L'indennità normale e l'indennità ulteriore ex art. 34 legge 392 del 27 luglio 1978 Il diritto del conduttore d'un immobile ad uso commerciale ad una indennità allo scadere della locazione è previsto dall'art. 34 della legge del 27.7.1978 n. 392. Il legislatore ha introdotto due diversi tipi di indennità: l'indennità "normale" e quella "ulteriore". L'indennità "normale" prevista dal primo comma dell'art. 34: è una indennità dovuta sempre e comunque, diretta ad indennizzare la perdita dell'avviamento del conduttore, che l'ordinamento presume juris et de jure L'indennità "ulteriore" è prevista dal secondo comma dell'art. 34. Essa non ha una funzione indennitaria, ma compensatrice. Non vuole indennizzare un danno (presunto), ma evitare un ingiustificato arricchimento (temuto). Il legislatore ha infatti ritenuto che la prosecuzione nello stesso locale d'una attività identica a quella precedentemente esercitata, ovvero a quella affine e rientrante nella medesima tabella merceologica, fosse di per se idonea a determinare a vantaggio del nuovo esercente il subentro in un avviamento in atto, mediante l'acquisizione della clientela che al locale affluiva (l'indennità in questione "mira a riequilibrare il rapporto in considerazione dell'effettivo arricchimento del locatore per la destinazione dell'immobile alla stessa attività o ad attività analoga a quella dismessa dal conduttore"). Il legislatore ha creato un sistema nel quale 1) il danno è presunto in via generale ed astratta, e senza possibilità di prova contraria; 2) per ottenere l'indennità non occorre provare il danno patito, ma occorre provare solo l'affinità delle attività rientranti nella medesima tabella merceologica, succedutesi all'interno dell'immobile locato: data tale prova, l'arricchimento del locatore è presunto juris et de jure. L'art. 34, comma 2, I. 27.7.1978 n. 392 attribuisce al conduttore uscente il diritto al pagamento, da parte del locatore, di una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, quando ricorrano due presupposti: uno indefettibile, il secondo alternativo.
La Cassazione del 28.2.2017 n. 5039 ha stabilito che l’affinità ex art. 34 legge 27.7.1978 n. 392 tra l’attività esercitata nell’immobile locato dal conduttore uscente, e quella intrapresa dal conduttore entrante, va accertata in base alla astratta idoneità dell’attività entrante ad intercettare la clientela dell’attività uscente. Inoltre, il rinvio alle “tabelle merceologiche”, contenuto nell’art. 34 della I. 27.7.1978 n. 392 è un rinvio recettizio, ne consegue che la successiva abrogazione delle tabelle merceologiche non hanno avuto effetti sulla disciplina dell’indennità dovuta al conduttore uscente ai sensi dell’art. 34 legge 27.7.1978 n. 392.