O Fundo Nacional para a Reabilitação do Edificado (FNRE) é um dos instrumentos da Nova Geração de Políticas de Habitação, direccionado à classe média, tendo como principal objectivo oferecer, nos centros urbanos, habitação e residências para estudantes do Ensino Superior a rendas acessíveis, contrariando a subida de preços que (sobretudo) o impulso registado no Turismo, originado pelos voos low cost e pelo alojamento local, provocou no país, em particular em Lisboa e no Porto.
O FNRE é um fundo de subfundos, constituídos numa primeira fase com imóveis do Estado e do terceiro sector. As entidades que detêm a sua titularidade entram como participantes em espécie e o Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social (FEFSS) entra como participante em capital (o qual servirá para financiar as intervenções), recebendo todos como contrapartida unidades de participação (UP). É uma iniciativa virtuosa, na medida em que permite reabilitar imóveis devolutos, os quais originam despesa, sem que os participantes em espécie tenham de recorrer a fundos próprios e/ou a endividamento, transformando-os em activos que originam receita, tanto para os participantes em espécie como para o participante em capital (FEFSS), tendo este definido como limiar para a sua participação uma rendibilidade líquida de 4% ao ano.
A constituição e gestão do FNRE ficou a cargo da Fundiestamo, Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., que se tem desdobrado em múltiplos contactos com potenciais participantes em espécie para identificar imóveis com as características adequadas à sua missão. Após sinalização, estes são alvo de uma inspecção técnica, seguida de (i) avaliação do seu valor de mercado, efectuada por avaliadores certificados pela CMVM, (ii) definição de um programa preliminar e estimativa do valor das rendas a praticar, função dos valores de mercado (definidos a partir de um levantamento realizado pelo INE, desagregado por município e, em alguns casos, por freguesia) e de um diploma legal que estabelece o cálculo das rendas acessíveis (grosso modo 20% abaixo do valor de mercado), e (iii) estimativa do custo da intervenção, realizada igualmente por avaliadores certificados pela CMVM. Caso a rendibilidade líquida esperada seja superior ou igual ao limiar definido pelo FEFSS, a Fundiestamo manifesta o seu interesse em incluir o referido imóvel no FNRE.
Segue-se a apreciação do estudo de viabilidade económica dos imóveis a integrar o subfundo em questão por parte dos participantes em espécie e em capital (FEFSS) e, caso estes o validem e confirmem o seu interesse, o subfundo é submetido à CMVM. Após aprovação e cumpridas todas as formalidades legais, inicia-se o processo conducente à reabilitação dos imóveis, aquele que seguramente mais interessa aos leitores da Construção Magazine, e que a seguir descrevo.
A Fundiestamo concebeu um modelo que pretende ser exemplar, do ponto de vista ético, económico, ambiental e técnico, que procurou traduzir no 'princípio da mínima intervenção e do máximo desempenho', o qual assenta em cinco 'pilares':
Equipas de projecto competentes – Decidiu-se criar um sistema de pré-qualificação, garantindo deste modo que os projectos são desenvolvidos por técnicos com formação e experiência em reabilitação, com a competência adequada a cada tipo de imóveis. Um júri independente irá avaliar as candidaturas em mérito absoluto e as equipas serão desagregadas em bolsas organizadas segundo três dimensões: (i) estrutural – reabilitação de estrutura de betão armado ou de estrutura de alvenaria e madeira, (ii) uso – reabilitação para habitação ou para residência de estudantes e (iii) complexidade – corrente ou elevada.
Equipas de revisão de projecto qualificadas – Com a convicção de que grande parte dos erros e omissões em fase de projecto, que inevitavelmente conduzem a trabalhos a mais, custos adicionais e atrasos na conclusão das obras, são minimizados com um procedimento adequado, serão criadas bolsas de equipas de revisão de projectos, seguindo um procedimento em tudo semelhante ao anterior. De referir que o trabalho destas equipas será desenvolvido desde a concepção até ao projecto de execução, com co-responsabilização na solução final.
Caracterização rigorosa do existente – Contrariamente à construção nova, a reabilitação desenvolve-se sobre o construído, sendo por esta razão fundamental efectuar uma caracterização rigorosa de cada imóvel, considerando diferentes perspectivas técnicas. De forma a assegurar a qualidade destes estudos, será confirmada (e alargada) uma bolsa de equipas com competência reconhecida. Para garantir que o relatório a produzir cumpre exactamente os requisitos exigidos pela equipa de projecto, este será elaborado de acordo com um caderno de encargos preparado conjuntamente por esta equipa e pela Fundiestamo.
Contratação das melhores empresas de reabilitação – Para assegurar a contratação de empresas com a capacidade financeira, os equipamentos, os recursos humanos e a experiência necessários à obra em questão, será adoptado um processo de pré-qualificação, seguido de concurso.
Fiscalização habilitada – Enquanto os três primeiros pilares são essenciais ao desenvolvimento de um projecto de reabilitação de qualidade, para garantir o mesmo nível de exigência na intervenção, além do quarto pilar, é absolutamente essencial assegurar uma fiscalização experiente, rigorosa e presente. Deste modo, serão criadas bolsas de equipas de fiscalização, seguindo um procedimento em tudo semelhante ao das bolsas de equipas de projecto e de revisão de projecto.
Por fim, atendendo à pluralidade de questões técnicas que importa ter em conta no âmbito do FNRE, à regulamentação omissa ou inexistente em algumas áreas, inadequada noutras e conflituante com regimes de excepção nas restantes, situação à qual se somam publicações técnicas e científicas esparsas, a Fundiestamo entendeu ser necessário especificar a abordagem que pretende ver adoptada no desenvolvimento dos projectos de reabilitação e condensá-la num único documento, servindo de 'fundação' aos referidos cinco 'pilares'. Assim, dirigiu convites a um conjunto vasto de especialistas de reconhecido mérito em doze áreas identificadas como essenciais, no sentido de elaborarem o 'Guide Book FNRE', tendo como 'caderno de encargos' produzir um guia sintético e objectivo, com indicações claras para os projectistas, sem replicar informação detalhada em documentos existentes, antes remetendo para estes sempre que se justifique.
As áreas identificadas traduzem-se nos seguintes doze capítulos do 'Guide Book FNRE', sendo igualmente indicados os respectivos coordenadores:
Caracterização do existente – Prof. Aníbal Costa (U. Aveiro),
Segurança estrutural e sísmica – Prof. João Azevedo (IST),
Segurança contra incêndio – Eng.º António Leça Coelho (LNEC),
Conforto térmico e eficiência energética – Prof. Vasco Freitas (FEUP),
Ventilação e qualidade do ar interior – Prof. Manuel Gameiro (FCTUC), (6) Conforto acústico – Prof. Luís Godinho (FCTUC),
Conforto visual – Prof. António Gomes Martins (FCTUC),
Instalações – Prof. Guilherme Carrilho da Graça (FCUL),
Acessibilidades – Prof. Nuno Valentim (FAUP), (10) Arquitectura e Património – Prof. José Aguiar (FAUL),
Sustentabilidade e resíduos da construção e demolição (RCD) – Prof. José Silvestre (IST) e
Building Information Modelling (BIM) – Prof. António Aguiar Costa (IST).
Ciente de que é preciso tempo para reflectir, estruturar e consensualizar a abordagem a adoptar na elaboração do 'Guide Book FNRE', mas ao mesmo tempo confrontado com a urgência da sua publicação, propus à Construção Magazine a edição deste número 88, inteiramente dedicado ao FNRE e ao Guide Book. O dossier temático inclui ainda, como habitualmente, a secção 'Conversas', na qual participam a Arq.ª Ana Pinho, Secretária de Estado da Habitação, e eu próprio, na qualidade de Administrador da Fundiestamo, responsável pelo pelouro dos imóveis. Espero sinceramente que a leitura seja do vosso agrado, que sirva para divulgar esta iniciativa nacional na área da reabilitação do edificado, do maior interesse para arquitectos, engenheiros e outros técnicos, assim como para ateliers, gabinetes de projecto, construtoras e outras empresas com actividade neste sector, e que contribua para sedimentar as boas práticas na reabilitação do edificado.