TGAR11 - TG Ativo Real - Rodrigo Colombo
junho 16, 2020 Autor(a): Rodrigo Colombo
Você já deve ter ouvido falar do TGAR11, ou TG Ativo Real, um fundo imobiliário de desenvolvimento com gestão da TG Core.
Então, A TG Core é uma das ótimas surpresas quando o assunto é o surgimento de novas gestoras que executam um trabalho de qualidade.
Além disso, destaco a forte interação da gestora com os cotistas do fundo através das redes sociais.
No instagram do fundo, o @tgar11, os gestores frequentemente tiram dúvidas e fazem lives para debater com os cotistas. Esse ponto, ao meu ver, é um dos aspectos que evidencia a preocupação da gestora com os investidores.
Para começar a falar sobre o fundo, vou falar um pouco da minha história com o TGAR11…
Minha história com o TGAR11
Durante os 10 primeiros anos da minha história de investidor, eu não me senti confortável para investir em fundos imobiliários de desenvolvimento, pois não conseguia ver os FIIs de desenvolvimento com resultados satisfatórios.
Na época, não tinha um conhecimento tão detalhado sobre o funcionamento dos FIIs de desenvolvimento ou mesmo por não enxergar no mercado uma gestora voltada para esse tipo de FII que atendesse minhas expectativas.
Ou seja, investir num FII de desenvolvimento naquela época não me deixaria nada tranquilo. Por isso, permaneci longe dos FIIs de desenvolvimento por muitos anos.
Então, no ano de 2019, tive a oportunidade de ler a respeito do TGAR11, um fundo de desenvolvimento que me chamou a atenção pela sua proposta.
Ainda assim, na época, surgiram dúvidas sobre o TGAR11 e, a TG Core, uma gestora nova no mercado, conseguiu sanar claramente todos os meus questionamentos.
Com o intuito de sanar as nossas dúvidas mais específicas, um representante da gestora participou de uma live com o pessoal da comunidade e o assunto rendeu bastante!
Posteriormente, tive a oportunidade de visitar o escritório da TG Core e alguns dos empreendimentos do fundo, localizados em Goiânia.
Inclusive, publiquei um vídeo no Youtube documentando essa viagem. Se quiser assistir o vídeo, basta clicar aqui.
Então, isso é apenas uma parte da minha história com o TGAR11. Agora vamos falar mais detalhes sobre o fundo.
O regulamento do TGAR11
Quando um investidor deseja comprar cotas de um determinado fundo imobiliário é recomendado que ele faça a leitura do regulamento do fundo.
No regulamento do TGAR11, existem alguns pontos (Figuras 1 e 2) que valem a pena serem brevemente discutidos.
Figura 1: Público alvo e duração do TGAR11.
Fonte: Regulamento do fundo.
Nesse sentido, o que chamou a atenção no item 1.3 é que ao contrário de muitos FIIs de desenvolvimento, o TGAR11 não tem prazo de término, sendo a liquidação do fundo estabelecida mediante Assembléia.
Sem dúvidas, esse ponto é um diferencial porque eu NÃO gosto de investir em FIIs com prazo determinado de duração, ainda mais sabendo das particularidades do setor de desenvolvimento.
Figura 2: Objetivo do TGAR11.
A fim de cumprir o que é estabelecido em regulamento, o TGAR11 pode investir em ativos de renda fixa, ativos financeiros imobiliários e ativos imobiliários, como os ativos listados a seguir.
Ativos de renda fixa à a) títulos de emissão do Bacen e/ou tesouro direito e; b) títulos públicos lastreados a esses títulos.
Ativos financeiros imobiliários à ações, debêntures, cotas de fundos de investimento em participações, CRIs, LCIs; LCAs.
Ativos imobiliários à a) imóveis; b) ações ou cotas de sociedades que se enquadrem ao TGAR11 e; c) aquisição de quaisquer diretos reais sobre bens e imóveis.
De onde vem o fluxo de caixa do TGAR11?
Como apresentado anteriormente, o regulamento do TGAR11 mostra que o FII tem a possibilidade de investir em vários tipos de ativos diferentes.
Para entender esse ponto, vamos analisar os gráficos retirado do último relatório mensal do fundo (maio / 2020).
Figura 3: Receitas por tipologia e empreendimento.
Fonte: Relatório mensal do TGAR11 (maio / 2020),
Com toda a clareza, o gráfico da figura 3 mostra que a receita por tipologia é baseada em sua maior parte em equity (58 %) e certificados de recebíveis imobiliários ou CRIs (26 %).
Mas, afinal de contas, Rodrigo, o que é equity?
Em resumo, equity é um dos pontos fortes dos fundos de desenvolvimento no Brasil. Por definição, equity é uma participação em construções em forma de sociedade.
Ou seja, quando se forma uma equity, o fundo, o desenvolvedor e o dono do terreno "dividem as tarefas" durante o processo de construção.
Numa visão mais detalhada, o gráfico da direita da figura 3 mostra que existe uma maior proporção de equity de loteamento e CRIs nas receitas por tipo de empreendimento.
Além disso, o TGAR11 ainda tem outras formas de receita provenientes de:
Recebíveis de loteamentos de posse do FII;
Equity de shopping, Minha Casa Minha Vida, incorporação vertical e multipropriedades.
Em seguida, falarei alguns pontos positivos e negativos do TGAR11. Só lembrando que essa é a minha opinião e não uma indicação de compra e venda, certo?
Pontos positivos na minha opinião sobre o TGAR11
Ao meu ver, alguns dos pontos positivos do TGAR11 são:
1- Ótima diversificação de ativos dentro do portfólio do fundo
Assim como para fundos de tijolo, os fundos de desenvolvimento também devem ter um portfólio de ativos diversificado.
No caso, o TGAR11 tem mais de 40 empreendimentos diferentes, o que cria uma baixa concentração para cada um deles.
2- Apresentação do estudo de viabilidade de cada um dos ativos
Esse é um dos pontos que mais me chamou a atenção na interação da gestora com os cotistas.
Certamente, a publicação de um estudo de viabilidade individualizado faz com que os cotistas consigam enxergar as características específicas de cada empreendimento.
Dessa forma, os cotistas entendem "o cenário macro" por trás de cada empreendimento, o que ao meu ver, é um ponto muito diferenciado em comparação a outros FIIs de desenvolvimento.
3 – Relatório Mensal de cada um dos ativos separadamente
Outro aspecto positivo é o fato da TG Core emitir relatórios específicos para cada um dos ativos do fundo.
Novamente, a gestora mostra preocupação com o entendimento do cotista sobre o desempenho de cada um dos seus ativos.
4 – Presença da gestora nas mídias sociais
Conforme comentando no início do artigo, a comunicação da gestora com seus cotistas é um ponto que me traz muito mais tranquilidade para investir num determinado FII.
Assim, você pode simplesmente ver vídeos com os gestores no Youtube ou enviar suas dúvidas pelo Instagram, ao invés de enviar e-mails.
Link para o canal do Youtube da TG Core: clique aqui
E os pontos negativos do TGAR11, Rodrigo?
Em resumo, os pontos negativos do fundo são similares aos pontos negativos observados para outros fundos de desenvolvimento.
Não existe um fluxo de caixa contínuo, pois o fluxo de caixa depende de muitas variáveis complexas de cada um dos empreendimentos do fundo;
A precificação de FIIs de desenvolvimento é mais complicada pela inexistência de um fluxo de caixa constante.
Ainda assim, o TGAR11 tem entregado resultados bastante consistentes aos seus cotistas. Entre junho de 2019 e junho de 2020, o fundo pagou R$ 0,82 por cota, um valor considerado bastante atrativo.
Se quiser saber sobre rentabilidade histórica de FIIs, tem um artigo aqui no blog que pode ajudar, basta clicar aqui.
Quer aprender mais sobre a precificação de FII? Escrevi um Ebook sobre o assunto. Se tiver interesse, clique aqui.
Minha consideração final sobre o TGAR11
Na minha opinião, atualmente, o TGAR11 é um dos melhores fundos de desenvolvimento da B3.
Um dos principais pontos que me faz pensar assim é o trabalho da TG Core que é muito diferenciado.
Graças a política de investimentos do fundo em associação com a competência da gestão, me senti encorajado a me tornar cotista do TGAR11 no ano passado (2019).
Atualmente, em junho de 2020, tenho o fundo em carteira, mas sem me expor muito, pois trata-se de um fundo de desenvolvimento é muito mais complexo de acompanhar e que tem maiores oscilações de fluxo de caixa.
Você investiria em fundos de desenvolvimento? Tem o TGAR11 em carteira? O que acha do trabalho da TG Core?