Le delibere dell'assemblea nulle o annullabili del condominio Le delibere dell'assemblea di un condominio possono essere sanzionate in due modi: con l'annullabilità o con la nullità. La sanzione dell'annullabilità può essere richiesta solo da coloro che hanno votato contro o si sono astenuti o non erano presenti in assemblea; inoltre la sanzione della annullabilità è sottoposta al termine di decadenza di 30 giorni decorrenti dalla delibera (per i presenti in assemblea) o di 30 giorni dalla comunicazione della delibera (per gli assenti all'assemblea). La sanzione della nullità può essere rilevata d'ufficio (o richiesta) da tutti i proprietari (presenti o assenti o astenuti dall'assemblea); la sanzione della nullità, inoltre, non ha un termine di decadenza entro cui deve essere rilevata o contestata. Le differenze tra nullità e annullabilità della delibera sopra evidenziate comportano una serie di differenze. In primo luogo la nullità della deliberazione assembleare costituisce un fatto ostativo all'insorgere del potere-dovere dell'amministratore, ex art. 1130, n. 1, c.c., di darne attuazione, (in quanto la nullità non produce mai nessun effetto) a differenza dalle ipotesi di mera annullabilità (che produce effetti fino all'accertamento dell'annullabilità), infatti, l'annullabilità non incide sul carattere vincolante (o sugli effetti) delle decisioni dell'assemblea dei condomini per l'organo di gestione fino a quando l'annullabilità non è stata rimossa con pronuncia di accoglimento dell'impugnazione proposta a norma dell'art. 1137 c.c. Inoltre, la nullità di una delibera dell'assemblea condominiale comporta che la stessa, a differenza delle ipotesi di annullabilità, non implichi la necessità di tempestiva impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c., poiché la nullità non è sottoposta a nessun termine di decadenza o prescrizione. Una deliberazione nulla, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può, pertanto, finché (o perché) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili. Anche alle deliberazioni prese dall'assemblea condominiale si applica, peraltro, il principio dettato in materia di contratti dall'art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d'appello, il potere di rilevarne d'ufficio la nullità, ogni qual volta la validità (o l'invalidità) dell'atto collegiale rientri tra gli elementi costitutivi della domanda su cui egli debba decidere (con riferimento proprio ad azione risarcitoria, cfr. Cass. Sez. 2, 10/03/2016, n. 4726; inoltre, si vedano Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; Cass. Sez. 6 -2, 15/03/2017, n. 6652).
Cassazione 26.9.2018 n. 23076 La delibera dell’assemblea di condominio nulla o annullabile integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino; quest’ultimo ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l’attività svolta, nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo.