Alojamento local: registos, impostos e outras obrigações
17.07.2017 / 19:57
Há regras e obrigações, nomeadamente fiscais, a ter em conta quando se avança para o alojamento local.
Comunicação prévia ao Balcão Único
Comecemos pelo princípio porque este princípio ganhou dimensão no dia 1 de julho: o registo de atividade. Para colocar um imóvel (apartamento, moradia) integralmente ou em parte no aluguer de curta duração é necessário fazer o registe de atividade no alojamento local. Tal é feito através de uma mera comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico, sendo necessário anexar vários documentos como:
. cópia do documento de identificação do titular da exploração
. cópia da caderneta predial
. termo de residualidade subscrito pelo titular da exploração, assegurando a idoneidade do edifício
. Sendo arrendatário, lembra ainda Filipe Campos, da Deco Proteste, terá de entregar cópia do contrato de arrendamento.
Este procedimento não tem qualquer custo associado e é um passo essencial para se obter o número de registo do alojamento local. Só depois de se estar na posse deste número, o AL pode começar a receber hóspedes e a surgir nas plataformas de reservas já que, desde o dia 1 de julho, que passou a ser obrigatório associar este número ao anúncio.
O alojamento local implica que se abra atividade de prestação de serviços (Categoria B) de alojamento local num serviço de Finanças ou através do Portal da AT. Pode escolher-se entre o CAE55201 (alojamento mobilado para turistas) ou o CAE55204 (outros locais de alojamento de curta duração). Nessa altura deve ainda optar-se entre o regime simplificado (acessível a quem fatura até 200 mil euros por ano) ou pela da contabilidade organizada. Pode dar um passo em frente e ativar a opção de aquisições intracomunitárias, caso pretenda colocar o imóvel em sites estrangeiros como o Airbnb, Booking, Homeway, entre outros.
Tal como referido, há duas opções: regime simplificado e contabilidade organizada. Como em tudo o resto há que fazer contas. No regime simplificado, sujeita-se a tributação 35% da faturação, assumindo o fisco que os 65% restantes são despesas.
Quem opta pela contabilidade organizada terá de fazer o cálculo de todas as despesas relacionadas com a atividade para as poder deduzir à faturação. Este regime implica a contratação de um técnico oficial de contas. Mas cada caso é um caso e para quem tem muitos custos esta opção pode revelar-se mais rentável.
Com Oorçamento do Estado para 2017 foi criada uma opção (que tem de ser exercida anualmente) de os rendimentos provenientes do alojamento local serem tributados de acordo com as regras da Categoria F (rendas). Na prática isto implica pagar uma taxa de imposto de 28%.
Como acentua Miguel Gonzalez Amado, advogado fiscalista associado da Telles, esta decisão depende "das características de cada proprietário e dos rendimentos que aufere", mas, por norma " optar pela tributação dos rendimentos no âmbito do regime simplificado da categoria B apresenta-se objetivamente mais favorável para rendimentos até € 200.000″.
Isenção de IVA ou nem por isso
A regra geral é a de que até 10 mil euros de faturação anual é possível pedir isenção de IVA. Quando este montante é superior, a taxa aplicável é de 6% (5% se o AL for na Madeira e 4% se estiver no Açores) sobre a estada e pequeno almoço caso este não seja faturado em separado. À partida, pode haver a tentação de optar pelo regime de isenção, mas, mais uma vez, há que fazer contas.
É que tendo de liquidar o IVA, o detentor do AL vai também poder deduzir o imposto que paga nas despesas que vai tendo. Ou seja, liquida IVA a 6% mas deduz a 23% porque é esta a taxa aplicável a muitas dos gastos (em detergentes, móveis ou outros) em que incorre, assinala Filipe Campos.
Miguel G. Amado lembra que "dentro das despesas relacionadas com a atividade de alojamento local, cujo IVA pode ser objeto de dedução por parte do sujeito passivo, encontram-se, a titulo exemplificativo, o mobiliário adquirido para dotar o imóvel com o equipamento necessário para esta atividade ou as comissões pagas a plataformas / sites para anunciar o alojamento".
E este direito à dedução do IVA é completamente independente de o contribuinte que explora o AL ter optado ou não pelo regime simplificado (onde o fisco considera que 65% da atividade são custos).
As mais-valias são habitualmente associadas pelos contribuintes à alienação de imóveis. Mas quem abre atividade na categoria B (como profissional liberal ou empresário em nome individual) e afete um imóvel a esta atividade, pode ser chamado a pagar imposto sobre mais-valias em caso de desafetação do imóvel e do seu retorno à esfera pessoal.
"Verifica-se que poderá ocorrer tributação mesmo nos casos em que não haja venda do imóvel, sendo, por isso, aconselhável ponderar todas estas situações – potencialmente geradoras de tributação – em momento anterior ao inicio da exploração dos imóveis, por forma a evitar-se o risco de os sujeitos passivos serem surpreendidos com liquidações adicionais de imposto", precisa o fiscalista, acrescentando acreditar ser este "um dos maiores obstáculos da lei fiscal à legalização da atividade de alojamento local".
Desconta para a Segurança Social
Tal como sucede com a generalidade dos rendimentos da categoria B há lugar ao pagamento de descontos para a Segurança Social assim que terminam os 12 meses de isenção que o Estado atribui aos contribuintes. A taxa contributiva dos trabalhadores independentes que exercem atividade no alojamento local é de 29,6%. Os que juntam rendimentos de trabalho dependente ou de pensões ao de alojamento local não pagam esta taxa – pelo menos por enquanto, já que o governo anunciou a intenção de rever estas regras.
A entrada e saída de cidadãos estrangeiros devem ser comunicada ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) num prazo máximo de três dias uteis. Para tal, quem recebe os hóspedes tem de pedir a cada um a sua identificação (nome completo, data de nascimento, nacionalidade, úmero de passaporte ou de documento de identificação), pais de origem e datas de entrada e de saída).
Os detentores de imóveis que estão no alojamento local não são obrigados a possuir seguros multirriscos ou de responsabilidade civil. Mas ainda que a obrigação legal não exista, ter um seguro "pode revelar-se benéfico", refere Miguel G. Amado em caso de furto de bagagens de hóspedes ou danos causados em veículos à guarda do estabelecimento. Filipe Campos acrescenta que, em termos de segurança, a lei determina os equipamentos que são obrigatórios e que vão de um extintor, a um kit de primeiros socorros, passando pela manta antifogo ou janelas com comunicação direta para o exterior.
A DECO, através da Proteste Investe, fez contas à rentabilidade do negócio do alojamento local. A resposta não foi perentória porque se há situações em que o AL se pode revelar um negócio lucrativo num prazo curto, há outras em que o retorno pode demorar no mínimo 18 anos ou não acontecer de todo. Este cenário menos otimista pode ocorrer se a taxa de ocupação se revelar mais baixa do que o esperado e que se tenha de recorrer a crédito para comprar o imóvel.