Vários fatores interferem na valorização de um bairro, incluindo urbanização, segurança e até barulho das boates
Rodrigo Brancatelli, O Estadao de S.Paulo
19 de julho de 2008 | 00h00
O mercado imobiliário de São Paulo tem um quê de premonição e futurologia. Apesar das pequenas fortunas gastas pelas empresas do ramo em pesquisas e campanhas de marketing para vender uma determinada área, na maioria das vezes um bairro sobe ou desce no ranking dos mais valorizados por questões que estão muito além do poder das incorporadoras. É o caso de Alphaville, condomínio fechado na região metropolitana, e da Vila Olímpia, bairro das danceterias na zona sul, que hoje se encontram em opostos bem distantes. O primeiro, dado como saturado pelo próprio mercado, vive hoje um renascimento. Já o outro, por causa do trânsito intenso e da badalação que virou sua marca, sofre com uma das maiores desvalorizações da cidade."Um bairro se valoriza ou perde valor de mercado por questões que passam por diversas instâncias, como a presença do poder público, a urbanização, as melhorias viárias, a segurança", diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp). "A Vila Olímpia é um bom exemplo disso. Por ser um bairro cheio de problemas estruturais, as pessoas começaram a fugir, a vender barato. Ninguém mais quer ficar parado no trânsito de lá, ninguém quer ter de ficar acordado por causa do barulho das boates."Isso se reflete na pesquisa da Embraesp, que mostra uma desvalorização de 3% na Vila Olímpia. Em dez anos, o valor do metro quadrado dos empreendimentos residenciais passou de R$ 2.332 para R$ 2.267. Enquanto isso, o bairro vizinho do Itaim-Bibi valorizou expressivos 50% - o metro quadrado saltou de R$ 3.090 para R$ 4.638. "As pessoas da Vila Olímpia que queriam uma vida mais qualificada foram para o Itaim ou para outros bairros", diz Pompéia. "Quando a família fica prejudicada, o bairro perde valor."Loteado pela Companhia Bandeirante na década de 50, a Vila Olímpia atraiu principalmente famílias da colônia portuguesa. Os sobrados com portão baixo e cara de interior ainda resistem por toda a região, que só recebeu em suas ruas minúsculas os primeiros espigões empresariais décadas depois. "A partir de 2000, 2001, isso aqui virou um verdadeiro inferno", diz Valquíria Figueiredo, ex-presidente da associação de moradores do bairro, que mora num sobrado geminado na Rua Quatá e reside desde 1984 na região. "Vieram os espigões empresariais, as baladas, os bares, os carros. E isso aqui permanece um inferno até hoje. Tem um maldito pagode que toca a partir da 1 hora da madrugada, não deixa a gente dormir em paz. A boate nem tem número na porta, para evitar que se faça reclamação na Prefeitura. Virou terra de ninguém e o trânsito é sempre parado. Os jovens compram cerveja no mercado e ficam bebendo na rua, sem se preocupar com os moradores. Não é de se estranhar que as pessoas não queiram morar mais aqui."Do outro lado da pesquisa da Embraesp, chama a atenção o quinto colocado, Alphaville. Apesar de o próprio mercado imobiliário ter considerado que o condomínio fechado já estava saturado, devidamente adensado, o preço do metro quadrado subiu de R$ 1.117 para R$ 1.632, uma valorização de 46%. Os motivos são as melhorias em infra-estrutura e as novas opções de lazer, que no fim das contas ajudaram para que mais paulistanos decidissem pela troca de cidade."Vim para cá há dois anos porque percebi que não demora muito para chegar, ao contrário do que todo mundo fala. E há várias pizzarias, bares, lojas", diz o médico Marcelo de Carvalho, pai de duas adolescentes. Com a instalação das vias expressas pedagiadas na Rodovia Castelo Branco e a inauguração do trecho oeste do Rodoanel, grande parte dos problemas com o trânsito foi solucionada. Se de janeiro de 1985 a agosto de 2005 foram lançadas 28 unidades por mês, nos últimos dois anos esse número saltou para 39. "Colocando os prós e contras no papel, comprei um imóvel com boa infra-estrutura e por um preço que eu podia pagar, sem ficar atolado de dívidas", diz o médico. "Também tem uma aura em Alphaville de que é um lugar com mais qualidade de vida, ar menos poluído e mais segurança. Isso já dá um conforto maior."