中新网客户端北京12月28日电(记者
种卿)今年,住房租赁领域的创新接连不断.继官办租赁平台,信用免押金租房等出现后,一些银行也开始探索新型住房租赁金融产品,银行做起"二房东"的背后,租赁交易将迎来哪些新体验和问题?
  房子也能"存银行" 可一次性获数年租金
  12月中旬,中国建设银行针对房东(出租人)推出"存房贷",意味着房子也能 "存银行"了.
  建行广东分行将"存房贷"分为三部曲:房东将自己的住房租赁权出售给建行,建行一次性支付全部租金,比如,5年租金为50万一次性交付给房东;然后,建行将房源交由专业租赁运营机构出租.
  "房屋所有权包括占有,使用,收益和处分四项权利,租赁交易将前三项权利转让后,银行扮演了'二房东'的角色."北京市两高律师事务所律师姜宝对中新网记者表示,若合同约定合规合理就具备法律效力,转让一定期限的租赁权并不违法.
  多位业内人士均向记者表示,此类项目应选取人口净流入的一线城市切入,先试点,再推行.据媒体报道,该建行"存房贷"业务2018年1月8日率先在广州推出.
  个人房东愿不愿尝试,看租金的吸引力
  对于银行的这类"存房贷",在北京海淀区有一套两居室出租的房东李先生对记者表示,如果起初设立的租金没吸引力,在北京这样的一线城市,类似产品很难有市场.
  上海易居房地产研究院的报告显示,一线城市租金指数均在2004年5月至2016年11月的时间段内总体表现为上涨.58同城租房数据显示,2017年全国年度人均月租金价格同比上涨16.7%.
  "目前不明朗,不大愿意尝试."他说,"北京租房不发愁,未来三五年不涨房租不划算;更不想把房子交给机构,弄个统一装修什么的就麻烦了."
  李先生担心的是,在房东,租户,银行,租赁机构四方参与的租赁模式下,如果发生财产损失等纠纷,解决起来比较麻烦.易居研究院智库中心研究总监严跃进建议,由于涉及不同参与者,若合同难以维持,还需在法律文本上有新的创新.
  "未必有很多人愿意尝试."姜宝直言,因为,现在租房市场每年涨房租已成"惯例",房子"存银行"后却三五年不能涨租金,临时解约还需付违约金.
  "在买卖不破租赁的前提下,房东若在合同期限内出售房屋,购房人需默认接受租赁协议,难免会让房子变得'不好卖'."姜宝说.
中新社 记者 刘忠俊 摄"
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  资料图:图为成都城区一角,太阳正从东方升起.中新社记者 刘忠俊 摄
  银行的闭环生意 房租也可从银行借
  与"存房贷"相呼应,建行的"按居贷"则是针对承租人租赁消费推出的贷款产品.
  根据建行此前公布的产品信息,针对租客的纯信用贷款,"按居贷"享基准利率,租客的信用贷款最高额度不超过个人年收入的2倍,保证贷款额不超过个人年收入的3倍,额度最高达100万元,贷款额度期限最长可达10年,最快1个工作日放款.
  "为防范贷款变成买房首付,建议加强对钱款走向的监管,甚至可作为房租直接汇给长期租赁机构."姜宝说,银行目前倒是可通过"按居贷"和"存房贷"的衔接来降低资金风险.
  中原地产首席分析师张大伟也提醒,"按居贷"等金融产品需要银行加强审核,防范信贷资金被挪用等骗贷风险.
  "租房应量入为出,通过贷款租房非常不理性."张大伟说,租房所需的资金量级和买房不是一个意义,租房都要靠贷款的话,其可支配收入和消费结构就比较成问题,甚至可能引发过度消费.
中新网 程春雨 摄"
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  北京市亚运村北辰附近某小区楼外景.中新网程春雨 摄
  看好住房租赁 银行纷纷大手笔进入市场
  虽然目前住房租赁领域存在个人出租期限短等问题.但北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,住房租赁行业将是房地产市场未来一个重要增长点.
  中央经济工作会议提出,加快建立多主体供应,多渠道保障,租购并举的住房制度.要发展住房租赁市场特别是长期租赁.2017年,全国就有超50个城市出台了支持住房租赁的政策.
  看好住房租赁市场的机会,多家银行在开发投资环节发力.如,工商银行与北京市保障性住房建设投资中心等合作,未来五年为北京住房租赁市场主体提供不少于6000亿元的融资支持;中国银行与厦门市国土资源与房产管理局签署合作协议,推进住房租赁市场建设;建行也至少与26家地级市签署住房租赁领域的合作协议.
  中原地产研究中心统计,截至目前,多家银行与开发商的数千亿资金将投入住房租赁市场,涉足租赁市场的资本与开发商预期将继续大幅增加.
  楼建波说,"由于租赁企业前期资金压力大,回笼慢,占用资金时间较长,企业无法再依赖银行的短期融资,应衍生出能为企业提供中长期支持的金融产品."
  安居客房产研究院首席分析师张波指出,目前国内长租公寓租金回报率仅为3%,很多项目回报甚至不达融资成本水平.未来,可加大住房金融支持力度,丰富房地产信托投资基金(REITs)的税收优惠和分红制度,拓展多元产品类型.(完)
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