Il legislatore al fine di rendere Il rinnovo del contratto di locazione ha determinati elementi costitutivi: manca una volontà contraria alla continuazione del contratto di locazione da parte del locatore (principalmente, anche se, per motivi logici ci deve essere anche la volontà del conduttore), il conduttore continua a detenere la cosa locata e il conduttore continua a pagare il canone di locazione al proprietario. Il principio generale alla base del contratto di locazione è il rinnovo automatico e tacito alla scadenza, quindi, giunti alla scadenza del periodo di locazione il contratto è rinnovato (per l'identica durata e per l'identico canone) se il locatore non invia la disdetta. Altro principio generale desumibile dalla normativa speciale in materia di locazione è quello secondo il quale alla prima scadenza le possibilità di disdetta sono limitate al massimo, quindi, di fatto, i contratti di locazione hanno una durata pari al doppio del loro periodo minimo di base: 6+6 o 4+4. Chiariti questi punti si può dire che nella locazione commerciale regolata dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392 l'art. 28 rubricato come "Rinnovazione del contratto" prevede che il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (o per gli immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni). Si evita il rinnovo se il proprietario invia disdetta, da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi (art. 29) il rifiuto della rinnovazione del contratto alla prima scadenza è consentito solo per i seguenti motivi: a)adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta; d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s’intende rinnovato a norma dell’articolo precedente. Per quanto riguarda, invece, le locazioni ad uso abitativo la legge del 9 dicembre 1998 n. 431 all'art. 3 rubricato con il titolo di "Disdetta del contratto da parte del locatore" prevede che il contratto di locazione alla prima scadenza può essere cessare, ma la disdetta può essere data dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo in presenza di alcuni limitati e specifici motivi: a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. La natura giuridica della disdetta può essere così descritta: la disdetta è un negozio giuridico unilaterale recettizio con il quale il locatore può provocare alla prima scadenza (solo in alcuni casi) o alla seconda scadenza la cessazione della locazione nel momento in cui sopraggiunge la scadenza del termine contrattuale di locazione.
La disdetta del contratto di locazione impedisce il rinnovo automatico del contratto, ma deve avere degli elementi particolari e deve giungere entro determinati termini, in mancanza il contratto si rinnova, inoltre, è possibile che dopo la disdetta le parti decidono di eliminare e/o revocare e/o ritirare la disdetta conservando il vecchio contratto di locazione.