La domanda se nei contrati di locazione ad uso non abitativo è valida la clausola con la quale il canone è quantificato ad aumenti costanti (canone a scaletta) perché ad esempio il conduttore si è assunto l'onere di ristrutturare il locale a sue spese, ha avuto sempre questa risposta: E' un principio consolidato nella giurisprudenza che, per effetto della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso diverso da abitazione, sia legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, purché ancorata ad elementi certi e predeterminati (idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta ), e sempre che non risulti una sottostante volontà delle parti volta a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, e ad eludere i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge c.d. "sull'equo canone", incorrendo conseguentemente nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79 I. loc. Più che in presenza di un canone occulto nel canone a scaletta sussiste una rinunzia ad una parte del canone, in quanto il locatore riceve un diverso vantaggio, si potrebbe dire che il canone è pagato in parte in denaro, in parte in natura o in modo diverso (eseguendo, ad esempio, lavori di ristrutturazione dell'immobile) descritto il fenomeno in questo mod dovrebbe essere chiara la differenza tra canone a scaletta e canone occulto. Il canone può essere aumentato con un successivo nuovo accordo, novativo rispetto al precedente contratto scritto e registrato, con questo accordo (che estingue il precedente contratto) le parti possono modificare il precedente assetto negoziale, aumentando il canone e il nuovo canone è, di conseguenza, assoggetta alla corrispondente imposizione fiscale. Diverso dal canone concordato a scaletta (per finalità ben definite che incidono sull'equilibro contrattuale) oppure dalla novazione del contratto di locazione per permettere l'integrazione (in aumento) del canone di locazione è l'accordo per occultare una parte del canone (ad esempio per occultare una parte del canone per far ottenere al locatore un risparmio fiscale). Con particolare riferimento alla "finalità di risparmio fiscale" dell'operazione negoziale è già stato osservato che, di solito, la prova dell'esistenza di un tale accordo può essere individuata nell'esistenza di due contratti (uno registrato e l'altro non registrato) stipulati contemporaneamente con importi diversi (il contratto registrato con importo inferiore al contratto non registrato). Questo meccanismo costituisce lo strumento del locatore usato per il conseguimento di un risparmio d'imposta. L'accordo (occulto) diretto a versare un canone più alto di quello indicato nel contratto di locazione registrato ha come causa concreta la finalità di elusione fiscale, di conseguenza è nullo. Si è in presenza di una pattuizione complessa volta a perseguire e realizzare un'elusione fiscale a vantaggio del locatore, l'operazione [ il contratto di locazione e la «pattuizione di un canone maggiore di quello risultante dal contratto registrato» ] posta in essere dalle parti è uno strumento negoziale funzionalmente volto ad eludere i diritti di terzi e in particolare del Fisco.
Cassazione del 13.11.2018 n. 29016 Nella locazione ad uso non abitativo è nullo l’accordo (occulto) diretto a versare un canone più alto di quello indicato nel contratto di locazione registrato, poiché ha come causa concreta la finalità di elusione fiscale. Si è in presenza di una pattuizione volta a perseguire e realizzare un’elusione (o risparmio) fiscale a vantaggio del locatore, ma tale operazione posta in essere dalle parti è uno strumento negoziale funzionalmente volto ad eludere i diritti di terzi e in particolare del Fisco.