Reformas em condomínio: o que você precisa saber - MyCOND
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In: Blog, Manutenção - 5 de janeiro de 2021 - By: BLOG MyCOND
Condomínios residenciais e comerciais são espaços onde pessoas habitam, trabalham ou ambas as situações: comunidades. São espaços ocupados, alguns há muito tempo, com vida própria, rotinas, e muito diferentes, portanto, de canteiros de obras criados na fase de construção de edificações.
Essa realidade deve ocupar o topo das prioridades quando um prestador de serviços de reformas faz o planejamento para a execução de qualquer tipo de trabalho. Além de planejar levando em conta a natureza do local, deve também tomar medidas para mitigar incômodos e tornar a convivência suportável a todos durante o período de execução dos serviços.
Convivência porque uma obra afeta muitos, senão todos os vizinhos, dependendo de sua extensão. E profissional técnico porque engenheiros e arquitetos não são os únicos autorizados a assinar responsabilidade técnica (ART, RRT), acompanhar obras e se responsabilizar por sua execução.
Os profissionais técnicos, além de também autorizados por lei a assinar esses termos de responsabilização profissional (TRT), válidos sob todos os aspectos do direito, podem ser aconselháveis por sua dedicação total à obra já que muitas vezes são eles que as executam, diretamente, não por meio de subcontratados.
Reforma em condomínios nunca é tarefa fácil. Quatro personagens são diretamente afetados nesse processo: síndico; condômino ou inquilino; vizinho e prestador de serviços. É muito diferente de reformar uma casa ou ponto comercial não situado em um prédio ou em um condomínio de casas.
O primeiro ponto a considerar é que nos condomínios há regras internas (horário em que ruídos são admitidos, entrada de prestadores de serviços, entregadores, etc.) fixadas por Convenções ou Regulamentos, além de regras externas, estabelecidas por leis ou normativas.
O primeiro personagem a ser considerado é o síndico. Isto porque tem ele responsabilidades legais relacionadas com tudo que diga respeito à administração do condomínio, inclusive obras.
Uma delas é cumprir e fazer cumprir a Convenção, o regulamento e as determinações das Assembleias (Código Civil, art. 1348, IV). Mas deve também cumprir e fazer cumprir as regras legais.
Isso explica o porquê de os síndicos terem, nesse período de pandemia, imposto regras rígidas de cumprimento obrigatório dirigidas à entrada de visitas, festas, confraternizações, uso de máscaras, utilização de salões de festas e áreas de lazer, etc. Inclusive limites às obras e reformas no ambiente condominial, não apenas, mas, preponderantemente, ante a necessidade de estabelecer limitações ao barulho num novo cenário em que muitos passaram a trabalhar em casa.
Principalmente a partir do ímpeto do home office, o desemprego tem levado muitos a se constituírem como personalidade jurídica para exercer atividades profissionais dentro de seus apartamentos.
Em agosto de 2020 um homem, incomodado com o ruído provocado em obra no mesmo pavimento, ou próximo ao seu apartamento, foi preso após jogar gás de pimenta por baixo da porta de um apartamento vizinho, em obras, no Jardim Paulista, capital, oportunidade em que quatro operários passaram mal e tiveram que ser socorridos. A Lei de Contravenções Penais prevê prisão simples de 15 dias a 3 meses para quem perturbar o trabalho ou sossego alheios.
Em setembro de 2019 uma moradora foi advertida pela administradora condominial em razão de reclamações sobre o choro de seus bebês, que estavam doentes. A moradora advertida postou sua reclamação nas redes sociais e o tema foi divulgado pelo Brasil afora. Ante a repercussão negativa acompanhada de condenação nacional a administradora teve que se desculpar em redes sociais.
Não sem razão, registros policiais de perturbação do sossego mais que dobraram em São Paulo durante a pandemia.
Por isso temos sido enfaticamente firmes na defesa da solução desses atritos através da mediação, por advogarmos o entendimento de que síndico não é psicólogo e não tem dever algum de administrar conflitos.
Tem o dever de cumprir a convenção, regulamento, leis e normas relacionados à sua atividade, conforme aqui posto, mas não a de mediar o choque provocado pelo egoísmo humano. Isto cabe a profissionais especializados em mediação, o que temos veementemente defendido, inclusive oferecido aos síndicos de condomínios associados.
Técnicos podem realizar serviços em condomínios residenciais e comerciais de acordo com as normas do CRT nas áreas de Edificações e Construção Civil, Eletrotécnica, Refrigeração e Climatização, Mecânica e Eletromecânica, Telecomunicações, Design de Interiores e outras especialidades.
Os prestadores de serviços devem guardar estrita obediência às normas do Condomínio, em todos os aspectos que estas ditarem, isto é, horário, barulho mínimo possível, retirada de entulhos, limpeza da área comum afetada, ou seja, menor incômodo possível aos vizinhos. Isto, diariamente.
Cabe ao supervisor certificar o modus operandi, não apenas nos seus aspectos técnicos, mas também no que diz respeito à convivência com moradores ou trabalhadores em edifícios comerciais.
Entendemos que o síndico não tem qualquer outra responsabilidade relacionada com a obra além daquelas aqui apontadas, uma vez não ser ele técnico e não deter, por isso mesmo, natural poder fiscalizatório. Obviamente que aspectos gritantes na obra, se forem por ele observados devem merecer sua atuação.
Um caso ocorrido ilustra bem isso: a quantidade de entulho retirado de uma obra despertou a atenção da administração que, quando foi verificar, observou que todas as paredes internas de um apartamento, inclusive as de sustentação, haviam sido retiradas numa reforma, pondo em absurdo risco toda a edificação que só não ruiu porque em andares superiores. Nesse caso, após intervenção, a construtora foi chamada a refazer as paredes internas, pelo que cobrou R$ 100 mil do proprietário.
Num caso bastante conhecido de desabamento de um edifício no Rio de Janeiro, em 2012, a Polícia Federal concluiu que o evento teve duas causas: a derrubada de paredes e pilares de sustentação em reforma contratada por um dos condôminos do 9º andar e a omissão do síndico que não teria conduzido providências para impedir agressão à estrutura do prédio.
Nesses casos, o síndico responde cível e penalmente. O Código Civil determina serem deveres dos condôminos, e obviamente também dos inquilinos, se absterem de realizar obras que comprometam a segurança da edificação. Isso autoriza os síndicos a promoverem vistorias constantes nas unidades em obras, como medida de segurança.
Se o proprietário/inquilino se recusar a informar ou fornecer os documentos aqui apontados sobre a obra, o síndico poderá e deverá conduzir providências junto à Prefeitura visando o embargo dela, ou, mesmo, judiciais visando seu fim, cujas custas do processo deverão ser arcadas pelo proprietário/inquilino.
E, claro, isso deve ser sempre antecedido do embargo administrativo que se materializará mediante notificação aos responsáveis para pararem a execução e aplicação da pena de multa, se não atendido. E, antes de ir ao Judiciário, lavrar um Boletim de Ocorrência Policial.
A LGPD (Lei 13709/2018) contém regras direcionadas para a coleta e tratamento dos dados daqueles que os fornecem. No caso, todos os prestadores de serviços, fornecedores de bens, engenheiro, arquiteto, técnico em edificação, etc. que ingressarem nas dependências do condomínio para execução do contrato relacionado à obra deverão fornecer tais dados.
Mas isso, em hipótese alguma, lhes conferirá o direito de, quaisquer sejam as circunstâncias que em seu entender justifiquem, invocar a LGPD em sua proteção ou favorecimento.
Exemplifiquemos: suponha que objetos tenham desaparecido na área comum do local em obra e, por alguma razão, as suspeitas recaiam sobre os profissionais que a estejam executando. Eles poderão, por exemplo, em suas defesas, pedir para que as imagens eventualmente gravadas sejam apresentadas como prova de sua inocência.
O que não poderão, nesse caso é, com fundamento na LGPD, exigir que, como titulares do direito dos dados, o que inclui imagens, sejam elas deletadas se, por exemplo, elas comprovarem suspeitas de seus envolvimentos. Nesse caso, não poderão invocar essa lei em seus próprios benefícios quando os dados gerados os comprometerem cível e/ou penalmente.
Por outro lado, se os dados de profissionais que prestam serviços em condomínios vierem a ser indevidamente divulgados, o que eles poderão confirmar, por exemplo, a partir de contatos de empresas oferecendo serviços a eles, ou mesmo vê-los utilizados em redes sociais ou, ainda, utilizados para práticas delituosas envolvendo seus nomes, e eles puderem comprovar a origem dessa disseminação de seus dados pessoais, poderão invocar a proteção da LGPD contra o condomínio e seus administradores