bit.ly/3dYcdzi | A usucapião consiste em um modo de aquisição da propriedade, baseado no exercício da posse prolongada sobre o bem. Embora já houvesse previsão legal da usucapião judicial, a possibilidade de realizar o procedimento extrajudicialmente foi consagrada pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015, que inseriu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos, enaltecendo preceitos basilares do novo código, como a economia e a celeridade processuais. A superveniência desse procedimento pelas vias administrativas ampliou consideravelmente o âmbito de aplicação do instituto da usucapião, que vem passando por um processo de extrajudicialização.
Em tempos como o atual, percebemos a judicialização das relações humanas em geral. Desse modo, com o objetivo de mitigar os conflitos que são levados ao crivo do Poder Judiciário, o legislador passou a prever procedimentos para a solução de litígios extrajudicialmente. A título exemplificativo, percebe-se a presença do fenômeno na possibilidade de realização de inventário, partilha, separação e divórcio consensuais — pela via administrativa, na consignação em pagamento extrajudicial, na retificação administrativa de registro imobiliário e na usucapião extrajudicial, objeto do presente artigo.
Premente pontuar que a possibilidade de usucapião pela via extrajudicial não prejudica o usucapiente de pleitear a pretensão perante o Poder Judiciário, se assim optar. Contudo, destaca-se que o procedimento extrajudicial é mais simples, célere e econômico. Para que seja possível pleitear o reconhecimento da usucapião extrajudicialmente, é necessário preencher alguns requisitos, os quais serão pormenorizados adiante, acompanhados do procedimento correlato.
O reconhecimento extrajudicial da usucapião deverá ser processado perante o cartório de registro de imóveis da comarca na qual o imóvel usucapiendo estiver localizado. Para o ingresso do pedido junto ao cartório competente, é imprescindível que o interessado seja representado por advogado, munido de procuração com poderes especiais. Além disso, o pedido deve ser instruído com alguns documentos, os quais serão elencados a seguir.
Ata notarial lavrada por tabelião: Por meio desta ata, o tabelião deve atestar, no mínimo, o tempo de posse e a cadeia possessória, a depender da modalidade da usucapião pretendida, caso haja possibilidade de cumulação do tempo com o do possuidor antecessor. Além disso, o tabelião também poderá atestar o que entender necessário para a comprovação do direito postulado.
Planta e memorial descritivo: A planta e o memorial descritivo devem ser assinados por profissional legalmente habilitado. Além disso, deve haver prova de anotação de responsabilidade técnica do conselho de fiscalização profissional. Esses documentos devem descrever o maior número de especificidades possível, de modo que se consiga verificar a localização, as dimensões, os confrontantes do bem usucapiendo e as matrículas ou transcrição influenciadas.
Certidões negativas: As certidões negativas devem ser obtidas junto aos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, que devem comprovar a inexistência de ações reais ou reipersecutórias, evidenciando a posse mansa e pacífica.
Justo título: O justo título deve comprovar a posse do imóvel, que pode ser substituído por quaisquer outros documentos que sejam capazes de demonstrar a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse daquele possuidor específico. A título exemplificativo, o justo título pode ser um contrato de compra e venda, uma promessa de compromisso de compra e venda, uma declaração de posse, uma cessão de direitos, um contrato verbal comprovado pelos recibos de pagamento ou um comprovante de pagamento de impostos e taxas que incidam sobre o imóvel.
Além da documentação supramencionada, são necessários: I) a concordância dos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula; II) a concordância dos confrontantes; III) a ciência da União, do Estado ou do Distrito Federal e do município; IV) a publicação de edital em jornal para o conhecimento de terceiros; e V) o atendimento aos requisitos da modalidade de usucapião pretendida.
Em síntese, o procedimento administrativo da usucapião extrajudicial é iniciado com o requerimento do interessado, que pode ser tanto pessoa física quanto pessoa jurídica. Além disso, o interessado deve ser representado por advogado que, além de munido de procuração com poderes específicos, deve portar todos os documentos supramencionados.
Logo após, o registrador procederá à autuação do pedido, cuja prenotação será prorrogada até o momento em que houver o acolhimento ou a rejeição do pedido. Em seguida, será realizada a qualificação registral, que desencadeará em três cenários: rejeição do pedido, caso seja negativa; novas diligências, caso seja inconcludente; ou prosseguimento do procedimento, caso seja positiva.