São cada vez mais comuns as reclamações de consumidores e adquirentes de imóveis de incorporadoras e construtores esporádicos, sobre problemas que seriam estruturais em seus imóveis, estando entre os mais comuns, rachaduras, fissuras, trincas, infiltrações, entre outros. Ultimamente a imprensa tem noticiado questões como essas, em condomínios, inclusive os que foram recentemente entregues, parte do plano Minha Casa, Minha Vida.
É até dispensável falar que essas questões causam um transtorno enorme para as partes, principalmente para os compradores, já que muitas vezes, se trata do projeto de uma vida, do imóvel onde a família pretende passar longos anos de harmoniosa convivência.
Sendo assim, é necessário que se saiba quem é o responsável pelos reparos desses problemas, o que vai depender da natureza do problema, ou seja se é decorrente de vícios na obra e projeto (que nem sempre é o que ocorre, como se costuma pensar), ou se decorrente de falta de manutenção que caberia ao proprietário do imóvel ou ao condomínio, ou se é resultado de mau uso ou intervenção incorreta no imóvel, que não estava prevista na construção e causou influência na estrutura.
A natureza de tais danos, via de regra, só é comprovável via perícia judicial, ou ainda, por perícia particular, em caso de interesse de acordo entre as partes, já que apenas um profissional com conhecimento técnico, pode ultrapassar a seara das convicções perceptíveis, para uma conclusão concreta sobre a origem de cada vício.
Dependendo do que ocorreu no imóvel, e que está causando as avarias que são reclamadas, pode-se concluir quem é o responsável pela reparação, que pode ser a construtora ou até instituição financeira, se o problema for estrutural e decorrente de vícios na construção. Responderá somente a construtora, se o imóvel foi comprado diretamente da mesma, e nesse caso, a mesma responde por danos estruturais, sendo que o prazo para tal responsabilização, via de regra, é de 5 (cinco) anos, para vícios estruturais, e de 90 (noventa) dias, para vícios aparentes, que podem ser identificados no momento do recebimento das chaves.
Após esse prazo, a construtora também pode ser responsabilizada, caso se trate de vício oculto, ou seja, os que já existiam antes do prazo se esgotar, mas que só se tornaram perceptíveis depois do curso do tempo.
Se o imóvel foi comprado por intermédio de alguma instituição financeira, com forma de contratação que a torne responsável pelo empreendimento, a mesma responderá de forma conjunta com a construtora, valendo a mesma regra. Vale lembrar que a questão também pode ser resolvida através do seguro que dobre danos físicos no imóvel (que geralmente é obrigatório em contratos de financiamento imobiliário).
Já se o vício identificado for caracterizado como se decorrente de falta de manutenção própria do imóvel, ou de intervenções incorretas ou não previstas, a responsabilidade caberá ao proprietário ou terceiros, não se havendo que se falar em responsabilidade dos responsáveis pela construção. Esse tipo de causa para problemas nos imóveis, é mais comum do que se costuma propagar, e deve ser identificado para que o verdadeiro responsável possa arcar com os mesmos, sob pena do proprietário do imóvel correr risco de prejuízo muito maior, caso resolva litigar judicialmente contra a pessoa errada.