美国经济现状良好,美联储为抑制通货膨胀,采取渐进式的加息政策,但通膨数据相当温和,目前美国房市的状况也不致引发泡沫,所以加息速度可以放缓.
虽然房贷利率在过去一年多来上涨不少,房价涨幅超过人均收入的涨幅,表示一般人负担住房的能力变差,买房不是那么容易了,但是从历史上的角度来看,现在的房价还算是合理的,房价下跌的风险非常小,各类经济指数都显示房价每年可能还会有5%左右的涨幅,但涨幅将渐渐放缓.
此外,因为就业率上升,有些经济学家则预测明年美国的工资将激增,这会提升消费与通货膨胀,那时美联储就会加快加息的步伐,然后房市的潜在风险也将浮现.最近联邦政府竟推出一个新提案,认为目前的大数据技术已到位,因此鼓励使用电脑作房屋估价,保守派均认为万万不可.
以2008年房市崩盘为前车之鉴,房市最大的风险存在于房贷的问题里面,如果超贷,即作为房贷抵押品的房屋的价值如果低于房贷金款太多,这种房子被称为溺水屋,导致其屋主不愿意继续背负房贷,故意违约,贷款银行因此产生很多呆账.
银行为了避免超贷,核准房贷的首要考量就是:确定作为抵押品的房屋的价格没被高估,所以银行会雇用专业的估价员进行估价,估价员多会亲自详细检查房屋,且搜集附近类似房屋在近期内的销售纪录来作比较与估价,一般而言,一幢独栋屋的估价费约在$375到$900之间,且需要一段时间才能完成估价.
支持新提案的主要理由是:既然估价的依据是其它房屋的销售记录,那么由电脑来搜集大数据,岂不更省钱更省事?而且自从2008年房市崩盘后,专业估价员的人数下降了21%,目前全美的专业估价员还不到10万人,供不应求.
原来在这以前,美联储就已经允许房价在25万元以下的房贷,一般房贷银行可以采用电脑估价,但如果是Fannie Maw房利美和Freddie Mac房地美保证的房贷,则不论价格多少,都不可以用电脑估价.这个新提案还将25万的上限调高到40万元,因为全美约有2/3的房子的价格是在40万元以下,这个提案的影响可真是不小.
反对者认为电脑不能像真人一样,有眼睛会观察,有耳朵可打听,有嗅觉能分辨异味,还有能透过触摸感受质量,电脑估价犹如纸上谈兵与现实脱节,加上目前针对电脑估价的详细管理规章尚不完备,草率实施恐怕会让不肖房贷业者有机可乘,很难管控其作业品质,新法案如果通过,房市的风险将大大提高.