Land Readjustment: uma solução para a urbanização não-planejada INBEC Pós-Graduação - Especialização Engenharia, Arquitetura
PUBLICADO POR INBEC EM Mercado ATUALIZADO [ 09/06/2021 ] CRIADO [ 27/05/2021 ]
(Imagem: Felipe Francisco de Souza - Caos Planejado/Reprodução)
Nos últimos anos, o valor do solo urbano nos países em desenvolvimento tem aumentado em níveis acima da inflação ou do produto interno bruto. Esse aumento acontece pelo resultado das distorções causadas pela desigualdade entre os melhores e os piores terrenos atendidos com infraestrutura, somado a outras externalidades.
Deste modo, parece certo afirmar que áreas urbanizadas no passado sofrerão pressões para a modernização de seu uso e ocupação do solo, e o antigo padrão de terrenos rurais, sistemas viários e divisões de propriedade inadequados serão um grande obstáculo à demanda emergente para o reparcelamento urbano.
O segundo instrumento é o land readjustment, praticado em muitos países há mais de cem anos — entre eles, Alemanha e Japão — e ainda pouco conhecido no Brasil. Projetos de land readjustment contribuíram nesses países para — em grande medida — consertar falhas do laissez-faire do denominado "mercado" ao reorganizar lotes irregulares; alterar o zoneamento para atender a demanda de uso; retirar possíveis vantagens injustas de proprietários adjacentes a um novo sistema viário ampliado por meio de desapropriações; melhorar o escoamento da produção; e atualizar a titularidade da terra em casos onde o registro não condiz com a realidade.
Mecanismo do land readjustment conforme implementado no Japão. (Imagem: Felipe Francisco de Souza - Caos Planejado/Reprodução).
De que maneira? Por um lado, os proprietários de terrenos contribuem com uma parcela de sua propriedade para o aumento dos espaços públicos, buscando, em princípio, a manutenção ou atualização dos títulos de propriedade após a conclusão do projeto. Ou seja, eles continuam na área de projeto após a sua execução usufruindo dos benefícios do projeto.
E, por outro lado, o governo é responsável por reorganizar as propriedades existentes e instalar novas infraestruturas nas áreas que se tornaram públicas, durante e após a execução do projeto.
Projeto de land readjustment em execução — conversão de áreas agrícolas em urbanizadas (Misato Chuo, Saitama, Japão). (Imagem: Felipe Francisco de Souza - Caos Planejado/Reprodução)
Participação dos proprietários em projeto de land readjustment antes de sua execução (Misono, Saitama, Japão). (Imagem: Felipe Francisco de Souza - Caos Planejado/Reprodução)
Num contexto de Estado mínimo, projetos de land readjustment parecem inviáveis, dado que além de estabilidade institucional — capaz de tranquilizar os proprietários de terra que o projeto vai ter começo, meio e fim — esse tipo de projeto também requer uma capacidade de articulação muito robusta entre várias áreas.
Isso inclui desde a engenharia — agrimensores, avaliadores, projetistas —, passando pela sociologia, para lidar com toda a parte de participação dos proprietários, até chegar na construção civil, que também é parte importante. Principalmente, caso o poder público pretenda implementar projetos atrelados a outros equipamentos de maior porte, como estações de trem ou metrô.