王旭:下面有请社科院金准老师.
  金准:大家好,下面由我来讲中国旅游业的情况,度假地产是一个异常交叉的领域,所以需要非常专业化的思维.所以我们来看看中国的旅游业发生什么样的变化.
  这个标题,中国旅游业的破与立.我们发现传统的旅游业曾经传统的法则,这些法则这些结构在被打破,另一方面新的增长方式正在建立起来.所以首先来讲中国旅游业的破与立都有哪些破和立.首先我们发现消费格局被打破了,在这里面我们发现有四个超越.第一区域被超越了,在一线中国的旅游特别是高端旅游重要是沿海地区,长三角,珠三角.在今年东部的出游率应该是非常快的,三四线城市他们也在出去旅游.第二,传统的距离被超越了.我们都知道中国是一个特别大的国家,从南到北非常的远.但是在今天交通,网络把区域的分割给打破了,以前中国是远天远地,今天我们发现跨区域的跨城市的旅游正在成为不可或缺的一部分,长线旅游崛起.
  第三今天我们发现旅游正在日益的大众化,平民化.中国旅游的处境阻力已经是3000元到8000元,这样中国的旅游业被翘动了.这个大市场在这样的大变化下,才算什么的立起来了.
  第四,超越人群.以前的中国旅游是少数的有钱企业的旅游,今天的旅游正在向普通大众旅游.以前不太旅游的群体,比如说农民,老年人,妇女,儿童,他们都成为了今天大众旅游市场的一部分.
  第二个打破是市场均势被打破了.以前中国的旅游业偏向高端的服务,同时团队的旅游远远超过散客的旅游,今天这个也被打破了.首先因为中国政府八项禁令,导致了高端的旅游一下被打破了.
  第二旅游法的出台中国的旅游整体进入散客的时代.以前团队和散客是8:2,6:4,今天这个比例翻过了,基本上变成了2:8,4:6,这种情况下新的市场结构在建立起来.
  中国旅游市场有三大市场,一个是国内市场,一个是出境市场,一个是入境市场.在今天我们发现有了一个新的格局,国内市场前所未有的重要,入镜市场正在回缩,国内市场变得越来越重要.在今天我们更关注的并不是中国制造,中国服务,更多的我们也在关注中国旅游,中国旅游者.
  第四我们发现产业边界被打破了,度假地产商他们的背景是什么呢,有些人以前是做地产的,有些是做家电的,各行各业的,以前做文化产业的,做电影的,各行各业的人涌入到这个领域里,大的产业领域正在形成.同时我发现在这样的复杂背景下旅游的业态发生变化,近年来中国明星的旅游项目,比如说杨家乐,万达的东方影都,已经不再是传统的把那些要素翻来覆去的简单整合,它的背后是观念,资本,用地,要素,工序服务的全面创新,它完全是一个新世界.同时中国旅游业在这两年进入了空前的并购投资的活跃期,在这里面是我们整合的重要的投资并购,是非常活跃的一个市场.
  第五城乡壁垒被打破了,在今天因为有旅游地产,城建地产被打破了.
  第六投资法则被打破了.我们近几年接触的投资项目在以前是不可想象的,动辄几百亿的投资,在以前是几乎不可能的事情.在今天涌入到旅游业非常小的小池子里,所以我们发现小江小湖变成了大江大海.在这个后面我们发现传统的投资法则也被打破了.
  这么多的破背后也有立,立是什么呢,中国旅游业慢慢建立新的增长基础,中国旅游业开始面向它的本源.确定了中国旅游业的民生本原.
  第二地本位,旅游既有产业的性质也有事业的性质.
  第三是立智慧,中国的旅游业前所未有的和科技网络和互联网融合在一起在中国旅游慢慢变得可以定制可以管理可以节约了,这个为中国未来旅游业的发展埋下了一个驱动的芯片.
  在这些背后我们发现度假地产慢慢变成一种城市的新的刚需,不再是一个奢侈的消费,而成为一个刚需,在这个刚需的背后有非常多的逻辑,资本的逻辑,各种各样的逻辑.里面有一个非常根本性的逻辑就是中国正在进行着城镇化,城镇化的刚需实际上推动了度假地产的发展.中国的城镇化为什么能够推动中国度假地产的发展呢.我们来看中国的城镇化有它非常独特的特点,国际的城镇化有什么特点呢,人是自由的,第二国外的城镇化是低成本的转移,所以看到了贫民窟.第三国外的城镇化是长期的缓慢的过程,法国用120年,美国用了80年,我们只用了30年的时间.第四国外的城镇化更多的是市场化的过程,所以它背后是土地产权各种资本要素的自由的交换.这是国际城镇化的规律,中国也有自己的规律.第一中国城市非常的特殊,中国的城市是有行政的,高级城市能够管理下级城市,城市之间是不是简单的关系,第二城市是可以管通过的,第三城市是非开放的,最后土地管理是公有制的.这样的特点下,中国的车城镇化面临着非常多的压力.第一个压力是户籍制度改革面临的城市利益群体的压力,北京(楼盘)人有北京人的户口,所以他们可以享受北京的各种公共服务.但是因为这样,而且这个教育力量增长得非常缓慢.所以它非常不希望外来人大量的涌入,这是一个很大的压力.
  第二个城市各级政府从某种意义上来讲都缺钱,怎么推动公共服务的提升和转变呢.
  第三,当你要求企业完成社保的时候他们也没有钱企业也有压力.
  第四我们说中国是等级化的城市制度,土地指标基本上从上往下分配.高级城市有更多的土地指标,低级就少.
  第五,城市发展方向的转变面临着政治考核的压力.中国的市场往往是重表面,轻地下,重城市轻农村的,重新区轻老区的,重短期轻长远.这样的情况下度假地产的特点就跳出来了,度假地产第一所需要的公共服务比城市居民的公共服务要少很多,不需要非常多的教育,医疗各种各样复杂的配套,基本上一个度假地产是二级走的.一个大的项目落下来基本上不会伤害到既得利益.第二,在度假地产的逻辑里是减半的,而且给了开发商.
第三,建一个大项目,扩大了财源.第四化解了政治考核的压力.好的度假地产,地上地下,新城老城是多方位发展的.我们发现度假地产就开始非常迅猛的发展起来了.在这个迅猛的背后我们发现新的格局正在建立,中国的度假地产正在分化.在分化过程中我们看有哪些分化呢,第一是基因的分化.我们看到这张表是中国传统企业的表,中国传统的旅游企业基本上是小企业为主的.在这个地方发现从业人数400人以下,年销售额300万以下的占63%,这是传统的中国旅游的盘子.在这背后是挣钱效率非常低下的群体,净资产收益大概只有3%左右.这么一个群体忽然之间遇到了洋枪洋泡,这就是我们看到的数百亿的投资,完全颠覆了以前的法则.从2010嗯年到2011年增长的非常迅速,未来五年中国大概有多少投资人到这个领域里,大概有五万人,是非常大的量.因为中国的旅游业发展了30年,形成了所有的固定资产的大概只有,30年的基础未来的五年要超过6倍,这是大海倒涌进小江小河的过程.
  第二我们发现格局分化了,00年以前的经济特区以后的景区非常的不一样.列出的所有的景区都是2000年以后的景区.这些景区第一都是新生景区,以前如果是十几年前二十年前我们去旅游肯定是去泰山旅游,西湖旅游,老牌的地方旅游.这些新建的景区在第一时间钻入到第一排里去,就把老的品牌挤下去.这些景区经典引领了中国未来旅游业发展的逻辑.
  第三,竞争发生变化,谁的资源好就可以卖更多的门票,吸引更多的人.今天竞争变成了模式为王,模式竞争.在这里面包括四点,中国的旅游市场进入全面竞争的格局,我们在两个旅游度假地产的项目是在比什么呢,是在比业态,设计,运营.以前我们找一家设计公司是解决设计的问题,景观的问题,在今天我们希望它一站式解决设计的问题,模式的问题,融资的问题.第三模式竞争变成了根本,近十年的大型的旅游项目它的模式基本上第一建一个地标,只要有一个地标这个景区才有独一无二的吸引力.第二复活业态,围绕这个地标建立各种各样的业态.第三闭环设计,把会展等所有的资源整合起来形成一个闭环.第四跨越旅游,今天的旅游项目基本上跨越了常规的形态,比如和农业,文化,军事和航空航天所有的领域整合在一起,最后公益竞争也是竞争,很有可能成为你非常重要的一点.
  第四我们发现中国的度假地产正在经历着模式上的分化.这种模式分化叫A+B+X的模式,每个开发商都有自己的玩法.首先A是必须要做的,这个背后是门票经济,庐山,黄山传统的经典A必须要做的.有了A就要积累人气,转化为人流.第三你的客户是需要买房子的,他买房子客户不会因为这是一个来的很多的景区就在旁边买房子,他需要有自己的逻辑,他需要有非常精致的生活,在这个时候一定会需要脱离传统的人气建立一个品质中心,这个背后是度假经济.第四地产中心,几百亿的投资一定需要地产的造血来回血,所以它的背后一定会出一块地产.最后不一定所有的开发商都必须依赖于地产解决所有的问题,比如说武夷山,当你去武夷山的时候发现茶叶已经成了很大的产业.当去景德镇的时候瓷器成了很大的产业,去澳门的时候博彩业是一个很大的产业.当有这些资源的时候你可能依托旅游业依托于这个发展的平台,形成你的产业中心.所以今天我们发现各个开发商的模式发生变化,有人做A+B,有人做A+B+C有各种各样的玩法.
  第五,区域正在分化.所有的地方几乎都在开发旅游地产,成功的旅游地产在哪里呢,两类区域和两类边界类.第一是中国的高等级城市,特大城市和重要的城市群.在这些城市的附近我们发现旅游地产成功的可能性更大.第二类区域是世界级的旅游目的地.比如说云南,海南(楼盘),在那些地方集聚了成功的旅游地产.第二是两条边界,两条边界是什么呢,我们去看在杭州(楼盘)的郊区有一个楼盘叫做良渚文化村,是万科的楼盘,非常大,发现做的基本上不是旅游地产,属于文化地产和社区地产的概念.当你的一块地离城市非常非常近,没有必要做旅游地产,这是第一条边界.第二条边界当你这块地离城市非常遥远的时候三四个小时才能到的时候做旅游地产成功的可能性就很低.于是我们发现做旅游地产就这有两条边界,一条是城市的一小时应该圈,一条是城市的两小时经济圈.这两个圈形成金边基本上成为成功的旅游地产能够发展得比较好一些的区域.
  我们发现投资商的目的还是分化的,接触了各种各样的投资商他们的目的都是非常不一样的,有一类投资商是圈地的.还有一类主要是热钱投资,准备的是快利.第三类人追求的是战略投资,他们投资的是洼地等待时机.第四类人是资产投资,追求长期的汇报,当做资产.第五类人是综合开发,希望把一二级开发全部拢在手里,进行联动开发.第六,我们发现在所有的不同的发展模式下,发展的结果还是分化的,我们发现有的景区效益非常好.比如说北京的欢乐谷,华侨城,一年就收回投资.比如说华侨城,乌镇他们都在到处复制他们的模式.和成功的的景区相比,也有很多不好的景区.有的景区下游了,有的景区成了孤岛景区,因为它和城市完全脱开,有的景区断流了,有的景区在遗产地的地方做了不符合遗产的地方.有的景区沉淀了,成为沉淀景区,所以景区也在分化.
  在所有的变化里我们发现中国的旅游业似乎正在发生非常大的变化,在这个变化里怎么重建一个良性的度假地产的秩序呢?我们必须要回到旅游业的一些老问题,这些老问题不管在什么样发展阶段都是发展回答的.第一怎么重建消失的唯一性,中国的城市正在随着推土机变得千层一面,景区也在变得千层一面,当你的景区和别人一样的时候不可能变成独特的景区.在真正的钱投到这个行业里的时候泡沫一定会起来,而且会有非常大的风险.比如说企业几十平方公里的地拿走了可以主导城市,政府失去了主动权,用非常不专业的方法做度产地价,造成了非常大的泡沫,高端的需求挤出了大众的需求.多元格局难以形成.
  第三,在大推土机大投资的时候怎么恢复关注人性的行业,怎么通过新的旅游投资来认识人,吸引人,服务人和满足人.
  第四怎么样超越简单的模式,今天的度假地产它的布局基本上一块景区一块地产,你的那些越来越成熟的消费者并不只是追求静静住在景区外,怎么样通过大开发来让他们拥抱新的生活方式呢.
  第五怎么样摆脱野蛮的商业.全世界的世界文化遗产,很多文化遗产是六十年前七十年前的他们的建设都成为了今天的文化遗产.今天这么大的开发能不能留下一些东西,能不能留下面前新千年的旅游老字号和我们这代人的文化遗产.
  最后怎么重建小而美的世界,重新发行旅游业的理性.在云南的洱海,在杨家乐,在很多地方我们发现租赁模式的小青年做的客栈应在崛起,这些星星点点的东西正在变成一个完善的系统.我们去国外去巴厘岛,去各种各样的地方看到的有机系统,是非常类似的.中国的旅游业如何摆脱纯粹靠大投资来主导的格局.
  讲了那么多中国的旅游业和地产业似乎正在走向失控的格局,正像凯伦凯勒的书里讲的,人类的发展就是从失控到掌控再到失控的过程.从传统的机械到仿生,从网络的1.0到2.0,基本上都是进入一个新的失控的世界,每一次超越都产生了超过直线前一阶段数倍的生产力.中国的旅游业失控必然会成为一种常态,我们如何掌握新的机遇,找的新的生存法则是我们每个人都需要解决的问题.
  谢谢.
  王旭:各位听众和嘉宾在听过两场精彩的演讲之后,下面有一个大约20分钟的茶歇知道,茶歇之后请大家继续回到我们的主会场,聆听下面更精彩的演讲,谢谢.
  (休息)