人民银行发布的2023年7月金融统计和社会融资数据显示,7月新增人民币贷款规模,社会融资规模增量均表现偏低,不及市场预期.当月我国人民币贷款增加3459亿元,同比少增3498亿元;社会融资规模增量为5282亿元,比上年同期少2703亿元.
余额285.4万亿元,同比增长10.7%,增速分别比上月末和上年同期低0.6个和1.3个百分点.
7月金融数据明显偏低,主要源于透支效应及融资需求推迟释放等因素带来的短期波动,不代表宽信用进程发生变化.随着宏观政策调控力度持续加大,信贷低迷现象不会持续.
信贷需求整体偏弱,7月新增信贷规模回落今年前7个月,人民币贷款增加16.08万亿元,同比多增1.67万亿元,整体显示出金融体系对实体经济保持较大支持力度.从单月情况看,7月新增信贷规模环比,同比皆显著回落,不及市场预期.
研究机构都曾预测7月新增信贷规模或呈现出季节性显著回落,主要观点是7月制造业PMI(采购经理指数)尚处收缩区间,7月房地产市场数据依然低迷,反映出当前实体部门内生动能不足.此外,6月新增信贷规模超出市场预期,或对7月有所透支.
分部门看,7月住户贷款减少2007亿元,其中,短期贷款减少1335亿元,中长期贷款减少672亿元;企(事)业单位贷款增加2378亿元,其中,短期贷款减少3785亿元,中长期贷款增加2712亿元,票据融资增加3597亿元;非银行业金融机构贷款增加2170亿元.
整体上看,7月信贷数据继续呈现"企业强,居民弱"特征.在逆周期调控力度加大的背景下,基建投资和制造业投资会保持较高韧性,企业融资需求较强,而7月楼市进一步走弱,拖累居民中长期贷款.另外,个人贷款对利率敏感度更强,居民更易于因利率下行预期而暂缓贷款计划.
政策的不断宽松:自 7 月 24 日中央政治局会议定调以来,住建部,人民银行,国家发改委等多部委持续发声,释放积极信号,房地产政策进入全面宽松阶段.从地方落实来看,7 月末,一线城市均已表态"更好满足居民刚性和改善性住房需求",8 月 3 日,郑州率先发布 15 条措施,打响楼市政策优化的第一枪.
针对北京市将在哪些方面支持居民刚性和改善性住房需求的提问,北京市住建委回复表示,住建委正积极推进细则中.预计接下来,一二线城市在市场过热阶段出台的限制性政策将陆续迎来改善,从中央发声到地方落实速度将加快.
房地产市场迎来了密集的政策利好信号.7月底以来,中央和住建部等政府部门相继发声,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求.
事实上,近期已有省会城市率先发声.河南郑州8月3日出台15条措施,其中"认房不认贷""暂停执行限售""支持青年人才在郑安居""降存量房贷利率"等强有力的政策已吸引了市场的一波讨论热度.
超乎意料的"政策宽松期"到来,让不少购房者深觉楼市即将发生变化,房地产市场或已经面临拐点.
经济工作会议对房地产中长期基本面有了表态,强调"我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势.
那么后续会出什么政策?这些政策到底有多大影响?
首先:认房又认贷的松绑可能性多大?
微调可能 ✬ ✬ ✬ ✬ ✬,市场影响 ✬ ✬ ✬ ✬ ✬北京普通住宅为60%,非普通住宅为80%;上海普通住宅50%,非普通住宅70%;深圳普通住宅70%,非普通住宅80%;广州二套房首付比例也在70%.除了首付比例,二套房贷款利率也高出很多,北京,上海在LPR基础上加点105PB,广州,深圳在LPR基础上加点60PB.严格的"认房又认贷"政策对改善性住房需求造成"误伤",制约了合理住房需求的释放.
当然,如果北京试点政策微调只是房山,那么市场影响估计只有✬这个政策从上到下都认为是最有可能松绑的,但从北京看,到底如何松绑影响会有巨大的不同,市场以为会一刀切,实际很可能也就房山等少数郊区,针对少数人群定向释放试点.比如,一区一策,二胎家庭,职住平衡或者养老家庭.
在北京只要你有过一次房贷,全部按照二套计算,而且因为北京的非普通住宅标准过低,实际上相当于基本上所有人首付都是40%或者80%.
什么是"认房又认贷"?"认房又认贷"主要针对的是在买房时二套房的评定标准.
可能大家都知道,我们在买房时首套房和二套房在很多方面都是不一样的,包括首付比例,贷款利率等都有一定的区别.
所谓的"认房又认贷",就是说,如果名下有房,再买房就算二套;特别是如果名下曾经有过贷款,无论现在贷款是否还清,再进行买房都会认定为二套.这就是"认房又认贷"的执行标准.对于很多真实改善购房者来说,卖一套房再买就算二套房,这非常不合理.:非普住宅线调整!
微调可能 ✬ ✬ ✬ ✬ ✬,市场影响 ✬ ✬ ✬ ✬ ✬这一条群众呼声最高,已经多年呼吁修改!
可以说大部分北京房地产调控政策都是符合民意的,也事实上平稳了市场,但对于这个"非普通住宅标准"已经到了必须改的时候了.
简单的计算一下,北京100套商品房住宅,其中已经有86套房被认定为豪宅,全北京一共4600套普通住宅(不计算五环内),其中有3700套在六环外.
整体计算一下数据,北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为豪宅,合计成交了9235套住宅,其中超过5500套是豪宅.五六环之间合计成交16370套住宅,五六环之间只有885套普通住宅,也就是市场上大部分主要购房的五六环之间95%是豪宅!
全国层面来看,高速城镇化20余年,人均住房面积明显提升,居民的基本住房需求已经得到满足,且随着总人口的见顶回落,房地产市场已从过去的供不应求转变为供大于求.
正是这种趋势性变化,叠加经济发展告别高速增长,让前期楼市政策宽松的效果大打折扣.过去一年多,普通二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开,核心二线城市也陆续出台松绑政策,但房地产市场并没有出现企稳回升,核心是住房需求已经基本饱和.就连北京也出现了局部供大于求的情况,比如郊区县的多数板块,新房供应充足,库存高企,老破小无人问津,房价连续阴跌多年,都是需求不能与高供应量相匹配的表现.2017年开始供应的限竞房依然有上万套库存!
什么意思?以前,房地产市场持续火爆,一房难求,房价畸高,特别是一二线城市多次调控,加码限购,典型的卖方市场;而今,房地产持续低迷,除了一线城市以及城市核心地段,房价普遍下行,房主忧心忡忡,要么割肉止损,要么赔钱苦撑,买主要么抄底优质房源,要么继续观望等待,典型的买房市场.
中央判断,房地产市场已经由卖方市场转为买方市场,每个人都要看清形势,做好准备!当然这也意味着政策会再次升级宽松.