Compromisso de compra e venda. Prazo prescricional. Constru - Notícias
Compromisso de compra e venda. Prazo prescricional. Construção. Consumidor. Dano material. Defeitos aparentes da obra. Metragem a menor. Prazo decadencial. Inaplicabilidade. Pretensão indenizatória. Sujeição à prescrição decenal. Súmula 194/STJ. CCB/2002, art. 205. CDC, art. 20. CDC, art. 26, II e § 1º. CCB/2002, art. 618. CCB, art. 1.245.
Postado por Emilio Sabatovski em 18/04/2018
Trata-se de decisão da 3ª Turma do STJ [Doc. LEGJUR 182.5100.4002.6200]. Gira a controvérsia primordialmente em definir o prazo para o adquirente reclamar dos defeitos da obra e o âmbito de incidência do CCB/2002, art. 618.
A resposta da 3ª Turma foi no sentido de que e de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (CDC, art. 26, II e § 1º). No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas.
Contudo, quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no CCB/2002, art. 205, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do CCB, Código Civil de 1916 («Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra»).
O propósito recursal, para além da negativa de prestação jurisdicional, é o afastamento da prejudicial de decadência em relação ao pedido de indenização por vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pela consumidora.
Inicio por aderir à conclusão do Relator quanto à ausência de violação dos arts. 458 e 535 do CPC/73, na medida em que o Tribunal de origem julgou de forma integral a controvérsia posta a deslinde, adotando a solução que lhe pareceu mais adequada e, consecutivamente, refutando todas as demais apresentadas pelas partes.
Quanto ao cerne da insurgência recursal, o e. Min. Relator entendeu que os vícios de que cuidam a controvérsia dos autos não são aqueles capazes de comprometer a segurança, a solidez e a habitabilidade do imóvel, razão pela qual não incidiria a garantia quinquenal prevista no art. 618 do CCB/2002.
Todavia, com a mais respeitosa vênia ao i. Relator, verifico a necessidade de aprofundamento na matéria, a fim de avaliar se é adequada a priori, ou seja, independentemente da gravidade dos vícios apresentados no imóvel, a incidência dos prazos previstos no «caput» e parágrafo único do CCB/2002, art. 618 em detrimento do prazo decadencial disposto no Código de Defesa do Consumidor, aplicado à espécie pelo Tribunal de origem (e-STJ fls. 625/627). Outrossim, diante das razões tecidas no recurso especial, convém investigar eventual prazo prescricional incidente na hipótese, observado que a demanda veicula pretensão indenizatória.
I – Da responsabilidade do empreiteiro por vícios na construção, sob a égide do CCB/2002.
No contrato de empreitada, a responsabilidade do empreiteiro cessa, em regra, com o recebimento da obra pelo comitente. De acordo com os arts. 615 e 616 do CCB/2002, concluída a obra como ajustado, ou conforme o costume do lugar, o dono é obrigado a recebê-la, podendo rejeitá-la ou requerer abatimento no preço apenas se «o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza».
Esses dispositivos legais disciplinam os vícios aparentes da obra, os quais, como se observa, devem ser enjeitados pelo comitente imediatamente, sob pena de perda do direito de redibir o contrato ou requerer o abatimento no preço.
Ocorre que o tratamento dos vícios aparentes não é suficiente para contornar problemas que não podem ser percebidos quando da entrega da obra e que, não obstante, revelam o inadequado adimplemento contratual. Por isso, o art. 618 do CCB/2002 (com correspondência, em parte, no CCB, art. 1.245 do CC/16), institui garantia legal em favor do comitente, concedendo-lhe o prazo de 5 anos para verificar a eventual existência de defeito ou vício que estivesse oculto por ocasião da entrega da construção.
Assim, estabelece o referido dispositivo que «nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo».
Convém observar que a norma em apreço restringe a garantia aos edifícios ou construções «consideráveis», entendidos estes como obras de maior proporção e custo, e, ainda, aos vícios relacionados à «solidez e segurança do trabalho».
Outrossim, cabe frisar que o prazo quinquenal referido no art. 618 do CCB/2002 é de garantia, na medida em que visa a proteger o comitente contra riscos futuros e eventuais. Não se trata, pois, de prazo prescricional ou decadencial, haja vista que não deriva da necessidade de certeza nas relações jurídicas, nem do propósito de impor penalidade ao titular de um direito que se mostra negligente na defesa dele.
Isso significa que, apesar da entrega da obra, o empreiteiro permanecerá responsável por vício oculto que venha a ser revelado dentro do quinquênio legal, comprometendo a segurança e solidez da construção. Verificado o vício nesse interregno, poderá o comitente reclamá-lo; entretanto, qual o prazo para que o faça?
Essa questão, que suscitou bastante divergência na doutrina e nos Tribunais pátrios, foi pacificada por esta Corte ainda na vigência do CC/16 (art. 1.245), prevalecendo o entendimento de que, descoberto o vício no prazo quinquenal, poderia o dono da obra reclamá-lo no prazo prescricional de 20 (vinte) anos, contados do aparecimento. Essa orientação foi cristalizada na Súmula 194/STJ, segundo a qual «prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra».
Da análise dos precedentes que deram origem à Súmula 194/STJ e de outros que nela se apoiaram, verifica-se que a jurisprudência deste Sodalício entendia que o prazo quinquenal disposto no art. 1.245 do CC/16 (atual 618) não era o mesmo prazo a que se submetia o comitente para o ajuizamento de ação judicial. E, à míngua de previsão legal de prazo especial, deveria ser aplicado o prazo ordinário de prescrição das ações pessoais, contado a partir do evento danoso (aparecimento do vício).
Contudo, a questão, que se encontrava pacificada sob a égide do CCB, Código Civil de 1916, ganhou novas luzes com a introdução do parágrafo único do art. 618 do CCB/2002 (sem correspondente na legislação anterior), o qual estabelece que «decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra ao empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito».
A doutrina e jurisprudência pátrias então, mais uma vez, passaram a se interrogar sobre o efeito dessa nova disposição legal no exercício da garantia contra vícios ocultos na obra.
De um lado, parte da doutrina sustenta que o prazo é decadencial (como a própria redação do dispositivo legal já sugere) e que, uma vez transcorrido, não terá o dono da obra qualquer ação contra o empreiteiro. É o que entende, v.g., Arnaldo Rizzardo, para quem «o Código Civil em vigor, visando dirimir as controvérsias que grassavam antes, introduziu regra expressa de decadência, fixando em cento e oitenta dias o lapso assegurado para a reclamação indenizatória, de acordo com o parágrafo único do art. 618 [...]» (Responsabilidade Civil, 7ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015, p. 525).
No entanto, a doutrina majoritária se inclina no sentido de que o prazo de 180 dias, de natureza decadencial, se refere apenas ao direito de o comitente pleitear a rescisão contratual ou o abatimento no preço (ação de índole desconstitutiva), permanecendo a pretensão de indenização, veiculada em ação condenatória sujeita a prazo prescricional.
Ainda em sede doutrinária, já tive a oportunidade de anotar, em conjunto com Sidnei Beneti e Vera Andrighi:
«A análise do parágrafo único do art. 618, com efeito, revela que a intenção do legislador foi conceder prazo decadencial para que o comitente se insurja contra a insegurança ou falta de solidez da obra que lhe foi entregue. Ocorre que apenas os direitos de redibir um negócio jurídico, ou revisá-lo para obter abatimento no preço, sujeitam-se a prazo decadencial. Por isso, a dicção do art. 618, parágrafo único, não poderia, de qualquer forma, restringir temporalmente o manejo de ações ressarcitórias, que se submetem a prazo prescricional.
Portanto, mesmo após a vigência do novo Código Civil, é certo que a Súmula 194 do STJ continua a jogar luzes sobre a questão. Estabelecendo que a ação indenizatória prescrevia em vinte anos, sob a égide do CC/1916, a referida Súmula deixava claro que essa pretensão escapava ao prazo quinquenal. Naturalmente, a interpretação da Súmula deve ser adaptada à nova realidade imposta pela edição do CCB/2002 e, onde se lia prazo de 20 anos, aplicar-se-ão os novos prazos prescricionais.
Dessa forma, com a constatação do vício dentro do quinquênio legal, uma série de pretensões exsurgem para o comitente. Poderá ele redibir o contrato ou pleitear abatimento no preço, desde que o faça no prazo decadencial de 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. Por ser decadencial, o prazo de 180 idas não se interrompe, não se suspende e é irrenunciável. Se optar, no entanto, por pleitear ressarcimento pelas perdas e danos, deverá fazê-lo no prazo prescricional assegurado pela lei civil, não estando sujeito ao prazo quinquenal. Nessa hipótese, por se tratar de prazo prescricional, pode haver suspensão ou interrupção» (Comentários ao Novo Código Civil: das várias espécies de contratos, vol. IX. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 318/319).
Em relação ao prazo prescricional aplicável à pretensão indenizatória decorrente do vício construtivo, entende-se que deve incidir o prazo geral decenal disposto no art. 205 do CCB/2002, o qual, além de corresponder ao prazo vintenário anteriormente disposto no art. 177 do CC/16, é o prazo que regula as pretensões fundadas no inadimplemento contratual.
Assim, em conclusão, sob a regência do CCB/2002, verificando o comitente vício da obra dentro do prazo quinquenal de garantia, poderá, a contar do aparecimento da falha construtiva: a) redibir o contrato ou pleitear abatimento no preço, no prazo decadencial de 180 dias; b) pleitear indenização por perdas e danos, no prazo prescricional de 10 anos.
Doc. LEGJUR 182.5100.4002.6200
STJ. Compromisso de compra e venda. Prazo prescricional. Construção. Direito civil e do consumidor. Dano material. Ação de indenização por danos materiais. Promessa de compra e venda de imóvel. Defeitos aparentes da obra. Metragem a menor. Prazo decadencial. Inaplicabilidade. Pretensão indenizatória. Sujeição à prescrição. Prazo decenal. Considerações da Min. Moura Ribeiro sobre o tema. Súmula 194/STJ. CCB/2002, art. 205. CDC, art. 20. CDC, art. 26, II e § 1º. CCB/2002, art. 618. CCB, art. 1.245.