Pensamentos Financeiros: IMÓVEIS - FUNDAMENTOS: ESCRITURA E REGISTRO IMOBILIÁRIO
IMÓVEIS - FUNDAMENTOS: ESCRITURA E REGISTRO IMOBILIÁRIO
Olá, colegas! No artigo de hoje escrevo um pouco sobre a documentação exigida pela nossa legislação quando se trata de imóveis, bem como esclareço uma confusão muito comum cometida por quase todas as pessoas sem conhecimento técnico da área. Qual seria? Dizer que um imóvel não tem escritura. Para entendermos a razão disso, é preciso detalhar, nem que seja superficialmente, alguns conceitos jurídicos.
Um dos princípios basilares do direito privado é a autonomia da vontade. Basicamente, significa que as partes envolvidas em qualquer tipo de negociação são autônomas para livremente pactuarem o que bem entenderem. Evidentemente, e sendo o Brasil um país com uma grande tendência paternalista, há inúmeras exceções a essa regra. O Direito do Trabalho é um exemplo disso. Há relativa autonomia para se negociar um contrato de trabalho, que nada mais é do que um contrato de prestação de serviços, já que há diversas disposições legais sobre o que pode e o que não pode constar num contrato regido pela Consolidação das Leis Trabalhistas, também conhecida como CLT, independente da vontade dos contratantes. Há diversas outras exceções em nosso sistema jurídico, mas a toda evidência não é a intenção desse artigo discorrer sobre elas.
Assim, caso não haja nenhuma disposição legal em contrário, dois indivíduos capazes juridicamente (há variados casos de incapacidade jurídica como menores de idade, pródigos, alienados mentais, etc) podem transacionar o que bem entenderem. E a forma como esses acordos de vontade se dão? Pode ser qualquer coisa? Um guardanapo com um rascunho de negócio serve como prova de um contrato de 500 mil reais ou não? Aqui, mais uma vez, a regra geral será que a vontade dos indivíduos poderá ser expressada de qualquer forma, seja verbal ou escrita, para que haja a perfectibilização de um negócio jurídico. Logo, não há teoricamente problemas de fazer qualquer contrato de forma verbal, a única dificuldade é relacionada a prova da existência desse contrato. Isso é um ponto interessante, pois muitas pessoas, inclusive operadores jurídicos com uma técnica não tão apurada, confundem a existência do direito com a prova deste mesmo direito, o que são coisas completamente diferentes. Portanto, um contrato verbal é juridicamente válido, porém difícil de ser comprovado num processo judicial sem que haja outros meios de prova.
Entretanto, a legislação brasileira excepciona alguns casos nos quais a forma de celebração de um acordo não é livre, mas sim determinada pela lei de antemão. É nessa categoria de contrato que entra as negociações de bens imóveis. A nossa legislação, mas especificamente o Código Civil Brasileiro, determina que os negócios jurídicos envolvendo imóveis devem ter a forma pública. O que isso quer dizer? Isso significa que para se comprar um apartamento, por exemplo, é preciso que haja um contrato escrito feito por um cartorário, sob pena do negócio não ter validade jurídica. Isso não se aplica a um veículo automotor, por exemplo. Alguém pode vender uma BMW por 250 mil reais e o contrato ser verbal. Não se pode comprar, todavia, do ponto de vista da validade jurídica, um Kitinete de R$50 mil reais sem a feitura de um contrato com assinatura de um tabelião. A razão disso é o art.108 do Código Civil:
"Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País."
Antes de mais nada, como tudo em direito, há exceções (como transações regidas pelo SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, um resumo das exceções pode ser visto aqui), porém a regra geral é que negócios imobiliários devem ser feitos por meio de pública forma, ou escritura pública. Até mesmo se um pai quiser doar uma casa para o único filho, por exemplo, tal ato deve ser feito por meio de escritura pública.
Logo, colegas, a frase "o imóvel não tem escritura" não possui qualquer sentido jurídico. A escritura, pública no caso por determinação legal, é apenas a forma de se materializar um negócio jurídico envolvendo imóveis. Se assim o é, "por qual motivo quase todo mundo repete a mesma coisa?", alguém pode estar pensando. O que as pessoas querem dizer é registro imobiliário, não escritura.
O que é o registro imobiliário? Nada mais é do que um cadastro de todos os imóveis que existem numa determinada região. Assim, o 2 ofício de registro de imóveis da cidade de Criciúma-SC, por exemplo, é o local onde estão cadastrado todos os imóveis pertencentes a uma determinada região (geralmente essas subdivisões entre regiões são feitas por lei) da cidade catarinense em questão. Qualquer imóvel que ali exista deve estar registrado no registro de imóveis competente.
Se todos os imóveis já se encontram registrados, como um novo imóvel pode vir a existir em relação ao Registro de Imóveis? Com a criação de um "RG" próprio, que tecnicamente é chamado de matrícula imobiliária. Alguém possui um terreno de 10.000 m2 e quer dividir em dois terrenos de 5.000m2, como fazer? É preciso extinguir a matrícula imobiliária do terreno maior, e criar duas novas matrículas imobiliárias dos terrenos menores. Sendo assim, o terreno de 10.000m2 deixa de existir juridicamente, havendo agora dois imóveis novos de 5.000m2. É assim que se faz grandes loteamentos de terra, divergindo apenas na burocracia, pois loteamentos maiores de terra (loteamento na acepção jurídica é quando há divisão em terrenos menores com passagem de algumas áreas para a municipalidade para a feitura de obras públicas) envolvem mais etapas jurídicas e documentos do que um simples fracionamento de um terreno.
Na matrícula do imóvel irá existir todas as informações sobre o mesmo: dimensões, quem foi o primeiro dono, se há cláusula de usufruto, averbação de alguma ação judicial, etc, etc. É por meio da matrícula imobiliária que se consegue descobrir se há algum problema jurídico ou não, e quem é o dono de direito do imóvel. Essa última frase é essencial: para a legislação brasileira só é dono de um imóvel quem possui o mesmo registrado no competente registro imobiliário em seu nome. Se não está registrado no nome, juridicamente não se é dono do imóvel, simples assim.
Para aclarar mais esses conceitos, vamos imaginar o exemplo do terreno já citado. Vamos supor que o terreno de 10.000 m2 esteja devidamente registrado com matrícula imobiliária e esteja no nome de João. Vamos supor que João queira vender o terreno, mas tenha percebido que se ele vendesse o terreno em duas metades distintas, poder-se-ia conseguir mais dinheiro. João poderá vender dois terrenos, mesmo que ele não tenha feito o processo de fracionamento no Registro Imobiliário com a criação de duas novas matrículas e a extinção da matrícula do terreno maior? A resposta jurídica correta é não, pois na verdade está se vendendo algo que não existe do ponto de vista jurídico.
Se João encontrar um interessado em comprar metade do seu terreno (como um imóvel autônomo, não em condómino, pois nesse caso não haveria problema jurídico algum), nenhum cartorário irá lavrar escritura pública de compra e venda, pois simplesmente como não há matrícula imobiliária, a metade do terreno não existe como um imóvel autônomo. Não há como se tornar juridicamente proprietário de apenas metade do imóvel de 10.000 m2, sem haver o fracionamento do terreno no registro de imóveis, com a criação de uma nova matrícula.
"Soul, como assim não pode? É o que mais se tem em vários lugares do Brasil!". É verdade. Porém, essas transações são feitas à margem da lei. Se alguém compra um terreno sem que esse tenha uma matrícula própria, para o direito brasileiro ele não será o dono do terreno. Evidentemente, há riscos em situações como essa.
Se eu quero comprar um apartamento que esteja devidamente legalizado com matrícula própria (posso escrever um artigo específico sobre como funciona tudo isso em condomínios de unidades autônomas), é muito fácil se precaver. Basta pedir uma certidão atualizada da matrícula imobiliária, ver se o vendedor é realmente o dono (vocês ficariam espantados na quantidade de pessoas que cometem erros banais como esse, de compras minhas de imóveis em leilões já peguei dois casos onde houve erro grave nesse quesito, inclusive por imobiliárias), se há algum ônus sobre o imóvel, etc. Como a forma do negócio deve ser pública, ou seja por escritura pública, depois de concretizado o negócio basta levar a escritura para registro no Registro de Imóveis. Se houver um due diligence básico, a chance de dar problemas é quase zero.
Agora, se uma pessoa compra um imóvel sem este ter matrícula, fica muito difícil saber se o imóvel pode ter algum problema, ou se o dono é realmente o vendedor. Além do mais, nada impede que o vendedor já tenha vendido o mesmo imóvel para mais de uma pessoa, aliás esse tipo de prática não é incomum. Não há absolutamente nada que se possa fazer para extirpar 100% esse risco, não há como. É por isso que terrenos sem matrícula, sem registro próprio, são mais baratos. É a velha relação, bem conhecida pelos leitores desse blog, entre risco x retorno. Pode-se ganhar dinheiro com isso, como em qualquer outra coisa. Se a pessoa tiver conhecimento e paciência, pode-se comprar terrenos e "legalizá-los", ganhando um belo dinheiro em cima. É um nicho, como comprar imóveis em leilão, empresas em dificuldade, importação e exportação. Não há nenhum problema, desde que a pessoa saiba o que esteja fazendo, bem como possua check-lists para ao menos diminuir substancialmente o risco de perdas maiores.
Além do mais, imóveis que não possuem matrícula não podem ser usados como colateral. Em finanças, sempre que ouvir o termo "colateral" pense em garantia. Ninguém pode financiar a compra de um imóvel sem matrícula, pois nenhum banco emprestará dinheiro tendo como garantia um imóvel que não existe do ponto de vista jurídico. A questão é tão séria que muitos economistas de renome aludem que a informalidade fundiária em muitas comunidades pobres é algo que estanca e muito a possibilidade de crescimento econômico. Nisso, eles parecem ter toda razão. Quanto mais confiança e estabilidade jurídica, mais próspera é uma nação. Logo, quanto mais desconfiança e instabilidade jurídica, menos próspera é uma nação. Portanto, uma forma de se criar um dinamismo muito maior na economia, seria proporcionar formas de regularização fundiária, porém não irei me alongar nesse interessante tópico, mas posso voltar qualquer dia.
Há muitos outras temas relacionados que poderia abordar , mas vou ficando por aqui para que o artigo não se torne desnecessariamente longo. Se achar que o texto foi de valia para algumas pessoas, pretendo escrever outros a respeito de aspectos mais fundamentais em relação a imóveis para trazer um pouco mais de luz sobre o tema. Portanto, quando ouvir novamente alguém dizer "o imóvel não tem escritura", pergunte para o interlocutor se ele na verdade não está querendo dizer matrícula imobiliária, se ele não entender, você, prezado leitor, já é capaz de explicar os motivos.
Postado por soulsurfer às segunda-feira, janeiro 25, 2016
Seu Madruga Investimentos 25 de janeiro de 2016 08:37
Ótimo texto, bastante didático.
Conhecendo o país em que vivemos, eu particularmente não dormiria tranquilo se comprasse um imóvel e não registrasse em meu nome.
Sei que o registro não é barato, e tenho minhas dúvidas se existe alguma razoabilidade em ser tão caro assim, mas é o que garante uma boa noite de sono.
soulsurfer 25 de janeiro de 2016 09:27
Há dois documentos: a escritura e o registro.
Eu não vejo razoabilidade de se exigir escritura pública, contratos particulares poderiam ser aceitos, a escritura pública deveria ser a exceção (talvez quando houvesse interesse de menores de 14 anos, por exemplo).
O Registro é algo razoável. Com ele se pode evitar inúmeras fraudes. Entretanto, não acho razoável os preços praticados. Eles variam de Estado para Estado, mas em SP, por exemplo, as taxas são elevadíssimas, o que não se justifica em minha opinião.
Viver de Renda 25 de janeiro de 2016 16:37
Concordo com o Soul, é um absurdo exigir escritura sendo ambas as partes capazes, imagine se pra alugar o imóvel tivesse que fazer uma escritura também?
Já o registro é fundamental ter, da mesma forma que precisamos de um registro das ações que cada investidor tem ou de cada pessoa que nasce. O valor é que é algo completamente descabido, inclusive o trabalho de escriturar um imóvel de R$100.000,00 é o mesmo de um de R$10.000.000,00, mas as taxas são bem diferentes. Espero ainda estar vivo para a tecnologia de blockchain tornar esses cartórios obsoletos cobrando R$0,50 pra escriturar um imóvel.
soulsurfer 26 de janeiro de 2016 00:10
É por aí mesmo. Eu preciso é ler mais sobre essa tecnologia de blockchain. Não vejo qualquer sentido em pagar milhares de reais para um simples registro, oxalá no futuro isso venha a baratear e muito. Porém (o único concurso que fiz depois de estar no meu cargo foi para ser dono de cartório, no qual passei, mas não levei), o lobby dos cartorários é imenso. Felizmente, o CNJ (conselho nacional de justiça) vem moralizando em muitos aspectos, fazendo com que muitos Estados abram concursos para as serventias vagas.
Anônimo 25 de janeiro de 2016 09:37
Soul, imóvel sem escritura significa na prática que o sujeito adquiriu o direito de posse com base em instrumento particular. Então quando o sujeito diz que é sem escritura, está realmente dizendo sem escritura e registro imobiliário em nome próprio. É uma prática comum tanto por desconhecimento como por opção expressa (pretensão de usucapir, impossibilidade de regularizar o lote sem altos custos,etc), ou ainda por falta de recursos para os emolumentos, que são bem salgados mesmo.
Outra situação muito comum que observo no dia a dia é de pessoas que lavram a escritura mas não a levam a registro por puro desconhecimento da necessidade deste ato para a transferência da propriedade.
soulsurfer 25 de janeiro de 2016 12:06
Olá, colega. Perfeito o seu comentário. Na maioria dos casos, se compra uma "escritura de posse", o que teoricamente daria direito ao usucapião do imóvel. É verdade que pode haver custos, mas, opinião própria, há ganhos consideráveis na regularização.
Sim, correto mais uma vez. Por isso quis enfatizar a diferença entre a forma legal de se transferir, via escritura pública, e a transferência em si, registro da escritura pública no RI.
Grato pelo bom comentário.
Rodolfo Oshiro 25 de janeiro de 2016 09:46
soulsurfer 25 de janeiro de 2016 12:03
Uorrem Bife 25 de janeiro de 2016 10:37
Parabéns pelo artigo sô!
Valeu, UB!
Anônimo 25 de janeiro de 2016 10:46
Prezado Soulsurfer
Poderia comentar a súmula 84 do STJ.
O que pode acontecer se eu arrematar um imóvel e aparecer um terceiro com um contrato de compra e venda sem registro em cartório?
É possível evitar essa situação?
soulsurfer 25 de janeiro de 2016 12:10
Olá, Eduardo. Você foi na jugular hein?:)
Esse é um dos maiores riscos de arrematação em leilão (não é o imóvel estar ocupado, isso para mim nem é risco, é contingência do negócio).
Tudo vai depender de cada caso. É necessário não apenas um trabalho jurídico, mas também de investigador, pois tudo vai depender da data do ajuizamento da ação, da data do suposto contrato de gaveta e se há ânimo ou não de fraudar credores ou uma possível execução judicial. Geralmente, as pessoas fazem esses "truques" deixando pistas, o que na mão de um advogado bom tecnicamente é fácil de perceber.
Se quer evitar esse risco por completo, compre em leilões de dívida de condomínio, nesse caso é impossível alegar a súmula 84 do STJ.
Surfista Calhorda 25 de janeiro de 2016 18:55
Soul, porque você não considera o imóvel estar ocupado um risco, sempre pensei que essa fosse a maior dor de cabeça.
soulsurfer 26 de janeiro de 2016 00:06
S.Calhorda,
Sim, pode ser uma dor de cabeça. Entretanto, comprar algum imóvel com um deságio muito grande sem estar ocupado seria algo muito fácil, não? Felizmente, já comprei três assim, inclusive o meu último, que é um belo apartamento, novo, e com uma possibilidade de retorno de 50 a 60%. Poderia ter tido esse retorno em dois meses, mas infelizmente ainda não vendeu. Muitas propostas, mas a crise tem deixado as pessoas mais reticentes e como é um imóvel com um valor mais alto, ainda não ocorreu. Sem problemas, se eu vender no final desse ano (grande margem de segurança), ainda terei uma performance talvez o dobro da média do W. Buffett nesse negócio específico:)
Porém, isso é a exceção. Vai saber que se com essa crise, aumento de juros, oportunidades como essa não apareçam mais frequentemente, tomara. Uma operação como essa me garante alguns anos sem precisar trabalhar.
A regra é imóvel ocupado. A maioria acha que esse é o maior risco-problema. O risco é entender se a pessoa que ocupa um imóvel indo a leilão possui alguma tese jurídica forte e bem fundamentada para continuar ocupando. O pulo do gato nesse mercado é saber diferenciar as teses jurídicas entre fortes, viáveis, fracas e muito fracas. Não tem qualquer receio quando as teses jurídicas para uma futura defesa da posse pelo ocupante do imóvel são muito fracas ou fracas.
Mesmo nesses casos, como bom conhecedor da lerdeza do nosso sistema processual, eu faço acordos, muitas das vezes bem vantajosos para os ocupantes. É aquela coisa, mesmo sabedor que a minha chance de vitória é imensa, e eu deixo isso claro para a parte e o eventual advogado, ainda assim faço acordos financeiros, o que encurtam o período em que tomo posse, aumentando assim (mesmo se levando em conta o acordo financeiro), a minha TIR projetada.
Surfista Calhorda 26 de janeiro de 2016 07:44
Viver de Aluguel 25 de janeiro de 2016 11:14
Muito esclarecedor seu texto, gostaria que aprofundasse sobre a realidade imobiliária brasileira e a dificuldade em conseguir regularizar o imóvel.
Para conhecimento de causa, somente um Ap que tive comprei com registro, todos os demais imóveis, e não são poucos, foram apenas no contrato de compra e venda.
Você resumiu o porquê de eu fazer isto, "É por isso que terrenos sem matrícula, sem registro próprio, são mais baratos".
Até hoje não tive qualquer tipo de dificuldade, tomo alguns cuidados, pois sou um "cara da rua". Não é para qualquer pessoa, mas a possibilidade de ganhos são imensas.
Outra grande, enorme e gigantesca vantagem é a economia que se faz de não pagar às estratosféricas taxas de regularização fora intermediações.
soulsurfer 25 de janeiro de 2016 12:16
Olá, Viver de Aluguel!
Estaria mentindo se eu falasse que tenho experiência nesses tipos de regularização. Talvez, você possa contar mais a sua experiência.
Tudo vai depender, como bem dito por você, de como dar-se-á essa negociação. Porém, quando o imóvel possui uma matrícula, não se pode sair vendendo o imóvel duas vezes, pois depois de lavrada a escritura é hora de ir correndo ao registro registrar o ato. Agora, um imóvel sem matrícula, mesmo sendo diligente, como saber se a pessoa vendeu o terreno para mais de um? Difícil. Carro é fácil, geralmente se dá a tradição (termo jurídico para dizer entrega) com a entrega física do bem, assim não dá para sair vendendo o carro duas vezes.
Dependendo do Estado, as taxas não são tão caras não. Uns 2% do valor do imóvel, o que está ficando caro é o imposto de transmissão de imóveis, ITBI. Os municípios estão aumentando as alíquotas, descobriram uma forma de arrecadar um pouco mais.
Viver de Aluguel 25 de janeiro de 2016 12:28
Na região que compro, a maioria dos imóveis não são registrados.
A título de exemplo, tem uma casa que eu queria comprar, como não tem registro negociei com o dono para dividirmos às despesas deste. Valor da Casa, 80k, pesquisei o quanto gastaria para regularizar, 15k. Desisti do negócio pois eu queria financiar uma parte.
Agora se eu tivesse todo valor a vista, com certeza ele venderia por 72k. Fiz esta proposta. Se não vender até o meio do ano, consigo arrematar.
soulsurfer 25 de janeiro de 2016 23:57
Eu não entendi se o problema é a casa não estar averbada. Quando se fala em casa (não em apartamentos), a casa nunca estará registrada, pois o registro será do terreno. A casa como é uma acessão (termo jurídico para uma construção encima de um terreno) deve ser averbada junto à matrícula do imóvel.
Se é um simples problema de falta de averbação, não há grandes problemas ou risco de perda do dinheiro, desde que o terreno esteja devidamente registrado. A chateação é que a casa não poderá servir como colateral, já que não está averbada, o que dificulta a compra e a venda financiada por uma instituição financeira.
A averbação pode ser provinciana, dando-se entrada em documentação junto à prefeitura para dizer que ali há uma construção. Depois disso, pode-se averbar a casa junto à matrícula imobiliária do terreno.
Agora, se o próprio terreno não possuir uma matrícula própria, voltamos ao que estávamos discutindo. É uma compra mais arriscada, mas dentro de alguns contextos pode ser que possa valer a pena.
soulsurfer 25 de janeiro de 2016 23:58
obs: a averbação poderá ser providenciada
Viver de Aluguel 26 de janeiro de 2016 09:48
Muito obrigado pelas respostas, estão me esclarecendo muito mesmo.
O local era uma grande fazenda e acredito ter se muito ter uma matrícula. Ao londo do tempo foram loteando e vendendo e revendendo. Muitos ganharam dinheiro desta maneira.
Lançar o imóvel na prefeitura até que é fácil e pouco custoso, todavia quando partimos para o cartório a história é outra, é a burocracia em si. Enfim só penso em legalizar se for para revender o que não é o caso agora.
Sobre o tema. Você detêm um vasto conhecimento, acredito eu que leilões, a depender do conhecimento da pessoa e vejo muitos interessados em aprender sobre a BMF, proporcionam um rendimento muito maior que muitas ações, FII, Títulos e etc.
Se pudesse compartilhar mais deste maravilhoso e pertinente assunto, seus pots ecoariam para sempre na internet, e olhe que ainda lhe taxaram de prolixo, no entanto o seu conhecimento e experiência estão a anos luz da compreensão de muitas pessoas, principalmente quando tu reduz a termo.
soulsurfer 27 de janeiro de 2016 08:30
Olá, VA!
Não é para tanto, colega, meu conhecimento não é tanto assim não, é mediano. Sobre leilões posso conhecer um pouco mais, de imóveis não é nada demais. Porém, agradeço de coração as palavras, obrigado.
Não tenho a menor dúvida que sim, negócios no mundo real costumam ter perspectivas de retorno muito maiores para investidores amadores, ou com dinheiro não muito substancioso. Agora, se a pessoa tem muito dinheiro (mais de 40-50 milhões), ou quer administrar o dinheiro dos outros, aí acho que o sistema financeiro pode ofertar retornos nominais substanciosos sem muita dor de cabeça.
Mais uma vez, obrigado pelas palavras, amigo.
Além da Poupança 25 de janeiro de 2016 11:50
Excelente postagem. Continue.
soulsurfer 25 de janeiro de 2016 12:02
Olá, A.Poupança! Tudo bem amigo?
Valeu pelo comentário, um elogio seu, um dos blogueiros mais antigos, é bacana.
Anônimo 25 de janeiro de 2016 14:43
Desculpe a ignorância da pergunta, mas qual a melhor forma de se pesquisar se uma casa ou apartamento possui o registro imobiliário, conhecendo-se os seus endereços?
Sabendo que um determinado imóvel paga IPTU pode-se afirmar que ele tem registro imobiliário e está legalizado?
soulsurfer 25 de janeiro de 2016 23:52
É muito difícil um apartamento não ter uma matrícula imobiliária própria. Casa já é mais provável.
O Lugar para saber isso é no Registro de Imóveis. Se mora numa cidade maior, precisa saber, de acordo com o bairro, qual é o registro de imóveis competente para a região específica.
Não. O IPTU não é indicativo de que um imóvel necessariamente tenha uma certidão imobiliária própria. Isso é bem curioso. A prefeitura abre uma rua, coloca asfalto, luz, passa o caminhão de lixo, cobra IPTU, mas não há exigência de regularização dos imóveis junto ao RI.
Assim sendo, quando se interessar por um imóvel, vá ao Registro Imobiliário competente. Se tiver sorte de pegar um funcionário bom, ele poderá tirar inúmeras dúvidas práticas, bem como apontar quais são os documentos necessários para fazer uma miríade de coisas.
Anônimo 26 de janeiro de 2016 14:38
Vamos considerar que um imóvel recebe cobrança de IPTU e não tem o registro imobiliário. Vamos supor que por causa de dívidas de IPTU o imóvel acabou indo à leilão (não sei se é coumum isso).
Nesse caso quais seriam os problemas para um possivel comprador?
soulsurfer 26 de janeiro de 2016 23:18
Colega, um imóvel sem registro não pode ir a leilão, pois não há nem mesmo como registrar a penhora na matrícula imobiliária. O que poderia ser feito talvez é leiloar o direito de posse de um determinado imóvel que nem existe juridicamente. É uma questão curiosa, e procurei jurisprudência a respeito, mas não consegui.
O IPTU subroga-se no preço pago na arrematação. Em português mais claro, isso quer dizer que no que for pago na arrematação, o IPTU será descontado desse valor. Há um artigo expresso de lei sobre isso, é o art.130 do CTN (código tributário nacional). Assim, IPTU não é um problema para arrematantes.
Abaixo o teor do artigo.
Pobre Catarrento 25 de janeiro de 2016 14:57
Excelente soul..
Também tinha a dúvida da súmula 84 do STJ, continuei meio sem entender, principalmente como provar que outrem não fez um contrato de compra e venda de má fé, sabendo de antemão que será executado.
Por isso eu vejo a importância de ser lavrado em escritura pública, para um contrato ter validade... pois com uma simples certidão negativa poderíamos nos assegurar de que o bem não teve um contrato particular de compra e venda.
Já que vc tem certa facilidade com o tema, vc poderia futuramente dizer os meandros, e como vc faz na prática a sua imissão de posse... prazos, dificuldades, e custas..
Já tive a oportunidade de ter que fazer um acordo com o proprietário, pois o mesmo disse que não arredava o pé. Paguei a mudança e dei seis meses de aluguel pra ele. Vc deve ter histórias dessas também...
soulsurfer 26 de janeiro de 2016 00:22
PC, como está meu amigo? Boas as festas de final de ano agora como um milionário?:)
Pelo final. Você parece ser um homem pragmático. A melhor coisa, principalmente quando se comprou algo com um deságio significativo, é fazer tudo amigavelmente. Em todos os meus casos foi assim que funcionou, e eu descobri que tenho habilidade para negociar nesse tipo de negociação. Tenho apenas um caso pendente, onde a parte não quis nem mesmo conversar. Paciência, três liminares até agora, todas favoráveis. O meu amigo que atua junto comigo em alguns casos, mas é advogado de todos, recebeu o apelido por mim de 100% liminar, o cara não perde uma. Também o nível das peças jurídicas dele e do raciocínio jurídico é muito grande, algo que você só encontra em causas mais sofisticadas, algo que ele também faz, pois é sócio de um dos maiores escritórios da cidade onde morava no Brasil.
Vamos ver, PC. Gostaria de escrever um livro a respeito, mas posso vir a fazer mais postagens. Porém, já tive problemas de expor um pouco sobre leilões com alguns comentários maldosos, e já diversas vezes pensei em não tocar mais no assunto. Porém, eu gosto da sensação de compartilhar conhecimento.
PC, esse é um tema polêmico e precisaria escrever muito a respeito. Entretanto, essa súmula serve para proteger pessoas de boa-fé. Se em qualquer momento ficar demonstrada a má-fé, a súmula não pode ser, ou melhor dizendo, não poderia.
Tudo vai depender do caso concreto. Primeiramente, tem que se diferenciar entre execução de um título judicial e o ajuizamento de uma demanda judicial. Se a pessoa transferir qualquer coisa depois de uma execução iniciada, isso é fraude à execução. É isso que vem ocorrendo com o CRI conversível do shopping Goiabeiras e o enrosco no FII HGBS.
A execução costuma ocorrer muitos anos depois do ajuizamento da ação. Assim, se a transferência tiver ocorrido depois do ajuizamento, é possível considerar sim que houve má-fé no caso. Em processos trabalhistas, o rigor na análise é imenso, tudo para garantir que a execução possa prosseguir e o trabalhador conseguir ser pago.
Além do mais, a promessa de compra e venda precisa ter tido ao menos uma firma reconhecida em cartório, para que se possa ter uma data oficial de quando o contrato foi realmente assinado. É preciso ter provas de que houve realmente uma venda do bem, ou seja depósitos em conta, alguma coisa que comprove que houve um negócio real e não apenas simulado.
Enfim, vai depender de cada caso concreto, e ter um advogado com boa técnica é essencial.
soulsurfer 26 de janeiro de 2016 00:23
Um trabalho de investigador atenua bem o problema. Se é um apartamento, falar com o zelador e perguntar quem mora no apartamento. Ligar para a administradora do condomínio e perguntar se está em dia, e em nome de quem está sendo emitido os boletos, etc, etc.
Espero ter ajudado, aquele abraço!
Pobre Catarrento 26 de janeiro de 2016 17:55
Valeu soul, realmente foi um final de ano fantástico...
Muito obrigado pela dedicação da resposta, me ajudou sim...
Erick Monte 25 de janeiro de 2016 18:51
Muito bom Soul! Ótimo post!
soulsurfer 25 de janeiro de 2016 23:49
Surfista Calhorda 25 de janeiro de 2016 19:02
Soul um amigo me passou um contato de uma advogada que presta serviço indicando imóveis de leilão que na teoria representam bons negócios, sabe me dizer se essa intermediação de imóveis de leilão tem chances de não ser uma robada? Você conhece algum advogado que trabalha indicando compras para seus clientes?
soulsurfer 25 de janeiro de 2016 23:48
Hum, é comum ver advogados assessorando lançadores em leilões. Acho muito difícil encontrar algum profissional, a não ser que seja muito bem remunerado (como talvez eu possa fazer no futuro), que entenda dos pormenores de todo e qualquer tipo de leilão.
Além do mais, combinar análise negocial, financeira e jurídica num único profissional eu nunca vi.
Dito isso, é imprescindível um bom assessoramento jurídico. Infelizmente para muitas pessoas, o nível da advocacia no Brasil é muito baixo. Felizmente para mim, pois em muitas situações vejo que o mau assessoramento jurídico das outras partes faz com que eu muitas vezes ganhe liminares de maneira mais tranquila.
Entretanto, S.Calhorda, temos que ser práticos. Leilão precisa de um bom capital acumulado para que não seja muito arriscado. Quando, por meio de sua estratégia de investimento, você conseguir ter um bom capital acumulado, creio que talvez possa pensar em começar a atuar nesse ramo.
Surfista Calhorda 26 de janeiro de 2016 07:47
Por favor, continue com os posts sobre esse assunto.
Anônimo 26 de janeiro de 2016 14:37
Excelente esse post. Espero que continue abordando estr assunto. Para quem não é da área de direito é muito difícil entender essas questões.
Vemos sempre "especialistas" falando que é preciso ter cuidado na hora de se comprar um imóvel, mas nenhum aborda de forma prática quais precauções tomar, onde ir ou que procurar saber sobre o imóvel para ter segurança na hora de realizar o negócio.
Se eu compro um terreno que não tem registro imobiliário, mas pago iptu, como faço para registra lo?
soulsurfer 26 de janeiro de 2016 23:09
Olá, colega. Geralmente, terrenos são "legalizados" por meio de ações judiciais de usucapião. Podem ser processos extremamente demorados, apesar de existir proposta de processamento de usucapião fora do procedimento judicial.
Entretanto, teria que saber exatamente qual é o caso do terreno comprado, pois pode ser um fracionamento de fato, mas não registrado, por exemplo.
Blog Viver de Construção 26 de janeiro de 2016 22:32
Interessante este post, e muito válido.
Entendo que não adianta escriturar, sem devidamente proceder com o registro da escritura, apesar de conhecer apenas o básico sua definição detalhada explicou exatamente este conceito.
Por isto que sou totalmente avesso à compras somente com o famoso "Contrato de Compra e Venda", pois não vejo garantia alguma neste simples contrato.
soulsurfer 26 de janeiro de 2016 23:11
Olá, VC,
na verdade nem se pode fazer escritura pública se não há registro imobiliário.
O contrato vale entre as partes, mas como não está registrado não pode ser usado em relação a terceiros, assim sendo, como bem destacado, a garantia é muito menor.
Rafael Vilaça 27 de janeiro de 2016 07:24
Soul sempre leio seu blog mas nunca comentei. Nesse eu nao tenho escolha....
QUE AAAAAAUUUULLLLAAAA amigo....que didatica. Estou impressionado. Por favor, continue com posts com esse topico. Imovel eh a paixao do brasileiro e quando mais conteudo sobre, melhor. Pensa em algum dia fazer algum tipo de acessoria para leiloes?
soulsurfer 27 de janeiro de 2016 08:26
Olá, Rafael! Obrigado pelas palavras, fico lisonjeado:)
Penso sim, não sei se irei fazê-lo, pois a minha ideia de IF é fazer coisas que possam me preencher de sentido, sem se preocupar com retornos financeiros. Vamos ver o que a vida me reserva nos próximos anos.
Economicamente Incorreto 27 de janeiro de 2016 11:08
Soul, excelente artigo. Bem esclarecedor. Já tive algumas experiências com compra e venda de imóveis, até aqui nenhum problema.
Seria legal se pudesse aprofundar mais o assunto e explicar o processo de "grilagem".
soulsurfer 27 de janeiro de 2016 12:58
Valeu, EI, obrigado!
O que, apenas para termos um "acordo semântico", você entende como grilagem?
Economicamente Incorreto 27 de janeiro de 2016 17:05
Soul, era mais para acrescentar uma curiosidade
https://pt.m.wikipedia.org/wiki/Grileiro
Excelente postagem, SoulSurfer.
Gostaria de iniciar nos mundos do leilão de imóveis (sou advogado recém formado com 100k no bolso + um sócio investidor). Tem alguma indicação bibliografia e/ou pratica que eu possa me basear? Por onde começar?
GT. 28 de janeiro de 2016 11:24
Para financiar uma imóvel basta ter a matricula? A escritura não é necessária nesse caso?
soulsurfer 29 de janeiro de 2016 02:35
A escritura pública é apenas a forma como se dá a transação envolvendo imóveis. Todas as informações sobre o imóvel consta na matrícula.
Se você vai financiar um imóvel, fique tranquilo, pois o banco faz um pente fino na matrícula. Nesse caso, aliás, não se faz necessária escritura pública, basta o contrato de financiamento imobiliário com a instituição bancária. Aliás, o valor financiado só é liberado para o vendedor, quando o contrato de financiamento volta do RI.
Colega, como você é advogado, pode navegar com mais tranquilidade pelos diversos temas jurídicos. Estude todos os detalhes do CPC sobre avaliação, penhora, arrematação e impugnações. Estude bem de família. Após, leia muitas e muitas jurisprudências sobre os mais variados temas em leilões.
100k é pouco, muito pouco para participar de leilões. Entretanto, se você tem um sócio investidor, pode ser um bom começo.
GT. 30 de janeiro de 2016 16:32
Anônimo 1 de fevereiro de 2016 18:46
Muito esclarecedor. A título de curiosidade, qual o percentual do capital total que você ficaria seguro em usar num leilão? Digo, espero atingir a Independência Financeira com 3M. Suponha que 10% fosse esse percentual. Após a IF, usar 300k para alocar num leilão seria prudente? Imagino que diversificar nessa 'classe de ativos' necessite de somas astronômicas de capital.
soulsurfer 2 de fevereiro de 2016 07:28
Sua IF deve estar baseada em 3M a valores presentes, não? Se sim, creio que com 300k você pode participar de uma operação média ou duas se compartilhado.
Quanto mais operações você for capaz de participar, menos risco associado.
Como 300k seriam 10% do seu PL, creio que seria uma boa forma de diversificação com uma quantidade não tão significativa do seu patrimônio. Quando atingir a marca planejada, talvez possa ser uma estratégia razoável.