Il canone totalmente in nero e il canone parzialmente in nero Nell'analisi del contratto di locazione (soprattutto ad uso abitativo) ci si imbatte spesso in contratti di locazione conclusi totalmente "in nero" (nel senso di contratti di locazione che non sono dichiarati al fisco) oppure di locazioni parzialmente "in nero" (cioè di corrispettivi della locazione dichiarati ai fini fiscali solo in parte c.d. patto occulto di maggiorazione del canone). Anche se l'esperienza giornaliera dimostra che per il locatore è difficile recuperare il canone dovuto (e non corrisposto) in situazioni normali, risulta intuitivo comprendere che le difficoltà per recuperare il canone dovuto aumentano soprattutto in presenza di un canone totalmente o parzialmente pagato in nero. Questa situazione di fatto non ha impedito l'intervento del legislatore diretto a sanzionare le locazioni (totalmente o parzialmente) in nero. La prima norma è prevista dall'art. 13 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 il quale per le locazioni ad uso abitativo prevede che è nullo ogni accordo diretto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. L'art. 13 della legge 1998/431 sembra stabilire la nullità di ogni canone superiore al canone quantificato nel contratto (indipendentemente dalla registrazione o meno relativa all'aumento). La legge 28 dicembre 2015, n. 208 (in vigore dal 10 gennaio 2016), ha integrato tale disposizione addossando l'obbligo di registrazione a carico del locatore. La seconda norma è prevista dall'art l comma 346 legge 30 dicembre 2004, n. 311 secondo il quale i contratti di locazione di unità immobiliari sono nulli se non sono registrati. Quindi, l'art. 1 comma 346 legge 2004/311 ampia il campo della nullità per omessa registrazione del contratto di locazione a tutti i contratti di locazione (senza distinzione tra uso abitativo o uso commerciale) e si riferisce sia ai contratti di locazione stipulati ex novo, sia alle modifiche dei contratti di locazione stipulati). Una terza norma, per la precisione l'art. 7 della legge 431/1998, (che poneva quale condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato, adibito ad uso abitativo, la dimostrazione, da parte del locatore, della regolarità della propria posizione fiscale quanto al pagamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione, dell'ICI e dell'imposta sui redditi relativa ai canoni) è stata dichiarata incostituzionale dalla Corte costituzionale, con la sentenza n. 333 del 2011 perché l'onere imposto al locatore a pena di improcedibilità dell'azione esecutiva, aveva finalità esclusivamente fiscali, prive di qualsivoglia connessione con il processo esecutivo, traducendosi così in una preclusione o in un ostacolo all'esperimento della tutela giurisdizionale, in violazione dell'art. 24 della Costituzione. Anche in presenza di una tale produzione legislativa non sono mancati tentativi diretti ad aggirare o ad eludere la normativa ( l'accordo di consulenza ).
La Cassazione del 31.1.2017 n. 2368 hanno riconfermato il principio per il quale la nullità del patto occulto di maggiorazione del canone di locazione ex art. 13 della legge n. 431 del 1998 (c.d. canone di locazione parzialmente in nero) non è sanata dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità dell’atto. Consegue che resta valido il solo contratto registrato ed quindi dovuto solamente il canone apparente.