13年来,中德储蓄银行模式仅在津渝两地试点,虽有地方政府大力支持,但成果有限,是什么致使住房储蓄金融模式在落地中国后陷入困局,是模式自身,制度还是其他,一系列问题与猜疑随着我国房地产市场变局而显现出来.中国房地产报将通过系列报道,展现它的深层次问题与新的生机.
中房报记者 唐洪涛 天津报道
13年来,中德住房储蓄银行模式仅在津渝两地试点,虽有政府支持,但发展仍然受限.究竟是什么困扰着它的前行,如今的它又计划如何逆袭,一个个亲历者用回忆还原了历史,解开了谜题.
银行业务员的感受:板子不能打在银行身上
杨先生曾是中德住房储蓄银行的一名业务员,谈起当年的销售经历,他多有感触,"当初我们拓展业务时,主要是在超市,商场主通道和建行各个网点进行,低息吸引了不少人."
从最初的市场反响来看,住房储蓄模式取得了一定效果."当时我们每人每月能做500多万元,这个任务是以合同额为准,就是存款额加上贷款额.从这方面来看,认同它的人还是不少."杨先生说.
就部分储户认为中德住房储蓄银行是"骗子"的说法,杨先生认为板子不该打在银行身上,而应由业务员承担,"不排除有人利用人们心理进行一些违规操作.中德住房储蓄银行对贷款审批还是比较严格的,内部培训非常正统,基本上都会告知销售人员哪类客户适合这种贷款.销售人员要判断这一家庭全部月收入是多少,还贷额不能超过月收入的百分之几等.而对于那些拆迁户来说,这种贷款方式并不太适合,拆迁户一次性得了拆迁费,如果他再一次性存入中德住房储蓄银行,就会引起很大争议,银行会查得非常仔细,部分个人资质达不到,银行会拒绝放款.这一点,老百姓不了解,有的业务员则会刻意隐瞒,因为要冲业绩,这样就造成有一部分人认为这是'骗人'的.个人认为,这种现象是业务员素质参差不齐造成的."
说起争议较大的手续费,杨先生认为,这并不过分.业务员的工资基本上是没有保底的,是以合同额的百分之一的手续费作为工资,银行提供低息贷款也是要赢利的,其他按揭贷款,公积金贷款也存在这种费用."
令杨先生感触最深的是房地产市场的变化,"我2008年开始从事这一行,当时正是房地产突飞猛进的时候,房价涨得比较疯,很多人愿意用这种科学的,理性的贷款去消费,但房价疯涨让这些人慌了,因为本来贷款40万元能买一套房,结果只能买一个厕所.结果,很多人贷款时资质不达标,或者拿到了合同却没有用.而且这种储蓄式贷款有一个限制,就是整存的话,两年内不能动,但是要存两年,谁也忍不住,因为如果贷款买房,转手卖出去,就能挣钱."
住房储蓄模式的设立初衷是解决中低收入群体的住房问题,然而,在杨先生个人看来,却是越有钱的人用这个模式越好."收入高的人可能看不上省下来的利息,但是这种模式毕竟能节省一半的购房资金.真正的中等收入的人用它的时候,要慎重考虑一下,因为它放在银行的时间越长越好.低收入人群基本上没法办,可能一辈子的积蓄才能买套房."
"它很科学,是个好东西,但不是每个人都能用,因为它需要个人有所积累."杨先生认为,"如果按照一线城市现在的生活水平,上班族通过十年左右的努力存下三五十万,还是可以做到的,这部分人用这种储蓄式贷款比较合适,最后省下的是未来的利息.不过目前职场竞争激烈,很多人工作不稳定,要攒下这笔钱需要很多年.国内节奏快,好多人虽然认可这种模式,但是不见得会去选,它慢慢就变成第三选择.再加上宣传报道的力度不够大,发展慢是肯定的.当初经我手办理贷款的客户基本都享受到实惠了,对于很多不适合的人,我也明确说银行不会受理.办理这种贷款是以减压为目的,如果无形中增加压力,那又何必?"
审计师的假设:利润至少翻30倍
"息差不大,利润率低,应该是中德住房储蓄银行发展缓慢的原因.过去十年是房地产发展的黄金十年,可惜,它没有抓住这个时间发展壮大."曾在某四大会计师事务所担任审计师的尉先生在分析称.2007年,应中国建设银行邀请,该会计师事务所派出精干队伍进驻中德住房储蓄银行,尉先生是其中一员.
"从当年的财务报表看,它没到困难的程度."尉先生回忆,虽然他已经记不得具体财务数字,但是印象深刻的是中德住房储蓄银行的贷款利率很低,同时还享有政府补贴,"往这家银行存钱的人在买房贷款时能便宜不少,而银行也肯定不赔钱."
那么,中德住房储蓄银行为什么发展缓慢呢?尉先生分析有三方面原因,第一是息差不大,"既然是银行,业务无非是存,贷,利润点则来自息差.它发展慢,肯定是利润率不高.利润率为什么不高?应该是贷款利率低,息差不大,银行没有动力去做这个事."
我国央行实行存款利率上限和贷款利率下限的利率政策.按照利率表信息网发布的最新数据,2017年的1年定期存款利率是1.75%,首套房贷款平均利率高达5.22%,二套房平均贷款利率为5.60%.而中德住房储蓄银行不同的产品有着不同的存款利率,一般是0.5%,其贷款利息是3.3%,因此息差在2.8%左右.至于具体利润数额,中德住房储蓄银行工作人员称:"可以确定的是,近年来每年都有稳定增长."
第二是地方政府不扶持."为什么只在天津和重庆试点?就是因为这两地有政府扶持,政府给予补贴将银行的利润率提高一点.这种情况与农业开发银行,进出口银行,国家开发银行等政策性银行类似.如果地方政府不鼓励,它恐怕就很难发展起来."
第三是吸收存款困难.中德住房储蓄银行的存款利率与别家银行的不一样,再加上市场面窄,规模又小,常规银行业务的竞争又很激烈,导致很少有人愿意把钱存到中德住房储蓄银行,因此很难扩大规模.
"中德住房储蓄银行还有个问题,就是租房不能贷款."尉先生建议,"国家现在鼓励租房,大力推广共有产权房,我建议可以想方设法拓展这方面业务."
"中德住房储蓄银行发展了13年,只在两个城市试点,体量与工商银行等没法比.而由于跨地区开展业务需要银监会批准,这样,北京人就无法到中德住房储蓄银行存款.如果每个城市都有分行,其利润至少翻30倍."尉先生认为中德住房储蓄银行如果想扩大业务,应该想办法争取央行,银监会的支持.
专家支招:寻求央行支持
BOMA(国际建筑业主与管理者协会)中国常务副主席,商业地产专家陈晓欧认为,住房储蓄模式在中国发展缓慢的原因是多方面的.
首先,中德住房储蓄银行宣传不足,没有将其贷款利率低的概念讲清楚;其次,运作模式比较特别,不是简单的银行运作模式,而是类似于封闭式基金的一个赎回期限,如果在封闭期内赎回,是要支付一定费用的.储户在存钱时要意识到这是不一样的管理法则,也就是要存够一定的钱才能拿到低息贷款,这是必要条件.
"很多老百姓把它当作银行的一个一般储蓄项目来对待,以为存款可以随时取出,这就造成了误会.中德住房储蓄银行就在老百姓心中成了一个变味的,不规范的银行."陈晓欧分析.
对此,中德住房储蓄银行的合资方 -  - 德国施威比豪尔住房储蓄银行前行长马蒂亚斯·麦茨也曾坦言,中国客户很难理解住房储蓄业务,这一点是缘于"双方存在文化差异".
山东省房地产业发展研究中心主任,山东财经大学孙大海博士直言,中德住房储蓄银行的最大问题是没有踏准时代节奏,"住房储蓄模式虽然有其特点,能在德国运作得好,但现在时代不一样了,金融体制不一样了,历史使命也不一样了,最关键的是要寻求央行的支持.
中德住房储蓄银行回应:改善置业充满机会
中德住房储蓄银行行长王云表示,该行是中德两国友好合作的结晶,其市场定位既符合百姓和市场的需求,也符合政府的要求,坚定看好住房储蓄模式在中国的未来.
围绕市场变化和百姓多元化需求,中德住房储蓄银行持续创新普惠金融产品,其中包括保障性住房信贷产品的"惠民贷",公有住房使用权调剂的"公易贷"产品,与建行合作的"省息贷"产品等.
中德住房储蓄银行认为,目前国内房地产已经进入"改善置业"升级阶段,百姓需求也从简单买房居住提升到了讲究居住质量层面.在此背景下,该行于2017年7月13日推出了"益居贷"装修消费贷款,具有贷款综合利率较低,贷款期限长等特点,同时以"即期消费+远期购房"双享置家为核心优势,进一步丰富和创新住房储蓄产品.
对于中德住房储蓄银行老客户,凭借之前签订的住房储蓄合同,可以直接申请"益居贷",用于装修,购买家电等消费贷款;对于签订"益居贷"的新客户,既能获得当下的装修贷款,也能申请未来住房储蓄贷款.
中德住房储蓄银行工作人员介绍,"益居贷"由于优势显著,上市伊始就吸引了国内众多优质家装公司参与合作,适用群体和范围非常广泛.例如,现在已经高考结束,很多家庭都开始考虑重新装修,把因为孩子上学没机会好好装饰的家庭更新美化,这种情况的家庭就非常适合选择"益居贷",家长当前得到装修贷款改善居住环境,同时,还可以继续使用这个贷款,在孩子大学毕业之后申请住房储蓄贷款用于购房,一举两得,这是其他装修贷款很难获得的双重效益.可以说,中德住房储蓄银行"益居贷"几乎满足了从买房到装修的方方面面需求,帮助百姓更快实现从"有房"到"有家"的梦想.
中德住房储蓄银行认为经历了十余年的努力探索,住房储蓄体系在中国逐步完善成熟,
对于住房储蓄模式的未来,专家们也是一致看好.陈晓欧表示:"我认为这种模式有发展前途,因为它鼓励储蓄和贷款并行,这样可以大量减少不良贷款,同时可以给老百姓提供一个更优惠的贷款措施."