Durante la vita di un contratto di locazione, possono esserci molti momenti critici, basti pensare alla situazione attuale di crisi e all'inadempimento contrattuale del conduttore per mancnaza di fondi. Questo, però, non esclude che proprio il conduttore possa rendersi inadempimente, autoriducendosi il canone come "risposta" a presunte inadempineze del locatore, inadempienze del locatore che possono derivare dalla mancnata riparazione dell'immobile o dall'aver locato un bene non idoneo, in sostanza da vizi della cosa locata. La Corte di Cassazione civ. sez. III, del 26 giugno 2012, n. 10639 si occupa proprio di valutare se l'autoriduzione del canone da parte del conduttore (cioè il pagamento del canone in misura inferiore a quella dovuta) – anche per reagire a presunte inadempienze del locatore per vizi della cosa locata – è un diritto del conduttore o si traduce in un inadempimento del conduttore sanzionabile anche con la fine del contratto di locazione. La questione deriva dall'interpretazione dell'art. 1578 c.c. secondo il quale "Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili". La lettera dell'articolo sembrerebbe permettere al conduttore una decisione unilaterale di riduzione del canone oj presenza di vizi. La Cassazione, però, non è stata dello stesso avviso e ha deciso che tale opzione (la riduzione unilaterale del canone) è sempre subordinata ad una domanda da fare al giudice e al controllo (decisione) del giudice. Cassazione, civ. sez. III, del 26 giugno 2012, n. 10639 Con il secondo motivo la società ricorrente – deducendo la violazione delle norme di cui agli artt. 1346 e 1418 c.c. e, comunque, l’omessa e insufficiente motivazione su un punto controverso e decisivo della controversia – sostiene che la Corte di merito avrebbe errato nell'affermare che, essendo essa società istante subentrata nella locazione in corso, regolata da specifiche previsioni, la disciplina del contratto non poteva essere modificata unilateralmente dalla conduttrice, cui era fatto divieto di ridurre il canone in relazione agli appartamenti inagibili. Il motivo è infondato.
In presenza di vizi dell’immobile locato, il conduttore non può ridursi – in modo unilaterale – il canone, ma in base all’art. 1578 c.c. deve chiedere al Giudice di valutare la situazione e sarà il Giudice a decidere “se” e in quale misura “accogliere” la richiesta del conduttore.