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Primeiramente alertamos que é fundamental a leitura da Convenção de Condomínio a qual é soberana e determina todas as normas a serem cumpridas. A seguir passaremos a enumerar as NORMAS USUAIS com a finalidade de condensar as diretrizes e procedimentos;
I - CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO O QUE É?
II - REGULAMENTO (OU REGIMENTO) INTERNO
III - ASSEMBLÉIA ORDINÁRIA (A.G.O)
IV - ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
V - ELEIÇÃO DO SÍNDICO
VI - SUB-SÍNDICO
VII - CONSELHO CONSULTIVO
VIII - SEGURO
RESUMO DAS LEIS TRABALHISTAS
2. TRABALHO NOTURNO
3. VALE TRANSPORTE
4. CONTRATO DE EXPERIÊNCIA
5. 13º Salário
6. FGTS Recolhido
INFORMAÇÕES ÚTEIS AO SÍNDICO
PREVENÇÃO DE ACIDENTES E INCÊNDIO
RESPONSABILIDADES DO CHEFE DA PORTARIA
FUNÇÕES E ATRIBUIÇÕES PRINCIPAIS
DAS ATRIBUIÇÕES E DAS TAREFAS E DO PESSOAL DO CONDOMÍNIO
01- Representar ativa e passivamente o Condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar atos de defesa dos interesses comuns, nos limites atribuídos pela Lei de Condomínio n 4591 de 16.12.1964 ou pela Convenção.
02 - Exercer a Administração interna ou externa da edificação ou do conjunto de edificações no que diz respeito a sua vigilância e segurança, bem como aos serviços que interessem a todos os moradores.
03 - Praticar os atos que lhe atribuem as leis, a Convenção e Regimento Interno.
04 - Cumprir e fazer cumprir a Convenção e Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações das Assembléias.
05 - Dar conhecimento das Assembléias aos Condôminos.
É um ato contratual, derivado da vontade de todos que a subscrevem, bem como um ato normativo, isto é, impõe-se a toda a comunidade condominial. A obrigatoriedade da Convenção Condominial passou a existir a partir da lei 4591/94. Há condomínios instalados antes da Lei que não possuem convenção. É necessário para a aprovação da Convenção, 2/3 das frações ideais em Assembléia especialmente convocada para esse fim. (32º Artigo 9º) devendo ser registrada no Registro Geral de Imóveis (R.G.I.).
II- REGULAMENTO (OU REGIMENTO) INTERNO
Destina-se a esclarecer detalhes e disciplinar as normas gerais da Convenção, fazendo-se lei dentro do Condomínio (não podendo ter dispositivos contra a Convenção ou a lei).
Anual obrigatória
Aprovação de contas e outros assuntos explicitados na ordem do Dia de acordo com a Convenção.
Conforme Convenção, o usual é em 1ª convocação com 2/3 do total e em 2ª com qualquer número, sendo a 2ª convocação 30 minutos após a 1ª. Recomendamos que nunca sejam marcadas em vésperas de feriados e às 6as feiras.
Se não explicitado na Convenção, será de no mínimo 05 (cinco) dias antes da data da Assembléia.
COMUNICAÇÃO AOS CONDÔMINOS
Até 08 (oito) dias após a Assembléia.
Quem estiver em dia com o Condomínio ou quem estiver discutindo o débito em juízo.
- INQUILINOS (desde que o locador não compareça) para, decisões que não envolvam despesas extraordinárias, alteração de fachadas, partes comuns e privativas, eleição de síndico etc.
- POR PROCURAÇÃO - condomínio ou não, com poderes para discutir e votar. Reconhecimento e firma (vide convenção).
QUORUM (USUAL - VIDE SEMPRE A CONVENÇÃO)
2/3 das frações ideais para:
- Destituição do Síndico, Sub-síndico e Conselho.
- Benfeitorias meramente voluntárias.
- Alteração da Convenção.
- Para despesas comuns.
- Para alterações da fachada ou alteração estrutural.
- Sobre matéria que altere o Direito da Propriedade dos Condôminos.
IV - ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA (A.G.E.)
Necessária quando houver assunto de interesse geral a ser discutido.
Convocada por:
- Síndico ou condôminos que representem no mínimo 1/4 do Condomínio, no caso do síndico não convocá-la. As recomendações das A.G. serão obrigatórias a todos os condôminos, independentemente do seu comparecimento ou de seu voto, cabendo ao síndico executá-las e fazê-las cumprir. Na convocação devem constar TODOS OS ITENS A SEREM DISCUTIDOS de maneira bem clara, sendo que o item ASSUNTOS GERAIS NÃO TEM QUALQUER UTILIDADE PRÁTICA.
Em Assembléia Geral, eleito na forma prevista na Convenção. NÃO PODERÁ ter mandato superior a 2 anos (reeleição é permitida)
Tem a função de substituir o Síndico oficialmente e é eleito em Assembléia (nem todas as Convenções prevêem este cargo).
O Seguro da Edificação ou do conjunto de edificações dos prédios em Condomínio é obrigatório por lei. O Artigo 13 da lei de Condomínio estabelece:
"Proceder-se-á ao seguro da edificação, ou do conjunto de edificações, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e áreas comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio".
Cabe ao Síndico a responsabilidade de contratar o seguro do Edifício e de fazer cumprir a lei.
O seguro é obrigatório e de exclusiva responsabilidade do Síndico (Art.22 - fl. 1º, letra C, lei 4591), que poderá ser responsabilizado civil e criminalmente pelas conseqüências da falta ou insuficiência de Seguro Contra Incêndio.
Os seguros mais comuns e aconselháveis ao Condomínio são:
- Incêndio (obrigatório)
- Quebra de Vidro
Máxima diária = 8 horas, não podendo exceder 44 horas semanais.
Empregado e empregador poderão fazer acordo de prorrogação desde que NÃO ULTRAPASSE 2 HORAS DIÁRIAS, cujo valor será 60% superior ao da hora normal.
Este acordo deverá ser firmado em 2 vias.
No trabalho contínuo de 6 horas, já fica caracterizada uma jornada de trabalho. O intervalo para repouso não deve ser computado na duração do trabalho e será de no mínimo 1 hora e no máximo 4 horas.
Para todos os funcionários é obrigatória uma folga no domingo a cada 7 semanas. Quando esta folga é do vigia considere-se de domingo para 2ª feira.
Considere-se como tal o trabalho realizado entre 22h e 5h do dia seguinte.
Normal seria ter 1 hora de descanso.
A hora noturna = hora diurna acrescida de 20%.
Em não tendo descanso esta hora (art. 71) será considerada com um adicional de 60% (hora extra).
Ao empregador caberá fornecer o número suficiente para o deslocamento do empregado dentro do mês, sendo descontada a parcela de 6% sobre os dias úteis.
Prazo: 90 (noventa) dias ou menos
Aviso prévio: não existe
Férias: proporcionais mesmo que a decisão seja do empregado
Proporcional (1/12 por mês trabalhado)
Obs.: Considera-se mês trabalhado a fração igual ou superior a 15 dias.
6. FGTS Recolhido a CEF até o dia 07 de cada mês (em formulário)
INSS: Até o dia 02 do mês seguinte ao da competência.
PIS: Até o último dia útil da 1º quinzena de cada mês, no valor de 1% do valor total bruto dos salários.
ÁGUA - Temos um sistema de acompanhamento mensal dos nossos prédios e poderemos orientá-lo no caso de consumo excessivo.
LUZ - Há lâmpadas que produzem um fluxo luminoso idêntico a outras com menor número de watts, gerando consequentemente menor consumo; é recomendável a colocação de minuterias e a otimização de luzes acesas nas garagens.
Há outros procedimentos que deverão ser considerados e que podem gerar um melhor funcionamento do sistema elétrico, para os quais poderemos orientá-lo.
O condomínio deve estudar que metodologia vai usar na Administração da Segurança. Seguem algumas sugestões:
- Mantenha sempre na portaria o cadastro dos moradores e empregados domésticos, com as devidas observações dos patrões.
- A identificação dos carros do condomínio com selos ou adesivos para fixação no pára-brisa.
- A utilização de crachás para identificação dos prestadores de serviço.
- Deve ser evitada a guarda de chaves por parte dos funcionários na portaria.
- Deve ser solicitado aos moradores que acionem os alarmes de seus carros, tranquem e não deixem objetos de valor expostos nos bancos. Já existem sistemas de video-porteiro ou de acionamento instantâneo da policia que poderão ser indicados para determinados tipos de prédios.
Para obter mais dicas acesse "Dicas de Segurança"
1. - A Lei 2208 de 15/07/94, em fase de regulamentação tornará obrigatória a colocação de sensor de gás no PI, o que evitará muitos acidentes.
2. - Se o pára-raios do seu prédio for radioativo deverá ser trocado de acordo com a NBR 5419.
3. - É obrigatória a colocação de luz de emergência em locais onde a falta de iluminação pode impedir a salvação de vidas. Decreto 897 de 21/9/76.
4. - Não deve ser colocado nenhum objeto no PI (Gás) ou no PC (luz).
5. - Verificar se há tampas de caixas d'água soltas ou quebradas na cobertura o que poderá acarretar perigo em caso de ventania ou contaminação da água. Recomendamos que todas as tampas tenham perfeita vedação.
6. - É terminantemente proibido pelo Corpo de Bombeiros a colocação de objetos nas escadas, bem como o fechamento da porta de acesso a cobertura.
7. - Extintores e mangueiras devem ser testados anualmente e a cada 5 anos os extintores precisam de testes de pressão, por firma cadastrada no Corpo de Bombeiros. A instalação Preventiva Contra Incêndio (hidrantes, juntas storz, registros, mangueiras, casa de máquinas de incêndio - CNU), deverá ser testada, obrigatoriamente, em prazo não superior a 3 meses (COSCIP - Código de Segurança contra Incêndio e Pânico - Decreto 897 de 21/9/76).
8. - Importantíssimo o acionamento, uma vez por semana, do botão da bomba de pressurização na C.M.I. por 5 segundos, e uma vez por mês a abertura do registro do dreno, para checagem do equipamento.
9. - É obrigatória a colocação de 2 lances de mangueira de 1 ½" com 15 m de comprimento cada um, em todas as caixas de incêndio do prédio (em casos excepcionais é aceito um lance somente).
10. - A exaustão deverá ficar permanentemente ligada, apenas alternando-se os equipamentos. A ventilação dos banheiros é importante por manter uma renovação de ar permanente, eliminando odores, diminuindo a umidade e dissipando gases (aquecedor a gás), evitando acidentes. No caso de garagens, o problema é muito mais arriscado porque, em ficando desligado o sistema, o acúmulo de gás carbônico (inodoro e incolor) pode gerar intoxicações com conseqüências imprevisíveis.
11. - Os extintores usados são de 3 tipos:
AP (água), gás carbônico e Pó Químico (PQS), sendo que cada um para uma determinada finalidade e com locais definidos pelas Normas, devendo vir bem explicitado a que se destina (ver as Normas do C.O.S.C.I.P. - Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico - Corpo de Bombeiros)
1. - A limpeza e a higienização dos reservatórios, bem como a Análise Bacteriológica da Água, logo após a limpeza (por empresa registrada na FEEMA) deverá ser feita semestralmente.
2. - É obrigatório a colocação do Quadro de Avisos em local visível, contendo (Lei 2546 de 12/05197):
- Relação de Empregados Guia do INSS
- Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (RIA)
- Laudo da Análise Bacteriológica da Água, (validade semestral) vide item 3, com o nome do responsável, bem como o telefone da FEEMA, para consultas e denúncias sobre a água consumida.
3. - Tão logo seja detectado o aparecimento de vergalhão ou o aparecimento de manchas brancas no concreto ou formação de estalactites, entrar em contato imediato conosco para indicarmos os procedimentos corretos. Em não tomando providências imediatas, o processo de corrosão que acarreta um aumento de volume de até 8 vezes, implicará no desagregamento do concreto, o que acarretará gastos infinitamente maiores, podendo inclusive, com o tempo, colocar a estrutura em risco e consequentemente todo o patrimônio.
4. - A colocação de depósitos plásticos de lixo, apesar de não ser obrigatório, é desejável, em função das melhores condições de higiene e limpeza que oferece.
5. Todo condomínio é obrigado a possuir "kit" de primeiros socorros (norma nº. 07 do Ministério do Trabalho).
Esta função é exercida por um empregado do condomínio e designado pelo Síndico, a fim de substituir, por ocasião de férias ou outro afastamento eventual do Chefe de Portaria, cabendo-lhe todas as responsabilidades do Porteiro-Chefe, enquanto estiver pela função.
A função de vigia, é simplesmente conhecida como daquele que, trabalha no horário noturno, ou seja, das 22 às 5 horas da manhã, designado também como porteiro da noite. Por isso mesmo, não deixa de ser um auxiliar do chefe da portaria e assim responsável pela segurança e tranqüilidade do prédio durante este período.
A atribuição de faxineira ou zelador é a de cuidar de toda a limpeza das partes comuns do prédio, sua higiene, cuidados e demais obrigações como retirada do lixo, etc., sob a orientação e supervisão do Chefe da Portaria.
O garagista é assim um profissional empregado do condomínio ou mesmo dos usuários das garagens, que controla e vigia a garagem e os carros ali colocados. É responsável pela movimentação dos automóveis por ocasiões de entrada e saída dos veículos da garagem.
01 - ASSIDUIDADE
Esta é a característica e a obrigação mais relevante do empregado. Deve estar sempre atento. Comparecer antes do horário de trabalho. Obedecer rigorosamente o período destinado ao almoço, nunca atrasando seu retomo , a fim de não prejudicar aos demais.
02 - PONTUALIDADE
O empregado não pode faltar ao trabalho, salvo motivo de força maior. Mesmo nesse caso, terá que avisar ao chefe da Portaria ou ao Síndico.
03 - DISCIPLINA
O empregado deve estar atento às suas tarefas diárias atendendo-as com pontualidade e ciente de que qualquer que sejam essas obrigações, elas são orientadas e fiscalizadas pelo Chefe de Portaria, conforme a organização de trabalho do prédio.
O empregado deve evitar a todo custo palestras e conversas com os moradores e especialmente com domésticas a não ser para prestar informações ou dar ajuda eventual se necessário.
05 - VIGILÂNCIA
O empregado deve observar discretamente qualquer irregularidade cometida pelo morador, principalmente em seu horário de trabalho, de modo a comunicar ao chefe da Portaria, para tomar conhecimento e providências a respeito, inclusive dar ciência ao Síndico.
06 - LIMPEZA E ASSEIO
Aos faxineiros e zeladores cabe a responsabilidade de asseio e limpeza do prédio, das áreas comuns., piscinas, "play-ground", elevadores, etc., cuja escala de serviço deve ser rigorosamente cumprida.
07 - LUZ E ELEVADORES
Cumprirem rigorosamente os horários de acenderem e apagarem as luzes das partes comuns do prédio, garagens, etc., bem como ligar e desligar elevadores nos horários previstos pelo regulamento de funcionamento do prédio.
08 - LIXO
Desencumbirem-se nos dias e horas pré determinadas da colocação do lixo, com a antecedência necessária à passagem dos caminhões da limpeza pública, não esquecendo se for o caso, de latões ou tambores, lavá-los e higienizá-los logo após seu recolhimento ao depósito do prédio.
09- LIMPEZA EVENTUAL DE LIXO
Recolher o lixo ou qualquer objeto que por descuido ou abuso do morador o tenha deixado nas partes comuns do prédio, se possível procurando identificar o responsável, para dar conhecimento ao Chefe da Portaria.
10 - LIMPEZA GERAL
Limpar vidros, paredes, janelas, casa de máquinas e demais locais reservados e dependências privativas do prédio, trilhos dos elevadores, instalações elétricas, isto é, pontos de luz, etc., além da limpeza diária obrigatória.
11 - DO USO GERAL
Os empregados devem ser orientados pelo Chefe da Portaria e observarem cuidadosamente quando em seus horários de trabalho o comportamento dos moradores no uso dos elevadores, das lixeiras e demais locais destinados aos mesmos, cujas irregularidades devem ser comunicadas ao Chefe da Portaria. Faz parte dessas observações, daqueles que ficam conversando com as portas dos elevadores abertas e outros motivos que constituem transgressões ao bom funcionamento do prédio.
12 - DA PORTARIA
Lavar, limpar o pó de móveis, tapetes capachos, varrer, etc., de tudo mais que constitua e guarneça a portaria do prédio.
13 - DA LAVAGEM GERAL
Obedecer estritamente os dias e horários determinados à lavagem dos corredores, escadas, garagens e demais partes comuns do prédio.
14 - PLANTAS E JARDINS
Regar e tratar com moderação, plantas e jardins e tudo mais que constitua ornamentação do prédio e que exija esse cuidado.
15- DAS LIXEIRAS
Recolher nos horários determinados os objetos, latas, garrafas, caixas, vidros, etc., colocados ao lado do coletor pelos moradores, fazendo a limpeza e a higiene necessária a fim de evitar mau cheiro e sujeira nesses locais.
16 - ELEVADORES
Limpar e higienizar os pisos dos elevadores, suas paredes laterais a fim de mantê-los permanentemente cuidados de modo a evitar reclamações.
17- DEPENDÊNCIAS DESTINADAS AOS EMPREGADOS
Cuidarem da limpeza geral necessária e manter a higiene obrigatória, seja da moradia do porteiro, quartos, sanitários, do local destinado as refeições. Não deixar faltar nos sanitários papel higiênico, não sendo permitido o uso de qualquer outro papel por constituir falta de higiene.
18- DAS HORAS DE ALMOÇO E DE FOLGA
Constitui falta grave a qualquer empregado em horas de almoço e de folga, permanecerem nas partes comuns do prédio, portaria e entradas do edifício, principalmente usando bermudas ou em trajes de banho e sem que estejam uniformemente vestidos e asseados.
19 - DO TRABALHO
Enfim, como ocorre com as responsabilidades do Chefe de Portaria, cada empregado deve ter uma rotina de trabalho diário, de preferência por escrito, a fim de o Chefe da Portaria, poder melhor fiscalizar e exigir o seu cumprimento.