Defeitos do edifício...Quando denunciar?
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09 de Setembro 2010
É do conhecimento geral que os bens imóveis têm cinco anos de garantia. Contudo, no que toca a um prédio constituído em propriedade horizontal e verificando-se alguma falta de conformidade nas "partes comuns," como deve ser contado o prazo de denúncia?
A lei é bem clara ao referir "cinco anos a contar da entrega" - artigo 1225.º n.º 1 do Código Civil e artigo 5.º n.º 1 do DL n.º 67/2003, de 8 de Abril com as alterações posteriormente introduzidas.
Refira-se, entretanto, que o Código Civil se aplica às empreitadas civis e o diploma extravagante das "garantias" às empreitadas de consumo.
Importa pois, esclarecer a seguinte questão: a partir de quando se conta tal prazo? A contar de que entrega?
Podemos, desde logo, colocar três situações:
- a partir da alienação da primeira fração autónoma?
- a partir da transferência das partes comuns do edifício aos condóminos?
- a partir da alienação da última fração autónoma?
A jurisprudência vai no sentido de que a contagem do prazo de denúncia é o momento da constituição da administração do condomínio e não o da data da primeira escritura de compra de uma fração, até porque seria inviável impor ao primeiro condómino a obrigação de inspeccionar todo o edifício, não sendo justo penalizar os futuros condóminos pela eventual incúria de quem não tem legitimidade para os representar.
Não obstante o processo de constituição da administração do condomínio poder ser desencadeado com a alienação da primeira fração - o que não nos parece vantajoso, visto o construtor/vendedor permanecer em posição maioritária contribuindo proporcionalmente para os encargos com a electricidade, a limpeza, a água, os elevadores, etc., afigura-se-nos que a entrega das "partes comuns" deve, pois, ser entendida como a data da alienação da última fração autónoma.