CSM/SP: Registro de imóveis – Carta de arrematação – Ausência de quebra dos princípios da continuidade e especialidade objetiva – Recolhimento de ITBI que não se mostra flagrantemente incorreto – Constrições anteriores que não impedem o registro de alienação forçada – Dúvida improcedente – Recurso desprovido.
DOMINGO, 09 DE DEZEMBRO DE 2018 - 19:48 (horário de Brasília)
Postado em 16 de outubro de 2017 às 16:10.
Apelação nº 1004442-46.2015.8.26.0590
Número: 1004442-46.2015.8.26.0590
Registro: 2017.0000187165
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1004442-46.2015.8.26.0590, da Comarca de São Vicente, em que são partes é apelante CLAUDIA ROMUALDO DA SILVA, é apelada YARA MARIA GUEDES TOMEI.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, determinando-se o registro do título, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
Apelação n.º 1004442-46.2015.8.26.0590
Apelante: Claudia Romualdo da Silva
Apelado: Yara Maria Guedes Tomei
VOTO N.º 29.727
Registro de imóveis – Carta de arrematação – Ausência de quebra dos princípios da continuidade e especialidade objetiva – Recolhimento de ITBI que não se mostra flagrantemente incorreto – Constrições anteriores que não impedem o registro de alienação forçada – Dúvida improcedente – Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso de terceira prejudicada por conta de eventual registro de carta de arrematação. O prejuízo decorre do fato de que a apelante protocolou, por seu turno, embora em momento posterior, outra carta de arrematação, que, portanto, aguarda sua vez para ser qualificada.
O título protocolado com antecedência e prenotado teve seu registro negado pelo Oficial, com base nas seguintes exigências: a) o proprietário do imóvel era Antonio dos Santos Gandarez, casado com Maria da Gloria Santos. Antonio faleceu, passando o imóvel a pertencer ao seu Espólio, que, porém, não fez parte do polo passivo da execução de onde emanada a arrematação. Daí a quebra do princípio da continuidade; b) necessidade de apresentação de certidão da Prefeitura, atentando que o lote 15, da quadra 91 imóvel arrematado equivale aos n.ºs 947 e 963 da Rua Marechal Eurico Gaspar Dutra e 137 da Rua Casper Líbero; c) necessidade de apresentação de prova do valor venal da totalidade do imóvel ou eventual recolhimento da diferença do ITBI.
A sentença, afastando todas as exigências, determinou o registro do título.
A terceira prejudicada apelou, cuidando, tão somente, da questão tributária. Alegou que o recolhimento do ITBI foi feito a menor e, portanto, a carta de arrematação não poderia ter sido registrada.
Não obstante a apelante tenha se insurgido, somente, a respeito da questão tributária, cabe a análise de toda a qualificação.
A arrematação é forma derivada de aquisição da propriedade. A sentença mencionou posicionamento superado do Conselho Superior da Magistratura, que, no biênio de 2012/2013, entendeu se tratar de modo originário. Tal entendimento, contudo, restou superado no biênio seguinte e, desde então, não remanesce dúvida, no seio do Conselho, sobre a natureza derivada.
Dessa forma, caso houvesse, de fato, quebra do princípio da continuidade, a carta de arrematação não poderia ser registrada. Mas não há.
O título deriva de fase executiva de processo no qual eram réus Antonio dos Santos Gandarez e Maria da Gloria Santos, justamente os proprietários do imóvel. É certo que Antonio faleceu e, por isso, seu Espólio teria de tomar parte no processo. Contudo, como demonstra a carta de arrematação, o herdeiro Luiz Alberto Santos Gandarez, filho único do casal, foi devidamente intimado.
Não há, por isso, qualquer quebra de continuidade, pois, ainda que se entenda que a quota-parte cabente ao filho, na sucessão, restaria excluída da execução, o art. 843, do Código de Processo Civil, dispõe que ela recairá sobre o produto da alienação.
Não há necessidade, então, de que o imóvel seja partilhado entre a co-executada e o herdeiro, para posterior registro da carta, na medida em que ambos integraram a execução. Não há, repita-se, quebra de continuidade.
Também não há quebra do princípio da especialidade objetiva. A carta de arrematação repete os dados da matrícula. Não importa, para fins de registro do título, que sejam, hoje, "três imóveis", perante a Prefeitura, com lançamentos de IPTU distintos. O que importa é que não há dúvida de que o bem arrematado é o mesmo da matrícula. É isso que o princípio da especialidade objetiva visa a proteger.
Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Reg. de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro.
É o que ocorre aqui. A matrícula descreve o imóvel como o lote de terreno n.º 15, da quadra 91, do loteamento Cidade Náutica, na confluência das Ruas 19 e 21, com 359 metros quadrados. Na execução, de onde proveio o titulo, o imóvel é descrito como lote de terreno n.º 15, da quadra 91, do loteamento Cidade Náutica de São Vicente, situado à Rua Mal. Eurico Gaspar Dutra n.º 947 e 963 esquina com Rua Casper Líbero, n.º 137, antiga confluência das Ruas 19 e 21, s/n.º, com área total de 359 metros quadrados. Evidente que se trata do mesmo imóvel.
A questão do recolhimento do ITBI não tem o condão de impedir o registro.
O Oficial não desconhece o posicionamento do Conselho Superior da Magistratura, no sentido de que não cabe a ele conferir a exatidão do tributo recolhido, mas, somente, o efetivo recolhimento.
Apenas se excepciona essa regra nas hipóteses em que existe flagrante erro no valor do recolhimento, o que não é o caso dos autos.
Na verdade, o zelo do Registrador deve-se ao fato de que apenas a dúvida julgada improcedente o isenta da responsabilidade solidária na cobrança de eventual diferença.
O entendimento pacífico do Conselho Superior da Magistratura, a respeito do tema, é o seguinte:
"Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.
Tal é o que se verifica verbi gratia do V. Acórdão proferido na Apelação Cível n.º 28.382-0/7, da Comarca da Capital, em que figurou como relator o E. Desembargador Antônio Carlos Alves Braga, cuja ementa é a seguinte:
Outro não foi o entendimento adotado na Apelação Cível n.º 22.679-0/9, da Comarca da Capital, em que também figurou como relator o E. Desembargador Antônio Carlos Alves Braga, cuja ementa é a que segue:
À evidência, se a lei reserva à Fazenda Pública os meios próprios para haver do contribuinte diferenças do imposto de transmissão causa mortis, que entenda exigíveis, não caberá ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, quando da qualificação registrária, perquirir acerca dessa questão, cumprindo-lhe limitar a sua ação à verificação do recolhimento."
Dessa forma, não cabe, em procedimento de dúvida, discutir a interpretação da Lei Municipal sobre o recolhimento do tributo. Isso será feito, eventualmente, na esfera jurisdicional. Aqui, importa, somente, analisar se o título pode ser registrado, ou seja, se há óbice ao registro. E, como visto, não há. Não se trata, absolutamente, de flagrante equívoco no recolhimento do ITBI. Muito pelo contrário, ele foi recolhido com base no valor da arrematação, o que se mostra razoável e consentâneo ao art. 6º da Lei Municipal 2.227/89 (A base de cálculo doimposto é o valor da transmissão dos bens ou direitos transmitidos nos respectivosinstrumentos públicos ou particulares). Cotejá-lo ao art. 7º, que dispõe sobre o valor mínimo para a base de cálculo valor venal da totalidade do imóvel não pode servir de óbice ao registro. Poderá a Prefeitura local fazê-lo, se assim entender, pelas vias apropriadas.
Por fim, ainda que não conste no rol de exigências, mas levando-se em consideração a menção feita pelo Oficial, cabe anotar que caução e penhoras averbadas na matrícula não impedem, absolutamente, o registro.