Benfeitorias em contrato de arrendamento rural: a quem pertencem?
Benfeitorias em arrendamento rural: a quem pertencem?
Antes de responder a essa pergunta, é importante diferenciar quais são os tipos de benfeitorias existentes.
São 3: necessárias, úteis e voluptuárias.
As necessárias servem para conservar o imóvel rural ou evitar que se deteriore, bem como as necessárias para conservação dos recursos naturais. Podemos citar como exemplo a reforma da casa da sede, reforma de uma estrada, cercas, entre outras.
Já as úteis são para facilitar ou aumentar o uso do imóvel. Exemplos: construção de novas estradas, construção de currais, bebedouros, abertura de área para pastagem ou plantação, etc.
Já as voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, tornando-o mais agradável, bonito e, geralmente, são de alto valor. É o caso da construção de piscina, campo de futebol, e outros.
Agora que entendemos quais benfeitorias podem ser realizadas, passaremos a analisar a possibilidade de retenção, ou seja, de abatimento ou retirada, por parte do arrendatário, desses melhoramentos realizados no imóvel arrendado.
Neste sentido, o Estatuto da Terra prevê que, quando feitas pelo arrendatário, este terá direito à indenização em relação às benfeitorias necessárias e úteis. Quanto às voluptuárias, somente será indenizado caso tenha havido concordância expressa do arrendador.
Caso as necessárias e úteis tenham sido feitas pelo arrendador, aumentando-se assim os rendimentos do imóvel rural, este terá direito a um aumento proporcional na sua renda, e não serão indenizáveis ao fim do contrato, exceto no caso de acordo em contrário.
É importante destacar que a Lei prevê que, enquanto o arrendatário não for indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis, poderá permanecer no imóvel, no uso das vantagens por ele realizadas.
No entanto, o STJ tem entendido que este direito não é absoluto, devendo o arrendatário cumprir com o pagamento do arrendamento, ao passo que poderá cobrar os valores devidos à título de indenização.
As partes poderão fazer acordo diferente do que estipula a lei?
Sim. O STJ tem entendimento firmado no sentido de que as partes poderão dispor de modo diferente acerca das benfeitorias realizadas, prestigiando a autonomia da vontade e liberdade contratual, sobretudo quando se tratar de grandes empresas em igualdade de condições na hora de contratar.
É importante que todas as questões acerca das benfeitorias sejam previamente discutidas entre as partes, inclusive no tocante às formas de indenização, pois assim evita-se litígios demorados e caros, além de possivelmente impedir o proprietário da terra de retomar o seu imóvel durante a discussão judicial.