ITBI: o que é e por que devo pagar? 
11 de setembro de 2015 • Como Comprar/Documentos
Você sabia que, para realizar sonho da casa própria, é preciso passar por algumas etapas burocráticas?
Apesar disso ser bastante conhecido, é comum um comprador desavisado se complicar durante o processo de transmissão de bens imóveis.
Além de toda a documentação, sempre que alguém quiser adquirir ou vender um imóvel é preciso considerar em seu planejamento um imposto obrigatório: o ITBI.
Ele é uma parte importante da compra de um apartamento, uma vez que garante ao novo dono a possibilidade de realizar a transferência do bem adquirido para o seu nome.
Caso o comprador não quite esse tributo, ele não terá o direito de constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel.
Após a leitura deste guia, você entenderá tudo o que precisa saber sobre esse imposto para evitar ter problemas com o fisco.
Desde o que é ITBI, até as condições em que há isenção. Veja só!
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — mais conhecido pela sigla ITBI — é um tributo municipal que deve ser pago quando ocorre uma transferência imobiliária.
Dessa forma, a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o seu acerto, sendo que, sem a confirmação de pagamento do tributo, o imóvel não pode ser transferido e a documentação não é liberada.
Previsto na Constituição Federal, esse imposto é cobrado apenas quando ocorre a transmissão de posse de um imóvel envolvendo pessoas vivas.
Quando há sucessão por meio do falecimento ou doação, é cobrado o ITCMD (Imposto sobre Transmissão "Causa Mortis" e Doação).
Conforme já foi explicado, é preciso que o comprador quite esse tributo para que ocorra a transferência de propriedade do bem adquirido para o seu nome.
Sendo assim, esse imposto é importante para regularizar o imóvel nos registros públicos e garantir o acesso a serviços como asfaltamento das ruas, coleta de lixo, instalação e abastecimento de água e luz, entre outros.
Alguns municípios instituem que o ITBI deve ser pago após a lavratura da escritura pública, enquanto outros estabelecem que o recolhimento precisa ser efetuado depois do registro da escritura.
Portanto, fique atento a isso e procure saber como funciona no seu caso.
É comum que os vencimentos para a quitação do imposto sejam próximos à efetuação da transmissão do imóvel, mais ou menos após um mês da conclusão da compra.
A Legislação Federal não deixar claro quem é responsável por quitar o ITBI. É comum que essa questão seja regulamentada por uma lei municipal.
Na maioria dos casos, ficou estabelecido que o comprador seria o responsável pelo pagamento do ITBI.
Mesmo que não haja uma regra clara sobre essa questão, é uma prática comum do mercado que o consumidor se responsabilize por esse imposto, que comumente é pagado no início do processo de financiamento imobiliário.
Entretanto, nada impede que as partes envolvidas na negociação façam um acordo no qual o vendedor assuma, parcial ou totalmente, esse compromisso.
Desse forma, para evitar maiores problemas, o ideal é consultar a legislação da sua cidade — o que se tornou em uma tarefa bem mais simples com a Internet.
Uma das principais características do ITBI é que não é cobrado um valor fixo por esse tributo.
Para definir o montante a ser pago, é necessário considerar o valor venal (valor de venda) constado na guia de recolhimento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Também é possível definir o custo por meio do preço registrado no contrato de compra e venda — a escritura também poderá ser utilizada.
No entanto, devido às cobranças indevidas de algumas prefeituras, o Superior Tribunal de Justiça teve um entendimento de que o ITBI deve ser calculado sobre o valor de compra do imóvel, mesmo que ele seja superior ao valor venal informado no IPTU.
Assim, a cobrança desse imposto estaria coerente com o valor real do bem.
Todavia, isso não ocorre na prática, uma vez que, ao ficar constatado que o valor venal é superior ao montante da negociação, a maioria das prefeituras utiliza o maior preço como base de cálculo desse tributo.
Como essa prática é ilegal, o contribuinte que se sentir prejudicado poderá entrar com um recurso, administrativo ou judicial, para que o ITBI seja calculado de acordo com o entendimento do STJ (Superior Tribunal de Justiça).
Agora, para determinar o montante a ser pago de ITBI não é necessário a realização de operações matemáticas complexas.
Com o auxílio de uma calculadora, basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor venal do imóvel, sendo que, o resultado dessa conta, é a quantia a ser quitada.
Suponhamos que você deseja comprar um apartamento que custa R$ 200 mil. Caso a alíquota seja de 2%, a quantia a ser paga de imposto será de R$ 4 mil — 200.000 x 2% = 2000.000 x 0,02 = 4.000.
Pelo fato de o ITBI ser um tributo municipal, a Constituição Federal estabelece que cada prefeitura tem a autonomia para definir as regras sobre a cobrança desse imposto.
Sendo assim, cada cidade pode determinar o valor da alíquota que será usada como base de cálculo.
Nos grandes centros urbanos, por exemplo, as taxas variam entre 2% e 3%.
O ITBI é calculado com base nas taxas de IPTU de cada cidade. Portanto, ele pode variar entre 2 e 3%, dependendo da região.
Os valores e taxas adicionais podem ser consultados diretamente na Secretaria da Fazenda ou Finanças do Município.
Nas principais cidades do país a alíquota é a seguinte:
Em algumas cidades, as alíquotas podem variar de acordo com o valor e tipo de financiamento imobiliário ou compra do imóvel.
Geralmente, moradias populares ou que estejam vinculadas a algum programa do Governo Federal ganham descontos para pagar o ITBI.
Conforme consta na Constituição Federal, o ITBI é um tributo que incide em uma transação imobiliária entre pessoas vivas.
Caso ocorra o falecimento do proprietário, não ocorre a incidência do imposto na transmissão de propriedade por herança.
O mesmo acontece quando o bem é doado a um terceiro — em ambas as situações são cobrados o ITCMD (Imposto sobre Transmissão "Causa Mortis" e Doação).
Além disso, esse tributo não é cobrado quando a propriedade for adquirida por uma pessoa jurídica que pretenda utilizá-lo.
No entanto, o ITBI é normalmente incidido quando a empresa adquire o imóvel com o objetivo de vender ou locá-lo.
Também não há cobrança nas devoluções de imóveis.
Dependendo da legislação municipal, existem situações em que ocorre isenção do imposto para determinadas faixas de valores.
O mesmo acontece quando o comprador é beneficiário de algum programa habitacional do Governo Federal, como o Minha Casa Minha Vida.
Assim como acontece com as isenções, cada município tem autonomia para definir as regras que estabelecem a existência ou não de desconto no pagamento do ITBI.
É preciso consultar a legislação municipal para descobrir em quais condições ocorrem a diminuição na cobrança do imposto.
É comum algumas prefeituras, como a de São Paulo, conceder desconto para os beneficiários de programas habitacionais que adquirirem o primeiro imóvel.
De forma semelhante, existem legislações municipais que favorecem os contribuintes que quitarem o ITBI antes da lavratura da escritura.
Caso o comprador perca o prazo de pagamento do ITBI, ele não sofrerá nenhuma penalidade.
Entretanto, não será possível realizar a transmissão de propriedade do bem adquirido naquele momento.
Se essa situação vier a acontecer, será preciso reiniciar o processo de solicitação de cálculo do imposto na prefeitura para gerar um novo boleto.
Mesmo que você compre um apartamento ou casa ainda na planta, o pagamento do ITBI é obrigatório assim que as condições citadas nos tópicos acima forem concretizadas.
No caso desse tipo de compra, é utilizado o valor do imóvel quando estiver pronto para calcular o montante a ser pago de imposto.
É preciso muita atenção para as ofertas que prometem valores menores do ITBI para apartamentos comprados na planta.
Dependendo do valor do imóvel escolhido, a conta pode ficar cara para o comprador.
É interessante sempre reservar um valor aproximado para lidar somente com os impostos e documentação na hora de receber o imóvel.
Procure se informar sobre as políticas de pagamento e descontos da prefeitura do seu município.
Outro ponto interessante é que algumas prefeituras não permitem o parcelamento do imposto. Além disso, pode haver multa no caso de atraso do pagamento.
Esses são fatores importantes, pois podem impactar diretamente no planejamento financeiro.
As transações imobiliárias podem parecer muito complicadas mas, no final, é tudo uma questão de pesquisar pela informação certa.
É importante buscar saber mais sobre os impostos, alíquotas e todos os documentos e processos devidos diretamente com a Prefeitura de onde você mora e autoridades competentes.
94 comentários em "ITBI: o que é e por que devo pagar?"
Olá, tudo bem? Minha dúvida é o seguinte… Meus avós faleceram e deixaram 12 herdeiros… agora estão fazendo o inventário e a advogada disse que precisa pagar esse imposto, mas o terreno não foi vendido… Isso procede?
Qual o imposto em questão?
22 de outubro de 2017 às 02:29
Oi. Estou comprando um apartamento na planta. No valor de. 133.000,00 e construtora me passou um valo de 1800.00 que itbi e cartorio . Agora a caixa esta querendo me cobrar mais outro valor que eu nao sei ainda . Isto est certo?. No meu caso nao e minha casa minha . Devido a minha renda . Sou interior de sao Paulo
25 de outubro de 2017 às 12:02
Existem algumas taxas relacionadas à aquisição do imóvel.
É preciso que você veja, junto à Caixa, qual é esse valor e ao que ele se refere.
Olá queria tirar uma duvida,comprei um ap é meu primeiro imovel eu tenho direito a 50% de desconto no valor do ITBI?
Isso vai depender da negociação que foi realizada no momento da compra.
Haroldo c, da silva disse:
29 de junho de 2018 às 18:10
ola,boa tarde. comprei um terreno no valor de 18.000,00 em 2001 e construir um casa, estou com a escritura quero pagar itbi. qual o valor que devo pagar.