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22/11/13 às 17h33 - Atualizado em 3/01/19 às 14h48
Projeto urbanístico: o desenho necessário para a regularização
Moradores de quatro cidades do Distrito Federal estão entregando documentos para poderem adquirir as escrituras de suas casas ou terrenos. Assim como em Brazlândia, São Sebastião, Estrutural e Sol Nascente, o Programa Regularizou, é seu! pretende resolver em todas as cidades um dos principais problemas do Distrito Federal, que é a ilegalidade fundiária. Mas o que pouca gente sabe é que para que um morador consiga a escritura, um passo é fundamental: o projeto urbanístico.
O projeto urbanístico é um desenho do que haverá em uma cidade, desde suas principais ruas até o que pode ser construído em cada lote. Elaborado por urbanistas, o projeto parte da observação dos dados levantados pela topografia e pelas normas determinadas no Plano Diretor de Ordenamento territorial, Pdot, e na Lei Federal 6.766, que trata do uso e do parcelamento do solo. Esta lei informa, por exemplo, qual o percentual de área pública deve haver em um bairro. "Então, quando a gente faz o projeto, tem que dizer que há tantos lotes para o uso residencial, quantos há para o uso institucional; a gente tem que dar a poligonal, ou seja, a área que é abrangida pelo projeto", explica Eny Wilson, diretora de Desenvolvimento Urbano Local da Secretaria de Habitação, Sedhab.
O desenho da poligonal precisa ser registrado em cartório. "No projeto urbanístico tem que constar o tamanho exato de cada lote, a localização, tudo para que o cartório possa saber o que está registrando", conta Eny Wilson. Na etapa inicial, quando é feita a topografia, é que os urbanistas ficam sabendo quantos lotes serão para residência e quantos servirão ao comércio. Já no Pdot, haverá a informação sobre o tamanho da população daquele lugar. A partir daí, é possível prever a necessidade que os moradores terão de escolas, postos de saúde, delegacias e outros equipamentos públicos.
Além da própria Sedhab, um projeto urbanístico envolve outros órgãos do governo. Um deles é o Instituto Brasília Ambiental, Ibram, responsável pelo licenciamento ambiental já nos primórdios do plano de ocupação.
A companhia de energia, a CEB, e a CAESB, que fornece água e capta o esgoto expelido pelas residências e prédios, também precisam ser consultadas, para que os urbanistas saibam com exatidão as condições de fornecimento de luz e água e a capacidade do esgotamento sanitário. Um projeto urbanístico precisa saber da Novacap como será a drenagem da água da chuva no local, e averiguar junto às empresas telefônicas se não há nenhuma rede subterrânea na região.
O mal das invasões
Nada pior para um urbanista do que elaborar um projeto para uma cidade que foi ocupada irregularmente, portanto, sem planejamento. O maior exemplo no DF é Vicente Pires. "A gente tem que fazer um projeto urbanístico o melhor possível dentro do que já está feito de errado pela ocupação irregular. Mas nunca será o ideal", reconhece Eny Wilson.
A dificuldade já começa no trabalho dos topógrafos, que além das características do terreno, terão que levantar a posição de casas construídas e ruas abertas de modo praticamente aleatório. "Um outro trabalho é o de registrar todo mundo que está lá. Com esse levantamento, se faz um estudo bem complexo, porque haverá sempre numa ocupação uma rua que não foi projetada e será necessário que ela deixe, ao menos , passar um caminhão de lixo", explica Eny.
Muitas vezes a ocupação irregular exige que os técnicos façam o redimensionamento da área ocupada. "E muitas vezes temos de reduzir o tamanho do lote ou mesmo o terreno terá de deixar de existir", destaca Eny, ao lembrar que esse procedimento aconteceu bastante no condomínio Sol Nascente, em Ceilândia.
A ocupação irregular é tão nociva que acaba privando os moradores de equipamentos públicos, como escola. "A população precisa de uma escola, mas vai pôr onde se já está tudo ocupado?", destaca a diretora da Sedhab.
Um projeto urbanístico de uma cidade leva no mínimo um ano para ficar pronto, e isso em condições normais, tendo o projeto iniciado a partir do zero, sem a terra ocupada. Eny Wilson recorda que o projeto urbanístico de São Sebastião, por exemplo, é feito há 20 anos, pois como é uma cidade das que mais sofrem com ocupações irregulares, o levantamento topográfico precisa sempre ser revisto. "O correto era para ser como em Ceilândia: o projeto foi feito e implementado de uma vez só" exemplifica.
O número ideal de profissionais para traçar um plano urbanístico de uma cidade como São Sebastião é de dez pessoas, incluindo, além dos urbanistas e dos topógrafos, outros profissionais como digitadores, sem esquecer os estagiários.