自2019年基础设施REITs试点调研工作在全国紧锣密鼓展开至今已2年有余,监管部门以及基础设施企业,金融机构,中介机构等市场参与主体为基础设施REITs实现"从0到1"的突破付出了大量的精力,时间和智慧.2021年6月21日,9只公募REITs成功上市;第二批申报项目也已受理.如今,随着基础设施REITs政策方面利好频传,示范效应逐渐凸显,市场反响渐趋理性,可以说,基础设施REITs即将迎来迄今最好的发展机遇.
随着各项支持政策落地,基础设施公募REITs发展环境也在不断优化.国家战略方面,2021年3月13日发布的"国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要"明确提出"推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展,有效盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环",标志着公募REITs这一优质工具已上升至国家战略层面,成为国家认可,积极推进以提升投资效率,促进投资合理增长的重要手段.7月,国家发改委发布"关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知",一方面明确指出开展基础设施REITs试点,对推动形成市场主导的投资内生增长机制,提升资本市场服务实体经济的质效,构建投资领域新发展格局具有重要意义.另一方面也进一步扩大了基础设施REITs试点范围,且将试点区域放开至全国.地方支持方面,2021年6月,上海市发布"关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金(REITs)发展新高地的实施意见",从基础设施REITs项目梳理储备,遴选申报,发行交易,运营管理等全流程,全链条推动上海市基础设施REITs发展,加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地和REITs产品发行交易首选地.此外,北京,广州,成都,苏州等地也相继出台REITs支持政策,全面推动基础设施REITs发展.
自首批基础设施公募REITs上市以来,公募REITs在促进再投资,丰富投资品种等方面的示范作用逐渐凸显,具体表现为:一是基础设施REITs已经成为盘活存量资产,促进投资良性循环的一项重要举措.9只基础设施REITs上市合计募集金额为314.03亿元,对于企业盘活资产,回收资金,促进再投资,增强运营活力等方面都有着重大意义.一方面,改善企业财务状况,降低杠杆.另一方面,可以有效帮助企业实现从重资产向重运营的转换,对于企业的长远健康发展将发挥重要作用.二是有利于完善资本市场风险定价机制.基础设施REITs市场的正式启航,为基础设施不动产提供了资产定价有效的"锚",有助于为长期缺乏市场化定价的基础设施资产提供参考,缓解不动产缺乏公开市场的权益定价导致的价格失真问题.三是丰富投资品种,拓宽投资渠道.基础设施REITs作为收益稳定,安全性强的中等收益,中等风险的金融产品,为各类投资者参与基础设施和不动产投资提供了便利的渠道,帮助投资者实现资产配置,帮助投资组合前沿向外延伸,满足养老金,社保资金,居民理财资金对于不动产的投资需求.
自基础设施REITs试点伊始,交易所,金融机构等都通过不同渠道,不同形式开展投资者教育工作,引导投资人正确认识基础设施REITs的投资价值.首批试点项目上市以来,观察二级市场的投资表现,可以看到投资者教育工作已初显成果,市场情绪回归理性.
首批基础设施REITs价格经历了先涨后跌到趋稳的过程.上市首日均高开收涨,成交活跃,9只REITs全部溢价发行.之后成交量呈现出逐渐平稳运行的态势,部分期间破发REITs价格调整到位后出现反弹,市场由情绪交易逐步回归价值交易.市场投资者已经充分认识到REITs作为投资产品,其稳健,安全,收益中等,适宜长期持有的"角色定位",更加关注REITs底层资产及其现金流稳定性.
与国外发达市场相比,我国的公募REITs市场仍处于试点阶段.固基修道,行而不辍,则未来可期.为了不断完善REITs市场和政策运行机制,推动基础设施REITs市场进一步发展,我们总结了首批试点项目的实践经验,并结合基础设施REITs业务开展过程中对发行人,投资人关注问题的梳理,从实操角度提出如下几点供进一步探讨.
一是优化重组,股权转让环节的税收政策.在实操中,重组环节,股权转让环节发行人需按照全部增值额的25%缴纳所得税,但是发行人作为战略配售投资人,还需要返投公募REITs产品至少20%的份额.针对发行人返投部分,发行人实质并未获得相关收益,这部分税负的缴纳极大影响了发行人的积极性,建议进一步出台更具有支持性的配套支持政策,对所得税进行一定程度的优惠,减免.
二是提升国有资产交易效率.国内优质基础设施资产的主要持有人为国有企业,根据相关规定需履行进场交易程序,限于时效性,不确定性,将极大地增加REITs发行难度,降低发行人积极性.
REITs在发行定价环节天然具有"价值发现"的功能,其交易价值具备公允性.因此建议从地方政府甚至国家层面出台公募REITs国资交易配套政策,降低操作难度,优化操作流程.
三是优化REITs交易架构.首批项目的交易结构均为"公募基金+ABS",并在实操的过程中去掉了部分项目中拥有的"私募基金"结构,实现了产品简化.建议继续探索优化REITs交易结构,在首批项目的基础上进行优化创新.
四是加强REITs流动性.REITs仍有大量的份额在场外.目前一些投资人基于场外份额对估值,记账等方面的优势,且如果转场内部分投资人反馈需按日以市场收盘价计价,对工作量及估值都有较大影响.但是作为上市的封闭式基金,不存在开放申购赎回这一退出渠道,影响了这部分份额的交易流动性.建议考虑建设场外份额的统一撮合交易平台,增加REITs流动性,为REITs的长远发展奠定基础.