GESTÃO JURÍDICA: PERGUNTAS FREQUENTES? - GRUPO INOVA
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GESTÃO JURÍDICA: PERGUNTAS FREQUENTES?
em 29.4.16 INOVA GESTÃO, www.inovagestao.net,
1 - O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?
A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um "ato-norma". Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do Código Civil). O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos", como afirmado pela Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.
2 - Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?
3 - A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?
4 - Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?
Não é recomendável a adoção do chamado "desconto pontualidade", conhecido também por "cláusula de bonificação", tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do Código Civil).
5 - Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser aumentados para compensar a redução da multa moratória para 2%? É possível usar a taxa SELIC?
Não. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil diz que o condômino devedor ficará "sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês.". Os juros convencionais moratórios são limitados à taxa mensal de 1%, em face da interpretação conjugada do artigo acima citado com os arts. 406 do Código Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33). Exemplifica tal entendimento o Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil, encontro de notáveis promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal (www.cfj.gov.br). É, pois, temerário, que os condomínios edilícios alterem suas Convenções para estabelecerem taxa de juros superiores a 12% ao ano, tanto mais num percentual que vise compensar a redução da multa moratória. Em realidade, o permitido no art. 1.336, § 1º, do Código Civil é que os condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês.
6 - Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?
7 - Qual a finalidade do fundo de reserva?
9 - O boleto de condomínio pode ser executado?
10 - É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?
11 - O condômino inadimplente pode votar em assembleia?
12 - É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?
13 - O que é o Condômino antissocial?
14 - O antissocial pode ser expulso?
15 - É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?
16 - O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio?
Art. 3°. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...)
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar".
17 - O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em data diferente dos demais condôminos?
Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembleia geral de condôminos. Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal n° 9.791/99, que dispôs sobre "a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos" (art. 1°), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos condomínios edilícios.
18 - Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco?
CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (...) (STJ - REsp 536005-RS - Rel. Min. Barros Monteiro - 4ª Turma - j. 10/02/ 2004 - P. DJ 03.05.2004, p. 174).
19 - O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu apartamento?
20 - É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta do condomínio?
21 - Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?
22 - Quantas assembleias deverão ser realizadas anualmente?
Segundo o art. 1.350 do Código Civil haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: - prestação de contas; - previsão orçamentária; - eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos quites.
23 - A quem compete convocar as assembleias condominiais?
24 - As assembleias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?
25 - É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?
26 - O síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembleia?
27 - Quem pode dar e receber procuração?
28 - Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?
"Art. 682. Cessa o mandato:
IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio".
29 - As atas das assembleias precisam ser registradas?
30 - Pode haver votação secreta, na assembleia de condomínio?
31 - O síndico pode votar nas assembleias condominiais?
32 - Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação assemblear para propor a ação judicial cabível?
Condomínio - Edifício de apartamentos - Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns - Desnecessidade de expressa conferência de poderes em assembleia - Insurgência contra decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do condomínio-autor, nos termos do art. 267, IV, do CPC - Agravo provido. (TJSP - AI n° 106.416-4/6 " Guarujá " 1ª Câm. Dir. Priv. " Des. Rel. Erbetta Filho - J. 29/06/99).
33 - O síndico pode ser destituído?
Sim. A destituição do síndico depende de assembleia especialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta. O art. 1.349 do novo Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos: - prática de irregularidades; - falta de prestação de contas; - atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio).
O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de "necessárias", art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembleia.
36 - Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembleia de condomínio?
"Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena - prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa".
37 - O inquilino é condômino?
38 - O inquilino pode participar e votar na assembleia?
39 - O inquilino pode participar do Conselho?
40 - Os membros do conselho são remunerados?
41 - Como se dá a destituição dos conselheiros?
42 - O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?
43 - Qual o prazo do mandato dos conselheiros?
44 - Quais são as atribuições do conselho?
45 - Quando o mandato do síndico é interrompido abruptamente (ex.: renúncia, morte, destituição), existirá a figura do mandato tampão ou complementar?
46 - O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos condôminos ou ocupantes?
47 - O Código Civil impede a reeleição do síndico?
48 - O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?
49 - De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio?
50 - O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?
51 - Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a terceiros?
52 - O condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas inferior ao dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e visitantes?
53 - Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso?
54 - Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso?
55 - Quando o condômino deixa o carro na garagem do condomínio, ficando as chaves obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmo causa danos ao automóvel, o condomínio fica responsável pelo prejuízo?
56 - A falta de conservação do imóvel pode redundar na obrigação do condômino negligente indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio?
Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...)
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (...)
Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
57 - Um edifício de unidades autônomas, todas de propriedade de uma mesma pessoa, caracteriza-se como condomínio edilício?
59 - As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação? Como?
A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3°, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04: "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio". Além do consenso unânime, se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.
60 - Como os condomínios devem receber os oficiais de justiça?
Conheça nossa equipe de ADVOGADOS:
Aleandro Reis - OAB/DF 34.966 Advogado e Árbitro Jurídico. Graduado em Direito – IESB (2010). Pós-graduando em Direito Imobiliário Aplicado. Pós-graduado em Direito Penal e Processual Penal. Empregado Público da Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal - CAESB. Sócio Fundador da Câmara de Conciliação, Mediação e Tribunal Arbitral do Distrito Federal - CCTM/DF. Membro da Comissão Especial de Mediação da OAB/DF - CEM. Mediador registrado no Cadastro Nacional de Mediadores Judiciais e Conciliadores.
Gabriela Chimiti Melo - OAB/DF 49.715 Advogada. Graduada pela Faculdade Processus (2015). Especializada em Direito Condominial. Curso de aperfeiçoamento em Gestão de Condomínios.
Gabriela Notine Peixoto - OAB/DF 47.248 Advogada. Graduada pela Universidade Católica de Brasília - UCB (2014). Pós-graduanda em Direito do Trabalho e Direito Processual do Trabalho, pelo Complexo de Ensino Renato Saraiva - CERS. Trabalhou na antiga Secretaria de Regularização de Condomínios - Sercond.