本文摘要:今年以来,美国次级房贷危机愈演愈烈引起了市场的一系列连锁反应,造成了投资者对房地产业,金融业以及美国经济的忧虑.虽然美国次级房贷危机对我国影响受限,但次级房贷危机是我们的前车之鉴,为我们响起了警钟,我们应当及时采取措施未雨绸缪,防患于未然. 一,美国次级房贷危机愈演愈烈的原因分析 次级房贷危机愈演愈烈的偶然性中却孕育出着自身的必然性,这些原因主要可以概括为以下几点: (一)贷款机构之间盲目减少贷款条件,恶性竞争,祸根了危机的种子.
今年以来,美国次级房贷危机愈演愈烈引起了市场的一系列连锁反应,造成了投资者对房地产业,金融业以及美国经济的忧虑.虽然美国次级房贷危机对我国影响受限,但次级房贷危机是我们的前车之鉴,为我们响起了警钟,我们应当及时采取措施未雨绸缪,防患于未然. 一,美国次级房贷危机愈演愈烈的原因分析 次级房贷危机愈演愈烈的偶然性中却孕育出着自身的必然性,这些原因主要可以概括为以下几点: (一)贷款机构之间盲目减少贷款条件,恶性竞争,祸根了危机的种子.
为了能在白热化的竞争之中不断扩大市场份额,许多借贷机构下调了针对所有借款人的信用门槛.不少借贷机构开始向一些信用等级较低的借贷人发售次级抵押贷款.一些次级贷款公司不受利益抗拒,开始了更为保守的信贷扩展,甚至发售"零首付","零文件"等贷款方式,不坎收益,不坎资产,贷款人可以在没资金的情况下购房,仅有须要声明其收益情况,而无须获取任何有关偿还债务能力的证明.
一些借贷公司甚至捏造欺诈信息使不合格借贷人的借贷申请人取得通过.在这种情况下,本来显然不有可能卖到钱或者借将近那么多钱的"边缘贷款者",也被唆使进去. (二)房地产市场收缩过后持续降温,购房者无法将房屋出售或者通过抵押取得新的融资.
自2000年美国经济萧条时起,布什政府用低利率再行因应增税措施,希望大家购房,从而逐步造就了一波以住房为标的的持续下跌的资产市场.从2000年到2006年,美国全国房价下跌了80%,涨幅为历史之最.但从2006年开始,美国房地产市场逐步经常出现降温迹象,房屋价格开始持续走低.
在房地产价格大大上升的时候,借贷机构和借款人以为,如果经常出现还贷艰难,借款人只需出售房屋或展开抵押再融资就可以了.但事实上,一旦整个住房市场不存在降价预期,借款人很难再行将自己的房屋卖出去,房屋价值也有可能暴跌到足以偿还债务剩下贷款的地步.而逾期偿还和失去抵押品赎回权的情况一旦大幅度减少,次级市场就有可能再次发生相当严重波动,并波及整个房贷市场.
(三)持续大大的加息,减轻了购房者的还贷开销.在美国经济经常出现衰落以后,美联储的降息力度相当大,从而性刺激了消费者的还债性欲.但从2004年6月到2006年6月间美联储倒数17次调高利率水平,基准利率从1%调往5.25%,造成以浮动利率居多的次级抵押贷款利率大大提升,借款人的偿还开销渐渐减轻,偿还压力很快减小.在不堪重负的情形下,债权人现象大量经常出现.
很多贷款者,沦为名符其实的"房奴",尤其是那些"次级信用"的人,如打工,新的移民和年长单身母亲等人,如今就面对着不了代价利息的窘境,更加别说偿还债务本金了,于是抵押贷款市场债权人亲率大大下降. (四)高风险房贷产品创意对房贷市场泡沫构成推波助澜.
美国次级房贷在2003年发售时,曾被指出是一项真是的金融创新,因为它圆了没充份财力置业且信用佳人的购房梦想.在众多次级市场贷款公司"创意精神"的推展下,各种新的房贷产品大量兴起.
这些贷款的联合特点是,减少贷款初期的贷款利率,一般在偿还的结尾几年,每月按揭缴纳很低且相同,等到一定时间之后,偿还压力陡增.很多油炸房地产短线的"信用优质"人士确认房价短期内只不会下降,自己几乎再也使出买入,还有众多"信用一般"的人,用这类贷款去开销远超过自己实际缴纳能力的房屋.
但当房价持平或暴跌时,这些贷款就有可能变为高危品种,就不会经常出现资金缺口而构成坏账. (五)次级抵押贷款二级市场出让过程中风险未几乎移往,利益相关者一损俱损,一荣俱荣.
抵押贷款二级市场成就了新世纪金融公司等次级抵押贷款公司的规模扩展,但证券化过程中的风险残余最后造成了该公司的倒闭命运,对其而言,不完全的证券化堪称"成也萧何,败也萧何".这是因为在抵押贷款证券化后,各行业的联系更为千丝万缕.抵押贷款公司将手中的抵押贷款出售给银行,银行将它新的包成抵押贷款证券后出售给投资者来集中风险.
但同时,银行还不会与抵押贷款公司签订协议,在个人贷款者欠薪还贷的情况下,必需买入抵押贷款.在这种情况下,次级贷款公司的风险未几乎,完全移往过来. 二,我国局部地区不具备次级房贷危机再次发生的有可能 对照美国次级房贷再次发生的背景和原因,或许在我国局部地区也能寻找它未来有可能或者必定再次发生的影子: (一)我国将转入持续加息周期,房地产业面对利率下降的风险.
我国经济从2003年开始就经常出现了短路现象,于今堪称愈演愈烈,尤其是2007年以来全国居民消费物价总指数(CPI)仍然持续上升居高不下,其中7月份为5.6%,创十年来新纪录,可以说道现阶段经济早已面对通货膨胀的威胁.今后一段时期内我国宏观调控的措施有可能更大,放宽流动性的力度也不会更加强劲.实践证明,货币政策总体从紧最有可能采行,最有效地的措施就是征低存贷款利率.在这种情况下,毫无疑问个人住房按揭贷款利率将大大走高,一定程度上沦为个人住房贷款信用好转和房价暴跌的催化剂.
(二)针对房地产的调控仍是未来一段时期的主基调和主战场,对长年房地产市场将产生深刻影响,房价后市不容乐观.出于房市身体健康发展的考虑到,我国相继实施了一系列房地产调控措施,但没能有效地实施.今后将不会实施更为综合化,形象化,细则简化的措施,以令房价及投机活动有效地被压制.在此情况下,房市有可能转入波动整理,甚至经常出现下降.
如果仍"征而不触",房市之后过慢下跌,最后也近于有可能经常出现暴跌情况,如同90年代的日本或亚洲金融危机愈演愈烈后的香港.预计,这两种情况最后都将导致银行住房贷款面对极大的信用风险.