L'individuazione della casa del portiere La casa del portiere e la portinerie sono considerati beni condominiali ex art. 1117 cc. Questo però non risolve la questione relativa all'individuazione dell'appartamento o del locale destinato a casa del portiere o a portineria. Infatti, può capitare che l'originario ed unico proprietario dell'edificio (sia o meno il costruttore dello stesso) individui la casa del portiere (in astratto indicandola nel regolamento o negli atti di acquisto oppure di fatto dando una destinazione specifica ad un determinato appartamento) oppure può capitare che sia solo prevista, in teoria, la possibilità di avere una casa del portiere. La differenza tra le due ipotesi è evidente e riguarda la possibilità di mutare o modificare la decisione assunta: nella prima non è possibile spostare l'ubicazione della stessa nella seconda situazione la scelta potrà essere sempre mutata fino all'individuazione, in concreto, della casa del portiere. La destinazione (espressa o di fatto) data al locale è l'elemento fondamentale che permette di stabilire se sussiste (o meno) la casa del portiere come bene condominiale ex art. 1117 cc. Quindi, per stabilire se un' unità immobiliare (compresa in un condominio) è un bene condominiale ex art. 1117 n. 2 cc, perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice deve accertare se al momento della costituzione del condominio, (che deriva dall' alienazione dei singoli appartamenti da parte dell' originario proprietario dell' intero fabbricato), è stata data tale destinazione, espressamente o di fatto, all'unità immobiliare, altrimenti deve essere esclusa la proprietà comune dei condomini su tale bene. Può capitare che per un motivo qualsiasi unità immobiliare indicata nel regolamento di condominio come casa del portiere non coincida con l'unità immobiliare effettivamente usata come casa del portiere. In questo contesto, occorre comprendere quale delle due unità immobiliari è da considerarsi bene condominiale ex art. 1117 cc
La Cassazione del 15.11.2016 n. 23255 ha ribadito che per stabilire se un’unità destinata ad alloggio del portiere è condominiale ex art. 1117 n. 2 cc, il giudice deve accertare se all’atto della costituzione del condominio, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, altrimenti si deve escludere la proprietà comune dei condomini.