Os aluguéis decorrentes da não restituição de bem dado em comodato por prazo determinado são devidos independentemente de prévia estipulação contratual. Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso do estado do Amazonas e reformar decisão da Justiça local.
Em janeiro de 2003, o estado do Amazonas ajuizou ação contra o município de Parintins com o objetivo de que fossem restituídos seis rádios comunicadores de sua propriedade, que teriam sido objeto de comodato por prazo determinado, conforme compromisso assumido pela Secretaria Municipal de Cultura de Parintins. Os rádios deveriam ter sido entregues até 10 de julho de 2001.
O estado pediu que o município fosse condenado a restituir os rádios ou a indenizá-lo por perdas e danos, além de pagar aluguéis a partir da data em que os equipamentos deveriam ter sido entregues.
Em primeiro grau, o município foi condenado a pagar R$ 6 mil pelo extravio dos bens. No entanto, foi negado o pedido referente aos aluguéis pela mora, sob o fundamento de não terem sido previamente pactuados entre as partes. O estado do Amazonas apelou, mas o Tribunal de Justiça local confirmou a sentença.
No STJ, ao julgar o recurso, a Terceira Turma reformou o entendimento. Conforme destacou o relator, ministro Villas Bôas Cueva, os aluguéis devidos ao comodante (estado) em decorrência da mora do comodatário (município) pela não restituição da coisa emprestada no prazo combinado não dependem de sua prévia fixação no contrato de comodato.
O ministro afirmou que a situação impõe ao município não apenas a obrigação de reparar perdas e danos – o que foi corretamente reconhecido nas instâncias anteriores –, mas também o ônus de arcar com o pagamento de aluguéis, tal como previsto no artigo 582 do Código Civil.
De acordo com o relator, os aluguéis são devidos a partir da constituição do devedor em mora, isto é, imediatamente após o vencimento do prazo estabelecido para a restituição da coisa emprestada. O ministro também observou que os aluguéis devem ser fixados unilateralmente pelo comodante, “não existindo nenhum óbice a que tal arbitramento se dê em momento posterior à recusa do comodatário em restituir a coisa emprestada”.
Cueva citou precedente em que ficou estabelecido que o arbitramento do aluguel, embora não precise seguir os valores de mercado, “deve ser feito com razoabilidade, respeitando o princípio da boa-fé objetiva, para evitar a ocorrência de abuso de direito e o enriquecimento sem causa do comodante” (REsp 1.175.848).
No caso julgado agora pela Terceira Turma, o estado do Amazonas pediu que os aluguéis fossem judicialmente arbitrados em quantia mensal não inferior a 5% do valor total dos bens emprestados e não restituídos. Assim, a Turma decidiu fixar o aluguel mensal em 5% do valor dos rádios, a contar do dia 11 de julho de 2001 até a data em que a obrigação de restituição foi convertida em perdas e danos.
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"O litigante assume o risco de perder a causa se não provar os fatos alegados", concluiu o relator. A decisão, unânime, manteve a sentença, mas estendeu o prazo para execução dos reparos, que de 90 dias passou para oito meses, em atenção aos estudos técnicos que devem nortear os trabalhos (Apelação Cível n. 2013.071092-9).
Está mantida para o dia 30 de março a data da prova objetiva referente ao concurso público de provas e títulos para outorga de delegações de notas e de registro do Estado do Paraná. A decisão foi proferida, nesta quarta-feira (26/03), pelo conselheiro Flavio Sirangelo, que negou o pedido de suspensão do concurso.
Para o conselheiro, não haveria razão suficiente para suspender o certame por meio de medida cautelar.
Para o conselheiro Flavio Sirangelo, porém, os supostos vícios não teriam condições de causar dano irreparável ou de difícil reparação se cumprido, neste momento, o cronograma do edital e aplicada a prova objetiva na data estabelecida. “À evidência, nenhuma delas, se eventualmente acolhida ao exame mais profundo em oportunidade futura, autoriza a suspensão da primeira prova do concurso”, afirmou no voto, acrescentando que o concurso já está atrasado em pouco mais de um ano porque foi alvo de questionamentos no passado.
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Mas quando surgir uma boa oportunidade – e ela pode estar próxima –, fique atento: há segredos no bom arremate.
O apartamento dos sonhos pipocou na sua frente, em forma de panfleto de lançamento. Metragem bacana, piscina, sauna, academia... A definição do paraíso descrita e desenhada. No estande de vendas, o preço é outro atrativo - geralmente mais baixo, inclui riscos e possíveis atrasos da construtora. É assim a paixão entre o comprador e o imóvel na planta, rápida e sem muito critério.
No entanto, para dar os próximos passos, é preciso avaliar uma série de pontos. O mais importante deles é se você vai conseguir honrar o pagamento. E não pense apenas no seu bolso. O cenário econômico do país é item essencial da análise. Preços altos, taxas e problemas com financiamento podem te afastar das chaves sonhadas no meio do processo.
O momento, por exemplo, é de poupar para a compra, segundo o consultor de finanças Gustavo Cerbasi, autor de livros como Investimentos Inteligentes (editora Sextante, R$ 39,90). “Ano de Copa é de pouco dinheiro disponível, principalmente para a compra de imóveis. No segundo semestre, a tendência é encontrar boas barganhas. As construtoras precisarão de dinheiro vivo.”
O economista e professor da Escola de Economia da FGV-SP Samy Dana reafirma o conselho. Os preços chegaram a um ápice, mas devem melhorar gradativamente – e você pode ir se preparando. “Já soube de descontos de até 25% neste ano. No ano passado, eram de 8% a 10% apenas, então, é um sinal de que os valores começam a cair.” Sua dica é: “Se encontrar uma boa oportunidade, cheque o atraso médio das obras da construtora, sua reputação, e avalie quantas unidades do empreendimento ela vendeu. Se não forem muitas, cuidado. Ela só começará a erguê-lo quando boa parte estiver vendida”, alerta.
Dribladas essas etapas e as que listamos nas páginas a seguir, é hora de ir atrás de um bom negócio entre os 940 apartamentos na planta à venda em São Paulo, segundo dados em fevereiro do Secovi-SP. Quem estiver bem-informado saberá identificar uma oportunidade única. “O tempo de venda está maior atualmente, então, é possível pesquisar mais sobre a construtora, antes de fechar, e comprar com segurança”, diz o economista-chefe do órgão, Celso Petrucci.
Investigar seu histórico é um bom início. “Procure saber sobre a qualidade das obras e a capacidade de a empresa resolver problemas, que sempre existem. A recomendação básica é iniciar a consulta pelo Procon e pelo site Reclame Aqui”, indica o economista Gustavo Cerbasi. Caso sua compra seja direto com a incorporadora, foque também em quem vai construir. “Algumas empresas terceirizam a construção ou mudam de construtora no decorrer da obra e isso pode trazer prejuízos”, explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito imobiliário.
Analise se o bairro é bom. Quando chove, alaga? Como é o trânsito local? Visite-o à noite para saber se é bem iluminado, veja as opções de serviços e mercados próximos, se há fácil acesso a transporte público. Verifique ainda se o imóvel está virado para a face norte, se receberá luz natural quando for construído e se o local tem potencial de valorização, com futuros projetos de melhorias na infraestrutura. “As melhores fontes de pesquisa são o site do Secovi-SP e o Plano Diretor do Município”, sugere Cerbasi. Ele completa: “Não espere fazer bons negócios em bairros perfeitos. Os melhores negócios são feitos em bairros que serão bem melhores daqui a quatro ou cinco anos”. Rodrigo Karpat recomenda verificar quais serão a empresa administradora e o valor do condomínio.
Ao contrário do que se pensa, ela começa meses antes do lançamento do imóvel. “É preciso saber o valor do metro quadrado do bairro, o custo de projetos similares, e ter uma noção do preço justo para um futuro empreendimento”, sugere Cerbasi. Isso porque, após o lançamento, o tempo para pensar é curto, principalmente se o imóvel estiver dentro de um preço justo. “Se for lançado caro, as vendas se arrastarão por algumas semanas, e aí haverá espaço para o consumidor ofertar preços menores do que o pedido na tabela”, diz o economista, que acrescenta: caso você tenha mais de 40% do valor para dar de entrada, chore por descontos generosos. O economista Samy Dana faz outro alerta: desconfie, na negociação, de artimanhas exageradas no plantão de vendas, com festa e almoço de graça. “É sinal de que a empresa está precisando vender logo”, considera.
É importantíssimo saber o que o imóvel oferece. A metragem exata e a qualidade dos acabamentos, por exemplo, são descritas nesse documento oficial, e às vezes, escondidas em asteriscos dos panfletos de vendas. “O memorial descritivo deve ser objetivo e sem muitas possibilidades de marca. Evite comprar de construtoras que não primam pela qualidade. Os reparos após a entrega são o principal motivo de briga entre consumidores e construtoras”, alerta Gustavo Cerbasi.
Prepare-se desde já. É preciso ter nada menos que 40% até a entrega das chaves, contando com o saldo no FGTS. Se não chegar a esse valor, terá dificuldades para que o financiamento seja aprovado. “Caso a construtora aceite um montante inferior, é sinal de desespero pela venda, e isso pode ser prenúncio de dificuldades pela frente”, adverte Cerbasi.
Todas as condições acordadas na proposta e verbalmente no plantão de vendas devem estar nesse documento. Mas, cá entre nós, aquele texto burocrático é mesmo difícil de ser lido e entendido. Então, peça a ajuda de um advogado para evitar pegadinhas. “É de suma importância essa consultoria. O profissional vai verificar as condições de pagamento, reajustes e prazo de entrega, entre outros”, aconselha o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e consultor em condomínios.
Só faça essa visita depois que decidir que a compra é viável. “Antes disso, a visita ao decorado não passa de um apelo de vendas, que leva à compra por impulso”, afirma Cerbasi. Ao chegar lá, tenha em mente: que se trata apenas de uma sugestão da construtora, não é o que você vai receber. A designer de interiores Cristina Barbara, que já fez mais de 250 decorados ao longo da carreira, ensina o que observar. “Cheque a profundidade de espaços para os armários; veja se o espaço do aquecedor no lavabo está previsto; e avalie a altura da laje, já que a construtora faz o que quer”. Cuidado ainda com truques usados para aumentar o espaço: espelhos, passagens sem porta, terraço sem esquadrias, pé-direito mais alto do que o entregue são alguns elementos que podem levar à ilusão.
Sim, é possível se precaver deles. No contrato, o prazo de entrega deve estar bem claro, mas, além dele, veja se há cláusula de prorrogação por mais 180 dias para entrega. Após esse tempo, o ideal é que conste uma multa por atraso, segundo o advogado Rodrigo Karpat. “Mesmo que não conste a multa, a Justiça tem decidido por pagar 1% do valor do bem como indenização ao comprador”, explica.
É importante checar as formas de pagamento oferecidas, as parcelas e a incidência de juros, antes de fechar negócio. De olho nisso, calcule bem. Nada de comprometer mais de 30% da renda total da família com o novo apartamento, de acordo com o Secovi-SP. Lembre-se: dívidas assumidas para compra de um carro na mesma época, por exemplo, podem impactar na conta.
É preciso avaliar antes se você pode fazer o financiamento, alerta o advogado Rodrigo Karpat. “Muitos compradores não têm condições de obtê-lo por não conseguirem comprovar renda na hora de receber o bem. Por fim, devolvem o imóvel”, explica. Outra boa dica é saber que a escolha do banco que fará a transação é sua, e não da construtora. Se ela exigir que seja feito com apenas um banco, configura venda casada, segundo o Procon - e essa é uma queixa comum no órgão.
Conheça bem as taxas e os reajustes que podem afetar sua compra. Os valores das prestações pagas durante a construção podem ser diferentes das parcelas de financiamento restantes. Até pegar as chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção, INCC, ou Custo Unitário Básico da Construção Civil, CUB. Após a liberação do financiamento, inclua outros custos na planilha: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, ITBI, e as taxas de registro cartorárias. Juntas, elas correspondem a cerca de 4% do valor do imóvel, segundo o Secovi-SP.