A falta de manutenção somada ao desgaste em decorrência de eventos naturais dos edifícios é a grande causadora da deterioração das fachadas, porém um outro fato bastante relevante impacta diretamente nessas ocorrências: a resistência de proprietários em investir na conservação do patrimônio, protelando ao máximo as obras de manutenção, mesmo quando há uma necessidade emergencial evidente. Essa resistência não é um fato isolado, pois muitos condomínios somente executam as obras necessárias após serem multados, interditados ou ainda, ocasionarem acidente.
Existem casos em que o síndico e a própria administradora de condomínios desconhecem a legislação e deixam os prazos de manutenção estabelecidos na ABNT extrapolarem, o que também não deve acontecer.
Fato bastante importante é em relação à contratação de um engenheiro especialista para ser responsável pelas obras. A falta de um engenheiro responsável que acompanhe as obras de manutenção, juntamente com a ausência de conservação, é um dos principais responsáveis por penalidades aplicadas aos condomínios. Toda atividade técnica só pode ser executada por profissional legalmente habilitado. Descumprir isso constitui contravenção penal. O síndico é o representante civil do condomínio e, por isso, responde juridicamente por ele. Nem mesmo o desconhecimento da lei o isenta de culpa em caso de ausência de um profissional responsável.
Segundo a Engenheira Civil Joana Booz, as edificações sempre dão indícios de problemas: "nas fachadas é comum o surgimento de fissuras, manchas escuras ou esbranquiçadas. Nos casos em que foi utilizado pastilhas ou outros revestimentos, deve-se observar a formação de ondulações, partes soltas ou desplacamento. Todo tipo de alteração deve ser monitorado".
Não se deve deixar a multa chegar ou ainda, um acidente acontecer para então buscar soluções. A dificuldade de pagamento das cotas dos condôminos é bastante comum, contudo, a lei precisa ser cumprida e a prevenção é sempre o melhor remédio.
De acordo com o Código Civil "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores" é uma das competências do síndico. O síndico tem responsabilidade civil, que trata do descumprimento de suas atribuições e a responsabilidade criminal que se refere a mais do que uma omissão ou descumprimento da atribuição, pois pode ser classificada como um crime ou contravenção penal.
Advogada inscrita na OAB/SC sob o nº. 48.038
Associada ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM
Técnica em Transações Imobiliária – CETER
Pós-graduanda em Direito Imobiliário Aplicado
Vice-presidente da Comissão Estadual de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SC
Presidente da Comissão da Jovem Advocacia - OAB Subseção Vale do Rio Tijucas
Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção Vale do Rio Tijucas
Coordenadora da ESA - OAB Subseção Vale do Rio Tijuca
Membro Efetivo do IASC
Apresentadora do canal Regularize
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