2° GUIA DO MUTUÁRIO - ANM - Associação Nacional dos Mutuários - PR
2° GUIA DO MUTUÁRIO anm 2015-02-18T18:38:12+00:00
1. Porque o mutuário não consegue pagar as suas prestações?
Isso se deve ao fato de que o agente financiador substitui a legislação do SFH (Sistema financeiro da Habitação) por normas administrativas (empréstimo de dinheiro), provocando uma quebra de contrato.
2. Quais os efeitos dessa "quebra contratual"?
Vários são os efeitos, vamos citar os principais:
– Descontrole das prestações, ou seja, as prestações passam a subir exageradamente, tornando-se assim, impossível a continuidade dos pagamentos;
– Manipulação na correção das prestações, ou seja, o agente financeiro aplica índices aleatórios estranhos ao que foi pactuado no contrato, levando o mutuário a uma inadimplência forçada e injusta;
– o agente financeiro transforma o SFH numa fonte de receitas, violando sua principal função: a de garantir habitação à população
3. Por que o saldo devedor nunca diminui, mesmo quando o mutuário paga em dia?
O saldo devedor deveria diminuir na mesma proporção da continuidade do pagamento das prestações, porém isso não acontece, uma vez que o agente financeiro aplica juros sobre juros, que é uma prática considerada ilegal. Além disso, a amortização não vem sendo aplicada como estabelece o contrato e a lei do SFH, posto que o órgão financiador deveria primeiro abater do saldo devedor a prestação paga, para somente depois, corrigi-lo e daí aplicar os juros.
4. É interessante e vantajoso, estando o mutuário em atraso, realizar com o agente financiador renegociação do seu contrato?
Aparentemente sim, mas na verdade NÃO traz nenhuma vantagem ao mutuário. Isto porque a prestação sofrerá uma redução momentânea, regulamentada por normas internas do agente financeiro, porém posteriormente, essas diferenças serão cobradas.
5. Se o agente financeiro estiver executando o mutuário, há possibilidade de perda do imóvel?
Normalmente, o agente financeiro realiza a Execução do débito sem a interferência da justiça, a qual se denomina EXTRAJUDICIAL. Desta maneira, inexiste o devido processo legal que é preceito constitucional, sendo portanto, cabível a discussão em juízo para a suspensão dos seus efeitos, que são: a suspensão do leilão, ou caso este já tenha ocorrido, a anulação do registro do imóvel, que já tenha sido arrematado (adquirido por terceiro) no leilão ou adjudicado (adquirido pelo próprio órgão financiador).
6. Após o término do prazo, previsto em contrato para pagamento do financiamento, o saldo devedor estará quitado?
Infelizmente não. Após pagar a última prestação, o mutuário estará devendo um resíduo que poderá chegar a duas vezes o valor do imóvel, salvo se possuir o Fundo de Compensação da Variação Salarial – FCVS.
7. Quais as providências a serem tomadas pelos mutuários?
O único caminho para solucionar definitivamente todas as irregularidades praticadas pelo agente financeiro é a via judicial.
8. Quais as cláusulas que podem ser discutidas em juízo?
O valor da prestação:
– a forma de amortização do saldo devedor;
– a retirada da incidência de juros sobre juros;
– a substituição de índices incorretos aplicados à correção monetária do saldo devedor de TR para INPC
– a redução do valor dos juros anuais aplicados à prestação para 10%
– a exclusão do CES – Coeficiente de equiparação salarial (15%)
– a repetição do indébito, ou seja, a devolução em dobro dos valores pagos a maior;
9. No caso do gaveteiro/procurador, que deseja ingressar com ação judicial terá condições legais para isso?
O mutuário que deseja ingressar com uma ação judicial deve possuir procuração pública do titular, com cláusulas que dê poderes para tanto (cláusula ad judicial) ou solicitar que o próprio titular do imóvel assine a procuração que dará condição ao advogado de pleitear em seu nome.
10. O que é o sistema financeiro imobiliário (SFI)?
SFI é um sistema que permite que os agentes financeiros emitam contratos, cujos créditos poderão ser securitizados, ou seja, transformados em títulos financeiros, oferecidos no mercado de capitais para atrair recursos para o mercado imobiliário. A legislação do SFI foi criada em 1997, para substituir o Sistema Financeiro de Habitação. A principal diferença entre os dois sistemas é o fato do SFI contar com a alienação fiduciária.
11. O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é um instrumento jurídico semelhante à hipoteca. Sua aplicação no SFI permite que o mutuário mantenha a posse do imóvel, porém mantém a concessão da propriedade do imóvel condicional ao pagamento em dia das prestações do financiamento imobiliário. Após três meses de inadimplência, este instrumento permite que a propriedade do imóvel seja transferido do mutuário para a instituição bancária por meio de processo administrativo, sem necessidade de execução judicial ou extrajudicial.
12. Quem é o mutuário do SFH?
É a pessoa que recebe do agente financiador um imóvel (dinheiro) e, em contrapartida, se obriga a pagar durante um determinado período, prestações sucessivas acrescidas de juros.
13. Quem é o mutuário do SFH?
14. Os contratos de financiamento da casa própria estão amparados no código do consumidor?
Sim. O código do consumidor estabelece direitos e obrigações entre fornecedores e consumidores.
FORNECEDOR é quem presta um serviço em troca de uma contraprestação e CONSUMIDOR é justamente aquele que se obriga a pagar. Então, no caso dos contratos de financiamento da casa própria está caracterizada a presença da figura do fornecedor que é o agente financiador, e do consumidor que é o mutuário.
15. Qual a principal vantagem do contrato de financiamento da casa própria estar regido pelo código de defesa do consumidor?
Pela garantia de igualdade nas contratações o que possibilita a modificação ou anulação de cláusulas contratuais desproporcionais, que provoquem desequilíbrio entre consumidor e fornecedor.
16. O que contrato de mútuo?
É o contrato em que o agente financiador entrega o imóvel (dinheiro) financiado ao mutuário antes mesmo de sua quitação, para que seu pagamento seja feito por meio de prestações acrescidas de juros e pagas mensalmente por um período previamente determinado.
Portanto, o imóvel financiado permanece em nome do agente financiador até a sua quitação total, porque, até então, esta é a sua garantia (o imóvel é sua única garantia).
17. O que é contrato de adesão?
É aquele contrato que já vem previamente elaborado pelo contratante (agente financiador), em que o Contratado (mutuário) não tem oportunidade de discutir ou modificar as cláusulas nele contidas, restando, apenas, assiná-la ou não.
Este tipo de contrato, por sua própria característica, normalmente traz cláusulas abusivas que só tendem a beneficiar o contratante (agente financiador) e que só podem ser discutidas por intermédio da justiça.
PROCON-PR recomenda:
– Escolha o imóvel de acordo com as suas necessidades
– Cuidado com a publicidade
– Verifique se o fornecedor possui documentação legal do imóvel
– Leia atentamente o contrato. Na dúvida não assine
– Após a assinatura do contrato, registre seu imóvel no cartório
Imóveis adquiridos em leilão
Em relação os imóveis adquiridos por meio de leilão, deve o consumidor prevenir-se fazendo uma vistoria antes e após a compra. Muitos consumidores adquirem um imóvel, e após a posse do mesmo se deparam com um local depredado e danificado. Cabe ao agente financiador a responsabilidade sob esta situação, pois deve informar ao consumidor o estado em que o imóvel se encontra.