Saiba o que é Fração Ideal e entenda como é calculada - Encontre informações gratuitamente. | SíndicoNet
Como calcular a fração ideal no caso abaixo?
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03/12/14 03:13 - Atualizado há 61 dias
A contribuição condominial, ou seja, a obrigação mensal que todo condômino tem o dever de pagar está pautada no conceito de fração ideal, salvo de a convenção trouxer previsão expressa em sentido contrário (inciso I do Art. 1.336 do Código Civil):
Essa contribuição é a somatória das despesas mensais do condomínio, dividida pela fração ideal, correspondente a unidade do morador, como regra geral.
Mas, afinal, o que é fração ideal e como ela é calculada, qual sua previsão normativa?
Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno de um condomínio proporcional à unidade autônoma de cada condômino, como regra geral ela é composta de uma parte comum e de uma parte privativa.
"É a quota ou parte que cabe a cada proprietário sobre as coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária", esclarece Marcelo Terra, integrante do Conselho Jurídico do Secovi-SP. Prossegue Terra: "A quota-parte ideal assume relevância em alguns aspectos, como no momento do rateio das despesas comuns ou mesmo na contagem de votos em assembléias gerais".
Pela Lei 4.591/64 (Lei Especial de Condomínios e Incorporações), nos artigos 32 (letra "i") e 53, a fração ideal está prevista como:
IV - modeo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32;
§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente: c) as áreas de construção.
O Código Civil conceitua da seguinte forma:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.	§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Muito bem, mas, como se calcula essa proporcionalidade?
As regras para o cálculo estão contidas na norma da ABNT de nº 12.721/2005, intitulada: "Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios", que traz como definição de unidade autônoma e de fração ideal:
E fração ideal:
E qual a fórmula para cálculo da fração ideal?
Área total do terreno – Ater
Lembramos que a fração ideal de cada imóvel, em relação ao todo do terreno, deve constar da convenção do condomínio, além do memorial de incorporação e do respectivo quadro de frações ideais, conforme previsão da Lei 4591/64, desse modo temos como exemplo de texto de uma convenção:
"apartamento com área útil de 110,62 m2, área comum de 42,89 m2 e área total de 153,51 m2, correspondendo a fração ideal de terreno de 1,53510%..."
Cada unidade condominial, por lei, recebe uma designação única no empreendimento, compondo um total, proporcional a "fração ideal" que ocupa e a que tem direito, isso é fundamental para efeito do rateio de despesas e contabilização do voto em assembleia, sendo certo que, somente poderá ser feito o rateio de forma diversa de princípio geral, se a convenção do condomínio assim trouxer previsão.
É isso, pessoal. Esperamos ter colaborado, ainda que modestamente, para esclarecer este assunto que aparentemente é complexo. Porém, como se vê, é bem simples. Abraços e até a próxima!
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