Especialistas têm constatado aumento de casos de superavaliação do imóvel para cobrança de ITBI maior
Muitos compradores estão ficando surpresos ao constatarem que o município de Belo Horizonte está arbitrando, em alguns casos, o valor venal do imóvel em até 50% a mais do que foi pago pelo adquirente, resultando assim no aumento do valor do Imposto sobre Transmissão Bens Imóveis por Ato “intervivos” (ITBI), que corresponde a 2,5% do valor venal. Isso tem resultado na penalização ao comprador que acaba por pagar mais pelas despesas nos dois cartórios para transmitir a propriedade, ou seja, no Cartório de Notas, que cobra para fazer a escritura, bem como no Cartório de Registro de Imóveis que a registra.
Tendo em vista que em 2014 a Prefeitura de BH fracassou na tentativa de aumentar a alíquota do ITBI de 2,5% para 3%, o que oneraria os compradores com um aumento real de mais 20% da receita, tem causado desconfiança o recente crescimento dos casos de superavaliação de imóveis no momento que o comprador requer a imissão da guia do ITBI para transferir a propriedade. O Cartório de Notas só lavra a escritura de compra e venda após o comprador pagar o ITBI.
No dia 30 de janeiro, a Prefeitura publicou o Decreto nº 15.858, que estabeleceu as “Metas Tributárias a serem desempenhadas pelo coletivo dos Servidores Públicos integrantes da Área de Tributação para o exercício de 2015”, que tem como objetivo estimulá-los a incrementar das receitas em 10% acima do apurado em 2014. Caso a receita atinja R$5.112.520,00 em 2015, os servidores ganharão gratificações trimestrais, além do salário, conforme estimulado no art. 25 da Lei nº 10.727, de 04/04/14. Conforme a tabela contida no art. 17 da Lei nº 10.727, a cada trimestre de 2015, um Auditor Fiscal ou Técnico poderá ganhar R$556,75 por Esforço Fiscal, mais R$132,16 de Gratificação de Apoio ao Esforço Fiscal se atingir 100% da meta, podendo subir para R$1.365,94 por Esforço Fiscal, acrescido de R$341,48 por Gratificação por Esforço Fiscal se atingir 110% da meta.
Além desses benefícios financeiros para aumentar a arrecadação, na Lei nº 9.303/07, no art. 13, estabelece mais gratificações aos servidores que trabalham no setor de tributação, que podem chegar a 110 URASTs (Unidade de Referência de Apoio a Superação de Metas Tributárias) por trimestre (R$2.200,00 em valores de 2007, que estipulou cada URASMT em R$20,00) caso um Analista Fazendário atinja as metas. Mas, não acabou. Há ainda, a Gratificação por Superação de Metas, prevista no parágrafo 1º do art. 10, que pode chegar a 225 URSMTs por trimestre a ser recebidas apenas pelos Auditores Fiscais ou Técnicos de Tributos Municipais.
Não há nada a se opor em remunerar os bons serviços dos Auditores, pois são conhecidos pela seriedade e pela competência. A lei prevê as gratificações, as quais estimulam a melhoria da produtividade na fiscalização. O que tem gerado preocupação é que o princípio da eficiência não pode ser distorcido, ou seja, espera-se dos servidores públicos que mantenham a costumeira competência em avaliar corretamente os imóveis, como sempre o fizeram, especialmente nos momentos de grande oscilação de preços no decorrer de 2007 a 2013, período do boom imobiliário.
A meta determinada no Decreto n° 15.858/15 visa aumentar em 10% o valor a ser auferido em 2015 em relação a 2014, o que é impraticável diante da retração econômica. Alguns especialistas do mercado imobiliário têm ficado preocupados com o aumento das reclamações decorrentes da avaliação acima do preço de mercado dos imóveis, pois temem que a meta de 10% possa estimular os servidores a buscarem todos os meios possíveis para aumentar seus rendimentos.
Basta vermos que a inflação anual (fev/04 a jan/05) fechou em IGP-M/FGV 3,96% e o INPC 7,13%, ou seja, a meta é praticamente o dobro da média da inflação, o que demonstra ser absurda a pretensão do Poder Executivo Municipal diante do cenário de desemprego, alta inflação, falta de água e energia que têm se agravado com uma economia desaquecida. O mercado imobiliário está em compasso de espera, com tendência de redução de valores, é ilógica a pretensão de obter elevação na receita do ITBI e dos demais tributos.
É importante que os cidadãos tenham conhecimento dos seus direitos, pois quem coloca preço no imóvel não é o vendedor, nem o comprador ou a imobiliária, mas sim o mercado, decorrente da “Lei da Oferta e Procura”. Não pode a Prefeitura arbitrar um valor fora da lógica de mercado, o qual está se ajustando, com a prática de preços mais acessíveis.
Tendo o boom imobiliário atingido seu pico em 2012, a partir de 2013, vemos os preços dos imóveis se estabilizando, havendo reduções pontuais nas regiões onde há maior volume de oferta, o que tem acarretado na prática de preços melhores. Não há sentido a ocorrência das recentes reclamações de avaliação de imóveis com valores que superam entre 30% a 45% o valor que foi pago pelo imóvel, devendo o comprador promover o Recurso Administrativo para que a PBH reduza o valor que ela arbitrou.
Caso não obtenha êxito neste processo, poderá requerer a revisão via processo judicial antes de pagar o tributo. Para evitar atraso no fechamento da compra, poderá o comprador pagar o ITBI e depois discutir a avaliação, desde que o faço no prazo de 30 dias a contar da data da expedição da guia.
Cada município tem a liberdade de estipular a sua alíquota, sendo que em Belo Horizonte ela é de 2,5% sobre o preço do imóvel. O artigo 5º, §1º da Lei 5.492/1988, estabelece:
Art. 5º – A base de cálculo do imposto é o valor dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, no momento da transmissão ou cessão.
§ 1º – O valor será determinado pela administração tributária, através de avaliação com base nos elementos constantes do Cadastro Imobiliário ou o valor declarado pelo sujeito passivo, se este for maior.
Dessa maneira, caso a pessoa tenha comprado um apartamento por R$500 mil, e a prefeitura avalie o imóvel em R$700 mil, será cobrado do comprador o ITBI de R$17.500,00. Mediante a reclamação, o ITBI pode cair para R$12.500,00, o que representará a cobrança a mais de R$5.000,00, e ainda a redução dos custos com a transferência do imóvel.
O Cartório de Notas tem ligação direta com a PBH e, diante dos dados do imóvel, entra no programa da prefeitura e emite a guia do ITBI. Mesmo sabendo que o valor venal na guia está muito acima do que está sendo realmente pago ao vendedor, o notário, em geral, não alerta o comprador sobre o direito dele pedir a revisão do valor, caso este tenha superado o valor de mercado. Para os Cartórios de Notas e de Registro é interesse esse valor venal exagerado, pois quanto maior a avaliação do município, maior será o custo da escritura e do seu posterior registro.
O valor do IPTU não é considerado para lançamento do ITBI, porque ele, geralmente, está defasado em torno de 50%, sendo que em Belo Horizonte, a última atualização do Mapa de Valores ocorreu em 2009, o qual serviu de base para a emissão das guias de IPTU de 2010/2011. Por isso, é comum a avaliação do ITBI ser sempre bem superior à que consta como valor venal na guia do IPTU. O Supremo Tribunal Federal determinou em 2014 que, somente mediante lei, o município pode alterar o valor venal constante na guia do IPTU. Por isso a Prefeitura tem dificuldade em aumentar este valor, pois não pode fazê-lo mediante decreto do prefeito.
O ITBI se baseia numa situação de mercado, no banco de dados do município, formado por pesquisas rotineiras, sendo calculado em cima do valor real apurado pelos imóveis anunciados para venda no mercado e nas transações que foram concluídas recentemente.
O fisco sempre procura arrecadar o máximo possível, e assim cobra com base no maior valor entre o declarado pelo comprador e o arbitrado pelo município, mas não pode extrapolar e nem fixar um valor acima da realidade de mercado. Historicamente, vemos que os Auditores da PBH têm sido muito eficientes no decorrer dos anos, acertando o valor venal na maioria das vezes. Entretanto, logo agora, no final de 2014, com o mercado imobiliário praticamente valores mais acessíveis, estão surgindo avaliações acima do que seria razoável, o que pode indicar que é necessário uma revisão e atualização do Banco de Dados do Município. O mercado mudou, não há mais preços inflados, ao contrário, tornou-se comuns os descontos e isso já deveria ter sido percebido pela Secretária Adjunta de Arrecadação.
Há casos em que o município exagera na avaliação, o que é compreensível, pois há milhares de imóveis, com centenas de características. O município faz a avaliação coletiva dos imóveis, ou seja, em massa, o que pode acarretar avaliações equivocadas. Em BH há 897 zonas homogêneas, que significa que a capital mineira é dividida em porções geográficas, onde cada uma tem uma variação de valor. Acertar em todas as avaliações é impossível, sendo, portanto, importante o comprador analisar se a avaliação superou, por exemplo, 20% do preço de mercado, pois neste caso será viável fazer o Processo de Revisão.
O contribuinte pode não concordar com o valor estipulado pela Prefeitura, mas diante da necessidade de, por exemplo, liberar o financiamento do imóvel, pode pagar o ITBI e depois, até o limite de 30 dias do lançamento da guia, promover um Processo de Restituição. Sendo deferido, terá a devolução do valor em excesso no prazo médio de 90 dias.
Caso o comprador não domine o assunto, para ter maior chance de sucesso, poderá contratar um advogado especializado, pois assim evitará prejuízo com o pagamento em excesso do ITBI, o qual aumenta o custo da escritura e de seu registro nos dois cartórios.
A pesquisa “A Inovação na Construção Civil no Brasil sob a Ótica do Consumidor”, realizada Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e coordenada pelo Instituto SENSUS, mostra que o comprador de imóvel está cada vez mais exigente e atualizado sobre as inovações tecnológicas da Indústria da Construção.
O estudo mostra ainda que os compradores estão dispostos a pagar mais por um empreendimento que incorpore novas tecnologias que resultem em maior economia, segurança, conforto, sustentabilidade ambiental, entre outros diferenciais.
O levantamento aponta que, mesmo entre famílias com renda entre 5 e 10 salários mínimos, é significativo o volume de consumidores que aprovariam pagar 10% ou mais do valor do imóvel pelo conjunto de inovações apresentadas. Este percentual cresce na proporção em que aumenta o nível de escolaridade dos entrevistados, chegando a 61,4% de aprovação na faixa com renda superior a 20 salários mínimos.
A pesquisa, realizada em 23 estados e no Distrito Federal, ouviu 1.100 pessoas no período de 11 a 15 de maio de 2013. De forma espontânea, os entrevistados apontaram os itens economia (com 30,2%), segurança (com 16,3%), conforto (4,9%) e é ecológico (com 4,1%) como as inovações tecnológicas mais lembradas em um imóvel.
Essas respostas coincidiram com as perguntas induzidas, quando os consumidores foram convidados a apontar o item “mais importante” de inovação que eles esperam ver em uma residência. De acordo com os dados da pesquisa, as cinco áreas de inovação mais lembradas são: racionalização de energia (21,4% a escolheram como item mais importante), alarme elétrico (12,7%), racionalização de água (12,1%), teto solar para geração de energia (8,5%) e monitoramento por câmera (7,5%).
Para o presidente da CBIC, Paulo Simão, o estudo confirma o que até então era apenas um “sentimento” do mercado: que o consumidor brasileiro, em todas as faixas de renda, está antenado com as inovações tecnológicas cada vez mais presentes na Indústria da Construção e valoriza essas novas tecnologias na medida em que elas estejam claramente relacionadas a benefícios substantivos e que não impliquem gastos excessivos.
“A pesquisa é fundamental porque estamos saindo do âmbito do palpite e agora podemos aferir que existe um anseio do consumidor brasileiro por inovação e que este mercado tem amplo espaço para se expandir. Com os dados fornecidos pela pesquisa, fabricantes de materiais e construtores têm agora mais segurança para aumentar os investimentos em novos produtos e novas metodologias construtivas e para ampliar o uso de inovações no setor. Com mais investimento e com ganho de escala, essas novas tecnologias terão seu custo reduzido e poderão chegar a um público muito maior”, afirma o presidente da CBIC.