» Quem é que manda?
Essa é uma resposta difícil de responder quando se refere a um condomínio. Normalmente quem
manda é o dono. Mas quem é o dono do condomínio? Quem dita as regras a serem seguidas? Qual o nível
de interferência dos condôminos nas decisões administrativas? Qual o real papel do conselho fiscal?
Essas são questões que rondam o ambiente da coletividade, em especial quando se pretende tomar
uma decisão na administração do condomínio. De fato, são complexas em suas conexões, ou seja, a ordem
hierárquica das autonomias de cada um. Vamos por meio deste sucinto guia, responder de forma simples,
mas com propriedade sobre o papel de cada um.
Essa pergunta pode ser facilmente respondida se procurarmos as respostas na origem de um
condomínio, ou seja, a criação e registro de sua convenção. A convenção é o conjunto de informações sobre
o condomínio, desde a estrutura, divisão em unidades autônomas, separação de áreas comuns e destinação.
Mas o importante aqui, é a segunda parte de uma convenção, qual seja, a parte que determina as regras
que vão parametrizar a forma das tratativas entre condôminos e condomínio.
Dentro dessa lógica, podemos afirmar que todas as coisas devem estar definidas na convenção, a
fim de que atenda a toda coletividade de forma igualitária e imparcial.
A mesma convenção vai definir quais são as responsabilidades, direito e deveres de cada indivíduo
em um condomínio. No caso aqui, vamos nos a ter a figura do síndico e dos conselheiros consultivos/fiscais.
Sob nenhuma hipótese o síndico pode se intitular a figura mandatária de um condomínio, tendo em
vista que seu papel está muito bem definido na convenção, e caso, não tenha, terá amparo no Código Civil.
Por outro lado, o síndico tem algumas prerrogativas que deve seguir no sentido de promover a
qualidade de vida e funcionamento de um residencial em todas as suas demandas. Em muitos casos, buscar
uma segunda opinião com os conselheiros é válida, mas a decisão de contratação, por exemplo, é de
responsabilidade direta do síndico, que em um dado momento deverá responder pelos seus atos. Por isso,
o síndico é o representante que tem a prerrogativa de escolher quais empresas devem ser contratadas para
prestar os serviços, levando em conta principalmente o custos e benefícios.
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários
à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de
interesse do condomínio;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Algumas outras atribuições podem também ser determinadas de forma mais detalhadas e com alguns
acréscimos, conforme definido na criação da convenção.
Em suma, o síndico não é o dono do condomínio, mas é a figura com poderes e obrigação de cumprir e
fazer cumpri o que já fora determinado, sem a interferência de terceiros, ou pessoas com interesses divergente.
Não podemos deixar de ressaltar que o síndico não é um funcionário do condomínio, e muito menos
empregado ou subordinado dos moradores ou conselho fiscal. Deve zelar pela harmonia entre os moradores, zeloso
com o patrimônio e repreensivo representante legal do condomínio em todas as esferas, em juízo ou fora dele.
O Conselho fiscal normalmente é formado por três membros, mas pode ter outros componentes, é claro, se
a convenção permitir. Essa equipe é fundamental para o condomínio. São os representantes com autonomia para
julgar em primeiro momento as contas, analisar a conduta e emitir pareceres sobre a gestão do síndico, com objetivo
de zelar pelo cumprimento de todas as determinações da convenção.
Apesar de o Código Civil não prever de forma obrigatória a existência de um Conselho Fiscal, entendemos
que é de extrema importância a existência dele, tendo em vista que, um conselho atuante pode evitar surpresas
desagradáveis da gestão de um síndico, ou seja, eles são como guardiões do condomínio para o seu excelente e
transparente funcionamento. No entanto, se a convenção determinar que tenha, aí sim será obrigatório.
Algumas atribuições específicas podem ser acrescentadas na convenção do condomínio, desde que, não
cause conflito com as atribuições do síndico. Vejamos alguns exemplos do que o conselho pode e não pode fazer:
– Dar pareceres, questionando, aprovando ou reprovando as contas do síndico. Esses pareceres devem ser
encaminhados à assembleia geral.
Entre a obrigatoriedade ou não, da Lei e da convenção, o mais importante é o respeito e sintonia de cada
envolvido na gestão condominial, todos podem contribuir conforme atribuição do seu papel, de forma considerável para o funcionamento do condomínio. Ocorrendo algo fora deste proposito, que é o bem comum da coletividade, e os interesses pessoais ganham contornos em algumas situações, o melhor a fazer é voltar a convenção, pois ela é quem garante de forma legal o que deve ser seguido.
No fim da história, quem manda mesmo é o condômino, não de forma isolada, mas em conjunto com outros
que, para cada decisão requer um percentual específico em relação ao total de proprietário, o que damos o nome de quórum. Existe ainda uma confusão que pode levar ao erro em relação de quem manda no condomínio quando se apoia no argumento que a assembleia é soberana. Com certeza é. Entretanto, existe o momento para que a assembleia possa exercer a sua soberania nas decisão.