Reduzir duração do Crédito Habitação, boa ideia? - Créditos - Fórum de Finanças Pessoais
Reduzir duração do Crédito Habitação, boa ideia?
Por Visitante rodrigoantunes, 13 de Abril de 2015 em Créditos
Visitante rodrigoantunes
Tenho um crédito habitação a 40 anos, com prestações mistas.
Como tenho atualmente uma folga razoável em termos financeiros, estou a pensar retirar 10 anos ao crédito e passar para prestações constantes.
O crédito está indexado à Euribor 3 meses, com spread de 0,8.
Com as taxas atuais, parece-vos boa ideia?
Ou mais vale ter o dinheiro no Banco?..
Eu acho que o banco vai aproveitar a iniciativa da renegociação para propôr como contrapartida uma subida no spread. E tendo em conta que esse até está bastante mais baixo que os que se praticam hoje em dia, é capaz de corresponder a uma subida bem jeitosa...
Por outro lado, um dia que as taxas subam (e em mais de 30 anos, ou lá quanto te falta, é inevitável que venham a subir), tens que ter a certeza que consegues acatar com a subida. Por exemplo, se a Euribor daqui a 2 ou 3 anos estivesse nos 4%, como ficava a tua prestação? Continuavas a conseguir pagá-la?
De qualquer forma, só perguntando ao banco para saber a proposta que fazem e, com números concretos, equacionar se vale a pena ou não.
Caso o banco não aceite, ou o contraproposta do banco não compense, há sempre a hipótese de ir fazendo amortizações extraordinárias de vez em quando. Há uma penalizção máxima de 0,5% do valor amortizado, mas pode compensar bastante tendo em conta o que se poupa depois nos juros futuros... além, claro, do facto de em cada uma se baixar o valor da prestação a pagar (se deves menos para o mesmo prazo, pagas menos, naturalmente)
E de amortização extraordinária em amortização extraordinária, acabas por pagar o empréstimo mais cedo e retiras os tais anos ao prazo, como pretendes... tem também a vantagem de que, ao contrário de uma alteração no contrato, nada te obriga a fazer amortizações extraordinárias - se um dia andares mais apertado de dinheiro ou se astaxas subirem muito, podes andar uns tempos a pagar "apenas" o que o contrato exige...
Mais uma vez - o primeiro passo é ir falar com o banco e ver o que eles dizem da tua ideia...
O primeiro feedback que tive da minha gestora de conta é de que não há alteração de spread, dai estar inclinado a avançar.
Em relação às subidas, sei que vão haver, mas demorará quantos anos para voltar a esses valores? Diria que bastantes anos (espero).
Mantendo o spread, parece-vos algo interessante?
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Eu fiz CH a 36 anos, justamente para se algum dia tiver de "negociar alguma coisa" poder negociar em 4 anos de prazo, porque o máximo que me davam era a 40 anos...
Mas penso, logo que possa, renegociar o spread, para ver se desço dos 2.50% de spread...
Se consegues manter o spread (0.80% que é muito bom) e anexar a Euribor a 3 meses na mesma, acho que deves avançar...
A diferença da prestaçao é muita?
2. Com as taxas atuais, parece-vos boa ideia?
1. Ou mais vale ter o dinheiro no Banco?..
1. Com as atuais taxas oferecidas pela generalidade da banca mais vale amortizar o CH.
2. Sem efetuar qualquer conta, por falta de dados, e não fazendo falta esse capital, diria que sim.
Deve ter em atenção que a amortização dos 10 anos (já tem alguma simulação?) pode corresponder a um aumento na prestação mensal, uma vez que é necessário recalcular os juros a pagar ao banco. O que pode fazer, uma vez que já sabe que não há qualquer penalização no spread, é pedir uma simulação à sua gestora, do prazo que pode amortizar mantendo o atual valor da prestação ou o valor que lhe pareça comportável mensalmente.
O feedback que tive da minha gestora é que corresponderia a um aumento de 200E na prestação, e que não implicaria qualquer alteração no spread.
Disse-me mesmo que no futuro, se houvesse necessidade, poderia voltar a aumentar o numero de anos também sem qualquer penalização (será que posso "confiar"??).
Isto parece-me mais vantajoso do que fazer amortizações, já que com a amortização tenho uma descapitalização imediata e tenho sempre uma penalização percentual associada. correto?
Mais uma vez, obrigado pelas opiniões.
Sem valores é difícil dizer, mas parece-me um aumento bastante grande se não há alteração no spread...
Só podes confiar se ficar inscrito na revisão do contrato. Experimenta pedir para adicionar essa cláusula, já que estão a rever o contrato.
Pelo que descreveste vais ter uma "descapitalização imediata" de 200€ todos os meses... Qual é a diferença entre, no caso de não alterares o contrato, juntares esses 200€ e a cada 5 meses amortizares 1000€? (ok, tens uma comissão de 5€ pela amortização antecipada, e um pouco mais de juros pagos durante esses 5 meses - mas a diferença não é assim tão grande)
Eu acho que há vantagens em conseguir ir amortizando dentro das condições do empréstimo, sim, mas se a ideia é amortizar em qualquer dos casos, a descapitalização não é argumento...
1. O feedback que tive da minha gestora é que corresponderia a um aumento de 200E na prestação, e que não implicaria qualquer alteração no spread.
2. Disse-me mesmo que no futuro, se houvesse necessidade, poderia voltar a aumentar o numero de anos também sem qualquer penalização (será que posso "confiar"??).
3. Isto parece-me mais vantajoso do que fazer amortizações, já que com a amortização tenho uma descapitalização imediata e tenho sempre uma penalização percentual associada. correto?
1. Se quiser ter certezas, deverá deixar alguns dados (valor do empréstimo; data inicio; valor em divida; spread; tipo de taxa indexada; valor da prestação atual) por forma a confirmar o valor da nova prestação após a redução do prazo.
Por outro lado, poderá efetuar as duas amortizações em simultâneo. Não reduz tanto no prazo mas também não aumenta tanto na prestação.
2. E, a gestora, informou-o em quanto lhe fica o contrato que irá efetuar pela redução do prazo?
Nesse novo contrato deverá ser indicado o que "ocorreu" e o que poderá "ocorrer" no futuro.
3. Só se pode responder, com alguma certeza, tendo dados mais objetivos!...
Espero que tenha respondido a tudo:
Valor do empréstimo: 160.000€
Data início: Agosto 2009
Spread: 0,8
Tipo de taxa: Prestações Mistas (nos primeiros 10 anos pago mais juros do que amortizo)
Prestação atual: 390€ + seguros
Duração do empréstimo: 40 anos
Pretendia reduzir 10 anos na duração do empréstimo e alterar para prestações "normais", e a simulação não-formal foi de que corresponderia a um aumento de 200€ na prestação.
A indicação que tive é que este tipo de alterações não eram consideradas alterações ao contrato, daí não haver lugar a renegociação de spreads e afins.
Acho que não me terá dado informações erradas, mas já não digo nada.
1. A indicação que tive é que este tipo de alterações não eram consideradas alterações ao contrato, daí não haver lugar a renegociação de spreads e afins.
Capital em divida atualmente?
Qual o valor do capital disponível para a amortização?
1. Sim, mas terá de assinar um contrato com esta alteração do prazo do contrato, ou não?
Este contrato, deverá ter um custo que não é uniforme a todas as instituições bancárias. Algumas cobram X euros e outras até podem não cobrar nada!...
149k € em dívida.
Não estava a contar fazer amortizações no imediato, mas pode-se considerar o equivalente aos 200€ mensais. Ou seja, 2400€ / ano.
O Spread é mesmo decisivo em tudo...
Pedi menos 25.000€ que o rodrigoantunes (135.000€), pedi menos 4 anos que o rodrigoantunes (36 anos) e pago quase mais 100€ que o rodrigoantunes...
So pode ser o spread, não?
Tem de atender ao ano em que o crédito foi pedido. No caso em análise, em 2009 ainda se conseguia spread's baixos e a euribor também se situava abaixo de 1,000%. No ano passado, um spread de 2,50% também era razoável face aos valores apresentados pela concorrência e a euribor já estava abaixo de 0,500%.
Não vale a pena comparar créditos nesses termos. O que se deve tentar fazer é melhorar as condições de pagamento das prestações mensais, seja pela renegociação, eventual transferência ou pela amortização do crédito à habitação!
De acordo com o que observo, efetuadas as aproximações, o aumento na prestação aproxima-se dos 200€ com a redução do prazo.
Caso o CH fosse taxa variável, o aumento seria na ordem dos 130€. Menor portanto. Será que o aumento indicado pela gestora "inclui" a despesa do recalculo dos juros a pagar ao banco (contrato com a indicação da operação)?
Ela poderá esclarecer melhor a situação.
Caso efetue amortização parcial no capital no valor de 2400€ a redução na prestação mensal ronda os 10€!...