Relatório de análise - Fundo Bresco Logística ("BRCO11") - XP Investimentos
Relatório de análise - Fundo Bresco Logística ("BRCO11")
04/09/2021 10:39:00 • Atualizado em 28/01/2022 19:48:39
Elevamos nossa recomendação de "Neutro" para "Compra"
"The trend is your friend" – A tendência é sua amiga
Recomendação Geral: Estamos elevando nossa recomendação no Fundo Bresco Lógistica de "Neutro" para "Compra" com Preço-Alvo de BRL 129,0/ cota. Os principais pontos fortes da tese de investimento são: (i) Dinâmica favorável do setor logístico; (ii) Qualidade do portfolio de ativos; (iii) Capacidade de execução do time de gestão; e (iv) Valuation atratativo. Adicionalmente entendemos a gestora está alinhada com as melhores práticas "ASG" (Ambiental, Social e Governança Corporativa) do setor.
Dinâmica de Mercado Favorável :A Pandemia impactou diretamente diversos segmentos, entretanto, o segmento de galpões logísticos foi o grande vencendor. Neste período houve aumento da penetração do e-commerce e uma maior demanda maior por galpões bem localizados próximos a centros urbanos e com elevado padrão construtivo (ativos no last-mile). De certa forma, essa já era uma tendência observada mas com a pandemia se acelerou.
Portfolio de ativos e locatários "Best-in class": o Fundo conta com 11 propriedades que somam ~446 mil m² de ABL e Vacância Física de 5,9%. Esperamos ~BRL 130M de Receita Total nos próximos 12 meses, sendo que 95% advinda de locatários considerados grau de Investimento por agências internacionais de ratings. O portfolio atual tem prazo médio de locação de 4,5 anos; e (iv) ~59% da Receita advindo de Contratos Atípicos que oferecem maior segurança jurídica e previsibilidade.
Time renomado e com ampla experiencia no ramo logístico: Sócios com longa experiência no setor imobiliário e o histórico da equipe conta com os ~ BRL 5Bn em transações no ramo imobiliários e # 2MM de m² ABL de galpões construídos e/ou transacionados.
Visão Geral: Bresco Logística ("BRCO11")
Cerca de 57% da Receita do Fundo está ligada ao setor de e-commerce e 71% das propriedades estão no last-mile – Propriedades próximas aos grandes centros de consumo, com potencial para atender a última etapa da entrega de mercadorias ao consumidor final.
Raio X: Bresco Logística ("BRCO11")
59% dos contratos são atípicos o que traz maior segurança em períodos de incertezas.
A Receita é pulverizada em locatários de alto nível creditício, como por exemplo: Grupo Pão de Açuca, Mercado Livre, Natura, Carrefour.
ASG: Ambiental Social e Governança Corporativa
A Bresco tem buscado alinhamento com as melhores práticas "ASG" (Ambiental, Social e Governança Corporativa) do setor logístico. Abaixo elencamos os 4 grandes destaques:
2. Equipe & Portfólio de Ativos
Pessoas-chave e Estrutura Organizacional
O Comitê executivo é formado por executivos experimentados no ramo logístico e com track-record em transações imobiliárias.
11 Ativos com alto pradão construtivo que somados contam com 446mil m² de ABL.
3. Valuation & Riscos
Nosso Preço-Alvo de BRL 129/cota indica um Upside de ~30%
Nosso preço alvo do modelo econômico financeiro de Bresco é de BRL 129/ cota o que representa um upside de ~30% vs. Preço de Cota Atual. A metodologia utilizada foi o DDM (Discount Dividend Method) com prazo de 5 anos. Nossa principais premissas incluem: (i) 5% de taxa de crescimento de longo prazo; (ii) 100% Financiamento advindo dos acionistas; (iii) Manutenção do tamanho do fundo; (iv) Taxa de desconto de 10,5% e; (iv) Receita Financeira com Caixa de manutenção de ~BRL 9M.