► B3 anuncia início das negociações dos Fundos Imobiliários CXCO11 e VSLH11► Existe uma idade ideal para comprar um imóvel?
O avanço persistente da inflação no Brasil (na medição do último mês, o IPCA acumulado em 12 meses chegou a 10,25%) gera uma série de dúvidas quanto aos investidores que têm parte de suas aplicações em ativos de renda variável. No caso dos Fundos Imobiliários, não é diferente.
É importante destacar, de imediato, que os Fundos Imobiliários possuem correlação com os índices de preços e da construção civil - já que têm como lastro ativos produzidos na chamada economia real. No entanto, também vale ressaltar que não há uma simetria perfeita nesta correlação, já que é preciso considerar os ciclos individuais presentes em cada Fundo Imobiliário.
Portanto, não espere uma linearidade total em todos os FIIs, uma vez que os portfólios são mistos e não dependem da renovação de apenas um contrato isoladamente. Quando analisamos um recorte temporal dos últimos dez anos, tanto os Fundos Imobiliários de papéis, quanto os de tijolos, por exemplo, possuem uma aderência direta com os índices inflacionários.
Um dos impactos imediatos mais visíveis nos FIIs é a queda dos preços no mercado secundário. O aumento da Taxa Selic como uma medida para conter a inflação, pode tornar mais atrativo o retorno nominal em Renda Fixa (ampliando os juros pagos). Como consequência, muitos investidores que aplicaram recursos em FIIs acabam vendendo suas cotas para realocar o dinheiro em ativos de Renda Fixa.
Quem acompanha o setor sabe que o mercado financeiro acaba precificando algumas medidas da política monetária que o governo seguirá tomando para controlar a inflação brasileira. Isso acaba afetando as cotas dos Fundos Imobiliários. No entanto, não muda o viés de renda desses tipos de papéis porque não impacta diretamente a renda, mas sim a precificação das cotas.
"Se formos pensar numa carteira de longo prazo é preciso se expor mais ao risco para vencer a inflação e multiplicar o patrimônio", ressalta Letícia Kratka, Educadora Financeira do Mercado1Minuto.
Diversificação como vantagem
O investimento em Fundos Imobiliários é semelhante a um aluguel de um imóvel próprio. Quando o(s) inquilino(s) paga o aluguel todo mês, o gestor do fundo faz a distribuição do lucro para cada um dos cotistas. No geral, o lucro é auferido pelo número de cotas que a pessoa possui. Por exemplo: um fundo que distribui R$ 0,55 por cota ao mês, pagará R$ 55 para quem possuir 100 cotas.
Os principais FIIs no Brasil são de agências bancárias, imóveis relacionados a centros de educação, hospitais, hotéis, fundos de lajes corporativas (escritórios), galpões logísticos, recebíveis imobiliários, shoppings, etc. Ou seja, qualquer tipo imóvel físico pode se transformar num Fundo Imobiliário.
"Como os FIIs acabam reunindo um grande capital, de vários investidores, eles conseguem investir em vários empreendimentos de forma bem diversificada em diversos setores diferentes", aponta Letícia Kratka.
O setor acabou sentindo com a crise do coronavírus pelo fechamento de milhares de imóveis, com destaque para shopping centers e lajes corporativas. Logo, a diversificação na hora de comprar cotas de vários fundos auxilia a evitar perdas desagradáveis.
Por fim, é importante destacar outros dois pontos sobre como a inflação pode afetar os FIIs:
Revisionais e reajustes: contratos de locação são ajustados por índices inflacionários, seja por IPCA ou IGP-M. No entanto, essa atualização não é imediata e pode levar alguns meses para o repasse chegar ao investidor, sobretudo pelo momento em que o contrato foi firmado.
Juros e correção monetária: dentro da categoria dos FIIs de CRIs (títulos lastreados em créditos imobiliários), acaba ocorrendo um repasse mais imediato, tendo em vista uma defasagem temporal de cerca de dois a três meses entre as variações dos índices e os impactos nos resultados destes fundos.
Afim de entender um pouco mais sobre como funciona esse tipo de ativo de renda variável atrelado ao mercado imobiliário? Assista o vídeo abaixo para saber mais a respeito das características deste tipo de investimento.