Rimane sempre non La questione merita un approfondimento in quanto l'assimilazione (almeno astratta) del condominio con gli "enti" potrebbe portare a pensare che anche per il condominio è necessario un atto di "costituzione" nel quale viene formalizzata la volontà di creare l'organismo. In realtà, il condominio, in quanto rappresenta una situazione di contitolarità di alcuni beni (1117 cc), non richiede nessuna manifestazione di volontà per costituirsi (o per dirsi esistente o per attivarsi). Di conseguenza, si può dire che il condominio di edifici si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento dell'edificio da parte dell'unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in proprietà esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano; da quel momento è necessaria la nomina dell'amministratore e da quel momento in poi sussiste la legittimazione attiva del condominio, e per esso del suo amministratore, in tutte le controversie che abbiano ad oggetto la rivendica di parti comuni. E sempre dal medesimo momento si applica il metodo assembleare. L'individuazione del momento in cui si costituisce il condominio fotografa anche l'istante giuridico al quale bisogna fare riferimento per individuare i beni condominiali. Con l'avvenuta costituzione del condominio (anzi, per la precisione, nel momento in cui si costituisce il condominio) si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata (da parte dell'originario ed unico proprietario) a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini; (a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni); la presunzione di condominialità di beni e servizi comuni non può essere superata per via induttiva o per fatti concludenti. Quindi, quando un bene è diventato condominiale in forza del primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare da parte dell'originario proprietario, (da quale consegue la nascita del condominio), il medesimo soggetto con un successivo trasferimento di un'altra unità immobiliare non può trasferire, in proprietà esclusiva, una parte del bene (ormai) condominiale. Diverso dalla questione inerente la proprietà e l'identificazione dei beni condominiali è la problematica relativa alla gestione e alla regolamentazione dell'uso del bene comune . La regolamentazione dell'uso del bene comune può essere fatta sia al momento della costituzione del condominio (nel regolamento di condominio o nel contratto di trasferimento) oppure dall'assemblea successivamente.
La Cassazione del 26.1.2016 n. 1421 ha stabilito che il pari uso del bene condominiale ex art. 1117 cc non postula il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio; che, pertanto, la disciplina turnaria (ad esempio dei posti auto); lungi dal comportare l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune, è adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile; nell’uniformità di trattamento e secondo le circostanze.