A vez da Zona Norte – CRECI-RJ
A vez da Zona Norte
Diante de um cenário em que a Zona Sul tem preços altíssimos e escassez de terrenos; a Zona Oeste muitas ofertas; e o Centro ainda em processo de revitalização, construtoras passaram nos últimos meses a apostar em um novo nicho: a Zona Norte. Para especialistas e investidores, as melhorias no eixo que liga a região às outras da cidade, aumento do poder de compra dos moradores locais e investimentos na segurança foram os grandes responsáveis para a valorização da região. É, segundo eles, de fato, a bola vez.
E os números mostram isso. Dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi/ RJ) apontam que de 2000 a 2014 foram lançadas 39.695 unidades no lado Norte da cidade. E que o preço do metro quadrado teve uma valorização de 420%, passando de R$ 1.331 a R$ 6.916 a metragem. Um apartamento de dois quartos ali, hoje, está em torno de R$ 400 mil.
Durante o mesmo período, a Zona Sul teve registro de 9.498 imóveis lançados e o Centro, de 6.316. A Zona Oeste ainda é a que mais concentra investimentos, com mais de 130 mil imóveis lançados de 2000 a 2014. O presidente da Ademi, João Paulo Matos explica a migração de investimentos:
- A Zona Oeste concentra as construções praticamente em Jacarepaguá e Recreio e já tem muitas ofertas. A Zona Norte, entretanto, as empresas almejam pois é a distribuição dos bairros é mais pulverizada e porque ainda não há tantos imóveis - explica.
Da Penha para Olaria
Há vários perfis de compradores, mas eles são, na maior parte, os próprios moradores que aumentaram o poder aquisitivo e migram de bairro em busca de imóveis mais completos - de preferência com varandas, churrasqueiras e piscinas, e próximos ao transporte público. Por isso, o conceito condomínio- clube tem sido bem aceito e construtoras, que até então só erguiam prédios na Zona Sul e Barra, passam a apostar no eixo. Matos ressalta ainda que a acessibilidade associada ao círculo familiar é o que mais pesa. O que ocorre na Zona Norte é uma ascensão lateral, diz.
- Há uma grande demanda reprimida de imóveis mais completos. O morador da Zona Norte é de lá mesmo, tem família perto e gosta da região, não quer sair de lá. Quer continuar, mas, com um poder de compra maior, quer melhorar a qualidade de vida. Por isso o investimento em condomínios com várias ofertas de lazer na região, que não se via tanto antes - afirma Felipe Videira, diretor da Construtora Tavares e Videira.
É o caso do administrador de empresas Marcos Baptista, que nasceu e foi criado no bairro da Penha, mas há oito anos comprou um apartamento em Olaria, onde ter a família da esposa na vizinhança ajuda na rotina do casal com os três filhos. Baptista trabalha no Centro, mas a facilidade para pegar trem ou metrô faz valer a pena estar mais afastado.
- Por ter parentes próximos, preferimos ficar aqui. Olaria tem um comércio melhor e mais opções de serviços que a Penha. E tem aquela coisa de subúrbio, que é mais tranquilo. Também tem toda a logística de ser um bairro próximo da família. Houve muita melhoria sim aqui na região, mas muita coisa ainda precisa ser feita, principalmente nos trens - diz o morador que recentemente adquiriu um novo apartamento, também em Olaria, no Melody Club Residences, ainda em construção.
Marcelo Fróes, da Percepttiva, que analisa o mercado imobiliário, explica que os bairros da Zona Norte possuem localização estratégica, permitindo aos moradores se deslocarem com facilidade e rapidez para os principais eixos urbanos da cidade, como o Centro e a Zona Sul.
- Além disso, apesar do crescimento, a região mantém uma forte tradição familiar. Com a melhoria da qualidade de vida da população de maneira geral, os compradores buscam, cada vez mais, empreendimentos completos. Por isso, cresce na região o número de residenciais mais sofisticados, com áreas de lazer nos moldes dos clubes condomínios da Barra da Tijuca, varanda gourmet, tecnologias visando à sustentabilidade, entre outros itens.
Lançamentos: 78% já vendidos
Um levantamento realizado pelo Grupo Brasil Brokers com 87 empreendimentos residenciais verticais, lançados de março de 2012 a fevereiro de 2015, revela que atualmente, do total de apartamentos lançados no período, 78% foram vendidos e 22% estão em estoque. Um exemplo desta liquidez é da RJZ Cyrela e a Living que juntas lançaram em fevereiro, no Andaraí, um empreendimento com 99 unidades entre dois e três quartos e já tem 50% dos apartamentos vendidos.
Apesar do número positivo, a região também foi afetada pela estagnação do mercado imobiliário do Rio no ano passado, tanto que o estoque que era baixo nos dois anos anteriores aumentou em 2014. Um outro dado desta pesquisa mostra que houve mais lançamentos de imóveis de três quartos em 2013, e mais de dois dormitórios no ano seguinte. O diretor geral da Brasil Brokers no Rio, Ariovaldo Rocha Filho, explica que o perfil do comprador da Zona Norte é geralmente o consumidor final.
- A maioria dos compradores nesta região quer um imóvel para si próprio ou compra para o filho. Enfim, para manter as raízes e ficar no seu bairro.
Apesar do forte investimento de construtoras, outros imóveis acabam se beneficiando. É um efeito dominó. Se tem mais pessoas morando em uma região, há necessidade de mais serviços, o que aumenta a construção de salas comerciais no entorno. Especialmente de quem quer morar perto do trabalho, aponta Ana Carolina Alvim, diretora da Rubi:
- O comercial é uma consequência do residencial. A demanda começa a tomar corpo e aí neste caminho, vamos lançar mais um empreendimento de lojas aproveitando o embalo.
Até o aluguéis ficam mais disputados. Edison Parente, vice-presidente comercial da Renascença Administradora, conta que antes, os bairros da Zona Norte (exceto Tijuca) tinham pouca ou quase nenhuma procura. Hoje, é bem diferente:
- Desde a instalação das UPPs, do BRT, Parque de Madureira e a ligação da Barra ao aeroporto, a região foi bem valorizada. Na locação sempre tem fila de espera, mas na Zona Norte é maior. Há um ano, ninguém queria. As pessoas saiam. Agora, estão ficando ou migrando para Méier, Tijuca e Leopoldina. Se um dia a Tijuca já foi tão ou mais conceituada que a famosa Ipanema, depois de passar por altos e baixos, o bairro amargou algumas décadas como rejeitado. Após algumas mudanças nos âmbitos de segurança e infraestrutura dos últimos anos, o cenário mudou.
Tanto que em 2011 e 2012 o bairro mais tradicional da Zona Norte estava entre o topo de unidades lançadas, segundo a Ademi. E em 2013 e 2014, não chega nem a aparecer nos cinco primeiros bairros com mais ofertas. Em 2013, Cachambi, Penha e Del Castilho, nesta ordem, lideravam. E no ano passado, Cachambi ( novamente), Del Castilho e Guadalupe.
Hoje, a Tijuca está valorizada a ponto de preços altos e escassez de terrenos levarem a uma busca por casa própria nos bairros vizinhos. Matos explica que o efeito é o mesmo que acontece na Zona Sul: o desejo é morar no Leblon, mas - por falta de espaço ou preços nas alturas - os moradores vão se deslocando para as adjacências.
- Quando comecei no mercado imobiliário, a Tijuca era mais valorizada do que Ipanema. Foram três décadas de declínio e abandono, fazendo com que os moradores, mesmo apaixonados por onde moravam, se mudassem para outros bairros, como Barra da Tijuca. Com o problema da violência resolvido, após as UPPs, as construtoras apostaram em bairros como Tijuca, São Cristóvão, Meier, Penha, entre outros. Hoje, a Tijuca já é mais valorizada que bairros na orla, como Recreio, e a Zona Norte como um todo se modernizou, ganhou condomínios- clube e voltou a ser desejada - analisa Rubem Vasconcelos, presidente da Patrimóvel.
Já para a construtora Calçada, bairros como Del Castilho, Andaraí, Grajaú, Irajá e Campinho é que são as apostas. Para os próximos meses, está previsto o lançamento de um empreendimento estilo condomínio clube em Campinho.
Claudio Hermolin, diretor da PDG, construtora que desde 2009 teve 12 lançamentos de empreendimentos na Zona Norte, aposta em: Cachambi, Tijuca, Grajaú, Rocha, Méier e Del Castilho. Madureira e Cascadura também entram nesta lista, pois, segundo ele, como reflexo da expansão do Parque de Madureira e da construção do BRT Transolímpica e Transcarioca.
- A Zona Norte está aquecida, é a menina dos olhos do Rio de Janeiro. Além de ser muito bem localizada, a região possui fácil acesso a estações de trens e metrô, para a Linha Amarela, Barra da Tijuca e conta com várias linhas de ônibus. Possui uma grande demanda de moradores que querem melhorar sua qualidade de vida se mantendo fiel as suas origens.