'intenzione di riferirsi al momento dell'approvazione del rendiconto, mentre la formula usata anticipa l'obbligo di riscossione ad un momento precedente l'approvazione ed ad un momento nel quale mancano i documenti (contabili) per poter procedere alla riscossione del dovuto.
Gli oneri condominiali (e gli altri crediti) non pagati devono essere recuperati dall’amministratore di condominio entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio (ex art. 1129 c.c.). Solo l’assemblea può esonerare l’amministratore da quest’obbligo, ed è esclusa la possibilità di stipulare piani di rientro con i morosi “finanziati” (coperti) con fondi cassa a carico degli altri proprietari non morosi.