Porque é que o preço das casas está tão alto?
Rui Santos 4.11.19
O atual preço das casas está novamente em níveis absurdos, à semelhança do que aconteceu há uns anos atrás antes do estouro do setor imobiliário. É um absurdo que, atrevo-me a dizer, só é possível quando a taxa de juro de referência é ditada por uma autoridade central monopolista, o Banco Central Europeu, que pode agir impunemente "à Lagardére". É claro que o BCE, como todas as instituições governamentais, quer "dar coisas às pessoas" - aos consumidores, às empresas e aos bancos. Mas o BCE, infelizmente, não pode dar nada de real. Toda essa suposta esotérica arte de banqueiro central, que agora vai ser conjurada pela iniciada Christine Lagarde (!!?), consiste, para colocar isto da forma mais simples possível, em decidir se a taxa de juro, à qual o BCE injeta dinheiro na economia através dos empréstimos aos bancos ou compra de dívida aos estados, vai subir ou descer.
O BCE é o produtor monopolista de Euros e portanto tem a capacidade indireta de afetar as taxas de juro de todos os empréstimos que se efetuam em Euros.
Ora, o setor imobiliário em Portugal saiu há relativamente pouco de uma crise profundíssima que se arrastou por uns bons anos e que foi causada precisamente pela mesma política que o BCE está a adotar agora - taxas de juro baixíssimas. Mas desta vez ainda é mais sério. A taxa de juro que o BCE paga aos bancos pelos depósitos que estes são obrigados a manter junto dele (as chamadas reservas) foi colocada abaixo de zero já há uns anos. Isto é, os bancos comerciais perdem dinheiro com os depósitos que têm parados junto do BCE. O propósito do BCE é muito simples: obrigar a toda a força os bancos a emprestaram dinheiro à economia sob pena de ficarem penalizados pelas reservas que têm paradas.
Ora, os bancos comerciais lá estão a prosseguir esta "sugestão" do BCE - as taxas de juro ao crédito habitação são um niquito acima de zero e, após anos de crise financeira e aperto do crédito, agora apetece começar a emprestar e começar realmente a faturar como nos bons velhos tempos. Consequência disto: o preço das casas disparou e continua a disparar para níveis estratosféricos. A lógica é simples: se há 10 casas e 1 milhão de euros para as comprar, então cada casa é vendida em média a 100 mil; se há 2 milhões para as comprar, então o preço passa para 200 mil. O que o BCE tem feito com a sua injeção massiva de moeda na economia é aumentar o preço dos ativos e, em particular, o preço das casas.
Se existia falta de casas em Portugal então o seu preço, pela mera relação entre pouca oferta e muita procura, iria sem dúvida aumentar. Mas este aumento do preço iria precisamente criar a oferta que estava em falta, pois a nova construção é atraída pelo prospeto de um lucro maior. O que aconteceu em Portugal, é que após o estouro epocal da indústria imobiliária, esta ficou muito depletada - muitas empresas foram à falência e muitos trabalhadores do setor emigraram. Por esta razão, o acréscimo da procura por habitação não teve a resposta imediata da indústria no lado da oferta e só há pouco tempo temos visto uma resposta em boa escala por parte das construtoras.
Agora, uma coisa é certa, o preço das casas só tenderá a estabilizar quando a oferta aumentar significativamente. E isto, dada a própria natureza desta indústria, leva o seu tempo.
Resumindo, o preço das casas subiria sempre enquanto a oferta não começasse a responder significativamente, mas com a política laxativa do BCE os preços sobem muito mais.
O que a taxa de juro quase gratuita está a fazer é direcionar ainda mais dinheiro para os vendedores de casas do que aquele que eles já iriam receber devido à pouca oferta em relação à procura. Assim, o Sr. Alfredo pede um crédito-habitação a uma taxa de quase zero, mas é capaz de estar a pagar o dobro do preço pela casa devido ao enorme influxo de dinheiro que estes créditos estão a direcionar para o setor imobiliário. Sem a política de crédito gratuito do BCE, a taxa de juro seria mais alta, mas o preço das casas seria mais baixo. Como em tudo o que vem de órgãos governamentais, o que é dado com a mão direitas é tirado com a mão esquerda. Mas quem acaba por lucrar com isto? Não certamente os Alfredos deste mundo que só querem uma casa para ir lá morar, mas antes os vendedores que realizam mais valias fabulosas com a diferença entre o preço a que vendem agora e o preço muito mais baixo a que compraram há anos atrás, e os profissionais da indústria imobiliária enquanto aproveitam o facto de os custos da construção não subirem tão rapidamente quanto os preços das casas. Mas o preço da mão de obra e dos materiais começa também a subir e os lucros anormais começarão aqui a esbater-se.
Concluindo, o BCE tem vindo a criar condições para mais uma crise imobiliária em que pessoas que estão agora a comprar casas a preços estratosféricos sujeitam-se daqui a uns anos a vê-las valer muito menos.
Já agora, os jornais hoje noticiam que as receitas dos bancos com as comissões dispararam. Ai os bancos, que malvados que eles são! Mas, pergunto, onde queriam que os bancos fizessem lucro quando as taxas de juro são tão baixas? Iam emprestar dinheiro só para aquecer? É claro que os bancos também têm que ir buscar a sua parte e fazem-no muito através das comissões. Quando o Alfredo pede um empréstimo, por exemplo, especialmente se for crédito ao consumo, paga uma boa fatia em comissões, lá isso paga. Por isso é que se deve sempre ver a TAEG e não a taxa de juro nominal (TAN), já que a primeira calcula a taxa de juro incluindo as comissões.
Para uma análise mais detalhada sobre as crises financeiras provocadas pelos bancos centrais pode ler o artigo "A Teoria Monetária do Ciclo Económico" neste livro que saiu há uns meses.