O meu 1º Crédito de Habitação... - Créditos - Fórum de Finanças Pessoais
O meu 1º Crédito de Habitação...
Por DannySimon, 30 de Março de 2010 em Créditos
Venho tentar saber o que poderei fazer mais para alcançar os meus objectivos...
É o seguinte, decidi contrair um empréstimo no Balcão Bpi há duas semanas.
Isto depois de ter em entrado em contacto com o construtor no passado Junho de 2009, para fazer contrato de promessa de compra e venda, através de uma imobiliária. Chegamos acordo de 125.000€, quando o valor da casa estava nos 145.000€, é um T2.
O que sucede é que o vendedor decidiu sair da imobiliária e abrir a sua própria, e está aliciar-me para mudar, e para isso teria que fazer um novo contrato, e tentar cancelar o anterior. Em contrapartida, oferece-me o valor da escritura (deve rondar os 500€). Eu estou insatisfeito com a imobiliária, desde da sua saída, porque nunca mais se lembraram de fazer o que fosse para avançar com a documentação. Mas como chegou o momento de avançar com o crédito então decidi por os papéis, e já tenho a resposta positiva, que foi pré-aprovado. A casa supostamente estará pronta no final deste mês, e até hoje a imobiliária não me contactou.
Seguimos para avaliação, na qual fui o único acompanhar a Eng.ª, infelizmente para mim ela avaliou num momento em que não tem os acabamentos, mas espero que tenha tido em conta porque falei dos mesmos. Também não tinha no momento um documento que comprovasse que tinha estacionamento na cave, e então ela indicou 2 valores ao banco, um com e outro sem:
134.000€ Sem estacionamento e 142.000€ com estacionamento. ( como está no mesmo articulado, as contas são baseadas neste último valor)
Supera o valor de financiamento para o imóvel, mas contando com os 90% da parte do BPI, dá 127.800€.
O meu objectivo é obter um financiamento de 140.000€, que servirá para liquidar um empréstimo de carro da minha mulher que é no mesmo banco, e assim conseguir uma taxa de esforço menor para a nossa vida conjunta. Eu sei que eles não têm este factor em conta, mas ambos somos Eng. Civis, e pretendemos ter uma vida com um empréstimo, para que nos dias surgem imprevistos, como há sempre, não tenhamos que recorrer com empréstimos atrás de empréstimos. Acho uma política incorrecta e que é responsável pela nossa situação actual neste país, e tudo também porque antigamente o crédito de habitação dava para férias...
É possível que o valor da avaliação seja inferior ao preço de venda? (construtor baixou, após muita insistência da nossa parte. Parece que andei a negociar para a margem do banco, ainda lucrar mais.)
Eu pedi uma reapreciação da avaliação, foi correcto?
Situação do vendedor, devo cancelar o contrato e fazer um novo? (ganho valor da escritura, ajuda, mas será que vale a pena?)
Caso não consiga o valor pretendido no financiamento ( 140.000€), poderei tentar renegociar o valor do imóvel?
Desde já um MUITO obrigado pelo facto de existirem, pois foi único fórum que encontrei com esclarecimento de várias situações, e se calhar por vocês, muita gente já conseguiu poupar uns "trocos"...
Sim, a avaliação pode perfeitamente ser abaixo da venda. Mas, se bem percebi vais comprar por 125 e foi avaliada em 142, até fizeste um bom negócio.
Lá sabes porque pediste a reapreciação mas, sobretudo se não tem custos para ti, não perdes nada em tentar... mas normalmente eles já levam os acabamentos em linha de conta...
Quanto ao contrato, de certeza que não tens nenhuma penalização por cancelar o contrato anterior? Se o puderes fazer sem custos e ainda ficas a ganhar 500€ com isso, porque não?
Poder renegociar podes sempre. Mas, pelo que percebi já tiveste um abatimento bastante jeitoso, a paciência dos vendedores tem limites.
Quanto ao empréstimo do carro, claro que dava sempre jeito. Mas achais mesmo que faz sentido estar a pagar um carro durante os 30 ou 40 anos do empréstimo da casa? Já o carro estará na sucata e vós ainda a pagá-lo. E quando daqui a uma dúzia de anos for preciso trocar o carro? Também vais precisar de outro empréstimo talvez, e nessa altura já vais preferir que o da casa estivesse mais baixo...
Infelizmente nos últimos tempos é o prato do dia!!
Claro é sempre uma boa opção, qual foi a posição do balcão em relação a isso?
Se há um contrato assinado é complicado pode ter razão mas se saltar fora vai ter muitas complicações…
Isso pode fazer sempre!
Pedi a reapreciação, com objectivo de aumentar o valor, e assim conseguir atingir um financiamento de 140.000€, mas depois de você ter opinado, fez-me abrir os olhos, e ver realmente que não tem muita lógica a pagar um carro durante tanto tempo.... Mas como é com a modalidade de prestações mistas, em que pago durante os primeiros anos 90% da prestação em juros e o resto amortizo o capital, pensei em juntar dinheiro, caso não tivesse que pagar o carro da mulher, e depois amortizar ou investir, com os dias de hoje, não está fácil ter muitos empréstimos... Obrigado por me ter avisado dessa perspectiva!
Mas a reapreciação servirá, pelo menos para tentar baixar a relação financiamento/garantia, e espero que assim consequentemente baixe o spread.
Único valor que tenho até agora, foi na altura de simulação, em que fizeram com 1,5%, mas avisaram que era o máximo e que irá baixar... agora vou ver até quanto... assim que surgirem novidades, disponho.
Quanto ao contrato, eu gostaria de mudar, somente pelo facto de estar bastante satisfeito com o vendedor por toda atenção que teve, e suspeito que a imobiliária não irá pagar a % que lhe é devido, mas não sei se estou a fazer algo correcto. O receio da minha mulher é ficar sem a casa, mas o vendedor garantiu que não perderia e que até poderia assinar o "novo" antes de cancelar o "velho".. Não tem custos, porque pelo que parece basta conseguir da parte do banco um documento em que descreva que não obtive crédito e assim fica sem efeito o contrato, é uma das cláusulas.
CFinanceiro:
A posição do banco foi pedir para que fizesse uma recolha de motivos pelo qual acho que está incorrecto o valor da avaliação. Foi o que fiz hoje, recolhi links de outras casas na zona, expliquei as melhorias da minha, e eles responderam que iriam enviar para Lisboa.
Também pedi, para que me fosse facultado o relatório da avaliação, e lá começaram com a historinha, em que parecia tudo decorado:
- o qual não poderiam fornecer esse elementos porque eles próprios não tem acesso às decisões da avalista.
-Pois bastou dizer que sei de situações semelhantes, nas quais se redigiram ao banco Portugal e entregaram o relatório. Portanto não quero ter essa posição, mas se paguei por algo é porque me pertence.
-É questão de você pedir por escrito a Lisboa e obter uma resposta.
Então decidi fazer isso, quando souber da resposta da reapreciação e caso eu não volte a concordar com a mesma...
Em relação á questão do carro é preciso ter outra perspectiva é a questão dos juros de um crédito automóvel e juntar a questão de poder com o que "poupa" por consolidar o crédito do carro ao crédito habitação amortizar ao fim de algum tempo ou mesmo investir com um retorno maior.
O problema é que a lei não defende o cliente nestas situações o banco só dá se lhe apetecer...
Pois o vendedor, diz que já fez isto quando as pessoas já não querem as casas e para não perderem o sinal, compactuaram desta forma...
Agora o meu caso, eu conheço o gerente, e esperava que ele poderia ajudar neste aspecto, somente porque acho injusto a imobiliária actuar desse forma, e prontos como tenho a contrapartida de receber o valor da escritura. Eu também só assinaria, caso estivesse tudo mencionado no novo contrato, por forma a ter garantias. E como a sócia do vendedor é solicitadora, diz que poderia fazer este novo contrato sem problemas.
Eu sei que o mundo é feito de injustiças, e também sei que a percentagem deve ser considerável, para o vendedor se dar a tanto trabalho... O problema agora é o gerente estar de momento aproveitar férias, e só daqui a 3 semanas é que volta. Se calhar, é o mesmo tempo que demora a decorrer a documentação do crédito.
Agora ando a fazer tudo sozinho, sem contacto da imobiliária, porque também não me contacta. Sem o vendedor, porque não tenho a certeza do que fazer e não quero estar a aproveitar-me da ajuda e no fim não fazer o "novo" contrato.
Sem o amigo gerente, para dar indicações do que fazer, visto que é o meu primeiro crédito.
Estamos aqui para ajudar! A questão de não ir ninguem por parte de quem vende na avaliação faz muita difença na avaliação final.
Esclarece-me uma coisa. O BPI vai emprestar-te 90% do valor da avaliação. Eu tb tenho contrato aprovado (à 3 semanas) e só me irão financiar 85% do valor da avaliação! Disseram-me que até Janeiro isso era possível, mas actualmente já não existe essa possibilidade. Por isso gostava mesmo de conhecer a tua situação. Pode ser?
O que está de tabela é os 85%, todo o resto é possivel mas não é pacifico depende muito do cliente(liquidez, relação com o banco, gestor que o defende...)
vbcm99 0
boa tarde, Neste momento existem bancos que vao ate aos 90%. Esta a poderar uma so situaçao, nunca pensou em obter mais propostas para depois ter mais por onde escolher?
E bom ter alguem com conhecimentos na area, nos bancos, e muito importante e ter alguns conhecimentos com empresas onde ate ja se conhecem alguns avaliadores.
No seu caso, deve analisar o contrato de credito automovel e verificar o capital em divida actual, para ver se as penalizaçoes nao sao muito elevadas, e se compensar pode pensar num credito associado á sua habitaçao, um multiusos ou complementar a uma taxa bastante mais baixa e a poucos anos tambem, ha bancos que fazem complementar a 5 anos em que compensa liquidar o automovel e ficar com um multiusos habitaçao.
Isto tudo tendo em conta a relaçao FINACIAMENTO/ Garantia em que a avaliaçao neste caso deveria ter que ir para perto dos 150000€ pelo que me apercebi.
Numa decisão tão importante quanto a escolha e aquisição de uma casa, o crédito bancário tem uma importância elevada. Por isso, certifique-se de que vai optar pela melhor solução que o mercado oferece. Não falo apenas dos 90% de LTV. Nem tampouco do spread ou de outros custos e comissões bancárias. Falo-lhe essencialmente da modalidade do financiamento. E aí, não se esqueça que o empregado bancário só lhe apresentará os produtos que o seu Banco tem. Existe uma variadíssima oferta de produtos de crédito habitação disponíveis. Nem sempre o que parece melhor, é na realidade.
Vou dar-lhe um exemplo: na semana passada analisei duas propostas de um crédito habitação, de dois Bancos diferentes. Uma com capital diferido de 50% e outra na modalidade tradicional, sem capital diferido. Embora a proposta na modalidade tradicional tivesse um spread mais alto em 0,35%, os planos de pagamentos mostravam que a partir do 4º ano esta solução saía brutalmente mais barata para o cliente!
É a chamada "engenharia financeira"
Venho responder alguns e continuar a explicar o que se passa na minha situação.
Então é o seguinte, o valor da minha avaliação ficou abaixo das minhas expectativas (minha culpa, porque fui sozinho à avaliação), no entanto decidi pedir reapreciação por não ter custos. Decidiram e propuseram o seguinte:
- Financiamento de 85% da avaliação. ( o que não me interessa nada, porque necessito de pelo menos todo o valor do imóvel)
-ou, financiamento de 95%, com um spread elevado... Ora este interessa, mas spread elevado.... :-\ Eu compreendo, mas tinham-me avisado de que não seria superior a 1.5%, e agora assim já me assusta um pouco, ainda não tive novidades acerca de valores de spread, mas espero que não seja superior a 2%... Pois fiz uma simulação no BES, em que financiam 100%, e o spread estava nos 2.3%, podendo ainda baixar conforme negociado. ( Banco dos meus fiadores- daí que se foi fazer uma simulação)
RCDM1984 - A percentagem dos 95%, deve-se ao facto de ter sempre trabalhado com aquele banco, desde crédito para carro, aplicações... óptima relação entre nós, daí que não procurei muito mais simulações... Até agora sem razões de queixa...
Assim que tiver mais novidades, exponho...
Vamos lá ver se consigo manipular está máquina, é que eles querem tudo o que negociei com o construtor e mais o lucro do próprio spread.... OMG, quase que pago três casas, quando for velhinho com bengala....
Hoje foi um dia péssimo, tive a notícia, que o meu crédito teria sido aprovado na condição de que o valor da avaliação fosse de 150000€ ( pra cima).
Pois, não foi como já sabem, no entanto foi proposto por eles que o financiamento ficasse nos 95% (situação que carece de confirmação, por ser um caso excepcional, e visto que querem a minha continuação no banco), mas o valor do spread nunca seria abaixo dos 1.5%. MAS, há sempre mas... O valor que tenho no diferencial (imóvel/financiamento), que será de 9.900€, tenho que dar as certezas de que vai ser utilizado para liquidar o empréstimo do carro, que está no bpi...
Minha questão é, já fiz reapreciação, não deu em nada... Vale a pena pedir uma nova avaliação? (e gastar mais 200€) (ainda por cima qualquer banco pede balúrdios por avaliação mas paga o serviço de Eng. cerca de 30%... loooool, sempre a capitalizar)
Entretanto a minha namorada, fez o seu contrato de efectiva durante a semana, e disseram que isso iria ajudar, tenho é de ir lá entregar uma cópia.
Pondero agora, infelizmente, procurar novas simulações, visto que estão a querer abusar no spread... Também estou a tentar negociar o valor da casa, mas não acredito que o construtor vá baixar o valor, apesar de estar indignado com o prazo estabelecido verbalmente de que a obra já deveria estar concluída à 4 meses, e se assim fosse já teria o assunto do crédito concluído visto que na altura estava tudo alinhavado e garantido, mas como dispararam o spread.....
Bem malta, se houver dúvidas naquilo que me tem sucedido e que seja útil para alguém, disponham...
Qual foi o valor da avaliação?
Foi de 142000€.
Há alguns bancos que fazem 1º avaliação e mesmo que não corra bem não cobram embora o possam fazer. Depende tb da relação que se tem com o balcão.
Tanta confusão nessa negociação com o banco BPI!!!
Já pensou em procurar outros bancos e ver o que têm para propor...
Já agora... Se querem tanto manter o cliente porquê que não analisar a posição histórica do cliente...
- A envolvente com o banco;
- Os anos de envolvência;
- Os produtos que possui;
- Os produtos que lhe irão propor;
Bem, sei que as restrições para o acesso ao financiamento estão na ordem do dia, mas um financiamento de 140.000 euros com uma avaliação de 142.000 a um cliente com histórico tanto a nível de movimentação de produtos do passivo (DO e outros) como em produtos de activo (crédito automóvel) e sem incumprimentos??? --- Merece a confiança do banco e o gestor de conta deve efectuar todos os esforços para manter o negócio...
Ainda pelo mais que se agora ambos os proponentes se encontram em situação de efectivos...
Compreenderia que o banco que lhe pedisse um reforço de garantias para colmatar o rácio financiamento/garantia, como por exemplo, uma garantia pessoal (fiança), mas não compreendo a restrição do aumento da avaliação para 150.000 euros...
Spread de 1,5%????
- Procure outros bancos;
- Peça por proposta concretas e comparáveis;
- Vá ao BPI negociar com propostas de outros bancos...
Canukita 11 0
Boa tarde! Neste momento ando juntamente com meu marido a procura de casa mas como ainda estou em casa com meu bebe so entra no banco o ordenado dele. Apesar de estar a receber da segurança social, são valores que nao contam muito para banco.Casa que estamos interessados tem de valor 25000euros e seria para pedir a mais para reconstrução e ampliação. Quais as melhores soluçoes para nós? Será que conseguimos um credito habitação? Eu tambem estou a espera de ser novamente colocada no meu emprego,agora e esperar. Falaram-me do apoio aos jovens e credito bonificado,tendo em conta nos termos 22/21 anos.Obrigado pela informação....
Mas são os 2 efectivos?
Crédito bonificado já acabou há uns anos. O que ainda persiste é o apoio ao arrendamento jovem.
Por esse valor estou a assumir que a casa está em ruínas e basicamente estão a dar o dinheiro pelo terreno, é isso? Nesse caso a solução é mesmo um pedido de crédito para construção - tem condições muito parecidas (em termos de taxas) ao cŕedito habitação mas nem todos os bancos o fazem e há mais alguma burocracia envolvida.
Ou simplesmente houve ali um 0 a menos?
De facto ajudava bastante se já estivessem os dois efectivos... Dar melhor opinião só tendo os dados que os bancos normalmente pedem, sobretudo o nível de rendimentos. De qualquer forma, dá uma vista de olhos neste outro tópico onde foram levantadas várias questões sobre os pontos a considerar ao decidir avançar ou não com a compra de uma casa: http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,2750.0.html