侨城基金成立伊始,管理团队就明白要走的道路并不平坦.在泛资管行业大发展的年头,更多的私募基金沦为影子银行的通道,而且暴雷跑路事件屡见不鲜,也影响着投资人对于私募股权基金行业的信心.在监管不断趋严的背景下,侨城基金逆势成立,希望以一己之力影响不动产私募股权基金圈的生态,致力于成为真正专业的不动产私募基金专家,以被大家认可的高专业度立足于竞争早已白热化的私募基金领域.
"募,投,管,退"是一支基金要经历的四个基本阶段,募集作为最重要的第一步,往往也成为私募基金的发展掣肘.寻找到合适的投资标的并且顺利投放又是紧随其后的"拦路虎",光募集和投资就已经够焦头烂额了,大量的私募基金公司在募集和投资上倾注了绝大多数的心血,而往往轻视了"管"和"退".尤其对于地产私募股权基金而言,摒弃传统的放贷思维,把好项目"管"出高利润,实现合作开发商和基金投资者的双赢局面,是未来地产基金的核心竞争力之一.通过严谨,精细的投后管理把项目的利润挤出来甚至通过联合操盘把利润合理地最大化,并不是什么创新,但很多不动产基金却在从泛资管时代沿袭而来的放贷思维中更愿意躺着把钱挣了,要么从一开始就没有意识到管理能力的重要性,要么逐渐荒废了.侨城基金从洽谈第一个项目开始,就强调"管"的重要性,也在如何做好项目投后管理上下足了功夫.
基金层面的投资决策委员会,由管理人侨城基金组建.委员中不仅有公司核心的业务,风控人员,也给外部行业专家预留了席位.早已深藏功与名的早期优秀开发商也成为了基金的投资人,基金也给部分这样的投资人预留了投资决策委员会席位,以便基金做出更有效,审慎的决策.
项目层面,基金公司更倾向于像一个联合操盘方,投入到项目的全周期管理中.从项目方案设计开始,基金公司就全面介入.在项目公司的股东会和董事会中,基金作为项目公司股东,在股东会层面审慎行使股东表决权,项目公司重大事项需经全体股东一致同意;并向项目公司委派董事,重要表决事项须经全体董事一致同意.在日常经营中,基金向项目公司派驻财务,成本,工程,营销,报批报建等岗位的管理人员,且项目公司各项付款,需经基金方委派的财务人员联合审批.不同于放贷思维下仅仅管住开发商的道德风险,基金在项目公司的日常经营中将把自己的经营管理渗透到方方面面.同时,为了避免外行影响内行的尴尬局面,基金公司派出的重要岗位的管理人员,均具备专业房地产公司相关工作经验.其中对于项目的费用管理,营销费和管理费进行限额管理,项目公司须在基金同意的额度和比例之内进行费用支出,尽可能避免因费用滥用而带来的项目利润损失.除了认真管理好项目公司,基金公司也会持续监控项目市场的波动情况以及开发进度问题,早于市场出现极端风险时,制定风险化解预案,降低或化解项目风险.
如何把投后管理事无巨细的繁琐工作做到实处,把项目的利润"管出来",我们一直在努力实践,积极探索,也希望聆听更多投资人的建议和意见.