Salvos pela renda
Fonte: Valor Econômico | 21/05/2015 | Beatriz Cutait
Preocupações com inadimplência, queda das vendas, inflação elevada, juros em alta. O mercado imobiliário tem uma longa lista para descrever os percalços pelos quais têm passado. E ainda não se sabe quando e como será o fim do atual ciclo de desaquecimento do setor, intrinsecamente vinculado ao da própria economia. O quadro desafiador, contudo, não exclui as oportunidades. E elas podem estar na bolsa. Embora as variações das cotas dos fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa não estejam empolgando investidores, os ganhos com a distribuição de proventos continuam como um diferencial dessa indústria.
Levantamento da provedora de informações financeiras Quantum revela que o "dividend yield" médio dos 64 fundos listados com negociação em abril atingiu 0,93% no mês e 3,83% nos primeiros quatro meses de 2015. Com a isenção tributária dos rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários, quando respeitadas determinadas condições, esse mercado continua vantajoso quando comparado ao principal referencial da renda fixa. O Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI) acumulou variação de 3,78% no ano até o fim de abril. Na melhor das hipóteses de tributação, ou seja, quando descontada a alíquota de 15% de imposto de renda, uma aplicação que paga 100% do CDI teria rendido 3,21% nos primeiros quatro meses do ano. Do total de 64 carteiras, 47 tiveram retorno com dividendos acima desse patamar no ano, segundo a Quantum. "Este continua a ser um ponto interessante para entrar no mercado. O valor das cotas caiu muito, mas o que importa é a renda. O fundo imobiliário não é um investimento de curto prazo", assinala o consultor de investimentos Sérgio Belleza Filho. É verdade que a queda do valor das cotas dos fundos em bolsa provoca um ajuste do dividend yield, que aumenta. Mas não é só essa correção que garante a atratividade dos proventos pagos. Há fundos com desempenho consistente, porém é preciso ser seletivo na escolha. Segundo a consultoria Uqbar, pelo menos oito carteiras com retornos com dividendos que superam a renda fixa no ano dispõem de renda garantida atualmente. Quando esse período terminar, a remuneração, até então fixa, poderá mudar. De acordo com o levantamento da Quantum, o fundo CEO Cyrela Commercial Properties apresenta o maior dividend yield em 2015 até abril, com retorno de 8,96%. A carteira conta com garantia de rentabilidade até julho. Mas a julgar pelo relatório de administração do fundo mais recente, de fevereiro, a perspectiva não é boa, dado que a vacância do empreendimento estava em 100%.
"Diante do cenário de não assinatura de novos contratos até o final do período da renda mínima garantida, o administrador não descarta nenhuma possibilidade de solução, entre elas venda parcial ou integral do imóvel e nova emissão de cotas para o recurso fazer frente às despesas", informou o BTG Pactual, à época. Também administrado pelo BTG, o Cyrela Thera Corporate entregou dividend yield de 5,88% nos primeiros quatro meses do ano. O período de renda garantida, contudo, se encerra em 26 de junho e, em fevereiro, a vacância do imóvel também estava em 100%. "Em ambos os casos, vemos elevada probabilidade de queda substancial no fluxo mensal de proventos devido à lenta ocupação dos empreendimentos", indica a equipe de análise da Citi Corretora, em relatório. O forte retorno com dividendos dos dois fundos também contrasta com a rentabilidade no ano, negativa em 15,40% no caso do CEO Cyrela Commercial Properties e em 3,38% no do Cyrela Thera Corporate. O cálculo leva em consideração o efeito da variação das cotas no mercado secundário e o pagamento de rendimentos aos cotistas. Os valores estão distantes do restante da indústria. O retorno médio de todas as carteiras com negociação de cotas no mês passado, ponderado por valor de mercado, estava positivo em 3,82%, em 2015, e em 4,97%, em 12 meses. Apenas em abril, a rentabilidade ficou positiva em 2,59%, segundo a Quantum. Belleza Filho considera a renda garantida um artifício muito interessante para o mercado, porém avalia que ela deve ser usada com parcimônia pelos gestores. E lembra casos bem­-sucedidos como o do fundo do shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, que teve renda garantida e conseguiu manter o patamar dos dividendos distribuídos após o fim do prêmio mínimo. O exemplo é o oposto de carteiras como do shopping West Plaza, também na capital paulista, cuja distribuição mensal caiu de R$ 0,83, pago nos cerca de quatro anos em que durou o período de garantia, para R$ 0,25, em fevereiro (com provento pago em abril). Neste mês, o administrador da carteira, o BTG Pactual, inclusive informou que não serão distribuídos rendimentos referentes ao mês de março, já que a disponibilidade de caixa do fundo foi insuficiente devido ao pagamento de obras. "É preciso entender o que está dentro de cada carteira. Fundos com renda garantida costumam ser monoativos. O investidor deve olhar quem fez a avaliação do fundo e, se tiver dúvida, entrar em contato com o administrador para saber mais do aluguel. O cotista tem que perguntar muito", orienta Belleza Filho. Ainda que avalie que o mercado tem oportunidades a serem exploradas, Pedro Junqueira, sócio da Uqbar, considera a melhora dos fundos em abril apenas um ajuste e destaca que, devido ao alto grau de incerteza macroeconômica, é preciso esperar uma retomada mais consistente para cravar a virada. "O investidor precisa ir mais a fundo no dever de casa, é um trabalho mais demorado, de ver a carteira, o perfil de gestão, em que nível de preço está a cota e ter uma visão de risco de mercado, de taxa de juros", assinala. De toda forma, salvo se os preços das cotas negociadas em bolsa tiverem forte aceleração, o que ele vê como pouco provável, Junqueira considera o momento atual como um bom ponto de entrada para o investidor que tem paciência, sempre lembrando que as histórias podem ser bem diferentes entre as carteiras negociadas. Para os mais conservadores, a recomendação recai sobre fundos de agências bancárias, devido ao perfil de contratos mais longos, com um comportamento mais semelhante ao de renda fixa. Na trajetória oposta, Junqueira demonstra preocupação com um possível aumento da inadimplência e as consequências sobre os chamados fundos de papéis, cujo foco está basicamente nos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). "Não é nada sistemicamente preocupante, mas pode afetar o mercado de CRIs", diz o sócio da Uqbar. Mesmo com a visão de um mercado que tende a piorar de maneira geral até o fim de 2016, Arturo Profili, sócio da gestora Capitânia, tem aproveitado o desconto de diversas carteiras em bolsa, mas tem concentrado a estratégia em três segmentos: fundos de fundos, fundos de shoppings e de CRIs. A ideia é ter uma cesta composta por 10 a 15 carteiras, mas o foco atual tem estado basicamente em preço. "Essa é uma forma barata de ter exposição ao setor imobiliário para a pessoa física, que pode investir mês a mês e ter liquidez", observa Profili. Para o superintendente de análise do setor imobiliário da Bradesco Corretora, Luiz Mauricio Garcia, a proximidade do fim do ciclo de alta dos juros indica que o momento é interessante para o investidor começar a entrar no mercado, porém de forma seletiva e olhando para um horizonte de mais longo prazo. Com uma carteira ainda balanceada, que combina fundos menos arriscados, como de agências bancárias e universidades, com outros de maior relação risco/retorno, com exposição em segmentos como galpões logísticos, a corretora incluiu neste mês a carteira BB Progressivo II.