新加坡金融管理局在12月初发表2013年度金融稳定性评估报告,重点分析了新加坡的宏观经济和金融系统的表现.在此我们摘录其中关于私人住宅市场部分的表现分析.
新加坡政府在今年1月份推出新一轮的降温措施,针对房地产投资和外国人士购买房地产,设置更高的门坎.为了进一步抑制过度借贷,政府收紧房地产贷款政策.在 6月底,政府推出迄今为止,最为系统性的房地产借贷框架,即总借贷偿还比率框架(Total Debt Servicing Ratio ,即TDSR).TDSR框架和之前的七轮降温措施一脉相承,相得益彰. 在最大程度上实实在在地起到了抑制房地产价格多年持续增长的势头, 市场趋向稳定和理性.
虽然政府的一系列房地产降温措施不能说是步步惊心, 却也指向市场问题和潜在风险的源头,通过抑制短期投机和过度借贷和杠杆化,调控非公民购买房地产行为, 时至今日,效果是有目共睹的.首先新加坡季度对季度的私人房地产价格指数从2010下半年开始,其波动范围就小于2.5%,并且持续收窄,从2011年的1.43%,收缩到2012年的0.7%,然后2013年前三季度的价格变化只有0.67%, 整体市场交易价格趋于稳定.
从新加坡三大私人房地产区域表现看,2013年以来,核心中央区(Core Central Region)和其它中央区(Rest of Central Region)的私人房地产价格疲软,在第三季度则开始微跌.而非中央区Outside Central Region的私人房地产价格每季度平均增长2.5%.
2013年以来私人房地产市场的整体交易活动变弱,成交量下跌.在今年前10个月内,月成交量从2012年的3200宗降低到今年的2100宗.私宅转售交易的减少是导致整体交易量萎缩的主要原因.与去年相比,从2012年的1100宗,减少到今年的600宗,其跌幅接近50%.从六月底推出总借贷偿还比率框架开始,新房地产项目销售量也显著减少.另外楼花转售活动也减少不少.
住宅贷款市场在政府一系列降温措施的作用下增长趋缓. 现有的房屋贷款的年增长率从2010年9月的22%降低到2013年9月的12%. 体现房地产市场需求的新增房屋贷款则从2012年第三季度的135亿元萎缩到2013年第三季度的88亿元.
新增房屋贷款中,贷款估价比率超过70%的所占比例已经从20110年第二季度的77% 降低到2012年的66%,并且保持稳定至今.在现有房屋贷款中,平均的贷款估价比率到2013年第三季度为是47.3%.
2010年时房地产市场恢复由自住者,投资者和投机者等多方面带动.在2011年,以借贷第二套及更多套住宅贷款的借贷者占整体新增房屋贷款总数的30%, 到2013年第三季度,在一些列降温措施的影响下,这个比例已经降到14%左右.购买本地房地产的外籍人士人数到2013年第三季度已经下降到9%上下,相信实施10个月高达15%的额外买家印花税阻退了不少潜在的外籍买家.
在政府售地计划的带动下,私人住宅的供应量持续增长. 到2013年第三季度,在正式筹备的私宅项目中的共有大约84,900间未完工单位. 这与过去三年的平均供应量相比,增加13%左右.截至2013年第三季度,在这些未完工的私宅单位中,仍然有37%没有推出或卖出.需要说明的是.与此同时,尚有10,000间私人住宅单位来自已经成功标得的但尚未获得建造许可的新项目和在政府下半年正式售地计划下等待推出的项目.另外 共有12,4000间执行共管公寓单位正在储备和上马中.这样一来,总共有107,400私宅单位和执行共管公寓单位可供选择,其中80,000多间单位在2013年到2016年之间已经和将会竣工.
报告认为,虽然新加坡房地产市场强劲增长的势头得到有效遏制, 但是房地产价格却是达到历史新高,高处不胜寒,形势仍然不明朗, 政府相关部门还不能放松懈怠,将会密切关注市场的走向, 必要时会出台必要措施,维护房地产市场的稳定和可持续发展.