Ata da Assembléia geral de 11 de julho de 1998
ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL CONJUNTA E SEPARADAMENTE DOS EMPREENDIMENTOS SAN FILIPPO E VILLA BORGHESE COMPREENDENDO OS EDIFÍCIOS SAN MARCO E SAN MICHEL.
Aos 11 dias do mês de julho de 1998, na cidade do Rio de Janeiro, atendendo a convocação específica da Comissão de Obras dos Empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, feita através de correspondência e publicação no jornal O GLOBO no dias 4 e 7 de julho de 1998, no local em que deverá ser o sub-solo da garagem do edifício San Filippo, situado na Avenida Cantor Roberto Ribeiro S/N ( antiga Rua A- junto à ponte Lúcio Costa ), cuja construção foi abandonada pela empresa hoje concordatária Encol S/A, reuniram-se em assembléia às 10 horas, em primeira convocação, com número legal e expressiva presença, os adquirentes lesados dos empreendimentos imobiliários San Filippo e Villa Borghese, este composto dos edifícios San Marco e San Michel. Aberta a assembléia, foi convidado para dirigir os trabalhos o Presidente da Comissão de Obras, o engenheiro Antonio Sampaio Netto, que em seguida convidou a adquirente Letícia Peres da Silva para secretariar os trabalhos. Em proseguimento, usou da palavra para, em retrospectiva, esclarecer todos os pormenores das tratativas havidas com a Encol S/A lançadora dos ediícios abandonados, desde que incumbido presidente da Comissão de Obras representando as entidades criadas para representar os três edifícios, esmerando-se em relatar os esforços infrutíferos para obter da Encol alternativas jurídicas e negociais para a imediata retomada, continuação e conclusão das obras de há muito paralisadas, narradando, com igual riqueza de detalhes, a sua paralela preocupação com a ação judicial movida pelo permutante dos terrenos, que, reavendo a sua posse em tutela antecipada, esta que se viu recentemente confirmada em sentença que condena a má-fé a RÉ Encol S/A, cria situação jurídica inteiramente nova para os adquirentes lesados, alguns dos quais haviam tomado a iniciativa agrupada de intervir como assistentes no processo, pouco depois afastada, por desnecessária, diante não só da cautela do ilustre magistrado, que expressamente ressalvou os direitos dos adquirentes lesados, mas também e principalmente da garantia legal resultante das averbações já procedidas por mais de 150 adquirentes junto à matrícula dos terrenos no Cartório do Registro de Imóveis, a impedir qualquer alteração no seu estado, passando, então, o Presidente a relacionar as medidas adotadas para recuperação das estruturas e os estudos feitos e que serão indispensáveis para garantir a imediata retomada das obras e conclusão dos empreendimentos sem riscos, fazendo questão de ressaltar ter encontrado toda a colaboração por parte dos advogados representantes do permutante dos terrenos, tanto no sentido de repetir o negócio nas mesmas bases contratuais anteriormente firmadas com a Encol S/A, quanto em respeitar os direitos da coletividade dos adquirentes lesados, cujos contratos e recibos, devidamente recolhidos e xerocopiados pelas respectivas associações, servirão para a habilitação dos que poderão, agora, obter escritura pública das suas frações ideais, com expressa menção às unidades a que correspondem, registradas por ato do proprietário dos terrenos, ainda que de forma precária, tendo em vista a apelação apresentada pela Encol S/A contra a sentença que rescinde o contrato deste com a Encol S/A, concordatária; neste ponto, o Presidente foi interpelado por um dos adquirentes, que indagava sobre a segurança jurídica do negócio a ser celebrado, dada a condição imprevisível de validade a que se submete, imponderável como é o resultado de uma demanda nos Tribunais, no que foi chamado para responder à pergunta o advogado do proprietário dos terrenos, Dr. Arthur Floriano Peixoto, que inicialmente ressaltou o interesse convergente do proprietário dos terrenos na construção dos prédios que lhe renderão, em permuta, as suas próprias unidades. Descreveu, em minúcia, as providências judiciais que, em última análise, beneficiaram a todos, pela preservação do imóvel e do negócio pactuado, afastando-o do fantasma da falência da Encol S/A, cujos bens não mais poderiam se confundir com aqueles efetivamente partilhados pelo permutante dos terrenos e os adquirentes lesados como um todo, esclarecendo, ainda, que a estratégia ardilosa adotada pela empresa RÉ para resistir injustificadamente ao pleito de rescisão já teve resposta oportuna e apropriada do Poder Judiciário, em revelia, que só deverá ser reformada para agravar de ofício a pena imposta pela litigância de má-fé; no que foi interrompido por outro dos presentes para que esclarecesse as conseqüências da possibilidade de anulação da sentença, tendo respondido que a validade do fracionamento dos imóveis está subordinado ao trânsito em julgado da decisão proferida, em cláusula específica, podendo antever prazo de aproximadamente 6 meses para julgamento do recurso pelo Tribunal de Justiça; neste momento, foi interpelado por outra adquirente que indagou o porquê da pressa diante da diminuta previsão de tempo estimada pelo advogado para solução da causa em segunda instância, tendo este chamado em auxílio o seu colega de escritório, Roberto Hely Barchilón, que esclareceu as responsabilidades do proprietário do terreno com o estado das obras e o temor de que, com o ainda recente desabamento do Edifício Palace II, os órgãos municipais incumbidos da fiscalização e/ou a defesa civil estadual venham a condenar as estruturas já erguidas, pondo a perder tudo o que já foi construído, donde a urgência das medidas de recuperação e preservação da obra realizada, ao mesmo tempo em que visa instrumentar legalmente a todos os que desejem aderir à continuação e conclusão da obra, e, por outro lado, dá a todos esses, não somente oportunidade de formalizar o negócio havido, mas efetiva a proteção dos seus direitos na medida em que protege as suas unidades de qualquer dívida do proprietário do terreno, cujas unidades ficarão especificadas para evitar que sejam confundidas com as adquiridas pelos adquirentes da Encol S/A; neste momento, o advogado interrompeu sua fala para ouvir uma pergunta feita sobre a obtenção de financiamento do saldo do preço previsto, por adquirente que acreditava não ter capacidade cadastral para sua obtenção, quando foi novamente dada a palavra ao advogado do prorietário dos terrenos Dr. Arthur Floriano Peixoto que esclareceu ter a Caixa Econômica Federal manifestado a intenção de financiar a construção através da sua carteira de crédito hipotecário devendo os adquirentes iniciar os pagamentos somente após a entrega das chaves das respectivas unidades, donde a necessidade de uma construtora de médio a grande porte para a obra, cuja conclusão demandaria minuciosos estudos, nos quais encontra-se já bastante adiantada a Erevan Engenharia S/A, dirigida pelo Engº Aram Boghossian, que revelou, desde o início, interesse pelo trabalho, tendo por várias vezes comparecido ao local para exame da estrutura e medições, inclusive obtendo, por conhecimento profissional seu, várias das plantas dos empreendimentos em construção, quando o burburinho dos presentes forçou a intervenção do Presidente Antonio Sampaio Netto, para fazer cessar o som confuso e prolongado das muitas vozes que ressoavam no sub-solo do Edifício San Filippo para que todos pudessem ouvir e serem ouvidos e, prosseguindo, devolveu a palavra ao advogado que destacou que, ao contrário das escrituras impingidas pela Encol S/A aos mais de dois mil adquirentes dos seus empreendimentos paralisados, a escritura de fracionamento dos terrenos conferida aos adquirentes lesados não implica em renúncia a qualquer de seus direitos, preservando, portanto, o direito de ação de todos contra a Encol para haver perdas e danos decorrentes do descumprimento do contratado, crédito que, aliás, esclareceu ser privilegiado mesmo na falência da empresa concordatária, por força das disposições específicas da Lei de Condomínios e Incorporações, sendo então perguntado quanto aos termos da apuração do saldo devedor a ser confessado na referida escritura, tendo o advogado chamado para responder o engenheiro Antonio Sampaio Netto, que veio esclarecer a forma adotada para cálculo, baseada não naquele saldo devedor do contrato originalmente celebrado com a Encol, mas sim congelando os saldo devedores em agosto de 1997, tomando como teto o valor de mercado do imóvel na mesma localidade, disto resultando que, de um modo geral, a grande maioria teve redução no seu saldo devedor comparado àquele cobrado pela Encol S/A, se fossem atualizados como prevê o contrato, sendo este saldo devedor de todos os adquirentes somado às unidades livres, apartamentos não negociados pela Encol S/A, revertidos como receita da obra, a ser contratada com a concordância do permutante dos terrenos, que por negociação também não pagará a cota condominial de recuperação da obra prevista para pagamento mensal, até o "habite-se" sendo que a primeira parcela de R$187,00 ( cento e oitenta e sete reas) terá vencimento em 5 de agosto de 1998, ficando clara a necessidade da instalação do condomínio para o que lembrou aos adquirentes ser necessário agendarem as suas escrituras para formarem o Condomínio, a fim de atingir o quorum exigido pela lei respectiva, alertando que o Cartório do 18º Ofício providenciará os serviços correspondentes no proprio "stand" de vendas do empreendimento, em horário comercial, pelo tempo necessário, ficando assim satisfeito o item 1 da convocação, quanto ao item 2, eleição dos Síndicos e 3 do Conselho Consultivo, o engenheiro Sampaio lembrou que somente após a assinatura das escrituras existiria um condomínio de direito e de fato, logo não havia cabimento fazer naquele momento a eleição e sim, em paralelo, no momento das escrituras através esplicita declaração de voto. Finalmente, levando em conta o local inadequado, o adiantado da hora bem como a pauta prevista ter sido atendida, propos fosse a Assembléia Geral tornada permanente, proposta esta que, tão logo foi apresentada e submetida à apreciação, foi aprovada por unamidade e por aclamação por todos os presentes. Assim, eu, Letícia Peres da Silva, lavro e assino a presente ata, submetida aos presentes para competente assinatura.
Rio de Janeiro 11 de Julho de 1998
DE ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO SAN FILIPPO
Aos 7 dias do mês de setembro de 1998, havendo atingido o quorum legal necessário para constituir o Condomínio do Edifício San Filippo com 139 dos 187 adquirentes mais 68 unidades do permutante totalizando 207 condôminos, superando o "quorun" mínimo legal de 171 unidades, atingida a meta de dois terços dos adquirentes e eleito Síndico o Dr. Lais Marques da Silva com 129 votos, abstenção de 10 condôminos e das 68 unidades do permutante. O engenheiro Antonio Sampaio Netto, propôs então o encerramento da Assembléia Geral tornada permanente, sendo a proposta aprovada por unanimidade. Assim, eu, Letícia Peres da Silva, lavro e assino o presente termo de encerramento da ata, submetida aos presentes e dada como conforme.
Rio de Janeiro, 7 de setembro de 1998.
DE ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO SAN MARCO
Aos 7 dias do mês de setembro de 1998, havendo atingido o quorum legal necessário para constituir o Condomínio do Edifício San Marco com 121 dos 171 adquirentes mais 68 unidades do permutante totalizando 189 condôminos, superando o quorun mínimo legal de 160 unidades, atingida a meta de dois terços dos adquirentes e eleito Síndico a Dra. Norma Carvalho de Araujo com 118 votos, abstenção de 3 condôminos e das 68 unidades do permutante. O engenheiro Antonio Sampaio Netto, propôs então o encerramento da Assembléia Geral tornada permanente, sendo a proposta aprovada por unanimidade. Assim, eu, Letícia Peres da Silva, lavro e assino o presente termo de encerramento da ata, submetida aos presentes e dada como conforme.
DE ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO SAN MICHEL
Aos 7 dias do mês de setembro de 1998, havendo atingido o quorum legal necessário para constituir o Condomínio do Edifício San Michel com 120 dos 177 adquirentes mais 68 unidades do permutante totalizando 188 condôminos, superando o quorun mínimo legal de 164 unidades, e atingida a meta de dois terços dos adquirentes e eleita Síndico a Dra. Norma Carvalho de Araujo com 115 votos, abstenção 5 condôminos e das 68 unidades do permutante. O engenheiro Antonio Sampaio Netto, propôs então o encerramento da Assembléia Geral tornada permanente, sendo a proposta aprovada por unanimidade. Assim, eu, Letícia Peres da Silva, lavro e assino o presente termo de encerramento da ata, submetida aos presentes e dada como conforme.