加拿大各家银行正试图通过延长抵押贷款摊还期,以及在某些情况下将无法偿还的利息加入贷款本金,来减轻那些跟不上利率快速上升的房主的负担.这些措施可以在短期内避免违约,但可能会带来长期的后果.
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在隔夜利率从年初的接近零提高到3.75%之后,加拿大央行本周表示,大约50%的浮动利率,固定付款抵押贷款的借款人已经达到了触发率.央行称,加拿大所有抵押贷款中近13%受到影响.
联邦规则规定,抵押贷款必须是摊销的,这意味着借款人必须偿还本金,但一旦达到触发率值,贷款人有三种选择:提高月供,要求一次性支付多的抵押贷款;或者根据银行和抵押贷款保险公司制定的规则,允许借款人在一段时间内进入负摊销或反向摊销.
当抵押贷款付款已经不足以支付应付的利息时,就会出现负摊销或逆向摊销,多余的金额会被加到所欠的贷款本金上,这一程序可能会使房主在续期时有更多的未偿付余额.
卡尔加里True North Mortgage的首席执行官Dan Eisner说:"每家银行选择的处理方式有些不同."他说延长还款期是管理触发率问题的一种方式.
"如果借款人声称他们面临财务困难,作为贷款人,我们可以延长他们的摊销期,使付款额下降."
另一位行业观察家说,可以"合理地"断定反向摊销也在发生,尽管还没有公开的数据.这有可能增加贷款人和借款人的风险.因为贷款余额实际上在增长,在房产价值下降的时候,这可能是一个特别令人担忧的发展.
多伦TD银行在其网站上说,利率上升可能使客户处于"未支付的利息,将开始增加到"其抵押贷款的本金上.但有一个限度,借款人最终将不得不调整付款,进行预付款,或转换为固定利率抵押贷款.
当借款人无法继续支付抵押贷款的本金和利息时,就会产生违约的阴影.但行业观察人士说,加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)和Sagen(以前的Genworth Canada)等抵押贷款保险公司允许银行根据需要对个人客户进行快速处理,而不需要他们的批准.
例如,CMHC允许负摊销,最高可达原始贷款额的105%.对于没有保险的抵押贷款,联邦监管的贷款人在金融机构监管办公室的批准下制定自己的政策.
联邦银行监管部门的发言人Carole Saindon说:"对于无保险抵押贷款,OSFI没有为金融机构设定一个具体的摊销上限,允许负摊销.但是,我们确实希望采取的行动保持在银行的风险范围内".
Eisner说,只有当补救措施成为一揽子政策时,才会成为一个问题.
他说:"如果一家大银行宣布了某种自动摊销延期,人们的期望将是每个贷款人都提供自动延期,"他补充说,这种情况对贷款人或借款人来说都不是好事,他们应该在房产上建立资产,而不是贷款越来越多.
抵押贷款分析师和策略师Robert McLister说,未来抵押贷款的风暴将由加拿大央行的行动决定.
如果隔夜利率只再攀升50至75个基点,"我们将相对轻松走出困境."
然而,如果央行将利率提高到5%以上,他说:"我们可能会有一个意想不到的欠款问题,在这种情况下,如果看到政府宣布采取某种措施来帮助受困的借款人,我不会感到震惊."
他们可以采取的一种方式是,正式允许债务比率高的借款人将摊销期延长至40年,McLister说,抵押贷款违约保险公司支持这种做法.
据McLister计算,在加拿大600万个有抵押贷款的家庭中,大约有16.6%的家庭容易触及触发率.
McLister说:"因此,我们真正谈论的是几十万个家庭,他们的抵押贷款余额可能会在到期前增长."
CIBC资本市场的首席经济学家Avery Shenfeld说,他不认为银行提供的救济会对金融系统造成重大冲击,因为加拿大人在他们的房子里有很多资产,如果他们不能再负担他们目前的房产,他们可以出售并缩小规模.