Atraso na entrega da obra: o que fazer - Dutra Advogados
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Direito Imobiliário atraso na entrega da obra
Comprar um imóvel é o sonho de consumo mais comum do brasileiro, ao lado de ter um automóvel. No entanto, em muitos casos, esse sonho pode não ser realizado de maneira tão tranquila assim. Um exemplo disso é quando ocorre um atraso na entrega da obra de um apartamento.
Quando compramos um apartamento na planta, temos certas vantagens. Uma delas, por exemplo, é a possibilidade de pagar menos. Afinal, um apartamento ainda não construído tende a ser mais barato. No entanto, há o risco de atraso na entrega da obra, uma vez que a construtora ainda vai construir o prédio.
O que o consumidor pode fazer em um cenário desses? Quais são as opções disponíveis quando ocorre atraso na entrega da obra? É o que veremos a seguir. Para saber mais, siga a leitura abaixo!
Quando é considerado que uma obra está em atraso?
O ponto inicial para saber o que é possível fazer em caso de atraso na entrega do apartamento comprado na planta é entender se a construtora está mesmo atrasada ou não. Isso porque há um prazo de tolerância previsto em lei. Afinal, é possível que um dia chova, em outro haja algum problema, e esses imprevistos geram um atraso natural.
Atualmente, pela Lei, os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta contam com um prazo de tolerância de 180 dias. O prazo é bem considerável e deve ser usado apenas em casos de circunstâncias excepcionais. A pandemia do novo coronavírus, por exemplo, seria uma dessas situações, se ela tivesse impedido o trabalho dos construtores.
No entanto, a jurisprudência dos casos do tipo costumam favorecer a cláusula, mesmo que o atraso não tenha sido gerado por uma situação fora do comum. Isso porque a Justiça entende que construir um prédio é algo de grande complexidade e que conta com muitos riscos. Portanto, é normal que o prazo de finalização da obra ultrapasse um pouco a data prevista inicialmente.
Apesar de haver ainda muito debate sobre essa cláusula, o fato é que ela está lá e tem impacto direto em determinar se uma obra está ou não atrasada. Se o prazo oficial passou, mas os 180 dias de tolerância ainda não, ainda existem certas ações que você pode fazer, mas grande parte das suas opções só estarão disponíveis após a tolerância.
O que é possível fazer em atraso na entrega da obra?
Vamos supor que você comprou um imóvel que deveria ter sido entregue há 170 dias, ou seja: a obra tem mais 10 dias de tolerância, mas claramente não será finalizada a tempo. Quais são as suas opções e o que você pode fazer para se preparar para essa situação?
Existem duas opções básicas que o consumidor pode fazer nesse caso. A primeira delas é rescindir o contrato de promessa de compra e venda do imóvel em questão. Para isso, é necessário entrar com uma ação na Justiça para pleitear a devolução de todo o dinheiro que o consumidor investiu no imóvel, com direito à correção monetária e juros. Você poderá cancelar o contrato e receber tudo que pagou, com correções de valor por causa do período que se passou.
É importante ter em mente que a devolução desse dinheiro deve ser imediata e feita em uma única parcela. Muitos contratos estabelecem que a restituição será feita de forma parcelada ou até mesmo que será realizada após um período de carência. Mesmo que isso esteja no seu contrato, essa cláusula é nula, pois é proibida pela Justiça. A devolução deve ser feita à vista e em caráter imediato.
A segunda opção é pedir que o imóvel seja entregue quando finalizado, mas que a construtora arque com uma indenização por perdas e danos. Nesse caso, a indenização pode ser por perdas, danos materiais e lucros cessantes. Os lucros cessantes são causados pela impossibilidade do consumidor alugar o imóvel, ou seja: mesmo que o comprador não fosse alugar aquele imóvel, ele perdeu a possibilidade de fazer isso por causa do atraso na obra. Assim, a construtora pode ser obrigada pela Justiça a indenizar o consumidor por conta disso.
É possível pedir indenização nesse caso?
Como visto acima, sim. No entanto, nem sempre as indenizações por dano moral são determinadas pela Justiça. A jurisprudência e o entendimento do Tribunal em relação ao assunto é que os danos morais pelo atraso na entrega da obra só são válidos quando esse atraso gera grave ofensa ou direitos de personalidade. Situações comuns e dissabores rotineiros, ainda que existam, não dão margem para o Dano Moral.
No entanto, todo consumidor que não teve o apartamento entregue no prazo estipulado terá direito também à suspensão do reajuste do saldo devedor pelo INCC.
O Índice Nacional da Construção Civil é um indicador que mede a inflação do setor da construção civil (preço de salários, materiais etc.). Ele é usado para reajustar o saldo devedor do consumidor durante a construção do imóvel. No entanto, em caso de atraso na entrega, o consumidor pode solicitar que o reajuste pelo INCC seja congelado para que ele não tenha de pagar mais por isso.
Como agir em caso de atraso na entrega do apartamento?
Se você comprou um imóvel e a construtora ainda não o entregou, existem algumas ações que podem ser tomadas para melhorar as suas chances de ser indenizado na Justiça. Por exemplo:
guarde todas as comunicações com a empresa, incluindo e-mails, conversas por WhatsApp e outras mídias. Privilegie as comunicações que mencionem data de entrega para deixar claro o atraso;
guarde todos os panfletos e materiais de marketing da empresa, especialmente os que anunciavam data de finalização das obras;
converse com outros compradores do mesmo empreendimento. Uma ação conjunta pode ter mais força do que uma individual;
converse com um advogado especializado em Direito Imobiliário. Ele poderá ajudar na orientação de suas ações.
Agora que você já sabe quais são os seus direitos e como agir em caso de atraso na entrega do seu apartamento, está mais preparado para lidar com essa situação.
Se precisar de aconselhamento sobre o contexto do seu caso, entre em contato com o nosso time e saiba como podemos ajudá-lo!