人民银行行长易纲在"党的二十大报告辅导读本"中发表题为"建设现代中央银行制度"的署名文章文章,指出金融机构要加大不良资产处置力度,大规模的"他救"是特定历史时期的特殊安排,"自救"应成为当前和今后应对金融风险的主要方式.
易纲表示,当前,我国社会主义市场经济体制已经全面确立,金融机构及股东作为市场主体,应当承担自主经营,自负盈亏,"自救"风险的主体责任.金融机构要建立市场化资本补充机制,按照监管规则计提拨备,加大不良资产处置力度,塑造金融机构健康的资产负债表.健全激励约束机制,尊重金融机构自主经营权,减少对金融机构经营活动的行政干预.推动资不抵债的机构有序市场化退出,通过股权清零,大额债权打折承担损失.
国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,会议由中共中央政治局委员,国务院副总理,金融委主任刘鹤主持,专项研究当前经济形势和资本市场问题,刘鹤副总理指出,关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案.随后金融委,银保监会,央行,财政部,证监会,外汇局等六部委分别发声,对房地产可能出现的系统性风险提出了保障防范措施,坚决要求稳定楼市,稳定市场预期.银保监会表示积极推动房地产行业转变发展方式,鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目,促进房地产业良性循环和健康发展.近期政府部门密集发声支持,房地产回暖之风频频吹,为正处于黎明前黑暗中的房地产行业带来了希望,得到了市场的积极反馈,地产股更是应声大涨,3月18日,卓越集团全资子公司深圳市卓越商业管理有限公司成功发行了今年首笔民营房企美元债券,利率更低达2.91%,距离上一笔2021年10月8日海伦堡发行的2.7亿美元债券上已有半年之久,这也为跌跌不休的美元债市场带来一缕阳光,上述积极信号可为下行中的房地产行业提供支撑力量,加速风险出清,尽快重塑市场信心,让房地产行业早日回归健康发展的正轨.
这一波房地产的流动性危机爆发的主要原因是部分房地产企业高周转,高杠杆,高负债的经营模式已经不符合政府部门"三道红线",贷款集中程度等"房住不炒"监管政策,导致整个行业的缩表出清,部分房企由于商业模式所依赖的政策环境变化,过度集中抵抗风险能力低,追求规模和扩张与自身经营能力不匹配,高杠杆高负债又盲目多元化等原因,导致房企频频暴雷,不断下挫房地产参与主体的信心.另外,各房地产参与主体为规避自身风险,不断加强担保增信或避险策略,形成对房地产开发企业的流动性挤兑之势,特别现在房地产销售端疲软,房企在融资难的情况下叠加销售难,出险房企基本只能靠"卖卖卖"的模式才能有现金回流.
恒大,佳兆业,雅居乐,富力,中南等多家百强房企将旗下资产"摆上货架",积极处置和抛售项目回笼资金,呈现出踩踏式退潮的场景.据乐居财经不完全统计,从去年下半年开始至年初,房企处置事件超120起,已售待售资产已超人民币3200亿元量级,已违约暴雷的房企以及面临违约暴雷危机的房企皆竞相抛售项目,主要是因为集团资金回笼压力,项目融资到期偿债压力,未来房价走势预期不乐观,工商类项目去化困难,债权人主动介入处置等原因综合导致.虽有部分项目成交,但基本以物业服务板块项目或个别优质项目为主,但相比整个资产处置规模,仍然是杯水车薪.
(1)项目过度融资与超融规模较大,承债收购加大收购方杠杆率甚至触碰三道红线风险,另外核心项目或有利润的项目不在首批资产处置清单内,导致处置的项目优质率不高;
(2)项目合作方及利益相关者要求兑现原有利益,项目折价处置意愿不高,原有合作关系承继存在纠纷变数;
(3)项目拆迁出地实施进度难以达到资本预期,拆迁难的风险难以有效化解;
(4)卖方要求项目溢价交易,即使接受远期溢价但溢价比例过高,导致整体项目盘活利润不高,买方缺乏投资积极性;
(5)买家现主要为央国企和跨界企业,国有资产保值增值和灵活性不足等原因导致央国企收购项目,基本是看得多成交少,跨界玩家基本都是秉承不良资产处置思路来收购项目,项目折价率不高的情况下,项目实际成交数量也非常有限.因此,为了进一步加快项目处置,想要回笼资金的卖方和想利用此次流动性危机收购优质项目的买方来说,都需要坦诚相待,也需要第三方专业机构的介入,让买卖双在项目处置上同频交流,方能实现项目收购双方的交易目的.