Uma mudança no Plano Diretor da capital paulista feita em 2014, na gestão de Fernando Haddad, que priorizou o crescimento do mercado imobiliário ao redor dos eixos de transporte público, como o metrô, trouxe uma nova tendência na construção civil em São Paulo: a combinação de apartamentos de dois ou três quartos e pequenos studios em um mesmo empreendimento. Embora a febre dos compactos tenha conquistado investidores de olho na rentabilidade do aluguel, há quem acredite que o potencial desse tipo de imóvel já foi atingido na capital paulista. E o setor espera agora que as regras para construção na cidade passem por uma nova transformação em 2021.
A proliferação dos studios – um nome diferente para as antigas quitinetes – fica clara nos números da consultoria Brain, especializada no setor imobiliário. De janeiro a julho, foram 12,8 mil novas unidades na cidade de São Paulo, caminhando para superar o recorde de 2020, quando foram lançados 19,8 mil apartamentos do tipo. Ou seja: os studios podem representar cerca de um terço do total de lançamentos em 2021: segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), a estimativa é de que o mercado paulistano atinja entre 65 mil e 70 mil unidades no encerramento de 2021.
A explicação para a tendência, segundo o sócio da consultoria Brain, Fabio Araújo, é que os lançamentos têm respeitado o Plano Diretor da cidade, que obriga que prédios mais altos localizados no entorno de linhas de transporte público tenham uma limitação de vagas de garagem. O objetivo seria privilegiar, nessas regiões mais centrais, apartamentos menores – e, por consequência, de valores mais baixos, permitindo que mais pessoas usem o transporte público.
De acordo com Araújo, construir studios acoplados a apartamentos maiores foi a solução encontrada pelas construtoras para resolver a questão do estacionamento e, assim, atrair o cliente de mais alto padrão. Nessa equação, o studio, sem vaga, abre a possibilidade de que os apartamentos maiores tenham um segundo espaço para o carro. Esse movimento, contudo, só se tornou viável com o interesse de investidores por esse tipo de imóvel, que se tornou um atrativo para o aluguel.
<b>Entradas separadas</b>
Na Incorporadora One, a nova geração de prédios lançados já reflete essa combinação de tamanhos de apartamentos – e em um dos edifícios com essa configuração, que será construído na Vila Clementino, na zona sul de São Paulo, já se venderam mais studios do que os demais apartamentos, diz o fundador da companhia, Milton Goldfarb.
Apesar de fazer parte do mesmo empreendimento, porém, studios e apartamentos maiores têm estruturas totalmente distintas: não há compartilhamento de área comum, nem a entrada do edifício costuma ser a mesma. "O corretor precisa explicar essa separação na hora da venda", afirma o executivo.
Goldfarb conta que esses prédios começaram a ser lançados na pandemia diante da percepção de que as famílias ainda buscavam edifícios com duas vagas de garagem por unidade.
Portanto, com o lançamento de studios, Goldfarb afirma que é possível atender a essa demanda dos compradores de apartamentos menores. "Antes esse tipo de apartamento estava concentrado em outras regiões, como o centro. Esses novos apartamentos, além de novos, têm coworking e academia", diz.
A oferta de imóveis menores e bem localizados é, de fato, uma tendência, diz Gustavo Favaron, presidente da GRI Club, uma espécie de rede social do mercado imobiliário. "Algumas empresas estão separando esses imóveis para aluguel. É uma tendência crescente", afirma. Ele afirma que incorporadoras estão com braços de seus negócios direcionados para a gestão desses apartamentos que serão alugados.
<b>Saturação?</b>
Apesar de ter lançado muitos apartamentos compactos nos últimos anos, Antonio Setin, presidente da incorporadora Setin, afirma que o mercado hoje pode estar inundado com esse tipo de apartamento em razão do forte crescimento visto nos últimos anos.
Por isso, a Setin diz ter devolvido, no fim do ano passado, três terrenos na capital paulista. E diz que a empresa fez isso porque, para que os empreendimentos se tornassem viáveis, seria necessário construir studios "mesclados" com apartamentos maiores.
Setin ressalta que a sua expectativa é de que o Plano Diretor da cidade de São Paulo, que será revisado neste ano, coloque um fim nessas obrigações ao setor que estão distorcendo o mercado e obrigando a construção de apartamentos compactos.
Segundo ele, algumas mudanças podem ampliar a área de construção às incorporadoras ao redor dos eixos de transporte – o que pode ter um efeito imediato para a queda dos preços dos terrenos, que a cada dia representam uma fatia maior no custo dos apartamentos. "Estamos esperando algo com mais bom senso."