Fazer uma pesquisa na matrícula do imóvel é de suma importância, pois assim será possível verificar se a titularidade do imóvel corresponde à pessoa do executado, se existe algum tipo de ônus real no imóvel. Caso positivo, deverá analisar se o edital faz referência a todos eles e, além disso, verificar no processo se todos os credores com garantia real foram intimados da hasta pública, pois só neste caso o ônus de garantia sub-rogará no preço do lanço. Lembrando que somente os direitos reais de garantia se sub-rogam no preço. Assim, se a matrícula faz menção a outros tipos de ônus reais, deve analisar se mesmo assim é vantajoso arrematar o bem.
O levantamento da existência de dívidas do imóvel como IPTU e taxas de condomínios, pode evitar grandes transtornos futuros, já que a lei determina que as dívidas tributárias anteriores a arrematação se sub-rogam no preço, entretanto a jurisprudência ainda é vacilante quanto a isso, posto que existem decisões no STJ de que a dívida tributária será de responsabilidade do arrematante quando existir menção expressa dela no edital. Já no que tange as dívidas codominais o entendimento é cediço de que o arrematante é o responsável pela dívida.
A análise da vida processual do executado e do seu estado civil, também pode trazer elementos importantes na hora de decidir sobre a arrematação do bem, isto porque se existirem muitos processos contra o executado e muitas penhoras recaindo sobre o mesmo bem a possibilidade de se ter algum tipo de imbróglio após a arrematação por meio de liminares ou outras decisões judiciais é real. Isto pode acabar gerando custos desnecessários e por isso deve ser levado em consideração antes de arrematar um bem.
No que tange a análise do estado civil do executado, ela deve ser feita, pois no caso do devedor ser casado a análise a ser feita é se existe algum processo de separação ou divórcio em andamento, neste caso há a possibilidade do cônjuge entrar com embargos de terceiro, ou até mesmo com pedido de evicção, o que pode trazer um prejuízo muito grande para o arrematante.
É muito importante a análise processual, pois a não verificação correta de alguns institutos dependendo do caso podem ocasionar nulidades no processo e consequentemente na arrematação, ou até mesmo gerar ônus desnecessários ao arrematante. Dessa maneira, checar se o edital foi expedido conforme a lei prevê, se todas as pessoas interessadas foram devidamente intimadas da hasta pública, se o pregão foi realizado dentro dos limites que a lei determina, pagar o preço da avaliação na primeira hasta e pelo menos 50% da avaliação na segunda e conforme a lei (prazos e valores) determina, para que a arrematação não seja objeto de embargos posteriores, por motivos que o próprio arrematante ensejou.
Como foi demonstrado, findada a hasta pública o arrematante terá o prazo de 05 dias para desistir da arrematação, no caso de existência de algum ônus real ou gravame sobre o bem, por isso caso o adquirente ainda não tenha realizado a pesquisa na matrícula do imóvel sobre a existência de ônus ou gravame, “nem tudo está perdido”, pois ainda poderá apresentar o ônus ou o gravame junto ao processo no prazo 05 dias como a lei determinada com o pedido de dissolução da arrematação, caso não queira prosseguir com o bem gravado ou onerado.
Outro motivo que pode levar o adquirente requerer a dissolução da arrematação é o fato de algum interessado entrar com pedido de embargos à arrematação, porém a desistência é facultativa. Portanto, antes de pedir a desistência o ideal é verificar as razões dos embargos e analisar se realmente pode ser julgado procedente, por que muitas vezes alguém pode distribuir um embargo à arrematação sem fundamentos capazes de desfazer o ato, somente com a intenção de fazer o arrematante desistir.
Expedida a carta de arrematação, esta deverá ser levada prontamente ao cartório de registro para mudança da titularidade do imóvel, lembrando que as taxas e tributos oriundos da transmissão do bem são de exclusiva responsabilidade do arrematante.
Mesmo após a imissão na posse, no caso de adquirente verificar algum tipo de vício oculto grave na coisa que lhe diminua o valor consideravelmente ou a torne inútil para o seu uso comum, poderá requerer em juízo o abatimento do preço, ou até mesmo o desfazimento do negócio, pois até mesmo os bens adquiridos em hasta pública são capazes de receber as garantias do instituto dos vícios redibitórios.
Arrematar um bem em hasta pública de forma sensata e cercado de todos os cuidados não é tarefa simples. Para que o sonho da casa própria ou do grande investimento não se torne uma grande frustração é necessária à realização de inúmeras diligências, além de conhecimento técnico e jurídico a respeito de vários institutos, por isso o ideal é que o interessado procure a orientação de um advogado e de preferência que seja especialista na área.