RESCISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO COM 100% DE RESTITUIÇÃO e NOVA LEI DOS DISTRATOS 13.786/18
Nosso escritório Ghazale & Barbosa Advogados Associados tem diversas ações que propusemos a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa única e exclusiva do promitente vendedor, pois o mesmo atrasou a entrega do imóvel comprado na planta, após extrapolar a clausula de tolerência de 180 dias.
A súmula consolida aquilo que a jurisprudência do STJ já vinha decidindo, trazendo importante discussão acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual por sua culpa exclusiva.
Além dos valores pagos corrigidos, deve a promitente compradora ressarcir os promitentes compradores de todos os prejuízos que amargaram, sejam patrimoniais ou extrapatrimoniais, conforme verificamos em julgado:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REPARAÇÃO POR DANOS PATRIMONIAIS E EXTRAPATRIMONIAIS. DEMONSTRADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL CONFIGURA-SE O DEVER DE INDENIZAR A PARTE AUTORA PELOS PREJUÍZOS MATERIAIS. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE RESSARCIMENTO DOS GASTOS COM ALUGUEL. [...] (Apelação Cível Nº 70051692218, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 13/12/2012).
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PERDAS E DANOS. CLÁUSULA PENAL. PREQUESTIONAMENTO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO: [...]. DOS DANOS MATERIAIS. MULTA PENAL: Diante do atraso injustificado na entrega da obra, é cabível a condenação da requerida ao pagamento dos gastos despendidos a título de aluguel e transporte escolar, pagos no período em que a obra deveria ter sido entregue. Todavia, deve ser reduzida a condenação fixada relativamente aos danos materiais, porquanto imprescindem de comprovação. Da mesma forma, faz jus a autora ao recebimento da multa contratual pelo atraso na conclusão da obra, não havendo que se falar em bis in idem. [...] DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70052415940, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 07/02/2013)
Além disso, normalmente os contratos vem com uma multa penal por descumprimento das partes, assim, como caso quem de causa seja a própria construtora, mas, a aplicabilidade dessa multa muitas vezes, não compensa por si só todos os prejuízos, tão pouco pode substituir os danos materiais.
A multa é contratual, o dano legal, assim, in dubio pro consumidor, tem-se aplicado a cumulação.
Basta apenas provarmos que quem deu causa ao inadimplemento contratual foi a promitente compradora e restará ao consumidor rescindir o presente contrato, assim como requeres a restituição de tudo que percebeu de prejuízo e dano.
A nova lei dos distratos, recentemente em 2018 ofertou várias regras em benefício das Construtoras, construindo limite e modelos de restituição de valores, em situações de distrato unilateral do promitente comprador, sem culpa do construtor.
Entretanto, em seu artigo 43-A trouxe benefício e colocou a termo, prazo limite para os mesmos restituírem o consumidor (promitente comprador) em casos de culpa exclusiva do construtor, adicionando tal dispositivo a Lei de Incorporações, que após notificado deverá em 60 dias restituir integralmente, o que se mostra benéfico, pois não o fazendo estará em mora.
Assim, o valor pago será atualizado pelo índice pactuado no contrato, além de lucros cessantes (revertendo a clausula penal) me favor do a