Finanças condominiais na pandemia – Espaço Opinião do CRA-RJ
Finanças condominiais na pandemia
Adm. Cléber Lessa
Este texto não tem a pretensão de explorar todo o universo da gestão financeira nos condomínios; Mas, lançar algumas informações que são úteis a qualquer momento, que dirá agora, na nossa atual situação. O objetivo é fazer um resumo da gestão financeira dos condomínios enfatizando os principais aspectos, começando pela Previsão Orçamentária, que hoje é mais do que uma simples previsão. Faz-se necessário um Planejamento Orçamentário, que neste decorrer da pandemia, já que ela, ainda não acabou e ninguém sabe quando acabará, muitos síndicos e administradoras de condomínios foram obrigados a se reinventarem e tratarem as rupturas e as respectivas mudanças externas que a economia nos trouxe repentinamente.
Os gestores precisarão refinar seus filtros e análises mais detalhadamente que o usual, pois a pandemia nos trouxe diferentes situações para administrarmos e agirmos. A Covid-19 causou um grande problema na situação financeira das pessoas com redução de rendimentos e até não tê-los. Isso causou inadimplência ou o aumento dela em alguns Condomínios. Esse reflexo deve ser tratado e ajustado na nova realidade em que vivemos. Este é o grande desafio dos síndicos neste momento.
O início de tudo é o Planejamento, onde o síndico tem que elaborar uma Previsão Orçamentária adequada à realidade, ou seja, não basta mais só aumentar a quota condominial, o que não cabe neste momento, mas unicamente adequar os gastos aos possíveis recebimentos.
Após uma Previsão Orçamentária realista com as necessidades do condomínio e a sua capacidade de recebimentos, o síndico tem que ter um fluxo de caixa condizente com a previsão.
Como o nome já define, previsão é prever, é antecipar uma informação ou fato. Quanto mais precisa for a Previsão Orçamentária melhor será a gestão financeira do condomínio.
É de suma importância o papel da administradora de condomínios neste contexto atual, pois na maioria das vezes, senão na totalidade, é quem elabora a Previsão Orçamentária. Como a maioria dos síndicos não conhece finanças condominiais, ele vai confiar no que lhe for apresentado pela administradora.
Já há algum tempo se faz extremamente necessário que os síndicos tenham conhecimento de gestão financeira e não só de Previsão Orçamentária, que é um dos capítulos.
O síndico tem que conhecer e saber tratar, pelo menos, dos principais eventos financeiros que ocorrem nos Condomínios, tais como:
Quais são os gastos que impactam direta e/ou indiretamente na gestão financeira do condomínio;
Como gerir e adequar à previsão dos recebimentos das quotas condominiais, o principal gasto do Condomínio, a folha de pagamento dos empregados e os encargos sociais, além da retroatividade, que todo ano acontece, da Convenção Coletiva de Trabalho;
Executar uma gestão proativa da inadimplência, o que é muito mais do que solicitar à administradora que realize a cobrança com cartas e notificações jurídicas, resultando em ações com muito poucos resultados positivos;
Gestão efetiva dos contratos tanto analisando novas propostas, quanto negociando e renegociando as condições estabelecidas nos contratos já existentes;
Não pode ficar de fora, a gestão dos consumos de energia elétrica e, principalmente, da água que é o grande vilão dos condomínios e de qualquer edificação. Como a grande maioria dos síndicos desconhecem como funciona o faturamento da concessionária de águas, só identificam que a conta aumentou, mas não sabem o porquê. Alguns síndicos são induzidos a processarem a concessionária por tudo, só que alguns casos são resolvidos administrativamente na concessionária e em curto prazo, basta saber os motivos que acarretaram o aumento na conta. Basta o síndico saber o que pedir para, se for o caso, obter êxito na sua solicitação, pois já tomei conhecimento que a maioria das solicitações que não logrou êxito foi decorrente de solicitações erradas, indevidas, confusas e imprecisas. Um controle importante é o registro diário, na mesma hora, da medição do hidrômetro. Mas não é só registrar, tem-se que apurar o consumo diário, analisar, comparar com os consumos anteriores e estabelecer a variação aceitável. Com isso, no momento em que ocorrer uma variação acima do que foi estabelecido como aceitável, o síndico agirá imediatamente, sem a necessidade de esperar a conta majorada e tê-la que, obrigatoriamente, pagar. Apesar de o assunto poder ser mais explorado, pois gosto muito dele por estudá-lo há vários anos, vou encerrar esse item com uma informação: já detectei a existência, não chamarei de erros, de 7 não conformidades nas contas da Concessionária.
Por todo o exposto, cada vez mais, seja pelas obrigações estatutárias, fiscais, tributárias e trabalhistas ou pela situação econômica nacional, particularmente de algumas pessoas que a estão vivenciando atualmente, torna-se imperiosa a especialização dos síndicos, internos ou externos, pois todos precisam de conhecimentos técnicos específicos para o exercício da sindicatura.
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A moderna epidemia do trabalho
Adm. Cleber Lessa – Coordenador da Comissão Especial de Administração de Condomínios e membro da Comissão Especial de Gestão Profissional de Edificações.