一直以来,文旅综合体项目多与地产结合.这类项目往往投资额巨大,建设周期长,且对内容运营整合要求极高.对于各方来说,如何规避投资风险,如何避免"借旅游之名,做地产之实",如何在项目中装入好的内容并加以创新形成差异化,是开发文旅综合体项目面临的一道难题.面对如火如荼的发展趋势,文旅产业未来如何健康发展是从业者应静下心来细细思量的问题.打造一个成功的文旅项目离不开以下六大要素,缺一不可.
不同类型的文旅项目适合不同的区域选址,但并不是所有的地区都适合做文旅项目.交通,旅游资源,区域人口密集度,周边城市的经济发展等会成为衡量该区域适不适合发展文旅项目的标准.
以杭州云栖小镇为例.一个以云生态为主导的产业小镇,依托浙江经济发达,消费力强,人口活跃度高等因素,迅速成为特色小镇的典范,由此可见,在选址方面,文旅资源必须"特",交通条件必须"顺",人气源必须"近",三者缺一不可.
项目定位的准确与否,决定项目成败的关键,文旅业态不是百搭产业,在精准选址的前提下,并不是任何文旅业态都适合企业待开发的城市.根据选址区域的客源结构特点,客源需求特点,文化特性,发展预期等综合因素,判断选址地所适合的文旅产品定位.
文旅行业初期发展必须合理控制投资规模,利用持续创新升级和滚动投资来吸引重复消费和长效发展.初始投资过大,会造成投资回报率低.
投入高,周期长,收益预期难是文旅项目的难点,所以首先要开发核心区,优先树立市场形象,各个分区独立发展,分期建设.同时,必须在启动时一炮而红,并进行持续性经营,才能吸引源源不断的投资方.
财务数据的计算,运营管理成本的准确预测,项目用地成本不确定,绩效考核难以评判,客流及收益情况难以精准预测都将影响成本的合理分配.
客观,真实地构建计算/预测模型,不能为通过论证或数据好看而失真.更重要的是设置好政府,社会资本的风险,收益分配和调整机制,即使项目预测不准确,也不使项目参与方产生严重的利益失衡导致项目无法继续.
有势借势,无势造势.任何优秀的文旅项目都离不开出奇制胜的策划:绝佳的创意,高效的执行力以及利用时事热点进行宣传,以点带面,高速放大.
合理运用"网红产品"发声,所谓"网红产品"就是体现项目品牌气质,文化,价值且能吸引人的切入点,如前阵子火热的"玻璃栈道",就成功吸引各大主流媒体,甚至央视争相报道,这样扩散式的营销方式是最成功的宣传手段.
资源整合就是优化资源配置,形成"1+1>2效应".在全球一体化时代,具备资源整合能力才具有更强竞争力.在文化旅游的开发运营中,文化资源,社会资源,旅游资源,交通资源,土地资源,商业资源,人才资源等等,都是在整合中之后,才能生存,强大.