公募REITs平均涨幅超20% 底层资产现金流稳定是"硬道理"
自2021年6月21日算起,首批九单基础设施公募REITs已经成功上市将满九个月.随着相关支持政策不断推进,作为我国资本市场和公募
基金
行业的重大创新产品,投资者对公募REITs产品的认知度大幅提升.
同时,作为投资标的,公募REITs因具备高
分红
,抗通胀特征,且与股票,债券等其他金融资产关联性低,能起到风险分散,优化资产配置等作用,而受到广大机构投资者的重视.
进入2022年,公募REITs二级市场交易热度持续攀升,已经成为当前
证券
市场投资者重点关注的资产配置产品.全国人大代表,迈科集团董事局主席何金碧在全国两会期间表示,建议将公募REITs的底层资产范围扩展至商业不动产领域,从而推动实体经济高质量发展.
复权后平均涨幅达21%
2022年以来,公募基金市场尤其是权益类
基金净值
整体表现不佳,而与之形成鲜明对比的是,公募基金市场新型金融产品 -  - 公募REITs收益遥遥领先.
据记者统计,自上市以来截至今年3月10日,11只公募REITs复权后平均涨幅达21%,日均成交十分活跃,交易热度较高.其中,富国首创水务REIT上市至今涨幅达到56.14%,最高价距上市首日开盘价实现翻番.整体来看,多只公募REITs产品上市以来涨幅超过20%,红土
盐田港
REIT,中金普洛斯REIT,东吴苏园产业REIT,博时蛇口产园REIT,华安张江光大REIT上市至今涨幅分别达到32.21%,28.57%,23.74%,22.39%,21.06%.
随着二级市场价格持续走高,已经先后有建信
中关村
产业园REIT,富国首创水务REIT,红土
盐田港
REIT,中航首钢绿能REIT,华安张江光大REIT和博时蛇口产园REIT等6只公募REITs产品主动披露关于溢价风险的提示性
公告
或临时
停牌
公告,提示投资者当前产品相较于发行价出现较大幅度溢价,随着交易价格大幅上涨,净现金流分派率将显著下降,提醒投资者密切注意投资风险.
而从流动性来看,
国泰君安
证券
数据显示,2022年以来沪深交易所REITs平均换手率高达2.48%,显著高于港交所REITs0.07%左右的平均换手率.
国泰君安
分析师
孙雨认为:"作为创新产品,公募REITs产品结构复杂,估值方法多样,且已上市产品数量较少,具有稀缺性.这可能会导致在投资者
教育
不足的情况下,面对公募REITs二级市场的可观持续上涨,普通投资者仍以基金
业绩
为最主要因素而盲目购买REITs产品."
重点关注长期投资价值
多位公募基金人士在接受"
证券
日报"记者采访时强调,对于基础设施公募REITs项目,公众投资者的关注重点仍应是其底层资产现金流的稳定.
"不同类别项目关注点有所不同,例如高速公路的地理位置,区域禀赋是影响车流量的核心因素,产业园类关注资产区位因素,项目运营能力,行业分布等."
华泰证券
研究员文晨昕认为,项目的估值定价是否合理,公募REITs管理人能力,未来扩募情况等均是考量因素.
"证券日报"记者对比首批公募REITs的三季报和四季报数据发现,其底层项目资质优良,各项目经营状况相对良好,其中,平安广州广河REIT,中金普洛斯REIT,中航首钢绿能REIT,华安张江光大REIT等多只公募REITs可供分配金额呈环比提升趋势.
事实上,随着公募REITs相关税收优惠,试点区域扩展至全国范围,险资入局等发展支持政策不断推进,市场普遍认为,未来公募REITs市场将快速扩容.尤为值得注意的是,2021年11月份,中国银保监会发布"关于
保险
资金投资公开募集基础设施
证券投资
基金有关事项的通知",同意
保险
资金投资基础设施公募REITs.险资等长期机构资金陆续"入场",为公募REITs的配置属性增添新色彩.
但也有不少业内人士表示,投资者在投资公募REITs时一定要了解产品底层资产,基于底层资产提供的现金流进行合理估价,并结合当前市场价格判断估值是否合理.尤其是近期,越来越多业内人士密切关注公募REITs二级市场短期价格波动,并多次提示投资者注意风险.
"在已上市的公募REITs二级市场价格普遍溢价的前提下,应警惕其内部收益率的下滑."
西南证券
分析师沈猛认为,公募REITs更适合长期持有,应理性看待短期市场表现,重点关注长期投资价值."我国基础设施存量市场庞大,可供发行REITs的优质资产众多,随着REITs逐渐成为基建投资的重要融资渠道,公募REITs产品有较大的扩容空间,可对新上市的REITs产品保持关注."沈猛表示.