Como está o mercado imobiliário? - Home Hunting
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Published date 17 September, 2018
Author João Simões Dias
Diariamente sou confrontado com esta questão: Como está o mercado imobiliário?
A resposta que me vem imediatamente à cabeça é "depende" porque, na realidade, depende. Depende do tipo de stakeholder que estamos a considerar: como está o mercado… para que fim? Para vender ou comprar? Ou para arrendar? Ou para investir e de que forma? Residencial, escritórios, retalho, indústria…?
A melhor forma de encontrar uma resposta é observar o que de relevante "gravita" no setor e calçar os sapatos dos seus intervenientes. Faço questão ir "respirando" estes temas diariamente, pois dão-me uma maior clareza sobre o estado da arte atual, assim como sobre uma possível evolução futura. Desta forma estarei em melhor posição para conseguir esclarecer a minha comunidade de stakeholders, em termos estratégicos, sejam eles vendedores, compradores, investidores… atuais ou potenciais.
No passado dia 22 de agosto foi publicada a nova lei que regula o Alojamento Local (AL) em Portugal (Lei 62/2018), lei esta que entrará em vigor no dia 21 de outubro. Claro está que um fator exógeno (regulatório) como este não podia deixar de merecer a minha atenção e reflexão. Estas medidas vão ter impacto no mercado? Que tipo de impacto? A que prazo? Que ameaças e oportunidades poderão surgir neste contexto? Que tipo de atuação é recomendada?
Depois de me debruçar sobre o conteúdo da nova lei, identifiquei os seguintes aspetos que me parecem particularmente relevantes em termos de impacto no mercado (com maior foco em Lisboa, segmento residencial):
A licença de AL é pessoal e intransmissível. Quer isto dizer que, com exceção dos casos de sucessão, uma licença de AL é cancelada quando há transmissão de titularidade de um imóvel, um arrendamento ou transmissão de mais de 50% do capital social de uma pessoa coletiva titular do imóvel objeto da licença;
Cabe à Câmara Municipal deliberar sobre um pedido de emissão de uma nova licença de AL;
Com o objetivo de preservar a identidade dos bairros, a Câmara Municipal local pode criar áreas de contenção (zonas, bairros ou freguesias) no seu município. Naturalmente, a emissão de novas licenças de AL nestas áreas será muito mais difícil, ou mesmo impossível (pelo menos numa fase inicial), quando o número de unidades de AL seja já considerado excessivo (caso contrário não seria considerada área de contenção).
Concentrando-me especificamente em Lisboa, será de esperar que freguesias como Santo António, Santa Maria Maior, Misericórdia ou São Vicente venham a ter áreas de contenção (sejam elas a totalidade da freguesia ou apenas algumas zonas ou bairros) e, se assim for, será complicado criar novas unidades de AL nestas áreas.
Qual o impacto destas medidas no mercado?
Na impossibilidade de exploração de imóveis para rendimento via AL, a melhor alternativa de rendimento será o arrendamento tradicional;
O mesmo imóvel em arrendamento tradicional vai gerar um rendimento substancialmente inferior do que quando explorado em AL. Esta mudança na forma de rentabilizar o imóvel vai fazer diminuir o seu potencial valor de venda;
Por outro lado, ao redirecionar os imóveis afetados para o arrendamento tradicional, a oferta de imóveis para arrendamento vai aumentar, colocando assim uma pressão para ajuste (redução) das rendas;
Caso se verifique uma redução no valor das rendas, o arrendamento aumenta a sua posição competitiva face ao mercado de compra e venda: um potencial comprador de um imóvel, que havia sido "empurrado" para a opção de compra devido às rendas excessivas, pode voltar a considerar o cenário de arrendamento;
A transição da procura no mercado de compra e venda para o de arrendamento vai aliviar a procura no primeiro, pressionando uma correção de preços de venda em baixa;
Poderá ocorrer um efeito de contágio das freguesias mais centrais (as potenciais áreas de contenção) para as mais periféricas, pressionando o preço destas para uma correção em baixa (o efeito inverso ao que se verificou na subida de preços, que começou nas freguesias nucleares e alastrou-se às periféricas);
Em paralelo, caso se assista a uma diminuição líquida da quantidade de unidades exploradas em AL nas áreas de contenção e a um aumento da procura de AL (por turistas), gerando uma percepção de excesso de procura de AL, os investidores deste segmento (exploração em AL) poderão começar a procurar imóveis fora das áreas de contenção (possivelmente Alcântara, Estrela, Campo de Ourique, Campolide, Arroios, Avenidas Novas, Penha de França…), procura esta que pode "animar" o valor dos imóveis com tipologias adequadas ao AL (maioritariamente T0 a T2) nestas freguesias. Resta saber em que medida este efeito se irá sobrepor aos detalhado acima. Contudo, arriscaria a dizer que não será suficiente para contrariar a tendência que, na minha opinião, se avizinha de correção para baixo.
A minha expectativa é que o impacto que descrevo seja iniciado com a entrada em vigor da referida lei e que os efeitos se venham a sentir ao longo de 2019.
Outro efeito da publicação da nova lei, já observável, é uma "corrida" às licenças de AL por parte dos investidores. Este facto traduz-se num aumento da procura dos "imóveis-alvo" do AL (principalmente nas potenciais áreas de contenção), aumentando a sua liquidez e exercendo pressão no preço em alta: gastam-se os "últimos cartuchos" para investir nas zonas mais procuradas para AL.
Se, a todo o processo descrito acima, adicionarmos outros fatores…
Chegada de habitação nova ao mercado durante 2019, aumentando a oferta;
Regras mais restritivas na concessão de crédito, emitidas no passado dia 1 de julho pelo Banco de Portugal, em forma de recomendação, mas que poderão evoluir para vinculativas, caso não sejam cumpridas;
Expectativa de subida da Euribor após o verão de 2019;
Discussões políticas sobre a continuidade dos benefícios fiscais atribuídos ao abrigo dos vistos gold e residentes não habituais, que tanto investimento estrangeiro têm atraído, tendo constituído um pilar importante na recuperação do setor;
Possibilidade de aumento da carga fiscal em transações de curto-prazo, de forma a (re)tributar mais-valias com taxas adicionais (discussão no âmbito da do OE 2019), desencorajando o investimento interno.
…e o abrandamento nas transações, verificado desde junho, eventualmente como forma de antecipação de expectativas por parte dos stakeholders, acredito que os preços poderão começar a estabilizar ou até mesmo sofrer alguma correção de redução durante o ano de 2019.
Voltando então à resposta sobre "Como está o mercado imobiliário?", torna-se agora perceptível que, na realidade, depende. Depende do tipo de stakeholder que estamos a considerar. Consoante este, o mercado estará diferente (em termos relativos) e, como tal, o respetivo plano de atuação deverá ser diferente.
Em linha com a minha visão sobre o tema, que não é mais do que uma opinião (fruto da interpretação que faço da informação que observo), recomendaria então o seguinte:
Estou totalmente disponível para algum esclarecimento, podem contactar-me aqui.
Considero-me um profissional altamente comprometido com o que faço. Conto com mais de 18 anos de experiência em diversas áreas, tendo desenvolvido competências em desenvolvimento de negócio e vendas, marketing, digital, estratégia, desenho de processos e gestão de projetos. Gosto de trabalhar com e para pessoas, e perceber como o meu trabalho pode impactar positivamente as suas vidas.
Friday October 12th, 2018 at 02:20 PM
Ótima análise. Concordo que o mercado do AL precisa de alguma ordem mas esta lei é uma piada que trás corrupção ao sector. O sr. X vai conseguir a licença, o sr. Y não, a não ser que pague a um fulano qq claro. Presidente da Câmara Z decidirá a belo prazer e interesses quais as zonas a "salvaguardar" e quais as zonas a fomentar! Deixa de ser concorrencia leal, introduz direitos adquiridos. Eu tive licença primeiro, agora tu já não podes. É uma lei completamente idiota e condenada ao fracasso, uma verdadeira cagada.