Recebendo o aluguel de grandes empresas - Ticker 11
Recebendo o aluguel de grandes empresas
por João Ricardo Imperes
Você conhece o famoso seriado "Chaves"? Ele conta a história de um menino pobre que vivia em uma vila de propriedade do personagem Sr. Barriga, que todo mês aparecia para cobrar o aluguel. Alguns moradores da vila pagavam o aluguel sem problemas, mas o Sr. Madruga, um desempregado não muito interessado em conseguir trabalho, já estava devendo mais de 14 meses, dando a maior dor de cabeça para o Sr. Barriga.
O enredo dessa série exemplifica muito bem um dos maiores problemas de quem investe em imóveis para geração de renda: a qualidade do inquilino. A maioria das pessoas não possui condições de adquirir um imóvel sem recorrer a financiamentos bancários e, quando conseguem imóveis para fins de renda, geralmente estes consistem em residências ou pequenos pontos comerciais. O risco de aparecer um inquilino parecido com o Sr. Madruga é bem alto nesse tipo de imóvel.
Por outro lado, através dos fundos de investimento imobiliários, negociados em Bolsa de Valores, o investidor pode, com valores
acessíveis, ter acesso a imóveis de primeira linha, que, por sua vez, atraem inquilinos de grande porte econômico, como podemos constatar pelos exemplos a seguir.
Em 12/01/2021, o CSHG Real Estate – Fundo de Investimento Imobiliário informou ter adquirido duas unidades (números 41 e 62), do subcondomínio One Berrini Corporate, Torre 4 – Setor C, integrante do Condomínio Thera One, situado na Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, nº 105, Ibirapuera, São Paulo/SP. A unidade 41 do Imóvel, encontrava-se vaga, sendo que o Fundo terá como objetivo realizar a locação de tal unidade. A unidade 62, no entanto, está locada para a empresa FIAT Automóveis Ltda., com vigência até 31/03/2024. O valor pago mensalmente de aluguel pela FIAT é de R$ 106.940,60 (1).
Na data em que escrevo esse texto, uma cota do citado fundo custa R$172,00.
No dia 29/01/2021, o Alianza Trust Renda Imobiliária – Fundo de Investimento Imobiliário comunicou a aquisição definitiva de um edifício comercial localizado na Rua Pacheco Leão, nº 70, Jardim Botânico, Rio de Janeiro/RJ, no qual funciona um escritório administrativo da rede de televisão Globo. Ao adquirir o imóvel, o fundo celebrou com a Globo um Contrato de Locação pelo período mínimo de 10 anos, em que a Globo pagará, mensalmente, o valor de R$ 250.000,00 a título de aluguel (2).
Uma cota desse fundo, no dia em que escrevo esse artigo, custa R$130,28.
Portanto, como disse antes, com valores bem acessíveis, você pode ter acesso a imóveis e a inquilinos de alto padrão, como as duas empresas citadas acima. É claro que a sua parte no lucro do fundo vai ser proporcional ao valor que você investe, mas o objetivo aqui é mostrar que você não precisa juntar rios de dinheiro para ter acesso a esse tipo de imóvel. Investindo em uma cota, no mês seguinte você já recebe a sua parte do "aluguel", então você pode investir um pouquinho todo mês e ir aumentando a sua renda passiva pouco-a-pouco. E o melhor: você nem precisa ficar estressado com inquilinos ruins, como o Sr. Barriga.
Importante deixar claro que fundos imobiliários são um veículo para se investir em imóveis. Logo, embora seja muito importante observar a saúde financeira dos inquilinos, é mais importante ainda analisar a qualidade do empreendimento que integra o portfólio do fundo, afinal, se o imóvel for bom, não se espera muita dificuldade para se substituir um inquilino por outro tão bom, ou até melhor, que o anterior.
(1)Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=138550&flnk
(2) Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=142973&flnk
* Disclaimer: os fundos imobiliários citados neste artigo devem ser vistos apenas como exemplos dos fatos apresentados, não se tratando de recomendação de investimento. Se você busca recomendações, conheça a área de membros do TICKER 11 e adquira um combo contendo: curso completo de Fundos Imobiliários + acompanhamento de mercado + carteira recomendada de FIIs e ações.
João Ricardo Imperes
Advogado, servidor público, investidor, criador do canal Imperes FIIs no YouTube e autor do e-book "Noções Básicas de Fundos Imobiliários", disponível na Amazon: https://amzn.to/3k6qDAd