Conflitos internos que as plataformas virtuais de hospedagem poderão trazer- Miguel Zaim
Conflitos internos que as plataformas virtuais de hospedagem poderão trazer
A harmonia e uma boa gestão administrativa contribuem para uma excelente convivência na sociedade condominial, sendo estes uns dos fatores que, ao longo do tempo evitam conflitos, desrespeitos e violações às normas internas, o que, na maioria das vezes o condomínio fica com a imagem de "má fama".
Nessa questão de evitar conflitos, devemos abordar sobre as plataformas virtuais que oferecem hospedagem.
Essas plataformas são serviços que permitem que pessoas do mundo inteiro ofereçam suas casas para usuários que buscam acomodações mais em conta em qualquer lugar do mundo. É possível oferecer um apenas um quarto ou a casa completa a outros usuários, como também alugar um espaço, caso seja a sua necessidade ou interesse. Usado por turistas, viajantes e profissionais em trânsito, o grande apelo do serviço está nos custos mais baixos e na facilidade de uso: alugar um imóvel sem muita burocracia.
Com o passar do tempo, a popularização destas plataformas cresceram e ainda vêm crescendo cada vez mais diante das ofertas que são oferecidas aos consumidores. Não é de se negar que são boas, entretanto, nem todo mundo se agrada com a ideia de produtos oferecidos no mercado.
As ofertas que citamos acima, muitas vezes são apartamentos em condomínios em que os proprietários dispõem para locação por temporada ou hospedagem por temporada.
Como este aplicativo é recente, muitos condomínios não regulamentaram sobre a permissão, bem como condutas que deverão ser observadas pelos proprietários como também por aqueles que utilizam a propriedade por curto período.
Com isto, conflitos aparecem entre condôminos que de um lado está aqueles que são pela proibição e de outro lado àqueles que são contra a proibição, ou seja, a harmonia neste caso acaba por se desvincular, sendo que posteriormente deve o síndico manter a gestão administrativa nos trilhos e de acordo com o interesse da coletividade.
Com base nisto, exemplificaremos as condutas que poderão trazer riscos ao condomínio, nos casos daqueles proprietários que usualmente alugam seu apartamento a terceiros estranhos, que normalmente se utilizam como se condôminos fossem.
FINALIDADE RESIDENCIAL - VIOLAÇÃO
As convenções condominiais, quando na sua instituição, devem determinar as suas finalidades a que se destinam, conforme art. 1.332, do Código Civil.
Vamos supor que um condomínio tem a finalidade residencial (o que é na maioria dos casos), e que um determinado proprietário de um apartamento decide dispõe no site de hospedagem online a locação por temporada de no máximo 10 (quinze) dias, para quantas pessoas quiserem, salientando que seu objetivo é auferir uma renda a mais.
Neste curto espaço que é oferecido, suponhamos que dentro de 02 (dois) meses o proprietário locou o apartamento para 06 (seis) tipos de pessoas diferentes, desconhecendo todas elas, apenas tendo os dados das pessoas e o valor auferido.
Vejamos que, com este fato o proprietário esta utilizando seu apartamento de forma empresarial, eis que esta gerando uma atividade financeira. Com isto, como a finalidade do condomínio descrito na convenção é residencial, este proprietário esta infringindo a norma a qual subscreveu no ato de instituição.
Corrobora neste mesmo sentido, o seguinte julgado de 2018:
APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – UNIDADE CONDOMINIAL QUE PASSOU A SER LOCADA POR CURTA TEMPORADA ATRAVÉS DE PLATAFORMAS DIGITAIS – SITUAÇÃO QUE SE ASSEMELHA A HOTELARIA E HOSPEDARIA - CARACTERÍSTICA NÃO RESIDENCIAL - CONVENÇÃO CONDOMINIAL E REGIMENTO INTERNO QUE PREVEEM A FINALIDADE ESTRITAMENTE RESIDENCIAL – IMPOSSIBILIDADE DO TIPO DE LOCAÇÃO PRETENDIDA PELO AUTOR - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. (Grifo nosso).
(TJ-SP - APL: 10273265020168260100 SP 1027326-50.2016.8.26.0100, Relator: Cesar Luiz de Almeida, Data de Julgamento: 15/10/2018, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/10/2018).
É importante também transcrevermos parte do relatório do voto:
"Embora seja permitida a locação para fins residenciais, tendo em vista que a fruição é um dos atributos do direito de propriedade, nota-se, no caso, que a locação por meio de sites como airbnb.com.br ou outros do gênero se assemelha à hotelaria e hospedaria.
Ora, ao contrário do entendimento do Culto Magistrado a quo, o uso que se pretende fazer do imóvel não é meramente residencial, como tenta fazer crer o autor, ora apelado, pois a locação por curta temporada nos moldes pretendidos denota alta rotatividade de inquilinos (no caso, hóspedes).
Tal constatação é passível através da análise dos documentos de fls. 25/34 que demonstram a estadia de pessoas de outros estados e países e que se hospedam na unidade condominial em razão de viagens". (Grifo nosso).
No exemplo que foi transcrito, que o proprietário persistir em sua atividade, deve o síndico notificá-lo para obedecer às regras descritas na convenção. Se continuar desrespeitando, caberá ao gestor do condomínio multa-lo ou até em determinadas situação, procurar uma assessoria jurídica com o objetivo de tomar as medidas judiciais ou extrajudiciais.
Não podemos deixar de esquecer que toda atividade comercial que gera lucro, o Fisco (União, Estado, DF e Município) terá interesse de acordo com o que for exercido. Neste caso entendemos ser aplicação do Imposto Sobre Serviço de Qualquer Natureza, ou seja, o proprietário que exerce esta atividade terá que contribuir.
RISCO AO SOSSEGO DOS CONDÔMINOS, SEGURANÇA, SAÚDE E BEM ESTAR.
Utilizando o mesmo exemplo no tópico acima, não é incomum a movimentação de pessoas estranhas no condomínio, as quais o restante dos condôminos, porteiros, zeladores, não conhecem a índole do sujeito.
Desta forma o risco a segurança do condomínio cresce, nada se sabe se o sujeito que locou por 10 dias a propriedade esta com intenções de má-fé, bem como não conhece as regras internas.
Sabemos que muitas mães, por confiarem na segurança do condomínio, deixam seus filhos nas áreas comuns brincando, se essa mãe descobre que há estranhos no condomínio, terá que restringir a liberdade do seu filho por falta de segurança ou medo de acontecer alguma coisa.
O sossego e o bem-estar são uns dos fatores que mantém a harmonia no condomínio, mas, se estes princípios forem violados por outrem, rotineiramente, o convívio acaba por virar conflitos indesejáveis. Exemplo que pode ser citado, é aquele caso em que o locador por temporada resolve dar uma "pequena" festa no apartamento, convidando outras pessoas estranhas ao condomínio, incomodando os verdadeiros condôminos com barulhos, algazarras e até com uso nocivo de drogas.
Diante destes fatos, o condomínio pode se tornar um verdadeiro caos. Insta descrever também a função do porteiro, e como ele fica neste caso? Desconhece o locador por temporada e tampouco os seus convidados. Uma verdadeira insegurança pela rotatividade dessas pessoas.
Mais uma vez, o síndico deverá tomar atitudes para coibir tais atos, eis que um dos deveres é dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, conforme art. 1.336, inciso IV, Código Civil.
Nesse sentido são os seguintes julgados:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO POR TEMPORADA DE CÔMODOS EM APARTAMENTO. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. EDIFÍCIO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL DE MANEIRA PREJUDICIAL À SEGURANÇA, SOSSEGO E BEM ESTAR DOS DEMAIS CONDÔMINOS. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Hipótese em que a ré/agravante promove a locação de cômodos de seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo (dias, semanas), mediante veiculação de anúncios e propagandas em sites da internet, com a alteração do nome do condomínio para "ART SUÍTES HOME BOA VIAGEM BEACH". Tal atividade denota prática nitidamente comercial, destinando o apartamento da agravante a espécie de hospedaria/albergue, o que é vedado pela convenção condominial, que atribui caráter exclusivamente residencial do edifício e veda a destinação diversa das suas unidades imobiliárias. 2. Nos termos do art. 1.333 do Código Civil, a convenção de condomínio é obrigatória a todos os titulares de unidades imobiliárias no edifício. Já o art. 1.336, IV, apregoa que é dever do condômino "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes". 3. Presentes os requisitos do art. 273 do CPC/1973 (vigente à época da decisão agravada) autorizadores da concessão de tutela antecipada, quais sejam, a verossimilhança das alegações do condomínio autor/agravado, consubstanciada na demonstração da prática comercial semelhante à hotelaria realizada pela agravante e da existência de vedação na convenção condominial quanto à destinação não residencial aos apartamentos do edifício e à sua utilização nociva aos demais condôminos; bem como o risco de dano irreparável e de difícil reparação, verificado através do perigo à segurança, tranquilidade e bem estar dos demais condôminos do edifício, a exemplo do incidente já relatado nos autos envolvendo hóspedes e porteiro. 4. Recurso a que se nega provimento para manter a decisão interlocutória agravada, ressaltando-se que fica vedada a locação por temporada do imóvel da agravante nos moldes atualmente praticados (aluguel de cômodos separados no apartamento para pessoas estranhas ao condomínio, por curto período, em alta rotatividade), seja ela proveniente de publicidade veiculada em sites da internet ou qualquer outro meio. (Grifo nosso).
(TJ-PE - AI: 4295245 PE, Relator: José Fernandes, Data de Julgamento: 08/06/2016, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/07/2016).
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. REGRAS RESTRITIVAS À LOCAÇÃO POR TEMPORADA APROVADAS EM ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA CONVOCADA PARA ESTE FIM E QUE PASSARAM A INTEGRAR A CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RESTRIÇÕES QUE SE LIMITAM A DISCIPLINAR A UTILIZAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS EM PROL DA SEGURANÇA E DO SOSSEGO DE TODOS OS CONDÔMINOS. DIREITO DE PROPRIEDADE GARANTIDO PELA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA QUE NÃO É ABSOLUTO E DEVE SER EXERCIDO SEGUNDO À FUNÇÃO SOCIAL MORMENTE NO CASO DE CONDOMÍNIOS. PREVALÊNCIA DO INTERESSE COMUM. AUSÊNCIA DE NULIDADE OU ABUSIVIDADE DO ATO A IMPOR A IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PROVIMENTO DO RECURSO. (Grifo nosso).
(TJ-RJ - APL: 01691975720148190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 39 VARA CIVEL, Relator: MARGARET DE OLIVAES VALLE DOS SANTOS, Data de Julgamento: 12/07/2017, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/07/2017)
Os exemplos dados acima são apenas alguns de vários conflitos que surgem ou poderão surgir. Os síndicos, como gestores do condomínio devem ter total atenção nessas situações, aplicando as regras e os costumes do interesse coletivo local.
Salientamos que este é nosso posicionamento, bem como há vários outros julgados dispondo sobre a legalidade da locação por temporada no caso concreto.
Advogado, Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso