以房养老制度在美,英等国行之有年,台湾则锁定60至65岁的有屋银发族,为了有更好的推动机制,必须由国家设立信保机制分摊银行风险,降低银行房价跌价损失风险,银行才愿意拉高贷款成数,对银发族更有帮助.
"你想当个上流老人吗?"台湾少子化,高龄化的趋势难以逆转,预估2025年台湾会进入超高龄社会,每5人有1位是65岁以上老人,然而低利率,通膨,长寿等多种风险增加的情况下,会让人们担忧"退休后的生活费到底够不够用?"若能将资产转换成"流动"的现金流,"以房养老"确实是银行可力推的好商品.
尽管美国有社会保险退休金以及退休金账户制度,但许多人大多没存款,于是1961年这种逆向抵押贷款方式的以房养老工具当时就应运而生.这个机制初期发展并不顺遂,主因是平均寿命增长,老年领取的金额可能超过抵押房产的价值,银行不愿做赔本生意.
直到1987年参议院通过房屋产权抵押转换贷款(HECM),1988年由雷根总统签署法案,并由联邦住宅管理局(FHA)担保逆向抵押贷款,因有法律保障基础,银行与人民才逐渐接受"以房养老"这观念.
从推出首件逆向抵押房屋贷款以来,以房养老制度在美国已有数十年历史.
2001年时,全美逆向贷款申请案件约1万件,2006年增至7万件,而在2008至2009年金融海啸发生时达到顶峰,超过11.4万件,因为当时数以万计有财务困难的老年人求助无门.
在美国,逆向贷款允许62岁以上民众,将其房子的一部分产权转换成现金.
主要分为"房屋产权转换抵押贷款"(HECM),"房屋持有人贷款"以及"财务独立计划"等3种,其中HECM由联邦政府出面担保,目前市场上有9成属此种形式.
逆向抵押贷款的提领方式包括:一次将全部贷款金额提领出来;按月固定提领约定的金额,没有期间与总额上限,直到屋主过世或搬家;约定年限按月支付固定金额;设定一个贷款额度,借款人随时可提领,直到额度用完为止;借款人也可组合上述选项.
美国逆向抵押贷款的占比仍偏低,只占传统房贷市场1%,不过有逐渐上升趋势,根据美国退休保险协会(IRI)的研究报告,到了2030年,婴儿潮世代每天会有1万人退休,此世代自有住宅的比率很高,对生活品质要求也高,逆向抵押贷款的需求将增强.
另外,观察到英国"以房养老"市场发展相当不错,有两种以房养老商品,分别为终生房屋抵押贷款与逆向房贷,目前以终生房屋抵押贷款最受欢迎,申请资格为55岁以上,且房产价值在7万英镑(9.2万美元,约新台币280万元)以上,消费者能在抵押房产后,每月取得一些贷款金额,且还保有房产所有权,能设定不抵押的房产比率,使家人继承.
而且,在英国政府的把关下,以房养老商品有"无负值权益保证",也就是当房屋所有权人搬离或辞世后,若房产价值超过借款,余额由借款人的受益人承接,若房产价值少于借款金额,那么剩余负债就不用偿还,也因此银行价值在评估房款比率会较谨慎.
英国权益释出委员会的报告指出,越来越多民众在晚年时抵押房产取得所需资金,2016年第3季权益释出的放款总金额比一年前成长26%,达5.7亿英镑,创历史新高,其中又以一次借贷最高价值贷款金额的一次给付终生房贷(Lump Sum Lifetime)最受欢迎,金额年增26%,达2.6亿英镑的10年高点,市占率也比一年前扩增4个百分点,至37%.
而台湾商业版"以房养老"则是于2015年正式上市,锁定60至65岁的有屋银发族,"以房养老"是将房子抵押给银行,经银行鉴价,估算可以放贷的额度后,在设定的年限之内,每月发放一笔钱给申请人作为养老金.
由于这种模式与一般房贷的资金流向相反,又称为"不动产逆向抵押贷款".
观察到目前大多数银行提供"以房养老"的成数约为5至7成(极少数开放至8成),最长贷款年限为25至30年.
而从银行申请"以房养老"的案例来观察,不再只是"手头紧"的老人申办专利,反而是"有资产且想要当个上流老人",选择把房地产转为现金流的新工具.
从金管会公布最新以房养老贷款数字,截至2021年6月底止,上半年核贷案件370件,核贷金额23亿元,累计开办以来核贷5212件,核贷金额299亿元,累计核贷件数,金额分别较2020年同期成长17%,19%.
银行局统计,承作以房养老贷款最积极的前五大银行,大多是公股行库,分别为合库银行,土地银行,台湾中小企银,第一银行,华南银行,其中合库银的核贷件数已破2千件,土银的核贷件数也已破千,核贷额度则以合库拔头筹,共核贷124.45亿元,第三大则是华南银856件,41.16亿元.
北部都会区,女性较能接受"以房养老"
以区域来看,北部都会区民众较能接受"以房养老",北北基件数合计就有2699件,占比逾5成,核贷额度约210亿元,占比高达7成.若以件数来看,排名第二的是中彰投区751件,而桃竹苗,高屏各以585件,551件分居三,四名.
若以性别来看,多一点点的女性比较能接受以房养老,核贷件数达2913件,占比55.89%,平均承作年限为17.13年,银行主管分析,主要是女性寿命较长,国人平均余命为80岁,女性达83.5岁,男性只有77岁,所以女性,特别是单身女性,对于"以房养老"需求性较高.
金管会指出,其实不仅以房养老贷款,许多金融商品,像保险也是女性购买的人数较多,显示出女性对自身经济安全保障意识越来越高.
银行局分析,"以房养老"办理趋势图的曲线斜率呈现缓步上升,主要是以房养老不是"爆发型"的商品,而是提供高龄长者财务自主的另一选择,本身客群就十分限缩,必须是"高龄长者"且"有房产",有需求的长辈才会申请,银行也不会积极推销.
据了解14家承办以房养老业务的银行,仅合库,土银,第一银,华南银,台企银5家银行,每季都有新进件,这几家业者观察申请案例可发现,较多族群是属于单身独居,或者是子女负担大,有长期照护需求的老人,还有一种族群则是想要"不须跟儿女伸手且可以当上流老人"的人.
第一银行提到,以房养老锁定3大客群,包括第一种是名下有不动产但无人继承的单身老人,第二种为家中每月生活开销大,子女负担大但又须长期照顾的老人,第三种就是想享受人生的高资产客户.
银行主管发现,越来越多民众办理以房养老,不是想换养老金,而是想过更优质的退休生活.
举例来说,一位老人以价值2000万元的房产来申办30年期的以房养老专案,申请到7成,利率2.5%的话,可获得1400万元额度,在这30年内,银行平均1年必须付给屋主46万多元,也就是平均每月给付3万8000多元.
该老人申贷第11年后,缴息金额来到13000元,达到三分之一上限,就不再提高;扣除利息后,每月可领到2万5000多元.
某民营银行内部统计,做以房养老的5成客户,都有储蓄投资,稳定房租,甚至是银行财管VIP客户.
银行主管说,这些客户希望透过以房养老,达到"资金传承"的效果,例如每月给付金买寿险保单,子女则可领取老人身故保险金.
而想要当"上流老人"手上拥有的"房屋价值"都很高,此类型的申请者还要求缩短给付年限,从30年降到10年,让月付金可能从4万元立刻调升,超过10万元,显示这一类的人利用房子转换成现金流,也可能转换做更有效的投资配置.
对于不少台湾人来说,"有土斯有财"的观念仍根深柢固,也因此"以房养老"这项商品推出以来,业务量并不是大幅度的暴增,虽然去年核贷件数,总核贷额度皆呈现上升趋势,但增加幅度也都明显缩小,仅剩2成左右,低于前年的3成.
台湾推动"以房养老",仍存在不少瓶颈,像是贷款年限最长30年,万一申贷者在世期间超过贷款期限,银行就无法每月给付生活费,因为才开办不久,尚未出现这种争议,但在平均寿命延长的趋势下,这确实有可能会发生.
最困难之处是,国人普遍具"有土斯有财"的观念,不太愿意贸然将房子抵押给银行,而且就算持有房屋的长辈愿意,若有继承权的晚辈不赞成,也会衍生出许多问题.
对此,也有银行业者针对55岁以上,有房屋的人推出"留房养老"产品,这种就是委托银行"包租代管",银行成立信托账户,每月专款专用,拨一笔钱给申请者,并收取1年0.2%至0.5%的资产管理费(例如房产价值2000万元,一年最多收取2000*0.5%=10万元管理费).
屋主不仅能保留房产,还能按月领取租金收益.
为了能持续推动此项业务,有些银行业主管建议,很多子女不想让长辈去办"以房养老",若以房养老贷款利息可比照购屋贷款利息来抵税,让抚养者长辈的儿女可减少税负,提供诱因下就可降低阻力.
对银行端而言,除了国人长寿,房价及利率波动风险外,还有后续当老人过世,或超过30年贷款期间后,银行收回房产处份不动产的问题.
银行主管说,为了让"以房养老"能有更好的推动机制,其中一大关键,可能必须由国家设立信保机制分摊银行风险,降低银行房价跌价损失风险,银行才更愿意拉高贷款成数,及抵押权由30年延长到50年,这项商品就能对银发族更有帮助.