Sendo base de cálculo do IPTU o valor venal dos imóveis, os Municípios são obrigados à complicada tarefa de apurar o valor de cada imóvel localizado em sua área urbana. Mas, fazer avaliação individual, imóvel por imóvel, é um trabalho a ser considerado como missão (quase) impossível, tendo a Prefeitura a necessidade de contratar Tom Cruise e sua turma para executá-la.
A piorar, mesmo que uma corajosa autoridade municipal se dispusesse a tal façanha, como seriam estabelecidos em lei os parâmetros aplicados em cada caso? Como seriam definidos em lei os métodos de avaliação usualmente utilizados pelos peritos, se Diretos ou Indiretos, se Comparativo ou de Custo, Evolutivo ou Involutivo e assim por diante? Ao fim, a autoridade teria que comprovar o uso de uma mesma metodologia em todos os imóveis avaliados e, certamente, inúmeras contestações surgiriam, pois ainda não existe um método considerado absolutamente perfeito diante da realidade e dinâmica do mercado imobiliário.
Diante de tal dificuldade, resolveu-se que o melhor caminho seria o de criar normas e critérios genéricos de procedimentos de avaliação. Aprovado esse critério genérico, este também teria de ser aplicado nos casos de avaliações individuais. Por isso, a Justiça vem exigindo que esses critérios sejam aprovados em lei, não precisando definir caso a caso, mas, somente os parâmetros genéricos aplicáveis na avaliação dos imóveis. Em nossa opinião, a definição de normas e métodos é assunto pertinente à Administração, a ser aprovado por decreto, não havendo necessidade de constar em lei. Afinal, o objetivo é cumprir a determinação legal de que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel. A forma de chegar ao valor venal é questão exclusivamente administrativa.
Infelizmente, porém, a Justiça insiste que a metodologia utilizada esteja disposta em lei, e os Municípios são obrigados a criar inúmeros anexos em suas leis de IPTU, todos relativos à Planta Genérica de Valores. Enfim, “manda quem pode, obedece quem tem juízo”, como diziam ao tempo do Estado Novo.
Voltando ao tema da avaliação genérica, surgiu, então, a chamada Planta Genérica de Valores – PGV, inaugurada no Brasil pelo Município de São Paulo, em 1952, com a sua “Planta Genérica de Valores de Terrenos”. Neste trabalho pioneiro, São Paulo registrou os valores dos metros quadrados de terreno por face de quadra, incluindo “fatores de correção” relativos à localização de cada lote na quadra, se de esquina, encravado, vila etc.
Na verdade, Planta Genérica de Valores é uma denominação tanto estranha. São genéricos os valores, não a planta. Além disso, a expressão ‘planta’ é questionada; poderia ser ‘mapa’, mas, apesar das restrições, vamos utilizar o nome tradicional neste artigo.
A PGV tem por objetivo definir o valor venal dos imóveis localizados na zona urbana do Município. Valor venal é o valor de mercado, ou seja, o preço que um vendedor está disposto a aceitar e um comprador a pagar, ambos perfeitamente bem informados e dentro de circunstâncias normais, objetivas e subjetivas para um determinado bem imóvel.
Atualmente, além do terreno, a PGV define também os valores de construção, por metro quadrado construído, de acordo com os vários tipos de edificações. Em geral, os Municípios adotam o custo de construção, por metro quadrado, e com base no tipo e padrão daquela edificação, aplicando-se os fatores de correção. Comumente, os fatores utilizados nas correções são relativos à depreciação pela idade e estado de conservação da construção, os quais podem deduzir o valor original. Ao mesmo tempo, aplica-se a correção da inflação, para atualizar o valor, o qual, muitas vezes, nada significa em relação ao valor real do imóvel, pois o mercado imobiliário não segue a rigor a inflação.
Muitos Municípios adotam o custo de construção definido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil – SINDUSCON, do seu Estado ou região. O cálculo elaborado pelo SINDUSCON tem por base a metodologia de cálculo aplicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, atualmente através da ABNT NBR 12721:2006. Caso o Município use o custo de construção do SINDUSCON, deve seguir rigorosamente as características dos projetos-padrão definidos pela aludida ABNT. A seguir, dois tipos de projetos-padrão, entre tantos outros:
R1-B – Residência unifamiliar padrão baixo: 1 pavimento, com 2 dormitórios; 58,64 m² de área real; 51,94 m² de área equivalente; 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque.
R1-N – Residência unifamiliar padrão normal: 3 dormitórios 106,44m² de área real; 99,47m² de área equivalente; 1 pavimento, 3 dormitórios, sendo um suíte com banheiro, banheiro social, sala, circulação, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda (abrigo para automóvel).
Identificado o projeto-padrão da construção, aplica-se a especificação dos acabamentos, de acordo com Padrão (Alto, Normal e Baixo). Na aplicação desses padrões de acabamento, os Municípios costumam estabelecê-lo por uma suposição hipotética, no caso de edificações antigas, levando em conta a localização e aparência externa do imóvel, pois, caso contrário, todos os imóveis teriam de sofrer vistoria, trabalho que seria impossível de ser realizado, como regra geral.
A disposição da PGV na lei municipal
Em geral, as leis municipais instituem capítulo especial dirigido à PGV, ditando normas gerais, e detalhando em Anexos as características metodológicas aplicadas. Abaixo, exemplo de estrutura de uma lei de IPTU concernente aos elementos da PGV:
I – elementos utilizados para determinação do valor do metro quadrado de terreno, tais como, preços de transações no mercado imobiliário; características da rua, bairro ou região; serviços públicos existentes no local do imóvel (água, esgoto, energia elétrica, coleta de lixo, asfaltamento, iluminação pública etc.); serviços públicos comunitários existentes nas proximidades (transporte público, escola, posto de saúde, creche, delegacia de polícia etc.); serviços de iniciativa privada existentes nas proximidades (comércio em geral, clínicas particulares, consultórios, escolas particulares etc.).
II – elementos utilizados para determinação do valor do metro quadrado de construção, podendo, neste caso, utilizar os tipos e padrões de construção adotados pelo SINDUSCON.
III – mapeamento da zona urbana, com a definição das ruas, bairros e regiões coincidentes em matéria de valores de terreno.
IV – Tabela dos fatores de avaliação de terrenos, compreendendo:
– Fator de Testada (uma frente, duas frentes, encravado etc.);
– Fator de Limitação (murado, cerca viva, sem muro etc.);
– Fator de Pedologia (terreno normal, arenoso, inundável, rochoso etc.);
– Fator de Topografia (terreno plano, em aclive, em declive, etc.);
– Fator Gleba (terreno até 500m², acima de 500m² até 1.000m² etc.);
– Fator de Ocupação (terreno vago, terreno com construção paralisada, terreno construído etc.).
Uma fórmula usualmente utilizada para calcular o valor venal do terreno é a seguinte:
VVt = At x Vo x F1 x F2 x F3 x F4 x F5 x F6 x F7 x F8, onde:
VVt = Valor Venal do Terreno;
At = Área do terreno expressa em m²;
Vo = Valor do m² do terreno por logradouro;
F1 = Fator de Depreciação do Logradouro;
F2 = Fator de Testada;
F3 = Fator de Limitação;
F4 = Fator de Pedologia;
F5 = Fator de Topografia;
F6 = Fator de Dimensão;
F7 = Fator de Situação;
F8 = Fator de Equivalência ou Proporcionalidade.
Já em relação ao valor venal de construção, uma fórmula aplicada é a seguinte:
VVc= Ac x Pm x F1 x F2 x F3 x F4 x F5 x F6 x F7 x F8, onde:
VVc= Valor Venal da construção;
Ac= Área da construção expressa em m²;
Pm = Preço médio do m² da construção, tipo por logradouro;
F1 = Fator de Situação da Construção;
F2 = Fator de Situação do Ponto Comercial;
F3 = Fator de Estrutura da Construção;
F4 = Fator de Padrão da Construção;
F5 = Fator de Conservação da Construção;
F6 = Fator de Revestimento Externo da Construção;
F7 = Fator de Depreciação da Construção;
F8 = Fator de Equivalência por tipo de Construção;
A legislação de Belo Horizonte trata a matéria da seguinte forma:
O valor venal do imóvel será determinado em função dos seguintes elementos, tomados em conjunto ou separadamente:
I – Preços correntes das transações no mercado imobiliário;
II – zoneamento urbano;
III – características do logradouro e da região onde se situa o imóvel;
IV – características do terreno como:
a) área;
b) topografia, forma e acessibilidade;
V – características da construção como:
a) área;
b) qualidade, tipo e ocupação;
c) o ano da construção;
VI – custos de reprodução.
A avaliação dos imóveis será procedida através do Mapa de Valores Genéricos, que conterá a Listagem ou Planta de Valores de Terrenos, a Tabela de Preços de Construção e, se for o caso, os fatores específicos de correção que impliquem em depreciação ou valorização do imóvel.
E a partir desses elementos, surgem as tabelas com os seus desdobramentos.
A PGV e o Cadastro
Sempre bom lembrar que a Planta Genérica de Valores tem por objetivo calcular o valor venal dos imóveis. E para tanto, utiliza várias particularidades dos terrenos para poder realizar esse cálculo, tais como, a localização, a topografia, a pedologia, os fatores de limitação e tantas outras especificações genéricas. E, também, as edificações precisam ser identificadas em relação às suas características de construção, o tipo, o padrão de acabamento, o ano de construção e tantas outras informações. Contudo, não é a Planta que identifica a situação de cada imóvel. Tal função cabe ao Cadastro Imobiliário.
Percebe-se, portanto, que a Planta Genérica de Valores, para funcionar efetivamente, precisa de um cadastro imobiliário com todas as informações requeridas de cada imóvel. Se o cadastro for deficiente, pobre de informações, a PGV não vai, por si só, informar a contento os valores venais dos imóveis cadastrados.
Por isso, despender recursos na reformulação da PGV sem cuidar da atualização do cadastro é tempo e dinheiro perdidos. Já vimos reformulações brilhantes em Plantas Genéricas de Valores, especificando até o tipo e qualidade do material aplicado no piso e no telhado dos prédios, mas o cadastro não tinha esse tipo de informação. De nada adiantou.
E, finalmente, não esquecer que os dados da PGV são incorporados ao sistema informatizado de controle e cobrança do IPTU. Preparar os detalhes da Planta sem conversar com o pessoal de sistema, para que examinem as possibilidades de implantar no programa o que se pretende, pode dar uma grande dor de cabeça.
Assim, por exemplo, se a PGV aplica um redutor de 0.10 a favor dos terrenos encravados, em relação aos terrenos frontais ao logradouro, e se o Cadastro não possui tal informação no detalhamento dos imóveis, o sistema não terá condições de aplicar tal redução. Da mesma forma, se a PGV prevê um acréscimo de 1.10 nos prédios com duas frentes em esquina, e se o Cadastro não registra essa localização na inscrição de determinado imóvel, evidente que o sistema não tem bola de cristal para adivinhar o fato.
Em resumo, Planta Genérica de Valores, Cadastro Imobiliário e Sistema de Controle do IPTU operam juntos. Mexer em um, mexe em todos. Como dizia um antigo professor, as coisas têm que conjuminar.