fevereiro 21, 2020 fevereiro 25, 2019 Por Fernanda Machado
Apesar de cada vez mais pessoas morarem em condomínios, ainda existem muitas dúvidas sobre como funciona a gestão do síndico. Seja pela falta de regulamentação ou pela carência de conhecimento em legislação, nem sempre as atribuições do síndico ficam claras para quem está assumindo o cargo.
Pensando nisso, resolvemos elaborar esta publicação para explicar como é feita a gestão do síndico, quais são os seus benefícios e riscos, além de explicar como funciona a reeleição e remuneração de síndico. Acompanhe este artigo para aprender sobre todas estas questões e muito mais!
Gestão do síndico: como fazer?
Plano de gestão síndico
Gestão do síndico: o que o síndico não pode fazer
Rolou a eleição do condomínio e você foi eleito o novo síndico. E agora? Quando se assume o papel de síndico do condomínio, é necessário estar preparado para lidar com uma série de detalhes e atividades que precisam ser realizadas com excelência.
Para início de conversa, é importante ressaltar qual o papel do síndico e o que este profissional faz. Em resumo, o síndico é o responsável pela administração do condomínio, seja ele residencial, comercial ou misto. É dever dele manter a saúde financeira e contábil do condomínio, bem como garantir a harmonia da vida em comunidade.
Conforme estabelece o Art. 1348 do Código Civil, o síndico é o responsável legal pelo condomínio e possui uma série de atribuições, como:
Representar o condomínio ativa e passivamente;
Agir como porta-voz dos interesses dos condôminos;
Cumprir e fazer cumprir as normas internas do condomínio e as deliberações da assembleia;
Garantir a conservação e a segurança das áreas comuns;
Elaborar a prestação de contas do condomínio e o orçamento da receita e despesa relativa a cada ano;
Notificar os condôminos sobre a existência de processos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio.
Todas essas funções estão listadas Lei 10406/02, no Capítulo Do Condomínio Edilício. Por conter todas as normas relacionadas à atuação do síndico, esta parte do Código Civil pode ser considerada uma espécie de Lei do Síndico.
Agora que você já compreende o básico sobre as atribuições do síndico, vamos abordar alguns temas que causam dúvidas frequentes quando o assunto é gestão do síndico.
A legislação brasileira não determina a exigência do pagamento de salário ou ajuda de custo ao síndico. Nesse sentido, o que determina se o síndico recebe ou não algum tipo de remuneração ou recompensa é a convenção do condomínio.
Síndico tem PIS e demais benefícios?
Mesmo que o síndico receba remuneração, ele não é considerado um funcionário do condomínio e, portanto, não recebe os benefícios resguardados aos trabalhadores com carteira assinada. Logo, o síndico não tem direito a PIS.
Ao mesmo tempo em que o Art. 1348 determina que o síndico é o responsável legal pelo condomínio, a legislação também deixa claro que o síndico poderá ser responsabilizado civil e criminalmente por erros e crimes cometidos durante a sua gestão.
Os processos mais comuns contra síndicos são por casos de:
Ausência de fiscalização do trabalho realizado por administradoras condominiais.
No início, a gestão do síndico pode parecer confusa, especialmente para quem está começando a carreira agora. Mas não se preocupe! É normal se sentir assim no começo, ainda mais quando não há uma organização.
Para resolver esse problema, uma ótima saída é montar um plano de gestão. Esse documento auxilia no planejamento das tarefas que envolvem o trabalho do síndico e facilita a visualização das demandas que são prioridades no dia a dia.
Para isto, você pode utilizar uma Planilha de Controle do Condomínio com todas as atividades que você não pode esquecer. Ao montar o seu plano de gestão do síndico, divida-o em três categorias: gestão administrativa, gestão financeira e gestão de infraestrutura.
Neste item, deve-se listar todas as atividades administrativas que o síndico tem de realizar. Alguns exemplos são:
Organizar e realizar as reuniões de assembleia;
Coordenar o trabalho dos funcionários do condomínio;
Resguardar as normas da convenção e do regimento interno;
Aplicar advertências e multas;
Manter os condôminos informados sobre o andamento dos processos judiciais existentes;
Organizar os documentos do condomínio e a pasta de prestação de contas;
Garantir que o condomínio esteja com seguro e AVCB em dia.
No quesito gestão financeira, o síndico deve anotar todas as demandas financeiras do empreendimento, desde conferência de extratos bancários até a contabilidade do condomínio.
Além disso, fazem parte da gestão financeira:
Pagamento das contas mensais do condomínio (água, energia elétrica, gás, etc);
Pagamento de reformas, manutenções e serviços contratados;
Gerar boletos da taxa condominial;
Realizar cobranças judiciais de taxas condominiais em atraso;
Arcar com todas as obrigações contábeis e previdenciárias;
Elaboração do demonstrativo financeiro do condomínio;
Fiscalização da inadimplência no condomínio;
Administrar o fundo de reserva;
Gerenciar investimentos e aplicações realizadas pelo condomínio;
Realizar auditorias frequentes nas contas condominiais.
Parte importantíssima do trabalho do síndico, a gestão de infraestrutura do condomínio deve estar dentro do planejamento da sua gestão. Somente assim é possível saber quais são as obras e reformas que ficaram pendentes durante a gestão do síndico anterior e providenciar verba suficiente para bancá-las.
Para não se esquecer de nenhuma manutenção importante, confira os seguintes artigos:
Mais do que uma prestadora de serviços, a administradora deve exercer o papel de aliada do síndico. Em outras palavras, pode-se dizer que a relação entre a administradora e o síndico se resume em parceria, visto que ambos trabalham em conjunto pelo bom funcionamento do condomínio.
Quando o condomínio conta com os serviços de uma administradora, a gestão do síndico passa a ter caráter de gerenciamento e fiscalização. Ou seja, o síndico se torna o responsável por repassar as demandas dos moradores para a empresa e também fiscalizar se a administração condominial está sendo feita corretamente.
Por causa disso, é necessário que exista confiança entre as duas partes, especialmente porque o síndico sempre será o responsável legal pelo condomínio. Logo, uma falha ou fraude realizada pela empresa durante a gestão condominial pode gerar graves problemas para o síndico.
Muitas vezes ficamos sabendo sobre algum síndico que se acha o "dono do condomínio" ou ouvimos reclamações de moradores que insistem que o síndico está pegando no pé deles. Para evitar esse tipo de queixa, é imprescindível que se entenda o que o síndico não pode fazer de maneira nenhuma durante a sua gestão.
Para simplificar, preparamos uma lista com todas as coisas que o síndico não pode fazer. Confira:
Desobedecer às regras do condomínio: é obrigação do síndico respeitar as diretrizes da convenção e do regimento interno do condomínio, bem como fiscalizar se os moradores também estão seguindo-as.
Invadir a privacidade dos moradores: o síndico não pode entrar em uma unidade ou abrir correspondências sem a permissão do condômino. Esta prática é considerada ilegal e pode trazer sérios problemas ao gestor. Se houver uma emergência como vazamento de gás ou água, é recomendável entrar em contato com um advogado ou especialista antes de fazer qualquer coisa.
Proibir a entrada de visitantes: se a visita foi autorizada por um morador, o síndico não possui o direito de proibir a entrada de alguém no condomínio. Essa medida só é legal quando a convenção garante este direito ao síndico.
Não prestar contas aos condôminos: o Código Civil determina que o síndico deve realizar a prestação de contas ao menos uma vez a cada doze meses e sempre quando exigido.
Multar sem provas: todas as multas dadas pelo síndico precisam ser munidas de provas que comprovem a infração, além de serem aplicadas conforme o indicado pela convenção do condomínio.
Não respeitar o quórum das votações em assembleia: além de antiético, esta prática pode levar à impugnação de uma reunião de condomínio.
Ser parcial na mediação de conflitos: o síndico não deve tomar lados ao lidar com conflitos entre vizinhos.
Expor inadimplentes: o condomínio não pode divulgar os nomes nem expor os moradores devedores.
Ignorar solicitações: é tarefa do síndico ouvir as perguntas e pedidos dos moradores e funcionários e buscar resolver os problemas que fazem parte de sua alçada.
Contratar obras voluptuárias sem aval da assembleia: é proibida a realização de reformas no condomínio que tem como foco a estética ou lazer sem a aprovação aprovadas por dois terços dos condôminos.
Não entregar documentos ao final da gestão: ao final da gestão do síndico, é seu dever entregar ao síndico eleito todos os documentos referentes ao condomínio.
Não comunicar sobre ações judiciais contra o condomínio: conforme o Código Civil, o síndico tem de notificar os condôminos sobre problemas judiciais que envolvam o condomínio.
Não realizar a contratação do seguro condominial: é obrigação do síndico contratar um seguro para o condomínio.
Se você é condômino ou morador e não sabe onde reclamar do síndico do seu condomínio, entre em contato com o conselho condominial ou com a empresa administradora. Dependendo do caso, é possível entrar com um processo na justiça ou até mesmo criar um abaixo-assinado para a destituição do síndico. Porém, recomendamos que a sua primeira opção sempre deve ser uma conversa amigável com o síndico para explicar quais são os problemas que você está percebendo na gestão dele.
De acordo com o Art. 1347, a gestão do síndico não pode ultrapassar o período de dois anos. No entanto, o gestor, seja ele morador ou síndico profissional, tem o direito de se candidatar novamente desde que a convenção do condomínio autorize. A eleição do síndico deve ser resguardada pelas regras estabelecidas pelo Código Civil e pelas normas internas do condomínio.
Para se reeleger síndico do condomínio, é necessário convocar uma reunião de assembleia específica para a eleição e receber os votos da maioria dos condôminos presentes.
2 curiosidades sobre o papel do síndico
Para fechar com chave de ouro esse super guia sobre gestão do síndico, separamos 2 curiosidades muito comuns sobre o papel do síndico:
Não existem características obrigatórias para tornar-se síndico. Contudo, para ser um bom síndico é necessário conhecer sobre a legislação, ter um conhecimento profundo sobre o condomínio e todas suas instalações, noções de finanças e bons antecedentes.
Qual o papel de um síndico de condomínio?
De acordo com o Código Civil, Art. 1.348. Compete ao síndico:
Enfim, aprender a atuar como síndico é algo que leva tempo e prática. Problemas podem aparecer ao longo da sua gestão, mas você pode ter certeza de que a trajetória será muito vantajosa.
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