Em outras palavras, os bancos “se esqueceram” de baixar as taxas. E isso só deixa o cenário um pouco mais injusto para o consumidor que poderia estar aproveitando juros ainda menores para comprar a casa própria.
Para se entender melhor a questão, boa parte dos financiamentos imobiliários usa recurso de poupança. Isso significa que os bancos pegam uma porção do dinheiro que as pessoas deixam na poupança para emprestar para quem vai financiar imóveis. Para isso, eles pagam 70% da Selic ao investidor, atualmente 1,4% ao ano.
Em contrapartida, a média de juros para financiamento imobiliário é de 7,13% ao ano, segundo levantamento do comparador e simulador de juros Melhortaxa. Esse é o valor que eles ganham com essa modalidade de crédito, sem falar em outras tarifas que compõem o Custo Efetivo Total (CET). “Com a nova Selic em 2% ao ano e a média da taxa de juros efetivamente praticada pelos bancos em 7,16%, essa diferença (entre Selic e média de taxas dos bancos) calculada pelo indicador Delta Melhortaxa subiu de 4,92 para 5,16 pontos percentuais. Esses números são com base nos milhares de contratos assinados mensalmente por intermédio da nossa plataforma, ou seja, refletem a realidade do que se pratica atualmente e não os valores de tabela do marketing dos bancos”, afirma o cofundador da Melhortaxa, Rafael Sasso, que ainda compara: “No passado, em 2016, por exemplo, quando a Selic estava a 14%, os juros do financiamento imobiliário eram menores que a taxa básica”.
Claro que o CET, que incluem outras tarifas e seguro obrigatório, acabava sendo mais alto até mesmo que a Selic. Porém, a taxa em si do financiamento era menor que a taxa básica.
Desde o início do ciclo de corte de juros, no entanto, o cenário se inverteu. E cada vez mais, os bancos ficam com uma porção maior da diferença entre o que cobram de juros e o que pagam a quem investe ou deixa dinheiro na poupança.
Sasso lembra que em novembro do ano passado, o Delta Melhortaxa (Diferença da Selic para Taxa média) estava em 2,56 pontos percentuais, quando a média das taxas praticadas pelos bancos estava em 7,56% e a Selic marcava 5%. Na época, afirma ele, já existia a pressão para os bancos reduzirem suas taxas de financiamento imobiliário, mas a pandemia de covid-19 acabou atrasando esse movimento mais forte.
Há dois anos, a Selic já começava a cair e também naquela época os bancos não realizaram cortes no financiamento imobiliário. Na época, a justificativa era de que havia um estoque bem menor na poupança disponível para emprestar e a procura por financiamento estava baixa. Atualmente, a situação mudou. A procura tem aumentado, justamente devido aos juros mais baixos, e a poupança nunca esteve tão abastecida.
Neste ano, a poupança bateu todos os recordes de depósito, chegando a R$ 37 bilhões em maio. A captação líquida (valor dos depósitos menos saques) já passa de R$ 100 bilhões.
De acordo com a presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Cristiane Portella, ainda existe espaço para alguma redução nas taxas de juros do crédito imobiliário, quando se considera a Selic nas mínimas históricas. Apesar disso, não será na magnitude que se viu há dois anos, quando as taxas da modalidade caíram de 11% para 7% ao ano. “Algum espaço para alguma redução existe”, disse Portella, em coletiva.
Segundo Cristiane Portella, a perspectiva mostrada pelos juros futuros é de uma Selic bem maior no médio prazo e, por isso, os bancos têm tido cautela na hora de baixar os juros da taxa imobiliária, que costuma ser um compromisso de longo prazo, período em que o cenário poderia mudar drasticamente.