Especialista em fundos imobiliários, Moise Politi explica o que são esses investimentos - ISTOÉ Independente
Para o gestor de fundos imobiliários, investimento é uma maneira muito eficiente e fácil de investir em imóveis, além de apresentar menor risco (Crédito: Divulgação)
12/11/21 - 18h00
O convidado do novo episódio do MoneyPlay Podcast, programa voltado para o mundo das finanças, apresentado pelo educador financeiro Fabrício Duarte, é Moise Politi, managing partner da REC Gestão de Recursos.
Politi tem 40 anos de experiência no mercado financeiro e foi um dos pioneiros no segmento financeiro-imobiliário no Brasil. No programa, ele conta como foi o começo desse mercado e explica como funcionam os fundos de investimentos imobiliários (FIIs).
Em 1997, Moise Politi, engenheiro que fez carreira no mercado financeiro, participou de um evento da construtora Cyrela com pessoas do setor imobiliário. Durante a cerimônia, identificou que o segmento estava totalmente desamparado de financistas.
Na época, os recursos vinham principalmente da poupança, apesar de já existir uma regulamentação de FIIs. "A forma do brasileiro investir seus recursos no longo prazo era com a aquisição de imóveis, pois além do ganho do aluguel, ele estava protegido contra a inflação e poderia ter ganho de apreciação no médio prazo", justifica Politi.
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Depois de pesquisar o mercado americano, já bem desenvolvido, em 1999 ele e os sócios do Ourinvest lançaram o fundo de investimento imobiliário do Shopping Pátio Higienópolis, o primeiro para investidor pessoa física do país.
Ao todo, o FII tinha 600 investidores, principalmente familiares, amigos e colegas dos sócios e administrava um total de R$ 49 milhões. "A pessoa perguntava o que era e a gente dizia que depois explicava", relembra. Quando foi vendido ao BTG Pactual, em 2012, o patrimônio do fundo já era de R$ 15 bilhões.
"O que temos hoje é o resultado da nossa iniciativa junto à CVM, ao Banco Central e à Receita Federal", afirma. "Não inventamos nada, simplesmente aperfeiçoamos a versão norte-americana, adequando à legislação e ao ambiente econômico nacional."
Fundo imobiliário é uma maneira muito eficiente e fácil de investir em imóveis, além de apresentar menor risco, garante o especialista. Em vez de concentrar todo o seu dinheiro em um único imóvel, que pode ficar sem inquilino, no fundo você tem 40, 50 inquilinos em imóveis diferentes.
"Além disso, a gestão é profissional e você só precisa se preocupar em receber o dividendo mensal, isento de imposto de renda, e reinvestir se quiser", aponta. "Mas é preciso, como qualquer outro ativo, saber como funciona."
O fundo imobiliário é fechado, ou seja, as pessoas não podem resgatar. Para criá-lo, abre-se uma emissão (captação) para os investidores colocarem dinheiro e, quando ela termina, o fundo fecha e ninguém mais entra.
O investidor que quiser vender sua cota não pode resgatá-la, como em um fundo de investimento de outras modalidades. Ele precisa vendê-la em mercado secundário na bolsa de valores, como uma ação. "Se o fundo crescer, faz-se uma nova emissão e novos investidores entram."
O fundo imobiliário é administrado por uma instituição financeira profissional, o administrador fiduciário, que detém os imóveis por conta e ordem dos investidores. Tem também um gestor que normalmente toma as decisões de comprar, vender ou alugar. E, quem quiser investir nessa modalidade, precisa fazê-lo por meio de corretoras ou bancos.
Há dois tipos de fundos imobiliários: de tijolo e de papel. No primeiro, o investidor será proprietário do imóvel, ou seja, o fundo compra um hotel, shopping, centro de logística ou prédio corporativo em seu nome e tem o benefício do retorno do empreendimento – aluguel ou estadia – mais a apreciação do imóvel, porque ele é o dono.
O lado negativo deste tipo de FII é que os inquilinos podem sair sem pagar ou deixar de alugar. Além disso, o imóvel tem despesas de manutenção e pode depreciar, então seu risco é maior.
Já o fundo de papel investe em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), que são papéis, títulos, valores imobiliários de dívidas de um imóvel. "É como se fosse um depósito bancário, CDB, LCI ou título de renda fixa no valor desses créditos, corrigido por algum indexador", explica Politi. "Essa é remuneração desse portfólio."
Os CRIs não têm um ganho de capital ou apreciação porque o imóvel ao qual está lastreando não pertence ao fundo, mas sim a quem tomou dinheiro emprestado. É um fundo de menor risco, pois é uma dívida que tem que ser paga todo mês, então há uma certa previsibilidade de fluxo de caixa.
"Resumindo, no de tijolo, você é dono do imóvel e tem potencial de ganho de capital. No de papel, você é dono de um crédito e tem a garantia de um imóvel, caso quem tenha tomado crédito não pague, e seu potencial de ganho é de capital, como em uma renda fixa", compara o especialista.