L'esigenza dello Stato di controllare il territorio regolando anche gli interventi edilizi ha comportato un affievolimento del diritto del privato di costruire (diritto derivante e compreso dall'essere proprietario di un suolo). Quindi, il privato non ha più un diritto automatico di costruire solo per essere proprietario di un suolo, ma lo ius aedificandi (anche se si seguisse la tesi che è un diritto insito – compreso – nel diritto di proprietà del suolo e non è una ulteriore attribuzione della pubblica amministrazione) è – quanto meno – subordinato all'esistenza di numerose autorizzazioni e provvedimenti amministrativi. Il primo tipo di condizione che si deve verificare per poter esercitare lo ius aedificandi è quella secondo la quale il terreno deve possedere l'attitudine edificatoria, in assenza di tale requisito nessun tipo di intervento edilizio è possibile. Però, anche se il suolo è edificabile non è detto che il singolo privato possa costruire (o ottenere il provvedimento autorizzativo per la costruzione, in qualsiasi modo tale provvedimento possa essere denominato) questo perchè l'edificabilità del suolo non è un elemento che "garantisce" la realizzazione della costruzione, sia perchè il privato è sempre libero di presentare (o meno) una richiesta per costruire (la quale per altro è basata su uno specifico progetto) ed è questa che deve essere specificatamente autorizzata, sia perchè ad ogni costruzione sono connesse alcune opere collaterali edilizie (costruzioni di strade, acquedotti, fogne), che – essendo a carico dell'ente pubblico territoriale – oggi sono di difficile realizzazione per intuibili problemi economici. Nelle more della decisione del privato di costruire o meno, il comune può stipulare con gli stessi privati un accordo detto convenzione di lottizzazione con il quale in previsione dell'intervento edilizio il privato e il comune si ripartiscono gli oneri per la realizzazione degli interventi connessi alla realizzazione edilizia (sulla natura giuridica di tali convenzioni si discute e si parla di negozi o di atti endo-procedimentali), ma quello che, in questa sede, è opportuno mettere in evidenza è che anche la convenzione di lottizzazione non "garantisce" e "assicura" che l'eventuale richiesta del privato di costruire sarà, poi, accolta. Può anche accadere che ad un suolo venga concessa l'edificabilità, che il privato decida di costruire e stipuli con il comune una convenzione di lottizzazione e che nelle more della presentazione della specifica richiesta di costruzione, stipuli contratti di appalto, nomini tecnici per gli studi, acquisti materiali per la costruzione ecc., ma, per un cambio di decisioni "politiche", il comune decida di revocare l'edificabilità del suolo, in questa situazione il privato che ha fatto affidamento sulla situazione (anche se non c'è certezza e garanzia che sarebbe stata concesso il permesso di costruire) può chiedere il risarcimento dei danni al comune ? e in caso di risposta affermativa che tipo di danni sono risarcibili ? Cassazione civ. sez. I del 18 ottobre 2012 n. 17922 Come ha esattamente rilevato dalla Corte di Appello, il thema decidendum della controversia sarebbe stato identificabile nell' " accertamento della sussistenza o non del diritto al risarcimento dei danni conseguenti ad una pronuncia di risoluzione della originaria convenzione di lottizzazione per inadempimento del Comune " ( p. 14 ); dalla sentenza impugnata si evince che con il primo motivo dell'appello incidentale il Comune aveva lamentato " che l'attrice non avesse mai dato la prova dei fatti rilevanti ai fini della determinazione del danno ( p. 9 ). Al riguardo va preliminarmente considerato che al di là della insufficiente puntualità sotto il profilo formale delle doglianze in questione, le stesse non sono condivisibili. Il giudice di legittimità ha infatti precisato, nella decisione in esame, che le convenzioni urbanistiche lasciano integra la potestà pubblicistica del Comune in materia di assetto del territorio; che le successive delibere con le quali era stata negata la possibilità edificatoria erano state ritenute illegittime in sede giurisdizionale per vizio di motivazione; che l'inadempimento del Comune risultava attinente alle modalità di esplicazione del potere di pianificazione territoriale in modo non conforme soltanto all'onere di compiuta ed idonea motivazione " ( p. 31 sent. 2669/93 ), così incidendo negativamente sull'aspettativa del privato ad una corretta azione amministrativa ( p. 34 stessa sentenza ); che il danno subito non poteva dunque consistere " nel tantundem rispetto all'edificabilità prevista " ( p. 46 ); che conseguentemente dell'inesistenza del diritto all'edificazione si sarebbe dovuto tenere conto in sede di concreta liquidazione del danno ( p. 48 ). Sulla base dunque dei rilievi formulati da questa Corte con la sopra richiamata sentenza n. 2669, il Comune sarebbe stato inadempiente rispetto agli obblighi assunti con la convenzione oggetto di giudizio, la ricorrente sarebbe stata pregiudicata da tale inadempimento e quindi avrebbe avuto diritto al risarcimento del danno, questo non avrebbe potuto essere individuato in una lesione del diritto all'edificazione che la Corte di legittimità aveva espressamente dichiarato inesistente -, principi ai quali il giudice del merito risulta essersi attenuto. Il punto in contestazione, infatti, riguarda non già una divergenza nella configurazione del diritto risarcitorio fra la sentenza del giudice di legittimità e quella successiva del giudice del merito ma, piuttosto, il parametro adottato ai fini della relativa quantificazione, parametro censurato con il settimo motivo di ricorso.
Il privato ha diritto al risarcimento dei danni a carico del Comune per la revoca dell’edificabilità del terreno a cui è seguita la stipula di una convenzione di lottizzazione ? anche se la convenzione di lottizzazione non assicura il diritto di costruire sul suolo ?