Se a inadimplência de um condomínio cuja mensalidade custa R$ 1,5 mil é de 25%, no reajuste anual, o valor da cobrança mensal vai passar para R$ 1.875
O índice de inadimplência das taxas de condomínios em Manaus gira em torno de 25%, de acordo com empresas administradoras de empreendimentos residenciais do tipo. Para esses escritórios, o percentual é preocupante, visto que o aceitável nesse tipo de gestão é de até 12%. Atualmente, existem cerca de 500 condomínios na capital amazonense.
Segundo o diretor da RPW Predial, que administra 50 condomínios na cidade, Roberto Rodrigues, dos cerca de 7 mil contratos ativos, a média de inadimplência desses clientes é de 30% e o acompanhamento disso, por parte do síndico, é um desafio diário.
“O acompanhamento desse devedor deve ser feito de perto pelo síndico junto com a administradora. Ele precisa identificar se aquele é um inadimplente crônico, eventual e pontual, para poder tomar as ações cabíveis”, explicou Rodrigues.
Para o diretor, antes de adquirir ou alugar uma unidade, além de se informar sobre toda a estrutura que o condomínio oferece, (como guarita armada, câmeras, piscina, elevador e churrasqueira, por exemplo) o condômino tem que saber o custo que isso terá mensalmente no seu orçamento. “O maior desafio em Manaus é deixar claro para os condôminos como funciona a gestão e mostrar que todos possuem direitos e deveres iguais”, observou.
Conforme o vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Amazonas (Creci-AM), Ricardo Benzecry, a inadimplência não afeta apenas o nome do devedor, mas também todos os outros condôminos. “O bom pagador, ele acaba absorvendo a dívida do mau pagador”, declarou Benzecry.
Isso porque a taxa de condomínio, que hoje em Manaus custa em média entre R$ 150 é R$ 2,3 mil, é composta não só pelos gastos mensais do empreendimento, mas também pela chamada taxa de segurança.
Na previsão orçamentária apresentada em assembleia, o síndico precisa apresentar toda a tabela de custos do condomínio, incluindo mão de obra, a taxa de segurança, que é calculada de acordo com a inadimplência dos moradores.
Se a inadimplência de um condomínio cuja mensalidade custa R$ 1,5 mil é de 25%, no reajuste anual, o valor da cobrança mensal vai passar para R$ 1.875.
Ricardo Benzecry defendeu a cobrança de um valor justo pelas administradoras de condomínios, ao afirmar que muitos prédios trabalham com orçamentos apertados.
“Já é da natureza humana reclamar e a taxa de condomínio não escapa disso. Mas é preciso considerar que tudo é dividido pelo número de moradores e que toda essa infraestrutura, se você fosse pagar só para a sua casa, sairia muito mais caro”, analisou Benzecry.
Segundo o diretor da Imobiliária Procasa, Marcos Pinto, os valores cobrados pelos condomínios podem variar de R$ 150 (em condomínios no Distrito Industrial, por exemplo), até R$ 2 mil em áreas mais nobres, como Ponta Negra e Adrianópolis.
Ele explicou que a localização do empreendimento não influencia diretamente no valor cobrado, mas sim a infraestrutura disponibilizada. Hoje, as taxas podem ser reajustadas pela inflação e também pela valorização do salário mínimo.
Para evitar que o valor devido pelos condôminos inadimplentes recaia sobre os que prestam suas contas em dia, é papel do síndico e das administradoras cobrarem os moradores de maneira correta.
Para Roberto Rodrigues, o síndico jamais deve deixar de adotar ações na Justiça quando achar necessário. De acordo com o diretor, o protesto da taxa de condomínio é uma das melhores formas de reaver o dinheiro devido. “Hoje, só quatro Estados permitem o protesto da cota de condomínio e o Amazonas é um deles”, destacou, ao referir-se à Lei Estadual 3559/10.
Mas o especialista também alega que é importante o síndico levar o fator ‘humano’ em consideração e analisar caso a caso antes de tomar atitudes mais enérgicas.
“Existem casos de ações judiciais em que o devedor perde até o imóvel por causa do débito com o condomínio. Mas a Justiça já está aí para tomar as medidas legais, então não cabe ao síndico proibir o inadimplente de usufruir das áreas comuns do prédio, até porque todos ali são coproprietários do empreendimento”, aconselhou.
A escolha da administradora do condomínio é feita pelos próprios moradores, mas também pode ser uma indicação da construtora. Hoje, Manaus não possui uma entidade empresarial que concentre ou organize a categoria de administradores de condomínios, imobiliárias e incorporadoras.