Pressão dos preços chega às periferias
Economia 8 de fevereiro 2020
Linha de Cascais, Sintra e Margem Sul foram as zonas onde foram feitas mais vendas. Aumento da procura já levou a subida de preço. Lisboa e Porto sem margem para aumentar mais os valores praticados.
Os preços das casas em Portugal continuam a aumentar e a pressão dos preços não se verifica apenas nas grandes cidades. O cenário também se repete na periferia. A garantia é dada ao SOL pelo CEO da Century 21 ao admitir que «muitas famílias estão a adquirir casas noutras zonas das áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto e esse aumento da procura está também a levar a uma subida de preços na periferia porque a oferta não está a acompanhar esta tendência». Ricardo Sousa garante que, entre as zonas com maior dinâmica transacional, em 2019, destacam-se a Linha de Sintra - Amadora e Sintra- Linha de Cascais e Margem Sul.
«Até os jovens ampliaram as suas suas zonas de procura e estão agora mais virados para a periferia, onde encontram imóveis com preços mais baixos e zonas atraentes, onde tem havido uma maior aposta na regeneração dos espaços verdes, dos espaços públicos e uma maior dinamização da oferta cultural», diz o responsável.
Uma tendência que vai ao encontro dos últimos dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) ao afirmar que as maiores subidas no terceiro trimestre do ano passado registaram-se nas cidades limítrofes das grandes áreas metropolitanas. É o caso de Braga, Amadora e Vila Nova de Gaia, cujos valores aumentaram mais de 20% no terceiro trimestre de 2019. Em Braga, os valores fixaram-se em 923 euros por metro quadrado e na Amadora atingiram os 1.439 euros por metro quadrado, enquanto em Vila Nova de Gaia o metro quadrado se situou nos 1.113 euros. Ainda assim, bem longe dos valores praticados em Lisboa que atingiu os 3.205 euros por metro quadrado, com algumas freguesias a ultrapassarem os quatro mil euros por metro quadrado.
Só no ano passado, a faturação da mediadora superou os 46,9 milhões de euros, o que representou uma subida de 14% face a 2018. Ao todo, foram realizadas 13.291 transações de venda de imóveis, um aumento de 6%, em relação às 12.539 efetuadas em 2018.
As habitações mais procuradas foram os apartamentos, de tipologias T2 e T3, e o valor médio de venda dos imóveis, a nível nacional, superou os 147,7 mil euros, o que revela um acréscimo de cerca de 5% face ao valor médio de 140 mil euros registado em 2018. «Esta subida do valor médio das transações reflete o aumento dos preços dos imóveis e o tipo de habitações em oferta no mercado», salienta.
De acordo com a mediadora, os distritos com as subidas médias de preços mais significativas, em 2019, foram Viseu, com um aumento médio superior a 32%, seguido dos Açores com 25,4% e Faro que atingiu um acréscimo no valor médio da habitação de cerca de 20%. Já nas metrópoles, os aumentos de preços foram mais moderados, com o distrito de Lisboa a subir 6,39% e o valor médio das transações a superar os 200 mil euros, enquanto o distrito do Porto registou uma subida mais acentuada que a capital, com o valor médio da habitação a disparar 9,6% face ao ano anterior e os imóveis transacionados a rondarem uma média de 136 mil euros.
Uma tendência, que de acordo com Ricardo Sousa, se deverá manter este ano. «Os preços nas grandes cidades não podem subir mais» e garante que há casos em que os valores já caíram cerca de 14% face à urgência do proprietário em vender o imóvel. «Sem dúvida que já estamos a assistir a um ajuste no que diz respeito às expectativas dos proprietários e, como tal, é expectável que os preços dos imóveis em segunda mão estabilizem, ou mesmo baixem: os proprietários vão ser mais realistas na definição do valor das suas casas, sobretudo nos principais centros urbanos. Já nas cidades periféricas de Lisboa e do Porto, é previsível que se registem subidas ligeiras de preços e transações», diz ao SOL.
No sentido inverso, os distritos onde os valores médios de transação registaram evolução negativa foram Santarém, com o preço de venda de casas a baixar mais de 11% face ao ano anterior, seguido de Braga com o valor médio a decrescer cerca de 10%, e os distritos de Leiria e Aveiro ao apresentarem descidas de 4%.
«A evolução dos preços médios por região demonstra que os distritos de Lisboa e Porto estão a registar aumentos mais moderados, o que indicia que a capacidade financeira das famílias portuguesas já não consegue acompanhar a subida de preços da habitação, sobretudo no centro das principais metrópoles do país. É evidente a descentralização da procura para zonas periféricas do centro das duas principais cidades nacionais, que registaram uma forte dinâmica transacional, ao longo de 2019. Por outro lado, o aumento da oferta está também a influenciar as tendências de preço nalgumas cidades – como Braga, Santarém, Leiria e Aveiro – que começam a registar uma inversão da trajetória dos valores médios da habitação», alerta o CEO da mediadora.
Arrendamento dispara
Ao contrário do que tem acontecido em anos anteriores, em 2019 verificou-se um aumento do número de operações de arrendamento que registaram uma subida histórica de 19%. Em 2019, foram realizadas 2.539 operações de arrendamento por parte da Century21, um aumento de 408 negócios face a 2018. Mas Ricardo Sousa explica esta tendência: «É consequência da escassez de oferta de imóveis para aquisição ajustados ao poder de compra dos portugueses», lembrando que as medidas macroprudenciais implementadas pelo Banco de Portugal já estão a restringir o acesso das famílias ao crédito à habitação e, como tal, estas obrigatoriamente têm de se virar para o mercado de arrendamento.
Além disso, o responsável garante que a oferta tem vindo a aumentar neste segmento principalmente nas grandes cidades com os proprietários a abandonarem os negócios de alojamento local e voltarem a investir no arrendamento tradicional de longa duração. «Começam a ver que não compensa a atividade e preferem voltar a apostar na oferta tradicional», esclarece ao SOL.
O valor médio de arrendamento na mediadora, a nível nacional, fixou-se nos 807 euros, numa descida de 1% de face à média nacional de 812 euros verificada em 2018. Contudo, esta média foi superada nos distritos de Lisboa, onde o valor médio de arrendamento atingiu os 1014 euros, do Porto (868 euros) e Faro, onde a renda média se situou nos 811 euros. «Este indicador revela que o valor do arrendamento, em diversas regiões, já atingiu o limite da capacidade financeira da maioria das famílias portuguesas e que apenas os consumidores do segmento médio, e médio alto, conseguiram aceder às soluções de arrendamento que estão em oferta, no mercado», refere.
As regiões onde o índice médio de arrendamento mais subiu foram Évora, Açores e Coimbra. Já o Porto registou o quarto aumento mais acentuado, com uma subida de 25% nas rendas, seguido dos 19,2% de Lisboa. Em sentido inverso, destaca-se Setúbal – onde o valor médio de renda da habitação caiu mais de 32% – a Madeira registou uma descida superior a 16% e Braga baixou a média do valor do arrendamento em 5%.
Em 2019, foram realizadas 2.231 transações internacionais de venda, um aumento de 1% face ao ano anterior. Feitas as contas, este segmento representou cerca de 18% do total das transações da mediadora.
Em termos regionais, os clientes internacionais que mais procuraram imóveis no Porto foram franceses, brasileiros, israelitas e chineses, assim como de países do Médio Oriente como turcos e iranianos. Quanto a tipologias, houve uma procura quase em exclusivo por apartamentos, maioritariamente de tipologia T2. Já os valores variam, em média, entre os 100 e os 200 mil euros. Ricardo Sousa admite que as diferenças de valor residem no intuito da compra: «Se for para investimento o valor é mais baixo, se for para habitação própria, o valor é mais alto».
Na Linha de Cascais, a procura é dominada por brasileiros e franceses. Já a zona da Nazaré é particularmente atrativa para clientes franceses, suecos, belgas e ingleses, que procuram, sobretudo, apartamentos T2, com grandes varandas e moradias até 200 mil euros.
O Algarve é procurado, maioritariamente, por franceses, alemães, ingleses, russos, italianos e americanos, que procuram apartamentos de tipologia T2 e moradias V3, com valores até 500 mil euros, enquanto em Lisboa, a procura mais relevante foi proveniente de nacionalidades europeias – como França, Itália, Espanha e Luxemburgo – seguida de perto pelo Brasil, China, e outros países como Bahrain e Nepal.
«No caso dos golden visas, registou-se uma mudança de paradigma. Inicialmente, a procura estava associada à aquisição de habitações, enquanto em 2019 se verificou maior preferência por lojas e escritórios, para investimento e com rentabilidade imediata, e por valores superiores a 350 mil euros», conclui.