Os vários indicadores do mercado imobiliário, publicados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) nas últimas semanas, vão-nos dando os sinais que nos permitem perceber o que vai acontecendo ao nível das tendências de evolução que tenho vindo a referir ao longo dos últimos meses.
19/10/2022
O Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação registou, em agosto, uma redução ligeira (-0,2%) do valor mediano do metro quadrado. No entanto, a diminuição fez-se sentir nas moradias, uma vez que o valor de avaliação dos apartamentos continuou a crescer, ainda que ligeiramente. Na comparação com agosto de 2021, o crescimento do valor é ainda elevado, cerca de 15,8%. Mais significativo são os sinais relativos ao número de avaliações que caiu 10,4% face a 2021, refletindo não só o aumento das taxas de juro implícita nos contratos, acima de 1%, mas também os eventuais constrangimentos das novas regras sobre prazos máximos, assim como das taxas de esforço aceites na concessão de empréstimos.
Por outro lado, foram também divulgadas estatísticas que revelam que as rendas e os novos contratos de arrendamento continuam a aumentar face ao ano de 2021. Esta tendência foi recentemente noticiada pela indisponibilidade de alojamento para estudantes nas principais cidades, no entanto, o aumento verifica-se em quase todos os municípios.
Ao nível da construção, continuam a aumentar os custos, sendo estimado que, em agosto de 2022, tenham aumentado cerca de 12,6% com a seguinte composição: 16,6% nos materiais e quase 7% na mão de obra. Já ao nível das obras licenciadas registaram-se reduções de 7,9% do número de projetos de novos edifícios, e de 9,5% nas reabilitações. O número de edifícios concluídos também diminuiu cerca de 4,9%. No entanto, na comparação com o período pré-pandémico (2019), estes indicadores de construção e licenciamento mantêm ainda um comportamento positivo.
Todos estes indicadores mostram que algo está a mudar nas tendências que verificámos nos últimos dois anos. Será isso suficiente para pensarmos que estamos perante uma nova fase do ciclo imobiliário? E principalmente, qual o impacto nos preços? Como sempre, a resposta não é evidente. Por um lado, existem fatores como as taxas de juro que podem reduzir a procura, mas este impacto faz-se principalmente sentir na procura nacional, uma vez que o mercado português continua a ser impactado por uma procura estrangeira de várias geografias e desse modo muito diversificada, o que permite diminuir o risco de uma quebra dessa procura.
Por outro lado, o aumento dos custos de construção sustenta, de alguma forma, os preços finais. O eventual arrefecimento da construção, num mercado de habitação ainda deficitário, permite-nos pensar que as fases de sobre oferta e de recessão, cujo impacto nos preços seria mais significativo, continuam de momento afastadas do futuro próximo.