AULA 3. Aspectos Técnicos da Regularização Fundiária. - PDF
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Carla Ramires Cabral
1 Regularização Fundiária de Assentamentos Informais em Áreas Urbanas Disciplina: Regularização Fundiária e Plano Diretor Unidade 03 Professor(a): Laura Bueno e Pedro Monteiro AULA 3. Aspectos Técnicos da Regularização Fundiária A Regularização como processo Os assentamentos irregulares estão presentes historicamente em nossas cidades. Abaixo relembramos, através do fluxograma apresentado na aula 1, esse processo.
2 Problema / reivindicação Desabrigo em chuvas, problemas de saúde infantil; gatos nas redes. Diagnósticos (setoriais, Defesa Civil, imprensa; MP). Obtenção de levantamentos e estudos Decisão Recursos financeiros, técnicos, operacionais. Projetos Obras Manutenção Formalização / Cidadania Documentos, Contas de serviços; adimplência; programas e projetos sócioambientais Regularização Detentor do título, registro, adimplência, participação. Dinâmicas familiares, macro-economia, micro-economia. Mudança de moradores, mudanças de uso, compra e venda, impostos e taxas.
3 A inclusão dessas áreas na cidade regular é processo longo, envolvendo aspectos urbanísticos, e, sobretudo, a cidadania completa. São componentes da cidadania completa: o direitos básicos individuais (como documentos de identidade, comprovante de residência), o direitos sociais, como garantia de saúde e salubridade (existência de infra-estrutura cadastrada nos órgãos de manutenção e operação) no local de trabalho e moradia, e o sustentabilidade social e ambiental. Segundo o Relatório da ONU Our Common Future, de 1992, entende-se por Sociedade sustentável aquela sociedade que é socialmente justa, economicamente viável e ambientalmente prudente. Com base nesses entendimentos, destacam-se abaixo os problemas causados pela insegurança jurídica dos ocupantes de áreas irregulares: possibilidade de conflito fundiário, ameaça concreta de expulsão, com base em ações judiciais de reintegração de posse. parcelamento, uso e ocupação do solo, informais, não se enquadram nas legislações de uso e ocupação do solo, e ambiental. despejos violentos e violação do direito à moradia. Assim, a questão envolve diversos aspectos interrelacionados, mas que têm grande influência nos procedimentos e decisões de caráter urbanístico.
4 Abaixo se relacionam os passos que a decisão sobre a regularização de um assentamento tem envolvido, desde estudos e avaliações (subsídios técnicos, políticos e institucionais) para a decisão final a parecer social e urbanístico. Esses procedimentos foram sendo criados através do reconhecimento, pelo setor público, do resultado da prática das assessorias técnicas de profissionais desde os anos 1960, e envolvem elementos como: Pesquisa sobre a situação fundiária dos terrenos ocupados, organização de Reivindicações, Execução de obras de infra-estrutura básica e de risco, Negociações, elaboração de Plano de Urbanização e Definição de Normas especiais de uso e ocupação do solo. Abaixo se apresenta um fluxograma que busca reproduzir o caminho administrativo, jurídico e urbanístico de um processo de regularização 1 de um parcelamento. As ações podem ser executadas pelos profissionais assessores das comunidades (através de convênios financiados ou não pelo poder público ou funcionários de setores (geralmente das prefeituras) organizados para promover regularização). 1 Esse fluxograma baseou-se, principalmente, nos casos de regularização Jardim Cachoeira e Sítio Maravilha, apresentados para as atividades, e foi complementado com as variantes relacionadas a favelas e conjuntos habitacionais, que são tratados mais adiante, neste texto..
5 Pedido à Prefeitura de REGULARIZAÇÃO DO PARCELAMENTO, por parte do PARCELADOR CLANDESTINO, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES OU ADQUIRINTES obtenção de levantamentos e estudos Solicitação (Paralelamente) de diretrizes - Secretaria de Meio Ambiente (cada Estado tem regras próprias) e aos órgãos licenciadores quanto a abastecimento de água, saneamento Ambiental, Energia Elétrica e utilização (obras/retirada) dos Recursos Hídricos. (apresentação de levantamentos e estudos técnicos) Contratação dos projetos, que serão elaborados com base nas diretrizes expedidas (cada Estado tem regras próprias) Entrada na Prefeitura para uma ANÁLISE PRÉVIA dos projetos, confrontando com vistorias in loco e com diretrizes anteriores para Expedição da CERTIDÃO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO, para ANÁLISE E APROVAÇÃO estadual (cada Estado tem regras próprias). TAC Termo de Aditamento de conduta Ação Civil Pública Definição de obras antes e depois do Registro Recursos financeiros e operacionais Aprovação estadual - expedição do CERTIFICADO DE APROVAÇÃO e do DECRETO DE APROVAÇÃO pela PREFEITURA. Encaminhado ao poder Judiciário - VARA CORREGEDORIA PERMANENTE, ordenando o REGISTRO do loteamento. LOTEAMENTO REGULARIZADO
6 No caso de Conjuntos Habitacionais Públicos (Loteamentos públicos onde as residências foram autoconstruídas ou conjuntos habitacionais nos quais o poder público foi responsável pelo parcelamento e pela edificação), destacamos os seguintes aspectos diferenciados dos loteamentos anteriormente tratados ou das favelas: poucas exigências de obras; existência de irregularidades urbanísticas sem habite-se, sem registro imobiliário, fora do perímetro urbano ou com índices urbanísticos diferentes; contratos de gaveta; necessidade de regularizar titulação da gleba e do parcelamento da área do conjunto, o que geralmente implica em normas especiais de zoneamento municipal; poucas tentativas de chegar à regularização das unidades habitacionais; complementação dos serviços e equipamentos. No final do processo de regularização, é necessário chegar a: organização de condomínio (riscos da terceirização); quitação do contrato; programas sociais; manutenção urbana; acompanhamento social. No caso de Loteamentos clandestinos e irregulares, é necessário elaborar levantamentos preliminares: situações fundiárias, topográficas e urbanísticas do loteamento, para obter a aprovação do projeto de loteamento pela Prefeitura; a aceitação das obras de infra-estrutura, urbanização e casas existentes em cada lote aprovação pela Prefeitura; a aprovação pela
7 concessionária ou órgão competente dos Projetos e obras de abastecimento de água e esgoto, para proceder ao registro do parcelamento e a titulação de cada lote e o cadastramento dos lotes e construções no registro do IPTU. A urbanização de favelas e ocupações apresenta grande número de experiências em todo o Brasil, que, mais recentemente, têm sido tratadas de forma integrada à regularização. Geralmente, os principais aspectos técnicos envolvem: alargamento ou ampliação do sistema viário; existência de sistema de acesso a veículos diferente do de pedestres; individualizar as ligações de água, esgoto e energia; acesso à coleta de lixo; espaços públicos. Abaixo organizamos, sob a forma de itens, diversas características específicas que precisam ser consideradas nos projetos e obras de urbanização e regularização de favelas e assentamentos informais precários: Roteiros básicos Para levantamentos necessários, serviços de projeto e obra (elaborados pela Prefeitura, empresas públicas ou contratados, fiscalizados) Levantamento Planialtimétrico Cadastral Cadastro dos moradores dos assentamentos; Levantamento das aspirações e propostas dos moradores; Interferências no projeto. Sistema Viário Acessibilidade, transporte coletivo. Coleta de lixo, ambulância, entregas ou mudanças.
8 Sistemas de infra-estrutura urbana % de atendimento 2 : Água Drenagem Esgoto Coleta de lixo Limpeza urbana Procedimentos para recolher o entulho de obras na casa, geralmente executados pela família após a urbanização. Serviços importantes Levantamentos complementares e adaptações de projeto; Transporte de mudanças; Demolição parcial e fornecimento de materiais para remanejamento; A execução das ligações; Limpeza/desentupimentos; AS BUILT e cadastro das obras para manutenção urbana; 2 A maioria dos municípios brasileiros tem tratamento de parte dos esgotos e resíduos sólidos coletados. É preciso que as áreas objeto de regularização sejam incluídas nos planos gerais do município e não, tratados à parte.
9 Por último, destacamos alguns aspectos que precisarão ser considerados para uma política que procure não reproduzir outros casos de irregularidade: 1. Legislação de Uso e Ocupação do Solo para urbanização específica. Direitos de moradia - acesso a serviços universais como saneamento, educação, saúde e segurança. ZEIS zonas especiais de interesse social 2. Legislação urbanística municipal empreendimentos de habitação de interesse social novos (parâmetros) e inclusão de usos comerciais e de serviços ou usos mistos; centros comerciais e de usos não habitacionais perto da residência; plano de urbanização e regularização de uma ZEIS (seja conjunto habitacional, loteamento irregular ou clandestino ou favela) define os índices urbanísticos e usos do solo adequados. 3. Programas de assessoria técnica para ampliações, reformas, instalações hidráulicas e elétricas; 4. Sistemas de fiscalização e orientação da população quanto ao uso e à ocupação do solo; 5. Programas de reciclagem de técnicos e empresas concessionárias de serviços de manutenção urbana.