Avaliação dos Imóveis - Poupar dinheiro - Fórum de Finanças Pessoais | by Doutor Finanças
By Raquel, April 23, 2008 in Poupar dinheiro
Coloquei uma questão no Banco onde tenho o meu crédito habitação, que passo a explicar:
Gostaria de saber qual foi a empresa que o banco contractou para fazer a avaliação da minha casa, bem como o valor da avaliação e as bases que tiveram em conta para tal.
Obtive uma reposta que passo a citar:
É política da empresa não facultar essa informação, nem qualquer cópia do relatório da avaliação feita ao imóvel.
Isto é verdade? O cliente não tem o direito de saber estas informações? Como vou saber se não estou ser enganada? :-\
O que posso fazer para alterar esta situação?
Fico a aguardar um comentário que me possa ajudar.
Que resposta tão torta! Diria eu!
Raquel, o princípio do seu argumento é o seguinte:
Se paga a avaliação do seu bolso, na totalidade, "directamente" à empresa de avaliação... porque raio é que não tem direito de saber o resultado dessa mesma avaliação!??
Ai! Desculpe a linguagem Raquel, mas estas prepotências tiram-me do sério!
Não sei qual é a base legal, mas sim, tem todo o direito em obter essas informações!
Não sei qual é o Banco, mas aos meus clientes nenhuma entidade bancária recusou essa informação, precisamente pelas razões que estão acima!
Por norma há uma relação entre o Spead praticado e o valor do empréstimo/montante de avaliação.
Toma como exemplo o seguinte quadro http://www.bbva.pt/TLEU/tleu/jsp/pt/por/parasi/financiamento/hipoteca/habitfacil.jsp, como podes ver é praticado um spread de 0,80% a um cliente em que a relação empréstimo/valor da avaliação seja inferior a 50% e um Spread de 1,25% para um cliente com uma relação empréstimo/valor da avaliação superior a 90%.
Esta informação por norma está nos prospectos dos créditos habitação de cada banco.
Dessa forma e supondo que pedis-te € 50.000,00 e tens um Spread de 0,80% pressupõe-se que a habitação foi avaliada por mais de € 100.000,00.
O contrário também é verdade, ou seja, pedis-te € 50.000,00 e o teu Spread é de 1,25%, significa que no máximo a habitação foi avaliada em € 55.000,00.
Desta forma consegues analisar se foste bem enquadrada na classe de Spread (isto porque tu sabes quanto vale a tua habitação), sendo que, o valor pelo qual efectivamente avaliaram a tua habitação não tem grande importância, isto claro na minha opinião. Contudo não vejo o porque de não disponibilizarem essa informação.
hsfarao, isso só permite ter uma ideia (nem sequer muito aproximada) do valor da casa. E ainda por cima, normalmente o spread pode ser negociado com o banco fora dos valores definidos no preçário geral, pelo que nem sequer dá ideia de coisa nenhuma.
Se uma pessoa paga uma avaliação depois tem o direito de saber o resultado. Até porque o resultado dessa avaliação pode servir como base de negociação com o vendedor ou evitar aldrabices ("então ele quer-me vender a casa por 120 000, mas ela só vale 110 000?!?")
Aliás, o banco não tem interesse nenhum em que o cliente venha a descobrir que foi prejudicado na venda...
Inisista com o banco. Diga que acha que o vendedor lhe está a tentar passar a perna, por exemplo... Se mesmo assim não anuírem, peça os fundamentos legais para a posição do banco (sabe-se lá, às vezes há surpresas, eu não conheço a lei toda). Se não os houver, eu diria que se aplica o princípio segundo o qual as coisas são de quem as pagou - reclame no dito livro ou junto do Banco de Portugal: http://clientebancario.bportugal.pt/ (no link de Reclamações, à esquerda). Se houver fundamento para a posição do banco, o BdP deverá saber qual é... ou então levar o banco a mudar o seu comportamento...
pauloaguia, o que descrevi foi baseado na tabela, e tomando como exemplo o cliente Standard.
Claro que pode sempre ser negociado tudo isso. Mas quando se negoceia é porque já se atingiram os valores minimos previstos (em função dos produtos contratados) pelo banco para as bonificações do Spread. Por norma os bancos também disponibilizam prospectos onde constam as bonificações atribuidas por cada produto (OPPs x%, domiciliação de ordenadao x%, cartão de crédito x%).
Logo, se partires do Spread base e em função do que imaginas que vale a tua habitação começas por te enquadrar num valor (relação financiamento/garantia), depois é só ir descontando a bonificação atribuida por cada produto, na eventualidade de os contratares, chegas ao final e dá-te um valor. Se o banco não te atribui esse Spread é porque possivelmente avaliou a casa abaixo das tuas reais expectativas.
Dou-te o meu exemplo, quando transferi o meu empréstimo para BPI e como tenho uma noção de quanto vale a minha casa, constatei que fui devidamente enquadrado no Spread (relação financiamento/garantia) que era inferior a 80%, ficava logo com um Spread de salvo erro 0,65%, mas como abri conta ordenado e devido à situação profissional dos dois elementos do agregado familiar (efectivos), vim para um Spread de 0,52% (todas estas bonificações estavam mencionadas no prospecto) e podia ter descido para os 0,41% se tivesse lá contratado os seguros de vida e multiriscos.
Obs: actualmente o meu Spread é 0,35%.
A mim também não me disseram qual tinha sido o valor da avaliação da minha casa, foi no Banco BPI.
A mim foi assim: a casa onde habito e que vou vender, na altura da escritura vem lá mencionado que a casa valia X, agora ao fim de 2 anos e porque vou vender a casa descobri que a avaliação tinha sido Y (um valor superior ao que colocaram na escritura)...fui trapaceada.*
Na minha casa nova, desde o principio que insisto com eles para me dizerem qual o valor da avaliação. Em todas as simulações que fiz disse-lhes sempre que outro banco já tinha avaliado a casa por Z. Uma semana depois da avaliação, telefonei para o banco e perguntei-lhes qual tinha sido a avaliação deles, para surpresa minha, tinha sido igual à que o outro banco fez há uns meses atrás. ;D
*afinal estive a ver bem os panfletos promocionais do Banco. O spread contratado foi o que, efectivamente, estava no folheto promocional, na altura 1%.
O valor de avaliação que consta da escritura e o valor da avaliação que consta no sistema do Banco é que não é o mesmo...
Eu ainda não percebi é quais os critérios para uma avaliação, nas finanças são avaliadas para cálculo do IMI por um mínimo penso eu não é? e depois quais são os outros critérios por exemplo para um banco?
David, a minha casa nova foi avaliada pelas Finanças e não foi por "um minimo".
A difª do valor de aquisição para a avaliação das Finanças foram 5.000euros!
boas... tendo em conta a minha experiencia e visto estar a fazer um crédito habitação, o banco onde vou fazer o crédito em principio, até me deu logo o nome de quem me vai fazer a avaliação, por isso acho estranho...
De facto é impressionante a quantidade de manobras usadas pelas entidades bancárias para tentarem ofuscar ao máximo o consumidor.
Tenho actualmente 2 créditos habitação no bcp e 1 deles estava anteriormente no bes. Neste último nunca me informaram do valor da avaliação e por falta de experiência minha parte, nunca consegui saber qual o valor.
Quando transferi para o bcp, há 2 anos, altura em que os bancos jogavam muito com os spread's, consegui saber logo na altura qual o montante da avaliação. Não foi o avaliador que me disse, mas sim o gerente da agência onde reside o empréstimo. Consegui spread de 1% para um empréstimo de 93% da avaliação. Passado um ano, fiz um choradinho de tal ordem, que baixaram o spread para 0.5% e sem quaisquer exigências adicionais.
Eu acho que é tudo uma questão de poder negocial. Não podemos, apesar de ser essa a realidade, demonstrar que de facto precisamos desesperadamente deles para adquirirmos a nossa habitação. Até porque não temos outra hipótese.
Quanto à avaliação das finanças, existe de facto uma disparidade grande entre o valor comercial e o valor fiscal.
Penso que o valor que vale na realidade acaba por ser o fiscal, porque o valor comercial é bastante relativo e depende de uma grande variedade de factores.
Fiz uma ligeira reclamação no site do BPI, em relação ao assunto que falei no início, logo de imediato recebi uma resposta, onde mencionam as empresas com quem trabalham, que foram as seguintes:
Será que telefonado para lá, vou obter a informação que preciso, saber qual delas fez a minha avaliação e qual foi o valor? ???
Em relação aos vossos comentários, tenho a dizer que:
A avaliação que o banco BPI fez á minha casa, não vem mencionado na escritura, só vem o valor da venda do imóvel.
No caso do IMI, como poderei saber o valor que eles avaliaram o imóvel?
Obgd pelos vossos comentários.
A avaliação das finanças (Valor Patrimonial) está na Caderneta Predial Urbana, podes consultá-la on-line no site das Finanças.
Eu comprei a minha casa por 119 700,00€.
O valor que está nas finanças é:
Valor Inicial € 85.100,00
Valor Património € 42.550,00.
Pode ser assim tão baixo?
Não te preocupes com o valor ser assim tão baixo. Quando começares a pagar IMI é nesse valor que se vão basear para o pagamento, então, quanto mais baixo o valor patrimonial, menos vais pagar de IMI.
A Caderneta Predial Urbana 2 meses depois de ter comprado a casa:
Ano de inscrição da matriz: 1995
Valor patrimonial: 28.988,88euros
Determinado no ano: 2003
A Caderneta Predial Urbana há uns dias:
Ano de inscrição na matriz: 1995
Valor patrimonial actual (CIMI): 51.430,00euros
Determinado no ano: 2006
Agora a Caderneta Predial Urbana da casa que estou a comprar (ainda não fiz a escritura), vou comprá-la por 174.000euros:
Ano de inscrição na matriz: 2007
Valor patrimonial actual (CIMI): 169.110,00euros :-[
Quanto mais baixo melhor lol eu tive azar, a minha casa foi 100 mil e nas finanças está 85 mil, mas o caminho que as finanças estão a tomar é mesmo esse, aproximar cada vez mais o valor patrimonial ao valor de aquisição
Guest Carolina Sampaio
Boa tarde. Minha dúvida é se esse valor não será para efeitos de cálculos para a mais valia quando houver a venda? Está muito longe do valor que eu paguei de facto pelo imóvel.