FMSA - Flávio Moura Sociedade de Advogados
A Isenção de Responsabilidade da Construtora por Débitos Condominiais do Imóvel após tomada de Posse pelo Promissário Comprador
Direito Imobiliário | Quinta-feira, 05 de Maio de 2016
Construtoras que cumprem os requisitos conseguem se proteger da imputação pela inadimplência do Adquirente.
É recorrente a propositura de demandas judiciais em face de Construtoras, visando à cobrança de débitos condominiais de unidades imobiliárias que já foram transferidas aos Promissários Compradores, inclusive com imissão na posse do Adquirente, porém sem a prévia Escritura Pública de Compra e Venda, permanecendo, no registro do imóvel, a propriedade da Construtora, motivo pelo qual é acionada judicialmente para pagamento do débito.
Ocorre que é entendimento uníssono das Jurisprudências dos nossos Tribunais Brasileiros, inclusive do STJ, de que a responsabilidade pelas cotas do condomínio em atraso é do Promissário Comprador, desde que a Construtora tenha informado ao Condomínio que foi realizada Promessa de Compra e Venda daquele imóvel e indicado que o Adquirente já está exercendo o direito de propriedade com a tomada de posse.
Inclusive, no mês de Abril de 2015, o STJ julgou o Recurso Especial de n°. 1345331 RS 2012/0199276-4, de Relatoria do Ministro Luiz Felipe Salomão, julgamento esse que norteou os recentes entendimentos jurisprudenciais sobre o caso, estabelecendo que, quem define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do Compromisso de Compra e Venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo Promissário Comprador, e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
Assim, se ficar comprovado que o Promissário Comprador se imitira na posse e o Condomínio teve ciência inequívoca, afasta-se a legitimidade passiva da Promitente Vendedora para responder pelas despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo Adquirente.
Cabe às Construtoras, então, buscarem o respaldo necessário quando já houver imissão na posse do Promissário Comprador, informando ao Síndico do Edifício, através de Carta formal, acerca da transação realizada, mesmo que a propriedade em Cartório ainda esteja em seu nome, dando ciência de que a responsabilidade por débitos condominiais decorrentes do exercício da posse do imóvel é única e exclusiva do Promissário Comprador, visando, assim, de forma preventiva, evitar demandas judiciais com este objeto.