HIPÓTESES DE RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO DE ALUGUEL IMOBILIÁRIO - Macedo Guedes
HIPÓTESES DE RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO DE ALUGUEL IMOBILIÁRIO
Palavras-chave: Rescisão antecipada. Contrato de Aluguel. Recuperação do imóvel.
Entre os negócios jurídicos mais comuns no cotidiano da população brasileira, são de evidente destaque os contratos de locação de imóveis, independentemente se o seu aluguel se dá para fins residenciais ou comerciais. Contudo, uma das maiores dúvidas havidas pelos proprietários de tais imóveis (denominados de locadores) diz respeito a possibilidade de rescisão antecipada do contrato de locação pelos mais diversos motivos.
Diante disso, é preciso ressaltar que cada contrato é redigido de maneira diferente, tendo em vista a necessidade de refletir fielmente a vontade de ambas as partes do negócio jurídico (locador e locatário). Por essa razão, não existe resposta universal a respeito da rescisão antecipada de contratos de locação. A resposta correta dependerá de cada contrato e de seu respectivo conteúdo, razão pela qual sempre é aconselhável a procura de assistência jurídica para obtê-la.
Com isso em mente, passa-se a descrever as hipóteses mais comuns em que é possível finalizar o aluguel de determinado imóvel de acordo com a vontade do locador, que por qualquer motivo deseja reaver a posse do bem para si.
Inicialmente, faz-se necessário realizar uma distinção dos contratos de locação quanto à sua duração. Fala-se em contratos firmados por tempo determinado quando a locação de um imóvel tiver um prazo estipulado para seu término. Por exemplo, um contrato de locação por prazo determinado de 30 (trinta) meses se encerra logo após 2 (dois) anos e meio do início da locação.
Por outro lado, tem-se os contratos firmados por tempo indeterminado. São aqueles que continuarão produzindo efeitos eternamente, salvo quando uma das partes envolvidas no negócio jurídico se manifestar em sentido contrário. Ou seja: quando uma das partes comunicar seu desejo de encerrar a locação, a parte contrária deve aceitar a vontade da outra.
Essa distinção dos contratos quanto à sua duração é importante porque os contratos firmados por tempo indeterminado podem ser rescindidos a qualquer tempo, desde que locador ou locatário notifiquem a parte contrária com 30 (trinta) dias de antecedência. É o que dizem os artigos 6º e 46, § 2º, da Lei nº 8.245/91 (comumente chamada de Lei do Inquilinato), além do artigo 57 da mesma lei (que se aplica às locações para fins comerciais).
Além disso, o artigo 9º, inciso I, da Lei do Inquilinato, também permite que a rescisão do contrato de locação possa ser realizada por mútuo acordo entre as partes contratantes. Ou seja, se tanto o locador quanto o locatário possuírem interesse em encerrar o contrato, basta que entrem em acordo para tanto.
Já com relação aos contratos firmados por tempo determinado (aqueles em que há uma data específica para o encerramento do aluguel), as possibilidades de rescisão do aluguel a pedido do locador são várias. Conforme o artigo 46, da Lei do Inquilinato, se o contrato tiver prazo superior a 30 (trinta) meses, ele somente poderá ser encerrado após tal prazo.
Entretanto, se superados os 30 (trinta) meses o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem qualquer manifestação do locador, a locação fica prorrogada por prazo indeterminado. Neste caso, basta que a parte interessada em rescindir o contrato realize a sua denúncia à parte contrária, assim como ocorre nos contratos originalmente firmados por tempo indeterminado.
Caso o contrato de aluguel tenha sido firmado verbalmente ou por prazo inferior a 30 (trinta) meses, a locação também se prorroga por prazo indeterminado. Porém, neste caso específico, o locador somente poderá reaver o imóvel após passados 5 (cinco) anos ininterruptos de locação. Há algumas exceções para resolução antecipada deste tipo de contrato de locação. São elas: (i) quando o locatário tenha alugado o imóvel em razão de seu vínculo empregatício e o seu contrato de trabalho houver sido extinto; (ii) e quando o locador pedir o imóvel para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro ou de parente próprio, desde que não possuam outro imóvel residencial próprio.
Por fim, é importante mencionar qu a Lei do Inquilinato traz, em seu artigo 9º, algumas hipóteses excepcionais de resolução do contrato de aluguel e que são aplicáveis a qualquer tipo de contrato. Independentemente do prazo pelo qual o contrato de locação foi firmado, ele poderá ser encerrado (i) por acordo entre as partes; (ii) caso o locatário tenha violado os termos do acordo ou cometido qualquer infração legal; (iii) quando o locatário der causa ao atraso no pagamento dos alugueres e dos encargos pelos quais ficou responsável; e (iv) quando forem necessários reparos urgentes no imóvel e que tenham sido determinados pelo Poder Público.
Assim, verifica-se que ao contrário do que é comum se crer, é possível ao locador rescindir antecipadamente o contrato de aluguel e, consequentemente, reaver a posse do bem em momento anterior àquele originalmente combinado com o locatário, desde que observados os preceitos legais.
https://www.marianagoncalves.com.br/post/do-contrato-de-loca%C3%A7%C3%A3o-por-prazo-indeterminado
https://raphaelabueno.jusbrasil.com.br/artigos/341664609/fiz-um-contrato-de-locacao-por-tempo-indeterminado-e-agora-quero-o-imovel-de-volta-o-que-fazer