Direito dos consumidores na Compra e Venda de Bens Imóveis - Martínez-Echevarría & Ferreira Advogados
Impacto do novo regime dos direitos dos consumidores no âmbito do Contrato de Compra e Venda de Bens Imóveis
O Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro (adiante designado por "Decreto-Lei") transpôs para o ordenamento jurídico português a Diretiva (EU) 2019/771 que visa contribuir para o bom funcionamento do mercado interno, garantindo uma elevada proteção dos consumidores e a Diretiva (UE) 2019/770 que visa alterar aspetos relacionados com o fornecimento de conteúdos e serviços digitais.
Visamos neste artigo sublinhar qual o impacto do novo regime legal aplicável à defesa dos consumidores no âmbito da compra e venda de bens imóveis. Assim, o Decreto-Lei aplicar-se-á sempre que o vendedor seja um profissional e o comprador um consumidor na compra e venda de bens imóveis que se encontram definidos no diploma como "prédios urbanos para fins habitacionais, entendendo-se como tal qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro, sendo parte integrante toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência".
Relativamente ao ónus da prova, cabe ao vendedor/profissional provar que a eventual invocação pelo comprador de uma "falta de conformidade" do bem imóvel dentro do prazo de garantia não existiu, sob pena de se presumir que a falta de conformidade existia aquando da entrega do imóvel.
A título exemplificativo, presume-se que os bens imóveis não se encontram conformes quando (i) a descrição dos bens imóveis feita pelos profissionais não seja conforme com a realidade física do imóvel ou não possuam as qualidades que o profissional apresentou ao consumidor como modelo; e (ii) não sejam adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do mesmo tipo.
Não obstante o prazo para denúncia do defeito poder ser feito a qualquer momento desde que dentro do prazo de garantia, os direitos que assistem ao comprador devem ser realizados no prazo de 3 (três) anos, contados desde a denúncia do defeito, sob pena de caducidade, havendo suspensão do prazo apenas (i) no período entre a comunicação da falta de conformidade ao profissional até à conclusão das operações de reparação ou substituição; e (ii) durante o período temporal em que durar a tentativa de resolução extrajudicial do conflito de consumo que opõe o consumidor ao profissional.