Novidade sobre inadimplência condominia
A questão da inadimplência condominial, representada pela ausência de pagamento de taxa mensal que garante a sustentação das demandas de um edifício, é um fantasma que assombra muitos lares, pela simples razão matemática de que a ausência desses recursos implica no rateio da defasagem entre os demais condôminos, o que onera aqueles que honraram seu compromisso.
Até o ano de 2003, quando entrou em vigor a legislação denominada "novo" Código Civil Brasileiro, os atrasos nos pagamento das taxas condominiais eram punidos com uma multa de 20%, acrescida de correção monetária e juros reais, o que permitia a recomposição da defasagem e também trazia uma penalidade com caráter pedagógico, com o fim de desestimular a impontualidade, situação que foi alterada substancialmente com o novo diploma legal, uma vez que a multa foi reduzida para um décimo da previsão anterior, ou seja 2%, e os juros fixados em 1% ao mês.
Na atual realidade econômica do país, caracterizada por juros estratosféricos, que chegam a 400% ao ano para dívidas com cartão de crédito, o descumprimento dos pagamentos das taxas condominiais é corrigido em patamares bem inferiores, ocupando assim o último lugar da lista de prioridades, fazendo com que, somente na capital paulista, tenha havido um aumento superior a 30% no número de ajuizamento de ações decorrentes da falta de pagamento das taxas condominiais, numa comparação entre o ano de 2015 e 2014..
Não obstante ter ocorrido recentemente uma decisão do STJ – Superior Tribunal de Justiça que altera o entendimento jurisprudencial sobre o assunto, quando foi aceita a cobrança de 10% de multa sobre o montante devido por um condômino que frequentemente não cumpria com suas obrigações, este caso isoladamente não nos parece ainda um antídoto contra esta prática danosa à vida em condomínio, embora devemos reconhecer o avanço que representa no combate à inadimplência.
Uma nova arma, que poderá encurtar o prazo de solução desses conflitos, estará a disposição dos condomínios a partir do dia 17 de março de 2016, quando entrará em vigor o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015), que trouxe profundas alterações no sistema processual brasileiro, dentre elas a inclusão dos créditos decorrentes das despesas condominiais, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, no rol dos títulos executivos extrajudiciais.
Na prática isto altera substancialmente o andamento das medidas judiciais para recebimento das parcelas atrasadas, pois afasta o longo e tortuoso caminho de uma ação de cobrança, permitindo a propositura direta de uma ação de execução, haja vista que a cota condominial será equiparada, por exemplo, à nota promissória, ao cheque e à letra de câmbio, cuja existência de título afasta a discussão sobre a existência do direito.
Neste rito, tão logo seja proposta a ação, o devedor será citado para efetuar o pagamento do valor devido, caso não efetue, poderá haver penhora de sua unidade condominial para quitação do débito, lembrando que, para se enquadrar nesta categoria, a cota condominial precisará ser objeto de aprovação em assembleia ou constar na convenção do condomínio, devendo o síndico buscar o devido assessoramento para tomar todas as medidas corretas objetivando reunir a documentação necessária ao ajuizamento de uma futura ação de execução.