Das vantagens e desvantagens do contrato de locação sem garantia
Larissa Paschoalini Bóscolo, advogada, é especialista em direito imobiliário
[30/05/2013] [21:12]
Três anos após a inovação trazida pela Lei nº 11.112/09 – que garante o despejo liminarmente em caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios relativos a contrato sem garantia – é possível verificar certo receio dos locadores em "abrir mão" da garantia no contrato de locação.
Com efeito, até então, parecia impraticável a celebração de um contrato de locação sem garantia (por exemplo, fiança, caução ou seguro fiança). A maioria dos locadores opta, dentre as garantias estabelecidas na Lei nº 8.245/91, pela constituição de um fiador.
É importante destacar, contudo, que a garantia não é obrigatória. A rigor, o locador pode dispensá-la. E aqui vale perguntar: quais as vantagens e desvantagens em celebrar um contrato sem garantia?
O primeiro e, sem dúvida, maior atrativo está na possibilidade de, liminarmente, ser concedida a ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios pelo locatário.
Com efeito, nos termos do artigo 59, §1º, inciso IX da Lei nº 8.245/91, caso o locador ajuíze ação de despejo em razão da falta de pagamento do aluguel e acessórios no vencimento, deverá ser concedida liminar, sem audiência da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.
Para Silvio Venosa, o fato de o texto original da lei de locação não prever o cabimento de liminar na ação de despejo por falta de pagamento "foi atribuído a cochilo do legislador" e "tratase, sem dúvida, do motivo mais imperioso para a desocupação imediata do imóvel, superando a urgência dos demais incisos. A falta de pagamento de aluguéis é a mais grave infração contratual e exige tratamento judicial rápido".
Outra vantagem é que, no contrato de locação sem garantia, o valor do aluguel poderá ser cobrado antecipadamente, ou seja, pelo mês vincendo. Assim, se o locatário não efetua o pagamento do aluguel e acessórios já no início do mês, antes mesmo de "desfrutar" do imóvel, o locador poderá ajuizar a competente ação de despejo.
Por óbvio que há desvantagens na ausência de garantia no contrato locatício. E a mais evidente decorre da morosidade do Poder Judiciário, já que o locador deverá ingressar com a ação de despejo, aguardar os trâmites para autuação e distribuição do processo até que os autos cheguem às mãos do juiz, que então proferirá a decisão liminar. Em seguida a isso, deverá aguardar mais algum tempo até que a ordem de despejo, se houver resistência do locatário, seja, em termos práticos, cumprida.
Além disso, o locador deverá prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel à época do ajuizamento. Esse é um requisito imprescindível à concessão da liminar de desocupação.
A caução, por outro lado, não necessariamente deverá ser em dinheiro. Nada impede que a caução seja real ou fidejussória. O mais comum é que o próprio imóvel locado seja ofertado em caução. Para tanto, o locador deverá comprovar sua titularidade e a inexistência de outros ônus reais.
O locatário, por sua vez, nos termos do §3º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar o depósito judicial do débito (aluguel e acessórios).
Importante ainda mencionar que a liminar para desocupação do imóvel tem sido concedida ainda em casos nos quais a garantia foi extinta. É o que ocorre, por exemplo, quando o contrato prevê garantia na modalidade caução, porém o débito supera o valor caucionado.
Essa é a posição que tem sido adotada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, conforme acórdão proferido pela 27ª Câmara de Direito Privado, lavrado pelo desembargador Claudio Hamilton e assim ementado: "Locação comercial - Despejo por falta de pagamento. Contrato provido de garantia na forma de caução relativa a três meses de alugueres. Pedido de desocupação do imóvel formulado com fundamento no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8245/1991, com a redação determinada pela Lei 12.112/2009. Débito que supera a garantia ofertada. Extinção da garantia que autoriza a concessão da liminar de despejo, condicionada à prestação de caução no valor de três meses de alugueres vigentes. Ocorrência de inadimplemento reiterado. Fato que não impede a possibilidade de purgação da mora. Decisão reformada. Recurso provido em parte." (Agravo de Instrumento nº 0231450-60.2012.8.26.0000, julgado em 27/11/2012).
Fato é que, estando ou não o contrato de locação garantido, vantagens e desvantagens existirão, cabendo ao locador analisar concretamente a solidez da garantia ofertada pelo locatário. Na prática, se a garantia ofertada pelo inquilino não se mostrar sólida e suficiente, melhor para o locador que o contrato fique "desprotegido".