A Importância da Avaliação Imobiliária em Processos Judiciais - Mercado Imobiliário com a ASS
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Como já abordamos anteriormente aqui no nosso blog, a avaliação imobiliária pode atender a vários propósitos. É uma atividade imprescindível dentro do contexto do mercado imobiliário. Essencial para estimar de forma precisa e coerente o valor de um determinado imóvel e respaldar adequadamente as transações comerciais neste âmbito. Fora do nosso ramo de atuação ela exerce também fundamental importância, como ferramenta de apoio para a tomada de decisões em diversas operações.
Nesse artigo, vamos nos debruçar sobre o universo judiciário e entender o peso da avaliação judicial de imóveis na resolução de conflitos. Para saber um pouco mais sobre a avaliação de imóveis, como ferramenta para respaldar transações de compra, venda e aluguel, clique e confira nosso artigo: Avaliação Imobiliária: Assunto Para Corretores Ou Engenheiros?
VALOR DE MERCADO X PREÇO
No contexto judicial, por definição, a avaliação de um bem é a determinação técnica do seu valor, seja ele um bem material ou intangível. Ou seja, o que está em observação aqui é o valor de mercado e não o preço do bem. Nesse ponto, é importante entender as diferenças entre esses dois conceitos – que que embora confundidos frequentemente, são absolutamente diferentes.
Quando falamos em "preço", necessariamente admitimos um contexto de subjetividade, que remete ao julgamento pessoal de alguém. Esse conceito está atrelado às preferências e necessidades de quem vende – aquele que estabelece um valor, assim como daquele que compra – que efetivamente paga a quantia pedida para adquirir ou usufruir de um determinado produto ou serviço.
Já a definição tradicional de valor diz que "O valor de mercado de um bem é aquele pelo qual o vendedor, desejoso de vender, porém não compelido, vende a um comprador, desejoso de comprar, porém, não compelido a tanto também." Nos processos judiciais, esse é o conceito que efetivamente importa. O entendimento do conceito de valor é fundamental no âmbito da avaliação judicial.
QUAL A FINALIDADE DA AVALIAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEIS
No âmbito da justiça são muitas as aplicações da avaliação imobiliária. Elas podem ser necessárias em ações de execução, inventários, dissolução de sociedade, cobrança de tributos, desapropriações, renovatória e revisional de aluguel, entre muitas outras.
Nas varas de Família, por exemplo, a avaliação é requerida também em situações de divórcio com comunhão parcial de bens (regime mais comumente adotado). Nesse caso é necessário dividir os bens e tudo o que foi comprado ao longo do casamento entre as partes.
Outro contexto em que a avaliação é aplicada é na divisão, demarcação e demandas relativas à desapropriação de terras. Nesses casos, é com base no valor imobiliário estabelecido pelo avaliador especialista que se definem os parâmetros para a composição das verbas indenizatórias e tributos a serem calculados.
CRITÉRIOS PARA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Os critérios utilizados para a avaliação de imóveis são definidos pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, sendo exigida a sua aplicação em toda documentação que estabelece o valor de bens, seus produtos ou direitos sobre eles, quando a avaliação é feita por um engenheiro. As metodologias, parâmetros e procedimentos corretos são especificados através da norma Nbr 14.653. Tais critérios são distribuídos nas seguintes partes: procedimentos gerais, imóveis urbanos, imóveis rurais, empreendimentos, máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral, recursos naturais e ambientais e bens de patrimônio histórico e artístico.
É preciso estar atento e bem informado, pois essas normas são constantemente revisadas, estando sujeitas à permanente modificações. Para uma perfeita e justa avaliação é preciso que o profissional esteja sempre atualizado e a par de tais diretrizes e normas vigentes.
Já quando a avaliação é feita por um Corretor de Imóveis, Gestor imobiliário, inscrito no CRECI e possuidor do Certificado de Avaliador de Imóveis expedido pelo COFECI, essas avaliações são feitas através do método comparativo direto, com base no conhecimento do mercado.
É importante reforçar que uma avaliação de imóveis bem-feita aumenta de forma significativa as chances de uma tomada de decisão mais assertiva, seja no âmbito judicial ou extrajudicial. Portanto, a avaliação precisa ser feita de forma profissional e extremamente criteriosa, conduzida por um avaliador de imóveis devidamente credenciado; um especialista ou perito judicial.
O perito judicial deve conhecer a fundo não somente os cálculos que envolvem o processo, mas também o funcionamento do mercado, saber interpretar os diversos fatores que exercem influência sobre a precificação, as condições do imóvel, entre outras particularidades. Somente dessa forma é possível avaliar com maior precisão e total imparcialidade.
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