Le diverse garanzie per vizi e il condominio In quasi tutti i contratti il legislatore ha previsto delle norme che regolano i vizi e la responsabilità relativi all'oggetto del contratto, basta pensare alla vendita e agli articoli 1490 cc e 1492 cc oppure all'appalto e agli articoli 1667 cc e 1669 cc . Nulla esclude che questi contratti (appalto e vendita) possono avere direttamente o indirettamente ad oggetto beni condominiali ex art. 1117 cc, per rendere concreta l'ipotesi si potrebbe pensare alla costruzione di un edificio con più unità immobiliari e alla successiva vendita delle unità immobiliari direttamente dal costruttore ai singoli proprietari creando, in questo modo, il condominio. In una situazione simile è evidente che i vizi del bene venduto (e le relative garanzie) possono avere ad oggetto direttamente (e solo) le singole unità immobiliari oppure l'edificio nel suo complesso e, quindi, anche i beni condominiali ex art. 1117 cc. Individuare il soggetto che può esercitare le garanzie previste dal contratto diventa rilevante nel momento in cui tali garanzie non sono esercitabili da tutti oppure, meglio sono esercitabili solo da colui, come ad esempio il proprietario del bene oppure da colui che ha stipulato il contratto (basta pensare alla riduzione del prezzo di acquisto del bene). Per individuare il soggetto che può esercitare le azioni ex art. 1490 e 1492 cc occorre analizzare sia il momento della stipula del contratto (individuando la persona che ha sottoscritto il contratto, sia il bene specifico viziato: bene privato, bene condominiale), Il contratto di appalto può essere stipulato da singole persone oppure anche da un condominio (rappresentato dall'amministratore p.t.) la puntualizzazione potrebbe sembrare banale, ma l'individuazione del soggetto che ha stipulato il contratto di appalto diventa rilevante quando si deve identificare il soggetto legittimato a richiedere la responsabilità contrattuale o extracontrattuale verso l'appaltatore. Alcune vote si pensa che l'amministratore di condominio ha poteri e diritti illimitati, purtroppo, non è così, infatti, sicuramente l'amministratore di condominio (come l'assemblea di condominio) ha poteri e competenze solo e limitatamente alla gestione dei beni condominiali indicati nell'art. 1117 cc (e, quindi, non ha nessun potere e diritto relativamente alle unità immobiliari individuali o in proprietà esclusive).
La Cassazione del 27.2.2017 n 4926 ha stabilito che la domanda proposta dall’amministratore del condominio avente ad oggetto la riduzione del prezzo degli appartamenti e la condanna del venditore ai relativi rimborsi ex art. 1494 c.c. è un’azione contrattuale la cui legittimazione spetta solo al singolo condomino (e non al condominio o all’amministratore del condominio)