Se você está pensando em alugar um imóvel, é muito importante prestar atenção no tipo de garantia escolhida para a locação.
Mas porque uma garantia é necessária?
A garantia serve para que o proprietário do imóvel alugado não tenha prejuízo no caso de inadimplência ou quebra de contrato.
Estamos falando desde a falta de pagamento do aluguel, do IPTU ou de alguma conta ligada ao imóvel (como condomínio, contas de luz, gás, etc.) ou mesmo para cobrir algum dano sofrido no imóvel, como por exemplo um incêndio, uma multa condominial ou um cano furado pelo inquilino.
E quais são as principais garantias para uma locação?
No Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) regulamenta todas as locações de imóveis urbanos e em seu artigo 37 ela fala sobre as garantias locatícias, dedicando uma seção inteira só para isso.
Desde a possibilidade do tradicional "fiador" até os diversos produtos criados por seguradoras que são específicos para locação, hoje temos vários modelos e tipos de garantias, que variam de preço e condições e que se podem se adequar a vários tipos de gostos e tamanhos de bolso!
A caução é uma das garantias mais comuns nos contratos de locação e pode ser em dinheiro, ou patrimônio (móvel ou imóvel).
– Caução em dinheiro, cheque ou depósito
A Lei de Inquilinato limita o valor desse tipo de garantia, não podendo ser maior que o correspondente à 3 (três) alugueis. O dinheiro ou cheque poderá ser depositado em uma conta-poupança aberta em conjunto entre locador e locatário, com finalidade específica para o aluguel.
Nesses casos, o valor ficará depositado em uma poupança e, no caso de falta de pagamento, o Locador (proprietário do imóvel) poderá resgatar o dinheiro para cobrir seus prejuízos. Caso a locação ocorra sem problemas, ao final do contrato é feito o resgate dos valores depositados na conta e o dinheiro e seus rendimentos são devolvidos para o locatário (quem alugou o imóvel).
O problema desse tipo de garantia é que as ações judicias de despejo e cobrança podem demorar mais de ano e pode ser que eventual prejuízo ocasionado no imóvel ou dívida por falta de pagamento, com o passar do tempo, ultrapassem o valor da caução.
O fiador é uma pessoa que irá fazer parte do contrato de locação e que se disponibiliza para garantir os pagamentos vinculados a esse contrato.
O fiador pode ser pessoa física ou jurídica, mas deverá ter patrimônio (imóvel) que garanta essa fiança.
Esse tipo de garantia é a mais barata, pois não gera custos adicionais ao contrato, mas tem suas dificuldades, pois além de não ser fácil arrumar uma pessoa disposta, pode ser exigido que o patrimônio desse fiador seja na mesma cidade do imóvel alugado, além da análise da documentação ser bem mais complexa do que a dos outros modelos de garantia.
Junto com a indicação do fiador, devem ser apresentados vários documentos como por exemplo matrícula do imóvel objeto da fiança, certidão de nascimento ou casamento atualizada, comprovante de residência, entre outros.
Vale lembrar que a demora para resolver ações judiciais de cobrança e despejo e os prejuízos acumulados por essa morosidade também se aplicam nessa modalidade de garantia, já que o fiador geralmente é acionado judicialmente quando as cobranças extrajudiciais ao inquilino já se esgotaram
Nos últimos anos o seguro fiança se popularizou bastante no Brasil. Ele é um serviço oferecido por seguradoras e que é similar à uma apólice de seguro comum, como a de um carro, por exemplo.
Essa garantia é uma das mais vantajosas para o proprietário do imóvel, pois os valores de cobertura podem ser maiores que os valores da "caução" e, no caso de quebra de contrato, o recebimento desse dinheiro é feito de forma rápida e fácil: basta comunicar a seguradora.
Para o locatário esse serviço é também é fácil, a contratação é rápida e sem muita burocracia, onde será pago à seguradora uma mensalidade que não será resgatado ao final do contrato, mas por outro lado o investimento mensal é baixo se comparado com a caução ou título de capitalização.
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Essa garantia pode ser considerada uma "mistura" entre a caução e o seguro fiança.
O serviço de capitalização é oferecido por instituições financeiras ou seguradoras e, na assinatura do contrato o locatário compra um título de capitalização que é vinculado à locação.
O título fica em nome do locatário, mas com o locador como beneficiário e o título ficará rendendo até o contrato terminar (o valor do rendimento depende de cada capitalização).
Caso o contrato não tenha nenhum problema, o título é resgatado pelo inquilino. No caso de algum valor em aberto decorrente da locação, o título é resgatado pelo Locador (proprietário do imóvel) até o limite da dívida e a diferença é devolvida ao Locatário.
E se eu não tiver nenhuma garantia?
Hoje, pela grande variedade das modalidades que podem garantir um contrato de locação, é difícil uma situação sem garantia nenhuma, mas pode acontecer.
Para o proprietário do imóvel, a única "vantagem" prevista em Lei é a possibilidade de Ação de Despejo com concessão de liminar (decisão urgente), que garante a desocupação do imóvel em 15 dias úteis após a propositura de ação judicial, mas, mesmo nesses casos, não há nada que garanta que o Locador conseguirá receber eventual valor que ficou em aberto.
E como escolher a melhor garantia?
A escolha do tipo de garantia irá variar de acordo com o risco que o Locador está disposto a correr e o valor que o Locatário tem disponível para investir nisso, então essa negociação dependerá de cada caso.
Pesquise, procure um especialista e entenda seus direitos e deveres. Sempre recomendamos que essa negociação seja acompanhada por um profissional especializado.
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