Mercado residencial de luxo - Massimo Forte
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Quando se fala de mercado residencial de Luxo em Portugal, fala-se de imóveis transacionados com valores iguais ou acima de 500.000 euros. Estes representam hoje cerca de 5% de todas as transações residenciais efectuadas em Portugal, ou seja, cerca de 7.000 transações/ano, com um preço médio por metro quadrado a rondar os 5.000 euros. Se traduzirmos este mercado em valor, a percentagem sobe para 20%, uma vez que o valor médio de transação do mercado é de 150.000 euros e a do luxo é de 670.000 euros, quase 5 vezes mais. As zonas de Lisboa, Cascais, Estoril, Sintra, Porto e o triângulo dourado do Algarve (Vilamoura, Quinta do Lago e Vale do lobo), contribuem para 80% das transações efectuadas neste segmento. A perspectiva é de que o segmento de luxo cresça em Portugal entre 20 e 25% em número de transações e entre 10 e 15 % em termos de preço médio.
O mercado imobiliário em Portugal tem crescido consecutivamente nos últimos anos, resultado do restabelecimento do acesso a crédito bancário, suprimido em 2010, e da recuperação de um certo optimismo na economia. Em 2016, o mercado imobiliário residencial recuperou para os níveis antes da crise financeira e hoje está em franco crescimento. O segmento de luxo, em particular, beneficiou deste contexto mas também, e muito, da política do Regime Fiscal para Residente não habitual (2009) seguida, em 2012, pelo programa conhecido como "Vistos Gold", bem como da liquidez financeira, motivada por juros bancários quase nulos e da reformulação da lei do arrendamento. Esta última iniciativa veio permitir uma efervescência ímpar na recuperação de prédios urbanos nos centros das cidades, completamente votados ao abandono e à degradação, permitindo aumentar a oferta de imóveis premium, cuja escassez foi, e ainda continua a ser, uma característica do mercado residencial de luxo. Esta recuperação também permitiu a requalificação e embelezamento dos centros históricos, tornando as cidades mais atrativas. O aumento do turismo, foi ainda um factor determinante para atrair potenciais compradores a Portugal, uma vez que é no estatuto de turista que se estabelece, normalmente, o primeiro contacto com um destino, antes de se decidir investir ou viver nele. Portugal passou, por isso, a estar na rota dos investidores internacionais.
Os clientes do segmento de luxo residencial em Portugal são sobretudo estrangeiros (60%) e a sua representatividade aumenta exponencialmente com o aumento do valor dos imóveis. Estes clientes são atraídos pelos preços atrativos e privilegiam localizações premium, imóveis recuperados com cachet e história, preferencialmente nos centros urbanos e projetos com assinatura. A estes factores acrescem as tradicionais motivações de compra, como sejam, a segurança, a hospitalidade, o clima, a gastronomia, as redes viárias de qualidade e a qualidade do serviço médico e da educação nacional. Os franceses que tradicionalmente não visitavam Portugal, e muito menos investiam no país, têm hoje um peso relevante na compra de imobiliário, a somar a nacionalidades mais tradicionalmente ligadas ao país, como os ingleses e os brasileiros. Os chineses, ainda que sejam investidores relevantes, têm uma motivação de compra muito oportunista motivada pelo programa dos Vistos Gold. A esmagadora maioria compra imóveis indiferenciados e inflacionados, no limite dos 500.000 euros, com fins puramente de investimento e sem o intuito de residir no país.
Mais interessante do que constatar o crescimento e a relevância do imobiliário residencial de luxo em Portugal, sobretudo em termos de notoriedade do país e captação de um novo segmento de residentes e investidores, é antecipar o desafio de garantir a sustentabilidade deste crescimento, obrigando a pensar e a posicionar Portugal também como um destino de luxo. E de que luxo é feito o nosso país? O que nos diferencia?
Portugal atrai pela sua autenticidade, pela sua escala humana, pelos seus valores integracionistas, pela afabilidade natural das suas gentes, pela sua abertura ao mundo, pela sua história e pela segurança que oferece. Este é provavelmente o Portugal que emociona, encanta e que atrai todos os que decidem investir e, sobretudo, viver em Portugal. Um Portugal que se propõe atrair um segmento de consumidores economicamente importante, desenvolvido culturalmente e necessariamente exigente. Este é o Portugal que temos de preservar, mas que ainda está longe de ser a opção perfeita. É importante que sofistiquemos a nossa oferta, elevando a nossa exigência na requalificação de zonas históricas, no embelezando de espaços públicos e privados, na definição de planos de pormenor mais exigentes, na construção de projetos residenciais verdes, tecnologicamente smart e no aumento e diversificação da oferta cultural e de lazer, na qualidade e diversidade dos nossos serviços e na oferta de um comércio nacional e internacional de qualidade. Desta forma poderemos responder às expectativas de um segmento com grandes exigência em termos de estilo e qualidade de vida e que quando decide adquirir uma casa o pode fazer em qualquer parte do mundo.
Dirige os Programas Executivos "Luxury Brand Management" em Miami, em parceria com o Institut Supérieur de Marketing du Luxe – Paris, e é docente do Programa de Marketing de Produtos & Serviços de Luxo da Universdade Católica de Lisboa.