Condomínio em implantação: ajudando a concretizar um sonho
Um condomínio com 30 torres, boa parte delas já implantada, previsão de 2.490 unidades, rodeado por matas, mas bem próximo às áreas centrais de Barueri, na Região Metropolitana de São Paulo, carrega um sonho também superlativo: o de famílias que investem muito dos recursos que possuem para morar bem em casa própria, dotada de serviços, equipamentos de lazer, segurança e sossego.
Esse é o grande desafio que os síndicos profissionais Alessandro Paris e Eduardo Arruda têm administrado desde que iniciaram a implantação do Inspire Barueri, um complexo de quatro condomínios residenciais e um quinto empreendimento comercial, com conclusão programada para este ano. Os dois primeiros residenciais, o Inspire Flores e Inspire Verde, foram entregues com 18 torres e 1.494 apartamentos, de dois e três dormitórios, entre maio e junho de 2016. O terceiro, o Inspire Águas, começou a ser habitado em março deste ano, com seis prédios e 498 unidades de dois dormitórios. O quarto, o Inspire Brisas, além do comercial, tem finalização prevista para o mês de setembro. O Brisas possui também seis torres e 498 unidades, mas com dois e três dormitórios. Os residenciais somam quase 85 mil m2 de área.
Com uma carteira de 16 condomínios, Alessandro e Eduardo já implantaram 14 empreendimentos e trazem, na bagagem, sólida experiência de gestão. Biólogo pós-graduado em genética molecular, Alessandro foi diretor para a América Latina de uma indústria médica hospitalar. Durante 7 anos atuou como síndico orgânico ou conselheiro nos prédios em que morou. Já Eduardo, graduado em Hotelaria e pós-graduado na área e em arquitetura e urbanismo, realizou implantação de flats e trabalhou como gerente de carteira de condomínios em uma grande administradora. Há dois anos e meio decidiram atuar como síndicos profissionais.
Na implantação, Eduardo destaca que os síndicos devem saber trabalhar com todo um contexto herdado de terceiros:
1º) O orçamento recebido na Assembleia Geral de Instalação (que sempre demandará ajustes);
2º) A Convenção do Condomínio; e,
3º) O memorial descritivo.
Essencial, neste ambiente, é realizar as vistorias das áreas comuns, identificando- se os vícios aparentes e problemas estruturais, uma tarefa que deve ser acompanhada pelo conselho e uma empresa especializada em laudos, alertam os síndicos. E na relação com a construtora, a dica é buscar o diálogo e soluções em conjunto, "favoráveis ao condomínio". "Este é sempre o melhor caminho", destaca Alessandro.
CANTEIRO DE OBRAS & SERVIÇOS
Outra herança própria à implantação está no ambiente de "canteiro de obras", o qual não se desfaz de uma hora para outra, pelo contrário, permanece durante meses, enquanto as pessoas preparam a ocupação dos imóveis. Em meio à saída dos funcionários da construtora, chegam os "prestadores de serviços que irão colocar as unidades para funcionar", observa Eduardo. "No início, o gestor se depara com a transição do canteiro de obras, que deixa de ser da construtora e passa a ser do condomínio", reforça.
Dentro desse escopo, torna-se prioritário organizar o sistema de segurança, especialmente o controle de acesso, ao mesmo tempo em que o síndico precisa "conciliar os interesses de quem já mora com a grande quantidade de obras de quem está chegando". "Neste momento, o síndico trabalha como gerente de relacionamento, mestre de obra e psicólogo", pontua Eduardo.
Do ponto de vista prático, o primeiro passo do gestor será "organizar a casa, com um Regulamento Interno provisório; o segundo, iniciar a operação", resume. Esta é a etapa em que "se descobrem as particularidades dos sistemas operando, começamos a testá-los, a fazer todas as manutenções previstas e a validar as garantias", diz. "É o momento de azeitar a operação e alinhar as instalações, juntamente com os processos de implantação. Em seguida, é preciso alinhar a convivência, especialmente em um empreendimento como esse, em que a estrutura de lazer não atende à demanda."
REGULAMENTO INTERNO: PARA ALINHAR EXPECTATIVAS E INTERESSES
A receita, segundo Eduardo, é "combinar" operações, expectativas e interesses divergentes, adotando-se um perfil de gestão que faça parcerias entre a administradora, o conselho, as comissões temáticas (como as de segurança, ruído e administrativa) e moradores. No caso do Inspire Barueri, o arranjo se torna ainda mais complexo pelas dimensões e divisões entre os condomínios. Eles possuem CNPJ, arrecadação e administração independentes, mas compartilham alguns serviços. Já as assembleias de moradores reúnem mais de mil participantes (A mais recente delas, no Inspire Águas, exigiu a instalação de 12 telões e locação de 1.200 cadeiras).
Embalados pelo sonho e o direito de viver em conformidade com as características pelas quais o empreendimento e o apartamento foram vendidos, os condôminos têm tido voz ativa, especialmente na formatação de um Regulamento Interno definitivo. Por exemplo, no Inspire Águas, em que vigoram normas em caráter temporário, a discussão encontra-se aberta para sugestões, que têm sido consolidadas pelo conselho e administradora, para serem apresentadas novamente aos moradores, via email e portal, e discutidas pontualmente em Assembleia Extraordinária.
De acordo com Alessandro Paris, "quando as pessoas compram o apartamento, elas estão comprando um sonho e, aí, as expectativas são sempre elevadas". "No recebimento das chaves, elas esperam ver realizados todos esses sonhos de anos, o que acaba se transformando em frustração. Negociar isso é o nosso grande desafio." De outro modo, ele pondera que as pessoas, em sua maior parte, "têm a expectativa de resolver, vêm dispostas a negociar e a ceder", por isso, o diálogo funciona. "É a casa da pessoa, ela quer chegar e ficar tranquila", justifica. Mas é preciso que o síndico esteja presente, diariamente, pois "implantar condomínio é ter um desafio por dia", arrematam Alessandro e Eduardo.