Trata-se de uma desvalorização absolutamente natural, já que o mercado tem a “mania” de precificar as cotas em função do valor dos rendimentos, isto é, quando os rendimentos caem, as cotas também caem, de maneira mais ou menos proporcional. Muitas vezes, a queda dos aluguéis se deve a inadimplência de inquilinos, o que de fato justifica uma queda no valor da cota, uma vez que a perspectiva futura é de que o rendimento fique em um patamar mais baixo.
Ocorre que no PQDP11 o motivo da queda nos rendimentos é positivo: a queda dos aluguéis se deve ao redirecionamento dos lucros, que seriam distribuídos aos cotistas, para investimentos no próprio empreendimento, como obras de expansão e até instalação de novas lojas (a famosa Forever 21, como eu disse acima, terá uma mega loja no Parque Dom Pedro). Dessa maneira, a perspectiva futura é de que os rendimentos aumentem, e não diminuam.
Conclusão disso tudo? Sim, você já adivinhou: a queda do preço da cota pode abrir oportunidades de compra do ativo a um preço mais barato, uma vez que o movimento anormal de queda da cotação não tem nada a ver com os fundamentos da “empresa”.
Esse é, na minha opinião, o que faz do PQDP11 o melhor fundo imobiliário do segmento de shoppings no Brasil, e um dos melhores fundos imobiliários de todas as categorias existentes. Embora ele tenha começado a distribuir os aluguéis segundo as regras da renda mínima garantida (RMG), de R$ 8,30 mensais, conforme expliquei detalhadamente naquele post de 2009, o fato é que, expirado o prazo de distribuição da RMG, o valor dos aluguéis teve 3 anos de aumentos consecutivos. Confiram no quadro abaixo o valor pago mensalmente, durante 60 meses consecutivos, para cada 1 cota de PQDP11 (preço de lançamento: R$ 1.000,00):
(Curiosidade: observem que março foi o melhor mês do ano em 4 dos 5 anos, porque nesse mês são pagas as receitas referentes a dezembro do ano anterior, que é tradicionalmente o mês em que ocorrem as maiores vendas).
Observem que 2011 (média mensal de R$ 8,48) pagou mais que 2010 (R$ 8,32); por sua vez, 2012 (R$ 9,16) pagou mais que 2011; e finalmente 2013 (R$ 9,77) pagou mais que 2012. Foram 3 anos consecutivos – 2011, 2012 e 2013 – de rendimentos consistentes e progressivos. O que começou na faixa dos R$ 8,30 subiu para a faixa dos R$ 9, e estava se encaminhando para a faixa dos R$ 10.
Vejam abaixo um gráfico da média mensal de rendimentos, por ano, que comprovam os 3 anos consecutivos de aumento de renda média mensal:
Em 2014, se não fossem as obras de reforma e expansão, a tendência também seria termos rendimentos ainda maiores que 2013, provavelmente na casa dos R$ 10 por cota (basta ver que os 3 primeiros meses de 2014 pagaram mais que o mesmo período de 2013).
Contudo, como foi dito acima, no final de março de 2014 a administradora do fundo iniciou as obras, e o que tivemos de abril de 2014 para frente foi uma distribuição menor de rendimentos, o que, por sua vez, acabou se refletindo numa diminuição no valor da cota.
Para tirar a prova dos 9 dessa minha afirmação acima (de que 2014 foi melhor que 2013), vejam a evolução geral das vendas do shopping, num quadro comparativo entre 2013 e 2014 (dados até outubro de 2014, disponíveis aqui):
Se fosse uma empresa com ações cotadas em Bolsa, certamente o PQDP11 seria uma espécie de Ambev, já que tanto a cotação quanto os aluguéis tiveram valorização crescente ao longo dos últimos anos.
Em relação aos gastos com obras que estão sendo realizadas no shopping, a própria administradora alerta que eles irão impactar negativamente o rendimento e a cota até serem finalizadas, finalização essa que está prevista para ocorrer nesse ano de 2015.
Portanto, quem é titular de cotas do PQDP11 deve manter o sangue frio e ter paciência, pois nos próximos meses (até o final desse primeiro semestre de 2015, acredito eu) os rendimentos ainda virão em valores irrisórios (entre R$ 2 e R$ 7), e é provável que o valor da cota caia até abaixo do piso de R$ 1.200,00 que o mercado tem testado nos últimos tempos.
Uma coisa é certa: esse fundo imobiliário é “duro na queda”. Se a queda nos aluguéis fosse por motivo de inadimplência ou saída maciça de locatários de peso, certamente a cota já teria desabado faz tempo, a exemplo do que ocorreu com o TBOF11, cujo preço de lançamento foi de R$ 100, e hoje patina na faixa dos R$ 60, já que o prédio tem menos inquilinos do que se esperava.
Ocorre que, como a diminuição do valor dos aluguéis do PQDP11 tem um viés positivo, que tende a aumentar a renda futura, ninguém está disposto a vender barato o valor da cota, e aí pode estar o motivo de o preço no mercado secundário estar resistindo bravamente a quedas mais abruptas de preço (tem muita gente de olho nesse FII), quedas essas que verificamos em outros fundos imobiliários – por exemplo, o KNRI11, que chegou a cair para menos de R$ 100 no final do ano passado (menor inclusive que seu preço de lançamento).
Expirados os gastos com a expansão, ainda há incertezas sobre qual seria o valor dos aluguéis mensais. Eu arrisco dizer que, se mantida a evolução das vendas no shopping, e considerando a inclusão de novas lojas como a Forever 21, a média mensal do aluguel pode ir para uma faixa de R$ 10,50 a R$ 11 por cota, mas é mero palpite, baseado apenas no retrospecto histórico de distribuição de aluguéis conjugado com o volume de vendas.
Finalmente, o acerto desse investimento a longo prazo se deve, inegavelmente, à qualidade do empreendimento subjacente, ou melhor, da administração do shopping. O investimento em fundos imobiliários não diferente muito do investimento em ações quando se trata de escolher um ativo capaz de gerar dinheiro ao longo do tempo.
“No mês de Outubro de 2014, foram inauguradas as lojas do Plus Câmbio, Arranjos Express e Esmeralda. Também foram reinauguradas as lojas da Ike Ma Cell, Sapataria do Futuro, Lotérica Trevo D’Oro, Comm Center, Lush Pelucias e Giraffas, com espaços totalmente reformados, trazendo um design mais moderno e aconchegante para receber seus clientes” (relatório mensal de novembro de 2014, disponível aqui).
No caso do segmento de shoppings, como a receita do fundo depende basicamente dos aluguéis das lojas, que dependem, por sua vez, das vendas das lojas que compõem o centro de compras, quanto maiores forem as vendas, maiores serão também as garantias de que não ocorrerá inadimplência no pagamento dos contratos de locação.
Felizmente, ao longo desses 5 anos, o Shopping Parque Dom Pedro provou ser um empreendimento de sucesso. É o maior centro de compras e lazer da região de Campinas, que praticamente não tem concorrentes similares em sua área de atuação.
Como se tudo isso ainda não bastasse, o shopping está também investimento em melhorias e expansão, o que é ótimo para nós, cotistas e “titulares de um pedaço do shopping”, pois teremos a esperança de que os aluguéis continuem a serem pagos num ritmo consistente e progressivo.
Não poderia estar mais satisfeito com esse investimento no PQDP11. Hoje, essa queda do valor da cota e dos aluguéis não me preocupa tanto, já que são quedas sazonais e temporárias, e plenamente justificáveis, já que os lucros estão sendo reinvestidos na melhoria do ativo.
Além disso, graças à diversificação de fundos imobiliários que tenho em carteira, ambas as quedas também têm um impacto mais atenuado em meu portfólio de investimentos.
Termino esse artigo com as mesmas conclusões expostas no artigo que escrevi há 5 anos. Os fundos imobiliários continuam sendo excelentes alternativas para a construção de uma carteira baseada em distribuição de renda, e cada vez mais eu me convenço de que eles são, na verdade, imbatíveis – ao lado de ações de empresas estáveis e boas pagadores de dividendos – para quem quer viver de renda. Assim, os fundos imobiliários são, sem dúvida, um dos 8 ativos para turbinar sua renda passiva.