#NEWS - Receita altera entendimento e beneficia setor imobiliário | Couto & Correia Advogados Associados
A Solução de Consulta COSIT nº 7, de 04 de março de 2021, definiu que a apuração do IRPJ e da SCLL sobre a venda de imóveis registrados no ativo imobilizado e utilizados anteriormente para aluguel à terceiros deve ocorrer na forma comum de apuração do lucro presumido, sendo considerada receita ou resultado operacional, desde que a atividade de compra e venda de imóveis constitua objeto social da pessoa jurídica.
Há decisões do própro CARF – Conselho Administrativo de Recursos Fiscal em sentido contrário, de forma que a apuração do IRPJ e da CSLL deveria ocorrer sobre o ganho de capital, que é a diferença apurada entre o valor de compra e venda do respectivo imóvel (Número do Processo 10380.721152/2014-80, Data da Sessão 27/07/2017, Acórdão 1302-002.327).
Se a tributação sobre a venda desses imóveis fosse mantida considerando a base de cálculo como sendo o ganho de capital, ou seja, a incidência do IRPJ e da CSLL sobre a diferença entre o valor da compra e o valor da venda, teríamos um aumento na média de 100% na maioria dos casos.
Considerando a tributação sobre o aumento de capital, teríamos a incidência de 15% + 10% sobre o valor que exceder R$ 20.000,00 (por mês no período de apuração) sobre a diferença entre o valor de compra e venda do bem. Nesse caso, a CSLL incidiria à alíquota de 9% sobre o valor de ganho de capital. Nessa hipótese não incide o PIS e a COFINS.
Porém, caso a incidência seja com base na apuração do lucro presumido, o cenário mudaria: A incidência de 15% + 10% (IRPJ) seria sobre o lucro presumido de 8% sobre o valor total da venda. Já, a CSLL, incidiria à alíquota de 9% sobre a base de cálculo presumida de 12% sobre o valor total da venda. Nessa hipótese haveria a incidência de PIS (0,65%) e COFINS (3,00%).
Por que as empresas incluem esses imóveis em ativo permanente? Incluem pois isso interfere na carga tributária incidente sobre os aluguéis auferidos. Para as empresas que adotam o lucro presumido, se o imóvel está no estoque e é alugado, no caso de receita de aluguéis, a base de cálculo presumida para fins de CSLL e IRPJ é de 32% sobre a receita bruta nos termos no art. 15, §1º, inciso III, alínea "c", da Lei nº 9.429/95. Por outro lado, se o imóvel estiver registrado contabilmente no ativo, a base de cálculo presumida das receitas imobiliárias é de 8%.
É importante frisar que a solução de consulta em análise afastou esse entendimento no caso da alienação de imóvel registrado no ativo imobilizado e que sirva com propósito de sede da pessoa jurídica. Caso a empresa decida vender esse imóvel haverá a apuração sobre o ganho de capital e não como receita ou resultado operacional para fins de apuração como regime do lucro presumido.
É importante mencionar que o posicionamento da ensejo à RECUPERAÇÃO DE CRÉDITOS caso a imobiliária tenha alienados bens imóveis e tenha realizado o recolhimento do IRPJ e da CLSS com base no ganho de capital.
Portanto, podemos dizer que o entendimento traz alivio sobre a carga tributária das empresas do setor imobiliário que estão submetidas ao regime do lucro presumido e que pretendem alienar bens imóveis registrados no ativo imobilizado com locação à terceiros anteriormente à venda.