18/01/2019 - Condomínios
Quando alguém assume a responsabilidade de síndico de um condomínio, mais do que se tornar a figura central dele, a quem condôminos e funcionários irão recorrer quando algo precisar ser solucionado, assume também algumas responsabilidades legais perante as pessoas que moram no local, sejam elas civis ou criminais.
É responsabilidade do sindico atender às atribuições administrativas e prezar para que tudo dento do condomínio funcione da forma mais correta possível, evitando eventuais problemas que podem ocorrer por falta de atenção, manutenção, erros de cálculos ou mesmo má gestão.
Até mesmo para tornar seu trabalho mais fácil, é necessário que, no momento em que o sindico se propõe a assumir o cargo, ele busque o conhecimento sobre técnicas gerenciais. Mesmo que algumas decisões advenham de experiências pessoais, é importantíssimo ter pleno conhecimento das responsabilidades legais que são atribuídas ao cargo.
Confira na integra a lei 4591/64 do Art. 22, a Lei do Condomínio.
O sindico pode ser responsabilizado criminalmente quando realizar alguma ação, ou omissão, que possa ser interpretada como contravenção ou crime. A responsabilidade civil ocorre quando o sindico não cumpre corretamente as atribuições do seu cargo, causando prejuízos aos condôminos ou mesmo a terceiros.
Já a responsabilidade criminal, geralmente está associada a furto de dinheiro dos fundos do condomínio, beneficiamento de fornecedores, descumprimento das leis trabalhistas para com os funcionários. Crimes de honra como difamação, calúnia e injúria também se encaixam nesse quesito.
Abaixo listamos as funções de um sindico e como ele pode acabar respondendo judicialmente com relação a elas:
Prestar e organizar contas
Um dos principais deveres de um sindico é a correta prestação de contas anual e eventual (quando solicitado) a assembleia. Por esse motivo é fundamental que o mesmo tenha um arquivo claro e organizado com todas as despesas comprovadas e documentadas. O apoio de uma administradora pode ser de grande ajuda nesse processo.
A constatação de diferença entre o valor arrecadado e as despesas comprovadas, pode gerar para o sindico ações criminais e civis pelo não cumprimento da sua obrigação legal e memso pela apropriação de fundos do condomínio.
Estabelecer um orçamento no inicio do ano, e cumpri-lo à risca, convocando assembleias quando for necessário fugir desse planejamento e trabalhar sempre em conjunto com o conselho fiscal, são ótimas maneiras de deixar as contas organizadas e transparentes para todos os condomínios.
Cobrar taxas e manter a descrição
A taxa do condomínio é o que mantém as contas em dia, e é responsabilidade do sindico a cobrança do pagamento da mesma em dia e de todos os condôminos, e mesmo acionar os inadimplentes direta ou judicialmente quando necessário.
Ter um cronograma padrão dessa cobrança, a qual todos tenham conhecimento pode facilitar e tornar esse processo menos incomodo. Por exemplo: no primeiro mês de atraso o inadimplente receberá uma notificação por escrito, no segundo um aviso de que o condomínio irá acionar a justiça e no terceiro abrir a ação na justiça.
Lembrando que qualquer tipo de negociação, como parcelamentos, precisam ser aprovadas em assembleia pelos demais condôminos.
Mas cuidado, a legislação impede que qualquer cobrança exponha o devedor publicamente. Para evitar processos de danos morais, nunca divulgue o nome, apenas o número da unidade referente. Também não convém anunciar as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, apenas nos balancetes.
Ser o representante legal
O sindico nada mais é do que um representante de um coletivo de pessoas, os condôminos. Essa representação se dá diante as exigências legais e administrativas, incluindo as que envolvem o poder público, iniciativa privada e a sociedade como um todo. Cabe a ele estabelecer contratos em nome do condomínio e responder pelo mesmo em ações judiciais, em que apareça como reclamante ou réu. Também é responsabilidade dele tornar pública qualquer questão judicial ou administrativa de interesse geral do condomínio.
Garantir segurança e conservação dos ambientes
Também é definida como responsabilidade do sindico, pelo código civil, a conservação e manutenção das áreas comuns do condomínio, assim como serviços utilizados por todos os condôminos, como elevadores, instalações de gás, playgrounds e piscinas.
É necessária toda a atenção a qualquer situação que possa colocar em risco o patrimônio do condomínio e dos condôminos e a segurança de todos os que moram e trabalham no local. A manutenção e limpeza de todas as instalações e áreas comuns deve ser programada e realizada periodicamente.
A contratação de empresas que realizam inspeções, montam cronogramas de reparos e cuidam da manutenção desses espaços pode ser a melhor saída para garantir a segurança de todos.
Contratar e gerenciar funcionários
A seleção e contratação de funcionários e prestadoras de serviços, necessários para o condomínio, também é de responsabilidade do sindico, assim como demissões e rescisões. Cabe a ele analisar e escolher os melhores candidatos, podendo responder por uma escolha equivocada.
O cumprimento das leis trabalhistas como o pagamento em dia de benefícios, também é função do sindico. É possível contratar um profissional para cuidar dessas questões, mas é importante sempre acompanhar de perto e exigir documento e comprovantes de todas as ações.
Garantir a boa convivência
Todo condomínio possui regras de boa convivência definidas em convenção. É função do sindico garantir que as mesmas sejam sempre cumpridas, por todos os condôminos sem distinção, assegurando a harmonia do local, mesmo que seja necessário acionar a força da lei.
Estar atento a todos os detalhes
Como já sabemos, o sindico pode ser responsabilizado civilmente caso fique provado omissão ou negligencia em qualquer situação. E casos de explosão de gás, acidentes no playground ou mesmo um assalto no condomínio, por exemplo, de ficarem comprovadas falhas de manutenção ou negligencia na contratação de empresas de segurança, ele pode ser responsabilizado.
É importante que o sindico, ao se deparar com funções além do seu conhecimento, busque se informar e, principalmente, contrate profissionais competentes para exerce-las.
Concluindo, a função de sindico é uma grande responsabilidade pode trazer consequências legais para quem assume o cargo. Mas ela pode ser exercida com tranquilidade por qualquer um que se disponha a fazê-la corretamente. Busque entender sobre as atribuições e a melhor forma de realizá-las. E sempre que um assunto fugir ao seu conhecimento, contrate pessoas que possam garantir o bom funcionamento para você. Em se tratando de manutenção predial preventiva, conte com a gente. A gente tem visão!