Questo articolo è a cura dell’Avvocato Uber Tacconi del Foro di Bologna. Autore di contributi per la rivista Vita Notarile, si occupa di diritto civile, commerciale ed ecclesiastico in particolare su questioni legate all’attività notarile e alla gestione dei beni degli enti ecclesiastici. Nota a Cassazione 21.06.2012 n.10296: La responsabilità professionale del notaio per la mancanza dell'abitabilità dell'immobile trasferito Massima Cassazione, civ. sez. III sentenza del 21 giugno 2012 n. 10296 Notariato – Responsabilità professionale – Compravendita di immobile privo di abitabilità – Responsabilità del notaio – Sussistenza – Presupposti – Fattispecie. Vendita – Singole specie di vendita – Di cose immobili – Compravendita di immobile privo di abitabilità – Responsabilità del notaio – Sussistenza – Presupposti – Fattispecie. Il notaio incaricato della stipula di un atto di compravendita immobiliare risponde dei danni patiti dall'acquirente a causa dell'assenza nell'immobile dei requisiti per il rilascio del certificato di abitabilità, a nulla rilevando che la mancanza di quei requisiti potesse essere agevolmente accertata dall'acquirente stesso, quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze. Riferimenti normativi: Regio Decr. 27/07/1937 num. 1265 art. 221, D.P.R. 06/06/2001 num. 380 art. 24, Cod. Civ. art. 2236 Massime precedenti Vedi: N. 1426 del 1978, N. 24729 del 2008 (qui il testo della sentenza) La sentenza prosegue nel solco, da tempo perseguito anche dal legislatore, di accollare all’operatore giuridico, nel caso di specie al notaio, l’obbligo informativo a tutela dei contraenti, anche su elementi del negozio che dovrebbero essere tra i primi ad essere verificati dalle parti nel perseguire il loro interesse negoziale. L’agibilità di un edificio, che sostitusce la “superata” abitabilità si configura come un elemento determinante ed essenziale nell’ambito di un negozio di compravendita di un bene ad uso abitativo. La stessa giurisprudenza (Cass. civ., sentt. nn. 442 del 20/01/96; n. 13969 del 16.06.06; n. 9253 del 20.04.06; n. 10820 del 11.05.09) ha affermato che la mancanza di agibilità configura un aliud pro alio, (per Cass. n. 6548 del 18.03.2010 non si configura l’aliud pro alio, se il certificato di agibilità pur assente al momento della stipula della compravendita può essere richiesto ed ottenuto dopo, essendoci già tutti i requisiti sostanziali per averlo), essendo il principale interesse dell’acquirente quello di avere un bene da utilizzare come abitazione. Qualora dai documenti e dai contatti tra le parti è evidente che il bene trasferendo non ha questa caratteristica essenziale, né attualmente i requisiti per ottenerlo, l’ordinamento giuridico accorda l’azione di risoluzione del contratto a favore del comparente che non ha accettato o non ritiene di accettare il bene sprovvisto dell’agibilità. Allo stesso contraente è poi concesso di agire per il risarcimento di eventuali danni senza essere soggetto ai limiti di prescrizione e di decadenza di cui all' art. 1495 c.c..
La responsabilità del professionista è un argomento molto delicato e per questo ampiamente studiato. In particolare, il professionista notaio può essere considerato responsabile anche per la mancanza del requisito di abitabilità dell’immobile trasferito ? Il commento alla sentenza della Cassazione del 21.06.2012 n. 10296.