Relatório Gerencial Abril Receita Imobiliária ,82 PEUGEOT ,65 PETROBRAS ,17 RENDA FIXA 7.938,83. Receitas Totais PDF
Relatório Gerencial Abril Receita Imobiliária ,82 PEUGEOT ,65 PETROBRAS ,17 RENDA FIXA 7.938,83. Receitas Totais 771.
1 TRX Edifícios Corporativos XTED11 - FII Relatório Gerencial Abril 2016 DADOS DO FUNDO DATA DE INÍCIO Novembro/2012 PRAZO Indeterminado VALOR DE MERCADO R$ ,00 VALOR PATRIMONIAL R$ ,75 DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTO O TRX Edifícios Corporativos - XTED11, distribuirá R$ 0, por cota como rendimento referente ao mês de abril. O pagamento será efetuado no dia 13 de maio. A distribuição é calculada com base no resultado operacional, conforme demonstrado detalhadamente na tabela abaixo: Receita Imobiliária ,82 PEUGEOT ,65 Despesas ,78 TAXAS ,70 VALOR INICIAL DA COTA R$ 100,00 PETROBRAS ,17 TAXA CVM 6.899,71 VALOR PATRIMONIAL DA COTA R$ 64,24 Receita Financeira 7.938,83 TAXA CETIP 1.350,00 TAXA SELIC 22,37 PÚBLICO ALVO Investidores em geral RENDA FIXA 7.938,83 OUTRAS DESPESAS 6.400,00 CÓDIGO BOVESPA XTED11 QUANTIDADE DE COTAS Cotas TIPO DE CONDOMÍNIO Fechado CNPJ / Receitas Totais ,65 Deve-se às taxas de administração, gestão, custódia e escrituração. Despesas GT-Plaza ,17 IPTU - 3/ ,85 CONDOMÍNIO ,32 TAXA DE ADM / CUSTÓDIA/ GESTÃO 1,20% + escrituração Sobre o Patrimônio Líquido do fundo (2) Quantidade de Quotas DISTRIBUIÇÃO 0, Para efeito de cálculos de desempenho, consideramos a cota inicial após a amortização ocorrida em junho de 2013 (R$ 72,74); e (2) Conforme regulamento. Desde fevereiro de 2016, a TRX está concedendo um desconto na taxa de Gestão, sendo que a remuneração recebida pela Gestora será de 7,73% calculados sobre a Receita Bruta do fundo. TRIBUTAÇÃO Os rendimentos distribuídos mensalmente aos cotistas pessoas físicas que detenham menos de 10% das cotas são isentos de Imposto de Renda, caso as cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado, e desde que o fundo conte com no mínimo 50 (cinquenta) cotistas. Os eventuais ganhos provenientes da venda de cotas são tributados, para pessoa física, em 20%. Para mais informações, consulte o regulamento. OBJETIVO Aquisição de edifícios e empreendimentos corporativos já construídos, com o intuito de auferir renda decorrente do recebimento de receitas de locação dos imóveis e, ocasionalmente, da alienação dos ativos imobiliários, ou dos direitos creditórios vinculados ou decorrentes dos ativos imobiliários. PÚBLICO-ALVO O TRX Edifícios Corporativos - XTED11 é destinado a pessoas físicas, jurídicas, fundos de investimento e investidores institucionais, residentes no Brasil e no exterior, que tenham por objetivo obter rendimento mensal de longo prazo.
3 3 CARTEIRA DE INVESTIMENTOS Atualmente 99,0% da carteira do fundo está alocada em dois empreendimentos corporativos. Os recursos não alocados em empreendimentos imobiliários totalizavam, no fechamento de abril de 2016, R$ ,00 (não considera o montante para distribuição de dividendos em 13 de maio de 2016) o equivalente a 1,0% do patrimônio atualizado do fundo. Este montante está aplicado em fundos de renda fixa administrados e geridos pelo Itaú. Ao lado, o gráfico traz o investimento por classe de ativo, observando a divisão da carteira. Gráfico de investimento por classe de ativo (%) 99,0% IMÓVEIS 1,0% RENDA FIXA DIVERSIFICAÇÃO DA CARTEIRA IMOBILIÁRIA Ativos por estado Ativos por segmento de Atuação (% da receita) 23,2% ÁREA VAGA (2) 9,7% PEUGEOT AUTOMOBILÍSTICO 50% MACAÉ/ RJ 50% SÃO PAULO/ SP 67,1 % PETROBRAS EXPLORAÇÃO DE PETRÓLEO CONTRATOS DE LOCAÇÃO (% DA RECEITA) Tipologia dos Contratos Vencimento dos Contratos (% da receita) PETROBRÁS 77% 87% 0% 23% PEUGEOT 13% Contratos Atípicos Contratos Típicos Inquilino em prospecção Índice de Reajuste % Vacância 100% 77% 0% 23% IGPM IPCA Ocupados Vagos (2) Considera valores recebidos à título de aluguel, desconsidera o recebimento de multas por desocupação antecipada; e (2) Considera a área vaga no GT Plaza (4.800,63 m 2 ), edifício comercial localizado em São Paulo/ SP. Para cálculo, foi utilizado o mesmo valor de aluguel por metro quadrado pago atualmente pela Peugeot (R$ 45,00).
4 4 CONSIDERAÇÕES E FATOS RELEVANTES Apesar dos esforços da TRX em propor alternativas para viabilizar a manutenção da locação no imóvel localizado em Macaé/ RJ, a Petrobras decidiu por rescindir o contrato de locação em vigor, se comprometendo a permanecer no imóvel até o dia 27 de maio de 2016, conforme fato relevante divulgado em 28 de abril de Diversas opções foram apresentadas pela TRX ao locatário, entre elas (e a mais agressiva) foi propormos uma carência de 6 a 12 meses de aluguel (considerando o momento peculiar em que se encontra a Companhia). Desta forma, os custos de manutenção do edifício seriam pagos pela locatária e o Fundo preservaria a maior parte dos recursos que atualmente estão aplicados em Fundos de renda fixa. A partir da decisão irreversível da locatária, a principal e mais urgente medida é a busca de novo(s) locatário(s) para recomposição da receita do aluguel com a maior celeridade possível. Já iniciamos este processo. Neste cenário, elaboramos um fluxo previsto para o ano de 2016, considerando as despesas que incorrem sobre um edifício com estas características. O fluxo também considera a receita prevista, decorrente da locação parcial do Edifício GT Plaza à Peugeot e desconsidera a entrada de novos inquilinos em ambos os edifícios de propriedade do Fundo. Destacamos que tratam-se de valores estimados e que no momento da contratação dos serviços mencionados, estão sujeitos à alterações. Em resumo, as despesas decorrentes da manutenção dos edifícios são: 1) Vigilância Patrimonial (Custo mensal); 2) Energia Elétrica (Custo mensal); 3) Serviços de Limpeza e Manutenção (Custo mensal); 4) IPTU (Custo anual); e 5) Seguro Patrimonial (Custo mensal). Já no âmbito do Fundo, as despesas são: 1) Administração, Gestão, Custódia e Escrituração (Custo mensal); 2) Auditoria Anual (Custo anual - Para 2016 já está pago); 3) Laudo de Avaliação dos Imóveis(Custo anual - Para 2016 já está pago); e 4) Taxas de Manutenção (CVM, Bovespa, Selic, Cetip, Anbima Custo mensal).
5 5 MAI/16 JUN/16 JUL/16 AGO/16 SET/16 OUT/16 NOV/16 DEZ/16 RECEITAS Peugeot , , , , , , , ,00 Petrobras , , Receita Financeira , , , , , , , ,47 RECEITAS - TOTAL , , , , , , , ,47 DESPESAS Administração + Custódia + Escrituração , , , , , , , ,58 Gestão , , , , , , , ,56 Auditoria - anual Laudo de Avaliação - anual Taxa Anbima - 568,85-568,85-568,85-568,85 Taxa CVM , , Taxa Bovespa Taxa Cetip 1.350, , , , , , , ,00 Taxa Selic 22,37 22,37 22,37 22,37 22,37 22,37 22,37 22,37 Outras Despesas Despesas - Imóvel Petrobrás , , , , , , ,00 Despesas - Imóvel Peugeot , , , , , , , ,00 DESPESAS - TOTAL , , , , , , , ,36 RESULTADOS Distribuição , , , , , , , ,89 Distribuição / Cota 0,39 0, Reserva de Contingência (5%) , , Distribuição Total , , , , , , , ,89 DISTRIBUIÇÃO LÍQUIDA / COTA 0,31 0, Conforme mencionado, já iniciamos o processo para busca de novo(s) inquilino(s) para ocupar as áreas disponíveis para locação nestes dois ativos. Não há como mensurarmos, neste momento, o tempo necessário para a relocação, dado o cenário vivenciado pelos setores: (i) imobiliário - o aumento da vacância pode ser constatado em diversas regiões do país, inclusive nas regiões consideradas mais óbvias, como São Paulo e Rio de Janeiro; e (ii) Petróleo e Gás - A região de Macaé possui predominantemente empresas deste segmento que dependem da evolução deste setor para desenvolvimento. Especificamente sobre o edifício Atlântico Office, entendemos que a relocação é totalmente possível, tendo em vista que o edifício possui flexibilidade de uso, por este motivo, adotamos também a possibilidade de locar o prédio para mais de uma empresa, tornando o ativo um multiusuário, uma vez que a localização do edifício, em frente à base da Petrobras, proporciona grande visibilidade comercial e estratégica para empresas prestadoras de serviço à companhia. O imóvel é considerado um dos melhores e mais modernos edifícios da cidade de Macaé e com isso possui vantagem frente aos concorrentes diretos em caso de demandas de companhias que venham a ocupar a região. Em nossa estratégia de locação, já iniciamos os contatos com possíveis locatários e o mapeamento do mercado regional de edifícios, além de reuniões com as principais imobiliárias do setor. Entendemos que, quanto antes novas receitas fizerem parte do fluxo de caixa do Fundo, menos seus recursos próprios serão utilizados, resultando em um fôlego maior até que boa parte das lajes estejam locadas. Em segundo lugar, considerando um cenário totalmente pessimista, a alternativa no caso da não relocação de inquilinos até o mês de fevereiro de 2017, poderá resultar em uma nova emissão de quotas. Atualmente, consideramos este cenário remoto, pois entendemos como possível a entrada de novos inquilinos ainda em Por fim, informamos que todas as negociações serão divulgadas mensalmente e assim que novos contratos forem firmados, comunicaremos imediatamente. Mais informações sobre o Fundo XTED11 podem ser obtidas pelos s e pelo telefone (11)
6 6 GT Plaza Prospecção de Novos Inquilinos Abaixo, disponibilizamos um monitoramento das negociações em andamento, para que os cotistas possam acompanhá-las. Tempestivamente, serão comunicados assim que contratos e locação forem fechados. EMPRESA SEGMENTO ÁREA DE INTERESSE STATUS OBSERVAÇÃO 1 Tecnologia a m 2 2 Serviços Financeiros m 2 Reunião agendada para maio. Devido ao momento do mercado buscam alternativas para redução de custo. Novidades na sequência. Processo de relocalização para redução de custo. Buscam por opções mais ao Sul na região da Marginal Pinheiros. 3 Tecnologia 900 m 2 4 Automação Industrial m 2 5 Transporte a m 2 Minuta de contrato sob análise. Aguardamos retorno. Reunião com o responsável realizada no final de abril. Definiram pela contratação da nossa equipe para seguir com o processo. Novidades na sequência. Processo segue sob análise do responsável pelo processo. Material com fotos do imobiliário enviado. 6 Tecnologia Educacional m 2 Reunião realizada. GT-Plaza entre os edifícios finalistas. 7 Engenharia m 2 Reunião com diretoria realizada, aguardando retorno. 8 Automobilístico m 2 Retomaram o processo de relocalização, aguardando disponibilidade para visita 9 Distribuição de Combustíveis m 2 Aguardam reunião da Diretoria para definir as diretrizes do processo de relocalização. 10 Produtos Químicos m 2 11 Logística m 2 12 Tecnologia 900 m 2 Reunião realizada. Deverão retomar as análises a paritr do próximo mês. Projeto de relocalização segue em definição. Call agendado para esta semana para tentar acelerar com o processo. Informações sendo avaliadas pelo CEO da empresa. Estão analisando budget para relocalização. 13 Varejo m 2 Processo lento, a empresa está analisando diversas opções de empreendimentos. 14 Combustíveis a m 2 Processo paralisado. Deverão retomar as análises a partir do próximo mês.
7 7 PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO Quantidade de Imóveis 02 Vacância Financeira (%) 23% Área Bruta Locável Total ,92 m 2 Média de Receita Imobiliária por m 2 R$ 40,19 GT-PLAZA Inaugurado em 1991, próximo à Avenida das Nações Unidas e à estação de Metrô Santo Amaro, o edifício passou por um retrofit completo para adequação de suas características e consequente relocação a patamares de mercado, no ano de O edifício possui 7 andares, dois conjuntos por andar, 1 subsolo e 146 vagas de garagem divididas entre o subsolo e o pátio externo. Edifício: GT Plaza Endereço: Rua Eng.º Francisco Pitta Britto, nº 779 São Paulo / SP PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO PARCIAL DE LOCAÇÃO Setor de Atuação Automobilístico Inquilina Peugeot Localização Perfil do Imóvel São Paulo Sede Administrativa Área Ocupada 1.747,60 m 2 Valor do Aluguel R$ ,40 Área do Terreno 4.069,00 m 2 Vencimento Dez/2021 Área do Edifício ,05 m 2 Área Bruta Locável 6.548,23 m 2 Valor do Imovel R$ ,00 Laudo de Avaliação realizado por empresa independente em dezembro/2015 A REGIÃO O edifício está localizado na região da Marginal Pinheiros, uma das principais regiões comerciais de São Paulo e com ótima visibilidade para investimentos. O uso do edifício está adequado a ocupação da região, que se caracteriza por prédios de escritório. A região é servida por todos os melhoramentos públicos existentes na cidade, tais como redes de energia elétrica, sistema viário, transporte coletivo, telefone, coleta de resíduos sólidos, água potável, esgotamento sanitário, águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária.
8 8 ATLÂNTICO OFFICE Edifício inaugurado em 2007, considerado referência no município de Macaé, no Rio de Janeiro. Foram investidos cerca de R$ 7 milhões para que o imóvel pudesse ser adaptado ao padrão exigido pela Petrobras. É composto por uma torre com 12 pavimentos, divididos em quatro andares de garagem com 154 vagas e andar térreo com pé direito duplo no foyer. Há, ainda, um centro de negócios e um auditório com capacidade para 50 pessoas no mezanino, seis pavimentos com cinco salas por andar e cobertura composta por quatro salas com terraço privativo. Edifício: Atlântico Office Endereço: Avenida Rui Barbosa, nº 2390 Cajueiros Macaé / RJ PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE ALUGUEL Setor de Atuação Exploração de Petróleo Inquilina PETROBRAS Localização Macaé/RJ Valor do Aluguel R$ ,17 Perfil do Imóvel Sede Administrativa Vencimento Jun/2017 Área do Terreno 1.600,00 m 2 Área Construída ,44 m 2 Área Bruta Locável ,69 m 2 Valor do Imovel R$ ,00 m 2 Laudo de Avaliação realizado por empresa independente em dezembro/2015. PRESTADORES DE SERVIÇOS GESTOR ADMINISTRADOR AUDITORIA As informações existentes neste material são de caráter exclusivamente informativo, e não representam oferta ou publicidade. Fundos de investimentos não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do fundo garantidor de crédito FGC. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo. Verifique a tributação aplicável. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura.