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Armando Bandeira Fialho
1 Proposta de Avaliação 12 de abril de 2012 Proposta 1568/12 ELABORADO POR: Valuation & Advisory Services Mony Lacerda, Senior Consultant ELABORADO PARA: Caixa Econômica Federal A/C.: Anderson Tanabe
2 ÍNDICE OBJETIVO 2 PROCEDIMENTOS 1 REFERÊNCIAS NORMATIVAS 1 CLÁUSULA DE SIGILO 1 ESCOPO DO RELATÓRIO 1 FORMA DE APRESENTAÇÃO 3 PROGRAMAÇÃO 3 CONDIÇÕES COMERCIAIS 3 RECURSOS 4 SOBRE A COLLIERS 4 EXPERIÊNCIA E DESEMPENHO 4 EQUIPE DE PROFISSIONAIS 5 REFERÊNCIAS 6 CONDIÇÕES GERAIS 7 OBSERVAÇÕES 7 CONDIÇÕES GERAIS 7
3 OBJETIVO Agradecemos a oportunidade de apresentar essa proposta para a prestação de serviços de avaliação. Essa proposta reflete o objetivo da Colliers em prestar serviços de avaliação de forma a orientar, assessorar e estruturar decisões imobiliárias através da utilização de toda a infraestrutura e experiência adquirida em sua extensa atuação no mercado imobiliário brasileiro e do atendimento às normas técnicas em vigor. A presente proposta tem por objeto a avaliação de um Centro Administrativo com 9 prédios, área total de m2 e área construída de ,63m2 localizado no Bairro de Benfica no Rio de Janeiro/RJ e um Edifício Corporativo com área construída de ,84m2 e área total de m2 localizado em Brasília/DF.
4 PROCEDIMENTOS REFERÊNCIAS NORMATIVAS A metodologia básica aplicada será fundamentada na NBR Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos. CLÁUSULA DE SIGILO Em todas as etapas da avaliação será observado o Sigilo Profissional. As informações fornecidas para a realização das avaliações serão utilizadas exclusivamente para o desempenho dessa função. As consultas de mercado serão efetuadas de forma genérica, sem envolvimento do nome do consulente. A Colliers International do Brasil coloca-se à disposição para a assinatura de termo de confidencialidade referente à natureza das avaliações e dos imóveis envolvidos. ESCOPO DO RELATÓRIO Cada laudo de avaliação apresentará o seguinte escopo: a) Localização Descrição das principais características de localização do imóvel. Serão abordadas as características gerais, a proximidade a pontos notáveis, as condições de acesso, a rede de transporte existente e as distâncias. Serão apresentados relatório fotográfico e o mapa de localização. b) Caracterização da Região Serão relatados os aspectos econômicos e físicos verificados no entorno imediato do imóvel e serão indicadas as atividades existentes na circunvizinhança e a infraestrutura urbana.
5 c) Caracterização da Propriedade Aspectos Físicos: Descrição das principais características do imóvel, ilustradas por meio da apresentação de relatório fotográfico. Aspectos Legais: Apresentação das investigações legais efetuadas com base na Lei de Zoneamento dos municípios do Rio de Janeiro e Brasília. d) Diagnóstico de Mercado Análise do comportamento do mercado imobiliário local com a indicação da matriz SWOT (pontos fortes, fracos, oportunidades e desafios) e análise crítica de posicionamento do em comparação ao segmento ao qual pertence e de seu cenário de liquidez. e) Avaliação do Imóvel Tendo em vista o perfil do imóvel e as condições do mercado, poderão ser utilizados os seguintes métodos: Método Comparativo de Dados de Mercado, que identifica o valor do imóvel por meio da comparação com imóveis semelhantes, podendo ser utilizado para determinar o valor de mercado tanto para venda como para locação. Método da Capitalização da Renda, por meio do qual o valor de venda da propriedade é obtido através da consideração do atual contrato de locação e da projeção do valor de locação a ser obtido após o término de sua vigência e premissas de modelagem do Fluxo de Caixa Descontado. Método da Renda, por meio do qual o valor locativo da propriedade é obtido pela aplicação de uma taxa de renda líquida sobre o valor de mercado do imóvel. f) Documentos Necessários Para a realização da avaliação são necessários os seguintes documentos: o Matrículas do imóvel (RGI), preferencialmente atualizada o IPTU exercício 2011/2012 o Plantas e projetos o Memorial Descritivo o Contrato de Locação, se disponível o Autorização para elaboração de relatório fotográfico (se necessário).
6 FORMA DE APRESENTAÇÃO Os laudos de avaliação serão entregues em 1 via, em português, em formato padrão Colliers (impresso colorido tamanho A4). PROGRAMAÇÃO Os laudos serão entregues em até 25 (vinte e cinco) dias úteis contados a partir do aceite desta proposta, da entrega dos documentos e da autorização para vistoria. CONDIÇÕES COMERCIAIS Atribui-se à elaboração dos laudos de avaliação o valor de R$26.000,00 (vinte seis mil reais), a serem pagos da seguinte forma: o o 50% do valor após recebimento dos documentos; 50% do valor na entrega dos laudos Ao aceitar essa proposta, a Caixa Econômica Federal concorda que os valores acima são devidos à Colliers no ato do recebimento da nota fiscal cujo pagamento deverá ocorrer em 10 dias corridos mediante boleto bancário. Os impostos pertinentes (14,25%) estão incluídos no valor acima e serão a ele adicionados quando da emissão das notas fiscais. Todas as despesas necessárias para a realização dos trabalhos já estão incluídas nos honorários acima.
7 RECURSOS SOBRE A COLLIERS A Colliers International conta com um extenso banco de dados que é o resultado de mais de 10 anos de experiência no mercado nacional e de sua equipe multidisciplinar comprometida com o sucesso das negociações e da companhia. A contribuição de todos os departamentos da Colliers International do Brasil e dos demais 480 escritórios ao redor do mundo permite um completo fluxo de informações atualizadas que resultam na prestação de serviços com excelência em todos os campos de atuação. EXPERIÊNCIA E DESEMPENHO Desde 1997 a Colliers International do Brasil está à frente do mercado imobiliário do Brasil com escritórios situados em São Paulo, Rio de Janeiro e Recife. A força da marca Colliers, líder de mercado, reflete o comprometimento com a excelência de serviços oferecendo a seus clientes soluções imobiliárias personalizadas, que é traduzida por meio de uma das mais profissionais e experientes equipes de consultores, sem equivalente no mercado, reconhecida por seus conceitos inovadores de marketing, marketing de propriedades e expertise em gerenciamento, tecnologia avançada e estratégias, flexibilidade local com completo acesso a uma plataforma global de serviços.
8 A especialização é o que diferencia a Colliers e nossa dinâmica está comprometida com o serviço, abordando cada projeto com desejo de soluções criativas que colocam o interesse do cliente em primeiro lugar. Abrangência nacional a partir de 3 escritórios (São Paulo, Rio de Janeiro e Recife); 60 profissionais treinados e especializados nas áreas de varejo, desmobilização, consultoria e avaliação, investimentos, escritórios e industrial; Completo acesso ao mercado imobiliário. EQUIPE DE PROFISSIONAIS O planejamento, o gerenciamento, a execução de trabalhos técnicos e a emissão do relatório de consultoria serão efetuados por equipe de profissionais com mais de 10 anos de experiência na área de avaliações. O single point do projeto e a liderança da equipe de avaliadores serão efetuados por Paula Casarini, responsável técnica pela divisão de avaliações e consultoria. Graduada em engenharia civil e pósgraduada em avaliações pela FAAP (Fundação Armando Álvares Penteado) e com 16 anos de experiência na área, já atuou como responsável técnica pela Colliers em avaliações que totalizam mais de 125 milhões de m² de terrenos em propriedades distribuídas em todo o território nacional. A equipe responsável pelos trabalhos técnicos em escritório será coordenada por Mony Lacerda, graduado em arquitetura e urbanismo no ano de 2001, com cursos de extensão em avaliações e finanças, com experiência de 7 anos na área.
10 CONDIÇÕES GERAIS OBSERVAÇÕES As taxas de honorários para os serviços objeto desta proposta são fixas. Caso serviços adicionais, excedentes ao escopo desta proposta, venham a ser solicitados pelo cliente, as partes deverão concordar com uma nova remuneração a ser definida na ocasião. Documentos relativos ao imóvel deverão ser fornecidos pelo CONTRATANTE (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) após aceite da proposta. A Colliers não assume responsabilidade pela situação legal do imóvel, tampouco se responsabiliza por problemas de status e documentais. Emolumentos pagos a órgãos governamentais, ou outros programas dessa natureza, serão por conta da CONTRATANTE (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL). Os seguintes custos e serviços não estão inclusos nesta proposta, devendo ser reembolsados pela parte CONTRATANTE (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) mediante a apresentação de Nota Fiscal: Taxas, emolumentos ou quaisquer outros pagamentos a concessionários ou departamentos públicos, caso necessários para o andamento dos serviços; Emissão de outra via de laudo de avaliação; Realização de levantamentos topográficos; Versão do trabalho para outro idioma. CONDIÇÕES GERAIS A contratada Colliers International do Brasil possui endereço comercial à Rua Olimpíadas, 205 1º andar São Paulo SP - A validade desta proposta, que adquire efeitos de contrato irretratável e irrevogável após seu aceite por ambas as partes, é de um mês. A interface entre a Colliers e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (parte CONTRATANTE) será realizada através de um "single point of contact" indicado por cada uma das partes, sendo os indicados, autorizados e capazes de tomar decisões em tudo que se relacionar aos trabalhos desta proposta.
11 Todas as informações, dados, relatórios, documentos e correspondências enviadas e recebidas entre as partes deverão ser considerados confidenciais, sob pena de a parte infratora responder por perdas e danos. Caso o CONTRATANTE concordar com todos os termos e condições estabelecidos nesta proposta, este documento, devidamente assinado pelas partes envolvidas, transforma-se automaticamente num INSTRUMENTO DE CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS (contrato). A execução deste contrato será regulamentada pelo disposto no Código de Processo Civil e do Código Civil. Fica eleito o Foro desta Capital, com exclusão de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir quaisquer dúvidas ou controvérsias relativas a este documento. E por estarem assim justos e contratados, firmam o presente documento em 2 vias de igual teor e forma. São Paulo, 12 de abril de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL: CNPJ: COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL ENG. PAULA CASARINI VALUATION &ADVISORY SERVICES - MANAGER BRASIL COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL SANDRA RALSTON VICE PRESIDENTE SÃO PAULO