ASSOCIAÇÃO DE MORADORES E A CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL – DIREITOS IMOBILIÁRIOS
Segundo o Código Civil, as associações são a união de pessoas que se organizam para fins não econômicos – art. 53.
Trata-se de uma espécie de contrato pelo qual um certo número de pessoas, ao se congregar, coloca em comum serviços e atividades lícitas¹ em prol de um mesmo ideal, objetivando a consecução de determinado fim, econômico ou não, com ou sem capital e sem intuitos lucrativos.²
Trata-se de entidade personalizada, e, quando expressamente autorizada (a associação), tem legitimidade para representar os seus associados em juízo ou fora dele.
Em se reconhecendo que a associação nada mais é do que uma reunião de pessoas para um fim comum, é prática comum sua constituição para fins de administração em condomínio, nos moldes do art. 1.347 do Código Civil.
Pelo dispositivo, por meio de assembleia, escolher-se-á um síndico para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, permitida a reeleição. Levando-se em conta a literalidade do dispositivo, a assembleia deve escolher um síndico, que será o responsável por gerir as unidades que integram o condomínio. Esse entendimento também é extraído do art. 22 da lei de n. 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
No mesmo dispositivo, em seu § 4º, está posto que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, inclusive, estranha ao condomínio, tendo como atribuição arrecadar as contribuições condominiais.
Não resta dúvida de que o § 4º do art. 22 da lei de n. 4.591/64 atribui à pessoa jurídica a condição de síndico, logo, não haveria de se estranhar caso uma associação de moradores do condomínio fosse constituída para esse fim.
Ocorre que a muito se discutiu se uma associação legalmente constituída por moradores de determinado condomínio pode cobrar contribuição condominial, convencionada pela própria associação, no caso de inadimplemento.
O caso chegou ao STJ por meio de um Recurso Especial³ interposto por um condômino contra acórdão proferido pelo TJSP, que analisou a legalidade de cobrança da contribuição em favor de um "condomínio de fato", sujo aresto recebeu a seguinte ementa:
"AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Matéria unicamente de direito (art. 330, I, do CPC) – Procedência – Serviços prestados pela apelada e usufruídos pelo apelante – Legalidade da cobrança, independentemente de ser o recorrente associado, sob pena de configurar enriquecimento sem causa destes últimos – Associação devidamente constituída – Despesas regularmente aprovadas em assembléia – Precedentes (envolvendo, inclusive, a mesma associação) – Sentença mantida – Recurso improvido"
Na razão de decidir, a Corte Estadual consignou que:
"(…) em que pesem as ponderações do recorrente, ainda que se considere que este não tenha se associado à apelada, mas sendo proprietário de imóvel ali localizado e que a associação autora, a beneficio de todos os proprietários, presta serviços destinados principalmente à manutenção do local, inequívoca a obrigação do demandado em responder pelas respectivas despesas, sob pena de locupletamento ilícito".
Na origem, o condômino alegou, em síntese, que não se filiou à associação, logo, não teria o dever de pagar qualquer quantia a título de contribuição condominial. Em sentença, o Juízo ressaltou que o proprietário do imóvel se beneficiou dos serviços realizados pela Associação no condomínio, devendo contribuir para o pagamento das despesas decorrentes, considerando que se não fizesse, implicaria em enriquecimento sem causa, entendimento mantido pelo TJSP em julgamento de apelação.
Na decisão do Resp., em voto-vencedor divergente do entendimento do Relator, o Min. Marco Buzzi, se reportou ao julgamento do EREsp n. 444.9321/SP, apontando o confronto de 2 (duas) teses no caso: de um lado, a liberdade associativa, aliada à ausência de fato gerador de obrigação civil, que obstaria a cobrança de contribuição; de outro o enriquecimento sem causa, o que tornaria legítima a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do dono do imóvel, independente de ser ou não associado.
No fundamental, assentou que, no caso, existiam 2 (dois) obstáculos a serem superados na tese apresentada pelo Relator; primeiro, no direito civil, as obrigações somente possuem como fonte geradora a lei e a vontade, ambas ausente no caso julgado; segundo, o Pretório Excelso já decidiu que a análise de suposta violação ao princípio do enriquecimento sem causa perpassa ao exame da liberdade associativa como garantia fundamental.
Por fim, estabeleceu dois marcos temporais para análise da cobrança da contribuição, se a aquisição do imóvel situado em loteamento fechado se der em data anterior à constituição da associação, não pode, nos termos da jurisprudência do STJ, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança do encargo, doutra forma, acaso a compra tenha se operado em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação, no caso uma lei ou um contrato, é defeso ao poder jurisdicional, calcado no enriquecimento sem causa, em contraponto aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros dada a verticalidade de preponderância, já que o STF, no AI n. 745.831/SP, convertido no RE n. 695.911/SP, já se manifestou sobre a questão, assentando a prevalência dos princípios constitucionais.
Em que pese a matéria já ter sido discutida pelo STF, não se pode olvidar da discussão, até porque a decisão, mesmo sendo acobertada por princípios constitucionais reconhecidos, aparenta nítida injustiça.
Já se sabe que os dispositivos de uma lei, em sendo regularmente publicada e não sendo inconstitucional, devem ser cumpridos, mesmo que aparentemente, ou efetivamente, injustos.
No voto-vencido do REsp 1.280.871, o Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, de forma cirúrgica, traz a baila uma norma de comportamento que se coaduna com o sentimento de justiça, ao ponderar que:
"(…) não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesa para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas que o beneficia diretamente. Ademais, à luz dos princípios da socialidade e da proporcionalidade, à razoável que o adquirente de imóvel em loteamento fechado, com associação de moradores já constituída e com plena ciência das despesas correspondentes aos serviços prestados à coletividade participe do rateio mensal para a manutenção do "condomínio d fato"".
O Ministro apresenta uma solução razoável quando reconhece a legalidade da cobrança da contribuição quando o imóvel for adquirido posteriormente à data da constituição da associação, sendo que o novo proprietário tem pleno conhecimento desse fato. Se assim não for, está-se legalizando a má-fé, já que basta um interessado em adquirir um imóvel procurar esse bem em algum condomínio em que a administração é exercida por meio de uma associação, para assim se eximir de pagar as contribuições.
A tese vencida se apresenta de forma a priorizar a essência sobre a forma, cuja colação se faz necessária:
" As 'taxas', contribuições de manutenção ou de conservação criadas por associação de moradores ou administradora de loteamento só podem ser impostas a proprietário de imóvel adquirido após a constituição da associação ou que a ela tenha se associado ou aderido ao ato que instituiu o encargo".
Por fim, a matéria, mesmo já tendo sido apreciada pelos STJ e STF, ainda é objeto de debate perante os Tribunais de Justiça, como na Apelação Civil de n. 0007307-62.2017.8.19.0209, decisão publicada no primeiro semestre de 2020, cuja tese utilizada foi a do tema 882 do STJ, nestes termos:
"As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
A matéria encontra-se pacificada, mas o sentimento de injustiça, para esses casos, ainda atormenta.
¹CF, art. 5º, XVII.
²DINIZ, Maria Helena. Dicionário jurídico – Saraiva. São Paul, 2010.
³Resp. 1.280.871/SP
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