“Muitas vezes as pessoas resolvem investir em imóveis e não consultam um especialista, as construtoras constroem os corretores prometem e os síndicos profissionais tem que entregar, e muitas vezes as promessas não correspondem com a realidade”, afirma Thais.
Segundo a especialista é muito importante pesquisar antes de investir em um imóvel, ter acesso a documentos específicos do empreendimento como, por exemplo, o Memorial Descritivo do Imóvel (que formaliza os materiais e o padrão de qualidade do empreendimento).
Bem como se atentar a importância da Assembleia Geral de Instalação, na qual os moradores e o síndico eleito realizam uma inspeção predial, que deve ser realizada à luz do Memorial Descritivo do Imóvel, para haver uma comparação da promessa com a entrega. “Se isso é feito de forma leviana e é dado o aceite, fica mais complicado do condomínio cobrar da construtora os reparos ou manutenções necessárias”, revela Thais.
Thais ainda cita alguns documentos fundamentais do condomínio que devem ser analisados antes de efetuar a compra do imóvel: documentos que validem as manutenções, conferir se o condomínio tem um plano de manutenção preventiva, avaliar a saúde financeira do condomínio por meio dos últimos balancete (comparar quanto arrecada e quanto gasta), questionar se tem uma assessoria jurídica, assessoria de engenharia.
Solicitar as três últimas atas de Assembleia do Condomínio e o Livro de Ocorrências, com isso será possível perceber se existem brigas entre vizinhos, problemas com barulho, infiltrações, falta de água ou luz e problemas do condomínio de forma geral. também é prudente averiguar se o condomínio tem alguma ação trabalhista, se tem passivos trabalhistas a serem pagos, se tem fundo de reserva e se costuma cobrar cotas ordinárias com frequência, pois isso tudo vai impactar a taxa condominial no médio e longo prazo, e a taxa condominial baixa é primordial para a valorização do imóvel, bem como para facilitar o aluguel da unidade.
Outro cuidado fundamental destacado pela especialistas é com relação a dívida de condomínio de um imóvel usado, ou até mesmo daquele recém inaugurado. “Dívida de condomínio é propter rem, em tradução livre “por causa da coisa”, o que quer dizer que é uma dívida da unidade. Se você comprar um apartamento com cotas condominiais em atraso ou se o apartamento foi multado por alguma razão e essa multa não foi quitada, a dívida é do comprador e vai entrar em uma discussão jurídica. Tivemos um caso de uma construtora que deixou taxas condominiais em atraso, mesmo o morador pagamento em dia a taxa condominial após a compra, ele herdou uma dívida anterior a entrega das chaves e vai ter que entrar na justiça para provar que a dívida não é dele”, exemplificou Thais.
Para Eliza, o primeiro passo para quem vai investir em um imóvel, seja para morar ou alugar, é procurar uma assessoria jurídica e um profissional, seja arquiteto ou engenheiro, especializado em perícia para avaliar a unidade.
“Tem muita gente que age de má fé, faz maquiagem e esconde os vícios do imóvel. O comprador investe, gasta com reforma e depois tem que entrar na justiça para tentar recuperar o valor perdido. Não existe nada que obrigue essa vistoria, mas esse cuidado inicial pode evitar problemas futuros”, defende a advogada.
Parte dessa avaliação preventiva está na análise da documentação do imóvel, da construtora e do vendedor. “Todo construtor/incorporador antes de iniciar uma obra faz o registro da incorporação e ao terminar de construir um imóvel deve retirar o Habite-se ou baixa de construção, certificando que o que foi construído é exatamente o que está no projeto aprovado e depois disso são individualizadas as matrículas, pois um empreendimento pode virar cinco apartamentos, por exemplo”, relata Eliza.
Infelizmente a garantia do Habite-se para o comprador não existe, mas é importante avaliar se a incorporação foi registrada e se a construtora ou incorporadora é séria. “O Habite-se é um procedimento caro e que depende de várias avaliações da prefeitura, por isso é fundamental buscar a seriedade da construtora ou incorporadora”, reforça a advogada.
Por isso é fundamental nunca assinar um contrato sem a orientação de um advogado. Cabe a ele pedir a matrícula atualizada do imóvel para ver se tem alguma averbação, penhora ou ônus e fazer a busca de todas as certidões. Para o imóvel na planta ele deve realizar uma busca sobre a situação financeira da construtora e do incorporador para ver se existe algum sinal de alerta.
Essa seria uma avaliação jurídica preventiva de compra de imóvel, nela o advogado é responsável por buscar cada detalhe do imóvel, construtora/incorporadora, ou vendedor em diferentes cartórios e garantir que não existe nenhuma pendência legal ou financeira antes de formalizar o contrato.
A pandemia do novo coronavírus trouxe destaque para a área do direito imobiliário devido aos contratos, muitas pessoas foram penalizados por terem contratos mal feitos, que não continham cláusulas de segurança para ambas as partes, como a questão do caso fortuito ou motivo de força maior, por exemplo.
Eliza reforma a importância do advogado imobiliário nesse processo de compra e venda de imóvel e garante: “o ideal é colocar tudo no contrato, principalmente para o vendedor, colocar em contrato que o comprador está ciente de tudo”.
Para o comprador, é importante garantir que existam prazos prescricionais para vícios ocultos, por exemplo. “Se ele assinou o contrato mudou e tem barulho na rua ou no prédio, não tem direito de arrependimento, mas se foi um vício escondido e ele tem como provar isso é possível pleitear uma rescisão contratual”, afirma a advogada.
Os corretores de imóveis cobram 6% no valor da venda, mas ele não entende da parte jurídica, ele pega o documento e faz as partes assinarem o contrato. O advogado vai orientar sobre análise destes documentos, e geralmente cobra entre 2 e 3% para analisar e formalizar o contrato de forma personalizada e com segurança jurídica.