Como prosperar com aluguéis do Airbnb em meio à pandemia do COVID-19 | Amazonarium
Acampamento espacial!
Reservamos os lugares de nossos filhos na aventura de uma semana de junho de 2020 no programa Camp Kennedy Space Center. É um acampamento, então fizemos o que costumamos fazer quando visitamos uma nova área – reservamos um Airbnb. Isso foi em janeiro.
No início de maio, fomos informados de que o "acampamento espacial" não estaria acontecendo. Nossos meninos estavam seriamente chateados. Eles não apenas perderam a oportunidade de jogar astronauta por uma semana, mas também não puderam ver seus amigos novamente. O plano era compartilhar o Airbnb com outra família com a qual viajamos antes, e os filhos deles também seriam campistas.
Há uma pessoa que pode estar ainda mais chateada do que nós: o anfitrião do Airbnb. As políticas de reembolso foram ajustadas para facilitar o cancelamento devido a qualquer coisa relacionada ao COVID. Agora sou o orgulhoso proprietário de um crédito de US $ 850 no Airbnb, e o proprietário perdeu uma reserva de uma semana a apenas cinco semanas do início previsto da estadia.
Eu me perguntei como os anfitriões do Airbnb estão se saindo durante essa crise. Entrei em contato com Boris e Susan do BuildYourBNB.com para ver como eles se saíram até agora. Fiquei impressionado com os pivôs que eles fizeram para não apenas sobreviver, mas praticamente prosperar, apesar da enorme diminuição nas viagens em todo o país.
À medida que a pandemia se desenrolava nos EUA, havia inúmeras consequências econômicas para quase todos. Para muitos profissionais, incluindo médicos, que vêm investindo em imóveis como forma de aumentar a segurança financeira, houve um tremendo impacto, pois as pessoas se viram com propriedades nas quais o fluxo de renda secou e o pagamento da hipoteca continuou a aumentar.
Alguns meses atrás, escrevemos um artigo aqui descrevendo como usamos locações de curto prazo como nossa estratégia de investimento imobiliário e como isso funcionou para nós ao longo dos anos. Desde que a pandemia começou a se espalhar nos EUA, efetivamente encerrou todo o setor de viagens e hospitalidade. Como resultado, para muitos investidores do Airbnb, eles viram suas propriedades passarem de 90% ocupadas no início da temporada de viagens para quase vazias praticamente da noite para o dia.
Nós mesmos estamos em uma posição única, pois temos 9 unidades com 36 listagens entre elas espalhadas em 5 cidades diferentes, para que possamos assistir a isso acontecer em diferentes mercados e testar nossas estratégias variadas para aproveitar ao máximo esta situação infeliz.
Felizmente, conseguimos tomar medidas que nos permitiram girar e prosperar nos últimos meses – cobrindo todos os nossos custos e ainda mantendo as propriedades um pouco lucrativas – o que, nessas circunstâncias, é o melhor que se pode pedir.
Queríamos compartilhar nossa experiência para que qualquer um que seja um investidor imobiliário existente ou um futuro possa entender melhor as ferramentas que você tem à sua disposição e tomar decisões sobre sua própria estratégia.
Dividiremos isso em três seções:
Impacto a longo prazo e consequências
Aumentou a duração máxima de hospedagem de 5 noites (nosso limite regular) para 90 noites para incentivar estadias mais longas, além de nos dar flexibilidade para voltar a aluguéis regulares de curto prazo quando as coisas começarem a melhorar.
Ajustou o preço para oferecer descontos para estadias de várias semanas ou mensais.
Começou a explorar canais adicionais fora do Airbnb, como o FurnishedFinder.com – que é um site popular para se conectar com enfermeiras viajantes que procuram acomodações temporárias durante suas tarefas.
Implementou e destacou procedimentos mais intensivos de limpeza e higienização em todas as propriedades.
O que aconteceu como resultado é que começamos a preencher rapidamente nossas listagens com pessoas que procuravam acomodações por 2 a 4 semanas ou mais.
Alguns convidados são profissionais médicos. Outros são estudantes que foram expulsos de seus dormitórios. Vários eram funcionários de companhias aéreas que foram pegos no limbo entre cidades.
Embora o mercado de viagens turísticas e de negócios tenha secado, não houve escassez de pessoas que foram deslocadas repentinamente que precisavam de um lugar para ficar mobiliado, flexível e com preços razoáveis.
Além disso, existem algumas pessoas locais que procuravam se isolar por um motivo ou outro e precisavam apenas de um lugar seguro e acessível para ficar por algumas semanas.
Embora o RevPAR (receita por quarto disponível) tenha caído bastante com essas reservas, ainda era um pouco maior do que com os aluguéis de longo prazo tradicionais e nos permitiu preencher nossas listagens rapidamente.
Como resultado, nossa ocupação em todas as propriedades permaneceu acima de 90% até março e abril e está a caminho de fazer o mesmo em maio. Entre todas as propriedades, podemos permanecer acima do ponto de equilíbrio, mesmo durante o pior.
Fornecemos aos nossos governantes em diferentes cidades instruções adicionais sobre como higienizar a propriedade diariamente e destacamos isso nas listagens para que os possíveis clientes saibam o que está sendo feito.
Também comunicamos às nossas empregadas que continuaremos a apoiá-las por meio disso e instituímos um salário mínimo. Considerando que antes, o salário deles normalmente dependia do número de rotatividade ou de dias trabalhados, informamos que, mesmo que tenhamos estadias mais longas que reduzam a necessidade de rotatividade diária, elas continuarão recebendo um pagamento fixo durante todo o período toda essa crise é cerca de 80% da quantia regular.
Isso foi fundamental porque esses relacionamentos são vitais para o sucesso a longo prazo e as pessoas do outro lado são as mais vulneráveis ​​à crise.
Portanto, embora possa ser tentador reduzir o trabalho deles à medida que a receita de reservas diminui, acho sensato proporcionar estabilidade a todos até que as coisas voltem ao normal – se você espera continuar operando no espaço de aluguel de curto prazo.
Impacto e oportunidades a longo prazo
É minha opinião que as consequências desta crise serão sentidas por algum tempo. Independentemente de o governo "suspender o bloqueio", as pessoas hesitarão em viajar até que uma vacina esteja amplamente disponível e seja adotada ou que a imunidade do rebanho seja alcançada.
Penso que, nas melhores circunstâncias, esperamos mais ou menos um ano até que isso esteja mais sob controle.
Enquanto isso, é provável que a dor econômica continue deprimindo o setor de hospitalidade e o mercado imobiliário.
Dito isto, para investidores imobiliários, representa uma oportunidade não vista desde a crise financeira há mais de uma década:
uma. Por um lado, os preços dos imóveis têm sido insuportavelmente altos a ponto de, em muitos mercados, ser quase impossível comprar e gerar fluxo de caixa de uma pequena propriedade multifamiliar. Sim, aluguéis de curto prazo tornaram possível rentável, mas, idealmente, qualquer propriedade multifamiliar também deve ser subscrita para funcionar como aluguel de longo prazo, para que você tenha um plano de backup.
Para o bem ou para o mal, acho que veremos um impacto significativo no mercado imobiliário nos próximos meses, à medida que os vendedores começarem a ficar mais ansiosos para tirar dinheiro do mercado e os compradores hesitarem em usar seus reservas de caixa esgotadas.
b. Provavelmente, veremos um número significativo de propriedades de aluguel de curto prazo encerradas ou convertidas em opções de longo prazo. Muitos hosts existentes não têm reservas suficientes para gerenciar o golpe financeiro temporário, mas significativo, ou decidem que não querem mais lidar com isso e simplesmente convertem suas listagens em aluguéis de longo prazo.
Paradoxalmente, isso pode realmente diminuir o aluguel de longo prazo, pois mais inventário ficará online. Por outro lado, a oferta reduzida de aluguéis de curto prazo pode realmente aumentar as taxas médias diárias para aluguéis de curto prazo que permanecem no mercado.
O que estamos pensando por nós mesmos?
Primeiro, como investidores imobiliários, vemos a ênfase em subscrever qualquer aquisição com um Plano A, Plano B e Plano C.
Mesmo continuando a analisar as propriedades que podem ser alugadas a curto ou médio prazo, queremos garantir que elas também possam prosperar como aluguéis de longo prazo ou ter vários tipos de inquilinos aos quais possam atender.
Segundo, não estamos com pressa. Embora possamos ver algumas oportunidades surgindo nas próximas semanas, provavelmente aguardaremos a segunda metade do ano antes de iniciar qualquer aquisição adicional.
Terceiro, provavelmente expandiremos além dos mercados urbanos para também focar mais nos mercados tradicionais de férias. Especialmente nos próximos anos, esperamos que as pessoas permaneçam hesitantes em viajar para o exterior para lazer e, em vez disso, procurem lugares onde possam ir internamente com suas famílias para férias.
Continuamos otimistas com o aluguel de curto prazo como estratégia de investimento a longo prazo e passaremos os próximos meses em pesquisa, análise e formação da estratégia, para que possamos organizar tudo em ordem quando estivermos prontos para agir.
Para resumir, uma vez que tudo se acalme, para aqueles que estão preparados, haverá, sem dúvida, oportunidades significativas para explorar e agir.
Sobre Boris & Susan
Boris & Susan são anfitriões experientes do Airbnb e investidores imobiliários, hospedando cerca de 10.000 hóspedes por ano em todo o país e gerenciando suas propriedades remotamente enquanto trabalham em período integral.
Eles escrevem mais sobre sua experiência, além de ajudar outras pessoas a adquirir, lançar e gerenciar investimentos bem-sucedidos de aluguel de curto prazo em www.BuildYourBnb.com.
Dê uma passada para dizer olá ou envie um e-mail para [email protected] com qualquer dúvida que possa ter!