Il contratto preliminare ha la funzione di impegnare le parti alla stipula di un futuro contratto, quindi, deve indicare tutti gli elementi del contratto che si dovrà stipulare. Può essere conveniente procedere alla stipula del preliminare per due motivi: a) le parti dimostrano il loro impegno ed interesse alla stipulazione; 2) le parti hanno la possibilità di recuperare tutta la documentazione necessaria non disponibile al momento della stipula del preliminare (ad esempio quanto oggetto del preliminare è un contratto immobiliare) Non è obbligatoria la stipula del preliminare (prima del definitivo) si tratta di una scelta soggettiva delle parti. Il procedimento usuale è quello di stipulare un preliminare che sarà, poi, trasfuso nel contratto definitivo, ma soprattutto nel contesto delle vendite di immobili, si assiste ad una moltiplicazione di "preliminari", infatti, viene chiesto alle parti prima di firmare proposte ed accettazioni di preliminari), poi di stipulare (eventualmente presso il notaio) un nuovo preliminare, per poi, giungere alla fine ad un contratto definitivo. Nella contrattazione immobiliare (in presenza di attività di mediazione professionalmente gestita), hanno portato ad una frequente moltiplicazione delle fasi contrattuali. Succede di regola che dapprima l'aspirante venditore dà incarico ad un intermediario per l'alienazione di un immobile di sua proprietà. Quindi l'intermediario reperisce l'aspirante acquirente, il quale offre un certo corrispettivo per l'acquisto del bene, di solito sottoscrivendo un modulo definito proposta irrevocabile di acquisto. A ciò fa ancora seguito l'accettazione dell'aspirante venditore. (in questo momento al mediatore è dovuto l'onorario, quindi, quest fase pre-preliminare non è dovuta alla complessità dell'affare, che non è garantita dal mediatore, ma all'esigenza del mediatore di avere certezza dell'onorario). Quindi le parti pervengono alla stipula del contratto preliminare propriamente detto, (solo in questo momento, dopo aver portato le carte da un notaio o da un altro professionista) possono evidenziarsi le magagne (di cui il mediatore è allo scuro) ed, se va bene , poi, si giunge al rogito notarile recante il contratto definitivo. La Cass. Sez. U, n. 4628 del 2015, ha chiarito che la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valida ed efficace, e dunque non è nulla per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
Cassazione del 21.5.2018 n. 12527 ha affermato che se nel corso delle trattative è stipulata una convenzione che non sia ancora un vero preliminare (perché mancano ancora elementi essenziali), ma una puntuazione vincolante sui profili sui quali l’accordo è raggiunto, la violazione dell’intesa raggiunta, perpetrata rimettendo in discussione i punti che erano già determinati, dà luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento.