Responsabilità dell'appaltatore per gli edifici L'art. 1669 cc stabilisce che quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata se l'opera rovina in tutto o in parte o presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa. Si tratta della responsabilità dell'appaltatore verso il committente (da non confondere con la responsabilità del committente verso terzi per i danni procurati dall'esecuzione dell'opera o dall'opera stessa). Come è evidente, l'art. 1669 cc concentra la propria attenzione solo sull'appaltatore e non considera la responsabilità di altri soggetti che sono coinvolti nel procedimenti realizzativo (dal progettista dei lavori al direttore de lavori ecc.). Il mancato riferimento al direttore dei lavori o ad altri soggetti coinvolti nella realizzazione dell'opera non significa che l'art. 1669 cc esclude la responsabilità verso il committente del direttore dei lavori (o del progettista) quando ne sussistono i presupposti. Infatti, l'art. 1669 c.c. configura una sorta di responsabilità extracontrattuale, (diversa dalla responsabilità contrattuale per inadempimento). La responsabilità prevista dall'art. 1669 cc è analoga a quella aquiliana, e, in questa responsabilità, possono incorrere, a titolo di concorso con l'appaltatore anche tutti quei soggetti, che prestando a vario titolo la loro attività nella realizzazione dell'opera, abbiano comunque contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o direttore dei lavori), alla determinazione dell'evento dannoso, costituito dall'insorgenza dei vizi in questione Ecco, quindi, che occorre integrare la norma relativa alla responsabilità dell'appaltatore con i principi elaborati in materia di responsabilità degli appalti del direttore de lavori e del progettista, ecc. (cioè di tutti quegli altri soggetti che a vario titolo partecipano alla realizzazione dell'opera). Costituisce ius receptum il principio secondo il quale, nell'ambito della direzione lavori, e pertanto delle obbligazioni a carico del direttore, sono da ricomprendersi precisi obblighi, quali quello di vigilanza dei lavori, di controllo della conformità dell'opera al progetto anche nelle fasi progressive, di rispetto delle modalità di esecuzione dell'opera rispetto al capitolato, ed altresì il vaglio circa l'adozione delle regole della tecnica nel rispetto della normativa vigente (Cass. civ. sez. III del 5 ottobre 2018 n. 24555).
La Cassazione del 3.5.2016 n. 8700 ha stabilito che Il principio dell’esclusione di responsabilità per danni in caso di un soggetto ridotto a mero esecutore di ordini (cd “nudus minister”) si attaglia, ricorrendone determinate condizioni, alla figura dell’appaltatore, ma non a quella del direttore dei lavori il quale assume, per le sue peculiari capacità tecniche, precisi doveri di vigilanza correlati alla particolare diligenza richiestagli.