Foi publicado em Diário da República no passado dia 22 de Agosto de 2018, a Lei n.º 62/2018, que aprovou um conjunto de alterações ao Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local, adiante referido apenas por RJAL.
Alterações em função da sua importância e do seu impacto na vida dos titulares de estabelecimentos de alojamento local:
1. Áreas de Contenção: A primeira e principal alteração introduzida por este novo diploma, e que consta do artigo 15.º-A aditado ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto, é aquela que permite às autarquias locais aprovar, por regulamento municipal e com deliberação fundamentada, a existência de áreas de contenção, por freguesia, no todo ou em parte, para instalação de novos estabelecimentos de alojamento local, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação.
2. Nova modalidade de alojamento: Outra das alterações introduzidas por este diploma é a criação de uma nova modalidade de estabelecimentos de alojamento local: os "quartos", que agora passam a constar da alínea d) do n.º 1 do artigo 3.º do RJAL.
Os quartos apenas podem ser objeto de exploração de serviços de alojamento local quando prestados na residência do locador, que tem, por isso, de corresponder ao seu domicílio fiscal, sendo que nesta modalidade, apenas podem existir, no máximo, três unidades, ou seja três quartos.
No que diz respeito às modalidades de alojamento no âmbito dos estabelecimentos de alojamento local, importa referir que apesar de na proposta posta a votação pelo PS na Comissão Parlamentar estar prevista também a criação da modalidade hostel, a mesma, de acordo com o diploma agora publicado, acabou por continuar a ser uma denominação que os estabelecimentos de hospedagem podem adotar quando a unidade de alojamento predominante for o dormitório, considerando-se predominante sempre que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto.
Isto apesar de existirem referências ao longo do diploma que se referem aos hostels como se tratassem de uma modalidade de alojamento que, de facto, não são.
3. Necessidade de autorização prévia pelos condomínios para o registo de novos hostels: A instalação e exploração de "hostels" em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação passa a depender de uma autorização dos condóminos para o efeito, devendo a deliberação respetiva instruir a comunicação prévia com prazo.
4. Comunicação prévia com prazo: Outra alteração importante introduzida por este diploma, prende-se com o fato de que o registo de estabelecimentos de alojamento local passa a ser efetuado mediante comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, e não como até aqui, apenas por mera comunicação prévia.
Nesse sentido, as câmaras municipais passam a ter o poder de se opor à comunicação prévia se, num prazo de 10 dias contados a partir da sua apresentação, ou num prazo de 20 dias no caso dos hostels, o presidente da câmara territorialmente competente, com faculdade de delegação nos vereadores ou dirigentes, se opuser ao registo, com os seguintes fundamentos:
c) Violação das restrições à instalação decididas pelo município determinadas nas zonas de contenção, ou a falta de autorização de utilização adequada do edifício (sem especificar qual é a utilização adequada).
A oposição da Câmara Municipal à comunicação prévia obsta à atribuição do número de registo.
5. Intransmissibilidade da titularidade do registo nas modalidades moradia e apartamento quanto situados em áreas de contenção sob pena de caducidade do anterior registo: O número de registo do estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de 'Moradia' e 'Apartamento', localizado em zonas de contenção passa a ser pessoal e intransmissível ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva.
6. Situações em que os registos podem ser cancelados: O Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente passa a poder determinar, precedido de audiência prévia, o cancelamento do registo do respetivo estabelecimento nas seguintes condições:
b) No caso de instalação de novo alojamento local em violação de áreas de contenção, após a respetiva definição;
c) Por violação dos requisitos estabelecidos nos artigos 11.º a 17.º do RJAL, com as alterações agora introduzidas.
7. Oposição dos condomínios à exploração de um imóvel como AL em caso de práticas reiteradas e comprovadas que perturbem a normal utilização do prédio e consequente pedido de cancelamento dos registos: No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente.
8. Capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local: Com exceção dos hostels e dos quartos, nas restantes modalidades do alojamento local a capacidade máxima passa a ser de nove quartos e trinta utentes, mantendo-se, no entanto, a exceção antes consagrada para os apartamentos que podem explorar mais de 9 unidades de alojamento por prédio desde que estas não excedam 75% das frações do mesmo.
A capacidade em concreto de todos os estabelecimentos de alojamento local passa a ser determinada pela multiplicação do número de quartos por dois, acrescida da possibilidade de acolhimento de mais dois utentes na sala no caso das modalidades «apartamentos» e «moradias», nos termos dos indicadores do INE (indicadores que curiosamente ainda não existem no atual enquadramento legal).
Nas mesmas modalidades, cada unidade, se tiver condições de habitabilidade adequadas, poderá comportar, no máximo, duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos.
9. Regulamentação dos requisitos gerais e específicos de funcionamento das várias modalidades de AL: Outra alteração importante consagrada neste diploma, prende-se com o facto de que a regulamentação das condições para o funcionamento e identificação de cada uma das modalidades de estabelecimentos de alojamento local, ao contrário do que antes acontecia em que esse requisitos constavam do próprio Decreto-Lei passa a ser feita por Portaria, que ainda não se conhece o teor, e que esperamos possa ser publicada antes da entrada em vigor da Lei n.º 62/2014, de 22 de Agosto.
Para além disso, os estabelecimentos de alojamento local passam a ser obrigados a ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, incluindo as regras sobre recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento.
Este livro de informações deve ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.
No caso dos estabelecimentos estarem inseridos em edifícios de habitação coletiva, o livro de informações deve conter também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns, sendo que o responsável do estabelecimento deve disponibilizar ao Condomínio o seu contacto telefónico.
10. Requisitos de Segurança contra Riscos de Incêndio: No que diz respeito aos requisitos de segurança contra riscos de incêndio, este diploma vem esclarecer que são da responsabilidade do titular do alojamento local as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns para adaptar ou licenciar o locado para esse fim.
11. Denominações: No que diz respeito às denominações utilizadas pelos estabelecimentos de alojamento local, este novo diploma vem estabelecer que apenas os estabelecimentos de hospedagem que reúnam os requisitos previstos nos n.os 5 e 6 do artigo 3.º podem utilizar a denominação "hostel" no seu nome, publicidade, documentação comercial e merchandising e que os "estabelecimentos de hospedagem" e os "quartos" podem usar comercialmente a designação de "Bed & breakfast" ou de "guest house".
12. Placa Identificativa: Nos ''Hostels'' passa a ser obrigatória a afixação, no exterior do edifício, junto à entrada principal, de uma placa identificativa.
Nas restantes modalidades de alojamento local, com exceção das moradias, passa a ser obrigatório afixar junto da entrada do estabelecimento uma placa identificativa (que pode ser no interior do edifício), que até aqui era só obrigatória para os estabelecimentos de hospedagem.
No entanto, este requisito para os estabelecimentos de alojamento local já existentes e registados no RNAL só será obrigatório dois anos após a entrada em vigor deste diploma, ou seja, a partir do dia 22 de Agosto de 2020.
O modelo da placa de identificação continua a ser o mesmo que antes já existia.
13. Acesso e Permanência: O acesso e a permanência no estabelecimento de alojamento local passam a ser reservado apenas aos hóspedes e respetivos convidados.
A entidade exploradora do estabelecimento passa também a poder recusar o acesso ao mesmo a quem perturbe o seu normal funcionamento e/ou desrespeite a ordem pública, incumprindo regras de urbanidade, funcionamento e ruído, aplicáveis.
14. Fiscalização: Outra alteração estruturante deste diploma, e que passou despercebida a muita gente, resulta do facto de que as câmaras municipais passarem a poder fiscalizar o cumprimento do disposto no RJAL, bem como instruir os respetivos processos e aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias, competências que até agora pertenciam apenas à ASAE – Autoridade de Segurança Alimentar e Económica, não estando por isso, como até aqui, as suas competências limitadas à realização da vistoria inicial e do cumprimento do disposto no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação.
Ainda neste âmbito, aproveito para relembrar que nos termos do disposto no artigo 27.º do RJAL, que não foi alterado, 40% do produto das coimas reverte a favor das entidades fiscalizadoras e 60% para o Estado.
Esta alteração vai obrigar a uma grande articulação e coordenação nas ações de fiscalização realizadas por cada uma destas duas entidades, de modo a que não haja sobreposição de ações e concurso de processos de contraordenação para a prática das mesmas violações por parte dos titulares de estabelecimentos de alojamento local.
15. Responsabilidade do titular e Seguro de Responsabilidade Civil: Finalmente temos mais duas alterações importantes, sendo a primeira dessas alterações, que consta do artigo 13.º-A, de acordo com o qual o titular da exploração de alojamento local passa a ser solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício em que se encontra instalada a unidade.
O titular da exploração de alojamento local deve ainda celebrar e manter válido um seguro multirrisco de responsabilidade civil que o proteja dos seus ativos e reclamações no âmbito da sua atividade turística, determinando a responsabilidade do titular da exploração do estabelecimento, e que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento, sendo que a falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo.
Porém, também neste caso este requisito apenas terá de ser cumprido pelos estabelecimentos de alojamento local existentes e registados no RNAL à data da entrada em vigor deste diploma, no prazo de dois anos a contar dessa data.
OBSERVAÇÃO: aguardamos novidades trazidas pelo OE 2019, visto que haverá alterações ao disposto na lei 62/2018. Tanto quanto sabemos estará para breve a publicação da Portaria que vem definir as condições obrigatórias.
16. Contribuição adicional da prestação condominial: A segunda, que passa a constar do artigo 20.º-A aditado ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto, pela Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto, estabelece que o condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do 1424º do Código Civil.
Ao remeter para o disposto no artigo 1424.º do Código Civil, tal significa, que a decisão que vier aprovar essa nova regra, porque a mesma implica a alteração do Regulamento de Condomínio e, porventura, do próprio título constitutivo da propriedade horizontal, terá de ser aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, devendo, nesse caso, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
Este requisito, também só se aplicará aos estabelecimentos de alojamento local existentes e já registados no RNAL no prazo de dois anos a contar da data da entrada em vigor deste novo diploma.
17. Disposições Transitórias: Em sede de disposições transitórias, que constam do artigo 5.º da Lei n.º 62/2018, de 22 Agosto é estabelecido que se mantenham válidos os registos de estabelecimentos de alojamento local no Registo nacional de Alojamento Local, realizados até à data da entrada em vigor da presente lei.
As alterações introduzidas no presente diploma relativas a condições de acesso à atividade e requisitos de instalação apenas são aplicáveis para os estabelecimentos de alojamento local que se instalem após a entrada em vigor da presente lei.
Os estabelecimentos de alojamento local já existentes dispõem do prazo de dois anos, a contar da data em vigor da presente lei para se conformarem com os restantes requisitos previstos nos artigos 13.º, 13.º-A, 18.º e 20.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto, na redação que lhes foi dada pela Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto.
Os proprietários de estabelecimentos de alojamento local que, na presente data tenham mais de 7 estabelecimentos em seu nome nas zonas de contenção não poderão, a partir da data em vigor da presente lei, afetar mais imóveis à exploração de alojamento local nessas zonas (não se sabe ainda se essa contabilização será feita por freguesia, zona de contenção, ou por concelho, embora essa proibição apenas faça sentido ser aplicada a cada zona de contenção).