IMI - area privativa Vs dependente - subjectivo(?) - Impostos - Fórum de Finanças Pessoais
IMI - area privativa Vs dependente - subjectivo(?)
Por azvd, 14 de Setembro de 2009 em Impostos
É a primeira vez que me dirijo a este forum, e venho procurar esclarecer o seguinte:
Estou a negociar a aquisição de uma moradia nova em banda perto do montijo, com R/C, 1º andar e Sotão. Verifiquei na caderneta predial que o valor de avaliação era "absurdo" 298000€, estando o referido imóvel com preço inicial de venda de 275000€, que estou a negociar. Descobri então que a justificação da referida avaliação, é quantidade de àrea privativa. Foi contabilizado como àrea privativa o seguinte:
1- Hall de entrada da vivenda (exterior), obviamente aberto, consiste num pequeno "telheiro" para abrigar as pessoas a abrir a porta de casa.
2- Varanda aberta.
3- Sotão que tem cerca de 100m2, com pé direito que varia entre 200 e 60 cm, sem qualquer porta de acesso (acede-se pelas escadas no interior da vivenda), sem qualquer divisão, ou casa de banho.
No que respeita ao Hall e à Varanda tenho em meu poder legislação clara, em que essa àrea é dependente, e no caso do hall nem sei se deveria de ser dependente(?). No que respeita ao Sotão, e é o que faz mais mossa na avaliação, entendo que deveria ser considerado dependente, pois não tem condições para ser habitado, e mesmo com obras para construção por exemplo de quartos, apenas uma pequena percentagem poderia ser utilizada.
As finanças explicaram ao dono que como o sotão era acedido pelo interior da vivenda, era considerado àrea privativa. (alguém pode confirmar isto?). No CIMI não clarifica bem os tipos de sotão, remetendo apenas para a sua utilização.
Agradeço desde já a ajuda e todos os comentários. Este ponto está de facto a comprometer a compra do imovel o que me deixa com alguma pena, pois os custos com IMT, e IMI caro e sem isenção, disparam.
Este mesmo argumento (do acesso) já o ouvi várias vezes de outras pessoas, em várias autarquias diferentes. Mas realmente nunca me tinha dado ao trabalho de ir consultar o CIMI.
Relativamente aos dois primeiros, apesar de não conhecer exactamente o edifício, estou inclinado para concordar contigo - deviam ter sido considerados como área dependente.
Já o sótão é mais complicado - pela descrição que fazes, não parece ser habitável, logo, levando o CIMI à letra, deveria ser parte dependente (como um arrumo, por exemplo). Imagino que as Finanças, para evitar os casos em que seja feita a avaliação e depois logo a seguir é que as pessoas fazem as obras para aproveitamento do sótão (e conheço vários casos), os declare logo como parte privativa se tiverem o acesso feito - e quem não quiser que se queixe. (já agora, conheço alguns quartos em sótão, que terminam com pouco mais de meio metro de altura num dos lados de forma a aproveitar o sótão todo). Se o sótão já estivesse dividido talvez fosse mais fácil argumentar que certa parte deveria ser considerada apenas como arrumo... mesmo assim, só indagando junto da repartição de Finanças local qual será o entendimento para essa questão.
Se calhar, o melhor é ires à repartição de Finanças com cópias das plantas do imóvel e fotografias e deixares as dúvidas que aqui colocaste. Se concordarem com o teu ponto de vista, indagar da possibilidade de ser feita segunda avaliação e quanto tempo levaria...
Obrigado pelos comentários, de facto no que respeita ao sotão, percebo perfeitamente que as finanças entendam que possa vir a ser utilizado para habitação, até porque não sei se nas plantas que entregam junto com o Mod1 do IMI, vem referido o pé direito, no entanto não será esta justificação um problema de incapacidade de fiscalização?
Resolvi colocar aqui a questão, porque à quantidade de casas que vejo com cave(garagem), R/C, 1º, e Sotão, todas estas devem sofrer do mesmo problema, ou não?
Como sabemos também há muitos sotãos, que estão sem acesso até à avaliação e são abertos posteriormente. E outra coisa que já reparei é que nas vivendas em que a garagem é na cave, independetemente do tamanho da cave, aí já consideram como dependente, e a possibilidade de dividir/aproveitar, no meu ver é superior a um sotão.
Vou ter que ir às finanças, mas como ainda não sou "nada" no que à casa diz respeito, não sei como serei recebido, e depois vem ainda o muito desconhecimento do CIMI por parte das finanças, pois além de falhas em varandas abertas já vi quererem considerar como àrea dependente as àreas comuns do prédio...
...no entanto não será esta justificação um problema de incapacidade de fiscalização?
Talvez. A maior parte das avaliações de que ouço falar foram feitas dentro de um gabinete qualquer, olhando apenas para as plantas, porque os proprietários só foram contactados com o resultado.
De qualquer forma a lei dá a possibilidade de contestar o resultado e pedir nova avaliação (claro que nesta altura já esse prazo deve ter passado, por isso uma eventual segunda avaliação teria que ser pedida noutros moldes).
Podes-te tentar fazer acompanhar do actual proprietário - ele tem algum interesse na venda e tu fazes depender a compra de nova avaliação, por isso é capaz de ganhar interesse pelo assunto.
Além disso não me parece que seja propriamente informação privilegiada... e se se tratasse de um senhor idoso e que fosse lá o "genro" tratar do assunto, não lhe dariam a informação?
Quanto a desconhecimento do código não serve de desculpa para nós, muito menos para eles. Nada como confrontar com a lei e pedir depois que passem a opinião por escrito para ouvir respostas do tipo "ah, vou ter que ir ver melhor a situação, então"
Vou tentar nos próximos dias ir às finanças, e como vou falar com o proprietário amanhã, aproveito para falar melhor do assunto com ele.
Entretanto continuo a agradecer comentários, em especial de alguém proprietário de uma moradia com sotão identico.
A moradia que pretende adquirir já está concluida?
Se estiver, o proprietário já deve ter um B.I., onde deverá constar materiais usados, plantas, circuitos eléctricos, inspecções...
Se vai falar com o proprietário, peça-lhe o B.I. da moradia, para assim poder comprovar as inspecções efectuadas a cada uma das parcelas da dita cuja e aproveite para convidá-lo a a ir consigo às finanças esclarecer as dúvidas que houver de parte a parte...
A moradia está concluida, mas foi construida em 2007, será que já está abrangida por esse BI? Sei que já tem certificação energética B (não tem paineis solares).
Aliás tenho encontrado muitas casas novas com data de conclusão em 2007. Presumo que tenha sido para evitar os processos de energias renováveis e Ited em que colocam aqueles novos quadros de comunicações à entrada.
Já agora aproveitando o assunto, recordo-me que as garantias nos imoveis tinham passado para 10 anos. Essa alteração teve inicio quando?
Desconheço... ainda no ano passado foi republicado um Decreto-Lei com algumas alterações sobre os prazos de garantia e vinha lá expresso que a garantia de bens imóveis é de 5 anos
Não me lembro de ter ouvido nada na comunicação social nem encontrei nada na net sobre alterações a estes prazos...
Lembro-me de ter ouvido qualquer coisa na comunicação social referente às garantias, mas acho que não saiu legislação, embora à velocidade que as coisas andam, nunca se sabe....
Fui pesquisar, encontrei um anexo ao dec-lei que o Paulo indica e realmente os 10 anos aparecem por lá.
Decreto-Lei nº 18/2008 de 29-01-2008
TÍTULO II - Contratos administrativos em especial
CAPÍTULO I - Empreitadas de obras públicasSECÇÃO IX - Recepção provisória e definitiva
5 anos, no caso de defeitos relativos a elementos construtivos não estruturais ou a instalações técnicas;
Do que eu entendo, isto aplica-se a obras públicas e aí há garantia de 10 anos para pilares, vigas, etc (as chamadas estruturas).
Deduzo, e o decreto lei assim o indica, que a garantia para os bens imóveis, isto é, para as nossas casas, é de 5 anos.
Na teoria, temos 10 anos de garantia para os pilares, vigas, alicerces,...
Na prática, temos 5 anos de garantia para defeitos na casa...
Na realidade, temos até à escritura para definir tudo muito bem com o vendedor.
O que normalmente acontece é que os empresários/empreiteiros são uma simpatia até à data da escritura. Assim que o dinheiro passa para a mão deles, se não estivermos devidamente acautelados, podemos esperar sentados um tempo longo pela conclusão de alguma obra ou pela reparação de algum defeito ou pinturas...
Estes agentes (empresários/empreiteiros) têm o dinheiro sempre a circular. Constroem aqui uma, ali duas, acolá três, vendem uma aqui que serve para pagar a quinta acolá e assim sucessivamente.
Enquanto os compradores ficam a pagar 30 a 50 anos um empréstimo bancário, estes agentes recebem o dinheiro na hora e pagam os seus créditos à medida que vão recebendo pela venda das suas casas.
A maioria vive na corda bamba, e assim que chegam ao acto da escritura aliviam-se momentâneamente mas têm de continuar a construir para poder pagar os seus créditos. Logo, não é de admirar que se vão embora e pouco se estão a importar com o que diz a lei, pois sabem que o comprador está "entalado" com o crédito que teve de adquirir para comprar aquela casa. Em caso, de não cumprimento do agente, quantos estão dispostos a ir para tribunal fazer valer os seus direitos? Com a lentidão a que a justiça está, as despesas inerentes ao processo,... Concerteza que serão poucos!
Portanto, reservas e cautelas nunca são demais.
Isto que vou dizer não está na lei, mas para evitar estas chatices que não são nada incomuns, o comprador deve pedir de boa fé um contrato de promessa pós escritura onde deverá ficar registado que o vendedor se compromete a fazer as restantes obras ou a corrigir defeitos não detectados até à escritura. Se puder ir um pouco mais longe, não custa nada tentar, reserve o pagamento dos últimos 20% do valor da casa para o final desses 5 anos de garantia. Se o comprador vai estar 30 a 50 anos a pagar ao banco, porque não pode o vendedor esperar 5 anos para receber os restantes 20% do valor da casa? Não se pode considerar um fundo de reserva para os imprevistos?
Muito obrigado pelos esclarecimentos sobre garantias, afinal estava equivocado pois pensava que a garantia geral tinha passado para 10 anos. Relativamente às "garantias do construtor", como não sou muito experiente nestas andanças, nem tenho uma grande experiência de vida, acabo como toda a gente por ter que confiar nos outros.
O que posso fazer é alargar o leque dos "outros", o que este tipo de fórum também ajuda.
Assim o fiz na minha 1ª casa, em que comprei a uma "empresa" da qual tive todas as referências e garantias, passo a publicidade: FABISAN, e da qual não tenho uma única virgula a apontar, e se têm disponibilizado sempre quer a mim quer aos restantes vizinhos, a proceder de forma correcta e isenta.
Desta vez preparo-me para fazer negócio também com uma empresa da qual conheci ontem o dono, e da qual também me têm chegado boas referências, inclusivé de clientes mais antigos na mesma urbanização.
Relativamente ao IMI, que foi o propósito do post, consegui reduzir 5000€ ao preço da casa (esperava pelo menos 10000€), e deixei o negócio pendente pela resolução do problema da avaliação. O construtor recorda-se que este problema já fora levantado na urbanização, e ia ver o que é que tinham conseguido.
O que me deixou ontem estupefacto e um pouco desconfiado foi o facto de o construtor me dizer que não era preciso nenhum sinal para sinalizar a casa e fazer o contrato promessa.
Entretanto tinha colocada a mesma questão da avaliação directamente às finanças, que não respondeu às questões das àreas e fugiu assim (resposta demorou uma semana):
"Atendendo a que nem o senhor nem a imobiliária, são sujeitos passivos do imposto em relaçao ao imóvel em apreço, não se verifica existir legitimidade para reclamarem da avaliação.
Estabelece no entanto o artº 130º do CIMI que a reclamaçao à matriz, pode ser feita a todo o tempo, pelo sujeito passivo.
O construtor após informado pelo engenheiro da obra e alguém das finanças, tentou pedir nova avaliação pelo IMI, com o motivo de modificações, em vez de fazer uma reclamação.
Preencheu-se o Mod 1 do IMI, com as àreas corrigidas, plantas e fotos, e hoje as finanças recusaram o novo pedido de avaliação.
Desde o inicio que não me pareceu o modo "correcto" de solucionar o problema, mas como foram aconselhados assim...
Vou tentar ir em conjunto com o construtor às finanças, expor toda esta situação, e tentar formalizar uma reclamação por escrito. Entretanto encontrei o seguinte no RGEU:
regulamento para os andares de habitação.Será, no entanto, permitido que os
respectivos compartimentos tenham o pé-direito mínimo regulamentar só em metade
da sua área, não podendo, porém, em qualquer ponto afastado mais de 30
centímetros do perímetro do compartimento, o pé-direito ser inferior a 2
metros.Em todos os casos deverão ficar devidamente asseguradas boas condições de
isolamento térmico."
Acham que posso tentar usar isto como argumento para o sotão não ser considerado habitação?
Vou tentar ir em conjunto com o construtor às finanças, expor toda esta situação, e tentar formalizar uma reclamação por escrito.
Parece-me que estarem a "oferecerem" 5000€ do valor do IMI e não conseguirem obter uma avaliação da casa a titulo de uma modificação, não é a atitude mais correcta.
Como o seu interesse na casa é elevado, parece-me que a melhor solução é a citação acima mencionada.
Peço novamente ajuda ao forum neste tema.
Fui então com o proprietário às finanças, e fui imediatamente recebido com um "Não", mas após alguma insistência lá me ouviram explicar o meu ponto de vista.
Disseram que a varanda e o hall exterior eram àrea dependente - a corrigir
O sotão, após eu ter explicado que de acordo com o RGEU não tinha condições para ser habitado, ficaram a analizar.
Coloquei ainda uma questão relacionada com o coeficiente de majoração de "climatização central", dizendo que a casa não tinha aquecimento central e apenas ar condicionado em algumas divisões... que também ficaram de analizar.
O proprietário recebeu então hoje resposta das finanças relativa ao sotão, em que iam contabilizar a àrea utilizavel, e subtrair a que não é, além de corrigirem as outras áreas. Ora isto é positivo para mim mas questiono-me da legalidade desta medida?
Que vos parece? Também não sei como vão contabilizar a àrea... Estou com vontade de ir novamente às finanças, mas tenho que ter argumentos válidos.