L'indennità di avviamento nella locazione La fonte normativa dell'indennità di avviamento è posta negli art. 34 e 35 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (locazione degli immobili urbani e commerciali). in particolare l'art. 34 della legge 27 luglio 1978 n. 392 prevede che “In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo gli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attivita’ indicate ai numeri 1) e 2) dell’articolo 27, ad una indennita’ pari a 18 mensilita’ dell’ultimo canone corrisposto; per le attivita’ alberghiere l’indennita’ e’ pari a 21 mensilita’. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennita’ pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attivita’ o di attivita’ incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella gia’ esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile e’ condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennita’ di cui al primo comma. L’indennita’ di cui al secondo comma deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio“. La stessa legge all’art. 35 individua dei casi in cui l’indennità di avviamento non è dovuta, infatti, l’art. 35 della legge del 27 luglio 1978 n. 392 prevede che “Le disposizioni di cui all’articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attivita’ che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonche’ destinati all’esercizio di attivita’ professionali, ad attivita’ di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici“. La ratio dell'indennità può essere individuata in una forma di tutela per il conduttore, infatti, la ratio della norma non è solo quella di preservare l’avviamento (cioè l’impegno e l’opera dell’imprenditore di investire in una attività economica in un dato luogo), ma il fine della norma è anche quello di disincentivare il recesso del proprietario (garantendo o aumentando la possibilità di far durare il contratto di locazione fino alla disdetta per scadenza termini). Dalla lettura delle norme risulta che l'indennità di avviamento non è dovuta in presenza di recesso per inadempimento del conduttore (es. morosità) o in presenza di recesso del conduttore (es. decisione volontaria dell'inquilino di porre fine al contratto di locazione). Inoltre, l'indennità di avviamento non è dovuta in presenza di attività che non hanno contatti con il pubblico o per le attività "professionali" (da intendersi come attività di liberi professionisti, es. studio avvocato. commercialista). Quindi, si può affermare che l'indennità di avviamento è dovuta in presenza di locazione commerciale e se la locazione prevede un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Descritta, in questo modo, la fattispecie tutto potrebbe sembrare semplice, in realtà le problematiche sono notevoli, infatti, la normativa non spiega cosa accade se: – l'immobile è locato per una attività che dovrebbe prevedere l'indennità di avviamento, ma – di fatto – non è utilizzato (oppure non è più utilizzato e detenuto solo al fine di attendere la disdetta del contratto di locazione e di incamerare l'avviamento); (Cass. civ. sez. III, del 24.07.2012 n. 12884);
La Cassazione del 28.01.2014 n. 1763 ha stabilito che nei contratti di locazione ad uso commerciale l’indennità di avviamento ex art. 34 e 35 legge 27.07.1978 n. 392 non è dovuta se il conduttore non ha più diritto di esercitare l’attività nel locale locato, in quanto, ad esempio, ha restituito e/o gli sono state ritirate le autorizzazioni amministrative.