文旅小镇的四种类型及其开发运营模式
 文旅小镇聚合文化,休闲,商业,地产等多种业态,是极为复杂的文旅综合体.小镇与城市或景区空间位置关系不同,必然会导致其在主题功能,产品,业态,开发模式等方面有所差异.按照文旅小镇与城市或景区的空间位置关系不同,将文旅小镇划分为城市依托型,景区依托型,线路依托型,景区型四种类型.
 一,城市依托型
 城市依托型小镇一般位于交通便利的大中型城市周边,客源市场为距离小镇车程一小时左右的大中型城市人口.城市依托型文旅小镇开发要点在于借势中心大型城市的发展.
 政企合作
 政企合作,联手建设,政府做好大规划,联手大企业培育大产业,充分利用政府和企业双方或各方的资源优势,降低和分散风险.
 IP赋能
 挖掘在地文化传统,打造原创专属IP,形成以原创IP为核心的文创产业基地.结合上下游产业打造完整的生态圈,实现产业可持续发展.
 生活化场景打造
 抛开景区化打造思维,贴合城市居民休闲度假需求,将在地传统文化以生活化的场景呈现,同时结合文化创意,科技创意打造都市休闲及亲子娱乐产品.
 产城融合
 新镇的打造将带动整个片区环境配套,改变区域产业结构,带动周边产业发展和项目升级.在人口,经济,资源和环境相协调的发展中,实现城镇化的可持续推进.
 二,景区依托型
 景区依托型小镇多邻近高品质景区( 4A或5A ),目标客群是景区分流客群和在地客群.景区依托型小镇开发要点在于与景区的观光游览模式形成差异互补,为景区的游客提供休闲度假等配套产品.
 功能互补
 区别于景区的观光旅游功能定位,小镇则侧重休闲度假产品的打造,两者功能在区域内形成差异化互补.
 文脉相承
 小镇与景区除却功能上的互补,还需在主题和文化上体现内在的统一和延续,小镇可在建筑形态,旅游体验和商业设计上与景区文化呼应,从而借势景区,实现导流和留客.
 招商前置
 因景区现有的品牌效应,前期招商运营工作可在业态策划阶段开始.其中,商业街的商铺招商和第三方酒店管理公司的选择乃重中之重.
 统一管理
 商业物业自持,酒店和客栈自营,保证服务整体性.对出租商铺在位置分布,装修风格,业态,产品价格等都需要有严格的管理限制.小镇后期可构建独立封闭的全新景区,独立收取门票.
 三,线路依托型
 线路依托型小镇多处于知名旅游线路上,目标客群为旅游线路上各大景区游客和在地居民,可充分发挥区位优势.线路依托型小镇开发在于巧用区位,打造区域旅游集散地.
 巧用区位
 依托线路区位优势,配套大旅游,打造成线路上新的景点和集散地,最终带动区域旅游发展.
 品牌吸引
 打造特色文化主题品牌吸引物,发挥本土文化优势,将在地特色的建筑,服饰,民俗活动等作为旅游要素,吸引游客;并做强品牌节庆,扩大线路影响.
 统一管理
 建成后期,实行统一运作,成立专门的管理公司,必要时售后返租以求控制业态整体品质.
 滚动开发
 打破传统的旅游地产开发模式,摒弃"观光型"旅游,以度假及购物旅游为主,保证小镇商业的持续运营;以旅游带动商业,居住物业的开发和去化,在开发经营上实现滚动开发.
 四,景区型
 景区型小镇多地处长三角,京津冀或珠三角区域,有庞大消费力的客源市场,有重要的度假客源输出,目标锁定经济区域车程1-3小时人群为核心客群,并辐射全国客群.
 功能复合
 景区型小镇多为旅游功能较完善的复合型景区,集"观光+休闲+度假+会议"功能于一体,满足不同游客的需求,并打造有效留客产品.
 渠道完备
 利用开发商自身资源进行引流,在景区的营销中,利用平台公司优势,有针对性的开发专项市场.
 产权集中
 集中景区产权,酒店,餐饮和大部分店铺等由公司直营,避免景区商铺过于雷同,商业化气息太重,直营模式也保证了经营质量,提升游客体验.
 整体开发
 项目由富有丰富的景区整体开发经验的团队或公司整体开发,整体开发保证了景区的设计统一,风格完整和规划合理,避免产权纠纷和过度商业化.
 原创:文旅小镇研究中心;来源:奇创旅游