Durante l'anno, ma (soprattutto), Si potrebbe sostenere che l'amministratore del condominio potrebbe non essere "cosciente" del mancato incasso delle quote condominiali (evitando, così, una sua responsabilità professionale, sia per il mancato incasso, sia per la cattiva gestione condominiale). Oggi, questa scusa non può essere usata, per due ragioni, 1) l'amministratore ha l'obbligo di aggiornare il registro contabilità entro 30 giorni dall'effettuazione di ogni singola operazione in entrata e in uscita, quindi, la finestra di "mancata" conoscenza di una determinata operazione contabile in entrata si è molto ristretta, inoltre, 2) poiché ogni operazione (in entrata e in uscita) deve passare dal conto corrente condominiale è evidente che l'amministratore ha una conoscenza giornaliera della situazione contabile del condominio (con annessa sua responsabilità professionale per gestioni contabili che non seguono questi principi). Il legislatore con la riforma del condominio, spinge verso questa contabilità "a vista" del condominio, a sostegno di quanto detto si possono portare, oltre i principi sopra indicati, anche l'obbligo di recuperare le spese non pagate entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio ex art. 1129 comma 9 c.c., questo articolo prevede che "l’amministratore “salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63 comma I disp. att. c.c." (E' opportuno sottolineare che questa norma è applicabile, senza troppi problemi, al rendiconto consuntivo, ma pone molti problemi se dovesse essere applicata al preventivo). Risulta evidente che ora si possono verificare due scenari: 1) l'amministratore non si attiva per il recupero, ma resta responsabile per i danni che potrebbe subire il condominio e derivanti dalla sua inattività e per l'inadempimento agli obblighi imposti dalla legge (sanzionabili anche con una decurtazione dell'onorario); 2) oppure, l'amministratore si attiva per recuperare le spese non pagate conferendo ad un legale l'incarico per il recupero mediante la procedura indicata dall'art. 63 disp. att. c.c. (decreto ingiuntivo). Se l'amministratore non riesce ad ottenere il pagamento, in modo bonario, sarà costretto a richiedere l'intervento di un avvocato per iniziare il recupero coattivo del credito. In questo caso, il legale, procederà ad inviare una "c.d. messa in mora" al proprietario preannunciando l'inizio del procedimento legale. A questo punto, possono verificarsi diversi scenari: 1) il proprietario paga (e la questione si chiude); 2) il proprietario paga gli oneri condominiali, ma si rifiuta di pagare l'onorario del legale, si pone, quindi, il problema di stabilire quale soggetto è obbligato a pagare tale onorario. Sul punto è possibile sottolineare che, in questa fase stragiudiziale, non esiste una condanna alle spese e non esiste un obbligo da parte dell'inquilino di accollarsi anche questo onere, applicandosi le normali regole in materia di mandato, secondo le quali le spese dell'incarico del mandatario (avvocato) sono a carico del mandante (in questo caso il condominio) e nell'ambito del condominio, la spesa sarà ripartita nell'usuale tabella generale compreso il proprietario moroso;
La Cassazione del 31.1.2014 n. 2153 ha stabilito che nel mandato conferito per il recupero dei crediti condominiali sono ricompresi solo gli atti legati a questa attività (ex art. 1708 c.c.) e non anche quelli (come la transazione) che non sono necessari per l’adempimento del mandato, costituendone invece una dilatazione dell’oggetto, per cui non sono dovute dal condominio le spese legali per la transazione stipulata tra l’amministratore e i proprietari morosi.