ABC do Dinheiro: A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimentos Imobiliários - Parte V da série FII
A importância da diversificação foi tratada no post "Por que diversificar? Ou: devo colocar todos os ovos na mesma cesta?". A principal vantagem é a diminuição do risco da carteira. Os FIIs surgem como mais uma possibilidade de ativo para compor a carteira de longo prazo, aumentando a diversificação e, consequentemente, diminuindo o risco da carteira. Comparado ao investimento direto em imóveis para aluguel, os FIIs costumam ser menos arriscados. Como assim? Qual a diferença, já que estou investindo em imóveis? Para fins didáticos, faremos um exemplo prático.
Joãozinho possui R$ 100 mil disponíveis para investimento em imóveis. O seu objetivo é complementar sua renda através do aluguel. Adquirindo um imóvel a este preço, na sua região, ele estima conseguir um aluguel de, em média, R$ 500,00 mensais brutos, sem descontar a taxa da imobiliária e o IR. Além do risco de liquidez, explicado no último post, existem ainda o risco de vacância do imóvel (o tempo em que ele não está sendo ocupado) e o risco de inadimplência dos inquilinos, podendo demandar custos extras com processos judiciais. Alternativamente, Joãozinho poderia diversificar os mesmos R$ 100 mil, adquirindo cotas de diferentes FIIs. Poderia, inclusive, diversificar considerando o setor alvo do Fundo, aplicando em diferentes Fundos que investem em salas comerciais, hotéis, hospitais, shoppings, entre outros.
A diversificação é um fator importante a ser observado quando vamos escolher um FII. Existem FIIs que concentram seus recursos em um único empreendimento, voltado para um nicho específico e que será alugado para um único inquilino. Por exemplo, um fundo que possui um prédio comercial voltado para o setor hospitalar, terá uma alta exposição ao risco de inadimplência e vacância. Caso o inquilino que ocupe o imóvel saia, ele terá que encontrar outro hospital disposto a alugar seu imóvel, já que o mesmo está com toda a infra-estrutura montada para este setor. O imóvel pode passar um tempo vago, o que afetará os rendimentos do Fundo e, consequentemente, a valorização de sua cota na Bolsa. Já entre os Fundos que possuem um portfólio diversificado, distribuído entre vários imóveis e/ou inquilinos, este risco é menor. Caso uma unidade fique vaga, as outras unidades ocupadas continuam gerando rendimentos.
No caso do setor hospitalar, existe um agravante. Em caso de inadimplência, o processo de despejo é muito mais complexo. Qual o juiz que daria uma ordem de despejo para um hospital que abriga doentes, pacientes em estado terminal, crianças, idosos? O apelo social é forte, tornando o risco ainda maior neste tipo de investimento. Este risco é menor quando optamos por investir em Fundos que possuem mais de um imóvel e/ou que não dependam de poucos inquilinos. Fundos que investem em Shoppings e salas comerciais são exemplos de Fundos que possuem estas características.
Outro importante ponto a ser observado é o setor que o Fundo atua. Se Joãozinho optar por adquirir um imóvel residencial, ficará dependente do desempenho deste setor. Se houver um grande número de imóveis vagos e colocados para aluguel, na mesma região de seu imóvel, o preço do aluguel pode cair e Joãozinho pode, ainda, enfrentar dificuldade em alugar seu imóvel, que passará mais tempo vago, diminuindo seu rendimento. O mesmo vale para os FIIs. Os FIIs que concentram seus investimentos em um mesmo setor, ficará dependente do desempenho daquele setor. É importante não só diversificar entre cotas de diferentes Fundos, como também em cotas de Fundos que atuam em diferentes setores, assim como acontece com o investimento em ações.