La Cassazione del 21 giugno 2012 n. 10296 La storia, a grandi linee, è questa un soggetto compra un locale, facente parte di un condominio, nel contratto di acquisto risulta che viene trasferito "un'unità abitativa", la parte venditrice dichiarava che l'immobile (riferendosi – forse – ai locali destinati ab origine come appartamenti) aveva ottenuto l'abitabilità. Dopo quanche anno l'acquirente dovendo eseguire dei lavori di ristrutturazione, scopriva che il lcale acquistato era, in realtà, l'ex lavatorio stenditoio, che l'abitabilità riguardava, ovviamente, gli appartamenti dell'edifici e non il locale da lui comprato, e, inoltre, scopriva che risultava trascritto un atto d'obbligo in cui l'originario proprietario si impegnava verso il comune a non cambiare la destinazione del locale, che, quindi, doveva rimanere a quella di stenditoio-lavotoio. di questa trascrizione non c'era traccia nel contratto stipulato dal notaio convenuto in giudizio. L'acquirente conveniva in giudizio il notaio per farlo condannare a risarcire i danni derivanti dalla responsabilità professionale, nei gradi precedenti, per quanto possa qui ancora interessare, l'attore perse la causa perchè secondo i giudici di merito, indipendentemente dalla condotta del notaio, era evidente che il locale acquistato non aveva e non poteva avere l'abitabilità, (in particolare l'altezza del locale era molto inferiore a quella prescritta dalla normativa urbanistica per un locale destinato ad abitazione). Inoltre, al notaio non è attribuito il compito di verificare l'abitabilità. La Corte di Cassazione, elimina il secondo enunciato (il notaio non deve verificare l'abitabilità) notando che non si è in presenza di un principio di esclusione di resposanbilità generale, ma occorre verificare nel caso concreto la situazione (in concreto dall'atto d'obbligo e dall'abitabilità limitata solo agli appartamenti era facilmente percepibile la mancanza di abitabilità); irrilevante (al fine dell'esclusione della responsabilità professionale) è l'altro elemento relativo alla presunta conoscibilità della mancanza di abitabilità da aprte dell'acquirente, posto che il notaio, quale professionista, oltre ad un dovere di informazione, deve anche fare in modo che l'atto raggiunga l'effetto voluto dalle parti. Una piccola precisazione è opportuna, forse la vicenda poteva essere inquadrata in un contesto giuridico diverso e più vicino alla vicenda (ferma la resposanbilità del notaio), infatti, la mancata analisi da parte del notaio della trascrizione dell'atto obbligo e la mancata indicazione tra le trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli dell'atto d'obbligo poteva rientrare nella resposabilità professionale del notaio per omesse visure, in questo modo l'intera ricostruzione giuridica della vicenda sarebbe stata più lineare. Senza dover "costruire" una responsabilità per omesso controllo dell'abitabilità. Anzi, dalla lettura della sentenza sembra che venga sanzionata proprio tale omisisone (mancanto controllo della trascrizione dell'atto d'obbligo), anche se la fattispecie viene ricostruita come responsabilità per omesso controllo dell'abitabilità Ecco il pensiero della Corte Cass. civ. sez. III del 21 giugno 2012, n. 10296
Se il locale oggetto della compravendita non ha l’abitabilità o l’agibilità, il notaio è responsabile e deve risarcire il danno per non aver avvertito il compratore della mancanza di tale requisito.