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Financiamento direto com a construtora ou com o banco? Qual o melhor?
Fernandez Mera em Sem Categoria | 02/05/2018
Seja para a realização do sonho de ter possuir o próprio lugar de morar ou para fazer um investimento para ganhos futuros, a aquisição de um imóvel é um projeto que exige planejamento e custos. Um dos pontos principais que precisam ser pensados é como gerir o pagamento desse investimento, que nunca é feito de uma vez só, mas com um financiamento a prazo. Com diversas opções, como o financiamento direto com a construtora ou com o banco, pode ser difícil saber qual a melhor opção.
Por isso, na hora de investir em um imóvel, é importante estar atento a todos os detalhes, tanto no que toca à gestão dos próprios recursos e custos mensais quanto em relação ao financiamento. .
O que entra em jogo na hora da decisão? Como com qualquer grande investimento, é necessário ter em vista os prazos para o pagamento da dívida, os juros periódicos, os acréscimos e as maiores e menores opções de flexibilidade. Quer conhecer as escolhas disponíveis e saber qual é a melhor para você? Então confira o nosso artigo
O financiamento com a construtora é uma modalidade específica de financiamento imobiliário que não ocorre por intermédio de uma instituição financeira (banco) que compra a dívida do valor imóvel, e sim por uma dívida adquirida diretamente com a construtora, muitas vezes em períodos antes mesmo de a obra começar a levantar do chão.
Se, antes, as incorporadoras e construtoras eram empresas que focavam a maior parte de suas atividades práticas na aquisição de terrenos, desenho de projetos e edificação de obras, cada vez mais, no entanto, elas têm se dedicado a agir também como instituições financeiras, com o objetivo de facilitar a venda das unidades erguidas e a aquisição por futuros felizes proprietários.
Uma das vantagens do financiamento direto é que as construtoras ou incorporadoras permitem a compra do imóvel durante o período de construção, o que é conhecido como comprar o imóvel "na planta". As empresas fazem isso como uma maneira de utilizar o dinheiro dos futuros proprietários como fundos para bancar os altos custos da obra, reduzindo o que têm que usar de suas próprias reservas ou de recursos de outras instituições financeiras. Essa é uma forma muito mais barata de comprar o imóvel, porque é um voto de confiança que o comprador deposita na construtora, pagando pelo investimento antes do fim da obra.
Outra vantagem de realizar o financiamento direto com a construtora é que essa é uma opção que proporciona mais flexibilidade de negociação entre o comprador do imóvel e a empresa responsável pela obra. Embora sejam empresas grandes, as construtoras de imóveis têm uma abordagem caso a caso, mais próxima dos clientes, diferentemente dos bancos, que são instituições financeiras gigantescas e que funcionam de forma mais universal. Isso significa que é mais fácil negociar e renegociar termos, prazos e condições de pagamento do financiamento com a construtora.
A grande desvantagem do financiamento direto com a construtora é que, por não ser uma instituição financeira do porte de um banco, essa operação envolve maiores riscos para a empresa, que já tem que se ocupar com a edificação da obra. Maiores riscos, no caso, significam maiores juros sobre a dívida, o que aumenta muito o valor do investimento. Outra consequência é que os prazos para o pagamento da dívida com as construtoras são menores, em comparação com os bancos.
Por essas razões, uma opção que também é apresentada é a renegociação do financiamento, em que um banco compra a dívida do comprador com a construtora, passando a ser o responsável. A vantagem dessa ação é que os bancos costumam oferecer taxas de juros menores.
Os números do financiamento com a construtora
Uma das principais preocupações na hora de contrair uma dívida para bancar um investimento são os juros, que fazem com que o custo cresça, ficando muito maior do que o valor inicial. Por isso, na hora de analisar as diversas opções de financiamento imobiliário, é importante estar atento aos números, porque são eles que vão fazer a diferença na prática e que vão determinar qual opção é melhor para você.
Vimos que, diferentemente do contrato de financiamento com o banco, a construtora permite financiar o imóvel antes da entrega da obra pronta. Nesse caso, as construtoras de imóveis não cobram os juros sobre o valor da dívida enquanto o imóvel está em processo de construção. Isso gera uma economia considerável que torna atrativa a compra na planta. Mesmo assim, o valor é corrigido de acordo com os dados variáveis do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), calculados a partir da data de assinatura do contrato.
Se, depois que as obras tiverem acabado e o imóvel for entregue, a dívida ainda continuar ativa, a corretora passa a aplicar os juros, que variam em torno de 12% ao ano, divididos em 12 meses, além da atualização do Índice Geral de Preços–Mercado (IGP–M).
Quanto ao prazo para a quitação da dívida, as construtoras oferecem em torno de 60 a 90 meses, períodos menores do que os oferecidos pelos bancos.
O financiamento imobiliário pelo banco ainda é a forma mais popular de aquisição de imóveis no Brasil, especialmente se considerados os financiamentos da Caixa Econômica Federal e os programas como o Minha Casa, Minha Vida. Devido aos extensos prazos e aos baixos juros que essas opções proporcionam, não é difícil entender por que essa é a opção preferida por muitas pessoas.
Como qualquer investimento, o financiamento pelo banco também tem suas vantagens e desvantagens. Vamos ver quais são elas.
Uma das maiores vantagens do financiamento pelo banco, especialmente da Caixa Econômica Federal, é o prazo extenso que o comprador tem para quitar a dívida, que pode chegar até 420 meses (35 anos). Além disso, por ser um órgão de serviços públicos, a Caixa oferece os menores juros do mercado (12% acrescido à taxa TR, menor que o IGP–M), e o valor das parcelas vai decrescendo com o decorrer do tempo.
Por fim, o financiamento do banco também permite utilizar o FGTS para dar de entrada no imóvel, o que não é possível no financiamento com a construtora, ou para quitar a dívida.
Quais são, então, as desvantagens do financiamento pelo banco? A primeira é a burocracia mais complicada que esse tipo de operação envolve, ainda mais no que se refere ao serviço público. Como referido anteriormente, o financiamento pela construtora oferece maios flexibilidade e versatilidade de negociação.
A escolha pela opção mais adequada de financiamento na hora de investir em um imóvel é pessoal e requer colocar na balança as vantagens e desvantagens para decidir qual é a melhor.
Com essas dicas e números, fica mais fácil decidir se você prefere realizar um financiamento pelo banco ou um financiamento direto com a construtora. Se você gostou dessas dicas e quer saber mais sobre como investir no seu imóvel, planejar sua mudança ou começar a decoração, então assine nossa newsletter e fique em dia com as novidades. Até a próxima!