Aluguel por Temporada na Pandemia - Blog Professor Cristiano Sobral
admin julho 9, 2020 Direito Imobiliário
Ainda que as medidas de isolamento social tenham sido flexibilizadas por grande parte dos países da Europa que conseguiram diminuir ou estabilizar o número de óbitos e contágios pelo novo coronavírus, nada está garantido tendo em vista que tal controle em muitos casos é temporário, como na China e Austrália, onde as autoridades governamentais se viram obrigadas à retroceder e voltar a adotar quarentena por terem sido atingidas por uma nova onda de aumento nos contágios.
Inclusive, para evitar uma reinfecção massiva, o espaço europeu restringiu e ainda proibiu a entrada de pessoas dos países que ainda estão sofrendo com a pandemia, como são os casos dos Estados Unidos e do Brasil que estão enfrentando outra etapa do contágio viral e ainda ocupam, respectivamente, o primeiro e o segundo lugares em número de morte e infectados no mundo.
Em diversas regiões desses países há reveses quanto ao percentual de contágio e mortes, o que faz com que as autoridades locais adotem medidas preventivas diferenciadas com maior ou menor grau de flexibilidade na circulação de pessoas e abertura dos mercados e fronteiras.
Então, apesar da paulatina abertura e flexibilização das medidas de isolamento, as recomendações que dizem respeito à prevenção e combate à pandemia como evitar a aglomerações, o uso de máscaras à exposição ao público se perpetuam, e novas práticas adotadas de ocupação e limpeza para o funcionamento de estabelecimentos comerciais, de ensino e prestadores de serviços, em geral, estão sendo implantadas, em prol do chamado "novo normal".
Dentro dessa perspectiva, os impactos causados pela pandemia na economia, ainda se fazem presentes e não se tem perspectiva de quando as coisas se estabilizarão principalmente no setor de turismo. Juntamente com a rede hoteleira, as locações por temporada, ramo que cresceu muito nos últimos anos por conta das plataformas virtuais como o Airbnb e Booking, também sofreram grandes perdas com a pandemia desde sua decretação.
Com isso, as entidades que regulam o setor recomendaram que esse tipo locação fosse evitada, principalmente quando implicasse períodos mais curtos e grande grupo de pessoas para a mesma acomodação, já que poderiam representar burla às medidas sanitárias de isolamento social.
Importa mencionar que a locação por temporada está disciplinada no art. 48 a 50 da Lei n. 8.245/1991, Lei do Inquilinato, http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm, todavia, aquelas realizadas por plataformas virtuais ainda não foram objeto de normatização:
Assim, mesmo diante da abertura desses serviços, algumas cidades turísticas mantiveram as medidas de restrição por não serem considerados essenciais e para evitar a entrada de pessoas de outras regiões que ainda sofram com a pandemia e que possam comprometer a saúde da população local.
Além de decretos municipais restringindo a atuação desse setor, em locações por temporada em condomínios, há casos de os próprios condôminos acionarem a justiça para impedir que proprietários aluguem seus apartamentos nessa modalidade.
Recentemente, o STF expediu medida de suspensão de liminar em favor do município de Gramado contra decisão no AI nº 016417-35.2020.8.21.7000 do TJRS que autorizava as atividades da plataforma digital do Airbnb em locações de temporada na cidade durante a pandemia que contrariava decreto municipal suspendendo por tempo indeterminado, dentre outras atividades, os serviços de hotelaria e hospedagem, inclusive na modalidade de aluguel por temporada.
Propondo na ACP nº 5000595-42.2020.8.21.0101 que, além da dificuldade de fiscalizar as negociações entre a empresa e o usuário da plataforma, a quantidade de pessoas que ficará em um mesmo recinto, o tempo de permanência ou se as condições de higienização serão obedecidas constituindo a decisão do TJRS "lesão à ordem, à saúde, à segurança e à economia públicas, pois possibilita o exercício de atividade comercial pela plataforma digital Airbnb, as quais não se enquadram entre aquelas indicadas como essenciais pelo poder público, permitindo uma maior circulação de pessoas no território do município de Gramado, ampliando o risco de disseminação do novo coronavírus e, por consequência, a demanda por atendimento de saúde e os gastos públicos com o setor".
Na decisão de suspensão liminar concedida pelo STF, o Rel. Min. Luiz Fux determinou que:
[…] Com efeito, há plausibilidade na tese de que a decisão do TJRS ora objurgada esvazia, relativamente à plataforma digital Airbnb, a eficácia do art. 2º, XXVIII, do Decreto nº 70/2020, alterado pelo Decreto nº 73/2020, o qual suspende, durante o período de emergência de saúde decorrente da pandemia do COVID-19 ou até que sobrevenha nova orientação pública, as atividades de "hotéis, motéis, pousadas e estabelecimentos de hospedagem transitória, inclusive, na modalidade de aluguel por temporada", por não serem consideradas essenciais.
Dessa perspectiva, e em razão de o Município de Gramado constituir polo turístico na região, a decisão proferida no AI nº 016417- 35.2020.8.21.7000 revela risco à ordem e à saúde públicas, por interferir na política de combate ao coronavírus, além de conferir, ao menos em tese, vantagem econômica à plataforma digital Airbnb nesse período, tendo em vista que a operacionalidade de sua atividade (reunião de múltiplos locadores situados em distintos endereços) dificulta ou mesmo impede a fiscalização do cumprimento da ordem de suspensão imposta a todos os agentes comerciais do setor por meio do Decreto nº 70/2020.
O Município requerente, no âmbito de sua competência regulamentar, editou decretos para adaptar as regras de enfrentamento para sua realidade regional.
Deveras, na presente situação de pandemia da COVID-19, especialmente na tentativa de equacionar os inevitáveis conflitos federativos, sociais e econômicos existentes, a gravidade da situação vivenciada exige a tomada de medidas coordenadas e voltadas ao bem comum, sempre respeitadas a competência constitucional e a autonomia de cada ente da Federação.
Esse entendimento foi explicitado pelo Plenário desta Suprema Corte no referendo da medida cautelar proferida na ADI 6.341, ao se consignar que o Presidente da República poderá dispor, mediante decreto, sobre os serviços públicos e atividades essenciais, sem prejuízo da atribuição de cada esfera de governo, nos termos do art. 198, I, da Constituição Federal. […]" (SL n. 1.334/RS, Rel. Min. Luiz Fux, j. em 26.05.2020). http://portal.stf.jus.br/processos/downloadPeca.asp?id=15343206954&ext=.pdf
No âmbito de moradores se manifestarem contra a locação por temporada em seus condomínios, não há nenhuma lei que preveja tal restrição, salvo se esta estiver prevista na convenção e regimento interno do condomínio, deliberados em assembleia geral de condôminos.
Diante da pandemia, no entanto, há quem entenda que o síndico, analogamente, com base no art. 1.348 do Código Civil, poderá tomar medidas que tenham por fim proteger os condôminos e no interesse desses, tendo em vista que constitui um dos deveres dos condôminos, de acordo com o art. 1.346, inc. IV da referida lei: "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes." http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
De qualquer forma, com a finalidade de se adequar às novas diretrizes de higienização e usos, plataformas como a Airbnb instaurou uma Política de Causas de Força Maior e o Coronavírus (Covid-19), dispondo sobre a possibilidade de cancelamento das locações feitas até 14 de março de 2020, com data de check-in entre 14 de março de 2020 e 15 de agosto de 2020 com opção de reembolso ou emissão de créditos de viagem que incluam todas as taxas de serviço para os cancelamentos cobertos.
Para cancelar de acordo com a política, o usuário terá que comprovar os fatos e/ou fornecer documentos que comprovem sua causa de força maior.
As reservas de acomodações do Airbnb feitas até 14 de março de 2020, com data de check-in após 15 de agosto de 2020, não estão cobertas pelas causas de força maior relacionadas à COVID-19 bem como aquelas feitas após 14 de março de 2020.
Na hipótese de uma reserva já tiver começado, esta causa de força maior não se aplica, tendo em vista que, segundo a plataforma, após a declaração da COVID-19 como uma pandemia global pela OMS, a Política de Causas de Força Maior não terá aplicabilidade porque a COVID-19 e suas consequências não serão mais consideradas como imprevistas ou inesperadas.
As circunstâncias relacionadas à COVID-19 não cobertas incluem: interrupções e cancelamentos de transporte; alertas e restrições de viagem; alertas de saúde e quarentenas; mudanças na lei aplicável; e outros mandados governamentais — como ordens de evacuação, fechamentos de fronteiras, proibições de aluguéis de curta duração e exigências de isolamento.
A política de cancelamento do anfitrião será aplicada normalmente.
Outras medidas também foram tomadas, como a emissão de uma espécie de selo que garanta que aquela acomodação está dentro dos padrões sanitários e de higiene exigidos pelas autoridades, com disposição de toalhas de papel e luvas descartáveis, álcool em gel e produtos de limpeza de superfícies, com intervalo entre uma estadia e outra de 24 horas para a higienização do ambiente.
Os anfitriões que não queiram cumprir com tais medidas, terão de esperar entre uma estadia e outra, o limite de 72 horas.
Recomenda-se ainda que sejam evitados por parte dos anfitriões e usuários que compartilhem do mesmo espaço onde ocorrerá a locação, primando pela privacidade do uso das acomodações e menor número de pessoas que o compartilhem.
Por parte dos condomínios, o síndico com o objetivo de evitar o trânsito e circulação de pessoas e controle das medidas preventivas poderá exigir a identificação dos usuários, limitar o número de visitas e sua identificação, ou exigir um atestado médico que declare o estado de saúde do locatário.
Estudos sobre as novas tendências para o setor apontam que o turismo, a partir de então, está mais voltado para o de caráter interno, como procura por cidades menores da mesma região onde o usuário reside.
Outro ponto observado diz respeito ao aumento do tempo de estadia, já que com o intuito de oferecer maior conforto para as famílias que estão em isolamento social, muito usuários locaram casas maiores.
Mencionamos que, mesmo que não haja nenhuma norma a regular esse tipo de serviço de locações por temporada é sempre recomendado que as partes implicadas, através de um diálogo amigável e bom senso, possam entrar em acordos que contribuam para o deslinde da situação que seja benéfico para todos.
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https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2020/06/airbnb-em-crise-com-o-coronavirus-levamos-12-anos-para-construir-a-empresa-e-perdemos-quase-tudo-em-semanas.shtml
https://oglobo.globo.com/boa-viagem/mais-limpeza-flexibilidade-privacidade-como-sera-airbnb-depois-da-pandemia-24484482
https://www.airbnb.com.br/help/article/2701/a-pol%C3%ADtica-de-causas-de-for%C3%A7a-maior-e-o-coronav%C3%ADrus-covid19
http://www.stf.jus.br/portal/cms/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=444262
http://www.sicon.org.br/noticias/6417-o-aluguel-de-temporada-e-airbnb-em-tempos-de-covid-19
https://g1.globo.com/rj/rio-de-janeiro/noticia/2020/04/01/vizinhos-vao-a-justica-contra-aluguel-por-temporada-durante-pandemia-no-rio-veja-orientacoes.ghtml