Lease vs. Own – Devemos ser proprietários ou alugar imóveis?
Início Artigos Investimentos Lease vs. Own – Empresas devem ser proprietárias ou alugar imóveis?
Esse ainda é um site sobre investimentos imobiliários ?…
SIM! Você já deve ter ouvido e, talvez, pode não acreditar, mas dependendo da utilização que você dá ao seu carro, é financeiramente melhor utilizar diariamente táxis ao invés de comprar um carro e desembolsar todos seus custos como impostos, manutenção, combustível, estacionamento, etc. Um paralelo entre alugar ou ser proprietário de imóveis é válido e bastante relevante financeiramente.
A decisão de alugar ao invés de empregar recursos próprios na propriedade de um imóvel é um tema levado muito a sério em finanças empresariais de mercados desenvolvidos como nos Estados Unidos e na Europa. Na contramão do hemisfério norte, muitas empresas brasileiras fazem questão de ser proprietárias de seus ativos operacionais (algumas colocam até a expressão "sede própria" no cartão de visita).
É compreensível que num país com histórico de alta inflação e de instabilidade institucional no mercado imobiliário, com diversos indicadores inflacionários diferentes (e potencialmente manipuláveis – por exemplo com preços de combustíveis através da Petrobrás e de tarifas de energia através de regulações do setor elétrico), a postura de empresários seja de oposição a alugar as instalações essenciais para seus negócios.
No início na década de 1990, com a estabilização da economia e com a legislação instituída que tornou possível conceber contratos de aluguel com segurança jurídica tanto a locadores como a locatários, iniciou-se uma mudança de mentalidade do empresariado. Além disso foram criados instrumentos financeiros como CRIs e FIIs que trouxeram para o mercado imobiliário o incentivo operacional e fiscal para que investidores com foco em imóveis destinassem seus recursos a recebíveis ou fundos imobiliários ao invés de adquirirem imóveis de forma direta. Em dezembro de 2012, foi sancionada a Lei 12.744/2012 que regulamentou especificamente estes tipos de contratos, trazendo ainda mais segurança à locador e locatário em operações imobiliárias complexas como Built-to-Suit, Sale and Leaseback e Buy and Lease. (Leia mais sobre esses tipos de operações em nosso artigo sobre o assunto)
Tal ideia de alugar ao invés de ser proprietário dos imóveis está deixando de ser tabu no Brasil e para o inquilino alguns benefícios da locação contribuíram para essa opção ser considerada. Esses benefícios variam caso a caso, e podem ser resultados de desimobilização (venda de ativos imobiliários próprios seguida de locação) ou não-imobilização (opção direta por locar). Podemos citar como alguns deles:
Liberação de Caixa: a venda de um imóvel reforça o caixa da empresa e dá capital de giro. Há uma melhora de indicadores de endividamento e pode-se investir no core business da empresa (ex. fusões, aquisições, CAPEX);
Substituição de Ativos: Ocorre também uma importante substituição de um ativo Imobilizado (ilíquido – Imóvel) por uma ativo Circulante (líquido – Caixa), tal fato melhora indicadores de liquidez e a percepção de risco da empresa pelo mercado;
Captura de Valorização Imobiliária: Uma venda de ativo imobiliário a valor de mercado captura potenciais valorizações que a empresa teve com o imóvel com o passar dos anos;
Redução de Carga Tributária: Há também um ponto que pode ser muito vantajoso para empresas que estejam no regime tributário de lucro real. Muitas vezes o aluguel que a empresa pagaria tem valor maior que a depreciação contábil do imóvel.
Ambas, depreciação contábil ou aluguel, são consideradas despesas na DRE (Demonstrações de Resultado do Exercício) de uma empresa. Dessa forma, se ela fizer a troca da "despesa de depreciação" pela "despesa de aluguel", a empresa fará com que o lucro tributável fique menor, e assim pagará menos impostos (IR – Imposto de Renda e CSLL – Contribuição Social Sobre Lucro Líquido);
Operações Financeiras Internacionais: No que diz respeito à empresas multinacionais, outro ponto válido de ser mencionado é que após uma venda de ativos imobiliários, ocorre a captação de recursos em moeda local, reduzindo assim a dependência de operações financeiras para envio de recursos pela matriz. Além do capital da matriz que precisaria ser enviado, também economizam-se os altos custos dessas transações;
Redução da Base de Ativos: A diminuição da base de ativos de uma empresa e a redução do capital empregado na operação fazem com que haja melhora em indicadores de retornos aos acionistas como ROA (Return on Assets) e ROE (Return on Equity).
Vamos ilustrar esse item: Imagine que você é dono de uma escola de inglês e possui imóvel próprio. Imaginemos que você faça uma transação onde venda o imóvel e o alugue de volta do comprador, uma operação do tipo Sale and Leaseback (leia mais em nosso artigo sobre o assunto). Suponhamos agora que, com o capital recebido nesta desimobilização, seja possível comprar lousas e carteiras para abrir mais duas unidades de sua escola, em imóveis também alugados, e que as três operem de forma similar. Neste exemplo, você agora tem três escolas ao invés de uma, gerando o triplo de caixa, o quê provavelmente fará com que seu lucro seja consideravelmente maior apesar do pagamento do aluguel.
Neste exemplo, os lucros aumentaram e a base de ativos diminuiu, fazendo com que indicadores de retornos ao acionista fiquem melhores.
Outra opção do dono da escola seria apenas colocar o dinheiro da venda do imóvel no bolso, o que também faria com que a base de ativos fosse reduzida, melhorando os indicadores.
Se você for uma empresa que procura encontrar motivos para alugar um imóvel, a conta a ser feita é: minha empresa consegue melhorar seus lucros e indicadores de rentabilidade se alugarmos as nossas instalações?
Se você for um investidor, agora você tem vários motivos para ajudar seu cliente a alugar seu espaço.
Esperamos que tenha gostado do artigo. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.
built to suit empresas
comprar imovel para alugar
comprar ou alugar imóvel comercial
lease vs own real estate
sale and leaseback definição
Artigo anteriorA Verdade Que Ninguém Nunca Te Contou Sobre Investimentos Em TERRENOS!
Próximo artigoStudent Housing no Brasil: repúblicas estudantis como investimento imobiliário!
Giuliano Tognetti - 9 de janeiro de 2022 0
Guilherme Lapo - 5 de abril de 2016 0
Primeiros passos para investimento em Hotel: panorama do mercado e indicadores essenciais de desempenho