Os REIT em Portugal | Jornal Económico & EY
Os REIT em Portugal
Pedro Fugas, Partner EY, TAX services e Vídeo, EY / 22 Fev 2019
No passado dia 1 de Fevereiro foram introduzidos em Portugal os Real Estate Investment Trusts, com a designação de Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária —SIGI. Descubra quais as principais características deste novo veículo de investimento no nosso País.
Em primeiro lugar, estes veículos têm por objeto a aquisição de direitos de propriedade, direitos de superfície ou outros direitos com conteúdo equivalente, para arrendamento ou outras formas de exploração económica, incluindo projetos de construção e de reabilitação de imóveis e terrenos que se qualifiquem como prédios urbanos no prazo de 3 anos após a sua aquisição.
As SIGI podem ainda ter participações em outras SIGI, em sociedades com residência em outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu (neste caso, desde que tais sociedades participadas preencham os requisitos das SIGI quanto ao objeto social, composição de ativos e regras de distribuição), ou ainda, em Organismos de Investimento Coletivo portugueses, cujas regras de distribuição de rendimentos sejam similares à das SIGI.
Tanto os imóveis como as participações devem ser detidos por um período não inferior a 3 anos.
Ainda de um ponto de vista legal, as SIGI devem adotar a forma de sociedades anónimas cotadas, o que deverá acontecer no prazo máximo de 1 ano após a sua constituição, e o capital social mínimo previsto é de 5 Milhões de Euros.
As duas principais características destas figuras de investimento em Portugal são as seguintes:
A obrigação de dispersão do capital, ou seja, a partir do momento da admissão à negociação, pelo menos 20% das ações representativas do capital social da SIGI devem estar dispersas por investidores que sejam titulares de participações correspondentes a menos de 2% dos direitos de voto; e
As obrigações de distribuição obrigatória. Quer isto dizer que, no prazo de 9 meses após o enceramento de cada exercício, as SIGI devem distribuir, pelo menos 90% dos lucros do exercício que resultem de dividendos de ações ou rendimentos de UPs; e 75% dos restantes lucros do exercício distribuíveis. Por outro lado, pelo menos 75% do produto líquido da alienação de ativos deve ser objeto de reinvestimento em outros ativos destinados a prossecução do seu objeto no prazo de 3 anos a contar da alienação.
De um ponto de vista fiscal, estes veículos tem um regime semelhante ao previsto para os Organismos de Investimento Coletivo.
De forma bastante sumária, este regime fiscal prevê uma exclusão de tributação dos rendimentos de natureza passiva enquadráveis como rendimentos de capitais, mais-valias e rendimentos prediais conforme definidos no Código do IRS sendo que, todos os demais rendimentos deverão ser sujeitos à taxa geral do IRC de 21%.
Neste sentido, e em termos conceptuais, as SIGI não deverão ser sujeitas a tributação relativamente a dividendos, rendimentos prediais e mais valias que venham a auferir no âmbito da sua atividade.
À semelhança dos Organismos de Investimento Coletivo, as SIGI preveem uma tributação à saída, ou seja, se o investidor não for residente em Portugal aplica-se uma taxa de retenção na fonte final de 10%. Se for um investidor residente em Portugal, então a taxa de retenção na fonte será de 28% ou 25% consoante o investidor seja uma pessoa coletiva ou uma pessoa individual. Quando se trate de investidor nacional pessoa coletiva, esta taxa de 25% reveste a natureza de imposto por conta.
Relativamente às mais-valias com a alienação ou amortização de ações numa SIGI, aplica-se uma taxa autónoma de 10% a investidores não residentes em Portugal. Para os investidores residentes, as mais valias serão tributadas nos termos gerais e irão novamente depender consoante se trate de uma pessoa coletiva ou singular.
No âmbito da tributação sobre os imóveis (IMT ou IMI) não está previsto qualquer regime de exceção.
Em suma, é expectável que este novo regime traga uma nova diversificação das formas de investimento em Portugal, especialmente relativamente a investidores institucionais estrangeiros, sendo que a experiência e o sucesso destes mesmos veículos em Espanha (sob a forma das SOCIMIs) auguram bons tempos para Portugal.