4月30日,"华夏时报"独家获悉,为防止炒地,炒房,特别是开发商恶意囤地,圈而不建行为,银监会要求以在建工程抵押,取消土地抵押.部分商业银行已停止以土地为抵押贷款,正在研究制订以在建工程为抵押贷款规则.
根据监管部门要求,各家商业银行都对房地产贷款进行了压力测试.本报另外获悉,各家商业银行对于房价下跌的容忍度是不一样的,民生银行可容忍房价下跌四成,交行可容忍三成,农行可容忍两成.容忍度最高的是民生银行,假如房价下跌40%,不会影响该行资产质量;农业银行的容忍度是房价下跌20%,之后,房价每下跌一个百分点,就会多形成一个百分点的不良贷款.具有代表性的是交通银行,其房贷压力测试显示:假如房价在此次调控中下跌30%,交行对公开发房贷不良率将上升0.8个百分点,个人按揭不良率将上升0.9个百分点.建行,工行与之类似.
开发商大佬任志强2008年4月说过:"要死银行先死."然而,谁先死任志强说了不算.如果房价大幅下跌,先死的一定是开发商."即便开发商死10次,银行也死不了."一家大型商业银行房地产信贷部副总对本报表示,"最多,增加微不足道的一点不良贷款而已.并且,银行提足了拨备,并不会影响银行盈利能力,即便收回断供的房子,银行也不会像开发商那样害怕资金链断裂.""房价下跌两到三成,对于五大国有商业银行和已经上市的股份制商业银行是可以容忍的."
各家商业银行根据银监会的要求都认真做了放贷压力测试.
因为各家商业银行对房地产企业和个人贷款时间点和集中度等情况不同,以及在不同的区域放款策略的差异,压力测试的结果有所差别.但是,有一点是共同的:银行对房价下跌幅度的承受能力远远超乎任志强们的认知,超过其想象的最大空间很多.
具体来看,民生银行是所有银行中对房价下跌容忍度最高的银行,民生银行行长洪崎对本报记者表示,房价下跌40%也不会对该行造成任何影响,这主要是因为:"民生银行涉房贷款都是以两年前存量贷款居多,最近两年房贷有所收缩,房地产企业和个人按揭贷款都是民生银行的优质客户,房价的下跌对民生银行资产质量不会造成负面影响."
对于此种说法,不仅任志强不信,"华夏时报"记者亦曾表示怀疑.于是,翻阅了民生银行历年年报,不幸的是,洪崎的说法毫不夸张.2009年底,民生银行房地产业贷款余额为1037.13亿元,占全部贷款的11.75%;2008年底,该行房地产业贷款余额901.58亿元,占13.69%;2007年底,房地产业贷款余额719.03亿元,占13%.民生银行房地产贷款占比在减少,净增额度也在减少,房价飞涨的2009年,该行房地产新增贷款只增长了135.55亿元.如果房价大幅下跌,开发商受到沉重打击,这部分资金或会受到影响,但这只占房地产贷款的13%,占总贷款的1.54%.而民生银行的拨备覆盖率为206.04%,不良贷款率仅为0.84%.
从上述数据来看,即便开发商全死,对民生银行影响也不是很大.
2009年底,民生银行个人住房抵押贷款余额为996.19亿元,占11.2%;2008年底余额为874.01亿元,占13.3%.个人放贷比例亦呈下降态势.
交行副行长钱文挥表示,该行房贷业务余额在整个业务中的占比相对合理,目前交行房贷业务质量较好,个人房贷不良率仅0.37%.近期进行的内部压力测试显示,假如房价在此次调控中下跌30%,交行对公开发房贷不良率将上升0.8个百分点,个人按揭不良率将上升0.9个百分点.房地产调控对该行的房贷质量不会构成重要影响,有能力消化相关风险.其他大型商业银行与交行类似.
由于中国农业银行尚未上市,其房贷情况不明.但是,其一位高管表示,农行对房价下跌的容忍度是20%.年初,农行所做的压力测试结果显示,当房价跌幅超过20%时,每多跌一个百分点,该行的不良贷款就会增加一个百分点.
这是所有压力测试中最为保守的数据,不过,农行早在去年和今年初就多次提醒房地产信贷风险,并要求谨慎放贷,并大幅度计提了拨备.由于所做的压力测试是年初,现实的情况比上次更乐观.
4月20日,银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报会议,银监会主席刘明康着重讲到涉房贷款.据银监局人士向本报透露,在本次会议上除国内外经济金融形势外,关于监管方面,刘明康用了大约一半的篇幅讲到涉房贷款监管.
刘明康说:"当前房地产贷款余额占各项贷款的比重已达20%左右,少数股份制银行已突破30%."如加上以房地产抵押的其他贷款,与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半.
刘明康要求对土地储备,房地产开发贷款,个人住房贷款执行从严的信贷政策.对于土地储备贷款,要调整授信额度,"应大幅压低抵押率",跟踪贷款去向,防止挪用.
关于开发商贷款,本报独家获悉,对于存在土地闲置一年以上的贷款开发商,银行一律不得发放新的开发项目贷款,对于土地闲置两年以上和有炒地行为的,银行对已发放的贷款应当调减并采取保全,并上全行"黑名单",提高抵押品标准,一律要求以在建工程为抵押,不宜用土地为抵押品发放开发贷款.另外,银监会要求加强对开发商资本充足率和自有资金的审查.
关于个人住房贷款,银监会要求抑制炒房和投机性购房,对于房价过高,上涨过快的地区,停发购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放个人住房贷款.
同时要求大中型银行按季开展房地产贷款压力测试,并及时将有关压力测试结果和风险防控进展上报银监会及其当地分局.
上述商业银行房贷部门人士表示,银行对二套房已经实施首付50%,假如房价下跌一半,银行把房子收回来,本金不会受损,银监会一位中层领导私下表示:"个人认为,房价会下降12%到20%之间.如果下跌幅度过大,各级政府会出台新的刺激政策."
一位知情人士表示,某参与决策的研究室主任座谈时表示,决策层"允许房地产高位横盘整理,并允许小幅下跌,但绝不能忍受再大幅上涨,一旦出现这种情况,税收政策就会出台".目前,房地产处于政策观望期.
上述说法得到了郭田勇的认同,他觉得银监会和那位主任的说法"很靠谱".郭是中央财经大学银行业研究中心主任,证券期货研究所副所长,长期观察研究房地产与银行关系.
郭田勇认为,短期来看,一线城市房价会下跌,长期就不好说了.但是,房价不至于崩盘.
在他看来,银行股比地产股更有优势,鉴于上述原因,银行更具成长性,特别是银行并不是只有涉房贷款,银行的贷款涉及各个领域,除非中国经济出现问题,银行才会出现问题,而中国经济相对健康,发展势头趋于正常,地产股则要看后续政策.
比如,涉房贷款占比最多的兴业银行,房贷占比逐年下降,截至去年底,涉房贷款只占总贷款的30.64%,与其他上市银行相当接近,只比招商银行高出2.6个百分点.而招行行长马蔚华表示,房贷新政对该行影响"不是很大"."我们也做过很多压力测试,不认为会对我们零售的信贷产生比较大的影响."