Toda a edificação necessita de cuidados de limpeza e conservação. Disso ninguém tem dúvida. Todo o síndico sabe que deve seguir as recomendações dos manuais das áreas comuns e normas técnicas de manutenção. Sabe também que mesmo prédios novos apresentam problemas e necessitam de intervenções e reparos para deixar tudo funcionando perfeitamente. E é por esse motivo que muitas empresas de engenharia se aventuram na oferta de "Planos de Manutenção".
Para entender melhor o que é um plano de manutenção para o condomínio, basta comparar o prédio a um automóvel. Da mesma forma que o carro, o prédio deve passar por revisões periódicas para verificar o estado de conservação dos sistemas e se há alguma inconformidade para ser corrigida. Mas nem sempre as coisas são tão simples quando o assunto é conservação predial. Ao se falar em correção de patologias da edificação e plano de manutenção, surge a pergunta: qual implantar primeiro?
Vários prédios que temos observado apresentam problemas que superam a possibilidade de manutenção. Os sistemas estão tão degradados a ponto de não ser mais possível mantê-los funcionando. Em alguns casos, o grau de deterioração ultrapassou o limite aceitável tornando-se irrecuperável necessitando substituição de peças ou a reinstalação completa do sistema. É aí que surge a confusão sobre o que é manutenção e o que é reabilitação de uma edificação.
Nesse aspecto, diversas empresas de engenharia oferecem planos de manutenção e ignoram o fato de que é inviável realizar essa tarefa, dar manutenção. A prioridade é, no entanto, recuperar os sistemas para que eles se tornem funcionais novamente. A correção de falhas e o restabelecimento das características originais da edificação deve preceder à manutenção. Por isso costuma-se dizer que é impossível dar manutenção em algo que já perdeu suas características e funções originais.
O síndico geralmente recebe propostas de empresas que prometem manter o prédio fazendo pequenos reparos de elétrica, hidráulica, concertando vazamentos, trocando disjuntores, como se essas atividades resolvessem todos os problemas da edificação. O condomínio frequentemente paga por um serviço paliativo e os problemas continuam presentes, agravando as falhas e danificando ainda mais os sistemas. Outro erro recorrente, mas que nunca é demais alertar, está em esperar que algum equipamento apresente falhas para depois corrigir o problema.
Para determinar o nível de desgaste de cada sistema e se é necessário reabilitá-lo, o síndico deve contratar empresa de consultoria e assessoria de engenharia. Somente a avaliação apurada de um especialista poderá determinar qual o melhor caminho para a recuperação das falhas e a reabilitação dos sistemas da edificação. De forma criteriosa, o especialista junto com o síndico, conselheiros e moradores poderão decidir sobre as prioridades das obras de recuperação e a disponibilidade financeira do condomínio.
Portanto, não faz sentido querer manter uma edificação onde existam falhas e sistemas danificados. Somente após a reabilitação de todos os sistemas será possível implementar o plano de manutenção, condizente com a realidade do condomínio, seguindo as recomendações do manual do síndico (áreas comuns) e normas técnicas referentes ao tema.