Nenhuma métrica cresce mais nas prévias operacionais de incorporadoras do que o volume de lançamentos. Even (EVEN3), Moura Dubeux (MDNE3), Lavvi (LAVV3), Plano & Plano (PLPL3), Melnick (MELK3), EZTec (EZTC) e Mitre (MTRE3) elevaram em pelo menos 50% o valor geral de vendas (VGV) dos lançamentos em 2021.
Entre as que mais surpreenderam os investidores está a Mitre. A empresa com foco no mercado paulistano aumentou seu VGV de lançamentos em 146,8% no quarto trimestre em relação ao mesmo período de 2020. Analistas do Credit Suisse classificaram o movimento como "ousado", considerando "o ambiente muito mais desafiador".
As vendas da Mitre não acompanharam o ritmo, crescendo 11%. Como resultado, o indicador de vendas sobre oferta (VSO) caiu de 60,2% para 35,5% nos últimos 12 meses. Ou seja, mais da metade do que foi lançado não foi vendido. Para o Credit Suisse, a estratégia de crescimento nessa fase do ciclo econômico enseja "cautela".
O principal desafio do setor, de longe, são as taxas de juros, que subiram intensamente desde as mínimas históricas de 2020 e 2021 – e vão continuar subindo. Pelo consenso de mercado, a Selic, hoje em 9,25% ao ano, passará para 11,75% e encerrará 2022 nesse patamar. Um ano atrás, a mesma taxa estava em 2%.
Os efeitos do aperto monetário já foram sentidos pela EZTec. Em 2021, as vendas da incorporadora não só ficaram para trás da expansão de 65% do volume lançado como caíram 3% em relação a 2020.
A EZTec afirmou ter revisitado seus planos de lançamentos "devido a questões como covid, inflação e elevação da taxa de juros." Com isso, a incorporadora não cumpriu o guidance para o biênio de 2020 - 2021, que previa de 4 bilhões a 4,5 bilhões de reais em lançamentos.
No período, a EZTec lançou 3,06 bilhões de reais em VGV, dos quais 1,91 bilhão de reais em 2021. Ainda que abaixo do prometido ao mercado, a empresa considerou o volume "adequado à situação econômica do país". Além disso, o guidance para o biênio de 2021 e 2022 não foi divulgado devido às incertezas domésticas.
"Mesmo que o cenário continue incerto, e o ambiente, ruim para as construtoras, parece que a EZTec se preparou bem para o período, diminuindo os lançamentos programados", afirmam analistas da Levante em relatório.
Apesar do cenário adverso para as construtoras, parte já está precificado nas ações. Na bolsa, empresas como Cyrela (CYRE3), Mitre e EZTec acumulam perdas de mais de 50% no período de um ano. O Índice Imobiliário da B3 (IMOB), que também engloba empresas de shoppings centers, caiu 33% no período, enquanto o Ibovespa, 12,30%.
Tamanha desvalorização pode ter aberto espaço para oportunidades. Uma delas, segundo analistas do BTG Pactual (BPAC11), seriam as ações da MRV (MRVE3), que caíram 46,6% desde janeiro de 2021.
A incorporadora mineira, que apresentou prévia operacional ontem, terça-feira, dia 18, registrou crescimento de 25% em seu VGV de lançamentos e de 8,1% em vendas no ano passado. Considerando somente a frente principal de negócios, que leva o nome da empresa, as vendas caíram 14,9%.
Analistas do BTG Pactual, porém, ressaltam o crescimento da Luggo e da AHS, esta uma subsidiária da MRV com foco nos Estados Unidos. As vendas da AHS, por exemplo, dispararam 547,5%, saltando de 3% para 21,7% das vendas totais do grupo no ano. Com preço-alvo de 23 reais para a ação, os analistas projetam potencial de alta de 114%.