Este trabalho foi solicitado por um dos clientes do Escritório Fátima Garcia Advocacia, em virtude das alterações advindas do Novo Código Civil, e, ele não tem a pretensão de esgotar o tema.
Segundo Caio Mário M. S. Pereira, ter-se-á condomínio "quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes". [1]
A Convenção Condominial pode ser entendida como a "lei" que regula as relações dos condôminos entre si e frente a terceiros.
Atualmente, deverá a Convenção Condominial, necessariamente, descrever as áreas comuns regulando o seu uso.
Cada condômino poderá usar livremente da coisa conforme seu destino, ou sua utilização prática, desde que não impeça que os demais condôminos possam também exercer seus direitos sobre ela. [2]
Em relação às despesas e dívidas do condomínio, cada consorte é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação (demarcação, reparação, remuneração de vigilante, impostos e taxas) ou de divisão do bem (custas judiciais, honorários advocatícios, operações de agrimensura) e suportar, na mesma razão os ônus a que estiver sujeito, isto porque todos deles tiram proveito da coisa, repartindo os seus frutos. [3]
A maioria das convenções existente antes do advento do Novo Código Civil tratava do condômino inadimplente e dentre as implicações refletidas, algumas delas já previam a perda do direito de voto por ocasião das deliberações da assembléia, àquele que não estivesse em dia com o pagamento de suas cotas condominiais. Hoje, mesmo sem previsão na Convenção Condominial, o inadimplente não poderá votar, enquanto se encontrar nesse estado.
Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida (Código Civil, art. 1.316).
Entendemos que a divisão da coisa para pagamento de despesas e dívidas, apenas se opera no caso de ser destacável e desde que possa gerar frutos. Por exemplo, se todos os condôminos deixarem de contribuir, o pátio de estacionamento poderá ser locado para terceiros. Ou, havendo uma boa área de lazer, essa também poderá gerar renda.