O Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado do Rio de Janeiro está convencido de que uma de suas missões é aproximar os profissionais do sistema da sociedade. Essa Cartilha para Compra e Construção de Edificações Residenciais é um passo importante no alcance de tal objetivo, como o foram também as ações desenvolvidas pelo CREA-RJ no caso da tragédia do Palace II, da fiscalização das obras do Favela Bairro, do Movimento Cidadania pelas Águas, das propostas para a implantação da engenharia pública e da luta pela qualidade para todos na execução de obras públicas e particulares.
Através desta cartilha, quem for comprar ou construir imóveis contará com um roteiro seguro para evitar armadilhas, ilegalidades, mal-entendidos, etc, que costumam transformar num verdadeiro pesadelo o dia-a-dia do cidadão que aspira ter acesso a um teto. Esta cartilha mostra, inclusive, como utilizar o profissional registrado no CREA-RJ para tentar garantir a qualidade da edificação, evitando problemas semelhantes aos do Palace II. E lembra, também, que a aquisição de uma edificação exige planejamento, cautela  inclusive, uma visita ao registro de imóveis para checar toda a documentação pedida pela prefeitura. Um cuidado indispensável para não adquirir gato por lebre, que muitos compradores em potencial de imóveis costumam ignorar.
Ao divulgar amplamente a Cartilha para Compra e Construção de Edificações Residenciais, o CREA-RJ pretende tornar públicas informações que normalmente ficam perdidas no cipoal legislativo que envolve o uso do solo urbano e a construção e/ou compra de um imóvel. E deseja, assim, ajudar o cidadão a exercer seus direitos de que, freqüentemente, abre mão por puro desconhecimento. O CREA-RJ sabe que esta publicação representa apenas um esforço inicial por parte do Conselho em direção a uma cidadania ativa, e que nossa cartilha-cidadã precisará de atualização e aperfeiçoamento ao longo do tempo. Mas, o CREA-RJ está convencido também de que é essencial dar o primeiro passo para atingir objetivos de longo prazo visando consolidar uma democracia digna deste nome no Brasil.
A tragédia do Palace II mostrou os riscos a que estão submetidos os compradores de imóveis. Essa foi apenas a face mais visível e dolorosa de um problema que se repete com incomoda freqüência.
Como evitá-lo? O que fazer? Como garantir a qualidade das estruturas de um imóvel em construção? Como vistoriar um imóvel usado, no momento da compra? Por que existem acidentes na construção civil? Quem fiscaliza as construções? Este manual pretende responder a estas questões, que povoam o cotidiano do cidadão brasileiro.
É preciso reconhecer que desde a tragédia do Palace II a demanda por essas informações cresceu muito. E ficou evidente desde então, que não existe ainda a disposição do comprador de imóvel um manual em que todas as informações relevantes a este respeito estejam consolidadas.
Afinal de contas, tendo informações seguras e fáceis de entender você poderá exercer seus direitos de comprador e cidadão.
Por que ocorrem acidentes na construção civil? Bem, os erros técnicos que geram acidentes na construção civil têm três causas básicas:
 Erros de avaliação na escolha do terreno, pela falta de uma sondagem séria que identifique os materiais que compõem o solo (areia, argila, aterros, áreas de turfa).
 Erros na execução da obra, resultantes da aplicação de materiais de baixa qualidade ou inadequados. Um exemplo é a utilização de areias com salitre encontradas próximas ao mar, que comprometem a qualidade do concreto pela corrosão na armadura de ferro  problema que pode surgir até muitos anos após a conclusão da obra.
 Erros associados a instalações elétricas mal feitas (causa da maioria dos sinistros que ocorrem nas edificações).
 Erros associados a instalações sanitárias e hidráulicas precárias (que provocam infiltrações nas estruturas, alvenarias e instalações elétricas) e a instalações de gás canalizado ou de botijões de gás que desrespeitam normas mínimas de segurança.
 A instalação de botijões de gás no interior das edificações tem provocado explosões com mortes. Tais instalações devem ficar fora das edificações, em local protegido e bem ventilado.
 Instalações de gás canalizado também podem causar acidentes fatais, quando são executadas com negligência.
A essa altura do campeonato está na hora de responder: a quem cabe fiscalizar as construções, para evitar que erros como os apontados acima possam ocorrer? Quem pode dar a licença para que as obras sejam executadas? Quais são os tipos de obras que necessitam de licença?
 A fiscalização da qualidade das obras não realizadas pelas prefeituras, embora estas tenham o poder de regular o controle e uso do solo urbano. De acordo com a Constituição de 1988 está sob a competência da prefeitura o policiamento administrativo para regulamentar, controlar e fiscalizar todos os tipos de edificações (residenciais, industriais e comerciais).
 O Plano Diretor permite às prefeituras aplicar sanções pelo descumprimento da legislação de controle do uso e ocupação do solo e das normas e padrões ambientais.
 Permite, também, às prefeituras tomar iniciativas para eliminar os riscos e ameaças à integridade física de pessoas ou bens.
 Além disso, a prefeitura pode assumir e executar obras, retomar posse, demolir ou tomar qualquer providência para preservar a segurança e garantir o patrimônio público, em situações de emergência, sem prejuízo da posterior responsabilização civil dos causadores de danos a terceiros.
 O controle das obras se faz através do licenciamento, que é o processo pelo qual a prefeitura reconhece o direito do proprietário edificar
 A licença para construção será concedida, desde que o projeto de arquitetura seja elaborado por arquiteto ou engenheiro civil registrado no CREA-RJ e respeite as normas (municipais, estaduais e federais), respeite o zoneamento urbano e não cause danos ao meio ambiente.
 Além disso, o proprietário deve apresentar a documentação comprovando a propriedade do terreno, a não existência de débito com a prefeitura relativo ao terreno e pagar as taxas referentes ao licenciamento.
_ execução de toda obra de construção, reconstrução total ou parcial, modificação, acréscimo, reforma e conserto de edificações em geral, marquises e muros, contenção do solo e drenagem;
_ pintura e os pequenos consertos em prédios tombados ou situados em áreas de conservação ambiental.
_ obras de reforma ou de modificações interna de fachada, que não impliquem a alteração das áreas comuns das edificações;
 Ao final de cada obra, o proprietário solicita o reconhecimento por parte da prefeitura de que a obra está concluída e suas instalações vistoriadas pelas concessionárias de energia elétrica, água, gás e telefone.
verificar se a construção respeitou o projeto aprovado e, em caso negativo, apresenta um relatório de exigências para ser cumprido em prazo certo.
 Caso a prefeitura ao realizar a vistoria constate que, além de respeitar o projeto aprovado, a obra já conta com ligações de água, esgoto, luz, gás e telefone e foi aceita pelo Corpo de Bombeiros, concede o habite-se.
 Um ponto importante é o seguinte: o fato de não ser exigida licença da prefeitura para determinadas obras no Rio de Janeiro, não implica na isenção do registro da obra ou serviço no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado do Rio de Janeiro (CREA-RJ). Toda obra de engenharia, arquitetura e agronomia depende, para sua legalidade, da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
Por falar nisso, está na hora de conhecermos mais de perto o CREA-RJ e suas atividades de fiscalização em favor da sociedade.
Os Conselhos Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) são autarquias federais e fazem parte de um Sistema cuja instância máxima é o Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA). Daí, a denominação Sistema CONFEA-CREA criado por decreto federal em 11 de dezembro de 1933.
A atribuição principal do Sistema é o controle do exercício das profissões da chamada área tecnológica, que compreende, dentre outras, engenharia, arquitetura, agronomia, geologia, meteorologia, geografia e ainda o exercício profissional dos tecnólogos e técnicos industriais de nível médio.
As atribuições profissionais, dentro do ramo da construção de edificações, estão reservadas aos arquitetos e engenheiros, que podem se responsabilizar pelo projeto e execução das obras e seus serviços complementares, tais como arquitetura, estrutura, instalações elétricas, instalações de água e esgotos sanitários, instalações de gás e telefônicas.
Como contrapartida ao direito de exercerem com exclusividade suas profissões, os profissionais registrados no CREA são também os únicos responsáveis pelas conseqüências de suas atividades. Nada impede, porém, que outro profissional seja contratado para acompanhar e fiscalizar a execução do projeto ou obra a pedido do cliente.
Os profissionais registrados no CREA estão submetidos às seguintes modalidades de responsabilidades:
Administrativa. Os profissionais e firmas de engenharia e arquitetura estão sob fiscalização da prefeitura quando assumem a responsabilidade por projetos e obras para construção civil. Os autores de projetos e responsáveis técnicos pela execução de obras devem atender não apenas às normas técnicas, mas também às de fiscalização e controle do uso do solo urbano e em particular das obras de edificações.
O desrespeito a essas normas implica na aplicação de penalidades pela prefeitura, que vão desde multas até embargo da obra e interdição da atividade, sem prejuízo das penalidades criminais.
A responsabilidade administrativa inclui as exigências impostas pela legislação profissional  tais como pagamento de uma anuidade ao CREA, registro de cada obra ou serviço individualizado através da Anotação de Responsabilidade Técnica _ ART, identificação de cada obra através de placas, não acobertamento do exercício profissional por pessoas não habilitadas, etc. As penalidades aplicadas vão desde multa até suspensão temporária ou cancelamento do registro profissional.
Civil. A responsabilidade civil impõe a quem causa um dano a obrigação de repará-lo da maneira mais ampla possível, o que compreende aquilo que a pessoa perdeu e o que deixou de receber por causa do dano.
Criminal ou Penal. A responsabilidade criminal resulta da prática de infração considerada crime ou contravenção penal. As penas variam de acordo com a gravidade do delito. Podem ir desde multa até detenção.
Trabalhista. A responsabilidade trabalhista surge em função das relações de trabalho entre o profissional e sua empresa com os empregados na obra ou serviço.
Ético-profissional. A responsabilidade ético-profissional resulta do descumprimento das regras estabelecidas pelo Código de Ética nas relações entre os profissionais e entre os profissionais e a sociedade de maneira geral. A apuração e o julgamento neste caso fica por conta da CREA.
É importante deixar claro que o CREA não tem poder legal para fiscalizar a qualidade dos serviços e obras praticados pelos profissionais registrados, assim como sua segurança técnica e estrutural e as condições relativas a higiene e segurança no local de trabalho. Tal atribuição cabe à prefeitura ou a companhias seguradoras contratadas para este fim (qualidade) e a outros setores do Poder Público.
O CREA não pode, também, responsabilizar criminalmente os profissionais. Esta é uma atribuição do Poder Judiciário. O profissional deve responder civil e criminalmente pelos danos causados pela má execução da obra, mesmo quando causados por seus prepostos (mestres de obras, encarregados e demais auxiliares).
A fiscalização efetuada pelo CREA pode identificar o Responsável Técnico e trazer uma grande contribuição ao julgamento de sua atuação do ponto de vista ético. O registro obrigatório nos arquivos do CREA da Anotação de Responsabilidade Técnica permite conhecer a atividade de cada profissional, delimitando sua responsabilidade em cada obra ou serviço.
A ART é o principal instrumento de que dispõe o CREA para fiscalizar e controlar as atividades de cada profissional registrado. Através de um formulário padrão fornecido pelo CREA o profissional declara os principais dados do contrato e do serviço a ser executado que são lançados no registro geral informatizado do CREA. Estes dados fazem parte do Registro do Acervo Técnico do qual o profissional pode requerer certidão a qualquer momento.
Legalização é o procedimento de tornar legal uma edificação construída irregularmente, sem a presença de um profissional, que não foi licenciada pela prefeitura.
A medida pode se justificar no caso da regularização das chamadas moradias econômicas, feitas pela população sem condições de acesso aos serviços regulares de engenharia e arquitetura. A legalização, através das chamadas anistias para quem tenha construído sem licença e não foi autuado, vem sendo utilizada indiscriminadamente para aumentar a arrecadação das prefeituras.
O CREA impõe uma série de exigências ao profissional que se dispõe a legalizar uma obra construída sem responsável técnico. Ele tem que apresentar relatório declarando ter vistoriado a obra minuciosamente e dando garantias de que esta apresenta condições técnicas para o seu aproveitamento.
Em geral as prefeituras do estado do Rio de Janeiro têm programas que contemplam famílias carentes que queiram construir uma residência do tipo econômica em lotes populares. O programa oferece projetos gratuitos de arquitetura, isentos de taxas.
O CREA deseja ir muito mais longe e vem defendendo há muitos anos a proposta da Engenharia e Arquitetura Pública, através da qual seria garantida assistência técnica gratuita às famílias de baixa renda.
Este programa tem como modelo os sistemas públicos e gratuitos de ensino, assistência jurídica e de saúde e, ao beneficiar as famílias carentes, permitiria um melhor aproveitamento dos quadros de funcionários municipais ligados a engenharia, arquitetura e agronomia.
A primeira providência para a execução de uma obra é a contratação de um profissional habilitado, engenheiro civil ou arquiteto.
Após a assinatura do contrato, o profissional deve recolher a ART para em seguida iniciar os serviços que compreendem:
_ projetos complementares de instalações prediais, tais como o projeto estrutural, o de instalações elétricas, o de água potável, a rede de esgoto sanitário, o abastecimento de gás, etc.
_ Após a realização de todos os projetos, é elaborado o orçamento básico e apresentado um cronograma para execução da obra.
_ Só após a aprovação do projeto pela prefeitura e a concessão do alvará de obras, deve ser esta iniciada.
A contratação para execução da obra pode ser feita através de contrato de empreitada ou contrato por administração.
Contrato de empreitada. É aquele em que o construtor assume a responsabilidade pela execução da obra por um preço pré-determinado, reajustável, com o fornecimento dos materiais e da mão-de-obra.
Outra forma de contrato de empreitada, bem menos usual, é aquela em que o proprietário se encarrega de fornecer os materiais. O empreiteiro fica responsável apenas pela mão-de-obra e pagamento dos encargos sociais.
Contrato por administração. O construtor assume o encargo da construção, sendo remunerado através de um percentual sobre o valor da obra. O proprietário fica responsável pelo fornecimento do material e por todos os encargos financeiros. Outra forma de contrato por administração é aquela em que o proprietário assume a responsabilidade por todos os custos (inclusive contratação de mão de obra) e paga os serviços de um profissional que atua como responsável técnico pelo empreendimento. Esta modalidade é muito usada em pequenas obras e na construção em condomínio, quando um grupo de pessoas forma uma sociedade para adquirir o terreno, contratar o projeto e administrar a construção.
Obra por empreitada. Neste sistema o proprietário de um terreno constrói uma ou mais unidades residenciais e comerciais para em seguida vendê-las e dividir a propriedade horizontal em parcelas ideais, assumindo assim o papel de incorporador. A construção pode ser realizada pelo proprietário, caso este seja construtor, ou por firma construtora independente registrada no CREA.
Além do contrato para construção, acertado entre os proprietários e o construtor, deve ser realizado um contrato de incorporação, que é a convenção realizada entre os compradores das unidades e o incorporador.
O projeto de arquitetura deve ser aprovado pela prefeitura e diversos documentos têm que ser arquivados no Registro Geral de Imóveis, antes do início da obra. Dentre os documentos exigidos estão:
 certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais e de protestos de títulos relativos ao imóvel, ao proprietário e ao incorporador;
 projeto aprovado pela prefeitura e quadro geral do cálculo das áreas (total da edificação, das áreas comuns, de cada unidade, incluindo a fração ideal).
 orçamento geral da obra com especificações e cronograma assinado pelo responsável técnico, minuta da futura Convenção do Condomínio e discriminação das vagas para estacionamento de automóveis.
Comprar imóveis de olhos fechados, sem tomar uma série de precauções, pode levar à perda do capital investido, às vezes fruto de toda uma vida de trabalho. Portanto, ao comprar um imóvel na planta, usado ou ao adquirir um terreno, é essencial tomar as seguintes precauções:
Na planta. Em geral, segue as regras estabelecidas pela Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias. O incorporador antes de negociar qualquer unidade deve arquivar no cartório do registro de imóveis o título de propriedade do terreno, certidão negativa de ônus reais, certidões negativas de tributos relativas ao terreno e ao proprietário, projeto aprovado pela prefeitura, memorial descritivo da obra, cálculo das áreas (total, a construir e das partes comuns), orçamento detalhado da obra e minuta da futura convenção de condomínio.
Usados. A primeira providência que o comprador deve tomar é consultar a prefeitura para verificar se consta projeto aprovado para novo alinhamento do logradouro, que implicará na execução de recuo.
Caso o comprador pretenda utilizar o imóvel para fins econômicos, deve consultar a prefeitura para verificar se o regulamento de zoneamento permite o uso pretendido. Para isso deverá aprovar um projeto na prefeitura para modificação do uso. A autorização se dá através do Alvará de Localização de Estabelecimento, emitido pela Secretaria Municipal de Finanças.
Finalmente, o comprador deve solicitar ao vendedor as certidões do imóvel e fazer uma vistoria técnica assessorado por um engenheiro civil ou arquiteto.
Terreno. Também neste caso é essencial fazer pesquisa na prefeitura sobre a existência (ou não) de projeto de alinhamento e quais os usos permitidos para o logradouro de acordo com o Regulamento de Zoneamento.
Freqüentemente, a existência de Projeto Aprovado de Alinhamento implica na exigência do recuo, depreciando o valor do imóvel. Isso ocorre porque não é permitida a construção na área atingida pelo recuo.
Na compra de um imóvel já construído o comprador, além das exigências de ordem legal, deve sempre que possível contratar um engenheiro civil ou arquiteto para fazer a vistoria. Na vistoria os principais itens a verificar são fissuras e rachaduras, instalações elétricas, umidade e revestimentos.
Fissuras. São micro rachaduras com largura não superior a dois milímetros. Em geral, a fissura não representa sinal de gravidade na estrutura. Em alguns casos, porém, podem ser o sinal de uma possível rachadura em alguma peça estrutural (laje, viga ou pilar).
Rachaduras. Merecem maior atenção. Vários fatores podem provocá-las. Apenas para citar alguns exemplos, as fissuras podem resultar de mudança brusca da temperatura dos materiais provocando dilatação, de movimento da estrutura em virtude da movimentação do terreno ou da colocação de cargas acima da resistência prevista em projeto.
Quando as rachaduras aparecem em elementos estruturais, como lajes, vigas e pilares, devem ser tomadas providências imediatas.
Umidade aparente. Podem ter diversas origens. As mais freqüentes são defeitos em tubulações de águas e esgotos, evaporação em ambientes mal ventilados (cozinhas e banheiros) e fissuras ou rachaduras nas lajes ou telhas.
Outras causas, também muito comuns, são penetração de água da chuva em paredes externas mal impermeabilizadas, água proveniente do subsolo, fissuras ou rachaduras em azulejos e pisos cerâmicos, má colocação de esquadrias, etc.
Instalações elétricas. Os sinais mais evidentes de uma instalação elétrica mal feita são a existência de fios expostos e mal fixados, queda de tensão, mau funcionamento dos aparelhos e choques elétricos. Outro problema muito freqüente nas instalações mal executadas é o aterramento inadequado. Isto é resultado do dimensionamento equivocado dos circuitos.
 O consumidor dos serviços de engenharia e arquitetura tem direito a exigir utilização da boa técnica e a conhecer a idoneidade das empresas ou profissionais, certificada por órgãos públicos.
 Exigir por escrito informações corretas e claras sobre os serviços especialmente no que diz respeito às características, composição, qualidade, preço e prazo de entrega.
 Procurar um profissional para sanar defeitos constatados. Se não houver empenho do profissional para resolver os problemas procure o CREA.
 Contratar um outro profissional de engenharia ou arquitetura para assessorá-lo na interpretação dos contratos e fiscalizar a qualidade das obras ou serviços.
 Procurar o CREA para verificar a conduta do profissional e obter informações sobre serviços profissionais de engenharia, arquitetura e agronomia.
Uma das principais funções do CREA é trabalhar para que os profissionais de engenharia, arquitetura e agronomia prestem serviços cada vez melhores à sociedade.
No que diz respeito à melhoria da qualidade das obras, o CREA defende a discussão aprofundada das seguintes propostas:
Ampliação dos itens da vistoria para aceite de obras. Quando fizer a vistoria para aceitação da obra, além dos itens relativos ao projeto de arquitetura, a fiscalização da prefeitura deveria informar se há ou não indícios de defeitos na execução da estrutura.
Declaração do Responsável Técnico. A prefeitura deveria exigir declaração do responsável técnico, quando for solicitada renovação da licença de construção, de que a estrutura e as instalações já executadas estão de acordo com o boa técnica e não colocam em risco a segurança da obra e dos usuários.
Exigir a presença nas obras de engenheiro residente ou arquiteto. Este ficaria responsável pelo preenchimento do diário de obras e pelo arquivamento da certidão de testes feito com os materiais.
Revisão da legislação municipal de licenciamento e fiscalização. É essencial, em cidades com mais de 20 mil habitantes, aprovar Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano pela Câmara de Vereadores, com a participação de toda sociedade. A legislação urbanística das grandes cidades é antiquada, gera desequilíbrios urbanos sérios, é de difícil compreensão e facilita a proliferação de obras irregulares.
Autovistoria. Estabelecer a exigência de que as construtoras façam a vistoria das obras concluídas durante 5 anos após a concessão do habite-se, para verificar as condições de manutenção da habitação. Daí em diante, a responsabilidade da vistoria ficaria por conta do condomínio.