meses ou por oposição pelo arrendatário à realização de obras coercivas. - PDF
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João de Figueiredo Coelho
1 Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro A reforma do regime do arrendamento urbano perpetrada pela presente lei assenta em quatro dimensões essenciais, a saber: (i) (ii) (iii) (iv) Alteração ao regime substantivo, vertido no Código Civil; Revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime; Atualização de rendas; Agilização do procedimento de despejo; I. Alteração ao regime substantivo, vertido no Código Civil No que respeita ao regime substantivo, as principais alterações respeitam aos contratos de arrendamento para habitação e estão vertidas em três grandes áreas de intervenção. Por um lado, no que concerne à duração dos contratos, confere-se maior liberdade às partes, promovendo o aparecimento de contratos de duração variada. As partes passam a poder livremente estipular a duração dos contratos para habitação, não estando sujeitas a um prazo mínimo. Todavia, se as partes nada estipularem, os contratos consideram-se celebrados pelo prazo de dois anos. Por outro lado, no que respeita ao cumprimento da obrigação de pagamento de renda, reforçase o mecanismo de resolução do contrato de arrendamento quando o arrendatário se encontre em mora, permitindo uma mais rápida cessação do contrato e consequente desocupação do locado. Neste sentido, prevê-se a faculdade de o senhorio resolver o contrato após dois meses de não pagamento ou atraso de pagamento da renda, comunicando-o ao arrendatário. No mês seguinte, e por uma única vez em relação a esse contrato, o arrendatário pode pagar a renda em atraso, caso em que a resolução fica sem efeito. Se o arrendatário não pagar, terá de desocupar o locado sem qualquer outro prazo O fundamento de resolução do contrato de arrendamento no caso de mora é ainda alargado às situações de atrasos reiterados no pagamento da renda, superiores a oito dias, quando ocorram
2 por quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses Por outro lado, agiliza-se o procedimento de denúncia do contrato de arrendamento celebrado por duração indeterminada quando o senhorio pretenda proceder à demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, que impliquem a desocupação do locado, o qual passa a ser efetuado por mera comunicação. O procedimento de denúncia por mera comunicação do contrato celebrado por duração indeterminada é igualmente aplicado às situações em que o senhorio necessite do locado para habitação pelo próprio ou pelos seus filhos. Relativamente à livre denúncia, pelo senhorio, dos contratos de duração indeterminada, procede-se à redução, para dois anos, do prazo mínimo para a respetiva comunicação, em consonância com o prazo supletivo de duração dos contratos com prazo certo. ii) Revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime A presente lei introduz também alterações significativas ao nível de regime aplicável aos contratos celebrados antes da reforma introduzida pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro. Assim, nos contratos de arrendamento habitacional celebrados entre 19 de Novembro de 1990 e 07 de Setembro de 2006 e não habitacional após 5 de Outubro de 1995, o senhorio passa a poder denunciar os contratos de arrendamento habitacional e não habitacional mediante mera comunicação, com antecedência de dois anos, exceto nos arrendamentos para habitação em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. Relativamente aos contratos de arrendamento habitacional celebrados antes de19 de Novembro de 1990, e não habitacional antes de 5 de Outubro de 1995, o senhorio continua a poder denunciar os contratos de arrendamento não habitacional mediante mera comunicação, com antecedência de cinco anos, quando: a) ocorra trespasse, locação do estabelecimento ou cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal; b) sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posições sociais que implique a alteração da titularidade do capital social em mais de 50% iii) Atualização de rendas Porventura reconhecendo a excessiva complexidade e ineficácia do regime de atualização de rendas criado pela reforma de 2006, opta-se agora pela promoção do diálogo entre as partes, que deverão procurar alcançar um acordo quanto à manutenção do contrato, salvaguardando
3 sempre os casos de arrendatários com carência económica e/ou idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, nos arrendamentos para habitação, e as microentidades, nos arrendamentos para fins não habitacionais. Nesta senda, o senhorio que pretenda alterar o regime do contrato e atualizar a renda, deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, dando assim início a um processo de negociação com o inquilino das novas condições do contrato, indicando para o efeito os seguintes elementos: (a) A proposta de valor da renda, do tipo e da duração do contrato; (b) O valor patrimonial do locado, avaliado nos termos do artigo 38º e ss. do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI); (c) Cópia da caderneta predial. Uma vez recebida a comunicação, o arrendatário dispõe 30 dias para responder, podendo tomar uma das seguintes opções: (a) aceitar o valor da renda e das demais condições propostas pelo senhorio; (b) opor-se ao valor da renda e demais condições, apresentando contraproposta (note-se que na falta de contraproposta considera-se que há pretensão de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação); (c) denunciar o contrato, com efeitos no prazo de 2 meses, tendo 30 dias para desocupar o imóvel; (d) nada dizer, o que equivalerá a aceitação: da renda; do tipo; e duração do contrato propostos pelo senhorio; (e) alegar que tem idade superior a 65 anos ou incapacidade comprovada superior a 60%, juntando comprovativo das situações invocadas (nos contratos habitacionais); (f) alegar que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), juntando para o efeito documento comprovativo emitido pelo serviço de finanças (nos contratos habitacionais); (g) invocar que existe no locado um estabelecimento aberto ao público que é uma microentidade (nos contratos não habitacionais); (h) invocar que tem no locado a sede de uma associação privada sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal (nos contratos não habitacionais); (i) alegar que no locado funciona uma casa fruída por república de estudantes, nos termos da Lei nº 2/82 de 15 de Janeiro (nos contratos não habitacionais);
4 Perante a resposta do arrendatário, o senhorio, por seu turno, disporá, ainda, de 30 dias para responder, sendo que, no caso de não aceitar a contraproposta do inquilino - e não esteja em causa nenhuma das situações referidas nos pontos (e) a (i) supra referidos -, poderá optar por: (a) denunciar o contrato, pagando uma indemnização no valor equivalente a cinco anos do valor médio das propostas de renda apresentadas pelo senhorio e pelo inquilino, o que produzirá efeitos no prazo de seis meses; (b) atualizar a renda até ao limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do locado, resultante da avaliação das finanças. De todo o modo, nos casos em que o inquilino alegue ser titular de idade superior a 65 anos ou incapacidade comprovada superior a 60%, o contrato só ficará submetido ao NRAU se houver acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos. Durante esse período de cinco anos, a renda poderá, contudo, ser objeto de atualização. Nos casos em que o inquilino alegue que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), o contrato só ficará submetido ao NRAU se houver acordo entre as partes. Relativamente ao aumento da renda funciona o mecanismo normal de negociação livre do seu valor, sendo que se o senhorio não aceitar a contraproposta do inquilino, apenas poderá lançar mão da atualização da renda até ao limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do locado, não podendo, portanto, fazer cessar o contrato. iv) Agilização do procedimento de despejo A presente lei procede também à criação de um novo procedimento extrajudicial que permite que a desocupação do imóvel seja realizada de forma célere e eficaz, num prazo médio estimado de três meses, no caso de incumprimento do contrato por parte do arrendatário. Este mecanismo especial de despejo aplica-se: a) à cessação do contrato por revogação; b) à caducidade do contrato de arrendamento pelo decurso do prazo; c) à cessação do contrato por oposição à renovação; d) à cessação do contrato de arrendamento por denúncia livre pelo senhorio; e) à cessação do contrato de arrendamento por denúncia para habitação do senhorio ou filhos ou para obras profundas; f) à cessação do contrato de arrendamento por denúncia pelo arrendatário; g) à resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de renda por mais de 2
5 meses ou por oposição pelo arrendatário à realização de obras coercivas. O procedimento especial de despejo apresenta-se, assim, como o meio adequado para efetivar a cessação do arrendamento quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por convenção entre as partes. Para assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo em todo o território nacional é criado junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça (DGAJ) o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). Em síntese, o procedimento especial de despejo segue os seguintes trâmites: a) o senhorio apresenta junto do BNA, diretamente ou através de profissional do foro, o requerimento de despejo; b) o BNA promove a notificação ao inquilino; c) se o inquilino não deduzir oposição ao pedido de despejo, o balcão emite título de desocupação do locado, podendo o senhorio promover a efetivação do mesmo, apenas havendo lugar à intervenção de tribunal, com carácter urgente, para a autorização de entrada no domicílio do arrendatário caso este se recuse a desocupar o imóvel ou incumpra o acordo de desocupação firmado com o senhorio; d) se o arrendatário deduzir oposição ao pedido de despejo por não verificação do fundamento invocado pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente, mas apenas nos casos em que é prestada caução, paga a taxa de justiça e, no decurso do mesmo, efetuado o depósito das rendas vencidas (no máximo de 6 meses de renda). No âmbito do procedimento especial de despejo, o pedido de pagamento de renda, encargos ou despesas pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de desocupação do locado. Ademais, a presente lei procede também à enumeração de algumas causas de suspensão do procedimento especial de despejo, nomeadamente quando exista título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do senhorio, ou título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do arrendatário. Tratando-se de arrendamento para habitação, há lugar à suspensão das diligências executórias, quando se mostre, por atestado médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execução, que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda.
6 Por último, o arrendatário pode requerer o diferimento da desocupação do locado, por razões sociais imperiosas, por um período de cinco meses. O diferimento de desocupação do locado para habitação é decidido de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, devendo o juiz ter em consideração as exigências da boa-fé, a circunstância de o arrendatário não dispor imediatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas. Ademais, é, ainda, acrescentado um limite temporal - de cinco anos sobre a decisão anterior - durante o qual o inquilino ou qualquer elemento do seu agregado familiar que com ele coabite, não podem requerer novamente o diferimento da desocupação do imóvel para habitação por razões sociais imperiosas. A presente lei entra em vigor no dia 12 de Novembro de 2012.
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