Benfeitorias em imóveis alugados dá direito ao reembolso?
Alguns contratos podem ter cláusulas que não dão esse direito.
Autorização do proprietário é essencial antes de qualquer obra em imóvel alugado
Esta é uma dúvida bastante comum e antes de ser respondida, é preciso identificar os tipos de benfeitorias que existem.
São consideradas benfeitorias todo tipo de reforma no imóvel, que podem ser classificadas como necessárias (que têm como finalidade a conservação), melhoramento (as consideradas úteis, que facilitam ou aumentam o uso do imóvel) ou as voluptuárias (que são as de embelezamento, que proporcionam maior luxo e conforto ao morador).
Em todo contrato de locação consta que o locatário deve entregar o imóvel alugado do mesmo jeito em que estava quando o recebeu, ou seja, com todas as características constantes no laudo d
e vistoria inicial.
Sendo assim, é comum ter cláusulas no contrato de locação que estipulem a renúncia, por parte do locatário, do ressarcimento das benfeitorias que ele poderá fazer enquanto estiver no imóvel. Também é usual a determinação de que toda modificação, independente de sua natureza, seja previamente autorizada pelo proprietário.
Esta imposição de renúncia de ressarcimento bate de frente com o direito de retenção do locatário, que tem assegurado legalmente a possibilidade de ser indenizado pelos gastos com alguns tipos de benfeitorias. Ao término do contrato, o locatário pode reter as chaves e permanecer no imóvel até que seja ressarcido. Claro, isso ocorre em casos extremos, em que não há acordo entre as partes.
As cláusulas que atestam que não haverá indenização por benfeitorias e as de direito de retenção são legalmente consideradas, por isso, é importante ler o contrato com muita atenção, pois se nele constar a não indenização e o locatário assinar o documento, esta cláusula será válida, mesmo diante do artigo 35 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), que prevê que "salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."
Este entendimento, adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de diversos casos sobre o assunto originou a Súmula nº 335, que diz que "nos contratos de locação, é válida a cláusula renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".
Diante disso, o locatário só tem duas opções para cobrar o ressarcimento por benfeitorias, assim como exercer seu direito legal de retenção: se não houver cláusula contrária a isso no contrato ou, se houver, apresentar um documento assinado pelo proprietário, autorizando determinada benfeitoria.
Vale lembrar que existem situações em que a benfeitoria exige documentação específica, com projeto de execução detalhado, ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de acordo com a Norma NBR 16.280 (que determina regras para as obras em condomínios) e aprovação do síndico para iniciar qualquer obra, que estará sob a responsabilidade do proprietário do imóvel.