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Os 3 erros mais comuns na definição do preço de venda da sua casa
Published date 9 March, 2018
Já alguma vez reparou que no seu bairro algumas casas estão à venda há muito tempo, e têm cada vez menos visitas? Ou está a acontecer isto com a venda da sua própria casa? Até parece ser uma casa interessante, espaçosa e bem localizada… Mas porque é que ainda continua à venda?
Para responder a esta pergunta precisamos apenas de 2 palavras: Preço desadequado!
A definição do preço de venda é uma das principais dificuldades quando um proprietário decide colocar a sua casa à venda. Definir o preço de venda de um imóvel não se trata simplesmente de olhar para meia dúzia de imóveis e fazer uma média de valores por metro quadrado.
Por vezes os proprietários cometem um erro ainda mais grave: colocam inicialmente a casa acima de preço e à medida que percebem a dificuldade em vender vão fazendo diversas reduções, até que a venda da mesma fica estagnada. Isto significa que os potenciais compradores pensam que há algo de errado com a casa e a maioria nem a considera.
Portanto, se vai vender a sua casa e está a pensar "experimentar" qual o melhor preço, tenha especial cuidado com estes 3 erros comuns na definição do preço de venda:
Como sabemos, casas com preços elevados demoram mais tempo a serem vendidas. Mas atenção, isto não significa que eventualmente vai conseguir vender a sua casa ao preço que quer, porque se a casa estiver com um preço irrealista, milagres não acontecem.
Na altura de definir o preço da sua casa, conte logo à partida com menos 5% a 10% do seu preço de oferta caso a sua casa fique no mercado 2 meses sem receber nenhuma proposta. Isto, num imóvel de 250.000€, representa entre 12.500€ a 25.000€, mas pode piorar.
As casas que ficam no mercado mais tempo que a média podem sofrer perdas superiores a 10% no preço de venda. Na realidade, já assistimos a perdas de 15%, 20% e até 30%.
Uma das grandes lições sobre a definição do preço de venda de um imóvel é que para ganhar o máximo valor possível na venda, deverá colocar o preço certo para vender o mais rápido possível. Tempo é dinheiro!
Se demorar 1 ano a vender o seu imóvel porque o colocou fora de preço, acabou de ter um custo de oportunidade enorme. Vejamos um exemplo:
Vendedor João
o A casa vale 200.000€, mas decidiu colocar à venda por 250.000€
o Só conseguiu vender a casa 1 ano depois
o Vendeu por 190.000€
o Tinha crédito à habitação
Vendedora Maria
o A casa vale 200.000€, e colocou à venda por 210.000€
o Vendeu a casa 30 dias depois por 200.000€
Em primeiro lugar contando que em 2017 a inflação foi de 1,4%, só por isso, os montantes do João recebidos 1 ano depois valem bem menos do que os montantes da Maria recebidos no próprio ano.
Ao nível de custo de oportunidade, imaginemos que a Maria decidiu aplicar os 100.000€ restantes da venda da casa dela em Obrigações do Tesouro a 4%/ano. Quando o João conseguiu vender a sua casa, passado 1 ano, já a Maria estava a receber juros do dinheiro investido 1 ano antes (cerca 4.000€).
A acrescer a isto, podemos também incluir os juros do crédito habitação suportados durante 1 ano pelo João e que a Maria já não pagou (cerca de 4.000€). E já agora, vamos também incluir, a titulo de exemplo, 300€ de condomínio + 400€ de IMI que o João pagou pela sua casa e que a Maria já não teve que suportar.
Este parece-nos um exemplo suficiente para mostrar a importância de um preço adequado quando coloca a sua casa no mercado, não concorda?
2. BASEAR-SE NAS ESTIMATIVAS DE PREÇO DOS PORTAIS IMOBILIÁRIOS (ONLINE)
Admita, foi espreitar que imóveis semelhantes ao seu estão à venda nos principais portais imobiliários e qual o preço que estes indicam ser a média, certo?
Infelizmente, muitos proprietários fazem exatamente isso e não entendem que estes portais não têm acesso às listagens dos preços de transação, ou seja, os valores pelos quais as casas foram efetivamente vendidas (e é neste valor que se baseia o preço de mercado!).
Pela minha experiência em Lisboa, existe um gap entre 15% a 25% de diferença entre preços de oferta e preços de transação.
Outra grande falácia na interpretação da informação dos portais, é que os proprietários não costumam ver o preço por m2 e apenas veem o preço absoluto, pelo que, muitas vezes, acabam a comparar algo que não é comparável.
Por exemplo, não pode comparar o seu apartamento T2 de 80m2 com um apartamento T2 de 110m2 que está à venda por 210.000€. Por norma, os proprietários, como acham que a sua casa é muito parecida, se localiza no mesmo prédio, etc., colocam o preço também a 210.000€, o que automaticamente irá reduzir a probabilidade de conseguir vender o seu imóvel. Não se esqueça que os compradores também andam informados.
Para além disto, a informação recolhida pelos portais imobiliários não só não é homogénea como é insuficiente. A qualidade da informação dos portais é muito discutível, e isto só vem dificultar a análise da sua concorrência.
Por vezes os portais apresentam médias de preços por m2, no entanto, baseiam apenas na listagem de imóveis que o portal tem nesse momento, o que, juntando ao facto de alguns proprietários terem colocado preços desadequados nos seus imóveis, dá uma estimativa de preços irrealista.
Nunca confie numa estimativa de preço através de um site, sem qualquer visita de um profissional. Uma das melhores formas de saber realmente quanto vale a sua casa é fazendo uma avaliação por um perito/avaliador imobiliário, registado na CMVM (custo de 250€ a 500€).
A segunda melhor opção é pedir a um consultor imobiliário que realize um estudo de preço – gratuito – para o seu imóvel. Dado que os consultores imobiliários usam as mesmas técnicas que os avaliadores, e têm acesso às bases de dados de transações dos profissionais imobiliários, tipicamente chegam a valores muitos aproximados e terão experiência em saber qual será o valor da avaliação real.
3. BASEAR O SEU PREÇO NO PREÇO DE OFERTA DA CASA DO SEU VIZINHO
Quando considera colocar a sua casa no mercado, é natural querer saber o que os seus vizinhos estão a pedir pelas respetivas casas. No entanto, tenha em mente que esse valor pode representar o que o seu vizinho espera obter pela sua casa, e não o valor real de mercado. Como já percebeu há diferenças significativas entre ambos.
Resumindo, o verdadeiro valor de mercado de uma casa é baseado no que os compradores efetivamente pagam.
Por vezes digo que o preço de oferta é "fantasia" e o preço de venda é "realidade". Assim sendo, tento sempre dissuadir os meus clientes vendedores a basear o preço de venda da sua casa num número que não reflete a realidade.
Determinar o valor de uma casa é muito mais que verificar os preços de venda e por isso, estarei disponível para lhe mostrar – sem obrigação – o que faço para determinar os valores atuais de venda e providenciar, sem custo, uma análise do preço de venda da sua casa. Contacte-me.
(Português) Preços de venda 23% abaixo das expectativas dos proprietários
Tuesday March 13th, 2018 at 03:54 PM
1- Se tanto o João como a Maria tinham créditos à habitação como é que a Maria investiu os 200.000€ com a venda do apartamento (não teve de pagar ao banco???)
2- Obrigações do Tesouro a pagar 4% não são para um horizonte de 1 ano!
3- Enquanto o João não vendeu a casa pode habitá-la, enquanto a Maria já não tinha casa para habitar (variável não considerada).
De qualquer forma considero importante a definição de preço!
Tuesday March 13th, 2018 at 04:15 PM
Obrigado pelo seu comentário. De facto, tinha-me esquecido de não investir o dinheiro todo da Maria em OT's. Já corrigimos o exemplo.
Em relação ao ponto 2, depende das OT's que escolher, há países a pagar muito bem =P E podíamos também escolher outros produtos financeiros complexos que remuneram bem (e com muito risco, claro).
No ponto 3, não foi considerado, pois em ambos os casos podemos estar a falar de habitação secundária (e já não se mete o caso de viver na HPP).