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Posted 6 de Março de 2018 6 de Março de 2018 Marketing Estasa
Mesmo com aluguel mais barato, IPTU e taxa de condomínio alta encarecem e dificultam locação
Apesar de o preço da locação de imóveis residenciais ter caído 8,49% em 2017, segundo o Índice FipeZap, alugar um imóvel no Rio ainda é um desafio financeiro para todas as partes. Isso porque, mesmo com a queda no valor, as taxas de condomínio que compõem o custo total são altas.
O IPTU passou a ter novos cálculos através de uma lei municipal já em vigor, e o valor final do reajuste não raramente chega a custar o dobro (ou mais) do que morador pagava até então. O condomínio também não deu trégua e subiu de fevereiro do ano passado para cá.
Um levantamento realizado com exclusividade pelo Sindicato da Habitação do Rio, a pedido do GLOBO, mostra que a variação do metro quadrado da taxa de condomínio na cidade em um ano passou de R$ 8,57 para R$ 9,06 — um aumento de 5,7%.
A alta foi ainda maior quando analisadas por subdivisões. Na Zona Oeste, registrou-se o maior acréscimo no período, de 10,6%. Em seguida, estão: Zona Sul (9,6%), Zona Norte (9,2%), Centro (8,2%) e Barra e Adjacências (2,7%).
A partir dos valores médios levantados por metragem (ver tabela na página 2), isso significa que o condomínio de um imóvel de 100 metros quadrados quadrados na Zona Sul, por exemplo, que custava R$ 964, em 2017, passará a R$ 1.057 agora (embora, dependendo do bairro possa chega na casa dos R$ 3 mil).
Donos têm que reduzir preço para compensar as altas taxas de condomínio praticadas no Rio.
Sem contar o reajuste do IPTU, este morador vai pagar R$ 1.116 a mais no ano só de condomínio. A diferença, que é mais do que uma cota mensal, chega a ser o valor do aluguel de dois quartos no Méier ou em Madureira. Nesta mesma métrica, na Zona Oeste, a taxa de condomínio mensal que era (média) de R$ 481 passa a ser R$ 532: R$ 51 a mais no mês e R$ 612 no ano.
O vice-presidente do Secovi, Leonardo Schneider explica que os principais responsáveis por onerar o valor do aluguel e do condomínio são diferentes. No primeiro, é a procura e oferta; e no segundo, os custos com funcionários e com a manutenção.
Na composição do condomínio, tanto Schneider como o diretor executivo da administradora Estasa, Luiz Fernando Barreto são taxativos: a mão de obra, especialmente quando há portaria 24 horas, é o que mais pesa.
— A inflação é o que mais impacta no aumento das despesas num condomínio, pois influencia diretamente no dissídio dos funcionários, que corresponde a até 60% da folha, além dos encargos — afirma Barreto.
Entretanto, Barreto ressalta que há diferença de uma região para outra. Segundo ele, os funcionários impactam até 75% o valor do condomínio de prédios pequenos na Zona Sul e 50% nas Zonas Oeste Norte e nos da Minha Casa, Minha Vida. No caso da água e manutenção varia.
— Enquanto na Zona Sul, o condomínio fica caro porque são poucas unidades para o rateio, nas Zonas Oeste e Norte é bancar a manutenção dos condomínios estilo clube, além do problema da inadimplência. Isso é em torno de 25% da composição. Já no Minha Casa, Minha Vida é a água pesa em torno de 30% do valor do condomínio.
Redução do valor da taxa de condomínio e diminuição da equipe
O síndico profissional Pedro Coelho acrescenta que ainda que a inflação no dissídio dos funcionários aumente a folha de pagamento do condomínio, o que encarece mesmo são os encargos, como adicional noturno e de segurança e hora extra. Segundo ele, o salário de um porteiro é, em média, de R$ 1.300, mas para os moradores, porém, sua contratação custa em torno de R$ 3.300 mensais.
Para reduzir as despesas em dois condomínios, ele conta que teve que cortar pessoal. Em um deles, na Glória, conseguiu reduzir em 15% ao tirar a portaria 24 horas. Sem nenhum espaço comum de lazer, os moradores pagavam R$ 900 por mês. Hoje, R$ 770.
Já em um residencial em Ipanema que tinha três empregados, os moradores conseguiram evitar reajuste no valor do condomínio, de R$ 2.300, nos últimos três anos ao reduzir o quadro para apenas dois funcionários.
— Neste período, dispensamos o vigia que era o que custava mais. Hoje, são dois funcionários e com o valor que seria para o terceiro, investimentos em melhorias na segurança para os moradores.
Outros dois pontos nesta matemática é que nem sempre é possível demitir, pois a rescisão pode ser tão alta que vai gerar uma despesa ainda maior. E segundo: como abrir mão de um vigia noturno em uma cidade onde se vive atormentado com a constante violência?
Coelho pondera, ainda, que fechar a conta é um desafio, pois, reduzir o valor do condomínio significa diminuir o quadro de funcionários na maioria das vezes, o que afeta diretamente o orçamento de uma família.
— Se os preços continuarem baixando e mesmo assim não se conseguir alugar, vai chegar uma hora em que os moradores vão se readequar o funcionamento dos serviços nos condomínios — diz Schneider.
— Não tem muito para onde correr. Você pode tentar negociar com fornecedores, mas nem sempre a redução é significativa — completa Coelho.
Os valores de quanto aumentou o condomínio no Rio de Janeiro no último ano são médios, no entanto, representam bem a situação que moradores, inquilinos, locadores ou proprietários estão passando. Na prática, para conseguir chegar a um acordo favorável ao inquilino — e, consequentemente, ao dono que quer negócio —, o valor do aluguel diminuiu.
Por outro lado, considerando-se que nos últimos anos a cidade passou por uma supervalorização, decorrente da grande procura e pouca oferta, pode-se dizer que não é exatamente uma queda mas que os preços que estavam lá em cima começam a voltar a um patamar menos astronômico e mais realista.
— Para o locatário é positivo, porque ele consegue negociar um preço melhor da locação. Para o dono, nem tanto, pois tem que baixar o preço. É um ajuste da realidade. Os preços estão caindo e se alguém quiser alugar, vai ter que flexibilizar — afirma o vice-presidente do Secovi, Leonardo Schneider.
Segundo ele, a alta taxa de condomínios chega a atrapalhar a locação.
— Hoje, com esta dificuldade, o proprietário baixa o preço do aluguel, porque isso ele controla e o condomínio, não. E o IPTU é mais uma âncora para pesar no orçamento — destaca Schneider.
Alguns condomínios de tão caros passam a ter o mesmo valor do aluguel, segundo o diretor executivo da administradora Estasa, Luiz Fernando Barreto. Já em outros, com o preço da taxa mensal seria possível alugar um imóvel em outro bairro.
— Hoje em dia, para a conta total, considera-se que o condomínio é um terço. Na Zona Oeste, já chega a meio a meio. Tem imóveis em que o aluguel e a taxa de condomínio custam R$ 1.500 cada — relata Barreto.