Após a venda do imóvel, quem deve pagar pelas despesas condominiais?
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Após a venda do imóvel, quem é o responsável pelas despesas condominiais?
Não é novidade que o mercado imobiliário passou por uma grande recessão nos últimos anos. Mesmo se recuperando aos poucos, a crise vivenciada em nosso país não atingiu somente o volume das negociações de compra e venda de imóveis, mas acabou por endividar os condôminos com as próprias cotas condominiais. Assim, também, impactou as relações de Direito Imobiliário. Diante disso, então, é preciso tomar cuidado quando da alienação de um imóvel, em especial no que diz respeito à responsabilidade sobre as despesas condominiais
Primeiro, as despesas condominiais possuem natureza de obrigação, que em latim leva o nome de propter rem. Ou seja, significa "por causa da coisa". Por isso, na hipótese do direito real ao qual está interligada ser objeto de transmissão, a obrigação o segue independentemente do título translativo.
De conformidade com exposto acima, convém transcrever o entendimento do renomado doutrinador Silvio Rodrigues [1], a seguir exposto:
A partir desse conceito doutrinário, podem-se extrair dois requisitos para que uma obrigação seja considerada propter rem. O primeiro deles é que deve decorrer de lei, ou seja, aqui a vontade da parte de se tornar sujeito passivo da obrigação é irrelevante. Já o segundo, diz respeito à espécie do direito exercido, que deve obrigatoriamente, portanto, ser um direito real (propriedade, superfície, usufruto, servidão, uso, o direito do promitente comprador do imóvel, entre outros).
Previsão da legislação no que diz respeito à responsabilidade das despesas condominiais
Nesse contexto, tratando-se de despesas condominiais, a legislação prevê, então, que as obrigações dessa natureza são vinculadas à coisa. Neste caso, portanto, à unidade autônoma. Dessa forma, o adquirente do imóvel em condomínio edilício responde pelas despesas condominiais, senão veja-se:
Conforme o dispositivo também:
(STJ, 3ª Turma, REsp. 1366894 RS 2013/0030874-4. Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 22/04/2014, publicado em 02/06/2014)
Dessa maneira, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ sobre o tema das despesas condominiais confirma a natureza propter rem das cotas condominiais.
Sobre a transmissão de propriedade no Brasil
No Direito brasileiro, para que haja a transmissão da propriedade, não basta a assinatura de um contrato particular ou a lavratura da escritura pública. No entanto, se o valor do imóvel superar o teto de 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país, é necessário que ocorra o registro do documento de transmissão na serventia, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a seguir:
Contudo, não é novidade que, no cotidiano, a dinâmica das transações imobiliárias, muitas vezes, corre à margem do que prevê a lei. Muitas negociações são, assim, realizadas por meio de contratos particulares de promessa de compra e venda. Por consequência, a lavratura da escritura pública e a regularização registral da transmissão são deixadas para um segundo momento.
Diante desse cenário, portanto, surge a controvérsia quanto ao marco inicial para que o adquirente/compromissário compra dor, assuma a obrigação de adimplir as despesas condominiais.
A celebração de contrato de promessa de compra e venda da unidade condominial nem sempre possui o condão de exonerar o proprietário das taxas condominiais.
Neste sentido, para fins de responsabilização do compromissário comprador pelo pagamento das despesas condominiais, é preciso que evidencie o desfrute da coisa, com o exercício da posse do bem, mesmo que a aquisição não esteja registrada perante a circunscrição competente.
Jurisprudência firmada sobre as despesas condominiais
A esse propósito, é importante, enfim, trazer em destaque que em sede de Recurso Repetitivo (tema 866), ao julgar o Recurso Especial nº 1.345.331-RS, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça pacificou a controvérsia acerca das despesas condominiais, conforme denota-se da ementa abaixo transcrita:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto .
Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(STJ, 2ª Seção, Resp nº 1.345.331-RS/ 0199276-4. Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04, publicado em 20/04/2015).
Evidencia-se, enfim, a partir das teses lançadas na jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça, a orientação para as demais instâncias. Isto é, que a atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido para com o imóvel. Ou melhor, é a realidade fática que define, então, com quem o condomínio mantém relação de credor.
Assim, para que o vendedor e proprietário registral não sejam surpreendidos meses ou anos após a alienação do imóvel com a ingrata surpresa de estar sendo demandado em juízo em razão de despesas condominiais provenientes de um bem que não exerce mais a posse, ainda que ressalvado o seu direito de regresso em face do adquirente, torna-se importante incluir no contrato cláusula de tradição ficta e manter o condomínio informado acerca da negociação, mesmo mediante notificação encaminhada para o síndico.
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: parte gral das obrigações, vol. 2. 30ª ed. rev. ampl. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 79.
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Mateus A. G. Lemos
Excelente explanação, muito elucidativa!
Oi, Mateus, tudo bem?
Eu agradeço em nome da nossa colunista, a Dra. Andressa.
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