Non tutti sanno che la storia giuridica Infatti, il condominio non era regolato nel codice civile del 1865, una prima normativa relativa al condominio risale al Regio Decreto del 1938 n. 1165, ma la prima disciplina organica dell'istituto si è avuta solo con il codice del 1942 che ha regolato – per la prima volta – il condominio come istituto generale. Il motivo che ha spinto il legislatore ad creare una disciplina generale ed organica può essere spiegato se si considera la rilevanza sociale del fenomeno "condominio", che non poteva rimanere privo di una disciplina generale. Nel dicembre del 2012, con la legge del 11 dicembre 2012 n. 220 il legislatore ha provveduto all'integrazione della normativa del 1942 al fine di eliminare le storture che si erano create nella vita reale, dovute alle lacune dell'istituto giuridico. La riforma del condominio del 2012 n. 220 e la giurisprudenza ci forniscono l'occasione per soffermarci su due aspetti della normativa condominiale: le innovazioni ex art. 1120 c.c. e il cambio di destinazione d'uso dei beni condominiali ex art. 1117 ter c.c. e valutare "se" e "come" questi due aspetti sono stati modificati con la nuova disciplina del 2012. L'originale testo dell'art. 1120 c.c. rubricato come "innovazioni" prevedeva che "I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’Articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni". Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino". Occorre notare che il codice del 1942 nell'art. 1120 c.c. regolava in modo generico solo le innovazioni (non indicava quale tipo di opera doveva essere considerata come innovazione e non distingueva tra i vari tipi di innovazioni, oppure, non distingueva tra le innovazioni in base alla finalità o scopo della stessa), ma, soprattutto, il codice civile del 1942 non prevedeva nessuna norma in materia di cambio di destinazione d'uso dei beni, anzi, quest'ultima fattispecie era regolata come innovazione nei limiti in cui il cambio di destinazione d'uso poteva essere ricompresa nell'ambio delle innovazioni ex art. 1120 c.c. Quindi, il cambio di destinazione d'uso seguiva la stessa disciplina delle innovazioni (sempre nel limiti in cui un cambio di destinazione d'uso è equiparabile ad una innovazione). La riforma del condominio del 2012 ha profondamente inciso sulle "innovazioni" e sul "cambio di destinazione d'uso" dei beni. Il nuovo art. 1120 c.c. relativo alle innovazioni prevede che "I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, (cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio) possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, (cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
La Cassazione 24.01.2013 n. 1748 analizza il rapporto tra la disciplina delle innovazioni prevista dall’art. 1120 c.c. e le disposizioni in materia di innovazioni previste dai regolamento di condominio, giungendo alla conclusione che un regolamento di condominio contrattuale può prevedere norme più rigide in materia di innovazioni rispettto i principi contentuti nel codice civile. resta, ovviamente, tutto da valutare se tali limiti regolamentari possono estendersi anche al cambio di destinazione d’uso dei beni regolati nel nuovo art. 1117 ter c.c.