Senado deve retomar análise de propostas que regulam a desistência na compra de imóvel
A desistência na compra de imóveis na planta gera o chamado distrato, por meio do qual o comprador busca reaver alguma parcela do dinheiro já pago pelo empreendimento, o que costuma gerar disputa na Justiça entre o consumidor e a construtora.
Cada vez mais comum em razão da crise econômica, entre outros motivos, a regulamentação do distrato está prevista em projetos que se encontram em tramitação no Senado. No retorno dos trabalhos legislativos, a partir de 1º de agosto, os senadores deverão analisar o Projeto de Lei da Câmara (PLC) 68/2018, e o Projeto de Lei do Senado (PLS) 288/2017.
O tema do distrato é polêmico. Aprovado na Câmara em 6 de junho, o PLC 68/2018 (PL 1220/2015, na Casa de origem) será analisado pelo Plenário do Senado, que poderá aprová-lo ou rejeitá-lo definitivamente. O texto encaminhado ao Senado, na forma de substitutivo do relator, deputado José Stédile (PSB-RS), foi rejeitado na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) no último dia 10.
Os senadores contrários ao projeto insistiram no argumento de que a redação, da forma como saiu da Câmara, prejudica o consumidor que ficar desempregado e não tiver condições de continuar a pagar as prestações do imóvel. Por sua vez, os senadores favoráveis à proposta alegaram que as regras atuais geram insegurança jurídica e abrem espaço para especuladores obterem ganhos financeiros, prejudicando construtoras e o setor da construção civil.
A senadora Simone Tebet (MDB-MS), relatora do parecer pela rejeição do PLC 68/2018, chegou a apresentar 10 emendas para tentar equilibrar as relações entre construtoras e mutuários. O relator inicial da proposta, senador Ricardo Ferraço (PSDB-ES), acatou algumas delas, mas a maioria dos senadores entendeu que as alterações não seriam suficientes para proteger os consumidores.
— Teremos na CCJ um projeto mais completo e mais justo, que equaliza direitos de compradores e vendedores. Em nome da segurança jurídica, do mutuário e do próprio incorporador é preferível deixar como está do que aprovar o PLC 68 — disse Simone Tebet ao comentar a rejeição da proposta encaminhada pela Câmara.
De autoria do deputado Celso Russomanno (PRB-SP), o texto do PLC 68/2018 altera as Leis 4.591/1964 e 6.766/1979 para disciplinar a resolução de contrato de aquisição de unidade ou de lote urbano. De acordo com o projeto, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora, em um mecanismo chamado de patrimônio de afetação, o comprador que desistir do imóvel terá direito a receber 50% dos valores pagos, após dedução antecipada da corretagem.
Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado dessa forma, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos se o comprador desistir do imóvel. O projeto original fixava 10% de desconto na restituição das parcelas pagas para qualquer caso. Durante a votação na Câmara, um destaque apresentado pelo PT tentou recolocar esse índice menor, mas foi rejeitado pelo Plenário.
A rejeição ao PLC 68/2018 abriu espaço para votação do PLS 288/2017, do senador Dalírio Beber (PSDB-SC), que também dispõe sobre o distrato. Relatado pelo senador Armando Monteiro (PTB-PE), o texto está na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) e foi apontado por vários senadores como mais equilibrado. O projeto altera a Lei 4.591/1964, como forma de assegurar ao comprador de imóvel residencial o direito de resilição unilateral do contrato perante a incorporadora, fixando valores máximos de multa.
Dalírio Beber observa que a proposição inova ao buscar um equilíbrio, visto que concede à incorporadora prazos mais dilatados para a devolução das quantias pagas pelo comprador; reduz o valor que deve ser recebido pelo comprador nos casos de resilição imotivada; e impõe sanções mais pesadas caso a incorporadora descumpra os prazos fixados para entrega.
No que se refere ao montante que pode a incorporada reter a título de indenização, Dalírio Beber explica que prevalece na jurisprudência a tese no sentido de que o percentual a ser retido seria de apenas 10% dos valores efetivamente pagos pelo comprador.
De acordo com o PLS 288/2017, nas hipóteses em que o comprador sofreu algum decréscimo na sua capacidade laborativa a justificar a sua desistência, como no caso de desemprego ou de doença incapacitante, a indenização devida à incorporadora será de 13% dos valores pagos pelo comprador. A regra leva em conta o menor percentual pago a corretores de imóveis (3%) com o menor percentual acolhido pela jurisprudência para exercício de direito de arrependimento (10%).
Na ausência de motivo justo para rescisão do contrato, a indenização devida à incorporadora deve ser fixada em patamares superiores, que seria o somatório do percentual maior que se presume tenha sido pago pela incorporadora a título de corretagem (6%) com o maior percentual que fora usualmente concedido pela jurisprudência para exercício do direito de arrependimento (30%), o que totaliza 36% dos valores pagos pelo comprador.
De acordo com o projeto, a partir do momento em que o comprador ingressa na posse da unidade imobiliária, fato que ocorre com o recebimento das chaves do imóvel, não deve existir o direito de arrependimento que está sendo regulado nessa proposição. No que se refere aos prazos para devolução dos valores ao comprador, a incorporadora poderá fazer o pagamento em seis parcelas mensais, com carência de 60 dias.
- Acho que o projeto que nós apresentamos é muito mais contemplativo do que esse que veio da Câmara. Com certeza, esse da Câmara, se aprovado, terá de sofrer, num futuro muito próximo, algumas alterações, para se esclarecer definitivamente essa possibilidade de distrato no setor imobiliário – afirmou Dalírio Beber em reunião da CAE que rejeitou o PLC 68/2018.