Aplicação de juros em caso de desistência de imóvel | Perez de Rezende
Aplicação de juros em caso de desistência de imóvel: saiba qual foi a decisão do STJ
Quando o assunto é o sonho da casa própria, muitos se lembram do cenário experienciado pelos brasileiros no ano de 2008, em que a enorme oferta de imóveis junto a inúmeras possibilidades de financiamento levou pessoas a se renderem a construtoras e incorporadoras.
O setor imobiliário cresceu, mas logo o inevitável acabou acontecendo: a crise econômica no Brasil afetou diretamente esse setor, e os contratos tiveram que ser rompidos por não mais atender às expectativas dos compradores.
Apesar das multas explícitas em contrato, muitos desistentes acabam recorrendo à justiça para serem dispensados da multa ou para reaver com juros o dinheiro pago a incorporadora, quando esta decide não devolver assim que acionada.
Nos acompanhe neste artigo e saiba qual a decisão tomada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) para os casos de desistência de compra de imóvel.
A desistência da casa própria e a rescisão do contrato
A crise econômica iniciada a partir 2014 afetou o setor civil e uma das consequências disso foram os pedidos de rompimento de contrato com a promessa de compra e venda de imóvel por parte dos compradores.
O interesse pelo distrato não costuma acontecer apenas com os compradores que não podem mais arcar com os pagamentos, mas também daqueles que, mesmo podendo pagar, ao analisarem o preço de quando fechou o negócio e o preço atual, notam a desvalorização do imóvel e optam por desistir.
Apesar da desistência ser uma das cláusulas previstas em contrato e, no momento da assinatura, o comprador estar ciente da multa estabelecida, na hora do rompimento, muitos querem reduzir esse valor e acabam recorrendo à Justiça. Isso acontece também, quando há, por parte da construtora, certa resistência para a devolução do dinheiro.
Com isso, o número de processos para contestação de multas abusivas aumentou vertiginosamente, e foi necessário que o STJ se manifestasse para estabelecer uma orientação para as decisões de primeira e de segunda instância.
Comprador, incorporadora e juros
Nos casos de desistência do contrato de compra e venda de imóvel, o principal questionamento é sobre o valor da multa.
Como exemplificado na reportagem da Joice Bacelo para o Jornal Valor Econômico, a autora apresenta um caso que foi analisado pela 2ª Seção, em que o comprador pedia que a multa de 20%, prevista no contrato de compra e venda, fosse reduzida para 10% e ainda que os juros de mora de 1% ao mês fossem acrescentados a partir da citação da empresa no processo.
A principal causa do questionamento da taxa da multa era por não haver uma regra. Sendo assim, cada construtora ou cada contrato poderia apresentar uma taxa diferente da outra.
Pela recorrência desse cenário, o STJ fez um julgamento para decidir quando os juros devem começar a ser aplicados, e a dúvida era: a partir da citação ou a partir do trânsito em julgado?
A decisão sobre a aplicação dos juros
O relator do caso em questão foi o ministro Mauro Ribeiro que defendia a aplicação dos juros de mora desde o momento da citação.
O ministro explicou que, caso a aplicação fosse apenas depois do trânsito em julgado "os processos se eternizariam na justiça", diferente se fossem aplicados desde a citação, pois ele acredita que haveria até mesmo um interesse das empresas para que o pagamento fosse feito o mais rápido possível.
Do lado oposto a esse posicionamento estava a consideração da ministra Maria Isabel Galloti. Ela afirmou que não haveria demora de as empresas efetuarem os pagamentos, porque "não se trata meramente de liquidar uma obrigação existente, mas de alterar a cláusula contratual que define a obrigação".
Para fundamentar a sua fala, a ministra Galloti usou como base os artigos 394 e 396 do Código Civil, que postulam, respectivamente, o que é considerado mora "[…]o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser receber no tempo, lugar e forma ou convenção estabelecida" e que "não havendo fato ou omissão imputável ao devedor não incorre, este, em mora."
E essa foi a consideração adotada pelos ministros da 2ª Seção. Ou seja: a aplicação dos juros mora será aplicada apenas quando o processo estiver com o status de trânsito em julgado.