银行要有意识地预防假按揭,坚持面谈面签,要求开发商缴纳一定比例的保证金,并切实防范抵押登记的风险
个人住房按揭贷款是借款人与房地产开发商签订商品房购买合同,与银行签订个人购房借款合同三方达成协议后,由银行向购房人发放贷款,自上世纪90年代中国建设银行开始发放个人住房按揭贷款至今,随着制度的不断完善,住房按揭贷款已成为房地产开发商销售房屋快速回笼资金衔接资金链的一种重要方式,也成为银行一种长期限,低风险的贷款种类,但从银行自身风险防范角度出发对住房按揭贷款也要有风险意识.
一,预防假按揭
住房按揭贷款较企业流动资金贷款和固定资产贷款而言期限长,利率低,一些房地产开发企业往往会以虚假的借款人的名义签订商品房买卖合同,或与他人串通以高于同一地区商品房价格订立商品房买卖合同,然后向银行申请个人住按揭贷款,从而套取银行期限长,利率低的信贷资金,使银行遭受不必要的利息损失.一是通常情况下假按揭贷款的申请人多为房地产开发企业的内部职工及其亲属,或者雇佣外来打工者,因此银行在受理按揭贷款时,要严格审查申请人的身份,年龄,居住地以及个人资信状况.二是要详细了解借款人购买房屋的真实性目的,特别是购买商铺或住房面积较大,贷金额较大,期限较长的按揭贷款.三是坚持面谈,面签制度.面谈,面签是银行受理发放贷款的一项重要制度,对防范和识别假按揭行之有效.因为与客户的当面洽谈可以增加借贷双方的相互了解程度,使银行能进一步掌握购房人的真实意图.
二,缴纳一定比例的保证金
由于住房按揭贷款期限长,房地产开发商楼盘销售常常"打一枪换一个地方",但贷后管理中出现问题时银行又很难找到对接联系人,后续工作中的风险也很难预测.一是银行应要求房地产开发商为其楼盘的按揭贷款提供全程保证担保,并按照按揭贷款金额的大小向其在银行开立的保证金专户按比例足额缴纳保证金,保障今后借款人不能按时偿还贷款本息时银行直接从该账户中扣收.二是为防范因借款人不及时归还贷款本息而形成不良风险,银行与房地产开发商签订按揭贷合作协议时应约定提高保证金缴纳比例,同时约定今后如果保证金账号中资金不足时开发商应根据借款人按揭贷款金额比例及时补缴保证金.
三,防范抵押登记的风险
银行在办理住房按揭贷款时房屋主体还没竣工验收,房产证不能办理,银行会与房地产开发企业到房地产管理部门办理抵押的预登记,因此为防止虚假登记造成银行抵押权落空,在办理抵押的预登记时银行工作人员应与开发商,购房者一同前往,同时等工程主体竣工验收合格后,对后续的房屋产权证的办理情况及时跟进.(甘肃岷县农商银行谈广鹏)
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