Como comprar imóveis em leilões | Patricia Eroles
Para investimento ou uso próprio, leilões constituem alternativa teoricamente vantajosa de aquisição de imóveis, muitas vezes ali vendidos por valores bem inferiores àqueles praticados no dia a dia do mercado imobiliário. É preciso, porém, cuidados para esse preço baixo não se transformar posteriormente em custos bastante elevados e em problemas para a efetiva posse do imóvel.
No Brasil, existem dois gêneros de leilões de imóveis: nos judiciais, são oferecidos bens perdidos pelos proprietários em processos referentes, por exemplo, a dívidas tributárias ou de condomínios; já nos leilões extrajudiciais há imóveis retomados por bancos porque não foram honradas as condições de financiamento.
Deve-se considerar que a visita prévia a um imóvel colocado em leilão – muitas vezes ainda ocupado por quem ali vive ou trabalha – exige ordem judicial. Plausível nos casos daqueles colocados à venda por determinação da justiça, essa hipótese deve ser praticamente descartada no caso de vendas extrajudiciais de locais ainda em utilização. Vale supor, então, que ao preço de compra possa ser necessário agregar investimentos necessários a uma reforma.
Além disso, quem pensa em comprar um imóvel para investimento precisa considerar, fora o valor da negociação, questões como a liquidez (ou a facilidade de posterior revenda). Conhecer como funciona essa modalidade de vendas é importante porque se torna imprescindível analisar detalhadamente a documentação do bem colocado à venda. Para tal, é possível fazer um curso específico ou acionar um especialista para acompanhar o interessado nesse tipo de evento.
"É preciso conferir, por exemplo, se o proprietário do imóvel foi informado da realização do leilão e se esse conhecimento está documentado. Sem isso, o leilão pode até ser anulado", especifica o advogado Carlos Pereira, especialista em leilões de imóveis. Deve-se também avaliar se o imóvel tem dívidas, pois, dependendo do que estiver definido no edital do leilão, os débitos referentes a ele – casos de condomínio e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) – podem passar para a responsabilidade do comprador.
Em leilões judiciais, o pagamento deve ser feito à vista, ou no máximo com 30% à vista e o restante em 15 dias. Já os imóveis leiloados por bancos geralmente estão associados a financiamentos. De acordo com Pereira, quando a compra é feita em um leilão judicial a desocupação geralmente dura algo entre dois e cinco meses. Nas compras extrajudiciais é necessário iniciar um processo solicitando a desocupação, e aí o processo pode ser bem mais demorado, entre um e dois anos.