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Tudo sobre manutenção de elevadores em condomínios
Aprenda o passo a passo completo sobre manutenção de elevadores para que condôminos, funcionários e visitantes façam uso seguro e tranquilo em seu condomínio
14/01/20 12:14 - Atualizado há 13 dias
O síndico deve ter um cuidado especial com a manutenção dos elevadores, pois envolve risco de vida e, se não forem seguidas normas e legislações quanto à manutenção, a responsabilidade pode recair sobre ele em caso de acidentes.
Embora raros, os acidentes envolvendo elevadores assustam. "Normalmente os acidentes ocorrem por falta de manutenção adequada ou durante o resgate de passageiros por pessoa não habilitada. O resgate deve ser feito pelos profissionais das empresas contratadas, ou, em último caso, Corpo de Bombeiros", alerta Max dos Santos, diretor-executivo do Seciesp.
Por envolver o transporte de milhares de pessoas, proporcionar conforto e conveniência, a manutenção dos elevadores é fundamental. Essa medida consiste na aplicação de uma série de ações que monitoram o equipamento, indicando necessidades de reparos ou trocas de peças que garantem o funcionamento adequado do sistema.
Nos condomínios, os elevadores estão listados entre os itens mais críticos. "Numa escala de zero a 10, um elevador parado leva nota 9, só perdendo para falta de água", opina o síndico profissional Fúlvio Stagi, que atende 32 condomínios no estado do Rio de Janeiro.
"A manutenção dos elevadores é parte essencial na operação dos condomínios, tanto por questões de desempenho quanto de segurança. Os moradores percebem a criticidade dos elevadores e muitos têm grandes preocupações quanto a falhas que possam levar pessoas a ficarem presas na cabine, ocasionadas por defeitos ou mesmo falta de energia elétrica", afirma Jessé de Souza Oliveira Jr., síndico profissional.
De acordo com Everton Ramos, sócio e consultor técnico da Hi Solution Consultoria e Engenharia, a principal norma técnica que regula os elevadores é a ABNT NBR NM 207/1999, que especifica as regras de segurança para a construção e instalação de elevadores elétricos de passageiros com casa de máquinas. Para elevadores sem casa de máquinas, a norma é a ABNT NBR - 16042/2012.
Segundo o artigo 7º, o registro da empresa conservadora "dependerá da indicação e do registro, junto à Prefeitura, de engenheiro responsável técnico, regularmente capacitado, nos termos da legislação federal e das normas próprias, expedidas pelo órgão de classe." No que diz respeito ao registro das empresas conservadoras, a lei é complementada pelo Decreto Municipal nº 52.340/2011.
A lei ainda diz que os "engenheiros responderão solidariamente com as empresas instaladoras ou conservadoras pelo cumprimento desta Lei, sendo passíveis das mesmas responsabilidades e penalidades em que as empresas incorrerem em virtude de infrações."
Já o artigo 9º obriga a empresa conservadora a fazer inspeção anual rigorosa dos elevadores, com emissão do Relatório de Inspeção Anual (RIA), documento obrigatório que indica as condições de funcionalidade e segurança dos equipamentos. "Com esse documento, a prefeitura delega às empresas de manutenção a obrigação de relatar o estado de conservação dos equipamentos", comenta Everton Ramos.
"O ideal é que a empresa oriente os condomínios clientes a munir seus elevadores com todos os itens de segurança estabelecido por norma e pelo RIA, aumentando o coeficiente de segurança dos usuários", comenta Max dos Santos, diretor-executivo do Seciesp.
"Em caso de dúvida sobre a atual prestadora de serviços, o síndico deve recorrer a consultores independentes ou ainda ao Seciesp, que poderá ajudá-los neste sentido", alerta Max dos Santos. A depender do escopo, um parecer técnico pode ser contratado a partir de R$ 750 por elevador.
"Importante que os apontamentos realizados pela empresa de manutenção para garantir a funcionalidade do equipamento sejam observados e providenciados pelo cliente, já que os equipamentos, com o tempo de uso, necessitam de ajustes corretivos que implicam autorização", enfatiza a diretora da Atlas Schindler.
"Existem itens de segurança, como cabos de aço, regulador de velocidade e bloco de segurança, que devem ser rigorosamente verificados para garantir o funcionamento correto e seguro dos elevadores aos condôminos e demais usuários", explica Everton Ramos, da Hi Solution.
É unânime entre especialistas e síndicos entrevistados que o principal cuidado com os elevadores começa na escolha da empresa de manutenção ou conservação do equipamento - independentemente de ser o fabricante.
"O mais importante é que a manutenção dos elevadores seja feita por empresa habilitada e capacitada, com registro em órgãos competentes, tais como registro de concessão na prefeitura e entidades de classe, como o Seciesp. Importante checar certidões negativas de débitos da empresa bem como contatar clientes atendidos para avaliar a celeridade de atendimento", recomenda Max dos Santos, diretor-executivo do Seciesp.
"Analisamos diversos critérios, inclusive o capital social da empresa e sua reputação no mercado. Não adianta ter nome se não presta um rápido atendimento. Tempo de resposta para passageiro preso é um item que pesa muito hoje", relata Stagi.
"Quando assumo um condomínio, verifico o contrato, a empresa e marco uma reunião com o supervisor ou até mesmo com o técnico para nos mostrar as condições dos elevadores. Tudo deve ser bem analisado, porque pode impactar, e muito, na cota condominial", explica Stagi.
"Fale com o responsável e peça um laudo de avaliação atual sobre os elevadores, devidamente assinado pelo engenheiro responsável atestando as condições, principalmente de segurança dos equipamentos. Se ainda restar dúvidas, procure um consultor independente para fazer a avaliação", instrui Max dos Santos.
Checar o tipo de contrato (com ou sem peças - veja mais abaixo)
Para os mais antigos, o contrato com peças é mais adequado. "No entanto, esses contratos precisam ter um valor maior para que as empresas possam executá-lo de maneira adequada e profissional, substituindo realmente as peças quando se faça necessário", explica Max dos Santos, diretor-executivo da entidade.
Fúlvio Stagi comenta que o preço deste tipo de contrato é praticamente inviável para condomínios menores, com menos de 32 unidades. "Mesmo na modalidade com peças, pode haver itens não cobertos, então é importante estar atento na hora de negociar", alerta Everton Ramos, da Hi Solution.
Já o contrário - a exclusão de peças para redução do valor contratado -, na sua opinião, deve ser estudada criteriosamente e levada para deliberação em assembleia, após um levantamento detalhado do histórico de trocas.
"As empresas dificilmente formalizam o tempo para resolução efetiva dos problemas, pois muitas vezes a necessidade de troca de peças acaba tornando o reparo mais demorado do que o desejado", informa o síndico profissional Jessé Oliveira.
O principal SLA, na opinião de Fúlvio Stagi, é o de tempo de resposta para retirada do passageiro preso, que deve ser de até 30 minutos. "Apesar de na percepção do passageiro ser um tempo considerável, há de ser observar o tempo de mobilização das equipes, variando de cidade para cidade", explica o síndico profissional.
"Durante os cinco primeiros anos, é mais vantajoso manter um contrato de conservação (sem peças), atrelado a um bom seguro. Se o condomínio tem um contrato antigo, com mais de dez anos, e já contempla substituição de peças, o ideal é mantê-lo", orienta Stagi.
"A cada mês são verificados determinados itens, componentes e peças dos equipamentos, fechando a inspeção após 12 meses, com a emissão do RIA. Este relatório de inspeção mensal, deve estar fixado na casa de máquinas dos elevadores, sendo um para cada equipamento, constando todos os itens de verificação", esclarece Max dos Santos, diretor-executivo do Seciesp.
O síndico saberá que chegou a hora de partir para a modernização do elevador - que poderá ser tecnológica e/ou estética - quando o equipamento:
"Com a modernização é possível agregar uma nova tecnologia aos sistemas existentes, proporcionando valorização para o condomínio, performance para os equipamentos, além de mais conforto e segurança para os usuários", afirma Marici Santos, da Atlas Schindler.
- Saiba mais sobre o momento certo para fazer a modernização tecnológica do elevador
E sobre a aquisição de um novo elevador? "A troca completa não é exigida, a não ser que a análise para o processo de modernização do equipamento concluir que este seja o caminho mais adequado. Não existe uma regra única dada, a variedade de modelos e tipos de elevadores", esclarece Everton Ramos, da Hi Solution.
Existe vida útil média para os cabos dos elevadores? A vida útil de um cabo de aço vai depender da maneira como ele é conservado, explica Everton Ramos. Com o passar dos anos, a vida útil dos cabos é reduzida. "Há casos em que a via útil ultrapassa cinco anos. Dependerá de ter uma boa manutenção preventiva e acompanhamento adequado."
O que fazer quando o elevador para e quem ficou preso insiste para que o zelador ou qualquer pessoa abra e faça o resgate? O resgate só deve ser feito por profissional habilitado ou, em último caso, pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar. Pessoas sem conhecimento e ações inadvertidas podem causar acidentes de graves a fatais. Isto consta na norma de manutenção de elevadores ABNT NBR 16083/2012. "Mesmo que muitos zeladores tenham recebido instruções em épocas passadas, onde se tinha o hábito de fornecer treinamentos, não recomendo tal prática", orienta Everton Ramos.
Bombeiros podem ou não podem fazer resgate de pessoas presas em elevador? Eles são habilitados para isso, com o foco na pessoa presa. "Para fazer o resgate, pode ser que precisem cortar partes do elevador, causando danos materiais. Por isso recomendo sempre acionar o mantenedor e informar que se trata de passageiro preso. Deve-se manter contato com a pessoa e, dependendo do estado da mesma ou em casos de mau súbito, deve-se acionar o Corpo de Bombeiros. Usar de bom senso é primordial", informa Everton Ramos.
Por que não se pode usar o elevador em caso de incêndio? O fogo pode cortar a energia do condomínio e o passageiro poderá ficar retido na cabine, colocando em risco a sua segurança. Gases e fumaça podem invadir a caixa de corrida e o poço do elevador, podendo causar asfixia na pessoa dentro da cabine. "Apenas edificações projetadas, e normalmente comerciais, podem ter um elevador de emergência preparado adequadamente para ser utilizado para o resgate e evacuação de pessoas em caso de incêndio", esclarece Everton Ramos.
Tudo que você precisa saber sobre manutenção e conservação de elevadores em condomínios. Por Mariana Ribeiro Desimone e Julio Paim. 23/11/10 11:13 - ...
Normalmente elevadores param ? e deixam quem está dentro deles neste momento presos ... Somente as empresas de manutenção de elevadores e o Corpo de ... O síndico do meu condomínio é um cara metido a saber tudo, inclusive para ...