Prima di sottoscrivere un Quando non si esegue una valutazione e uno studio accurato prima della stipula del contratto, inevitabilmente, dopo la stipula del contratto sorge il problema su quale delle due parti (conduttore o locatore) si addosserà la responsabilità derivante dall'impossibilità di poter adibire il locale all'uso concreto previsto nel contratto oppure a quale delle due parti contrattuali sarà addebitabile l'impossibilità di continuare l'attività iniziata nel locale. Si tratta di aspetti molto importanti, sia dal punti di vista giuridico, sia dal punto di vista economico, poiché, da un lato, il locatore rischia di perdere la rendita derivante dal canone (e se il vizio del bene è imputabile al proprietario rischia di risarcire i danni all'inquilino), dall'altro, il conduttore rischia di perdere l'investimento iniziale o di dover ripetere (con un aumento dei costi iniziali) l'investimento iniziale se ha effettuato una scelta del locale non ponderata. Naturalmente, nessuna contestazione potrà sollevare il conduttore, quanto perde la possibilità di esercitare l'attività economica per fatto proprio (ad esempio perché cli vengono revocate le autorizzazioni per una condanna penale), del resto, è evidente che questo evento non dipende da vizi propri dell'immobile (Cass., civ. sez. III, 28 gennaio 2014 n. 1763). Per uscire oppure almeno per cercare di trovare una soluzione al problema dei vizi dell'immobile (o all'impossibilità di destinare l'immobile all'uso ipotizzato nel contratto di locazione) è opportuno partire dalla lettura del contratto, infatti, può accadere che l'inquilino (scaltro) e il proprietario (sprovveduto) abbiano stipulato una clausola con la quale il proprietario garantisce che l'immobile può essere destinato a quel particolare uso assumendosi tutti i rischi derivanti dall'impossibilità che possa essere rilasciato un particolare certificato o autorizzazione amministrativa. Risulta evidente che, almeno, in questa ipotesi la responsabilità del proprietario sussiste. Può, invece, capitare che le parti nulla dicono nel contratto, salvo indicare la destinazione del locale (es. discoteca, cinema ecc.). In tale ipotesi, occorre valutare quale delle due parti contrattuali si assumerà il rischio e la relativa responsabilità del vizio del bene o dell'impossibilità di destinare il bene all'attività indicata nel contratto di locazione. L'identico problema può anche essere analizzato ponendosi un altra domanda: su quale soggetto (proprietario ed inquilino) incombe l’onere di verificare che il locale oggetto di una locazione ad uso commerciale – possiede, al momento della stipula del contratto di locazione, tutta la documentazione amministrativa necessaria per essere destinato allo scopo indicato nel contratto ? – oppure tale documentazione amministrativa potrà essere rilasciata dopo la stipula del contratto di locazione, avendo il locale i requisiti per essere destinato allo scopo indicato nel contratto ? Le ricostruzioni che si sono fronteggiante sono state sostanzialmente due. Secondo una prima ricostruzione è il proprietario che deve fornire tutti i certificati amministrativi relativi all’immobile, al conduttore non è imputabile nessun tipo di obbligo al riguardo (questa ricostruzione vige sostanzialmente nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo, il motivo è facilmente spiegato, se si considera che nell’ambito abitativo l’unico elemento essenziale è dato dal fatto che il locale sia abitabile o salubre o agibile).
La Cassazione del 21.10.2014 n. 26907 ha confermato l’orientamento secondo il quale, nella locazione ad uso commerciale, solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche del bene locato, (che impediscono il rilascio degli atti amministrativi conseguenti e non consentono l’esercizio lecito dell’attività pattuita con il conduttore), può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.