A advertência e multa ao inquilino deverá ser em nome do mesmo ou proprietário do imóvel?
Por Marcos Alves Martins.
Oi Marcos !!! Bom dia !!! Bom final de domingo !!!
Vejamos se posso responder à sua pergunta !!! Éla muito importante !!!
Já comentamos esse tema aqui no nosso Tira-Dúvidas !!! (este espaço é realmente um tira-dúvidas!!!)
Veja bem, o Art. 1.337, do Código Civil, diz textualmente: O condômino, ou possuidor, que não cumprir ... - o inquilino é um possuidor - e veja o que diz a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, a lei do inquilinato, em seu Art. 23, caput, x - **** O locatário é obrigado a **** - inciso X **** cumprir integralmente a convenção de condomínio e os egulamentos internos ****
Diante da Lei, e do contrato firmado entre Locador e inquilino, penso que o inquilino é o responsável pelos seus atos, perante o condomínio onde mora !!!
Fabricio o síndico nem tem acesso ao contrato firmado entre locador e locatário. O possuidor tem sim que cumprir com as regras do prédio, mas quem responde pelo ape é o condômino.
Contrato assinado vale perante as partes que o assinaram (locador/locatario). Condomínio tem condôminos e não inquilinos. Quem responde pela dívida do condomínio (inclusive multa) é sempre o imóvel, de forma que quem será cobrado será sempre o dono desse imóvel. E ele que use o contrato que ele assinou com o tranqueira para se ressarcir do prejuizo.
Se nós fôssemos cobrar as multas do inquilino de nosso condômino com certeza não receberíamos muitas.
Proprietário. O inquilino é dele, o lucro é dele e a encrenca é dele.
Pensa assim: se fosse o filho do proprietário você teria alguma dúvida em catar o pai? A lógica é a mesma, sempre será o condômino quem responderá pelos ocupantes do seu imóvel.
Marisa, veja bem **** TUDO GIRA NUM BIS IN IDEM **** = uma repetição !!! Em Direito ocorre isso !!
Note-se bem **** o proprietário tem legetimidade para cobrar do inquilino a multa não paga por ele, exatamente porque o contrato foi firmado sob o peso d LEI - (=Lei do inquilinato, Art. 23 citado) - não fora assim, proprietário nenhum receberia o que pagou pelo inquilino !!! E o inquilio sabe disso, eis por que ele, ao receber a multa, de duas uma, ou paga ou contesta!!! Porque sabe que o Condomínio tem legitimidade para acioná-lo em Juízo - pode escolher entre acionar o proprietário ou o inquilino, ou ambos !!! A legetimidade nasce da LEI !!! O síndico deveria saber do contrato, SIM !!! Veja bem, estou afirmando **** DEVERIA *** - mas isso quase nunca ocorre !!! É uma das ixigências da nossa Convenção - *** ao alugar a sua unidade, encaminhe uma cópia do contrato ao Condomínio, para que possamos saber quem são os responsáveis pelo cumprimento do contrato, e respectivos fiadores. Isso é muito importante !!!
Não quero me alongar - mil perdões, Marisa, mas é como penso !!! Lgitimidade temos para cobrar a multa em Juízo - de um ou de outro - sem dúvida !!! Inquilino reside **** INTRA MURUS**** dentro de nossa casa (=no condomínio) eis por que tem responsabilidade com suporte LEGAL - Legem habemus = LEI TEMOS !!!
Bom final de domingo a todos !!!
O condomínio não tem legitimidade para cobrar inquilino de ninguém.
Suponha que o inquilino simplesmente não pague. O que você alegaria para cobrá-lo na justiça? E o que garantiria o pagamento?
Entenda que o contrato de aluguel é um instrumento assinado entre o condômino e seu inquilino, condomínios simplesmente não têm inquilinos, não existe nenhum motivo para o síndico se preocupar com inquilinos infratores. Assim como não existe nenhum motivo para o síndico se preocupar com filhos de condôminos infratores. QUEM RESPONDE PELO APE É O DONO DO APE. OK?
Meus queridos !!! Marcos e Marisa !!!
Vejam parte do voto do Desembargador - neste Acórdão do TJSP
Vou colar abaixo - onde se diz **** possuidor a qualquer título - a quetítulofor *** -
mora, reside no condomínio, tem legitimidade para estar no polo passivo da relação jurídica.
Quanto à alegada ilegitimidade de parte passiva, razão não
socorre ao réu-apelante.
Embora Eliana Andrade Lonzi seja compromissária
compradora do apartamento 22, do Edifício Capri, localizado na Rua
Emílio Colella nº 188, Jardim Nova Bragança, no Município de
Bragança Paulista, é certo que o réu declara que é seu possuidor
direto, eis que nele reside, contudo não se sabe a que título.
Aliás, quando da audiência de 16/03/2010, o ora apelante
ofertou proposta de acordo para pagamento da dívida, o que revela
que é interessado na composição da lide.
Apelação nº 0000685-55.2010.8.26.0099 - Voto nº 2672 - rmr 4
Logo, não pode invocar ser parte ilegítima passiva para
responder pelo débito em condomínio.
Compromissarios compradores são condôminos. Eu sempre vou para cima deles, ignorando o que consta no CRI e cobrando o comprador, mesmo com contrato de gaveta. Nenhuma novidade aí. Até porque até hoje ganhamos todas as ações.
Inquilinos não são possuidores, eles apenas detem a posse temporária do imóvel. Resumindo: um comprador, ainda que tenha apenas o contrato de gaveta, possui a propriedade, um inquilino possui apenas o direito do uso. A propriedade continua sendo do condômino.
Meus Queridos Colegas !!!
Só para espancar nossas dúvidas, pois é aqui que tiramos as dúvidas, uma Jurisprudência do
TJRS - vou colar abaixo o voto do Julgador - que se refere ao que nos interessa !!!!
Trata-se de uma Apelação n. 70051133304 RS - exatamente sobre a responsabilidade do inquilino no cumprimento da Convenção - Lei n. 8.245 - lei do inquilinato a que nos referimos !!!
Esse é o enendimento da melhor Jurisprudência dos nossos Egrégios Tribunais.
Da multa condominial
Por força do disposto no art. 23, caput e inciso X, da Lei n. 8.245/1991, o locatário é obrigado a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.
Com efeito, se o bem locado situa-se em condomínio de edifício, o cumprimento da correspondente convenção, bem assim do regulamento interno, impõe-se ao inquilino, ainda que nenhuma referência a respeito haja no contrato de locação. É que, tratando-se de propriedade horizontal, a comunidade condominial tem as suas normas de convivência, que devem ser respeitadas por todos os que, proprietários ou não, habitem, freqüentem, visitem, trabalhem ou simplesmente ingressem no edifício.
Em caso de transgressão às regras do condomínio, as multas impostas ao inquilino serão de sua responsabilidade, cabendo ação de regresso se pagas pelo locador. [...] Mas, por outro lado, sempre será o titular da unidade condominial o responsável perante os regulamentos e convenções e, uma vez acionado, não pode alegar ilegitimidade de parte.
Você apenas reforçou o que eu disse: o titular da unidade é o responsável por tudo. E ele se vira nos trinta para cobrar o inquilino ou seu fiador. MAS PAGA A MULTA.
Meus ilustrados Colegas !!! Observem o voto do Relator !!! Acórdão citado acima,do TJRS
Assim " Impõe-se ao inquilino, ainda que nenhuma referência ..." - ovoto é claro como a luz do sol !!!
É a LEI - norma de ordem de pública !!! É norma cogente !! E veja a Doutrina citada pelo Relator - da melhor doutrina - SALVO VENOSA !!!
Colo a parte do voto do Relator - cf. abaixo !!!
Em caso de transgressão às regras do condomínio, as multas impostas ao inquilino serão de sua responsabilidade, cabendo ação de regresso se pagas pelo locador. [...]
Em tempo - confronte o Art. 1.333, do Código Civil - combinado com a Lei do Inqquilinato !!!
O Condomínio tem que multar o apartamento, a unidade, o imóvel, etc;
Logo a responsabilidade é sempre do proprietário.
Quem multar ou tentar multar inquilino vai arrumar confusão sem necessidade.
Condomínio não multa pessoas físicas.
Já pensou se pudesse? Ia ter multa para inquilino, mulher do proprietário, filho, genro, nora, namorado(a), amigo(a), empregada, visitante, cachorro. E o proprietário ia dizer que não tem nada com isso?
Meus queridos !!! todos estão com razão !!! O nosso Tira-Dúvidas é pra isso mesmo !!! Espancar dúvidas !!!
Mas, por puro diletatismo, uma pergunta para a nossa colega Marisa - lendo o Acórdão do TJRS, acima - quem você acionaria neste caso concreto aqui do meu condomínio -
O propritário mora em Toronto, no Canadá - tem um cotrato verbal com o inquilino que mora aqui no nosso condomínio - ometeu uma infração - aplicou-se uma multa !!!!
Pergunto Quem vc acionaria? Aguardo a sua resposta, por gentileza !!! Depois eu te digo qual foi a decisão do Juiz, na ação que ajuizamos contra o inquilino que cometeu a infraçã.
Em nome de quem você emite o condomínio?
Ainda assim eu acionaria o condômino. Principalmente se eu não tivesse nenhuma cópia do contrato, e, em sendo contrato verbal...
Olá pessoal !!! a resposta da Marisa é correta !!! só há um problema !!! o longo caminho a pecorrer
para citar o propritário lá em Toronto !!! **** No caminho tem uma pedra **** nos versos do poeta.
Movimentar essa máquina toda - a máquina judiciária - para cobrar R$150,00 !!!! é o valor da multa imposta ao inquilino infrator !!! É uma grande pedra no caminho !!!
O mais fácil, mais barato, mais rápido, objetivo, é acionar o inquilino - o inquilino é parte legítima,
sem dúvida, para estar no polo passivo da relação jurídica - O Art. 1.333, do Código Civil, só para citar um exemplo, preceitua a responsabilidade dos ocupantes das unidades, a qualquer título, e mais a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) .
Na esteira da melhor Jurisprudência, e também da Doutrina, é o que se vê !!! Legem Habemus = Lei temos!!!
E cadê a sentença do juiz que você iria me passar tão logo eu dissesse o meu posicionamento?
Hurra !!! não conseguia encontrar os nosso Tira=dúvidas !!! isso é ótimo!!! o pessoal está aderindo !!!
Quem não tem dúvida ? todos nós !!!
Bem, Marisa, o nosso caso foi de um um inquilino recalcitrante - foi dado a ele todas as garantias da plenitude da defesa - (nos termos constitucionais!!! tudo como manda o figurino!!! o condoínio tomou todas as cautelas - Ele teve prazo pra contestar administrativa - recorrer da multa pra assembleia - Não o fez !!! ficou silencioso ( só cantava marra nos corredores do prédio!!!) - Dizia abertamente que iria pagar a multa !!!
Em resumo - o condomínio entrou com um procedimento monitório para a concessão da ordem liminar de pagamento da soma em dinheiro (um procedimento previsto no CPC - Art. 1.1o2a e seguintes) - petição devidamente instruída com prova escrita - (documento de crédito) -
Não foram opostos embargos, nos 15 dias !!! Entenderam???
Ipso facto, formou-se o Título Executivo Judicial !!! Veja bem, agora o condomínio tem (ou teve) um Título Executivo na mão !!! Agora, meu querido inquilino recalcitrante, o processo corre pelos procedimentos previstos no Livro II do Código de Processo Civil !!!
Resumindo - com a citação, em processo de exucução forçada, o inquilino recalcitrante correu aos Autos e pagou a multa (o débito) - juros, correção, custas e honorários advocatícios !!!
Eis, em apertada síntese, o desenrolar do caso Toronto!!!
Em tempo - onde se lê *** diz abertamente que iria pagar****, leia-se *** abertamente que NÃO iria pagar a multa *** Obrigado !!! mil perdões pelos erros de digitação - este teclado não está nada bom.
Pessoal !!!! Vejam esta Ementa !!! É o Tribunl de Justiça do Rio Grande do SUl (TJRS) !!!
Quem desejar ler o Acórdão, no seu inteiro teor, entre na página do Tribunal - pesquise Jurisprudência.
Importante !!! Vejam que situação delicada !!! Afirmar que em *** condomínio tem condômino não tem inquilino *** é muito forte !!!
Com a devida venia, leia-se a Ementa !!!! Veja se inquilio tem ou não legitimidade *** ativa e passiva*** em Juízo !!!!
Perdão !!! cometi um erro !!! não mandei a Ementa !!!
Eis aqui abaixo (vou colar abaixo - Ementa do Acórdão )
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AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONDOMÍNIO. IMÓVEL LOCADO. MULTA IMPOSTA A CONDÔMINO PROPRIETÁRIO, EM RAZÃO DE DANOS CAUSADOS E COMPORTAMENTO NOCIVO DE INQUILINO. POSSIBILIDADE. PROVA SUFICIENTE DO COMPORTAMENTO ANTISOCIAL DO REFERIDO INQUILINO. PERTURBAÇÃO DO AMBIENTE CONDOMINIAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA, NA PARTE QUE DESACOLHEU A PRETENSÃO DA AUTORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO PARA DESACOLHER O PEDIDO CONTRAPOSTO.
É cabível a imposição de multa prevista no regimento condominial, bem como na legislação civil, em razão de comportamento nocivo e antissocial de morador de unidade condominial, seja ele condômino, inquilino ou usuário a outro título. Ainda que a drogadição possa ser considerada uma doença e ainda que se possa ter empatia em relação a famílias que tenham, em seu seio, filhos drogados, o fato é que há limites de tolerância que se pode exigir dos demais condôminos, diante da reiteração dos atos antissociais e altamente perturbadores do referido morador. A resposta jurídica para tal situação é a possibilidade de imposição de multas, dentro dos limites previstos no art. 1.337 do C.C.
Descabido, porém, o pedido contraposto para que o condômino aja em relação ao inquilino, fazendo-o cessar o comportamento antissocial, sob pena de vir a ser notificado para resolver o contrato de locação no prazo de 60 dias.
Confira-se parte do voto do Relator !!! (do Acordão citado) !!!!
Por conseguinte, inquilino não é um *** ENTE DESPERSONALIZADO NO CONDOMÍNO **** -
ele existe **** não é um espírito vagando pelos corredores do prédio **** - ele é de ***carne e osso*** -
Pense nisso !!! Direito é FATO SOCIAL - tutela as relações todas,como um ***manto protetor***!!!
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Descabido, porém, o pedido contraposto para que o condômino aja em relação ao inquilino, fazendo-o cessar o comportamento antissocial, sob pena de vir a ser notificado para resolver o contrato de locação no prazo de 60 dias. Isso porque a alternativa que se oferece ao condômino é a imposição de multas, potencialmente eleváveis até o décuplo do valor das despesas condominiais, nos termos do art. 1.337, parágrafo único, do C.C. Tal multa pode ser imposta tanto ao condômino, quanto diretamente ao possuidor (termo que abrange também o inquilino), como prevê o referido dispositivo legal. Isto porque o inquilino de apartamento está subordinado a duas relações jurídicas distintas ? a de locação, e a condominial. Deve observar não só as normas legais e contratuais que regem seu contrato de locação, como igualmente deve obediência às normas legais e regimentais que disciplinam a vida em condomínio edilício.
Olá pessoal !!!! Boa tarde a todos!!!!
Imaginem uma situação dessas no nosso condomínio !!! Da Ementa acima !!!!
Imagine só, Marisa, a situação do condomínio !!! de todos nós, pacíficos condôminos,
diante de uma situação dessas - GRAVE !!! Muito GRAVE!!!! Gravíssima !!!! e .... e....
para nossa tristeza **** o proprietário, o CONDÕMINO, feliz da vida lá em Toronto !!!
E nós aqui, míseros mortais, sem ação contra o inquilino que mora, que tem posse na unidade
do condômino residente no Canadá !!!! Não seria uma injustiça ? Haveria uma ***grande lacuna na lei***, no meu modesto sentir !!!
Pense nisso!!! Continuo acreditando que Condomínio tem condômino e tem inquilino !!!
Fabricio você vai me passar a sentença ou não?
O dia que o síndico, representando o condomínio, alugar uma propriedade do condomínio nesse dia o condomínio terá um inquilino. Do contrário não.
contrato de aluguel se estiver averbado na matricula do imovel é a saida correta. mas nem sempre isso ocorre, portanto, a unidade é a transgressora, neste caso a necessidade da obrigação propter rem recai sobre o bem. o titular deste é o proprietario que deverá pagar a cota, conta e despesas de multas etc... caso nao tenha como acionar o inquilino.
Ao proprietario então nasce o direito de ação regressa contra o inquilino, usando-se para tanto do contrato de aluguel que obriga, conforme ja dito alhures, a cumprir as regras da convençao e regulamentos.
Em resumo é mais ou menos isso que deve ocorrer.
Tudo se resume: "Propter Rem"
minha pergunta é: eu aluguei meu apartamento e durante o período alugado a locatária teve uma briga com uns dos moradores e por ter infligido as regras do condomínio a mesma recebeu uma multa, porem pelo o apartamento está em meu nome a multa veio em meu nome, mediante o contrato de locação, posso passar a multa para o nome da locataria ?
Prezados, apraz-me vir até convosco para me manifesta acerca da multa se deve ser do locatário (possuidor) ou proprietário.
Primeiramente quero fazer referência a alguns artigos da lei a seguir:
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia
Art. 23. da Lei do inquilinato - O locatário é obrigado a: X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
Analisando os texto legais acima é perfeitamente possível extrair que o possuidor a que se refere o art. 1337 do CC é o Locatário ou inquilino referido na lei do inquilinato.
Portanto é de se inferir que o Locatário é o responsável pelo pagamento da multa que deu causa.
A responsabilidade civil tem três requisitos a saber: ato ilícito, dano e nexo causal.
O Art. 927 do CC prescreve que: Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Ora, conforme se extrai do art. 23 da Lei do inquilinato o Locatário deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. Portanto, o locatário em não cumprindo a que está obrigado nos termos da lei e do contrato de locação, aparece o primeiro requisito da responsabilidade civil ensejadora de causar o dano, a desobediência (ato ilícito), depois com esse ato ilícito deve-se verificar o dano que causou e o nexo causal estabelecido no art. 186, para então configurar a pena na qual foi incurso o locatário.
Sendo assim, não é o locador responsável pelo pagamento da multa, posto que, a lei no art. 23, claramente diz que é o locatário(inquilino). Quando o inquilino assina o contrato de locação essa previsão legal já é mencionada, portanto assumida a responsabilidade perante o condomínio.
A multa por infração do locatário não tem o atributo da cláusula propter ren como muitos interpretes forçosamente querem atribuir.
Portanto, repiso que o locatário ao infringir a norma condominial é a ele o dever atribuído de pagar a multa pela conduta infratora não locador (proprietário), nem o imóvel.
Ademais disso, no TÍTULO IX, da Responsabilidade Civil, capítulo I, da obrigação de indenizar, que consta do art. 927 usque 943, não há nenhuma responsabilidade atribuída ao Locador - proprietário pelas condutas infratora do inquilino (locatário).
Feitas tais considerações, meu parecer a cerca da pergunta é que tais multas sejam cobradas de quem as cometeu, no caso, o locatário (inquilino) podendo ser aplicado o parágrafo único do art. 1.337 do código civil ou que constar na convenção condominial.
É o meu parecer, pela qual oferto os melhores cumprimentos.
Assinatura: No Brasil:
Consultoria e Assessoria contábil e Jurídica
Advogado – OAB/Am 5.009
Contador – CRC/Am 009756/O-2
Olá, temos um caso aqui é estamos com dúvida, multamos o proprietário pelo fato inquilino não respeitar o silêncio depois das 22h, as inquilinas querem recorrer por direito, como é procedimento? É feito reunião com moradores, quem tem que defender é o inquilino ou proprietário?
Assinatura: Luigi
10 Out 2017 ... Aprenda as diferenças entre ser proprietário e locatário em condomínio ... Porém , mesmo tendo direitos e deveres bastante similares ao dos ... morador que esteja infringindo as regras do condomínio: advertência e multa, ... O boleto da cota condominial deve estar no nome do inquilino ou proprietário?
14 Ago 2013 ... Mesmo não sendo o dono do imóvel, o inquilino não deve sofrer ... 6) Em caso de inadimplência, quem deve ser acionado, proprietário ou inquilino? ... como notificações, advertências e multas em nome do proprietário.