O GESTOR IMOBILIÁRIO: AS OBRIGAÇÕES PRÓPRIAS DO ADMINISTRADOR DE IMÓVEIS
AS OBRIGAÇÕES PRÓPRIAS DO ADMINISTRADOR DE IMÓVEIS
A locação de imóveis guarda bastantes peculiaridades que podem ensejar desordens no bom desenvolvimento desta relação, se esta não for bem conduzida. De tal modo, vê-se hodiernamente um grande número de proprietários que confiam seu patrimônio a administradores de imóveis, sejam imobiliárias ou corretores de imóveis.
A razão dessa crescente tradição à administração de imóveis para locação está, especialmente, nessa exigência de conhecimento técnico para tal. A lei do inquilinato possui regras pouco conhecidas e de escasso domínio do público em geral, e esse desconhecimento pode gerar problemas às vezes até incontornáveis.
Se se realiza uma locação diretamente entre locador e inquilino tem-se o risco da maior exposição daquele às exigências destes, porque a proximidade pode gerar certo grau de intimidade que não é interessante, vez que mistura questões de ordem econômica às pessoais.
Tal questão deveria ser de pronto assentada em contrato de administração e mesmo no de locação, onde o locador se comprometeria a encaminhar todas as reivindicações do locatário ao administrador, ao passo que o locatário já saberia, porque estaria expresso em pacto locatício, que deverá buscar amparo destas situações junto à imobiliária ou ao corretor de imóveis.
Portanto, quando o proprietário desejar entregar seu imóvel à administração, tem de se proceder à feitura de um contrato para tal fim, com disposições claras. Neste pacto deve vir bem determinadas as obrigações de cada parte, como, por exemplo, de o proprietário contratar, até a locação do imóvel, serviços de segurança privada, com o fito de se evitar danos ao patrimônio. Mas compete ao administrador, enquanto o bem estiver desocupado, promover todas as medidas necessárias para que o imóvel seja prontamente locado, com a publicidade em sites, através de parceiros etc.
Deve o administrador permanecer atento a qualquer situação que inviabilize a locação, porque, caso aconteça, e mesmo assim o bem seja locado, ocorrerá, certamente, uma corresponsabilização, obviamente que ponderadas as razões que levaram a tal situação lesiva. Caso o proprietário se exima de sua responsabilidade em adequar o bem à locação, o administrador não poderá ser responsabilizado, e, assim, para evitar maiores problemáticas, deverá rescindir o pacto de administração. Vejamos a citada responsabilidade do locador segundo a lei do inquilinato: "Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;" [...]. (BRASIL, 1991).
Destas obrigações que competem ao locador, exclusivamente, estão às de entregar o bem imóvel com instalações de água e de energia em perfeitas condições, porque são bens de primeira necessidade. Se por desídia do locador e / ou do administrador realizar-se a locação, estes têm de promover todas as medidas necessárias para reverter tal situação, inclusive oferecer ao locatário outro imóvel, caso seja imprescindível a desocupação do locado para concretizar os reparos.
Frise-se que a responsabilidade do locatário também deve ser considerada caso a caso, porque se o locador ou o administrador de imóveis o deixa ciente de modo expresso quanto à existência de alguma avaria no locado, até mesmo asseverando que será necessária reforma para reverter a situação e o locatário embaraça a sua regularização, este não poderá se esquivar de sua parcela de responsabilidade, e não deverá responsabilizar os entes citados por isso.
O administrador de imóveis diligente tem de conhecer bem o administrado, seu estado de conservação, se há ou se já houve grandes avarias que possam comprometer a sua estrutura etc. Mas não é razoável apontar ao administrador a obrigação de conhecer detalhes técnicos, porque muitas vezes isso só compete aos profissionais do ramo da engenharia. Ou seja, o administrador não está obrigado a conhecer problemas de ordem estrutural, defeitos ocultos ou mesmo àqueles que possam provocar curto-circuito ou vazamentos hidráulicos. Mas se os conhecer, deve de pronto comunicar ao locador.
O múnus principal do administrador de imóveis é gerir com excelência os rendimentos advindos da locação. Deve estar atento aos prazos das locações, quanto à necessidade de desfazimento destas, e, ainda, se prorrogada a locação, e se necessário em virtude de revisão, conseguir a majoração do aluguel condizente com o que se pratica no mercado, porque, assim, valorizará o patrimônio do locador.
As prestações de contas com o proprietário devem ser realizadas regularmente, com o repasse, abatidas às taxas de administração e de intermediação, sendo estas necessárias para o acompanhamento das despesas e para o recebimento dos rendimentos do proprietário.
Não é adequado que estas prestações sejam realizadas de maneira irregular e fora do período de recebimento de aluguéis pelo administrador, porque senão a locação perde seu fundamento de conferir ao proprietário os frutos desejados, servindo a estes para a sua manutenção e dos seus dependentes.
"A maneira e a periodicidade da prestação de contas devem constar do contrato de administração. Entendemos que a cada 180 dias seja um prazo razoável; porém, em não havendo estipulação de prazo, considerando que o contrato de administração é de trato sucessivo, em que as prestações são contínuas e periódicas, a prestação de contas deverá ocorrer contínua e periodicamente. Portanto, se a cobrança do aluguel é mensal, também a prestação deverá ocorrer mês a mês." (MENDONÇA, 2011, p. 69 e 70).
Vale salientar que o administrador de imóveis faz jus ao recebimento de pagamento pelos serviços prestados de administração e de intermediação, conforme estabelece a lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.
"Art. 22. O locador é obrigado a: [...]VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;[...]" (BRASIL, 1991).
O excerto supramencionado demonstra a relevância dos serviços desempenhados pelos administradores, consagrando o dever de pagar dos locadores, se aqueles forem devidamente contratados, porque se faz, seguramente, um trabalho comprometido em locar e em administrar sempre da melhor forma, com os melhores recursos disponíveis, como se observa na utilização de softwares modernos etc.
Quanto à obrigação de representação, cabe ao administrador de imóveis realizar alguns atos que lhe competem, e, ainda, liberam o proprietário destas atividades, deixando-o tranquilo e seguro sobre o andamento da locação. Vejamos o que trata Frederico Mendonça:
"Para maior conhecimento do assunto, é interessante verificar as disposições do Código Civil, em seus artigos 667 a 674, que tratam das obrigações do mandatário, e colocá-las sob o prisma da Administradora de Imóveis, embora, em apenas poucos atos, fique patente essa função de representante do proprietário, o que, em geral, só se dá na assinatura de contratos de locação, aditivos e distratos. Na maioria dos demais atos da administração, a Administradora executa em seu próprio nome, como bem se pode constatar nos anúncios dos imóveis nos jornais e na internet, no preenchimento de propostas de locação, na cobrança de aluguéis, entre outros." (MENDONÇA, 2011, p. 69).
Ousa-se dizer que, para além destas obrigações abordadas, compete ao administrador de imóveis, se houver documento hábil (procuração), atuar como procurador judicial do proprietário, em casos de pleitos judiciais de interesse deste na locação.
Por tudo exposto, nota-se que as obrigações do administrador de imóveis lhe atribuem, dentre outras coisas, o dever de zelo ao gerir as contas da locação, repassar adequadamente e em tempo hábil os valores provenientes da locação, acompanhados de prestação de contas para controle do administrador e do proprietário, assim como apontar, sempre que aparente, os reparos a serem alcançados para a boa locação.
Acentua-se que em caso de danos atinentes aos problemas estruturais, ou de falta de água ou de energia por avarias em instalações, o administrador, para evitar maiores problemas vindouros, não está obrigado a permanecer administrando o bem, e, ainda, aconselha-se que rescinda o pacto e devolva-o ao locador para imediata reparação.
Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.1.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 21 set. 2014.
Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21.10.1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 21 set. 2014.
MENDONÇA, Frederico, 1963 – Administração de imóveis : aspectos relevantes / Frederico Mendonça. – Recife : Ed. do Autor, 2011. 316p. – (Coleção gestão imobiliária, v.2).
Adriano Barreto Espíndola Santos - Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra - Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais - PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza. Advogado