O mercado imobiliário tem sofrido mudanças brutais ao longo dos últimos anos. Em particular, o mercado de arrendamento tem sofrido alterações e evoluido de forma muito positiva. Existem cada vez mais tipos de contratos, normas, etc.
Quem quer comprar casa tem cada vez mais dificuldade no acesso a créditos habitação. Por exemplo, as últimas directivas do Banco de Portugal impedem o financiamento a 100%, e por isso cada vez mais o mercado de arrendamento se torna mais dinâmico.
É aí que entra uma variável importante: o contrato de arrendamento com opção de compra.
Os contratos de arrendamento com opção de compra tornaram-se cada vez mais populares nos últimos 2 anos. Este contrato é misto, uma vez que tendo em vista a compra do imóvel, contempla o arrendamento durante um certo período inicial, diferindo para mais tarde a decisão de compra.
Juridicamente, o contrato de arrendamento com opção de compra é um contrato de arrendamento normal, mas com uma cláusula essencial extra. Esta cláusula vincula o proprietário a vender o imóvel ao inquilino, durante ou após um dado período de tempo, pelo preço acordado.
Vantagens contrato de arrendamento com opção de compra
Um contrato desta natureza traz vantagens claras, especialmente para o inquilino, mas também para o senhorio.
Quanto ao inquilino, este contrato permite-lhe "segurar" um imóvel até reunir condições para o adquirir. Ou seja, na prática é uma forma de ganhar tempo, segurando o negócio no momento. Ao mesmo tempo, no caso de não conseguir reunir o capital necessário mais tarde, encontrar um negócio melhor ou simplesmente mudar de ideias, não fica vinculado à compra da casa - afinal trata-se de uma opção para o inquilino, mas obrigatoriedade a ceder por parte do senhorio.
Embora menos taxativa, existe também uma vantagem para o senhorio: este contrato de certa forma coloca alguma pressão para vender o imóvel no inquilino, especialmente se as rendas pagas durante o arrendamento forem deduzidas ao valor de compra. Além disso, não conseguindo vender o imóvel, obtém rendimento enquanto não vende o imóvel. Uma situação, portanto, favorável.
Além disto, o inquilino poderá pagar menos impostos na compra de um imóvel:
É possível acodar "quaisquer" prazos e montantes
Não existe nenhum "standard" em termos de prazos e montantes num contrato de arrendamento com opção de compra.
Ou seja, pode celebrar um contrato de arrendamento com um período arbitrário (por exemplo 2 anos) para exercer a opção de compra, como pode estabelecer que as rendas pagas até ao fim do período de opção são ou não contabilizadas, conforme o interesse e necessidade tanto do senhorio (e proprietário), como do inquilino (e potencial comprador).
Não existindo de facto nenhum período standard, a norma costuma ser de 1 ou 2 anos de período de arrendamento e validade da opção, mas um contrato pode ir até ao período que as partes bem entenderem. O período de opção também costuma ser só definido com um limite, mas poderá ser um dado período (por exemplo, passado 6 meses de duração de contrato até 24 meses).
Consequências para o senhorio levar em conta
Vários senhorios disponibilizam os seus imóveis na vertente de arrendamento com opção de compra determinando que as rendas pagas até ao exercício da opção são deduzidas. Esta é uma forma atractiva de colocar o imóvel no mercado para o inquilino, uma vez que o montante total para adquir o imóvel baixa.
Esta prática levanta contudo um problema que deve ser considerado: arrendar o imóvel por dois anos e receber um total de 10.000€ de rendas, vendendo-o depois por 140.000€ não é o mesmo em termos líquidos do que vender o imóvel por 150.000€...
É que as rendas (rendimentos prediais) são tributadas de uma dada forma, sendo que as mais valias geradas com a venda do imóvel são tributadas de outra.
Analise esta opção com um contabilista antes de prosseguir...
Além disso, nunca se esqueça de registar o seu contrato de arrendamento no portal da Autoridade Tributária.
Na óptica do investidor imobiliário...
Como eu já mostrei antes em artigos no blog, um investidor imobiliário pode beneficiar muito com um contrato de arrendamento com opção de compra.
A principal vantagem é "trancar" um bom negócio durante um período de baixa liquidez, como de resto mostro com um exemplo no meu livro "Do 0 ao milhão". Ou seja, tendo conhecimento de um bom negócio mas não havendo liquidez no imediato para adquirir o imóvel, é possível segurar esse mesmo negócio com o custo da renda mensal "apenas". E quando digo "apenas" é porque comparativamente à compra, onde existe lugar a escritura, IMT e IS, neste negócio não existe tal coisa.
Assim, esta é uma excelente solução para investidores que desejem segurar negócios quando não têm muita liquidez. Porém, existe um detalhe crucial: se o objectivo é arrendar o imóvel, então o melhor é celebrar um contrato de sub-arrendamento com opção de compra. Isto permite ao investidor sub-arrendar o imóvel enquanto não o detém, e desta forma pagar as rendas ao proprietário até exercer a sua opção.
Minuta de contrato de arrendamento com opção de compra
Existem várias minutas de contratos ligados ao imobiliário que pode obter na internet. E não o recrimino por o fazer: eu próprio como investidor, durante vários anos, recorri à internet para obter as minutas que ia precisando.
No entanto, essas minutas são demasiado genéricas e muitas vezes desactualizadas. Foi por isso que pedi ao meu colega e amigo Dr. Sérgio Vaz, solicitador com imensa experiência em imobiliário, que escrevesse o livro "Domine a lei imobiliária" e que incluísse nele várias minutas e explicações dessas minutas, para que o público pudesse ter acesso a minutas atualizadas e as moldasse à sua situação.
Para obter o livro, basta adquiri-lo aqui:
Artur MarianoArtur Mariano, PhD é investidor imobiliário há vários anos, tendo um portfolio imobiliário com dezenas de fracções e é o maior accionista da ArrowPlus. Engenheiro de formação base, é doutorado pela Universidade Técnica e Darmstadt, na Alemanha, tendo dezenas de artigos científicos em várias revistas e conferências internacionais.
Posted in:
Contratos, Legal
Tagged:
contrato arrendamento, contrato de arrendamento com opção de compra, legal, opção compra
4 comments
Karina 2019-05-21
Olá! Obrigado pelo excelente artigo. Foi bastante útil para ponderar a hipótese de um contrato de arrendamento com opção de compra. Fiquei com uma dúvida e agradeço imenso que possa ser esclarecida, pois gerou discordância entre o meu futuro inquilino e comprador e eu. Se num contrato de arrendamento de 20 anos as rendas forem 100% consideradas para amortizar o valor acordado do imóvel, e desse valor no fim do contrato houver um remanescente, qual deverá ser o valor da escritura no acto da venda? Do valor remanescente ou o valor do imóvel acordado no contrato? Eu deduzi que seria do valor remanescente, pois o restante fora taxado em IRS pelo pagamento das rendas durante o contrato. Se a venda for posteriormente feita pelo valor do imóvel, o comprador será penalizado pelos impostos inerentes (IMT, selo, etc), sobre um valor sobre o qual o vendedor já pagou IRS. Qual a base legal da regra a aplicar? Muito obrigado.
Responder
Joana Pereira Reis 2020-09-22
Bom dia. Chegou a obter alguma resposta a esta questão? Estou numa situação semelhante. Obrigada desde já.
Responder
Maria Nunes 2021-05-29
Olá boa tarde, também tenho a mesma questão. Chegou a saber a resposta? Muito obrigada
Responder
Maria Jose Pires 2019-10-19
Bom dia, ontem estava marcada a escritura para um contrato de aluguer com opção de compra e os vendedores não apareceram a escritura , já tinha pago 10.173 euros, tenho direito a este valor a dobrar, e ao investimento que fiz no espaço, e despesas bancarias, porque foram eles que entregaram os documentos para fazer o empréstimo, e não informaram nem compareceram!! Obrigada
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