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Orientações para quem quer comprar imóvel na planta
Especialistas recomendam orientações que farão a diferença tanto na parte jurídica quanto no relacionamento com a incorporadora ao longo do processo. Ademi-GO orienta a escolha por empresas confiáveis e idôneas no mercado.
Com as taxas de juros ainda entre as mais baixas da história, adquirir um imóvel novo nunca esteve tão atrativo e facilitado.
Os financiamentos imobiliários estão menos burocráticos e construtoras e incorporadoras estão a todo ritmo com lançamentos, fluxos cada vez mais atrativos e melhores condições para fechamento.
No entanto, todo cuidado é pouco e pode ajudar a evitar futuros problemas.
E antes de pensar que a leitura do contrato é o passo mais importante, saiba que é preciso conhecer a reputação da empresa que vai edificar sua propriedade, analisar a matrícula do empreendimento e o memorial descritivo, assim como estar atento às fases que esse processo terá até a data de entrega e o cumprimento de prazos, entre outros detalhes importantes.
Uma empresa conhecida no mercado por não atrasar as suas obras, por não ter problemas de legalização do terreno e da construção e ter um tempo considerável de existência acaba oferecendo mais segurança ao comprador.
Além de pesquisas na internet, o futuro comprador pode recorrer à Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO) ou conversar com corretores de imóveis de confiança.
Gerente de marketing e comercial da EBM Desenvolvimento Imobiliário, Ademar Moura ressalta que é importante que o cliente saiba reconhecer o seu momento de compra e o cenário de moradia.
"Caso a pessoa more de aluguel, é preciso levar em consideração as parcelas até o momento da entrega da chave. Do mesmo modo, é importante já fazer a previsão de gastos com fatores como mudança, possíveis reformas no imóvel anterior a ser entregue, projeto de decoração e mobiliários, assim como as próprias parcelas de financiamento."
A EBM tem um histórico de oferecer condições facilitadas para a aquisição de imóveis na planta, como o valor de entrada mais acessível antes do início de obras e a possibilidade de adequação do fluxo de parcelas ao longo dos meses e anos.
"Esses pontos estão entre os destaques em vantagens, mas também oferecemos muitos outros, como a personalização de imóveis. Se o comprador deseja alterar algo na planta, abrir mão de um quarto para ampliar a sala, por exemplo, é possível fazer essa adaptação ainda na planta e evitar futuras obras", menciona.
O processo de compra de imóvel na planta também implica em um maior período de tempo até o momento da entrega das chaves.
E esse ínterim acaba se tornando um atrativo, um canal de oportunidades, conforme explica o empresário.
"Em alguns momentos convidamos os clientes para acompanharem a obra, conhecer o apartamento modelo, realizar o chamado dia da medição, para que possam medir os espaços e se organizar melhor para a entrada de móveis. São momentos de parceria que aproximam e acabando garantindo um ganho de tempo", explica.
Outro aspecto que merece atenção é o financeiro.
"Quando se compra um imóvel na planta, a média que se paga em captação até a entrega das chaves é em torno de 25% a 30%, geralmente. Então, esse capital que será investido, tendo até a entrega do empreendimento para montar o fluxo de pagamento que melhor atende. No comparativo com um imóvel pronto, por exemplo, o valor de entrada é maior, sendo necessária a entrada de até 40% ou 50% à vista, o que pode dificultar o orçamento", avalia Ademar.
A matrícula é o documento que reúne todas as informações do imóvel, em especial: quem é o proprietário, se houve registro da incorporação imobiliária e se aquele imóvel pode ser comercializado entre outras.
A explicação é do especialista em direito imobiliário e urbanístico e membro do Instituto Brasileiro de Direito Processual, Luciano Mollica, em palestra às empresas associadas da Ademi-GO por meio do projeto Ademi Qualifica, que incentiva qualificação da mão de obra na construção civil no estado.
"Temos uma lei que determina que só poderá ser vendido o imóvel na planta quando estiver arquivado no registro de imóveis o memorial e incorporação, que são compostos por extensa lista de documentos, como cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; e minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. Portanto, o incorporador irá apresentar os documentos necessários no registro de imóveis e o registrador irá proceder com o registro da incorporação imobiliária. Após esse registro é que pode ser iniciada a venda do apartamento na planta", observa.
É por esse motivo que o primeiro detalhe a ser observado na compra de um imóvel na planta é a matrícula, se a incorporadora cumpriu com sua obrigação legal e fez a incorporação imobiliária.
"Se o empreendimento está sendo vendido sem ter sido feito a incorporação imobiliária recomendamos que não seja dado continuidade na negociação. E, ao solicitar o memorial de incorporação, caso a empresa não tenha esse documento é porque não foi feito o registro do empreendimento", alerta o especialista.
Já o memorial reúne detalhes do condomínio, do apartamento que o comprador pretende adquirir e da empresa que está comercializando o produto.
Neste documento é possível saber o tamanho do apartamento, a qualidade da construção (é detalhado tudo que será utilizado na obra) e prova de idoneidade da incorporadora, entre outras informações importantes.
O advogado destaca que, ainda que a incorporadora possa contratar uma construtora para a execução das obras, a obrigação para entregar a unidade autônoma cabe sempre à empresa contratante, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é prometer entregar as unidades autônomas em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado.
"É uma situação muito sensível, pois é preciso saber escolher bem o parceiro de construção, ter muita confiança e contratar de forma adequada, além de se munir das garantias adequada, como contratar seguro de performance. Se a obra paralisar, a incorporadora precisa contratar uma outra para continuar a construir, sem tentar estourar muito o seu orçamento, pois o compromisso é com o cliente", observa.
O incorporador também deve discriminar as frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, além de apresentar a minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações.
"É preciso que fiquem bem claras as áreas comuns que serão entregues em cada fase, os cuidados com custeios e manutenção para que se consiga administrar tudo, sem impactar tanto no valor do condomínio dos primeiros moradores, até que se finalize tudo", diz Mollica.