Investir em fundos imobiliários se tornou cada vez mais atraente. Afinal, muita gente descobriu que essa é uma maneira de se expor ao setor sem a necessidade de ter muito capital para isso.
Só para situar, um fundo imobiliário nada mais é que a união de muitos sócios que são representados por um gestor que compra imóveis com o intuito de receber aluguéis mensais sobre eles.
Esses sócios são chamados de cotistas uma vez que adquiriram uma cota do fundo para receber uma rentabilidade sobre ela. E em algum momento houve a emissão dessas cotas.
O que é a emissão de um fundo imobiliário?
A emissão das cotas é feita em dois momentos: o primeiro é na criação do fundo. Ou seja, logo quando ele é criado são emitidas as cotas para quem deseja comprá-las.
E em um segundo momento podem ser emitidas novas cotas com o intuito de captar mais dinheiro para a compra de novos imóveis. Vamos imaginar que um fundo possui 100 cotistas e ao todo administra 15 imóveis.
Agora considere que o gestor do fundo quer adquirir mais 5 imóveis em vista do bom momento econômico. Para isso, ele precisa ter capital que pode ser levantado por meio de uma nova emissão de cotas do fundo imobiliário.
Como essa emissão funciona?
Conforme dissemos, a emissão de cotas se dá em dois momentos: na composição do fundo e quando o gestor decide levantar capital para investir em mais imóveis.
Depois que as cotas foram lançadas em um primeiro momento, os seus detentores se beneficiam dos dividendos gerados pelo aluguel dos imóveis que são administrados por aquele fundo.
Entretanto, essas cotas não precisam ficar eternamente na mão dos investidores, e eles podem negociá-las a preço de mercado na Bolsa de Valores.
Como qualquer ativo da Bolsa, o FII possui um código de negociação que é composto por quatro letras seguidas geralmente do número 11.
No entanto, quando um fundo decide aumentar o número de cotas, ele não pode simplesmente negociá-las logo de cara na Bolsa de Valores. Isso só pode ser feito com as cotas já existentes.
Isso acontece porque existe o direito da subscrição que dá preferência aos cotistas sobre a aquisição de novas cotas que estão sendo emitidas pelo fundo.
O que é o direito da subscrição?
Conforme antecipamos, o direito de subscrição é a preferência dada para quem já tem uma cota, sobre o lançamento de novas cotas do fundo em Bolsa.
Isso acontece quando o fundo emite novas cotas em um lançamento secundário. Como o cotista tem um percentual sobre o fundo como um todo, ele tem garantido o direito por lei de manter o mesmo percentual no FII.
Vamos imaginar um FII que tenha 100 cotas. Considere que um investidor tenha 10 cotas. Logo ele detém 10% do patrimônio do fundo. Imagine agora que o fundo emitirá mais 100 cotas.
Nesse caso, o percentual que esse investidor terá em relação ao patrimônio do fundo cairá para 5%. Por isso, ele pode exercer o direito de subscrição para comprar mais 10 cotas e permanecer com os 10% do patrimônio.
Como funciona esse direito?
Quando um fundo imobiliário decide emitir novas cotas ele tem que divulgar um prospecto preliminar com as regras da nova oferta.
Nela terão que constar o preço, a data, os prazos, os procedimentos e todos os outros detalhes em relação ao fundo. Feito isso, o FII deverá emitir o direito de subscrição.
Esse direito é distribuído entre os cotistas atuais, respeitando o fator de distribuição. Essa informação de subscrição aparece para o cotista na sua própria carteira.
Só que ao invés de ter o número 11 no final, ela aparecerá com o número 12. Diante disso o investidor tem três alternativas:
Exercer o seu direito de subscrição;
Vender o seu direito de subscrição;
Não fazer nada.
Para exercer o direito é só contatar a sua corretora e manifestar o interesse. Então basta comprar a quantidade estipulada pelo fundo que é proporcional a sua participação.
Como vender o direito de subscrição?
Para vender o direito de subscrição é necessário que haja uma autorização do FII. Além disso, é preciso que ele esteja também dentro do prazo de negociação estipulado no prospecto.
Quem compra o direito de subscrição pode exercê-lo como se ele fosse o próprio detentor original. Entretanto, é necessário ficar atento aos prazos, pois se não for exercido a tempo ele deixa de existir.
E quando eu simplesmente não faço nada?
Como vimos, você pode exercer o seu direito de subscrição, vendê-lo com a autorização do FII ou simplesmente não fazer nada.
Nesse último caso é entendido que você optou por não realizar o seu direito, e em vista disso ocorrem as sobras de subscrições de FIIs.
Elas nada mais são que os direitos que não foram nem efetivados e nem comercializados com terceiros no mercado secundário.
Nesse caso, o fundo pode emitir essas novas cotas, negociá-las na Bolsa de Valores para novos investidores e levantar o capital necessário para investir.
Qual a vantagem de exercer o direito de subscrição?
Geralmente quando as cotas são emitidas, antes de serem negociadas na B3, elas possuem um valor mais baixo. Por isso, exercer o direito é poder adquirir novas cotas por um valor abaixo do preço oferecido na Bolsa.
Outro benefício é que você não diminuirá sua participação no fundo. Isso garante que você ampliará os seus dividendos juntamente com a ampliação do fundo.
O único ponto negativo é se o investimento do FII estiver sendo feito em um momento errado e ele apresentar um maior índice de vacância posteriormente, mais inadimplência, o que acarretará em queda no preço dos ativos.
Por isso, apesar de ser um bom direito é preciso contextualizar a situação, analisando se o FII está realmente sólido, se a estratégia de expansão está acontecendo em uma hora certa, dentre outros fatores.
Mas, de modo geral, tanto exercer quanto negociar o direito de subscrição é uma boa alternativa para quem já é cotista de um fundo de investimento imobiliário.