Quais cuidados os Síndicos devem tomar?
Quais cuidados o Síndico deve ter com a instalação elétrica do condomínio?
Um dos assuntos mais importantes e sérios a respeito dos condomínios envolve a instalação elétrica. Imagine que, por um descuido, todas as famílias de um condomínio fiquem sem energia elétrica. Agora multiplique esse problema pelo número de unidades do condomínio. Pois esse é um problema grande e assustador para qualquer síndico, então, para não correr esse risco, o que fazer? Antes de qualquer coisa, o síndico deve ter conhecimento do estado da instalação elétrica de seu condomínio para, a partir daí, traçar metas de manutenção ou reforma, caso haja necessidade.
Há 19 anos, Luiz Eduardo Marques de Oliveira está à frente do Condomínio do Edifício Romero Estellita, na zona sul do Rio do Janeiro. O prédio, residencial, composto de apenas um bloco, 12 andares e 36 unidades, tem uma média de 90 moradores e sua instalação elétrica acabou de passar por uma reforma. "Nós fazemos manutenção preventiva a cada dois anos e acabamos de concluir a primeira fase de uma modernização nos PCs de luz, pois estavam muito antigos, datando de 1953. Agora vamos para a segunda fase, na qual será feito um aumento de carga para o condomínio, pois, na época da construção do prédio, as famílias tinham poucos eletrodomésticos por unidade, sendo, em geral, geladeira, batedeira, liquidificador, vitrola, rádio, aspirador de pó, enceradeira, ventilador e algumas poucas unidades tinham máquina de lavar, então, a carga necessária era pequena e as unidades todas eram monofásicas. Hoje, graças à tecnologia, a quantidade de eletroeletrônicos por unidade é enorme, o que inviabiliza a atual carga", explica.
O síndico ainda conta que a primeira fase da reforma durou apenas dois meses. "Nós fizemos a reforma com uma empresa especializada por conta da segurança e das garantias oferecidas. Tivemos a preocupação de reduzir ao máximo o desconforto para os condôminos e evitamos que eles ficassem sem luz por longos períodos. Cada unidade era desligada por apenas duas horas", conta o síndico Luiz Eduardo Marques de Oliveira.
O Condomínio do Edifício Tiepolo, que também fica na zona sul do Rio de Janeiro,é composto por um prédio com dez pavimentos, sendo um apartamento por andar, além do salão de festas, que fica na cobertura. O condomínio é residencial, tem cerca de 30 moradores, e, há pouco mais de dois anos, tem o Henrique Luiz Grynberg, síndico profissional, à frente de sua administração. Grynberg fala sobre os cuidados com a instalação elétrica do prédio devido à sua construção antiga. "Por ser um prédio com mais de 40 anos, fazemos vistoria semestral, pois a durabilidade da fiação elétrica, segundo especialistas, gira em torno de 30 anos, e ainda ocorre o aumento por demanda de energia elétrica dentro das unidades. Todos os condomínios antigos, inclusive o Tiepolo, contam com instalações defasadas, por isso, podem acontecer pequenas falhas, como queda de energia, luz piscando, tomadas esquentando, queda dos disjuntores e até cheiro de queimado ou fumaça. Por isso, a instalação elétrica merece muita atenção e, como síndico do condomínio, faço dois tipos de manutenção, a preventiva e a corretiva, ambas fundamentais para evitar danos futuros à instalação e prejuízos financeiros", explica.
Recentemente, o Condomínio Tiepolo fez a reforma e a modernização do PC de luz, pois a instalação dos quadros elétricos deve se adaptar às normas técnicas vigentes, NBR-5410, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que estabelece as condições que as instalações elétricas devem atender para garantir a segurança de moradores e funcionários das edificações. Nas vistorias efetuadas no Condomínio Tiepolo, foram detectadas algumas anomalias, por mais que todos os equipamentos estivessem em bom estado, houve a necessidade de adaptação dos medidores de luz e força. Sendo assim, o condomínio solicitou um laudo técnico de inspeção predial (check-up da edificação), em atendimento ao Decreto no 37.426, de 11/7/2013, que regulamenta a aplicação da Lei Complementar no 126/13 e da Lei no 6.400/13, que instituem, por autovistoria, a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações existentes no município do Rio de Janeiro. "Essa inspeção procede do diagnóstico das anomalias construtivas e falhas de manutenção que interferem e prejudicam o estado de utilização do prédio e suas instalações e tem como objetivo verificar os aspectos de desempenho, vida útil, utilização e segurança do condomínio. A reforma se deu pela obrigatoriedade do cumprimento da Lei da Autovistoria, que tornou necessárias algumas adequações técnicas, como a retirada da antiga estrutura de madeira, a substituição de fiações desgastadas dentro do PC de luz e a instalação de painéis novos, entre outras. O início da reforma foi há cerca de dez meses, e estamos aguardando o parecer da Light para a conclusão da obra. Houve uma assembleia geral extraordinária cuja pauta do edital seria a reforma do PC e da parte elétrica, todos os condôminos aceitaram, pois teríamos que cumprir a lei", explica Grynberg.
Construções mais antigas pedem um pouco mais de cuidado com sua instalação elétrica, principalmente se tiverem mais de 30 anos, que é o período médio de vida útil desses componentes, então, para evitar problemas, é importante que sejam substituídas todas essas partes. Mas se engana quem pensa que esses cuidados são aplicados somente aos prédios mais antigos, pois, construções mais novas também podem apresentar problemas logo nos primeiros anos, daí a necessidade da
Empresas especializadas garantem a qualidade do serviço
É muito importante que os síndicos compreendam a seriedade da contratação de empresas especializadas no assunto. Muitos síndicos preferem economizar e contratar algum funcionário do próprio condomínio para fazer a manutenção, mas o barato pode sair caro. As empresas especializadas, além de conhecerem todas as normas e leis que os condomínios devem respeitar, conseguem detectar os problemas com maior facilidade e resolvê-los de forma eficiente.
O síndico Grynberg conta que a em presa que realizou a obra em seu condomínio é especializada, registrada no CREA e apresentou, perante a concessionária de energia Light, o projeto de acordo com a regulamentação vigente e a guia de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) assinada pelo engenheiro elétrico responsável. "A importância de se contratar uma empresa especializada idônea é a tranquilidade do condomínio na realização da obra, no que diz respeito à observância de todas as normas técnicas, à segurança dos operários e condôminos, à certeza de que todos os encargos fiscais e trabalhistas serão recolhidos e à isenção do condomínio de toda e qualquer responsabilidade referente ao serviço a ser executado", explica Grynberg.
Segundo Sérgio Soares de Souza, diretor técnico da Seven Power Serviços Técnicos, empresa especializada em instalação, manutenção elétrica e reforma de PC, a manutenção da instalação elétrica do condomínio deve ser feita anualmente e sempre por uma empresa capacitada para isso. "A modernização do PC de luz deve ser realizada sempre que os equipamentos não estiverem em conformidade com as normas técnicas e os padrões da Light. Caso o condomínio não faça a manutenção da instalação elétrica, poderá sofrer panes, e isso pode atingir tanto as unidades quanto as áreas comuns, como elevadores e outras máquinas. É necessário informar aos síndicos que a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do engenheiro responsável deverá ser solicitada na realização de todo e qualquer serviço", explica.
Igor Cavalheiro é engenheiro eletricista da Ecthos Consultoria e Desenvolvimento, empresa que presta consultoria; assessoria técnica; assessoria técnica judicial; planejamento e coordenação de manutenção em engenharia elétrica; inspeções para múltiplos fins; auditoria de serviços e projetos; elaboração de prontuário das instalações elétricas; realização de ensaios termográficos e treinamento de segurança em instalações elétricas. Segundo Cavalheiro, existem maneiras diferentes de classificar os riscos que a falta de manutenção podem causar. "Existem diversos riscos e modos de classificá-los, porém, podemos fazê-lo de uma maneira simplificada, como 'risco à vida', ou seja, risco de lesões ou morte dos usuários e/ou pessoas próximas à instalação elétrica da edificação; risco ao patrimônio, ou seja, risco de avarias na instalação elétrica e/ou instalação adjacente, que pode gerar danos de alto valor econômico, normalmente com perda de equipamento, ou danos a móveis e ao imóvel; e risco ao bem-estar, que normalmente é causado por queima de equipamento como elevadores, portões ou qualquer outro que cause avaria à qualidade dos serviços prestados pela
edificação. Faz parte desse risco a falta de energia, que, por muitas vezes, pode ser provocada por equipamento carente
de manutenção preventiva", explica.
Procurar empresas credenciadas e com vasta experiência nesses serviços é muito importante, mas o síndico não pode esquecer que a manutenção preventiva é mais econômica, mais rápida e mais segura que a corretiva, por isso, é válido investir nesses serviços antes que surjam os primeiros sinais de problemas.