在贷款中有一种类型的贷款,叫房屋抵押贷款,那么在贷款过程中房屋抵押贷款的额度到底是什么计算的呢?其实主要是要搞清楚影响房屋抵押贷款额度的因素有哪些.因素了解了计算就很方便了.
一,房屋的评估价
房屋的评估价也受多种因素的影响.
房屋的类型:商品化住宅,公寓,商铺,别墅,不同类型的房屋评估价格不一样.
房屋的坐落:当然不同城市的房价肯定是不一样的,这里主要是指房屋在某一具体城市的坐落.以苏州为例,工业园区的整体房价高于吴中区,这种就是坐落影响.
房屋的附带价值:房屋的附带价值,最好理解的例子就是学区房,如果房屋附带很好学区,那么房价就会蹭蹭往上跑.当然附带价值还包括其他方面:比如说开发商,周边的公共设施,交通便利等,这些都是房价高低的附加因素.这一点可以放到坐落因素里,这里将其拆分出来便于理解.
房屋的土地性质:土地性质划拨和出让,对房屋的价值也有影响,划拨性质的一般会低于出让性质的.拆迁安置房土地性质多是划拨的,同等条件下,拆迁安置房的价格一般低于出让性质的商品房.
对房屋评估价的影响因素还有其他,比如说房龄,装修,户型,有无案件纠纷,有无负面影响等.
对银行来说,上述影响房屋评估价的因素都可能会影响到银行的贷后管理(房屋流通的难易程度).
这里的放贷人是指发放贷款的一方,有银行,非银行.银行和非银行在选择客群群体时有不同的标准.
以银行为例,银行会选择头部客户,头部客户意味着这部分客户自身的条件相对较优,再加上抵押物如果较好,在综合考量的范围内,银行出具额度时会给到一个较高成数.总的来说就是银行更看重抵押物背后的人.
非银行的金融机构,目标客群是银行筛选后的客户,借款人本身的条件相比银行客群就稍微逊色了一点,所以在贷款利息这块定价也相对较高,获得高收益的同时也承担着高风险,所以这些非银行的金融机构在出具额度时在成数上就会相对较低一点,要给后期可能的资产处置留下一点空间.总的来说就是非银行金融机构更看重人背后的抵押物.
以上因素说明清楚之后就比较容易理解了,在这些因素的基础上给出一个折率,就是简单的数学计算公式了.
注:如果涉及到房屋二次抵押,额度计算的逻辑是一致的,只是对贷款余额的一个处理方式,先打折减余额还是先减余额再打折.