文旅商街是个很宽泛的概念,既包括传统的都市街区,也包括旅游区景区的商业街. 近年来,一些古镇复苏,商业氛围旺盛,新建的仿古古镇也层出不穷.
所有这些商业集中区,聚集区的共同趋势是纯购物商业比重在下降,文化旅游及娱乐体验的新业态比重在不断上升.
疫情之下,旅游业遭受重创,依托旅游景区的文旅商街更逃不过疫情的冲击.
疫情虽渐渐消散,但能够重新开业的商铺却不多,甚至整个文旅商街停摆的案例估计也不在少数.
文旅商街如何摆脱疫情的短期影响,并确保长期健康运营?
各地政府出台的复工贷,租金减免或补贴等刺激政策只是权宜之计,要从根本上解决文旅商街的痛点,土地爷建议从五个基本点抓起:
01 一个有耐心的老板文旅商街项目是个巨大的系统工程从拿地到策划定位,从规划建设再到招商运营,需要足够的实力,更需要巨大的耐力,缺乏耐心或者说赚惯了快钱的老板建议不要涉足文旅商街项目.如果已经涉足,建议不要耗到底,尽早股权转让脱手,因为后续的运营是个慢活,精细活.
完整的招商计划需要一个持久的推广实施过程即使招到了商,甚至招满了商,商户的进进出出,动态调整也是免不了的.
更何况,文旅商街团队,人员向来都是稳定性差,再赶上一个缺乏耐心的老板,这个商街只能必死无疑了.老板的信心和耐心是文旅商街成功运营的定海神针,如果老板没耐心,就只有死心.
所有文旅商街都是在不断地改定位与换人,调价格与变政策中死掉的.
02 一个恰当的策划定位很大一部分项目的定位靠老板的主观臆断,看老板的喜好与心情;
也有一部分项目的定位听当地政府的摆布,当地政府的教育背景与见识决定了你的商街定位,甚至命运,老板再有主见也怕当地政府官员给你穿小鞋;
更有一部分商街把定位大事交给一些专家,外部机构.这些都是不恰当,甚至不负责任的定位方式.
怎样才能算是"恰当"?
就是"适度超前",比通常情况下能够达到的高度再提高一些.
如何才能找到这个适度超前的定位?
先罗列出现实基础,市场环境与未来理想三要素的诸多可能性按照数学的集合论找出这三者的交集如果找不到交集,就说明目前还不具备开发运营条件,要么是理想太丰满,要么是现实太残酷,要么是环境太恶劣.
当然,所谓的"适度超前"定位也是个相对动态的.
03 一个靠谱的运营团队文旅商街的运营团队建设是成功的核心不管是采取外包的方式,还是自建,团队领头人就是核心中的核心.
领头人的素质主要看两个方面:
一个是技术技能,主要是靠后天学习提升,这方面不要求出众,能基本胜任就足够了.
另一个是职业操守,人事部门术语叫做"对企业与对老板的忠诚度",其实并不准确,应该叫做"做人的基本准则"与"胜任岗位的基本准则",这个素养基本靠天生传承,后天的修炼也起到一定的固化作用.
商街运营团队的领头人大部分时间都在商海中冲冲杀杀,经常会面临棘手问题,也会面对很多诱惑.
很多老板在不得已的情况下用人,情愿用无能但忠诚的,也怕用能力强但不知道是否可信的.毕竟,文旅商街领域吃里扒外,甚至吃两头的败类不在少数.
通常认为技术技能容易考核,但职业操守难以检测,正所谓人心叵测.
其实,这也不是难事,时间长了,心术不正的人总会露出马脚,时间是检测人心的最好试剂.
最简单的办法是查以往的就业经历,或者试用一段时间,装得了一时,装不了一世,我坚信,在这个世上,突然变坏的"人"是不存在.
还有一个更简单的检测办法,老板亲自请拟录用者吃顿饭便知:"吃相难看的"不能要,嘴太甜的也不能要.
04 一个合理的租售比及价格策略商街出租与出售是最基本的盈利模式租售比例的确定很有讲究,也很令开发商头痛.
开发商总是希望挣快钱,总想卖完了事,但为了掌控文旅商街总体业态,也逼着开发商有长线思维,另外,开发商也希望挣大钱,所以,往往选择自持一部分,甚至全部,这样才能挣持续的物业增值.
当然,任何一家开发商的资金实力总是有限的,完全自持并不一定可取.
关于租,售定价,要结合市场承受能力,实际开发成本及未来预期收益等多种因素也叫市场定价法,成本定价法,预期收益定价法的结合.
免租期,装修补贴,售后返租等技巧要慎重,灵活运用,要考虑价格标准统一原则与特殊商户的个性化方案的有机结合.
特殊商户包括行业国内国际头部品牌,本地领导引荐客户,公司老客户等,对外公布的价格不能变,但一些个性的配套服务指标可以为特殊商户定制.
让先下手的人感到捡便宜的幸福,让迟迟不动手的人产生紧迫感,有些商街一开始就把价格定得奇高,一段时间后撑不下去了再不断降价,想买的总认为还会继续降价,已买的找上门要求退货,最后把自己活活逼死,这都是自己贪得无厌惹的祸.
有的开发商轻信无良代理商的煽动与操纵,采取铤而走险的"三高"定价策略,高代理费,高售后返租回报,高租售价,走一段玩不成了再换下一家代理商,重蹈覆辙,最终,开发商被代理商玩死了.
05 一个公平公正公开的制度体系文旅商街的运营制度主要包括销售政策,招租招商制度及奖励制度等不管采取自建团队还是外包代理,或者自建内场与委托外场相结合,政策上必须内外一致,前后一致.
内外有别的政策必定导致内外勾结,再优秀的员工队伍也挡不住政策的漏洞与行业腐败的诱惑.
另一方面,政策的相对稳定性是制胜法宝,切忌朝令夕改.
说到底,文旅商街运营成功的关键还是前述的第一条 -  - 老板的耐心!
老板没耐心了,必然不断地改制度,变价格,换团队,找定位,直至把自己整崩溃.