人民银行,银保监会发布"关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知",出台支持房地产市场平稳健康发展.
对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,通知将带来以下影响:
1,地产融资继续紧缩,金融扶持政策效应较弱.地产过去上行,加杠杆推动力度大.但进入下半场,减杠杆要慢一点,否则会造成极大的风险和对经济,居民资产收缩的冲击.但从10月份数据看,地产融资紧缩趋势明显.10月居民户贷款减少180亿,是今年自2,4月后又一次负增长,同比减少4827亿元,体现居民融资需求弱化.10月份企(事)业单位中长期贷款增加2433亿元,9月增幅6540亿元,企业部门中长期贷款新增规模也边际缩小.这其中,金融机构对地产的收缩很明显.这意味着,尽管近期出台了大量宽松政策以扶持企业合理融资,并购和保交楼,刺激居民住房消费融资,但政策效果并不明显.
2,行业出现流动性陷阱,去杠杆加速导致风险扩散,市场失灵,需要有为政策.目前,地产量价下行,风险爆发,预期悲观,形成了负反馈循环,导致地产市场出现了失灵式下行,各方都在规避风险,"金融加杠杆"逆转为"金融减杠杆",导致行业出现流动性陷阱,去杠杆加速不仅导致风险向稳健经营的企业(如碧桂园,龙湖,金地,旭辉等),甚至是平台和国企扩散,也开始向民生和社会保障,金融领域扩散,与疫情冲击居民收入和企业运营叠加,对合理的经济增长,财政稳定,投资增长等造成超出预期的冲击.市场失灵的情况下,需要有为政府及时介入.
3,该文总体基调是稳定房地产的各项融资.该文体现了管理层从信贷,信托,资产管理,债券等全渠道稳定地产融资,从开发贷,按揭贷,并购贷,保交楼,破产重整,贷款展期,租赁融资等涉及房地产的方方面面融资,目前融资急迫的领域等,明确政策扶持内容.根本上讲,就是希望稳妥推进去杠杆的进程,降低风险处置的影响,稳定市场预期,特别是保障民生不受冲击,最终实现房地产平稳.因此,该文发布后,有望纠偏过度信贷紧缩,缓减流动性陷阱
专项借款本来是国资背书的引子资金,希望能以此吸引商业金融进入,但效果不如人意,主要是进入机构对产生不良的担心.该政策多方面的创新,一方面对不良的容忍度提升,打消顾虑;另一方面保障贷款的权益.
银行间市场交易商协会已放出了"第二支箭",扩大民营企业债券融资支持工具,以支持包括房企在内的民营企业发债融资,总支持规模大约2500个亿.紧接着,10日官宣首单融资落地,200亿储架式注册发行花落龙湖.根据254号文,只要是财务总体健康,短期面临困难的企业,都享受债券增信支持,且有困难偿还的,明确了可以展期,有国资背景的企业做增信,债券购置,相当于信用注入,定向现金流注入,市场对风险的担心可以打消.
明确了地方政府在属地责任的情况下,协同银行,房地产企业,资管公司,三方机构等一起来推进项目收并购.这意味着,股权收购的第三支箭或将发出.出险项目收并购在2021年12月提出,效果并不见好,具体成功案例少,多是合作开发项目方收并购.此次发文,目的就是在政策上做出创新,提高金融机构收并购的信心.当然,除了对风险和不良的容忍,展期,免责的之外,也需要地方政府积极协调,更需要金融机构地风险扩散的预期能缓解,还需要资产价格无序下跌能止住,才能调动金融机构出手收并购项目.
总的看,该文是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结,也体现了监管层对于地产金融的态度,即稳定杠杆和融资,避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生,重点也挺突出,即保交楼,风险处置,金融消费权益,同时也希望向新市民,租赁等新的地产融资方向转型.不过,很多政策之前都有涉及和提及,更关键的是需求端能稳定下来,恢复企业自身造血的功能,这样才能创造外部融资稳定的基础.做到这一点,需要资产价格下跌能止住,疫情防控对居民未来的担忧能缓解等等.好的迹象是,后者发生积极变化,但由于过去涨得太快,基本面突变,导致资产价格无法在短期内缓解,这是政策见效的最大阻碍.由此,预计整体下行仍将继续,但跌幅将开始慢慢收窄.