O abuso do direito de garantia
Com o crescimento exponencial das atividades do mercado imobiliário, observa-se um grande aumento tanto das vendas e lançamentos imobiliários quanto, consequentemente, das reclamações e solicitações de garantias das obras executadas pelas construtoras.
Convém ressaltar que esse segmento do mercado vem como um dos principais vetores da economia para a retomada desta em nosso país, tanto na crise social e sanitária pela qual estamos atravessando quanto em outras crises políticas e econômicas já vividas na última década.
Toda empresa consolidada no mercado, que zela por seu nome, pela qualidade do produto que entrega e pela consolidação de sua marca, possui um departamento específico de pós-obra que dá todo o respaldo e atenção ao cliente adquirente quanto às buscas por garantias requeridas. Acontece que, não raro, de forma individual ou mesmo coletiva, por meio de associações ou condomínios, há um abuso desse direito, em uma tentativa de imputar à construtora responsabilidades que são individuais do adquirente, condômino ou do próprio condomínio.
Como exemplo desse abuso do direito de garantia, que frequentemente ocorre, podemos citar as reclamações de situações imputadas às construtoras, mas que na verdade demandam manutenção do próprio condomínio. É como no caso do cidadão que compra um automóvel e deixar de abastecer, de lavar o veículo eventualmente e de realizar as revisões programadas. Naturalmente aquele bem começará a apresentar problemas mecânicos, elétricos ou até outros tipos de desgastes, entretanto, todos por culpa e responsabilidade de seu possuidor. Não há que se falar aqui em uma responsabilidade da montadora do veículo diante da manutenção inadequada do consumidor.
No mercado imobiliário o raciocínio é o mesmo, ou pelo menos deveria ser. Não há que se imputar responsabilidade a outro, sem que se tenha praticado as manutenções adequadas após a entrega de um bem imóvel, como pintura, questões elétricas, hidráulicas e outras inerentes ao desgaste natural do produto.
Outro ponto que merece atenção é o relativo aos proprietários que realizam pequenas obras e/ou alterações em suas unidades habitacionais, após a entrega das chaves, de forma individual, com contratação própria de terceiros atuantes no seguimento e depois requerem a garantia do produto da construtora sem considerar tais alterações. Instalação de cortinas de vidro, troca de pisos, quebra de paredes, instalação de banheiras de hidromassagem e churrasqueiras são alguns exemplos dessas obras que naturalmente impactam na perda da garantia por parte do proprietário que as contratou/realizou.
Registre-se, por oportuno, que o Código Civil de 2002, em seu artigo 618, prevê: "Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo." Já o Código de Defesa do Consumidor estabelece o prazo de 90 dias para vícios aparentes e 180 para vícios ocultos.
Esse abuso do direito de garantia deve ser combatido pelo Poder Judiciário, em vista da nítida má-fé por vezes praticada e que gera um desgaste muito grande a aqueles que querem assumir, se houver, suas responsabilidades perante uma obra que possui algum vício. As construtoras não querem e nem podem servir de ponte para enriquecimento ilícito e proveito ilegal daqueles que utilizam o principio da proteção consumeirista como escudo para omitir as responsabilidades que lhe cabem.
*Diego Amaral é conselheiro seccional e presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO. Conselheiro Jurídico da CBIC.