I limiti al diritto alla proprietà contenuti nel regolamento di condominio Leggendo i regolamenti di condominio, molto spesso ci si imbatte in divieti posti a carico dei proprietari, questi divieti possono riguardare Si tratta, in altri termini, di distinguere tra mera attività regolamentare dell'uso dei beni comuni (ex art. 1117 cc) come il parcheggio turnario nel cortile del condominio, dai veri e propri limiti alla proprietà. La distinzione assume rilevanza in quanto le vere e proprie limitazioni alla proprietà (privata) devono trovare una loro specifica natura giuridica, occorre individuare le modalità con le quali possono essere imposte e, infine, occorre, comprendere quali formalità devono essere seguite per rendere opponibili tali limitazioni ai terzi. I limiti all'uso della proprietà privata (come, ad esempio, i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive) contenuti nel regolamento di condominio sono stati qualificati come delle servitù atipiche in quanto incidono non sull'estensione del diritto, ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino. Di solito, si tratta, di servitù reciproche, poste a carico e a favore di ogni unità immobiliare compresa nel condominio, ma non è da escludere che la limitazione riguardi solo un determinato appartamento. Una volta identificata la natura giuridica delle limitazioni al diritto di proprietà sull'immobile privato, occorre valutare come è possibile introdurre tale limite. In modo semplificato si può affermare che almeno due possono essere le modalità con le quali possono essere costituite tali servitù: a) con il regolamento predisposto dall'originario unico proprietario dell'immobile, b) con una delibera dell'assemblea.
La Cassazione del 19.3.2018 n. 6769 ha affermato che in assenza di trascrizione, i limiti posti dal regolamento di condominio alla destinazione delle proprietà esclusive (servitù) valgono nei confronti del terzo acquirente se ha preso atto della servitù in maniera specifica nel contratto d’acquisto. L’eccezione relativa alla mancata trascrizione di una clausola del regolamento di condominio, contenente limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, non è sottoposta alle preclusioni processuali.