L'indennità di avviamento nelle locazioni commerciali Al termine del contratto di locazione, in alcune ipotesi, il conduttore ha diritto ad avere l'indennità di avviamento ex art. 34 comma 3 della legge 392 del 1978. Oltre l'obbligo i versare l'indennità di avviamento la medesima legge prevede che l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionato all'avvenuta corresponsione dell'indennità ex art. 69 comma 8 della legge 3925 del 1978. Queste due norme presentano due tipi di problemi: Il conduttore di un immobile adibito ad attività commerciale, alla scadenza del contratto, resta obbligato al pagamento dei canoni tutte le volte in cui permanga nella detenzione dell'immobile (quand'anche sia cessato l'esercizio dell'attività commerciale nell'immobile locato), a nulla rilevando che il locatore sia a sua volta inadempiente all'obbligo di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento. Per sollevarsi da tale obbligo, il conduttore ha l'onere di costituire in mora il locatore offrendo contestualmente, anche in modo informale, la restituzione dell'immobile. Come si è detto, nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale, a norma degli arti. 34, terzo comma, e 69, ottavo comma, della legge n. 392 del 1978; Fino a che tale corresponsione non avvenga, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore avviene de iure e rappresenta una causa di giustificazione impeditiva del sorgere dell'obbligo di riconsegna dell'immobile, con la conseguenza che non insorgono la mora nella riconsegna e il conseguente obbligo di risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. Fermo l'obbligo del conduttore di pagare il canone di locazione fino al rilascio dell'immobile (anche se non è versata l'indennità di avviamento). Pertanto, nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli artt. 27 e 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la richiesta e dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione e non anche al risarcimento del maggior danno. Quindi, da un lato, il conduttore deve pagare il canone fino alla riconsegna dell'immobile locato, dall'altro il locatore deve versare l'indennità di avviamento e fino a quanto non è versata l'indennità il locatore non può chiedere il rilascio dell'immobile.
La Cassazione del 15.11.2017 n. 26950 ha stabilito che è contrario a buona fede il comportamento del conduttore che permanga nel godimento dell’immobile locato ad uso commerciale dopo la cessazione del rapporto contrattuale a fronte dell’offerta del locatore di corrispondere l’indennità di avviamento (con assegno circolare) non contestata in modo idoneo. Dal momento del rifiuto ingiustificato dell’offerta di pagamento dell’indennità il conduttore non è più legittimato rifiutarne la riconsegna dell’immobile locato potendo andare incontro all’obbligo di risarcire il danno al locatore.