Reparação de elevador
5-11-2009 13:30	 #1
Registo:12 Julho de 2017
Quem disse que o tempo não volta para trás? Em 2009 eu ainda não andava por cá...
2-8-2017 14:57	 #2
Nesta primeira intervenção, quero agradecer a todos os membros que fazem este forum, as respostas dadas na generalidade dos tópicos têm mais consistência que a de alguns advogados.
Não tendo encontrado resposta ao meu problema, agradeço desde já a quem estiver disponível para ajudar.
Em 2013 a empresa de administração, com a cumplicidade de vários condóminos amigos, cancelou o contrato de manutenção do elevador com a EMA A, e contratou a EMA B. Resultado, em 2014 acabou por pagar-se a duas EMAs, resultando num prejuízo à volta de 1600€.
Neste momento temos nova "prenda" desta EMA, reparação do elevador de valor superior a 6000€, o que foi supostamente causado por perturbações na rede eléctrica superior a 5%. Todas as placas electrónicas teriam avariado. Pedido o relatório técnico com as provas possíveis da causa, obviamente até hoje não chegou.
Este orçamento foi aprovado pela empresa de administração sem qualquer consulta aos condóminos (segundo a inocente que atende o telefone, por ser urgente) e o elevador foi reparado.
Pedido segundo orçamento a outra EMA, o elevador seria reparado por menos de 1750€, ou fariam contrato de manutenção, com reparação incluída, pelo valor que se paga actualmente só pela manutenção.
Tendo o contrato referência ao DL 320/2012 de 28 de Dezembro, há vários aspectos que não foram cumpridos pela EMA:
Nº 5 do Art 3º — Caso seja detectada situação de grave risco para o funcionamento da instalação, a EMA deve proceder à sua imediata imobilização, dando disso conhecimento, por escrito, ao proprietário e à câmara municipal respectiva, no prazo de quarenta e oito horas.
O elevador esteve avariado 15 dias sem qualquer informação.
Nº 7 do Anexo II — Os trabalhos não compreendidos no contrato de manutenção completa são comunicados ao proprietário da instalação ou ao seu representante pela EMA, só podendo ser executados após acordo com o proprietário.
O elevador foi reparado sem qualquer aprovação do proprietário (os condóminos)
Após isto, pergunto:
Havendo uma distinção clara entre representante e proprietário na lei, não devia a EMA acautelar-se de que o orçamento tinha sido aprovados pelos condóminos?
O incumprimento legal claro da EMA, pode ser motivo para recusa de pagamento? Ou pelo menos para negociar a reparação para os valores idênticos aos da concorrência?
Desde já agradeço a quem puder ajudar, e peço desculpa pela extensão.
2-8-2017 17:12	 #3
Re: Reparação de elevador
A assembleia ao eleger uma empresa de gestão de condomínios como administrador do mesmo está a autorizar esta empresa de gestão a ser de acordo com a lei que regulamenta a propriedade Horizontal a representar os proprietários face à mesma.
Neste sentido pode a administração adjudicar o valor da reparação.
A única alternativa é se no regulamento interno do prédio existir uma causa que obras superiores a determinado montante tem que ter autorização da Assembleia de condóminos.
Quanto a alteração de empresa de EMA, sendo que a deliberação foi tomada em Assemleia geral pelos proprietários de edificio e não houve contestação ou impugnação da mesma peplos não presentes, e entando nos em 2017 , não devemos tirar conclusões precipitadas. pois todos os condominos foram coniventes e amigos incluindo V.Exª, pois não fez nada para que a situação se tivesse alterado.
O que acho interessante é que as pessoas na altura das assembleias e quando se quer eleger os ADMINISTRADORES, MINGUEM MESMO NINGUÉM quer ser administrador pois tem muito que fazer, não têm tempo, têm filhos pequenos, trabalhão de noite, não percebem nada disto etc etc etc?
Depois são os maiores críticos, criticam o administrador, a empresa de administração, etc etc.
Mas nunca fizeram nada pelos PRÉDIOS, somente querem não ser chateados e não querem, problemas com os vizinhos.
Meus amigos ser PROPRIETÁRIO de uma FRACÇÃO EM PROPRIEDADE HORIZONTAL é a mesma coisa quer ter um TERRENO ou uma MORADIA, será que alguém que tenha uma moradia estava disposto que outros tomassem conta dela ?
2-8-2017 18:26	 #4
Citação(ROMMEL):
Mas com que argumento legal pode a administração adjudicar uma obra no valor de 6000€ sem consultar a assembleia? E sem haver dinheiro para a pagar....
Regulamento não existe, mas este tema já foi discutido em assembleia a propósito da reparação duma empena sem aprovação prévia de orçamento, ficou decidido que a partir de então teriam que existir 3 orçamentos, sendo aprovado um em assembleia.
Concordo, ninguém se quis chatear.
Sendo como diz, nem a EMA tem qualquer responsabilidade! Mas a lei diz que os trabalhos só podem "ser executados após acordo com o proprietário". Como fazem os bancos, que exigem a ata que confere poderes ao administrador, não devia a EMA acautelar que a obra foi aprovada pelo proprietário? A lei existe, mas neste país não é para cumprir...
2-8-2017 19:20	 #5
Não cabe à EMA fiscalizar o funcionamento do condominio. Isso cabe aos condóminos. Por isso a EMA limita-se a cumprir a encomenda da administração, entidade legal para o efeito. A EMA tem um contrato de manutenção com o "condominio" que é renovado automaticamente independentemente de quem venha a ser o administrador.
Situação semelhante ao banco, onde há uma conta que é movimentada pelos titulares indicados e isso mantem-se durante anos, a menos que apareça lá alguem com uma ata onde se diga que os titulares mudaram.
Mas a administração pode ser penalizada, pois em meu entender abusou das suas funções. A lei apenas lhe confere capacidade para executar as deliberações da assembleia, e gerir com base no orçamento aprovado. Ora a reparação foi incluida num orçamento aprovado ?
É certo que em casos graves e urgentes (rotura de um cano de agua, por ex.), para evitar maiores prejuizos, a administração pode mandar executar reparações e só posteriormente apresentá-las em assembleia. Mas certamente terão 2 elevadores, pelo que a paragem de um deles não é enquadrável nesta excepção.
Resta saber qual o apoio que a empresa de administração tem junto dos condóminos e a força dos restantes condóminos perante esta situação - vale a pena ir para tribunal ? claro que no minimo vale a pena mudar de administração ....
2-8-2017 19:22	 #6
O grave risco está associado a eventuais acidentes como, por exemplo, a rotura de cabos de suspensão. Não é por um problema de avaras das placas electrónicas que o elevador perde segurança. Ele até deixa de se movimentar.
No meu condomínio a EMA informa sempre previamente a administração. Ter em conta que o "proprietário da instalação" é a administração do condomínio e não os condóminos individualmente considerados.
Quando se elege uma administração é para gerir onde se inclui essas tomadas de decisão. A situação da EMA está acautelada.
A que incumprimento se refere?
3-8-2017 00:38	 #7
Citação(piriquito):
Penso que, como é apontado nos posts anteriores, o responsável maior é a administração, não tem legitimidade para aprovar esse orçamento.
Pode pedir à DGE, ou a outra entidade competente (o ISQ e o IPQ, penso que o farão), uma inspeção técnica para determinar se essas placas foram todas substituídas. Uma perturbação na rede eléctrica dificilmente avaria as placas todas, normalmente o que queima é a fonte de alimentação.