Assembleia Municipal de Lisboa : Proposta 222/CM/2014 - Alteração das condições de constituição do direito de superfície a favor da "Associação Humanitária dos Bombeiros Voluntários Lisbonenses"
Proposta 222/CM/2014 - Alteração das condições de constituição do direito de superfície a favor da "Associação Humanitária dos Bombeiros Voluntários Lisbonenses"
Entrada: 26 de Maio de 2014
Agendada: 24 de Junho de 2014
Passou a Deliberação: 134/AML/2014
Tem Parecer:8ª Comissão
Aprovar submeter à apreciação da Assembleia Municipal a alteração das condições de constituição do direito de superfície a favor da "Associação Humanitária dos Bombeiros Voluntários Lisbonenses", aprovadas no âmbito das Deliberações n.ºs 385/CM/2006 e n.º 57/AML/2006, nos termos da proposta
Pelouros: Vereador Manuel Salgado e Vereador Carlos Castro
Serviços: DMPRGU/ DPSVP
a) Por escritura outorgada em 26 de Julho de 1989, foi constituído a favor da Associação Humanitária dos Bombeiros Voluntários Lisbonenses (AHBVL) um direito de superfície sobre uma parcela de terreno municipal, com a área de 3.570 m2, sita na Estrada de Benfica, Bairro das Furnas, pelo prazo de 70 anos, destinada à construção de um quartel-sede (cf. Anexo I, que se junta e se dá por integralmente reproduzido);
b) Por vicissitudes várias, imputáveis quer ao Superficiário quer ao Município, aquele iniciou no terreno cedido em direito de superfície a construção do equipamento a que estava obrigado, embora nunca as tenha concluído;
c) Posteriormente, o Município iniciou uma operação de loteamento, de iniciativa municipal, que abrangeu a parcela de terreno cedida à AHBVL em direito de superfície, sendo, por isso mesmo, o que comprometeu o cumprimento do objecto daquele direito;
d) A AHBVL manifestou a sua anuência quanto à reversão do direito de superfície, na condição da Câmara Municipal de Lisboa constituir novo direito de superfície a seu favor sobre uma outra parcela de terreno municipal com área semelhante àquela que resulta do contrato a reverter, permitindo assim que viesse a ser construído o seu quartel;
e) Com esse objetivo foi aprovada pela Câmara Municipal e pela Assembleia Municipal, através, respetivamente, das deliberações n.º 385/CM/2006, de 30 de agosto e n.º 57/AM/2006 de 3 de outubro, a reversão do terreno municipal cedido em 26 de julho de 1989 e a cedência de novo direito de superfície, sobre uma parcela de tereno com a área de 4.521 m2 sita no Bairro do Rego (cf. Anexo II, que se junta e se dá por integralmente reproduzido);
f) Decorridos mais de sete anos sobre tal Deliberação, continua sem estar celebrado o contrato de constituição do direito de superfície, designadamente porque a AHBVL apresenta dúvidas quanto à ocupação possível do terreno no Bairro do Rego, consequência da passagem sob o mesmo do Túnel do Rego, e também porque considera demasiado elevado o valor mensal estabelecido para o novo direito de superfície (€ 481,25 – quatrocentos e oitenta e um euros e vinte cinco cêntimos), comparativamente ao que continuam a pagar pelo ainda não revogado direito de superfície sobre o terreno no Bairro das Furnas (€ 40,10 – quarenta euros e dez cêntimos) cf. Anexo III, que se junta e se dá por integralmente reproduzido);
g) A AHBVL mantém a necessidade de construção de um novo quartel-sede para fazer face às exigências decorrentes da melhoria da sua ação na cidade de Lisboa, o que a torna credora de público reconhecimento e apoio;
j) Presentemente, existe interesse municipal na libertação urgente do terreno do Bairro das Furnas, pois a sua oneração com o direito de superfície compromete a Unidade de Execução prevista para o local;
k) A AHBVL tem uma actividade meritória na Cidade, não tendo quaisquer subsídios que lhe assegurem rendimentos fixos, suportando o essencial da sua receita no valor cobrado pelos serviços que presta;
o) A operação de reversão do direito de superfície constituído em julho de 1989, pelo qual a AHBVL paga actualmente €40,10 (quarenta euros e dez cêntimos) e de constituição do novo direito de superfície, tal como já deliberado em 3 de outubro de 2006, nunca será concretizável se daqui decorrer para o superficiário um acréscimo de encargos, assim se inviabilizando a Unidade de Execução das Furnas e comprometendo o interesse municipal;
p) Foi agora possível obter o acordo da AHBVL para celebrar o contrato de reversão do direito de superfície celebrado em Julho de 1989, outorgando simultaneamente o contrato de constituição de direito de superfície sobre uma parcela de tereno com a área de 4.521 m2 sita no Bairro do Rego, na condição de não se alterar o valor da renda mensal, de € 40,10 (quarenta euros e dez cêntimos), sem prejuízo das necessárias actualizações anuais;
q) Tal manutenção do preço do direito de superfície também se justifica porque, não obstante o novo terreno ter uma área de 4.531 m2, apenas são passíveis de ocupação sem constrangimentos 3.231 m2, ou seja, menos 339m2 que o direito de superfície de que actualmente a AHBVL ainda é titular (cf. Anexo IV, que se junta e se dá por integralmente reproduzido);
r) Apesar de se ter reduzido a área edificável, a área remanescente passível de ocupação é suficiente e adequada para as necessidades da construção do novo quartel-sede;
s) Os restantes termos de constituição do novo direito de superfície previstos nas citadas deliberações de 2006, no âmbito da Proposta n.º 385/2006, se mantém atuais, pelo que importa, apenas, alterar as mesmas deliberações na parte respeitante ao valor da prestação mensal daquele direito;
Tenho a honra de propor que a Câmara delibere, ao abrigo das disposições conjugadas do artigo 33º, n.º 1, alínea c) e do artigo 25º, n.º 1, alínea i), todos da Lei n.º 75/2013, de 12 de Setembro e do artigo 147º do Código do Procedimento Administrativo, submeter à Assembleia Municipal a alteração parcial da Proposta n.º 385/2006 nos seguintes termos:
1.	O Ponto 3. da parte deliberativa passa a ter a seguinte redação:
"3. A constituição, a favor da mencionada entidade "Associação Humanitária dos Bombeiros Voluntários Lisbonenses", de novo direito de superfície, pelo prazo de 70 anos, sobre uma parcela de terreno municipal, sita no Bairro do Rego, com a área de 4.521,00 m2, tracejada a azul na cópia da Planta n.º 06/057/02 do Departamento de Património Imobiliário, mediante o pagamento, a título de preço, de um valor mensal de € 40,10 (quarenta euros e dez cêntimos), atualizado anualmente de acordo com a taxa de atualização dos arrendamentos habitacionais e ao qual se atribui apenas para efeitos de escritura a importância de € 302.790,00 (trezentos e dois mil setecentos e noventa euros.) "
2.	A 2ª Condição de Acordo passa a ter a seguinte redação:
"2. O direito de superfície será constituído pelo prazo de setenta anos, mediante o pagamento, a título de preço, de uma prestação mensal de € 40,10 (quarenta euros e dez cêntimos), atualizada anualmente de acordo com a taxa de atualização dos arrendamentos habitacionais;"
Em tudo o mais mantêm-se o previsto nas deliberações n.ºs 385/CM/2006, de 30 de agosto e 57/AM/2006, aprovadas, respetivamente, a 30 de agosto de 2006 pela Câmara Municipal e a 03 de outubro de 2006 pela Assembleia Municipal.
I. Escritura outorgada em 26 de Julho de 1989;
II. Proposta n.º 385/2006;
III. Ficha de Ocupação;
IV. Inf. nº. 32/DMPU/DPU/2006, de 03/02/2006 e INF/22/DMPRGU/DPRU/14 de 07-02-2014.
(Processo n.º 66/DPI/06, I, II e III volume)
A) O valor respeitante ao valor do direito de superfície em questão, foi calculado com recurso à metodologia valorativa que serviu de base ao cálculo do valor constante da proposta aprovada em 2006 com a manutenção das condições e dos pressupostos então assumidos, reportado à data atual, com as seguintes áreas admitidas
Aconstrução - 3.231,00 m2.
Adomíniopublico – 1.290,00 m2.
Utilizando o Método comparativo do valor de mercado, o preço médio de venda imobiliário praticado na zona para construção nova ronda o valor de 2.000 €/m2, pelo que se adota este valor para a área passível de construção e 10% do mesmo para a restante área na qual não será passível de construção:
Área com construção admitida:
6.462.000,00 € = 3.231,00 m2.x 2.000 €/m2
Custos para estudos e projetos - 5%;
Custos para infraestruturas e outros encargos - 15%;
6.462.000,00 € X 0,80 = 5.169.600,00 €
Índice Fundiário atual – 32 %
5.169.600,00 € X 0,32 = 1.654.270,00 €
Área sem construção admitida:
1.290,00 m2.x 200 €/m2 = 258.000 €
Custos para infraestruturas e outros encargos - 8%;
258.000 € x 0,92 x 0,32 = 75.955,00 €
Valor Total da parcela de terreno:
1.730.225,00 € = 1.654.270,00 € + 75.955,00 €
Cálculo do Direito de Superfície
Tratando-se de uma cedência em regime de direito de superfície, a contrapartida a receber pelo Município pela utilização da parcela de terreno pelo período de 70 anos é estimado com base nos critérios volumétricos definidos pelas propostas aprovadas 96/92 e 543/94 de, respetivamente, 18/03/92 e 28/12/94 em que:
VS = Vm x b x n /100
(sendo VS o valor de mercado estimado, b a bonificação a utilizar - 75%, n o prazo de constituição do direito de superfície – 70 anos)
VS = 1.730.225,00 € x 0,25 x 70 / 100 = 302.790 €
O valor de direito de superfície é transformado em contraprestação anual pela seguinte fórmula:
Ranual = VS x (1+r) x (1-C / C-C (n+1))
r - taxa de atualização dos arrendamentos habitacionais, sendo o coeficiente de 1,0099 (0,99%) o respeitante ao ano de 2014 conforme o Aviso 11753/2013 publicado em DR Nº 182, 2ª Série de 20/09/2013
i – Taxa de Referência para Obrigações (TRO). A taxa que mais se aproxima corresponde à taxa média de juro anual nominal bruta (TANB) que ronda actualmente o valor de 3,5%
C = (1+r) / (1+i)
C = (1,0099) / (1,035) = 0,975
Ranual= 302.790 € x (1,0099) x (1-0,975/ 0,975- 0,975 (71))
Ranual= 302.790 € x 0,031 = 9.386 € / ano
A contraprestação mensal arredondada resulta em 780,00 € (9.386 €/12)
Conclui-se assim que, mantendo os pressupostos assumidos e utilizando metodologia similar à utilizada aquando da avaliação que estimou o valor constante da proposta aprovada em 2006, o valor do direito de superfície para as áreas agora admitidas estima-se em 302.790 €, ao qual corresponde a renda anual de 9.386 € / ano correspondente a uma contraprestação mensal arredondada de 780,00 €.
B) O valor constante da alínea supra, foi estimado com recurso à metodologia valorativa que serviu de base ao cálculo do valor constante da proposta aprovada em 2006 com a manutenção das condições e dos pressupostos então assumidos, reportado à data atual.
No entanto, atendendo a que se trata de uma cedência à AHBVL, associação de utilidade pública sem fins lucrativos, com a finalidade de socorrer, proteger e salvaguardar vidas humanas e bens, não dispondo de apoios financeiros ou subsídios atribuídos que lhes permitam suportar encargos que extravasem a sua capacidade financeira e dificultem a prossecução da missão a que se dispõem, e ainda, atendendo à urgência na rescisão do direito de superfície constituído em 1989 resultante da necessidade premente de libertação do espaço para a concretização da Unidade de Execução, foi acordado manter a contraprestação mensal deliberada na proposta aprovada em 1988, que se cifra no ano em curso no montante de € 40,10, a ser atualizada anualmente de acordo com a taxa de atualização dos arrendamentos habitacionais.