Imóvel na planta: o perigo mora ao lado | FRANCÊ Advogados
Quem nunca teve o sonho de ter "aquele" imóvel, que levante a mão. O sonho da casa própria, cada vez mais perto dos brasileiros, muitas vezes deixa de ser um sonho para tornar-se um pesadelo. Pensando nisso, elaboramos este artigo, especialmente para você que deseja adquirir um imóvel na planta. Acompanhe:
Adquirir um imóvel na planta pode ser bem mais vantajoso do que comprar um imóvel novo ou usado. Para evitar as altas taxas de juros, cada vez mais pessoas estão recorrendo aos financiamentos das construtoras. Comprando um imóvel na planta, o mutuário livra-se da TR e do impacto dos juros, já que os reajustes das prestações só podem atingir 12%, devendo seguir a correção monetária.
Contudo, há que se observar que a aquisição de um imóvel "na planta" pode configurar-se em um péssimo negócio para quem está comprando, sem deixar de falar que, quando você adquire um imóvel nesta situação, você está financiando o construtor, e ainda deverá estar atento a diversos detalhes.
Algumas construtoras, por exemplo, adotam indevidamente a TR, aplicando juros sobre juros nos reajustes que estão sendo processados. Tal fato é ilegal, pois a TR somente pode ser utilizada em financiamentos realizados pelo sistema financeiro, ou seja, através dos bancos. Temos, então, uma prática ilegal.
Há também casos de construtoras que criam artifícios jurídicos, permitindo-as cobrar juros acima dos 12% permitidos por lei e aplicar índices de correção monetária. Nesse caso, fazem um contrato como se o comprador estivesse assumindo a dívida pelo apartamento com o banco que financiou a construção do edifício. Outra prática ilegal.
Por meio deste artifício, diversas construtoras acabam levantando voo, pois não são empresas com grande capacidade financeira, e o financiamento por parte do futuro proprietário é o principal instrumento de sua solvência. A Coordenadoria de Defesa do Consumidor já ganhou diversas ações que questionavam a cobrança de resíduos inflacionários em contratos de venda na planta.
Cuidados em relação ao imóvel:
Inicialmente, siga as mesmas regras aplicadas à aquisição de imóveis prontos (veja aqui), verificando a localização do imóvel que pretende adquirir.
• Busque o registro do imóvel. Verifique junto ao Registro de Imóveis se existe o registro da incorporação do empreendimento.
• Ainda junto ao Registro de Imóveis, obtenha uma certidão avaliando sua situação e verificando se o imóvel não está hipotecado.
• Verifique, junto à prefeitura, a situação do imóvel. Confirme a aprovação da planta do imóvel e se os dados correspondem aos que os vendedores lhe forneceram.
• Para evitar surpresas quando o seu imóvel estiver pronto, pesquise o custo do rateio de condomínio em prédios vizinhos, obtendo uma ideia de quanto você pagará. Lembre-se de que a despesa diminuirá se houver mais apartamentos no edifício e aumentará se o condomínio tiver piscina, playground, quadras, etc.
• Se o imóvel for localizado no litoral, procure saber se você terá de pagar, além do IPTU, o laudêmio e a taxa anual de ocupação à Secretaria do Patrimônio da União. Se não for localizado no litoral, verifique se o imóvel não se encontra em outro tipo de área da União, o que implica no pagamento de outra taxa anual.
Cuidados em relação à construtora e ao regime das obras:
É interessante que você conheça projetos anteriores da construtora. Desta forma, visite outros empreendimentos da construtora. Converse com moradores e até mesmo com o síndico, sobre a qualidade do material empregado e da obra realizada, bem como quanto ao cumprimento de prazos.
• Pesquise se o pagamento dos salários dos funcionários que trabalham na obra está em dia e se o número deles permanece igual desde o início. Essas informações revelam a saúde financeira da incorporadora e da construtora, indicando se estão bem financeiramente.
• Informe-se sobre o regime das obras. Basicamente, existem duas formas de se realizar construções e cada uma delas pode trazer vantagens e dissabores aos compradores. São eles:
1) Construção por empreitada – Neste tipo de construção, a responsabilidade pela obra é exclusiva do vendedor; o preço é fechado, com as prestações e reajustes predeterminados; e
2) Construção por administração – Já nesta opção, há um "custo estimado" do imóvel, o comprador tem maior participação e corre mais risco no empreendimento, pois assume as despesas de construção e paga uma taxa de administração.
O Seguro de Construções:
O Seguro de Construções é destinado a empresas de construção civil ou proprietários de obras, garantindo e protegendo, tanto o comprador, como o construtor, quanto a eventuais danos causados por suas obras, durante a fase de suas construções, ampliações ou reformas, assim como os danos que estas possam vir a causar a terceiros.
Constitui-se em uma forma de tanto o comprador quanto a empresa vendedora se protegerem de possíveis desvios do contrato (por exemplo, a inadimplência de um ou a falência do outro). No nosso caso, o seguro deve garantir o pagamento das prestações e a entrega do imóvel no prazo e nas condições acertadas.
Via de regra, a empresa vendedora se protege, tomando as devidas cautelas. Contudo, compradores não costumam se resguardar, pois não há o hábito de contar com a assessoria de um advogado. Portanto, é bom ficar atendo a esses detalhes em relação ao seguro imobiliário de construções, ao adquirir um imóvel na planta ou em fase de construção:
1) A seguradora deve ser idônea, uma empresa com boa fama e reputação no mercado e sem nenhuma ligação com o grupo econômico ou financeiro da incorporadora ou construtora;
2) O seguro deve ter como beneficiário o comprador, não a construtora ou a incorporadora. Explica-se: o comprador é quem deve estar protegido contra a má situação financeira das empresas. No contrato, se a incorporadora aparecer como segurada, ela é que terá direito de receber indenização no caso de a construtora (que ela mesma contratou) atrasar a realização da obra. Outra situação desfavorável para o comprador é a incorporadora quebrar, como ocorreu no famoso caso da Encol, e a beneficiária do seguro ser a construtora. O comprador fica com o prejuízo.
Não se deixe seduzir pelos argumentos de venda que, com base na existência do seguro de construção ou imobiliário, garantem segurança absoluta de entrega no prazo ao comprador. Leia com atenção as cláusulas do contrato para verificar o que ele realmente cobre e quem é o beneficiário do seguro.
Um memorial descritivo, como o próprio nome diz, é um texto explicando o projeto, os conceitos utilizados, normas adotadas, premissas, etc. Normalmente tem o objetivo de explicitar, na forma de um texto, as informações mais importantes e que constam do projeto completo e que, porém, devido ao volume de informações ser grande, não são facilmente observáveis, principalmente para uma pessoa sem a formação técnica necessária.
É um anexo aos contratos de compra e venda na planta e em construção. Deve descrever o que está sendo comprado, seguindo as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Antes de iniciar a venda das unidades, o incorporador deve tê-lo arquivado junto ao Registro de Imóveis.
Precisam constar do memorial: a metragem da área útil e de uso comum, a localização da vaga na garagem, os acabamentos e sua qualidade com a especificação de fabricantes ou marca dos materiais. Quando o imóvel ficar pronto, confira tudo e veja se ele próprio está em perfeitas condições.
Importante: É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, tais como panfletos e folhetos de publicidade distribuídos na rua, em estandes da empresa e em jornais. Se necessário, eles servirão como documento de prova contra irregularidades no cumprimento do acordo, tais como atraso na entrega do imóvel e alterações no projeto original sem a autorização dos compradores. Esses documentos passam a integrar o contrato.
Finalmente, podemos observar quantos detalhes estão presentes nesta, que pode ser uma das principais negociações de nossas vidas. Portanto, para fechar um bom negócio e garantir que as regras sejam seguidas, é necessário uma boa e atenta leitura ao contrato de compra, já que muitas das questões discutidas pelos mutuários estão ali previstas, através das cláusulas contratuais. Considere estar acompanhado de um advogado de confiança quando do fechamento do contrato, fale com um de nossos advogados.
4 - Desistiu da compra do seu imóvel? Você tem direitos!
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