最近,有不少媒体报道有些商业银行分行开始对住房抵押贷款松绑的消息,将个人首付从三成降为二成,有的还将贷款的利率作了下调.这些消息无须得到确切的证实,因为这是市场竞争的必然结果,即使现在没有出现,将来也会出现.
银行对住房按揭贷款情有独钟的原因之一,是银行监管制度的变化.2004年之后,我国银行开始实施资本充足率管理,在此约束下,商业银行一边通过各种方式补充资本金,一边调整自己的业务结构,尽可能地扩大低风险的业务.
对于银行而言,低风险的业务主要有两类,一类是政府债券,另外一类就是住房抵押贷款.我国目前的债券市场容量还十分有限,银行还不可能通过大规模地增加持有债券数量的方式,完成自己的业务结构调整.而最近几年的住房抵押贷款业务的高速增长,让银行找到了调整自己业务结构的出路,几乎所有的银行都将房地产抵押贷款作为未来的战略重点来发展.
商业银行垂涎于住房抵押贷款的另外一个重要原因,是住房抵押贷款的风险与收益不对称,风险小而收益大.一般而言,低风险的贷款,利率也应该较低,这样才符合风险与收益对等的原则.在美国等利率市场化程度高的国家,住房按揭贷款的利率比公司贷款的利率要低很多,有的住房按揭贷款的利率只有公司贷款利率的一半.在另外一些国家,利率市场化程度不高,但政府强行规定按揭贷款的利率比公司业务贷款低.而我国的住房按揭贷款与公司贷款的利率基本相同,收益与风险脱节,使住房抵押贷款市场出现了恶性竞争局面.在利率市场化还不能发挥作用的情况下,银行必然以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务,这是房地产金融风险的制度性原因.
国外早有前车之鉴.上个世纪80年代后期,日本出现了连续5年的房地产价格的高速上涨,产生了严重的房地产泡沫,日本银行监管制度的变化导致商业银行对房地产贷款的偏好是重要原因之一.1985年前后,为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险,日本政府在汇率改革的过程中,推行银行资本金管理改革,部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理规定,促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜,使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争,刺激了房地产泡沫的不断膨胀.
日本的银行资本金比率一直比较低,平均只有3%左右,与8%的标准有很大的差距.当时的日本政府执行双重标准,银行既可以按照日本本国的4%的标准,也可以按照8%的国际标准,对于有海外分支机构的银行,必须执行8%的国际标准.在此要求下,日本银行除了必须不断补充资本金之外,调整银行资产结构也成为当然的选择.房地产抵押贷款的风险权重只有一般公司贷款业务风险的一半,意味着银行发放相同数量的贷款,如果是房地产抵押贷款,只需要一半的资本金即可.受此影响,日本的银行将资金大量投放到不动产领域,助长了房地产泡沫.
在目前的利率水平下,商业银行是不会真正执行紧缩的房地产金融政策的,正确的办法是降低房地产住房抵押贷款的利率,拉开住房抵押贷款与公司贷款的利率差距.只有这样,银行之间在按揭贷款市场的恶性竞争才会消除,房地产金融的系统风险才会降低.(来源:每日经济新闻;作者:尹中立)