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Fiikipedia: O payout nos fundos imobiliários
por Marcos Baroni 15/02/2018 14:49
Dishing out cash from a leather wallet to pay bills.
Logo de início, você já deve estar se perguntando há real necessidade de se falar deste indicador dentro do contexto de Fundos Imobiliários.
É bem possível que o "Payout" seja muito mais útil quando avaliamos Ações, isto é, alguns investidores buscam empresas onde este indicador seja bem acima da legislação mínima exigida no Brasil, hoje em 25%.
CONCEITO / CONTEXTO
A Taxa de Payout, ou simplesmente "Payout", é o percentual de Lucros que é distribuído por um FII (ou Empresa) em formato de Dividendos/JCP (Renda).
Vale reforçar que este "percentual" é calculado fazendo uma simples divisão direta dos Dividendos pagos pelo Lucro Líquido apurado do período avaliado, o que, para efeitos didáticos, consideramos normalmente semestral ou anual.
Importante: Não confunda Payout com Dividend Yield. E nesse sentido, inclusive, recomendo a leitura do primeiro artigo da série "Indicadores" do Fiikipedia, o qual foi publicado há algumas semanas atrás.
Voltando, ainda sobre as "Ações": uma empresa que tem Payout de 30%, normalmente, tem como política básica o Reinvestimento dos lucros no próprio negócio.
Já uma empresa que distribui acima de 100%, é bem possível que esteja distribuindo lucros acumulados em períodos anteriores (não recorrentes).
Observe que há semelhanças evidentes nos Fundos Imobiliários. A grande diferença é que, por Lei, os Administradores são obrigados a distribuir 95% do lucro apurado dentro do semestre.
Esta é uma das principais regras básicas impostas por Lei, até como forma de manter a Isenção de Imposto de Renda dos FIIs.
Em resumo: o Payout "normal" de todo e qualquer FII é de 95%. E por que este percentual?
Porque a legislação prevê que os outros 5% devem ser investidos no caixa do fundo como forma de manutenção e reformas futuras, especialmente no caso de ativos de tijolos.
É agora que começam algumas das maiores polêmicas deste universo dos Fundos Imobiliários, e quero aqui, no artigo desta semana, dissipar esta nuvem.
O QUE ACONTECE COM FIIS QUE PAGAM ACIMA DE 100%?
A princípio, nada! Isso mesmo, nada!
Muitas vezes, podemos encontrar este mecanismo em fundos com prática de Gestão Ativa, independente da subclasse (tijolo, papel, FOFs, etc.).
O importante é avaliar o que levou o Administrador a distribuir acima de 100% do Lucro. Por vezes, vejo investidores com certa preocupação que o "Fundo XYZ está queimando caixa".
Confesso que eu entendo esta frase como sendo "pejorativa", pois, na verdade, o Administrador tem a Lei a seu lado, no sentido de que, ao apurar Lucro, ele pode distribuir este excesso semestralmente.
O Lucro "acima do normal" pode ter sido em função da venda de um imóvel, recebimento de uma multa expressiva de algum locatário, giro de posição em carteira, enfim, todo efeito não recorrente.
AGORA, O QUE O INVESTIDOR DEVE FAZER?
A princípio, reinvestir no próprio fundo, pois ele continua mantendo sua proporcionalidade.
Uma outra "confusão" que surge é que alguns investidores confundem Lucros Acumulados com "Amortização".
São coisas bem diferentes!
Um FII que faz sucessivas Amortizações irá naturalmente perder "musculatura", pois o portfólio vai "definhando" com o tempo, que pode, inclusive, chegar a um extremo de ser encerrado.
Já um FII que gera Lucros adicionais com certa frequência deve ser avaliado pela capacidade do Gestor, e não como "falcatrua".
O que eu, particularmente, posso colocar em discussão é:
A Gestão Ativa praticada é no sentido de melhorar o portfólio ou para manter a renda artificialmente em um determinado patamar?
Isto "sim", a meu juízo, é passível de alguma discussão mais profunda.
De novo, veja que são situações diferentes, mas este é um tema que poderá ser discutido, em breve, em outro artigo no Fiikipedia.