Locação por temporada via Airbnb depende da convenção condominial, diz STJ - Widesys - Sistemas para imobiliárias
A polêmica é fazer esse tipo de locação em imóveis com fins claros de moradia, visto que existem outros condôminos envolvidos na situação. Sem dúvida, até onde vai o direito de propriedade e a legalidade da assembleia de condôminos.
Veja com esse artigo as decisões do STJ para duas ações de recursos contra a limitação imposta pela assembleia do condomínio. Assim como o posicionamento da Airbnb diante dos julgamentos.
Entenda a decisão da Quarta Turma do STJ em abril 2021 para locação por temporada
A locação por temporada por meio da Airbnb funciona como uma opção alternativa para quem deseja viajar e uma fonte de renda extra para o dono do imóvel. De fato, a Airbnb estabelece o contato de forma virtual entre hóspedes e anfitriões (dono do imóvel).
Os imóveis anunciados pela Airbnb são para curta temporada em diversas localidades, sendo que em geral os hóspedes estão viajando a negócios ou por lazer.
A polêmica teve origem em abril de 2021, quando três donos de imóveis entraram com um recurso especial contra a decisão da assembleia de condôminos.
Eles tinham feito locações pela Airbnb e a assembleia decidiu que deveriam se abster de continuar alugando quartos com a oferta de serviços.
A principal reclamação dos condôminos foi sobre a falta de segurança nas áreas do edifício. Visto que a entrada e saída de de estranhos era muito alta, além de terem cópias da chave do portão de entrada.
Para a Quarta Turma do STJ, a convenção condominial discrimina que o uso dos imóveis deve ser apenas para moradia. Por isso, a locação por meio da Airbnb causa uma mudança de finalidade, sendo negado o recurso dos donos dos imóveis.
Os ministros durante o julgamento ainda ressaltaram a questão do direito de propriedade versus a convenção de condomínio. Visto que é aceita a "extensão dos poderes da convenção de condomínio diante do exercício do direito de propriedade".
Portanto, a questão não está ligada à locação para temporada por meio da Airbnb ou outras. De fato, trata-se do risco que os condôminos se sentiram expostos com a alta rotatividade de hóspedes.
A decisão da Terceira Turma do STJ em novembro 2021, confirma a decisão anterior para a locação por temporada
A assembleia de condôminos, de um edifício em Londrina, fez uma alteração na sua convenção condominial para proibir a locação por temporada por menos de 90 dias. Por isso, um dos condôminos ajuizou uma ação para anular a decisão da assembleia.
Para a Terceira Turma do STJ, o condomínio pode decidir se permite ou não em suas unidades, um aluguel de pouco tempo. Uma vez que deve prevalecer a destinação que foi prevista na convenção do condomínio.
De acordo com o especialista em direito imobiliário Alexandre Matias,
"Não se trata de lei, mas de um precedente de uma Corte Superior que confirmou que a convenção de condomínio é soberana na definição das normas de convívio entre os condôminos. Caso haja desrespeito por parte de algum proprietário, ele poderá sofrer sanções impostas pelo condomínio com a aplicação de multa pecuniária e outras penalidades que sejam definidas pela convenção de condomínio"
Neste julgamento, os ministros trataram da diferença entre residência versus domicílio. Ou seja, sobre a possibilidade de compatibilizar a exploração econômica com uma destinação própria para moradia. Desse modo, chegaram à seguinte conclusão:
"Não há nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta por condomínio residencial à locação de unidade por curta temporada, seja ela feita por Airbnb ou qualquer outra plataforma ou meio".
Destacaram ainda que a decisão da assembleia de condôminos deve ser por maioria de ⅔, não necessitando ser por unanimidade.
Posicionamento da Airbnb
De acordo com a Airbnb, a locação por temporada é legal no país, prevista na Lei do Inquilinato, não sendo uma atividade de hotelaria: "proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel".
No julgamento de abril de 2021, a Airbnb fez uma declaração em que enfatizou a posição dos ministros. Nesse sentido, destacou que admitiram que a locação por meio da Airbnb é legal, bem como não é uma atividade de hotelaria. Assim como não fica proibida em condomínios de uma forma geral.
Já no julgamento em novembro de 2021 participou como assistente simples, sustentando que as locações por intermediação precisam ser enquadradas na Lei do Inquilinato, em seu artigo 48 (Lei 8.245, 1991).
"Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram".
Como a polêmica foi resolvida pelo STJ
Tendo em vista as decisões do STJ, a convenção condominial tem autonomia para permitir ou não a locação por temporada por um menos que 90 dias. Para que a sua decisão tenha validade legal, precisa ser aprovada pela maioria de ⅔.
Portanto, é fácil perceber que a decisão do STJ priorizou o bem-estar dos condôminos em suas casas. Uma vez que os imóveis são de destinação própria para moradia. Além disso, o STJ admitiu a legalidade da locação por meio da Airbnb ou outra.
O que o STJ não aceitou ao recusar os recursos, foi a locação acontecer em um edifício em que os condôminos se sentiram expostos a riscos com uma entrada e saída de estranhos muito alta. Logo, era contrária a vontade da maioria dos moradores do condomínio.