Alguns detalhes sobre emissões de cotas de FIIS
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Saiba mais sobre emissões de novas cotas de fundos imobiliários
07/05/2020 - 08h14
Quem acompanhou o mercado de fundos imobiliários em 2019, viu que houve várias emissões de novas cotas.
Da mesma forma, o ano de 2020 começou com uma série de emissões e, embora a crise provocada pela COVID-19 tenha afetado algumas, ainda temos diversas em andamento, como podemos ver no último Boletim Semanal de Fundos Imobiliários [1] (27.04.20 – 01.05.20), elaborado por Danilo Bastos [2] e equipe.
Diante de tantas emissões, o investidor iniciante pode ter algumas dúvidas que pretendo esclarecer nesse texto.
1. O que são essas emissões e para que servem?
Emissão significa colocar novas cotas de fundos imobiliários no mercado.
Existem, basicamente, dois tipos de emissões de cotas: o IPO (sigla em inglês para Initial Public Offering, ou oferta pública inicial) e as emissões subsequentes, chamadas de follow on.
Como explica André Bacci no livro Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário[3], "as ofertas públicas iniciais são aquelas que iniciam a vida de um fundo em ambiente de bolsa. [...] não são recomendadas para o completo iniciante por conta da assimetria de informação".
Mais a frente, o citado autor esclarece que: "Depois da emissão inicial, os fundos podem fazer mais emissões, conhecidas como emissões subsequentes ou follow on. O objetivo das emissões subsequentes geralmente é aumentar o tamanho do fundo (pela compra de novos ativos ou utilização em expansões ou reforma dos ativos que já possui) e mais raramente para pagar despesas ou dívidas. Um fundo imobiliário só cresce através de alavancagem ou emissões subsequentes. Mas como é raríssimo reter ou alavancar para crescer, na prática os fundos só crescem com a emissão de novas cotas".
2. É interessante comprar (subscrever) cotas no momento da emissão?
Como vimos acima, as emissões de cotas em IPOs não são recomendadas, pelo menos para o investidor iniciante, pois as informações são muito escassas ou insuficientes. Não há um histórico do fundo para ser estudado.
No que se refere às emissões subsequentes, o já citado André Bacci destaca o seguinte: "para que haja o incentivo de subscrição, via de regra o valor das novas cotas é fixado abaixo do preço de mercado. A lógica por trás disso é que não vale a pena pagar 'a mais' por uma cota essencialmente igual a que está disponível mais barata no mercado secundário. Assim, abre-se a possibilidade de investidores que queiram aumentar a posição no fundo através da compra de novas cotas a preços menores. Mas também cria uma oportunidade de pseudo-arbitragem para os investidores que querem manter o tamanho do investimento, através da venda das cotas no secundário e da compra das cotas na emissão. Surge assim, a tendência do preço de mercado, se maior, de convergir para o preço da emissão. Uma pergunta muito comum é se participar da emissão é de alguma forma vantajosa, em relação as cotas negociadas no secundário. A resposta geralmente é 'não'. Isso porque as cotas integralizadas costumam ter os mesmos direitos depois da integralização, mas tem direitos menores durante a emissão: não recebem os rendimentos normais do fundo, por exemplo".
Complementando a ideia do autor acima citado, o que ocorre é o seguinte: quando o investidor adquire cotas numa emissão, estas cotas não são integralizadas, ou seja, não entram na carteira do investidor de imediato, mas somente após o fim de todo o processo da emissão. Todavia, a Instrução n° 472/2008 da CVM determina que os valores pagos pelas novas cotas devem ser aplicados em cotas de fundos de investimento ou títulos de renda fixa, públicos ou privados, com liquidez compatível com as necessidades do fundo (art. 11, §3º). Finalizada a emissão, os rendimentos auferidos nessa aplicação temporária serão pagos aos investidores, como compensação pelo período em que o seu dinheiro ficou aplicado sem que as novas cotas tenham sido integralizadas. Normalmente, o rendimento dessa aplicação temporária é menor do que o rendimento distribuído pelo fundo no período da emissão.
3. Direito de Preferência
O regulamento dos FIIs pode estabelecer que os atuais cotistas terão o direito de preferência na subscrição de novas cotas, na proporção de suas respectivas participações, respeitando-se os prazos operacionais necessários ao exercício de tal direito.
Quando houver essa previsão no regulamento, o prospecto da emissão de cotas (documento que apresenta todos os detalhes da emissão) estabelecerá um prazo para que os atuais cotistas do fundo manifestem a sua intenção de comprar as novas cotas a que fazem jus, observando uma proporção que também estará indicada no prospecto.
Por exemplo: o Prospecto Preliminar da Oferta Pública da Quinta Emissão de Novas Cotas do Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário – MXRF11[4], divulgado no dia 23 de janeiro de 2020, estabeleceu que o período de exercício do Direito de Preferência seria de 10/02/2020 a 18/02/2020 e que o fator de proporção para subscrição de novas cotas durante o período do direito de preferência equivalerá a 0,62398421145, a ser aplicado sobre o número de cotas integralizadas e detidas por cada cotista na data de divulgação do Aviso ao Mercado, observado que eventuais arredondamentos serão realizados pela exclusão da fração, mantendo-se o número inteiro (arredondamento para baixo).
Vale a pena exercer o direito de preferência?
Veja-se que se trata de uma emissão follow on, de modo que se aplicam as observações que fizemos no item anterior.
Interessante lembrar que existe uma tendência de o preço das cotas no mercado secundário aproximarem-se do preço da emissão, como dito acima. Diante disso, parece-nos prudente esperar para exercer o direito de preferência no último dia do prazo, pois, se o preço das cotas no mercado secundário realmente se aproximar bastante do preço da emissão, talvez não seja vantajoso para o cotista subscrever as novas cotas, já que estas não serão integralizadas de imediato.
4. Qual o procedimento para subscrever (comprar) as cotas em emissão?
Se você analisou bem e resolveu subscrever (comprar) as cotas novas que o fundo está emitindo, deve verificar junto a sua corretora qual o procedimento para fazer isso.
Algumas possuem um campo próprio no site para que o investidor exerça esse direito, outras pedem que a manifestação seja enviada por e-mail ou por telefone. Enfim, cada corretora tem o seu procedimento.
Espero ter ajudado a entender um pouco mais sobre as emissões de novas cotas de fundos imobiliários. Assista também o vídeo sobre este assunto que fizemos no nosso canal do YouTube (IMPERES FIIS), no seguinte link: https://youtu.be/W0UAeOLsXSI
Caso tenha alguma dúvida, deixe um comentário no nosso vídeo que tentaremos esclarecer.
[1] Link para assinar gratuitamente o Boletim Semanal: https://ticker11.com.br/boletim-semanal-de-fundos-imobiliarios/
[2] Veja uma entrevista com o Danilo Bastos em nosso canal no YouTube: https://youtu.be/Y9zeHW_DWOQ
[3] Adquira o livro "Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário" (André Bacci): https://amzn.to/2zfou3s
[4] Veja a íntegra do prospecto em https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=77879&flnk