Cada terreno tem uma história diferente, uma identidade própria e uma particularidade. Em virtude disto, a análise técnica da área e de seus proprietários e/ou antecessores requer um direcionamento e procedimento próprios.
Da mesma forma, o empreendedor que organizará e levantará a obra tem seu histórico com empreendimentos anteriores. Novas iniciativas são essenciais para a geração de riquezas e trabalhos e é primordial não esquecer da análise dessas trajetórias que espelham a expertise do parceiro.
De ambos os lados, deve haver um estudo e a elaboração de um documento próprio para as peculiaridades deste terreno e deste empreendedor. Não há uma minuta padrão aplicável, correndo-se o risco de ignorar a existência de especificidades determinantes na criação e desenvolvimento de um novo projeto, ainda que tenha traços comuns com outras estruturações negociais. Por exemplo: permuta física, parceria, permuta financeira, etc.
"O termo 'permuta financeira' é um jargão utilizado no mercado imobiliário para definir operações de compra de terreno, nas quais o proprietário recebe em contrapartida o valor em dinheiro, decorrente de parte do valor resultante da venda das unidades autônomas que serão construídas no local", como define Samantha Dangot, na dissertação intitulada "A Compra e Venda e a Permuta na Incorporação Imobiliária", apresentada em seu mestrado na FGV/SP.
Essa narrativa pode parecer um tanto quanto óbvia, mas, como assessores, vemos que diversas dúvidas e desentendimentos poderiam ter sido evitados com uma previsão contratual mais detalhada.
Mesmo que ambas as partes tenham o interesse de caminhar para o mesmo lugar, é importante pré-definir papéis, obrigações e direitos. Este pré-ajuste facilita o seguimento do empreendimento, em um eventual momento de discordância sobre o andamento das providências de parte a parte, dispensando a intervenção de terceiros estranhos ao negócio, especialmente no que se refere ao Judiciário
Dentre essas questões a serem dirimidas, chama a atenção uma forma de estruturação da permuta com a intenção de o proprietário do terreno efetuar a reserva da fração ideal. Nesta modalidade, o terrenista transfere ao empreendedor X% da área, permanecendo com Y% de propriedade sobre a mesma.
Quando há a reserva de fração ideal, a documentação da incorporação imobiliária é totalmente distinta, em especial os Quadros de áreas da NB. 12.721. Exemplificando: As unidades que ficam para o terrenistas são classificadas como unidades sub-rogadas, justamente porque há uma "troca" da parte do terreno reservada pelo terrenista pela unidade que será entregue.
Em 2018, o Colégio Registral do RS e o Instituto de Registro Imobiliário do IRIRS expediram a Nota Conjunta nº 003/2018, exarando seu entendimento acerca dos procedimentos de permuta e delimitando 4 modalidades:
· PERMUTA COM RETENÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL E OBRIGAÇÃO DO INCORPORADOR EDIFICAR UNIDADE CERTA E DETERMINADA
PERMUTA COM RETENÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL E OBRIGAÇÃO DO INCORPORADOR EDIFICAR IMÓVEL SEM IDENTIFICAÇÃO DA UNIDADE
PERMUTA SEM RETENÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL POR UNIDADE FUTURA CERTA E DETERMINADA
PERMUTA SEM RETENÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL E OBRIGAÇÃO DO INCORPORADOR EDIFICAR IMÓVEL SEM IDENTIFICAÇÃO DA UNIDADE
Cada forma tem suas particularidades, custos e formalidades. A má redação de um contrato pode importar em custos superiores aos imaginados, tanto para o terrenista como para o empreendedor.
Daí a importância em conhecer as formas viáveis de estruturação do negócios para adequá-las e aplicá-las aos casos concretos, ciente de que as regras das Corregedorias Gerais de Justiça de cada Estado estão constantemente mudando, o que impacta na organização do empreendimento.