03 Dicas Importantes para o Setor da Construção Civil sobre o Novo Plano Diretor de BH - Melo Campos Advogados
Todos do setor da construção civil acompanharam a aprovação no último mês de agosto do Novo Plano Diretor de Belo Horizonte. Depois de muitos anos em discussões, a nova norma foi aprovada e passa a valer integralmente a partir de fevereiro de 2020.
O Plano Diretor é uma das normas mais importantes de uma cidade, porque determina quais são os parâmetros que devem ser seguidos em todos os projetos de construção civil. Dessa forma, determina de forma indireta como a cidade deve crescer, já que os projetos que não se adequarem ao que está proposto podem ser indeferidos ou ficarem bem mais caros. São poderosas limitações ao direito de propriedade que nem sempre são bem compreendidas pelos proprietários de imóveis urbanos.
Não é sem motivo que o Novo Plano Diretor de BH traz de maneira ostentiva a repetição das palavras sustentabilidade e ambiente, bem como suas variações: são aplicadas nas normas urbanísticas municipais padrões de excelência tal como tem sido aplicados em muitas metrópoles do mundo desenvolvido.
A cidade de Belo Horizonte dá passos muito a frente das demais capitais brasileiras, privilegiando um espaço urbano com mais pedestres e menos veículos, com deslocamentos mais ágeis, e a sua ocupação de forma horizontal, de forma a permear de desenvolvimento todas as regiões da cidade, e não apenas a área Centro-Sul.
Muita gente se pergunta: mas o que o Novo Plano Diretor muda para as construções já realizada? Então, aquelas construções já realizadas e aqueles empreendimentos que já possuem alvará são pouco impactados pela nova norma. A maioria desses impactos são indiretos, já que os imóveis não ocupados no entorno deles terão fortes implicações. Assim, se um imóvel na região Centro-Sul tem como vizinhos lotes vagos, e antes se esperava que esses lotes fossem ocupados por altos prédios, talvez isso não seja mais viável economicamente.
Essa viabilidade econômica sobre novos empreendimentos é muito mais importante agora, porque com o potencial construtivo ajustado para 1,0 em praticamente todo o Município de Belo Horizonte, e com variações desse potencial possíveis apenas com a aquisição de outorga onerosa de direito de construir, tudo fica muito mais caro. Para se construir prédios grandes em qualquer região da cidade passa a ser praticamente necessário aportar grandes recursos na Prefeitura Municipal.
Apesar de muitos do setor de construção civil terem questionado a Outorga Onerosa do Direito de Construir como um novo imposto para o setor, ela foi construída pelo Poder Público como um dos pontos principais na nova norma. Ou seja, o Plano Direitor de BH agora traz uma limitação financeira realmente impactante para todos que querem construir.
Considerando que o potencial construtivo de 1,0, trata-se basicamente de ocupar apenas 1 andar de toda a área do lote, e portanto qualquer prédio de 10 andares vai se tornar muito mais caro porque dependerá da compra dessas outorgas do Município.
Outro ponto que também reflete diretamente na viabilidade econômica do empreendimento imobiliário diz respeito ao aproveitamento de áreas que não eram contabilizadas como área construída e que passarão a partir da vigência da nova lei. As garagens e escadas de incêndio, que antes ficavam fora da área construída para efeito de contagem do potencial construtivo passam a ser assim consideradas. Isso implica em até 40% de perda em relação aos projetos aprovados anteriormente.
Esse cenário em que muitas mudanças se projetam no Novo Plano Diretor exige especial atenção de todos aqueles que se encontram no setor imobiliário, e não apenas as empresas da construção civil, mas sobretudo os investidores que possuem imóveis na região de Belo Horizonte.
Por isso, é importante observar essas 03 dicas urgentes e, a partir delas, garantir melhores resultados para os seus empreendimentos.
Dica 01 – Como Evitar as Regras do Novo Plano Diretor
Se você não está satisfeito com as novas regras, é possível fugir delas implementando o projeto antes que a nova norma esteja em vigor. Para isso o empreendimento deve ter sua licença para construir requerida imediatamente no Município.
Todos os processos que se iniciarem até a data em que a norma entrar em vigor terão a possibilidade de aplicação das regras antigas, e com isso é possível garantir a aplicação de um potencial construtivo bem maior do que o que seria aprovado a partir do Novo Plano Diretor.
Mas, não é só pedir, é importante observar também a Dica 02.
Dica 02 – Como Impedir o Indeferimento de Processos
Claro que a questão principal é sobre iniciar os processos de licenciamento urbanístico dos empreendimentos imobiliários ainda sob a vigência do Plano Diretor antigo para garantir que sejam evitadas as regras do Novo Plano Diretor que poderiam tornar o projeto atual inviável financeiramente.
Mas a partir do momento em que se inicia o processo, é essencial que o mesmo seja aprovado, e por isso é importante que haja acompanhamento do seu andamento e de sua regularidade. A questão é, diante do impacto financeiro na viabilidade do empreendimento é essencial que se acompanhe de perto todos os desdobramentos do processo, já que se indeferido não poderá ser levado à frente, e o empreendimento deverá ser reajustado para o Novo Plano Diretor.
O acompanhamento pode também ajudar a impedir os efeitos nefastos da ansiedade para se formalizar os projetos de licenciamento urbanístico dos empreendimentos, já que, na ânsia de fazer todos os trâmites iniciais com a urgência necessária, pode-se cometer erros.
No final das contas, o acompanhamento é quase tão importante quanto o início urgente dos processos, pois qualquer deslize pode significar um indeferimento que jogará o empreendimento nas novas regras do Novo Plano Diretor, e assim, numa incógnita quanto à viabilidade financeira.
Dica 03 – Como Barrar a Aplicação do Novo Plano Diretor nas Obras em Andamento
Em princípio, as obras em andamento devem ser concluídas de acordo com o Plano Diretor antigo, mas isso pode se transformar num problema caso o empreendimento não cumpra o prazo previsto na legislação para a validade dos alvarás e licenças.
Como se sabe, nem sempre é possível concluir as obras no prazo das licenças, e nesse caso, é essencial garantir, para todas as suas obras, que seja solicitada a renovação antecipada do alvará de construção.
Com a renovação antecipada do alvará de construção, será possível ao empreendimento ter uma licença nova, válida a partir da entrada em vigor do Novo Plano Diretor de BH. Isso é urgente e essencial, na medida em que a renovação vai garantir um prazo maior para a conclusão da obra, e viabilizar a manutenção do projeto anterior segundo a aprovação do Plano Diretor antigo, ainda que a obra demore um pouco mais do que o previsto para ser concluída.
Caso o empreendimento não solicite a renovação antecipada do alvará de construção, caso não cumpra o prazo da licença anterior, terá que obrigatoriamente adequar o projeto ao Novo Plano Diretor para conseguir a posterior aprovação, o que poderia resultar num problema sério de viabilidade econômica.
Dessa forma, pode-se concluir os empreendimento da construção civil em Belo Horizonte têm bons instrumentos para garantir que as regras aparentemente muito mais danosas possam inviabilizar economicamente os seus projetos. Mas é necessário atenção máxima aos prazos e condições, e garantir um bom acompanhamento para que antes de fevereiro se tenha em mãos as condições que viabilizem seus negócios da melhor forma.