Olá, pessoal! Tudo bem? Gostaria de falar neste artigo sobre um setor que driblou a crise em 2020 e continua goleando neste ano. Trata-se do setor imobiliário, cujas vendas de unidades residenciais novas cresceram 9,8% no País, no ano passado, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Em São Paulo, o maior mercado da América Latina, a comercialização teve expansão de 4,5% no mesmo período, segundo o Secovi-SP. Excelentes resultados num contexto de retração de 4,1% do Produto Interno Bruto (PIB) do País. Para 2021, as previsões são de crescimento entre 5% e 10% do setor diante de uma alta de 3% do PIB. Qual é o “milagre”?
O “milagre”, na verdade, é a ampla oferta de crédito com juros baixos. No ano passado, o valor recorde foi de R$ 124 bilhões, uma alta de 57,5% em relação a 2019. Para este ano, a previsão é de novo patamar histórico, com expansão superior a 30%.
Ao contrário do que normalmente acontece durante crises econômicas, os bancos não pisaram no freio do crédito imobiliário. As instituições financeiras aproveitaram a queda de juros (taxa Selic) promovida pelo Banco Central nos últimos anos para derrubar ainda mais as taxas das linhas destinadas ao financiamento de imóveis.
Como o imóvel é a melhor garantia que o credor pode ter, os juros desta modalidade são os mais baixos do mercado. Na prática, juros reduzidos significam parcelas acessíveis ao bolso de quem fecha um contrato de 30 anos. Em muitos casos, a parcela fica menor do que o valor mensal do aluguel, o que vem motivando inúmeras famílias a realizarem o sonho da casa própria.
Para atrair ainda mais clientes, as instituições também lançaram modalidades de crédito atreladas à inflação oficial (IPCA) e à caderneta de poupança. Na ponta do lápis, são oferecidos juros menores do que as taxas das tradicionais linhas prefixadas + TR.
Cabem aqui duas observações. A linha de crédito atrelada à caderneta de poupança vai ficando mais cara durante o contrato toda vez que a taxa Selic sobe (exatamente o que está acontecendo agora). O inverso, claro, também é verdadeiro. No caso da tradicional linha prefixada, isso não ocorre. A outra observação é sobre o enorme risco embutido na linha atrelada ao IPCA. Se a inflação sair do controle durante o contrato, o valor das parcelas pode disparar. Cuidado!
Além do crédito farto e barato, o “milagre” decorre do desejo despertado nas famílias durante a pandemia de buscar um imóvel mais confortável ou mesmo de se mudar de um centro urbano para a praia ou o interior.
Outro ponto que vem movimentando o mercado imobiliário é a entrada de investidores em busca de ativos com maior rentabilidade num contexto de juros baixos. Imóveis e fundos imobiliários estão no radar de quem tem dinheiro para investir.
Embora o cenário seja positivo para o mercado imobiliário, gostaria de mencionar alguns desafios relevantes. O ciclo de alta de juros iniciado pelo Banco Central vai impactar de alguma forma o crédito nos próximos meses. Além disso, os custos elevados do setor, em meio à disparada nos preços de materiais de construção, devem ser repassados ao valor dos imóveis. Há um limite na capacidade das construtoras de absorver esse choque de custos.
Essa combinação de juros mais altos com imóveis mais caros pode esfriar o setor. As dúvidas são quando isso ocorrerá (suspeito que em 2022) e em qual magnitude (espero que não seja tão forte). Até lá, o “milagre” do mercado imobiliário está garantido.
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Sobre o autor
Luís Artur Nogueira é jornalista, economista e palestrante. Está no mercado há mais de 20 anos
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