L'art. 27 della I. n. 392/1978 prescrive per le locazioni di immobili destinati allo svolgimento di attività di impresa o di lavoro autonomo considerate nei primi tre commi (attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, di lavoro autonomo, alberghiere e, comunque, tutte quelle rientranti nella definizione di cui all'art. 2195 c.c.: attività di produzione di beni e servizi, intermediazione nella circolazione dei beni, trasporto per terra, per acqua o per aria, bancaria o assicurativa, ausiliaria alle precedenti) una durata minima di sei anni (nove per gli immobili a destinazione alberghiera). Non è espressamente stabilità un termine di durata massimo, ma è da ritenere che, in applicazione dell'art. 1573 c.c., (secondo il quale se non esiste una diversa prescrizione di legge, la locazione non può eccedere la durata di trent'anni) la durata massima delle locazioni ad uso non abitativo è di anni 30. Se la durata massima non può superare gli anni 30 ci si chiede se la durata minima è derogabile (in riduzione). La durata minima non è modificabile, la durata minima è tutelata dalla legge in duplice senso, se le parti hanno stabilito una durata minina inferiore a quanto stabilitò della legge, la cluasola è sostituita autmticamente ex art. 1339 c.c. Se le parti con l'eterointegrazione del contratto, là dove le parti del contratto abbiano omesso di pattuirne la durata minima. La locazione ad uso non abitativo di carattere transitorio è, dunque, sottoposta agli artt. 27 e 35 della I. n. 392/1978. Si è in presenza di una deroga alla durata minima stabilita ex lege e la stessa legge restringe il suo ambito applicativo all'ipotesi della locazione di immobile da destinare all'esercizio di una delle attività indicate dai primi tre commi dell'art. 27 che presenti caratteri di transitorietà. In quanto nella vita di tutti i giorni potrebbero essere necessario eseguire delle attività non necessariamente caratterizzata da stabilità, ma destinate a "soddisfare esigenze occasionali ed effimere" quali, a titolo esemplificativo: "la vendita degli arredi di un immobile di prestigio, o di un compendio ereditario, destinata a cessare con l'esaurimento dei beni, ovvero all'esercizio di attività collegate ad avvenimenti particolari (manifestazioni sportive o culturali, solennità civili o religiose, ecc.) di durata contenuta". La facoltà per le parti di stipulare un contratto per un periodo più breve di quello previsto dalla legge è collegata al carattere transitorio dell'attività esercitata o da esercitare nell'immobile locato, precisando che la transitorietà deve trovare giustificazione non in eventuali vicende temporali, bensì nella natura dell'attività professionale o commerciale, escludendo specificamente il rilievo che l'attività sia in fase di avviamento. La nozione di locazione non abitativa di natura transitoria, prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, si riferisce la transitorietà all'attività esercitata o da esercitare nell'immobile da parte del locatario senza altro riferimento alle esigenze di eguale natura del locatore.
Cassazione 16.7.2019 n 18942 Nella locazione non abitativa transitoria, la transitorietà deve essere espressamente enunciata con specifico riferimento alle ragioni che la determinino, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale. La transitorietà deve essere anche esplicitamente giustificata. La transitorietà trova giustificazione non in eventuali vicende temporali, ma nella natura dell’attività professionale o commerciale.