Habitação: Arrendamento cai mas sobem as vendas nos subúrbios
Há mais casas a serem vendidas, mas os elevados preços das cidades empurram as pessoas para os subúrbios. Arrendamento está em queda.
O arrendamento chegou a representar 60% da atividade das imobiliárias no auge da crise, mas caiu a pique nos dois últimos anos e, em 2016, já só valia 25%. Os números são da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), que destaca a forte subida na compra de casas, nomeadamente nos subúrbios de Lisboa e Porto.
A causa para a quebra nos arrendamentos e para o aumento da compra de casas nos arredores das grandes cidades é a mesma: o preço elevado. "As pessoas até querem arrendar casa, mas as rendas são altas e compensa mais comprar", precisa Luís Lima, presidente da APEMIP. Mesmo na compra, a primeira opção vai para o centro da cidade, mas os preços acabam por levá-las para os subúrbios. "As pessoas só vão para os subúrbios porque são empurradas".
Os números da Century 21 em 2016, ontem divulgados, corroboram aquela leitura. No ano passado, a faturação desta imobiliária cresceu 36% (ultrapassando os 25 milhões de euros) alavancada no aumento das vendas de imóveis, que passaram de 7250 para mais de 8 mil. Nos arrendamentos houve uma quebra de 4233 para 3500 (-21%). "Os preços das casas estão a subir, mas o rendimento disponível das famílias não aumentou e a oferta de casas também não. Por isso, as pessoas estão a ser direcionadas para os mercados suburbanos", explica Ricardo Sousa, administrado da imobiliária, em declarações ao Dinheiro Vivo.
A faturação da Era, uma das maiores imobiliárias do país, aumentou 30% no ano passado, com a venda de 12 mil casas. O "arrendamento caiu e representa menos de 16% das transações".
Luís Lima acredita que o arrendamento vá continuar a perder peso, porque a oferta é escassa e porque as pessoas tendem a refletir nas rendas o peso da fiscalidade. As rendas habitacionais pagam uma taxa de IRS de 28%, podendo apenas ser descontado ao seu valor o IMI, as despesas de condomínio e encargos com obras, se os houver. "Infelizmente não aproveitámos a crise para criar um verdadeiro mercado de arrendamento. A fiscalidade continua muito elevada e isso faz com que os preços sejam altos", diz o presidente da APEMIP.
A este efeito fiscal, junta-se um outro que os operadores do mercado dizem estar cada vez a notar-se mais: a escassez de oferta de casas, nomeadamente nas tipologias (T2 e T3) e segmentos (médio) mais procuradas pelas famílias portuguesas. Dados do Confidencial Imobiliário (Ci) revelam que na região de Lisboa as rendas estão a registar subidas homólogas consecutivas há 10 trimestres. A nível nacional, a tendência tem também sido de aumento, mas mais ligeiro.
A escassez de casas está também a refletir-se nos preços de venda. A Century 21 avança que o preço médio a nível nacional situou em 148 mil euros no ano passado, contra 130 mil euros em 2015. No caso de Lisboa, o índice de preços medido pelo Ci dá conta de um acréscimo homólogo de 24,7% no terceiro trimestre de 2016 – que se segue a três trimestres de subida na casa dos dois dígitos.
Luís Lima e Ricardo Sousa convergem nos motivos para a escassez da oferta: o sector da construção está parado e há poucas casas a entrar no mercado. Em média entram no mercado 1900 fogos novos por trimestre mas as transações superam os 30 mil.
Esta falta de oferta não se sente nas zonas suburbana – onde as vendas estiveram estagnadas nos anos da crise – e comprar lá uma casa atualmente "é uma questão de oportunidade: há casas disponíveis e os preços compensam", diz ainda Luís Lima, que mostra preocupação com a subida de preços observada nas zonas mais nobres das grandes cidades.
O Market Survey do Ci revela que as primeiras semanas de 2017 "voltam a apontar para uma aceleração do preço das casas", porque a procura continua a superar a oferta. Mas no arrendamento, a dinâmica "da oferta permanece escassa".