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27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Cessão de Uso de Imóvel Rural agora agora
Atualizado com a lei 5889/73
Entenda o que nunca te falaram sobre o Contrato de Cessão de Uso de Imóvel Rural
Quais são as características principais? Como fazer o Contrato de Cessão de Uso de Imóvel Rural? Qual o benefício de fazer o contrato? Quem é responsável por fazê-lo? Modelo de CONTRATO simples e atualizado para imprimir em Word e PDF.
É preciso destacar, que a Lei não reclama forma específica para a realização de um eventual "Contrato de Cessão de Posse" (art. 107 do CCB).
Pelos benefícios já comprovados e reconhecidos pelas empresas por meio de escritura pública, é possível realizar esta transação também no escritório desde que a escritura pública gerada, por si mesma, tenha acesso ao registro imobiliário ou estabeleça qualquer confirmação ou propriedade.
Neste sentido a irretocável disposição do art. 220 da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça do Rio de Janeiro - Parte Extrajudicial:
A referida escritura de transferência de posse pode ser lavrada em qualquer cartório e não deve ser confundida com a ata autenticada para efeito de reconhecimento de propriedade, elemento obrigatório que instrui o extrajudicial procedimento de acordo com o art. 216-A da Lei de Registros Públicos.
Por sua vez, concretizada a transação de forma onerosa, atrai no que couber, ao negócio a aplicação das regras do contrato de compra e venda; feita de forma graciosa, atrai no que couber as regras do contrato de doação. Importa destacar também que não deve a operação representar fato gerador para incidência de imposto (ITBI ou ITCMD), sendo de suma importância a consulta à legislação aplicável no caso concreto.
Por fim, a transferência de propriedade, seja instituída por via pública ou escritura sob assinatura particular, representa uma garantia para o interessado, pois materializa e comprova a vontade, e possibilita a impressão, mesmo com uma certa relatividade , o da sucessão na cadeia que se deu a partir da ocupação da propriedade.
A cessão de uso de imóvel rural pode ser exemplificada quando alguém cede a outro a possibilidade do segundo fazer a utilização das terras para cultivo.
É muito comum ser inserido no gênero de contratos de arrendamento, que por sua vez é um contrato agrário, por meio do qual uma pessoa (chamado de arrendador) se obriga a ceder à outra (chamado de arrendatário), o uso e o gozo de imóvel rural, para nele exercer atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, em troca de certa retribuição ou aluguel, em valor fixo.
O contrato de arrendamento rural pode ser firmado por tempo determinado, ou não, e terminará sempre depois de finda a colheita, pois é direito do arrendatário retirar os frutos da sua produção, caso só seja possível após o prazo de vigência do contrato.
Tendo em vista que as atividades rurais comumente são afetadas por motivos de força maior (como o clima, por exemplo), a lei prevê que nestes casos, os prazos serão prorrogados nas mesmas condições, até a última colheita.
Quando o arrendamento é celebrado por um prazo determinado , a lei estabelece a duração mínima, de acordo com a modalidade que será exercida sobre o terreno, de forma a garantir ao inquilino uma duração suficiente para permitir que ele 'obtenha um as para realizar qualquer atividade , o locatário deve investir certa quantia e os resultados dependem do tipo de a ser realizada.
Vejamos quais são esses prazos mínimos legais:
03 anos, no caso de arrendamento incluindo atividade pecuária temporária e / ou de pequena e média criação, ou todos os casos de parceria;
05 anos, em caso de arrendamentos compreendendo operação permanente e / ou em larga escala criação, criação, engorda para extração de matéria-prima de origem animal, ou em todos os casos de parceria;
07 (sete) anos, nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal.
Ao final do prazo, o arrendatário tem preferência à renovação do arrendamento, que se dá automaticamente, salvo se o proprietário (arrendador), em até 06 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo extrajudicialmente quanto às propostas existentes, ou declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente (ou por descendente seu).
Se a desistência da renovação ocorrer por parte do arrendatário, este deverá manifestar-se nos 30 (trinta) dias seguintes ao término do prazo do contrato. Lembrando que todas as declarações deverão ser registradas no competente Registro de Títulos e Documentos.
O contrato de arrendamento por prazo indeterminado é aquele em que os contratantes não estipulam prazo para o término do contrato. Em relação a estes contratos, visando garantir os direitos do arrendatário, a legislação prevê que se presumem feitos pelo prazo mínimo de 3 (três) anos, e resguarda a regra aplicada aos contratos por prazo determinado, de que o contrato terminará sempre após a colheita.
Aditivo de cessão de direitos de contrato de arrendamento rural
A alteração é o ato pelo qual são feitas alterações a uma transação jurídica realizada anteriormente, para excluir ou adicionar disposições.
A adição deve ser feita da mesma maneira usada no instrumento original. Em outras palavras, para adicionar um contrato escrito, você deve usar a mídia escrita. O contrato de arrendamento, por exemplo, é um negócio jurídico que pode ser alterado pelas partes se assim desejarem.
Cláusula penal contrato de cessão posse imóvel rural
Existem dois tipos de cláusula penal:
· a compensatória, que pode gerar multa por descumprimento total ou parcial de obrigações previstas em leis ou contratos,
· e outra na hipótese de mora, ou seja, de atraso.
Quando a multa é aposta para o descumprimento total da obrigação, ou de uma de suas cláusulas, será compensatória.
Como denota a própria rotulação, sua finalidade é compensar a parte inocente pelos entraves e infortúnios decorrentes do descumprimento.
Quando a multa é pronunciada por atraso na execução, mas ainda útil para o credor, a cláusula moratória vale a pena.
Nesse caso, o devedor atrasado pagará um mais o atraso no cumprimento de sua obrigação.
O Código Civil, em seu art. 409, caracteriza tais espécies de multa. Vejamos:
"A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora."
Quanto à previsão dos dois tipos de multas no contrato, visando limitar as violações do contrato, deve-se observar que é possível estipular um contrato de proibição de empilhamento.
Para ilustrar os conceitos acima , usamos o seguinte exemplo de Carlos Roberto Gonçalves, verbis:
"Embora rara a hipótese, um contrato pode conter três cláusulas penais de valores diferentes: uma, de valor elevado, para o caso de total inadimplemento da obrigação (compensatória); outra, para garantir o cumprimento de alguma cláusula especial, como, por exemplo, a cor ou o modelo do veículo adquirido (moratória); e outra, ainda, somente para evitar o atraso (também moratória)."
As multas compensatórias e moratórias, conforme visto acima, podem ser estipuladas em contrato, porém sua acumulação é proibida.
Caso o empregador rural forneça moradia ao trabalhador, por meio de contrato escrito que o alojamento não faz parte do salário, assinado pelo trabalhador e testemunhas, e também, com a ajuda do sindicato dos trabalhadores, então a acomodação não será parte do negócio.
Caso este documento não exista, o alojamento continua a fazer parte do salário do trabalhador rural.
Veja o que diz a lei 5889/73 :
A moradia cedida ao trabalhador rural integra o salário?
Devemos diferenciar duas situações:
· Integra o salário: moradia cedida gratuitamente sem contrato escrito assinado pelas partes, testemunhas e sindicato;
· Não integra o salário: moradia cedida gratuitamente com contrato escrito assinado pelas partes, testemunhas e sindicato.
Contrato de cessão de mão de obra rural
Sempre que o serviço discriminado em fatura detenha a escrita "locação de mão-de-obra regida pela Lei 5889/73 conforme relação em anexo", do ponto de vista contábil e fiscal, trata-se efetivamente de serviço prestado por meio de locação de mão-de-obra.
Não é relevante para esta discussão considerar o propósito da contratação de mão de obra, seja para serviços rurais ou administrativos.
Com efeito, a empresa que abastece a mão-de-obra rural é apenas uma mão-de-obra especializada para a empresa mutuária.
Ademais, haverá sempre locação de mão-de-obra, uma vez que tais empresas prestadoras de mão-de-obra têm por objeto social o fornecimento de mão-de-obra, ainda que especializada para consecução de tarefas/serviços rurais.
Tanto é verdade que o vínculo entre os serviços e os trabalhadores contratados passa por uma lei regida pela lei 5889/73, que denota a mão de obra real a ser colocada na prestação de serviços.
De se observar, inclusive, que as notas fiscais a serem emitidas, deverão conter a necessária retenção de 11% a título de INSS. Fato que comprova que se trata de prestação de serviço mediante locação/cessão de mão-de-obra. Lembrando que apenas existe tal retenção de 11% acaso a operação envolva cessão de mão-de-obra – art. 31 da Lei 8.212/91: "A empresa que contratante de serviços executados mediante cessão de mão-de-obra…".
E mais, se a disposição do art. 3º do Decreto-Lei 2.462/88, para fins de determinação da alíquota do IRRF de 1%, menciona locação de mão-de-obra, fica nítida a correlação entre tal disposição e o artigo 31 da Lei 8.212/91. Até mesmo porque, a locação de mão-de-obra se refere à cessão da força de trabalho da prestadora para fins que os trabalhadores fiquem a serviço da tomadora em local por esta determinado.
Diante disso, duas observações devem ser feitas: a primeira quanto à necessidade de adoção de critério linear de tributação. Ou seja, ao se entender, pela natureza do serviço, que há a verdadeira necessidade de retenção de 11% para o INSS, a única alíquota de IRRF compatível é a de 1%, pois há envolvimento de locação de mão-de-obra. De fato, esta é sem dúvida a melhor orientação, dados os aspectos reais do serviço prestado.