Transmissão de bens imóveis 'inter vivos'
PAINEL IMOBILIÁRIO - 01 de fevereiro de 2020
Transmissão de bens imóveis "inter vivos"
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bem Imóvel) é um imposto municipal que incide sobre a transmissão de bens imóveis "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição, nos termos do art. 156, II, da Constituição Federal.
Sempre que há então uma determinada mutação patrimonial onerosa sobre determinado bem imóvel é devido este imposto (ITBI) que, no município de Londrina, é de 2% sobre o valor venal do imóvel apurado na data do efetivo recolhimento do tributo (art. 185 do Código Tributário Municipal de Londrina – Lei nº 10.417/07). O imposto deve ser colhido quando da alteração da matrícula junto ao cartório de imóveis.
Dentre as mutações patrimoniais que geram o dever de recolher este imposto, temos a incorporação desses imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas, hipótese esta que, em regra, gera o dever de recolher o imposto. Mas existem exceções a esta regra sendo possível a não incidência para determinados casos, como é o caso da integralização do capital social a partir da incorporação de imóveis.
De forma simples: capital social é o investimento inicial feito pelos sócios ou acionistas de uma empresa para colocá-la em funcionamento. Além de quantias em dinheiro, esses valores podem vir de bens materiais, como imóveis, por exemplo.
O pagamento deste investimento inicial feito pelos sócios é chamado de integralização do capital social e, quando feito através de imóveis do sócio, estes bens deixam de pertencer ao patrimônio deste e passam a pertencer àquela pessoa jurídica – a isto chamamos integralização de capital social através de incorporação de bens imóveis.
Contudo, e diferente da compra e venda, sobre esta alteração de propriedade do bem imóvel não incide o ITBI, há uma isenção derivada da própria lei para este tipo de mutação patrimonial e não há imposto a ser pago. É o que dizem o artigo 156, §2º, inciso I da Constituição Federal, artigo 36 do Código Tributário Nacional (CTN) e o artigo 181, inciso I do Código Tributário Municipal de Londrina. Ou seja, a operação é isenta deste imposto.
No entanto, importante deixar registrado que, a não incidência de ITBI na integralização de imóveis ao capital de pessoa jurídica só ocorre se esta NÃO tiver por atividade preponderante a venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis e, por venda preponderante entende-se o como aquela responsável por mais de 50% da receita operacional da sociedade nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à transferência (artigo 37, parágrafo 1º).
Caso não seja possível apresentar o balanço financeiro a fim de comprovar tal receita, como é comum quando a pessoa jurídica é recém-constituída, a cobrança do ITBI é suspensa por (03) três anos quando, então, deverá a pessoa jurídica adquirente comprovar então que sua atividade preponderante não é de venda, locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.
Renan de Quintal, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina