Il codice civile nell'art. 1117 c.c. L'esistenza di un bene condominiale deve essere valutata al momento della prima vendita (cioè nel momento in cui sorge il condominio), quindi, occorre valutare se nel primo atto di trasferimento un dato bene è estato espressamente escluso dal novero dei beni condominiali ex art. 1117 c.c. (equivalenti agli atti di trasferimento sono i regolamenti di condominio predisposti dall'originario proprietario), successivamente qualsiasi clausola contrattuale che esclude il trasferimento, insieme all'unità immobiliare, dei beni comuni ex art. 1117 c.c. può essere considerata nulla. Chiarito questo aspetto, occorre anche prendere atto che l'art. 1123 c.c. che individua i principi per ripartire le spese dei beni condominiali e stabilisce, con l'ultimo comma del 1123 c.c., che quando i beni condominiali servono solo alcune unità immobiliari dell'edificio è possibile che le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Risulta evidente che occorre coordinare l'art. 1117 c.c. e l'art. 1123 c.c. e sul punto sono possibili due ricostruzioni: – l'art. 1117 c.c. detta una regola generale o un principio generale secondo il quale esiste una presunzione di comproprietà dei condominiali, mentre, l'art. 1123 c.c. detta un principio secondario, oppure, individua un0eccezione, in base all'uso effettivo del bene, in questa situazione se il bene serve solo alcuni dei proprietari delle unità immobiliari, la proprietà del bene è limitato solo ai proprietari che si servono del bene. – l'art. 1123 c.c. detta solo delle regole relative alla ripartizione delle spese e non incide sulla proprietà del bene, in altri termini, un bene rimane condominiale (e, quindi, di tutti i proprietari delle unità immobiliari dell'edificio) anche se serve, di fatto, solo alcuni e anche se solo alcuni dei proprietari pagano le relative spese. Risulta evidente che le due ricostruzioni sono opposte e risulta anche evidente che la questione è molto importante perché incide su molti altri aspetti del condominio, infatti, in entrambe le ipotesi occorre stabilire chi può decidere e votare in assemblea o sulla ripartizione delle spese relative ad un eventuale risarcimento di un danno procurato dal bene comune (ad uso solo di alcuni).
La Cassazione del 21.5.2015 n. 10483 ha affermato che le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza ex art 1117 cc, anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti al condominio in virtù dell’ ex art. 1117 c.c., senza che a ciò sia di ostacolo il disposto dell’art. 1123 ultimo comma cc, il quale, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, ispirandosi al criterio della utilità che ciascun condomino o gruppo di condomini ne trae.