Luxo para morar e investir
Os edifícios não têm formato de barco a vela, não estão entre os mais altos do mundo e nem ficam em ilhas artificiais como nos Emirados Árabes Unidos. Mas o Brasil tem sim luxo em imóveis. Um tanto quanto discreto, com empreendimentos mais clássicos do que extravagantes, que quase sempre ficam próximos de áreas verdes, esse mercado não tem problemas de caixa no Brasil. Casa e apartamento de altíssimo padrão, diferente de imóveis para classe média e baixa, se paga à vista no país. Obra de prédio de luxo também.
A justificativa é a existência de um público sedento por novos empreendimentos, com oferta não muito abundante e com bastante dinheiro em conta. "No caso do altíssimo padrão, no qual a gente tem velocidade de vendas alta, o projeto paga o investimento, paga a própria obra. A conta do empreendimento fica até superavitária", afirma Fabio Romano, diretor de Incorporação da Yuny, incorporadora de São Paulo que atua com imóveis de luxo.
Ou seja, a construção é feita com o dinheiro dos compradores dos imóveis e também recursos próprios da incorporadora, sem financiamento. O pagamento parcelado por parte do cliente ocorre apenas até a entrega das chaves. Normalmente nessa hora é quitado o restante do valor do imóvel. "Como a maioria dos nossos empreendimentos são lançados como construção a preço de custo, os parceiros (clientes) não utilizam financiamentos bancários", confirma a Construtora Kauffmann, que também opera no altíssimo padrão.
E o que é esse tal de imóvel de luxo ou de altíssimo padrão no Brasil? O presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), João Crestana, afirma que imóveis com preço acima de R$ 1 milhão já podem ser considerados de padrão "especial". Mas o metro quadrado do luxo mesmo, diz quem atua na área, custa acima de R$ 10 mil. Como os apartamentos residenciais deste segmento normalmente têm mais de 300 metros quadrados, custam pelo menos R$ 3 milhões. A maioria, porém, é maior em metragem e está na faixa dos R$ 5 milhões.
A Kauffmann tem quatro prédios residenciais concluídos recentemente, que chama de Mansões Kauffmann, no bairro Chácara Itaim, ao lado do Parque do Povo, área verde e de lazer na zona sul de São Paulo. Os apartamentos dos edifícios Palazzo Di Ferrara, Palazzo di Savoia, Palazzo Piemonte e Palazzo Nobile têm preços entre R$ 10 mil a R$ 12 mil o metro quadrado. Um quinto projeto, chamado Celebrity, está em lançamento na mesma região. Todos têm quatro suítes.
A Yuny tem entre os seus lançamentos de luxo um prédio residencial chamado Marquise Ibirapuera, perto do Parque Ibirapuera. O preço médio dos apartamentos, de 400 metros quadrados, é R$ 5 milhões. A cobertura, de 900 metros quadrados, custa R$ 12 milhões, e o quarto andar, de 800 metros quadrados, R$ 8 milhões. O grande atrativo do projeto, afirma Romano, é a localização. "Em todos os lugares do mundo, tudo o que está em volta de parques, de grandes parques, como o Ibirapuera, tem uma valorização gigante", afirma.
A arquitetura remete ao clássico inglês, já que o prédio usa tijolo à vista, mas é moderna, com muito vidro e alumínio. Na parte interna dos apartamentos, apesar da extensa área social, a idéia foi também trazer um pouco de volta o estilo dos anos 60, com quartos, banheiros e cozinhas grandes. Outro prédio da Yuny, o Seridó, no Jardim Europa, tem como diferencial a vista para o Jockey Club e o Clube Pinheiros, um dos mais tradicionais da capital paulista. São apartamentos de cerca de R$ 6 milhões a R$ 6,5 milhões, com 400 a 500 metros quadrados.
A grande massa de compradores de luxo no país é brasileira e o número de pessoas que pode adquirir uma casa ou apartamento desta faixa no país é crescente, dizem os especialistas da área. "A geração de riquezas formada da abertura de capital das empresas está deixando muita gente rica. Também há muitos fundos vindos de fora e comprando empresas locais, gerando milionários líquidos entre os brasileiros", explica o presidente da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico (ADIT-Brasil), Felipe Cavalcante. Ele ressalta que o luxo em imóveis no país, porém, está concentrado no Rio de Janeiro e São Paulo.
"Se há um lugar no mundo onde o mercado de imóveis de luxo está crescendo é aqui. O brasileiro como consumidor está cada vez mais testando e usando coisas diferentes. Se era para poucos ter uma casa de R$ 1 milhão ou R$ 1,5 milhão, agora há mais gente com essa possibilidade. Isso se observa nos últimos três a quatro anos", afirma Alejandro Moreno, diretor da RCI Brasil, prestadora de serviços que trabalha com projetos de residência compartilhada, compra de imóveis de lazer por mais de uma pessoa, para uso dividido.
Crestana, do Secovi, lembra que apesar do mercado de luxo ser pequeno no país, em função da pirâmide social brasileira, ele tem negócios muito expressivos. "No Brasil são 200 milhões de habitantes. Acredito que 5% está neste mercado", diz ele. O volume da população brasileira com faixa de renda mais alta do país, no entanto, vem aumentando. Há quatro anos eram 13,16% os brasileiros que estavam nas classes A e B. No final do ano passado o percentual foi para 15,63%. Os dados são de uma pesquisa da Fundação Getúlio Vargas (FGV), que considera das classes A e B quem tem renda familiar superior a R$ 4.807.
Mas se há mais brasileiros com dinheiro para adquirir apartamentos de luxo, há também estrangeiros cada vez mais interessados na compra dos imóveis para investimento. "Setenta por cento dos compradores dos nossos empreendimentos são usuários finais. Trinta por cento são investidores. E investidores são pessoas que vêm de todo lado, de fora do país, grandes empresários que na pessoa física estão investindo em imóveis", explica Romano, da Yuny.
Os estrangeiros normalmente buscam geração de renda por meio do aluguel ou ganhos sobre a venda. E para isso, os empreendimentos de luxo se mostram promissores. A Kauffmann afirma que espera que seus edifícios prontos se valorizem 25% em dois anos. Mas ressalta que os imóveis entregues em 2008 tiveram valorização ainda maior, de 40%. A conta da valorização, na Yuny, também é alta. "Estamos lançando a R$ 12 mil o metro quadrado (Marquise Ibirapuera). Pela falta de terreno na região, tipo de produto, valorização do entorno, acreditamos que pronto deve chegar a R$ 20 mil o metro quadrado", afirma Romano.
Há ainda a presença de estrangeiros como investidores nos projetos ou lançadores deles. De acordo com especialistas, porém, essa presença diminuiu nos últimos dois anos em função da crise internacional. "Eles já estiveram aqui e vão voltar", diz Moreno, da RCI. "Diminuiu muito em 2009 por causa da crise. Mas está retomando. O mundo todo investe em imóveis", afirma Cavalcante, da Adit. O dinheiro estrangeiro para os projetos, explica o presidente da Adit, normalmente vem por meio de fundos de investimentos.
A Yuny mesmo tem em alguns dos seus empreendimentos, como o Marquise Ibirapuera, participação do fundo norte-americano Golden Tree, de private equity. A parceria com o Golden Tree foi firmada em 2007. A Kauffmann tem lançado sozinha os seus projetos de alto padrão, mas segundo informações da companhia, não descarta parceria com empresas e fundos de investimentos. Dos árabes, por enquanto, não há muitas notícias no lançamento de imóveis de luxo no Brasil. Romano afirma que a Yuny foi procurada por empresários da região, que queriam atuar como incorporadores, mas os projetos deles estavam além dos planos da companhia brasileira. (Isaura Daniel)