!Y ahora que hacemos!_ - Simon Casas

Índice

Créditos

Agradecimientos

Introducción

I

Historia de la burbuja inmobiliaria

Capítulo 1

Antecedentes

Introducción

La Ley del Suelo de 1998

La burbuja de internet del 2001

La nueva política económica mundial

El euro

Crédito fácil... y barato

Las hipotecas subprime

El papel de la inmigración

Capítulo 2

La burbuja

Introducción

Radiografía de urgencia del desastre

El caso de la Comunidad Valenciana

Los precios se disparan

Montones de dinero

Montones de deuda

Capítulo 3

La crisis

Introducción

La Ley del Suelo de 2007

Viviendas vacías

Con E de estúpidos

El (triste) papel de los arquitectos

II

Banco bueno, banco malo

Introducción

Capítulo 4

El milagro de los panes y los peces

Introducción

Qué obtiene su banco a cambio de su dinero

La ley 10-1

Hipotecas al por mayor

Capítulo 5

Hipotecas al 120 %, sin avales y a cuarenta años

Introducción

Cuánto cuesta su vivienda y cuánto pagará (de verdad) por ella

Nos tiramos a la piscina, pero... ¿hay agua dentro?

Capítulo 6

Deuda buena, deuda mala

Introducción

Deuda particular vs deuda de promotor

No es lo mismo pagar con dinero propio que con el de otro

Capítulo 7

Una definición de banco malo

Introducción

Mercancía podrida en la nevera

Nunca llueve a gusto de todos

Cajón desastre (y no es una errata)

Capítulo 8

La Sareb por dentro

Introducción

Jugando a policías y ladrones

Piensa mal...

Quién pagará los platos rotos

Manual de instrucciones de urgencia

¿Qué hacer? Justo lo contrario de lo que somos

Capítulo 9

La Sareb y el crédito bancario

Introducción

El espejo irlandés

Más pulgas para un perro flaco

¿Y el crédito?

El Banco Central Europeo: un acreedor más

III

¡Y ahora qué hacemos!

Introducción

Capítulo 10

¿Quién es el responsable de lo sucedido?

Introducción

Bancos, cajas... y directivos

Las promotoras inmobiliarias

Papá Estado

Los dioses (perdón, los arquitectos)

Los abajo firmantes

Cómo salir del pozo... y cómo no volver

Para los bancos

Para las promotoras

Para las administraciones

Para los arquitectos

Para todo el mundo

Capítulo 11

Cuándo volverán los bancos a dar crédito

Introducción

Las amistades peligrosas: bancos e inmobiliarias

Inmobiliaria Colonial: criada entre banqueros

Reyal Urbis: atrapados en el tiempo

Landscape-Astroc. Los grandes castañazos

Bancos y tasadoras. El ojo del amo engorda el caballo

Cómo se hace una tasación

Hecha la ley, hecha la trampa

Historia de una simbiosis

Por qué (ahora sí) los bancos no pueden conceder créditos como antes

El camino a la derecha

Capítulo 12

La dación en pago. ¿Por qué no es posible en España

Introducción

El modelo actual

¿Buenas prácticas?

La confianza de los bancos

Calculando la subida de la hipoteca

La Ley Hipotecaria

Nos vemos en el juzgado... o no

Capítulo 13

Comprar vivienda buena, bonita y barata

Introducción

Cuestionario de urgencia para quienes quieren comprar una vivienda

Qué pasa cuando el precio no se corresponde con el valor

Capítulo 14

Le haré una oferta que no podrá rechazar

Introducción

Quiero comprar obra nueva

Quiero comprar de segunda mano

Capítulo 15

Cómo vender sin perder (demasiado) dinero

Introducción

Consejos para que su vivienda sea un producto atractivo

Cuide su casa como si fuese un tesoro

Manos a la obra

Enseñe su casa. Sin miedo

Enseñe su casa. Pero enséñela bien

Dígale a la gente qué hay en su casa

Mantenga la cabeza fría

Un último consejo

Capítulo 16

Cómo salimos de esta

Introducción

No piense ¿por qué? Piense ¿cómo?

No se crea lo que le digan; compruébelo usted mismo

Cómo actuar a partir de ahora

CORRECCIONES DE URGENCIA

Un poco de historia

Qué dice la Unión Europea

La reacción del Estado

Glosario de términos

A

B

C

D

E

F

G

H

I

L

M

N

P

R

S

T

V

Para saber más

Organismos oficiales

Portales especializados

Diarios en línea

Contraportada
¡Y ahora qué hacemos!

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Simón Casas

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Créditos

Colección: Tombooktu Actualidad

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Título: ¡Y ahora qué hacemos!

Autor: © Simón Casas

Responsable editorial: Isabel López-Ayllón Martínez

Composición digital: Ulzama Digital

Copyright de la presente edición © 2013 Ediciones Nowtilus S. L.

Doña Juana I de Castilla 44, 3º C, 28027 Madrid

editorial@nowtilus.com

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Cualquier forma de reproducción, distribución, comunicación pública o transformación de esta obra solo puede ser realizada con la autorización de sus titulares, salvo excepción prevista por la ley. Diríjase a CEDRO (Centro Español de Derechos Reprográficos) si necesita fotocopiar o escanear algún fragmento de esta obra (www.conlicencia.com; 91 702 19 70 / 93 272 04 47).

ISBN Digital: 978-84-9967-503-9

Fecha de edición: Mayo de 2013
A mi padre, por enseñarme a cumplir la palabra dada; a no rendirme; a mirar a la vida de cara.

A mi madre, por darme lo más preciado: la vida.

A mi hermana y a su marido, por enseñarme a ser fuerte.

A Teresa, mi mujer; por haber creído en mí cuando yo mismo no lo hice; por hacerme soñar; por animarme a seguir mis sueños.
Agradecimientos

Escribir un libro es siempre una tarea dura. Y quizá la parte menos agradecida es, precisamente, la que busca poner en valor a personas que el público no conoce y cuya importancia en el devenir del libro les parece poco menos que irrelevante.

De hecho, a mí mismo me ha sido complicado encontrar las palabras adecuadas para introducir mi particular lista de parabienes. No porque no los considere imprescindibles, sino porque soy un maniático del orden y la coherencia dentro del relato, y tenía que encontrar una fórmula que encajase dentro de lo que es mi primer libro publicado.

Por ello, y sin que sirva de precedente, quiero dedicarle estas páginas que el lector está a punto de leer a tres personas sin las que, ni lo aquí escrito, ni las experiencias previas, habrían sido posibles.

La primera persona es mi padre. Y la única que no verá el resultado de sus desvelos por criarme y por intentar que siguiese una senda con criterio. Dicen que los hijos heredamos el carácter de nuestros mayores, pero en mi caso eso es cuando menos dudoso: me cuesta horrores levantarme por las mañanas, soy un desastre con los trabajos manuales y nunca podré levantar motores tan pesados como él.

Tampoco miro a la vida a cara de perro, y me cuesta soportar el dolor. Y, por si fuera poco, lloro con cualquier cosa. Nada que ver, se lo aseguro. Sin embargo, sí heredé algo de él, y es el orgullo de hijo. Contra mi propia intuición, he logrado mantener la palabra y entregar este manuscrito a tiempo, como hacía él. Y, durante toda mi vida, siempre he mirado adelante, como hacía él. Aunque les puedo asegurar que, en más de una ocasión, he estado tentado de bajar los brazos y mandarlo todo a rodar. Como me imagino que pensó él alguna vez.

Sé que estará orgulloso de que, por una vez, haya terminado algo a tiempo y sin su ayuda. Mi primer pensamiento tras comprometerme con este libro fue para él, y a pesar de que las circunstancias de la vida lo recluyeron en casa muchos años y lo disfruté como pocos hijos pueden decir, en ese momento deseé más que nunca tenerlo cerca y poder compartir esto con él. Tendré que conformarme con que me vea desde donde esté.

La segunda persona es Teresa, mi mujer. Nuestra historia daría por sí sola para un libro entero, pero baste para el lector decir que su presencia ha sido para mí una bendición del cielo. Especialmente en una época no demasiado lejana en la que las tensiones del trabajo no me dejaban respirar y los problemas económicos no me dejaban dormir.

Habría sido más fácil cerrar los oídos a los problemas que le llevaba a casa, día sí día también. Habría sido más fácil no defenderme cuando los demás me daban de lado. Y hubiese vivido más feliz si no se hubiese empeñado en ser mi sostén cuando mi situación laboral y personal se volvió casi insostenible. Pero, terca como sólo una mujer puede serlo, se entestó en no dejar que bajase los brazos... y hoy es ella quien disfruta de los resultados.

A cambio, le he seguido llenando la cabeza de las mil y una barbaridades que he ido descubriendo mientras investigaba para escribir este libro. Ha leído varios borradores y, para mi sorpresa, apenas me hizo críticas. Quizá aún no se ha desencantado de mí, cosa que agradezco.

La tercera persona me lleva una docena de libros de delantera, y siguió un camino personal parecido al que yo he andado después que él.

Quizá al lector le suene el nombre de Raimon Samsó. Como yo, él también fue un damnificado del afán corporativo por el dinero fácil. Como yo, su sueño era dedicarse a la escritura. Y a él le debo el haber dado un buen volantazo a mi vida tras la muerte de mi padre y la constatación de que el mundo inmobiliario se estaba comiendo mi salud.

Y es que Raimon, además de escritor, es coach (espero que no le moleste que use esta palabra, porque según él ya empiezan a ser demasiados). Y, con las heridas aún abiertas por la dolorosa pérdida familiar, decidí que había llegado el momento de ponerme en marcha si quería llegar a alguna parte. Dicen que cuando el alumno está preparado aparece el maestro, y en mi caso es radicalmente cierto.

Llegué a su despacho con muchas ideas, pocas rutas y ninguna prioridad. Pero llevaba dentro algo que únicamente necesitó de su mano para salir: un sueño. Y salí con una idea, una ruta y una prioridad. La idea se plasmó en un libro del que extraje algunos párrafos que compartí a través de mi blog personal, trazando una ruta que en un principio no supe dónde me llevaba hasta que Isabel López-Ayllón descubrió las migas de pan que dejé por el camino. El resto, como se suele decir, es otra historia.

Raimon fue el primero que confió en lo que estaba haciendo; y lo hizo sin leer una sola línea, lo que le da aún más mérito. Y fue ese aliento el que me convenció de que esta debía ser mi prioridad: compartir lo que sé con los demás, y aprovechar el talento que (permítaseme la falta de modestia) tantos años me ha costado cultivar.

Este libro, pues, es la materialización de un sueño que llevo acariciando en noches sin dormir durante al menos la mitad de mi vida. Y llega tras una serie de intentos no logrados a los que siguieron períodos de letargo cuya última aparición duró una década.

Así de endebles son los sueños.

Sin embargo, tras seguir los consejos de Raimon Samsó, he comprobado algunas cosas que quiero dejar al lector como inicio de este primer libro:

  * • El ser humano necesita sentirse realizado con lo que hace; si no es así, su vida estará vacía.
  * • Antes de obtener lo que uno desea, hay que invertir tiempo y esfuerzo en lograrlo, y ser conscientes de que es probable que no logremos nada de lo que nos hemos propuesto.
  * • Hay que esforzarse gratis, o hacerlo pensando que no vamos a obtener rédito alguno.
  * • Hay que perderle el miedo a hacer cosas, y a explicárselas a los demás. Que la gente sepa lo que hacemos; gracias a ello, hoy está usted leyendo este libro.

Para finalizar, le mostraré una frase que pertenece a uno de mis grupos de música preferidos, y que durante mucho tiempo presidió el salón de mi casa a modo de recordatorio. Durante mucho tiempo, sólo fue un verso ocurrente; en las épocas más oscuras, oxígeno para no abandonar. Y hoy es mi estilo de vida:

Cuando abandones tu sueño, sabrás que has muerto.

De Bendecida, Héroes del Silencio
Introducción

En el año 2007, comenzó a hablarse en toda Europa del «milagro español», refiriéndose al boom que registró la economía de nuestro país a partir de la segunda mitad de la década de 1990, y en especial con la llegada del nuevo siglo. En todos los círculos financieros se hablaba maravillas de un país que, en apenas una década, había pasado de estar en el furgón de cola de la Unión Europea a codearse con las grandes potencias.

Las cifras hablan por sí solas: entre 1996 y el 2007, el producto interior bruto español creció un promedio del 3,7% cada año. En cifras detalladas, en 1996 España generó productos por un valor total de 473.855 millones de euros. En el 2007, esa cifra ascendió a 1.053.537 millones de euros.

Si tradujésemos esos valores a un sueldo doméstico, tendríamos que un trabajador que ganase 1.000 euros en 1996 vería aumentado su sueldo en el 2007 hasta los 2.223,33 euros. Es decir, ¡su sueldo se habría doblado en sólo once años!

Toda Europa se hacía lenguas de una economía que avanzaba a golpe de fondos de cohesión desde su ingreso en 1986 (más de 150.000 millones de euros contabilizados hasta el 2013, según El País) y que, en apenas una década, se había puesto en el retrovisor de los grandes.

Pero, ¿cómo fue posible semejante acelerón? ¿De dónde salió la gasolina para alimentar la maquinaria durante más de una década, además de los fondos de cohesión?

Si examinamos los datos del Instituto Nacional de Estadística, veremos que, entre 1995 y el 2003, el sector de la construcción no representaba más de una décima parte del total del empleo. En cambio, la construcción de viviendas supuso casi un 23 % de la formación bruta de capital fijo, superando en importancia a sectores como el industrial, más numeroso en empleos y llegando a alcanzar el 26,36 % del total en el 2003.

En ese mismo período el turismo, el sector económico por excelencia de nuestro país, contribuyó con unos porcentajes de entre el 10 y el 12 %.

Sorprendente, ¿verdad? Todos sabemos por los medios de prensa la enorme importancia que tiene la marca España a la hora de hacer funcionar nuestra economía. Sin embargo, el porcentaje de empleos directamente relacionados con este sector de actividad osciló alrededor de un 6 %.

Hablamos del motor histórico de España. Y su contribución al PIB fue apenas una octava parte del total, como máximo.

El milagro español acaecido durante la primera década del siglo xxi se ha sustentado en el ladrillo, en una cadena de montaje de proporciones gigantescas que ha puesto en circulación 1.450 viviendas diarias durante siete años. Entre el 2002 y el 2008 entraron en el mercado más de 3,7 millones de viviendas nuevas, 600.000 de ellas sólo en el 2006.

Este frenético ritmo de construcción ha involucrado no sólo a su rama productiva correspondiente, sino a toda una multitud de sectores industriales y de servicios que se han volcado en darles salida y que han sufrido directamente las consecuencias del fin de la burbuja.

Personalmente, he tenido la oportunidad de vivir el inicio, el desarrollo y el desenlace de esta burbuja desde dentro. Entré en él a finales de 1997, más o menos cuando el sector inmobiliario comenzaba a sacar la cabeza tras la que parecía demoledora crisis pos-92. Hice un pequeño paréntesis para finalizar la carrera y, al volver, encontré un sector en subida libre, con jornadas maratonianas de lunes a viernes y alguna que otra noche en blanco para compensar el molesto capricho del tiempo de poner sólo veinticuatro horas para cada día.

No es como técnico, pues, que me tomo la osadía de explicarle al ciudadano de a pie qué es lo que nos ha pasado, por qué nos ha pasado y cuál es el futuro que podemos esperar. Lo que me mueve a escribir este libro es mi propia experiencia en un sector en el que se han movido cientos de miles de millones de euros y que ahora, gravemente enfermo, vegeta a la espera de tiempos mejores.

En coherencia con esa visión, no encontrará el lector explicaciones similares a las que pueden escucharse en una clase magistral en ESADE o en el Foro Económico de Davos. Sí, en cambio, expondré hechos y opiniones de manera clara y comprensible.

Pondré un ejemplo de lo que acabo de decir: el déficit estatal. Políticos de uno y otro signo se enzarzan en tremendas polémicas sobre si el porcentaje es de un 4, un 5 o un 8 %. Se pelean, incluso, sobre si ese 8 es un 8,2 o un 8,3. Y uno se pregunta: ¿en qué me afecta eso a mí?

Lo explicaré de la única manera en que yo lo he llegado a entender; supongamos que tengo un sueldo de 1.000 euros al mes en 14 pagas (todo un lujo en estos tiempos). Si yo tengo un déficit de un 3 %, eso quiere decir que, de cada 100 euros que tenga en mi bolsillo, debo 3.

El 3 % de 1.000 euros son 30 euros. Por lo tanto, en un mes he acumulado un descubierto en el banco de 30 euros.

Esta cifra no es demasiado problemática. Al llegar el día 1 del mes siguiente, cobraré mi nómina y acto seguido mi cuenta corriente volverá a estar limpia.

Sin embargo, si en lugar de contenerme un poco, mantengo ese ritmo de generar 30 euros de descubierto por cada 1.000 que gano, al finalizar el año mi problema no será de 30 euros, sino de 30 euros multiplicados por 14 pagas.

Es decir: ese 3 % que antes parecía tan insignificante, se convierte en una deuda de 420 euros en el banco al final del año.

La cosa cambia, ¿verdad?

Pues ese 3 % es el límite anual de descubierto que la Unión Europea (UE) permite tener a cualquiera de sus Estados miembros. Si lo traducimos a la economía doméstica, eso quiere decir que su banco le permitirá deberle un máximo de 420 euros si usted tiene un sueldo como el que he expuesto.

Quien haya tenido números rojos en la cuenta corriente sabe los quebraderos de cabeza que da una cifra como esta, aunque nuestra entidad bancaria no nos apriete demasiado en un principio.

¿Y cuál ha sido el descubierto del Estado en el 2012? Pues no es de un 3 %, sino de ¡un 6,70 %! Más del doble de lo que habíamos hablado. Si tomamos esos mismos 1.000 euros en 14 pagas veremos que, tras cada una de ellas, acumulo un descubierto de 67,00 euros. Y, si lo multiplicamos por 14, ese descubierto al cabo de un año es de... 938,00 euros.

Esto ya son palabras mayores...

Confío en que usted no haya tenido nunca un problema de este tipo con su entidad bancaria pero, si por desgracia se ha visto (o se ve) así de mal, sabrá perfectamente lo que sucede: la tarjeta de crédito queda bloqueada hasta que la deuda más el correspondiente recargo queden saldados (un recargo que puede llegar al 24 %); los recibos impagados se acumulan; se suceden las llamadas de teléfono de empresas de todo tipo a las que usted debería pagar y no paga porque no tiene con qué...

Para colmo de males, se encuentra con que, aunque cobre al mes siguiente de todo este lío, seguirá estando en números rojos. Si fuese posible vivir del aire, quizá todo esto no dejaría de ser un mal paso. Pero no podemos vivir del aire.

Si este problema se limitase al último año, con ser grave no deja de ser un serio tropiezo que podría recuperarse con esfuerzo. Pero no hemos tenido este contratiempo únicamente en el 2012. En realidad, esto se queda en nada si retrocedemos algo más en el tiempo. Concretamente, hasta el inicio oficial de la crisis, en el 2008.

Permítame que le presente una pequeña tabla para que se haga una idea de lo que representa el déficit público a lo largo de estos cinco años. Me he permitido traducirla a la economía doméstica para que se entienda mejor, y he tomado los mismos parámetros. Verá usted los datos del 2008 al 2012 convertidos a esa escala, y se dará cuenta tanto de la magnitud del problema como de la desinformación que hemos acumulado en este sentido.

Tabla del déficit de España entre el 2008 y el 2012 trasladado a una economía doméstica con unos ingresos de 1.000 euros mensuales en 14 pagas.

Esta es una radiografía algo más exacta de la situación de nuestra casa. Descontando los efectos de la inflación para hacer más fáciles los cálculos, y suponiendo que los ingresos se mantienen constantes, vemos que, en estos cinco años, hemos acumulado una deuda equivalente a una tercera parte de nuestros ingresos anuales.

Exactamente 5.768,00 euros. O, lo que es lo mismo, una familia cualquiera con estos números debería vivir del aire durante casi medio año para poder ponerse al corriente de pago.

Todo lo que encontrará el lector en este libro seguirá esta misma línea: explicaciones claras, concisas, que permitan hacerse una idea clara de un simple vistazo. Decía uno de mis profesores de universidad que, si no puedes explicar un proyecto con un dibujo, ese proyecto no es bueno.

Voy a demostrárselo; vea por favor este mapa de España:

Viviendas disponibles en España a mediados de marzo del 2013. Fuente: www.fotocasa.es

Las provincias están representadas por círculos que muestran las viviendas anunciadas a mediados de marzo del 2013 en diversos portales de internet. Los círculos más grandes se concentran en la capital y en la costa mediterránea, más una cierta cantidad en el Cantábrico.

Estas zonas coinciden con las áreas más pobladas y más prósperas. En marzo del 2013 había 518.000 viviendas en venta y 235.000 en alquiler realmente anunciadas, 60.000 viviendas más de las que había un año antes en los mismos portales.

Pero no es esta ni mucho menos la cifra total; según algunas estimaciones que se comentan más adelante, el número total de viviendas vacías a finales del 2011 estaba en torno a los dos millones. Una cifra que, según las mismas fuentes, tardaría entre siete y ocho años en absorberse.

Parte de esa oferta de vivienda está en manos de los bancos; y, en el momento de escribir este libro, comienzan a saberse algunos detalles de eso que se ha dado en llamar banco malo, y que no es más que una entidad de nuevo cuño que se va a quedar con lo peor del catálogo.

¿Existe, ante este panorama, alguna luz de esperanza? Por supuesto que sí. Bancos y cajas han guardado la llave de la caja y no hay crédito, pero eso no quiere decir que todo el dinero se haya esfumado, ni que sólo se pueda ir a un banco a pedir financiación.

La vivienda ha perdido valor y actualmente se compran muy pocas, pero eso sólo es una consecuencia de los excesos de años anteriores; sigue existiendo demanda y los precios se han ajustado mucho.

Se pueden encontrar oportunidades a buen precio, y muchos inversores comienzan a resignarse ante la perspectiva de no recuperar el cien por cien de su inversión, lo que abre las puertas a una cierta reactivación del sector.

Nadie niega que el contexto económico sea malo, y es cierto que esta situación se prolonga ya demasiado. Pero, desde hace un tiempo, las verdaderas causas de este desastre están saliendo a la luz, y está naciendo una nueva conciencia colectiva basada en la cooperación y el sentido común, dos cualidades que por desgracia brillaron por su ausencia en años anteriores.

Esta nueva conciencia está permitiendo que conozcamos los excesos cometidos y, si bien parece difícil que los responsables paguen las consecuencias de lo sucedido, también parece poco probable que se vuelva a dar un período como el que hemos vivido en mucho tiempo.

Estamos sentando las bases de un nuevo sistema que debería ser más justo, y a un tiempo más racional, y sobre la base de ese concepto, en la parte final del libro, respondo a algunas preguntas y doy algunas claves de lo que podremos encontrar en los próximos meses.

Abróchense los cinturones. Despegamos...
I

Historia de la burbuja inmobiliaria

Antecedentes

  * • La crisis post-92
  * • El contexto económico europeo
  * • Los cambios en la ley del suelo
  * • La entrada en el euro
  * • Las hipotecas subprime

La burbuja

  * • Cinco millones de viviendas en una década
  * • Aumento exponencial de precios y de endeudamiento

La crisis

  * • Más cambios en la ley del suelo
  * • Desplome de precios y aumento de viviendas vacías
  * • Planes E que no sirvieron para nada

Capítulo 1

Antecedentes

  * • Los fastos de 1992 y la crisis posterior.
  * • La Ley del Suelo de 1997: el suelo urbanizable se valora como urbano y aumenta su valor.
  * • El crac bursátil del 2001 desvía grandes cantidades de dinero al mercado inmobiliario mundial.
  * • Tras los atentados de Nueva York y la entrada en vigor del euro, el precio del dinero baja y aumenta el crédito.
  * • Las hipotecas de alto riesgo o subprime se convierten en el producto financiero de moda.
  * • El número de inmigrantes en España aumenta en muy poco tiempo; la mayor parte se emplea en la construcción.
  *

Introducción

La historia de la burbuja inmobiliaria comienza allá por 1993, justo después de los gloriosos Juegos Olímpicos de Barcelona y de la Exposición Universal de Sevilla.

Como todo el mundo recordará, 1992 fue el año que volvió a poner a España en el mapa del mundo. La archiconocida y casi genética incapacidad ibérica para organizar de manera seria eventos de estas características quedó borrada de un soberano plumazo, y el mundo entero se asombró de que un pueblo recién salido de una dictadura de cuarenta años, conocido tanto por su virilidad como por su falta de disciplina, fuese capaz de llevar a cabo dos acontecimientos de semejante envergadura a la vez. Y de hacerlo bien.

Quizá la imagen más emotiva de ese período (y perdonen que aquí me traicione mi procedencia barcelonesa) fue el encendido del pebetero olímpico por parte de un arquero paralímpico. Recordarán la escena: arco en mano, con miles de millones de ojos sobre su nuca, a Antonio Rebollo ni le tembló el pulso ni le quemó la mano para deleitar a propios y extraños.

Una vez apagadas las luces, lo que quedó suele ser lo mismo que en cualquier otra fiesta: una buena resaca y montones de basura por doquier... Un enorme desorden, además de numerosas facturas pendientes de pagar.

Las consecuencias, para los que pasaron por ello, no les resultarán nuevas, y sin este preámbulo más de uno pensaría que estoy hablando del 2012. De hecho, los paralelismos entre ambas épocas son sorprendentes. Repasaremos muy brevemente algunos de los principales rasgos de aquella crisis:

1. Entre 1992 y 1994, hubo una crisis general en la economía nacional que conllevó, entre otras muchas consecuencias, la suspensión de pagos de más de 4.000 empresas. Otras 2.000 quebraron en ese período, y hasta un total de 300.000 se vieron obligadas a cerrar. Una de cada diez existentes.

2. En 1993 nos desayunábamos con apocalípticas cifras cercanas al 24 % del total de población activa. Partíamos de un porcentaje del 16 % en 1990, y que había subido al 20 % en 1992. Hasta entrado 1998, la tasa de paro a nivel nacional no bajó de ese nivel. Los principales damnificados fueron los más jóvenes, con una tasa de hasta el 43 % en la franja de 20 a 24 años. En el 2012, esta tasa era del 48,56 %.

3. El origen de la crisis que se inició en 1990 fue una burbuja inmobiliaria localizada en Japón. El superávit de la economía nipona se invirtió en suelo y ladrillo. El riesgo de inflación llevó al Banco Central nipón a subir los tipos de interés hasta un 6 %. Como el valor de las acciones de una empresa estaba directamente ligado al valor de su patrimonio, el sistema financiero cayó en picado. Veinte años después, Japón sigue oficialmente en crisis. Y el precio de la vivienda se estancó durante catorce años.

4. En agosto de 1990 el régimen iraquí que entonces comandaba Saddam Hussein invadió el cercano emirato de Kuwait para apropiarse de sus reservas de petróleo. Tras varios meses de tira y afloja, y en un inédito arranque de hermanamiento, 31 países se aliaron para revertir el statu quo. El barril de crudo subió desde los 21 $ hasta los 46, una barbaridad entonces.

5. España permaneció como un oasis hasta principios de 1993 animada por el motor del Quinto Centenario, los Juegos Olímpicos y la Exposición Universal de Sevilla, gracias a la fortísima inversión en infraestructuras que supuso. Sin embargo, entre septiembre de 1992 y mayo de 1993 la peseta sufrió tres devaluaciones, lo que supuso una pérdida de reservas de más de 3 billones de pesetas, unos 18.000 millones de euros al cambio actual, 31.410 millones actualizados al 2012.

6. En 1996, hubo que recurrir a la financiación privada para poder hacer frente a la paga de Navidad de los pensionistas, puesto que el sistema de seguridad social había incurrido en pérdidas. Por aquel entonces, el Tratado de Maastricht establecía los criterios para poder acceder al club del euro, entre los cuales figuraba la reducción del déficit público hasta un máximo de un 3 % anual. Para lograrlo, hubo que aplicar la tijera. Los funcionarios sufrieron las consecuencias en forma de congelación salarial.

La Ley del Suelo de 1998

Entre los expertos del sector inmobiliario, existe un consenso generalizado en señalar la Ley del Suelo aprobada por el Gobierno español en 1998 como el inicio de la burbuja inmobiliaria, como se puede ver en la gráfica de la página siguiente.

Valor del stock de capital suelo entre 1990 y el 2008. Puede verse la subida espectacular a partir de 1997. Fuente: Fundación BBVA.

Esta ley vino a sustituir otra anterior, de 1990, parcialmente derogada en 1997 tras una sentencia del Tribunal Constitucional por invasión de competencias, en su mayor parte transferidas a las comunidades autónomas en virtud del artículo 148.3 de la Constitución. Tras esta sentencia, se creó un vacío legal considerable, ante el que algunas comunidades autónomas mantuvieron la ley de 1990. Otras se apresuraron a redactar una ley propia. Y hubo algunas que retrocedieron hasta la ley anterior de 1975, como el caso del País Vasco.

La nueva ley mantuvo las tres clasificaciones básicas del suelo, el urbano (ya edificado o rodeado por edificios), el rústico; (aquel que no se puede edificar) y el de reserva urbana (que no está edificado, pero puede edificarse con un planeamiento adecuado). Sin embargo, introduce algunos matices...

Por ejemplo, el suelo de reserva urbana para a ser urbanizable. Es decir, puede ser transformado para su edificación a instancias del propietario o de la Administración. El suelo así regulado adquiere automáticamente un valor, que estará en función del uso al que se vaya a destinar.

Para un propietario cualquiera es como si le hubiese tocado la lotería: si en ese terreno se puede edificar vivienda, su valor puede llegar a ser diez veces el que tendría si no se pudiera hacer más que un cobertizo para guardar útiles de labranza.

La burbuja de internet del 2001

En el inicio de la burbuja inmobiliaria tuvo bastante que ver la huida masiva de capital de la bolsa tras el crac que se produjo a finales del 2001 a raíz de la burbuja especulativa en torno a las empresas de referencia en el naciente mundo de internet.

En los años noventa, numerosas empresas habían perdido el primer gran tren tecnológico de los años ochenta, en el que surgieron nombres como Apple, Microsoft, Adobe o Dell. Las oportunidades perdidas suelen jugar malas pasadas; así, cuando internet comenzó a popularizarse, se sumaron entusiastas a la vorágine, convencidos de que se harían de oro.

¿Quién comandaba el nuevo barco? Gente joven de un perfil muy similar al de los Jobs, Gates o Dell, que se movían con toda soltura entre circuitos integrados y complejos lenguajes de programación, pero que carecían de cultura empresarial.

Pronto comenzaron a entrar grandes cantidades de dinero en el sector, sin comprobar lo suficiente la viabilidad del negocio, y confiando únicamente en el empuje de los creadores de las empresas y en las expectativas de revalorización que prometían. Muchos recordarían el caso de Apple, que convirtió en millonario a su creador a las pocas horas de salir a bolsa.

Con ese y otros ejemplos en el subconsciente, el dinero que en otras épocas se escondió miedoso salió en tropel olvidando las más elementales reglas del mundo de los negocios: tener un plan de negocio y conocer el sector.

El boom que experimentó el sector y la confianza ciega en su potencial hizo que prácticamente cualquier idea tuviese financiación abundante en poco tiempo. A finales de la década de los noventa, algunos visionarios comenzaron a ver que el sistema se tambaleaba y vendieron cuando aún era posible ganar dinero.

A mediados del año 2000, las empresas que cotizaban en bolsa empezaron a perder valor. Muchas de ellas se exhibían en este y otros foros para obtener la financiación necesaria por lo que, al perder su principal soporte, se vieron obligadas a cerrar.

Un caso muy conocido es la fusión de AOL, una empresa de servicios de acceso a internet, con la todopoderosa Time Warner. El valor conjunto de ambas compañías se estimó en cerca de 350.000 millones de dólares del año 2000. Esta empresa, AOL, pasó de valer poco más de 60 millones de dólares en el año 1992 a más de 160.000 en el momento de su unión con Time Warner.

Sin embargo, la crisis de las puntocom, unida a unas nuevas normas del sector, hizo que la valoración de ambas compañías descendiese hasta ser hoy apenas un 10 % de la de entonces.

La nueva política económica mundial

Tras el estallido de las puntocom y el atentado del World Trade Center, el mundo del dinero volvió sus ojos a un valor tradicionalmente considerado como refugio: el inmobiliario.

Al mismo tiempo, la Reserva Federal estadounidense primero y el Banco Central Europeo más tarde decidieron rebajar el interés al que prestaban su dinero para animar los mercados. Pero lo que hicieron, sin saberlo, fue crear las condiciones ideales para que creciese una nueva burbuja.

En el año 2000, en Estados Unidos se prestaba el dinero a un interés del 6,50 %. En agosto del 2001 había bajado hasta un 3,5 %, tres puntos menos que a principios de año. Tras los atentados del World Trade Center, el 2001 termina con unos tipos de interés en Estados Unidos del 1,75 %, y a principios del 2003, de un 1 %.

En Europa, el euríbor estaba a un 4,75 a principios del 2001. A principios del 2003, los tipos estaban a un 2 %.

El panorama financiero había cambiado en tan sólo unos pocos meses. El precio del dinero se había rebajado de una manera casi salvaje para reactivar unas economías, sobre todo la estadounidense, que empezaban a languidecer y que habían sufrido importantes varapalos en muy poco tiempo.

El euro

Cualquier persona mayor de veinte años recordará que el euro no ha sido siempre la moneda de curso legal en España. De hecho, lo es únicamente desde el 1 de enero del 2002. Actualmente, es la moneda oficial en veinte países, además de otros tres en los que se admite su uso aunque la moneda oficial sea otra.

La historia de la unificación monetaria fue bastante agitada; para poder formar parte de ella, un país debía cumplir con una serie de requisitos ineludibles: tipo de cambio fijo durante los dos años previos a la entrada en vigor de la moneda única; tipos de interés a largo plazo e inflación bajo control; deuda pública inferior al 60 % del PIB; y déficit público por debajo del 3 %.

Para la mayoría de los países, esta lista era más o menos complicada de cumplir, pero el esfuerzo para España fue especialmente duro. Nadie en la Unión Europea confiaba en que lograse el objetivo, pero lo imposible se cumplió.

Unificar quince monedas en una sola conlleva también una política económica común, y que los bancos centrales de los países implicados cediesen su soberanía al Banco Central Europeo. Así, al haber un organismo común como único autorizado a emitir moneda, se puede decir que existía una caja común, y al contar con un mercado más amplio, las posibilidades de acceso a financiación se ampliaban enormemente.

Pero no todo fueron ventajas: el Banco de España dejó de tener el control de la política monetaria dentro de su territorio; su cometido principal pasó a ser el de poner en práctica las directrices del Banco Central Europeo (BCE) en materia de política monetaria, gestión de divisas y emisión de billetes. Para el BCE queda la parte del león: definir la política monetaria, operar en el mercado de divisas, gestionar las reservas de los Estados asociados al euro y coordinar y supervisar la emisión de nueva moneda.

Crédito fácil... y barato

Uno de los efectos de este cambio radical en la economía de la Unión Europea fue el aumento en la concesión de créditos hipotecarios. Me he permitido incluir un pequeño gráfico con datos obtenidos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el que se compara el antes y el después de la moneda única.

Le invito a que mire el cuadro de la página siguiente antes y después del euro y vea como evolucionó este parámetro entre 1994 y el 2010.

A partir del cambio de moneda, las cifras se disparan, y pasan de 58.985 millones de euros concedidos en el 2002 a 188.339 millones de euros en el 2006. Un incremento del ¡¡319 %!!

Comparativa de hipotecas totales concedidas entre 1994 y el 2010. Obsérvese la diferencia a partir de la entrada en el euro el 2002. Fuente: Instituto Nacional de Estadística

Más del triple.

Si sumamos las hipotecas que se concedieron en España entre el 1 de enero del 2002, inicio de la cuenta del euro, y el 31 de diciembre del 2007, fin del año en que el sistema comenzó a resquebrajarse, obtendremos una cifra escalofriante: 769.984 millones de euros. El PIB generado en España durante ese período fue de 5,3 billones de euros.

Es decir, aproximadamente un 14,5 % de toda la riqueza que se generó en nuestro país en ese tiempo está empeñada, por así decirlo. Uno de cada siete euros. Buena parte de ese dinero –se estima que cerca de la mitad– provino del exterior, y en la actualidad las entidades financieras españolas acumulan una deuda que supone el 110 % del PIB.

Las hipotecas subprime

Más allá del Atlántico, en Estados Unidos las entidades bancarias se revendían las hipotecas como si fuesen barras de pan. Es el fenómeno de las hipotecas subprime, y cuya aportación a la quiebra del sistema fue fundamental.

¿Y qué es una hipoteca subprime? Lo explicaré brevemente. Cuando un ciudadano se decide a hipotecarse, el banco hace un estudio del riesgo que supone la operación. En este estudio, se comprueba con especial énfasis que el candidato tenga un trabajo estable que le proporcione unos ingresos recurrentes, demostrables mediante nóminas o documentos similares; que disponga de ahorros o patrimonio adicional, etcétera.

Si se cumplen a satisfacción del banco los parámetros antes mencionados, lo más normal es que se llegue a un acuerdo y se constituya la hipoteca correspondiente. Pero puede darse el caso de que no se cumpla con uno, o con varios, de estos requisitos. ¿Qué pasa entonces?

El banco concluye que existe un riesgo mayor de lo habitual de impago de cuotas; en la España de hace unas décadas, esto se solventaba con una palmadita en la espalda y hasta otro día. En Estados Unidos, sin embargo, la entidad prestataria, aun teniendo ese riesgo de impago sobre la mesa, podía no considerarlo lo bastante grande como para negar el préstamo, así que lo concede a un tipo de interés mayor. Entre un 1,5 y un 7 % adicional, dependiendo del riesgo que detecte.

Evidentemente, esta fórmula hipotecaria estaba altamente restringida por la Reserva Federal estadounidense por su alto riesgo, y no podía representar más de un determinado porcentaje del total de negocio de las entidades. Pero estas se las ingeniaron para aumentar su negocio sin vulnerar la legalidad. ¿Cómo? Vendiendo la hipoteca a otra entidad.

Efectivamente, la ley determinaba un porcentaje máximo de capital expuesto al subprime, pero esto es válido siempre y cuando ese crédito esté en poder de esa entidad en concreto. Un crédito es un producto, aunque su valor sea negativo porque es una deuda; por lo tanto puede ser vendido a un tercero. Y la ley no decía nada al respecto.

Quien compra esa deuda pasa a ser su propietario, y el anterior puede seguir concediendo préstamos. El riesgo se diluye para ellos, pero al implicar a un tercero entra en juego el factor contagio. Ya no digamos si el proceso de venta se repite una y otra vez, y traspasa las fronteras de un Estado.

Posteriormente, cuando el volumen de estos créditos de alto riesgo comenzó a adquirir grandes proporciones, se empaquetaron en envoltorios atractivos tales como fondos de inversión, fondos de pensiones o productos estructurados y fueron puestos en el mercado. Y estos productos fueron comprados por entidades financieras que, en muchos casos, no sabían lo que estaban comprando.

Increíble, pero absolutamente cierto. Todas esas hipotecas con riesgo de impago se vendieron como productos financieros de alta rentabilidad, nombres rimbombantes y un ocultismo total sobre su contenido, y se vendieron a pequeños ahorradores que esperaban obtener una buena jubilación.

Puesto que el mercado financiero se ha terminado convirtiendo en un gigantesco tablero global, no era nada difícil ver estos productos estructurados traspasar fronteras y contagiar a numerosos mercados, como así pasó.

El papel de la inmigración

Una parte importante de la mano de obra que levantó la burbuja inmobiliaria vino del exterior, principalmente de Iberoamérica, el Magreb y el África subsahariana. Esa mano de obra se dedicó mayoritariamente a hacer trabajos de poca cualificación.

España, que en tiempos no demasiado lejanos había sido país de emigrantes, pasó a abrir sus fronteras a personas de otras culturas, otros idiomas e incluso otras religiones. En el 2007, el total de residentes nacidos en el extranjero era de cerca de 4,5 millones de personas. Cerca de un 13 % de la población total. Pensemos que, en el año 1998, esa cifra era de poco más de 637.000. Es decir, en menos de diez años recibimos a cerca de cuatro millones de personas.

¿Qué consecuencias tuvo esta avalancha humana en el sector de la construcción? Al principio, apenas se notó. A finales de los noventa, la presencia de extranjeros en los tajos era casi testimonial. Podían verse algunas personas venidas del Magreb y del sur del Sahara barriendo la obra y apilando escombros.

Además, al no tener papeles de residencia, su puesto era absolutamente precario y muy mal pagado. Si un peón cobraba unos 2.000 euros (cifra nada extraña en los mejores años), un inmigrante no percibía más de 600, y con peores condiciones.

Con el tiempo, los pequeños constructores ascendieron en la escala social, en muchos casos atreviéndose con la promoción inmobiliaria. Sus antiguos empleados comenzaron a hacer sus pinitos como constructores, lo que hizo que comenzase a faltar mano de obra más cualificada en las obras.

Esto permitió que los nuevos españoles adquiriesen más responsabilidades, aunque el precio de este proceso era una rotación creciente en los puestos de trabajo, a tal punto que, de un día para otro, podía encontrarse una cuadrilla completamente nueva en el tajo. Esto llevó a una peor calidad de los trabajos, al no poderse garantizar la continuidad de los obreros hasta que llegó la crisis.

En resumen

La burbuja inmobiliaria se gestó como consecuencia de una serie de factores, tanto nacionales como internacionales, que confluyeron en el tiempo.

  * • Una crisis previa, localizada en los primeros años noventa, que en España se acentuó por los fastos de los Juegos Olímpicos de Barcelona y la Exposición Universal de Sevilla.
  * • La situación económica creada por el crac bursátil del 2001, los atentados de Nueva York y la llegada del euro, que abarataron el dinero y permitieron su circulación en un mercado interconectado.
  * • La creación de productos de alto riesgo financiero que se vendieron sin garantías suficientes en todo el mundo.
  * • La abundante mano de obra barata.
  *

Capítulo 2

La burbuja

  * • La falta de una adecuada gestión del suelo dispara las promociones de vivienda en todo el territorio nacional.
  * • Algunos cambios legales permiten la aparición de abusos por parte de empresas promotoras.
  * • Los precios de la vivienda suben exponencialmente; la picaresca hace que muchas operaciones se escrituren por debajo del valor de venta para pagar menos impuestos.
  * • El volumen de deuda privada se multiplica en pocos años.
  *

Introducción

Los antecedentes que acabamos de ver conformaron un panorama que, unido a la capacidad de ahorro del ciudadano medio durante la crisis de los años 1993-1997, hizo que este se encontrase con dinero en el bolsillo, suficiente como para aspirar a algo más de lo que tenía.

En paralelo, la entrada en el euro permitió la llegada de ríos y ríos de dinero fresco y barato, facilitando aún más las condiciones de lo que vino después. Y, en la aceleración del proceso, las Administraciones Públicas fueron las grandes culpables.

La legislación en materia de urbanismo les corresponde a las comunidades autónomas, pero su desarrollo a ras de suelo es competencia de los ayuntamientos. Sin embargo, ni unos ni otros tuvieron en cuenta unos mínimos de gestión del suelo disponible, porque el bien más preciado con el que contaban era precisamente ese.

No existía una prisa real para edificar todo el territorio. Sin embargo, en siete años de locura urbanizadora se ha hecho la labor al menos de treinta. A eso se le llama malgastar recursos.

Si disponemos de una serie de hectáreas en las que esto es posible, no vale con abrir la puerta y dejar que todo el mundo se sirva a su antojo. Esto no es Texas, ni Oklahoma, donde los colonos de las películas de los años cincuenta hacían volar sus carros para encontrar el mejor sitio donde establecerse.

Tampoco hace falta.

No se trata de colonizar inmensos espacios vacíos, sino de ampliar los que ya estaban habitados. Y hacerlo con la cabeza, porque edificar no es un acto inocente. Incluso las más endebles y feas construcciones sobreviven durante un buen puñado de años.

Radiografía de urgencia del desastre

Si paseamos por el centro histórico de cualquier ciudad, veremos edificios que fácilmente contarán con doscientos y hasta trescientos años. Edificios en los que vive gente. Y es muy probable que esas construcciones ocupen exactamente el mismo emplazamiento que una anterior.

Eso quiere decir que, si se hace mal, el pegote va a vivir bastante más que cualquiera de nosotros.

Quizá si le enseño algunos ejemplos, el lector entienda un poco mejor el desastre, tanto económico como medio ambiental, que supone hacer mal este proceso. Lo que verá el lector es sólo una parte de las consecuencias que trae tener cientos de miles de viviendas nuevas vacías, así como miles de hectáreas de terreno urbanizadas, y por tanto improductivas para cualquier otro uso.

Además, verá otra cosa. En las imágenes aéreas que muestro, se ven barrios enteros levantados en mitad de la nada, alejados de cualquier otro núcleo urbano.

Primer error.

En segundo lugar, se urbanizaron por completo suponiendo que la compra y uso de las viviendas que se iban a construir sería inmediato. Falso, porque se necesitan muchos años para consolidar esa estructura urbana. Suponiendo que se logre.

Y por último, la ocupación del terreno se hizo a puro boleo, lo que hace que veamos un caos total desde el aire.

Vean si no...

Vista aérea del municipio de Seseña, Toledo. Puede verse el trazado de las calles, y también que la mayor parte de las manzanas están sin edificar.

1. Seseña (Toledo). Un barrio nuevo, compuesto por más de 13.000 viviendas en una localidad de apenas 9.000 habitantes, situada entre Madrid y Toledo. Una apuesta personal de Francisco Hernando, más conocido como el Pocero, de la que apenas se han construido 5.000 viviendas, y donde viven unas 750 personas. Hay 2.000 viviendas en manos de los bancos como pago por las deudas del promotor.

2. Valdeluz (Guadalajara). Una ciudad totalmente nueva nacida al calor del AVE con capacidad para 34.000 personas en unos terrenos propiedad de un pariente del marido de la entonces presidenta de la Comunidad de Madrid. Resultado: una media de 15 pasajeros de AVE al mes, y sólo 382 personas se han mudado a la nueva ciudad.

3. Horche (Guadalajara). Aquí, se planeó triplicar su población, de tan sólo 1.175 habitantes. El ensanche se hizo fuera de los límites actuales del pueblo, hipotecando así su integración en el núcleo urbano.

Vista aérea de Chiloeches (Guadalajara). A la izquierda, el ensanche planeado, alejado del núcleo urbano, con las calles finalizadas... y sin un solo edificio construido.

4. Costa Miño (La Coruña). Martinsa Fadesa, la mayor quiebra de la historia empresarial española, se hizo cargo de esta macrourbanización de 1.217 viviendas y un campo de golf. En el 2008 la sociedad promotora entró en concurso de acreedores, con dos terceras partes del complejo aún por construir. Por suerte, la administración concursal determinó que se finalizase, aunque todavía muchas parcelas están sin edificar.

5. La Muela (Zaragoza). Aprovechando su proximidad a la capital, se planeó un ensanche de más de 9.000 viviendas y un campo de golf. En el 2010 se abrió un expediente informativo porque las obras llegaron a rebasar el límite de seguridad del oleoducto Rota-Zaragoza. Parte del plan urbanístico se impugnó, y fueron numerosos los expedientes sancionadores y rectificaciones, pero el consistorio hizo caso omiso y continuó las obras. El resultado final fue una investigación judicial que dio con los huesos de la alcaldesa en la cárcel y 19 personas salpicadas por diversas acusaciones. Un caso, por cierto, aún no resuelto.

6. El Toyo (Almería). Cuatro mil ochocientas viviendas al lado del mar y a escasos kilómetros del aeropuerto de Almería, concebidas como un complejo de lujo. Pero sólo se han construido unas 2.300, la mitad aún sin vender, y algunas fincas han sido embargadas por impagos de las comunidades de propietarios. La situación es tal que las administraciones han permitido construir viviendas de protección oficial.

7. Costa Esuri (Huelva). En el lado español de la desembocadura del río Guadiana se proyectaron miles de viviendas de alto standing para jubilados del norte de Europa, tres campos de golf, dos hoteles de lujo y un centro comercial. A día de hoy, salvo el campo de golf, apenas hay unas cuantas manzanas edificadas y calles asfaltadas.

8. Illescas (Toledo). La intención del plan era convertir la zona en una ciudad dormitorio de Madrid, a sólo 35 km de distancia. La idea inicial de ofrecer chalés adosados con jardín se modificó y se comenzó a edificar en altura. Actualmente, la provincia de Toledo tiene 40 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes, el tercer porcentaje más alto del país. Una sola inmobiliaria ha llegado a acumular más de 500 pisos en cartera, suficientes como para siete años de trabajo.

¿Por qué se autorizaron tantas actuaciones? Entre otras razones, por los beneficios en forma de tasas que recaudaban los ayuntamientos por cada obra, y que llegaron a representar una parte muy importante del presupuesto anual de numerosos consistorios.

Estas tasas gravan, por poner sólo unos pocos ejemplos, los metros cuadrados que se van a construir; la actividad o actividades que se vayan a desarrollar en el edificio ya construido; los residuos que se van a generar durante la obra o durante el derribo de una hipotética construcción anterior; la ocupación de vía pública para un vado de obra; mover conducciones de suministros que estorben durante su fantástica obra.

Todo ello son euros que su ayuntamiento podrá recaudar legalmente por su actividad como constructor. Cada obra que se hace es una entrada de dinero, y algunas de las tasas que he referido en la lista se cobran cada mes, por lo que son especialmente golosas. Pondré algunos ejemplos de la importancia que han tenido, y de la enorme caída sufrida con la crisis:

a) Avilés. En el 2008, la recaudación por este concepto fue de 6 millones de euros, un 14 % del total. La tercera tasa por importancia, sólo por detrás del IBI y las tasas por suministros. En el 2010, esta cifra fue de 2,8 millones de euros; y en el 2011, 1,1 millones de euros, una quinta parte de toda la recaudación prevista por concepto de tasas.

b) Inca. En el 2007 recaudó 1,62 millones de euros; en el 2009, 550.000. Entre el 2007 y el 2009 la inversión en construcción en el municipio bajó de 40 millones de euros a sólo 6.

c) Vila-Real. Pasó de recaudar 3 millones de euros en el 2007 a 277.000 euros en el 2010. Casi un 90 % menos en sólo tres años.

d) Eibar. Se prevé que, entre el 2010 y el 2012, la recaudación pase de 1,4 millones de euros a tan sólo 350.000.

e) Logroño. Entre el 2007 y el 2010 las tasas por obras han bajado un 70 %. Bajaron, concretamente, de 11 millones de euros a sólo 5.

El caso de la Comunidad Valenciana

En la Comunidad Valenciana se dio un caso polémico como pocos. Imaginemos que un vecino va a nuestro banco de toda la vida y le dice cuánto dinero podemos sacar al mes para nuestros gastos... y el banco le hace caso. Nadie duda de la buena voluntad del vecino; aunque no tenga la menor idea de nuestros ingresos, o de si hemos tenido algún imprevisto... Al fin y al cabo, lo que cuenta es la intención, ¿no?

Pues eso fue lo que sucedió en esa comunidad. Al amparo de la Ley 6/1994, de la Generalitat Valenciana, se crea la figura del agente urbanizador para «minimizar uno de los grandes problemas del urbanismo español, la tardanza de la Administración en poner suelos en el mercado con condiciones para ser edificados».

Según el artículo II del preámbulo de esta ley, el statu quo habitual (la posesión de tierras y su comercialización) suponía, en la práctica, convertir al dueño de un terreno edificable en una especie de potentado, y le daba la posibilidad de hacer fortuna con él, lo que lógicamente encarece los precios del suelo.

Para prevenir estas situaciones, el artículo III de la ley libera al propietario de la obligación de hacerse cargo de los costes y de la gestión administrativa y técnica del desarrollo de un plan parcial, y se intenta evitar la especulación derivada de la compraventa de terrenos.

Para conseguir este objetivo, se dota de fuerza legal a esta nueva figura. El agente urbanizador puede, sin una capacidad económica demasiado grande, promover un desarrollo urbanístico mediante la aprobación de un Programa (la mayúscula es del texto legal) en el que se especifiquen plazos y costes.

A cambio de correr con los gastos de la urbanización, la ley prevé que a este agente urbanizador se le retribuya el esfuerzo. ¿Quién ha de correr con esos gastos? Según la ley, el propietario de la finca. ¿De qué manera? Hay dos opciones: una es pagarle al agente urbanizador los gastos en que ha incurrido, más el beneficio industrial correspondiente; la otra es cederle parte de la finca ya urbanizada.

Hecha la ley, hecha la trampa. Y las consecuencias no tardaron en aparecer. En un caso real, el propietario de una vivienda comprada poco tiempo atrás comienza a oír rumores sobre expropiaciones en la zona. Tras dos meses, encuentra nueve proyectos diferentes para su parcela. En algunos conservaba la casa; en otros, no. Pero el ayuntamiento nunca le notificó nada.

La ley no tardó en ser impugnada ante los tribunales por entender los propietarios de terrenos que les perjudicaba claramente en beneficio de promotores sin escrúpulos y de ayuntamientos poco diligentes en la gestión urbanística.

Pero algunas de las empresas más conocidas de la burbuja, como Astroc, aprovecharon esta fórmula, que les permitía obtener suculentas porciones de terreno con el único coste de la urbanización. Al no estar obligados a comprar las fincas que se iban a urbanizar, estas empresas no debían desembolsar cantidad alguna antes de iniciar las obras. Una vez finalizadas, la ley les permitía a estas empresas obtener una parte del terreno final, con un coste muy inferior al de mercado.

En el 2009, el Parlamento Europeo aprobó el Informe Auken en el que, entre otras cuestiones, se apela a la defensa del derecho a la propiedad. Entre los eurodiputados que votaron contra su aprobación, figuraban los del PP y PSOE. Como parte de la documentación que maneja este informe, figuran doscientas cincuenta actuaciones en el litoral mediterráneo impugnadas por deficiencias en materia de gestión de agua.

Denuncia también recalificaciones más o menos indiscriminadas desde suelo rural a urbanizable atendiendo a criterios puramente económicos y de beneficio empresarial, sin tener en cuenta otros de tipo medioambiental. Sin embargo, en el 2011, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dado carta de naturaleza a esta figura al entender, para sorpresa de numerosos expertos juristas, que ejecutar unas obras de urbanización bajo esta figura no es, en esencia, un contrato público.

Diversas organizaciones de afectados han denunciado todo tipo de abusos: falta de transparencia en el proceso de información pública; valoraciones a la baja de los terrenos; presupuestos sin desglosar y con costes poco reales; apropiación de terrenos colectivos tales como acequias o viales; abusos en la definición y adjudicación de parcelas; o aprobar convenios urbanísticos sin contar con los propietarios.

Con una inversión relativamente pequeña, apenas un millón de euros, cualquiera podía hacerse cargo de unas obras totales por diez veces su valor, y obtener a cambio unos beneficios de veinte o treinta millones de euros. Un gran negocio, desde luego.

Los precios se disparan

En el 2004, algunas voces comenzaron a pedir calma en el sector. Los precios habían subido un 16 % en el 2003 y había cerca de 650.000 viviendas iniciadas. En algunos barrios de ciudades grandes, esto hizo bajar la demanda, y se esperaba que los precios se moderasen. Dentro del sector, casi nadie pensaba que existiese una burbuja inmobiliaria.

Fuera del sector, sin embargo, Societé Generale además de hablar de burbuja, advirtió que seguiría creciendo y que, al reventar, sería muy desfavorable para la economía. También afirmó que una subida de tipos de interés representaría una mayor carga económica para los hipotecados y los bancos. No les faltaba razón; en el 2003 ya se habían concedido casi un millón de préstamos hipotecarios, cifra que se superó ampliamente los cuatro años siguientes.

Pero la burbuja siguió creciendo. Hay varios motivos que lo explican: tipos de interés en el 2%; la desgravación de cuotas hipotecarias que permitía acceder a viviendas más caras; la desconfianza del propio sector en la moderación de precios; la baja morosidad que animó a los bancos a mantener el ritmo de concesión de hipotecas...

También ayuda saber que, como promedio, un 42 % de los ingresos propios de los municipios y un 26 % de todas las entradas de dinero proviniesen, de uno u otro modo, de la actividad vinculada a la construcción. O que el Fondo Monetario Internacional dijese, en septiembre del 2004, que no veía un peligro real de caída de precios a corto plazo.

Así las cosas, no es de extrañar que el sector siguiese en auge, y que comenzasen a entrar en el mercado productos bastante menos convencionales como antiguos locales adaptados a vivienda. La opinión general era que todo se podía comprar, que todo se podía vender, y que, pasados unos pocos años, lo comprado aumentaría de valor y se podía ganar un buen dinero para comprar algo mejor.

A mucha gente no le importaba estar en un salón en el que la única luz proviniese de una lámpara, o una habitación que diese a una galería estrecha y oscura. Mucha gente tiene viviendas así. Fueron legión los que pensaron que era más importante comprar barato y vender caro que encontrar un lugar para vivir, que es al fin y al cabo la primera, la segunda y la tercera obligación de cualquier vivienda.

A principios del 2005 seguían oyéndose voces que pedían un poco de calma, pero los pronósticos hablaban esta vez de ajustes únicamente. Sólo el BCE señaló por esas fechas que el exceso de liquidez y el fuerte crecimiento del crédito alimentarían una escalada de precios de la vivienda.

En España, mientras tanto, la burbuja seguía creciendo. En Andalucía, los jóvenes menores de 35 años con ingresos menores a 15.792 euros podían acogerse a ayudas al alquiler de hasta el 40 % del total, y la banca aumentaba de manera tremenda los créditos concedidos a los promotores inmobiliarios, y concedía muchas hipotecas por un importe superior al 80 % del valor del inmueble.

Los precios siguieron subiendo, y la burbuja comenzó a moverse de los grandes núcleos de población a otros más pequeños, amparada por un crédito fácil y barato. Las fórmulas hipotecarias que lo permitían llegaron a tal variedad que, por ejemplo, permitían obtener un préstamo hipotecario por el 40 % del valor de tasación sin más documentos que un DNI y una declaración de ingresos. O, por ejemplo, créditos hipotecarios a plazos de hasta 50 años, pagaderos más allá de los 80 años de edad e incluso prescindir de avalistas a cambio de contratar un seguro de protección contra imprevistos.

Una vivienda de 100 m2 en Barcelona costaba cerca de 470.000, 60.000 más que un año antes. Pero la vivienda no era mejor, al contrario: la subida del precio del suelo encareció las operaciones, así que comenzaron a disminuir la calidad de los materiales y de los acabados, exactamente iguales en la gran mayoría de las viviendas.

Montones de dinero

Para pagar tanto ladrillo, comenzó a ser costumbre un caso similar al siguiente: una vivienda que vale 100.000 euros. A la hora de negociar, el vendedor sugiere que, para pagar menos impuestos, se podría redactar la escritura por 80.000 euros y los otros 20.000 en dinero B, o negro.

Esta práctica fue bastante popular al principio de la década. La compra de una vivienda está gravada con impuestos aplicados sobre el valor de la transacción, así que, cuanto mayor sea este, mayor será la tasa a pagar. Claro que el ahorro previo era una condición indispensable puesto que, no lo olvidemos, este tipo de pagos no son legales, y un banco no suele prestar dinero para estas cosas.

Además, los precios de la vivienda aún eran razonables, y los beneficios a corto plazo eran evidentes: el comprador pagaba menos impuestos y el vendedor contaba con líquido para seguir haciendo negocio, siempre que Hacienda no se enterase y siempre que la vivienda fuese para uso habitual, porque no se venderá en mucho tiempo. Si esa venta se hace al cabo de poco tiempo y se gana dinero con ello, hay que pagar impuestos por las plusvalías generadas.

Hasta el año 2004, esto era aún posible; después, los precios hicieron más difícil lograr una venta con estas características. Con eso y con las leyes promulgadas por Hacienda, que convirtieron a los promotores en diligentes centinelas y presuntos culpables. Ellos debían ser los encargados de informar de un comprador que quisiese este tipo de operaciones.

La medida no se tomó al azar; en algunas provincias españolas, a finales del 2005 aproximadamente seis de cada diez agencias aceptaban pagos en negro en compraventa de inmuebles. En algunos casos, este pago era requisito indispensable para poder formalizar la compraventa.

Montones de deuda

Estas y otras actuaciones hicieron crecer desmesuradamente el número de hipotecas concedidas en España. Fue este uno de los indicadores más fiables del crecimiento económico, y daba a entender que el endeudamiento tanto de familias como de empresas era un símbolo de salud.

En un solo año, 1,3 millones de familias se endeudaron, de golpe, por un total de 188.000 millones de euros. Entre 1995 y el 2010, se concedieron un total de 12.360.558 préstamos hipotecarios por un total de 1,29 billones de euros. Y, entre el 2000 y el 2007, los de burbuja propiamente dicha, 7.854.562 hipotecas concedidas por un total de 895.921 millones de euros. Si contamos los solares sin edificar, se concedieron 311.746 préstamos por un total de 145.663 millones de euros entre el 2000 y el 2007.

Todo esto dio como resultado una economía enormemente dependiente del sector de la construcción. En el siguiente gráfico se comparan las economías de siete países de la Eurozona en el 2007: España, las tres principales economías del euro (Alemania, Francia e Italia) y los tres países intervenidos tras la crisis financiera posterior (Grecia, Irlanda y Portugal).

Los datos son de deuda pública (en horizontal) y PIB (en vertical) de cada país. Como vemos, la relación entre deuda y PIB es menor en España que en las tres grandes.

Relación entre deuda pública y Producto Interior Bruto (PIB) de diferentes países de la zona euro el 2007. Fuente: datosmacro.com

En la actualidad, el gráfico presenta este aspecto:

Los mismos datos referidos al 2011. Fuente: datosmacro.com

La deuda pública de todos los países implicados ha subido y, en algunos casos significativos (como Italia) es mayor que el PIB. Pero, además, este aumento de deuda es superior al crecimiento del PIB, lo que quiere decir que, aunque tengamos más dinero en el banco, debemos más a nuestros acreedores, por lo que en realidad somos más pobres.

En nuestro caso, el PIB se ha mantenido estable. En cambio, la deuda se ha doblado. Y, como España es una economía intermedia dentro de la Unión Europea, cualquier intento de rescate supondría un esfuerzo titánico para el conjunto de la Eurozona.

Nada de esto aparecía siquiera en el horizonte en el 2007. Lo único que se escuchaba por todas partes era que la economía iba viento en popa, que habíamos adelantado a Italia (no sé por dónde, pero en fin...), que teníamos a Francia al alcance (¿de unos prismáticos, quizá?) y que pronto, muy pronto, nos codearíamos con Alemania (sic).

Lástima que el cuento de la lechera fuese sólo un cuento...

Resumen

  * • La burbuja inmobiliaria creció amparada por una enorme laxitud en la gestión del suelo edificable, lo que ha dejado grandes extensiones de terreno urbanizado sin edificar, y sin posibilidad de destinarlo a otros usos mientras la economía remonta.
  * • En la Comunidad Valenciana, la figura del agente urbanizador permitió el ascenso fulgurante de empresas que, a cambio de correr con los gastos de urbanización de terrenos edificables, obtenían suculentas ganancias.
  * • En todo el país, los precios subieron como la espuma, ayudados por el crédito barato y fácil, haciendo que la deuda nacional se disparase y dando una falsa sensación de riqueza.
  *

Capítulo 3

La crisis

  * • Hacia el 2004, el sector pensó que el boom había llegado a su fin. Sin embargo, justo entonces aceleró su marcha.
  * • En el 2007, estalla el sistema financiero, pero España no parece darse cuenta hasta después de las elecciones generales del año siguiente.
  * • La Ley de Suelo cambia, empeorando la situación.
  * • El número de viviendas vacías, de parados y de empresas en apuros se dispara, a pesar de algunas ideas poco felices del Gobierno.
  *

Introducción

Durante estos años mucha gente, entre ellos algunos promotores, creyó que los precios nunca caerían. Viendo las cifras, costaba creer que en algún momento la tendencia fuese a cambiar.

No faltaron motivos para pensar así. Según el portal idealista.com, los incrementos de precios entre los años 2000 y 2006 fueron escalofriantes. En la ciudad de Barcelona, los precios se incrementaron en ese período un 234 %. Una vivienda que en el año 2000 valía 100.000, en el 2006 podía venderse por 234.000. En Madrid, ese incremento fue del 231 %, casi el mismo.

Visto lo visto, era normal que el motor dijese basta. Y lo hizo en el verano del 2007. Ya a inicios de ese año se comenzaron a ver algunos síntomas, pero parecía que la cosa no iba con Europa. Con el paso de los meses, sin embargo, los mismos que antes se riesen de la desgracia americana comenzaron a temblar al darse cuenta de que el problema era bastante más grave.

Bueno, no todos temblaron. España, que por aquel entonces militaba en la Champions League de las economías mundiales, estaba en campaña electoral. Todos recordamos con qué vehemencia el Gobierno negó cualquier problema económico, dentro (sobre todo) o fuera de nuestras fronteras. Al menos, hasta que pasaron las elecciones.

Cuesta entender cómo fue posible que más de once millones de personas votasen a ese partido en concreto, en especial sabiendo lo que ya estaba pasando. Quizá no debamos quejarnos demasiado, después de todo...

Y es que los antecedentes eran muy claros. En primer lugar, la escalada de precios del período 2000-2006 que he comentado antes. Pero la mentalidad especulativa de muchos compradores también influyó; y es que los precios podían subir cinco, diez y hasta quince mil euros de una semana a la siguiente; era fácil pensar que se podía ganar dinero con ello.

La falta de previsión de las entidades bancarias fue otro factor importante. Quizá alguien me tache de ingenuo por pensar que los bancos no lo tenían todo previsto, y confieso que es fácil sucumbir a alguna teoría conspiratoria. Pero es bastante más fácil: un puñado de persona que han querido enriquecerse moviendo dinero, la jugada les ha salido fatal y, para arreglarlo, han decidido echar mano de sus contactos, quienes les han proporcionado los recursos necesarios para tapar sus vergüenzas.

Finalmente, no es tampoco pequeña la responsabilidad de las Administraciones por su falta de previsión y de control, y por dejar en manos de la iniciativa privada la voz cantante y permitir, con ello, una sobreoferta totalmente descontrolada de viviendas y un agotamiento del recurso que las sustenta, el suelo edificable.

La coincidencia de todos estos factores hizo que los mismos precios que subieron como la espuma en los años anteriores dejasen primero de aumentar y luego iniciasen el descenso. Si miramos el mercado de segunda mano entre el 2008 y el 2011, veremos que, por ejemplo, Barcelona ha visto descender los precios una media del 18,6 %, Madrid un 14 %, Valencia un 21,6 %, Lérida un 37,7 %, Gerona un 22,3 % Zaragoza un 23,6 % o Cuenca un 20 %.

En conjunto, los precios actuales están al mismo nivel que en el 2003, es decir, muy por debajo de sus máximos, pero nadie asegura que la caída se haya detenido. Irlanda, el caso más comparable si hablamos de burbuja inmobiliaria, acumula un descenso de casi la mitad. Quizá no sigamos el mismo camino, pero las estadísticas muestran que el nuestro es largo, y que aún no ha llegado a su final.

La Ley del Suelo de 2007

Es muy posible que lo que sucedió a partir de agosto del 2007 hubiese dado igual, pero no es menos cierto que la Ley de Suelo que se aprobó en España a finales de ese año tuvo efectos devastadores, especialmente en el mercado de suelo y en las grandes operaciones, que llenaron portadas y portadas.

La gran novedad de esta ley fue un (nuevo) cambio en las clasificaciones del suelo. Si recuerdan, en las leyes anteriores teníamos suelo urbano, suelo no urbanizable y suelo urbanizable. En el artículo 12 de la nueva ley, desaparece el suelo urbanizable y quedan únicamente dos categorías: rural y urbanizado.

El suelo urbanizado será aquel que ya esté dentro de un núcleo urbano o tenga todos los servicios a punto para ser conectado a la red. El resto pasa a ser rural. Cualquier finca que no se haya edificado, o tenga licencia para ello, y que no esté urbanizada, es suelo rústico. De un plumazo.

Las consecuencias son directas y demoledoras, porque muchas grandes operaciones urbanísticas de la época de la burbuja se sustentaban en suelo urbanizable que se pagó a precio de suelo urbano y que, con la nueva ley, perdían de golpe un 90 % de su valor.

Tomemos como ejemplo un terreno rústico, comprado por un millón de euros, incluido en un plan urbanístico que no se desarrolló antes del cambio legal. Esa parcela pasa a valer entre cero euros y nada. Y como esa, cientos, miles de ellas en toda España.

Evolución de los precios del suelo entre el 2004 y el 2011. Puede verse que la curva es descendente a partir de 2008. Fuente: idealista.com.

Otra gran ocurrencia de la nueva ley fue subir el porcentaje de viviendas construidas destinadas a vivienda pública, que en anteriores textos oscilaba entre el 10 y el 15 % hasta el 30 %. En una finca donde podíamos edificar diez viviendas, tres de ellas deberían cederse al ayuntamiento.

Si producir cada vivienda cuesta 250.000 euros, es decir, 2,5 millones en total, en virtud de esta ley habría que regalarle 750.000 euros al municipio, que corresponden a las tres viviendas que no podemos vender. Sin embargo, los costes siguen siendo los 2,5 millones de euros del principio, por lo que, únicamente para cubrir gastos, habría que dividir 2,5 millones de euros entre siete viviendas, lo que nos da un coste de producción de 357.143 euros por cada una.

Más de 100.000 euros de añadido. Sin contar imprevistos de obra, ni beneficios para el promotor... Ante este escenario, había tres opciones posibles: asumir las pérdidas, repercutirlas a los nuevos compradores o parar la obra y esperar tiempos mejores. En años anteriores, la segunda opción habría ganado de calle. Pero en el 2008, la crisis ya se estaba adueñando del mundo, y salvo que la obra estuviese ya empezada la elección mayoritaria del promotor fue no empezar.

Un tercer cambio en la legalidad vigente fue el criterio de valoración de la expropiación de fincas, que debería ser el correspondiente a su categoría actual. Según se hicieron eco algunos expertos, el Estado podría expropiar suelo que antes era urbanizable a precio de suelo rústico, con el consiguiente perjuicio económico para los legítimos dueños de estos terrenos, que podía llegar a un 85 % del valor teórico de algunas fincas.

El valor medio pagado bajó desde los 304 €/m2 de media a menos de 43. Si una finca tiene 1.000 m2, en vez de 304.000 euros el Estado tendría que pagar 43.000. Estas cifras son el resultado de aplicar parámetros de capitalización de rentas agrícolas, en lugar de criterios de mercado.

Ante el nuevo panorama las entidades bancarias comienzan a desaparecer cuando los promotores llaman a su puerta pidiendo financiación para comprar suelo. Y es que se dieron casos como el de una empresa que adquirió una finca urbanizable por 200 millones de euros y que, con el cambio legislativo, pasó a valer apenas 40. Si a esto le añadimos una financiación bancaria del 80 % (lo usual con la ley en la mano), esto es un verdadero problema. De 160 millones de euros, exactamente. Y muy difíciles de recuperar...

La situación adquirió categoría de terremoto, especialmente con suelo ya comprado e hipotecado; y los bancos, fuertemente endeudados y por tanto solidarios con los promotores, comienzan a cerrar el grifo del crédito. El mercado se para en seco, y los bancos no quieren más suelo, porque abundan en su balance fincas que han perdido casi todo su valor, y que pesarán como una losa en sus balances.

Ante el negro panorama, muchos salieron del mercado; algunos de ellos lo hicieron al principio de la crisis, cuando aún no existía la certeza de que el sistema ya no daba más de sí. Aligeraron su cartera de inversiones y se sentaron a esperar el fin de la tormenta.

Otros no tuvieron tanta suerte. Es el caso de pequeños inversores que entraron al mercado inmobiliario en plena ebullición y sufrieron el peor revés posible: ganaron dinero. Espoleados por el éxito, reinvirtieron las ganancias y se aliaron con los bancos. La crisis les dio de lleno.

Viviendas vacías

El resultado es bastante conocido, por desgracia. Algunos datos dan idea de la magnitud del desastre: a finales del 2009, había en toda España 565.000 viviendas nuevas a la venta, 290.000 en construcción y 360.000 paradas. En total, 1.215.000 viviendas nuevas. Y existían proyectos autorizados para un millón más, y otros 1,3 millones en diferentes estados. Total: más de 3,5 millones de viviendas en el mercado o a punto de estarlo.

Sólo en Madrid, 234 sectores urbanísticos estaban inacabados en marzo del 2011. Cerca de cincuenta municipios afectados, entre ellos Valdebebas, Montecarmelo, Algete o Colmenar Viejo.

El mapa que resulta es una obra inacabada, en el sentido más literal del término. Para los promotores de toda la vida, el futuro de su modelo de negocio es desolador: existe una sobreoferta brutal de viviendas, tanto nuevas como de segunda mano, que tardará muchos años en absorberse.

Uno de los informes más prestigiosos relacionado con el sector, el del bufete Acuña y Asociados, cifraba a finales del 2010 en 1,5 millones el stock de viviendas, y la demanda en aproximadamente 250.000.

Es decir, se estimaba un mínimo de seis años para absorberla, pero puede ser más tiempo, porque todos los datos apuntan a un descenso de la demanda.

Mapa de viviendas vacías en España a finales del 2001, según el Instituto Nacional de Estadística. Un 18 % del total son viviendas construidas durante los años noventa.

Según el mismo informe, queda suelo para construir otros tres millones más, ya fuese en obras paradas, pendientes de inicio o sólo urbanizada. Este suelo del 2010 satisfaría la demanda de vivienda nueva de los ¡quince años! siguientes.

Con E de estúpidos

Como es fácil de imaginar, las empresas del sector se encontraron de golpe sin apenas trabajo. Y, para solucionar esa cuestión, el Gobierno español decidió crear un ambicioso plan de obra pública, el conocido como Plan E. Se decidió aprovechar el superávit de la seguridad social para dar aire a un sector que comenzaba a hacer aguas mediante una fuerte inversión en obra pública.

Se destinaron nada menos que 50.000 millones de euros, pero se dio un plazo de apenas un par de semanas para presentar propuestas. Lo que se hizo entonces fue lo más lógico: sacar de los cajones proyectos que habían quedado aparcados para cumplir con los plazos y con la documentación que se requería.

La casuística de los proyectos que obtuvieron fondos al amparo de este plan es casi interminable. En no pocos casos, el coste de la valla que obligatoriamente debía anunciar la obra era mayor que el de los propios trabajos. Esta partida, por sí sola, se llevó más de 46 millones de euros del Plan E.

En obras de mayor alcance y coste, podemos encontrar casos curiosos, y a veces flagrantes. Por ejemplo, el Centro Social Polivalente Bazán, de San Fernando, que costó 357.585 euros pero sin uso actual. O 120.000 para un parque temático sobre la serie Verano azul en Nerja (Almería). O 100.000 euros para un huerto para la tercera edad en Marchena (Sevilla).

En Madrid, se aprobaron 159 proyectos por un valor global de 314.786.608,43 euros. Valencia acumuló 77 proyectos por un valor de 69.776.059 euros. En Sevilla, 81 proyectos con un coste previsto de 63.816.413,19 euros. Aquí, destaca un gasto de 840.000 euros en siete pistas de pádel.

Todo esto no se entiende sin remarcar que los consistorios disponían de sólo dos semanas para presentar proyectos, y que pasado ese tiempo el grifo se cerraba. Por tanto, es lógico hasta cierto punto que el dinero fuese a proyectos no estrictamente prioritarios, dada la improvisación obligada por la premura.

El resultado final es bien sabido. Durante unos cuantos meses, el sector pareció renacer, aunque el paro aumentó en España en casi 316.000 personas durante el 2009. De hecho, el Plan E sólo fue una solución temporal; cuando el dinero destinado a él se agotó, el sector volvió a caer en picado. Y con él, sorprendentemente, el gremio de los arquitectos.

Si desea saber más al respecto, el detalle completo de los proyectos que obtuvieron financiación del Plan E se puede ver en: https://ssweb.mpt.es/infofondo2010/info_ciudadanos/listado_general_ciudadanos.php

El (triste) papel de los arquitectos

A finales del 2011, en España existían unos 42.000 arquitectos, que visaron aproximadamente 55.000 viviendas nuevas, frente a las 64.000 del año 2010 y las más de 750.000 del 2006. La realidad es dura: hay poco trabajo después de años de excesos, aunque esa abundancia enmascaraba la verdad.

¿Y cuál es esa verdad? En el sector se le conoce como el falso autónomo: un arquitecto, generalmente recién titulado, que trabaja para otro arquitecto que firma el proyecto y asume la responsabilidad legal.

El acuerdo de trabajo suele ser verbal y, de forma mensual, el arquitecto novato emite una factura de horas y tareas realizadas. Esta factura contiene los datos de uno y otro, los conceptos, el IVA y la retención por IRPF. Como un profesional externo. La relación entre arquitecto empleador y arquitecto empleado tiene así todo el aspecto de una relación mercantil.

Sin embargo, el día a día era algo diferente. Lo más habitual es que el falso autónomo tuviese una mesa fija, un ordenador para su uso exclusivo, un horario constante, dirección de correo electrónico propia, tarjetas de empresa... A efectos prácticos, era un asalariado, aunque sin sus ventajas.

¿Por qué, entonces, no pedir un contrato laboral? La respuesta es simple: era la única manera de tener trabajo. Yo mismo pude comprobar lo difícil que era conseguir un contrato laboral, incluso aceptando cobrar menos dinero a final de mes. Y es que todo el gasto para el empresario era una retención del 15 % en la factura en concepto de IRPF. No existían pagas, ni vacaciones pagadas, ni gastos médicos, ni indemnización por despido.

Pero eso no es todo: el IVA que se pagaba en cada factura, al ser en concepto de servicios contratados, era plenamente deducible en la declaración del modelo trimestral 303, así que este profesional así contratado salía prácticamente gratis.

Gracias a esta fórmula, los proyectos salían como churros de los grandes despachos, que son los que mantienen oficina abierta y suelen conseguir los (pocos) encargos importantes que aparecen, además de mirar cada vez con mejores ojos la internacionalización.

Para los demás, quedan aún numerosas oportunidades quizá menores, pero desde luego nada despreciables: rehabilitación; inspecciones técnicas de edificios; informes y certificaciones; colaboración con administradores de fincas y otros colectivos similares; arquitectura efímera; diseño gráfico; docencia; mantenimiento de espacios; energías renovables; procesos de calidad e ISO..., las posibilidades son aún grandes.

Y la ilusión ha de mantenerse alta.

Resumen

  * • A mediados del 2007, el sistema colapsa. Los precios de la vivienda, que habían subido como la espuma, se estancan y al poco tiempo comienzan a bajar.
  * • En paralelo, el crédito a particulares y empresas se cierra bruscamente, lo que hace quebrar a numerosas empresas y aumentar brutalmente el número de viviendas vacías, que sigue en aumento.
  * • Para aliviar la situación del sector, el Gobierno aprueba el llamado Plan E, pero sus efectos se disipan pronto y la precipitación con que se elabora hace que se dedique mucho dinero a obras innecesarias.

II

Banco bueno, banco malo

El milagro de los panes y los peces

  * • Tres millones de viviendas vacías
  * • Le ley 10-1; un euro suyo vale diez para su banco

Hipotecas al 120 %, sin avales y a 40 años

  * • Las directrices del Banco de España, papel mojado
  * • ¿Cuánto paga usted de verdad por su vivienda?

Deuda buena, deuda mala

  * • ¿Cuánto dinero que se debe no se recuperará nunca?
  * • ¿Qué parte de ese dinero está en manos de inmobiliarias?

Una definición de banco malo

  * • ¿Qué es la Sareb?
  * • ¿Quién la gestiona?
  * • ¿Cómo adquiere sus activos? ¿A qué precios?

Reparto de cromos

  * • ¿Quiénes son los accionistas de la Sareb?
  * • ¿Qué pasará con el dinero que obtengan por las ventas?

La Sareb y el crédito bancario

  * • La experiencia irlandesa
  * • ¿Por qué hemos tardado tanto en ponernos en marcha?
  *

Introducción

El 17 de abril del 2012 se publicó el Anuario Acuña sobre el sector inmobiliario. Este informe cifra el stock de vivienda a finales del 2011 en casi 2 millones de viviendas. La cifra incluye tanto obra nueva como de segunda mano, así como viviendas en construcción y adjudicaciones a bancos por impagos hipotecarios.

El Instituto Nacional de Estadística va incluso más allá: los datos que constan en su web a finales del 2012 son sencillamente estremecedores: más de ¡¡¡3 millones de viviendas!!! constan como vacías. Son datos consolidados de 2001. A mediados de abril de 2013, se ha de publicar el censo de viviendas de 2013, que puede aumentar más estas cifras.

Para no abrumar al lector, me he permitido preparar un pequeño gráfico en el que se muestran esas cifras distribuidas por provincias para que se entienda de un simple vistazo.

Es posible que le suene: hay uno parecido en la introducción. Observará también que la distribución de las viviendas vacías es muy similar.

Lo primero que llama la atención es la enorme concentración en las dos grandes capitales, Madrid y Barcelona (más de 300.000 viviendas en cada caso, un 20 % del total entre las dos). En la costa mediterránea, existen otras 538.000 más, repartidas entre la Comunidad Valenciana y Murcia.

Si hacemos cuentas, veremos que seis ciudades, seis, acumulan casi 1.150.000 viviendas, un 37 % del total.

Seis provincias...

Mapa de viviendas vacías en España a finales del 2001 según provincias. Fuente: Instituto Nacional de Estadística

A continuación, tiene el lector un gráfico circular que muestra cómo se distribuyen esas viviendas. Puede verse la magnitud del volumen de viviendas acumulado por estas seis provincias...

Podemos estimar que aproximadamente una de cada ocho viviendas que aparecen en esos gráficos está en manos de bancos; el último Anuario Acuña da una cifra de aproximadamente 237.000. Si le asignásemos un valor promedio de 100.000 euros a cada una, los bancos tendrían en la despensa 23.700 millones de euros en ladrillos. Poca broma...

Si miramos la página 8 de ese mismo informe, veremos que existen otras 100.000 viviendas pendientes de adjudicar, lo que daría otros 10.000 millones de euros si las valoramos igual que las que ya constan como oficiales.

Hablamos de 337.000 viviendas en manos de los bancos o a punto de estarlo. Es fácil darse cuenta de lo que tenemos encima...

Comparativa de porcentajes de viviendas vacías de las seis provincias antes citadas respecto del total. Fuente: Instituto Nacional de Estadística

Pero es que hay más. A estas cifras, que ya de por sí marean, hay que añadirles las que corresponden a las viviendas que están en construcción, las que tienen licencia pero no se han empezado y los terrenos sin edificar. El Informe Acuña especifica que existen otras 300.000 viviendas nuevas pertenecientes a empresas dentro de un grupo que se califica como dudoso o subestándar.

Es decir, son viviendas recién terminadas que los propios bancos estiman que pueden quedarse más o menos a la fuerza en un breve plazo de tiempo. Sustituyan la palabra empresa por la palabra promotora y hagan cuentas...

Todo esto hace que el sector inmobiliario en su conjunto tenga una deuda acumulada con los bancos que asciende a nada menos que 420.000 millones de euros. Un 43 % del PIB español...

Pero, ¿cómo hemos llegado a esta situación?
Capítulo 4

El milagro de los panes y los peces

  * • El precio del dinero baja con la llegada del euro.
  * • Los bancos relajan las condiciones de acceso al crédito.
  *

Introducción

Hagamos un poco de historia. Los lectores más experimentados recordarán que los tipos de interés en los años ochenta y primeros noventa eran escandalosamente altos con respecto a los actuales: en torno al 10 %, punto arriba punto abajo.

No hace falta que les recuerde que, con estas reglas, comprar una vivienda era algo reservado a personas con dinero. Porque, además, era obligatorio disponer de una parte del total de la compra; al menos un 20 %.

Lógicamente, la hipoteca estaba reservada a titulados universitarios, empresarios y gente de buena familia en general. El resto debía conformarse con un alquiler más o menos modesto y ahorrar con la esperanza de poder llegar al grupo de los privilegiados.

Con la entrada en el euro, no sólo perdimos la facultad del Banco de España de controlar directamente la evolución de los tipos, sino que vimos descender de forma significativa su valor, hasta quedar por debajo del 4 %.

Claro, el esfuerzo de devolver un préstamo es mucho menor a partir de ese momento, al menos mientras el interés bancario se mantenga en esos valores. Pero el banco gana menos dinero, porque su margen comercial también desciende. Y el crédito es su gran línea de negocio, junto con las comisiones por servicios.

Qué obtiene su banco a cambio de su dinero

¿Y cómo funciona el crédito bancario? Lo explicaré a grandes rasgos: desde que Estados Unidos salió del patrón oro en 1971, las diferentes leyes bancarias de los países civilizados permiten que un banco, por cada euro nuevo que reciba en depósito, pueda prestar diez.

Así, si usted hace una imposición de 1.000 euros a plazo fijo, su banco obtiene automáticamente carta blanca para prestarle 10.000 a cualquiera de sus clientes. Incluido usted.

Sorprendente, ¿no?

A lo mejor si hablamos sobre el core capital o capital principal le suena de algo. Durante buena parte del 2010, y al hilo de los primeros movimientos serios de reestructuración bancaria a nivel europeo, los noticieros daban informaciones continuamente sobre el capital que un banco debía acreditar para dar fe de su solvencia.

Las cifras más conservadoras que se daban eran de entre un 9 y un 10 % del total de capital depositado. Así, si un banco poseía en su balance activos por valor de 1.000 millones de euros, la ley sólo le obligaba a tener en caja 100 millones, como máximo. Ese es el core capital o capital central.

Es fácil entender por qué se insiste tanto en la solvencia del sistema y en que no hay motivos de inquietud sobre la liquidez disponible. Entre otras razones, porque si cundiese el pánico y la gente quisiese tener su dinero en las manos por lo que pueda pasar, los bancos se quedarían sin dinero en poco tiempo. Y el caos se apoderaría del país en cuestión de segundos.

Lógico también que se dediquen tantos esfuerzos a capitalizar los bancos tanto como sea posible.

La ley 10-1

Volvamos a los tipos de interés y a esa ley tan curiosa de 1 euro en depósito = 10 euros para prestar (la llamaremos en adelante ley 10-1 para abreviar). ¿Cómo utiliza un banco esta ventaja para ganar tanto dinero?

Supongamos que usted tiene 1.000 euros y los coloca a plazo fijo. Supongamos luego que el banco le da a cambio un 2 %. Con estas condiciones, usted ganará al cabo de un año 20 euros. No es mucho, pero tampoco está mal, ¿verdad?

Veamos la segunda parte. Su banco, tras admitir gustosamente esos 1.000 euros, y según la ley 10-1 tiene autorización para prestar diez veces esa cantidad, o lo que es lo mismo, 10.000 euros. Y, como puede imaginarse, lo hará a un tipo de interés mayor del que le ofrece a usted. Digamos por ejemplo que lo hace a un 7 %. Si hace cuentas, verá que la ganancia es de 700 euros.

De este modo, a cambio de sus 1.000 euros, el banco ha ganado 680, que son los 700 que recibe como interés menos los 20 que le ha dado a usted. Esto se conoce como margen de intermediación. Como es fácil de deducir, cuanto mayor sea, mayores son los beneficios del banco. Un auténtico milagro de los panes y los peces, con permiso del original.

Esta es una de las razones por las que los bancos, en otros tiempos más felices, se lanzaron a una guerra sin cuartel para captar el dinero de los ciudadanos de a pie. Cuantos más clientes lograsen y más dinero les guardasen, más podían prestar a quien ellos decidiesen. Y más negocio, evidentemente. Bendita ley 10-1.

Ahora, las cosas son diferentes. La guerra sigue existiendo, pero es para capitalizarse, es decir, para tener más fondo de armario y poder evitar la bronca del Banco Central Europeo. Pero sigamos explicando lo que pasó con los tipos de interés...

Hipotecas al por mayor

La situación para los bancos cambió de modo radical con las bajadas en los tipos de interés en la eurozona. Antes, los bancos pagaban entre un 5 y un 6 % por el dinero que les prestaba el Banco de España, y cobraban entre un 10 y un 11 % por el que prestaban ellos a sus clientes.

Un negocio redondo. Pero, con los tipos a un 2 % y bajando, el margen de intermediación de los bancos cayó en picado en pocos meses. Y la previsión era que el euríbor seguiría estando bajo mínimos una buena temporada, por lo que las entidades bancarias se encontraron con dos posibles caminos para aumentar los beneficios.

Uno, lógicamente, era subir el interés aplicado para compensar la bajada de margen; esto es posible en teoría, pero si el resto de entidades no hacen lo mismo, el banco comenzará a perder dinero. En realidad, es la misma situación que puede darse en cualquier otro mercado.

El otro era vender más unidades del mismo producto. El margen de beneficio por unidad es menor, pero se compensa con un mayor número de ventas, y si se fidelizan los clientes, el beneficio final puede ser bastante mayor, como cualquier empresario experimentado sabe.

¿Adivinan cuál escogieron? Efectivamente; el segundo.

Las estadísticas de concesión de préstamos hipotecarios no tardaron en dispararse. En el gráfico de la página siguiente, puede verse el valor de las hipotecas concedidas en España entre 1994 y el 2010 en miles de euros.

Como puede verse, el ritmo de concesión de hipotecas y el valor total comenzó a subir de modo exponencial en muy pocos años. En el 2006 y el 2007 alcanzó su pico máximo, con cerca de 190.000 millones concedidos en cada año.

Créditos hipotecarios concedidos en España entre 1994 y el 2010 en millones de euros. Fuente: Instituto Nacional de Estadística

Para que nos hagamos una idea de lo que representa, la previsión de gastos totales vinculados a la seguridad social en el 2012 (pensiones, subsidios de desempleo, atención médica) era de 125.000 millones de euros.

Pero hay más datos relevantes sobre lo que supuso esta marea hipotecaria: entre el 2004 y el 2007, casi cinco millones de familias firmaron un préstamo para comprar una vivienda. 4.946.338, para ser más exactos. El valor total de estos créditos asciende a la mareante cifra de 651.860 millones de euros.

Una sencilla división nos da como resultado que la hipoteca media es de 131.786 euros. Un préstamo a veinticinco años al 3 % por esa cantidad supone una cuota mensual de setecientos euros.

Si estas condiciones se mantienen constantes a lo largo del tiempo, el hipotecado habrá pagado al final del ciclo 210.000 euros. Multipliquemos esa cifra por el número de hipotecas que he mostrado antes y tendremos más de un billón de euros totales. Las ganancias teóricas de bancos y cajas habrían sido, en ese supuesto, de 386.870 millones de euros.

Unos 15.475 millones de euros cada año.

Demasiado goloso para dejarlo escapar, ¿verdad?

Resumen

  * • Históricamente, los intereses de los créditos bancarios eran mucho mayores que en la actualidad. Esta tendencia cambió con la entrada en el euro.
  * • Los bancos, al ver bajar su margen de negocio, relajan las condiciones de acceso al crédito para compensar las pérdidas y aumentan el premio por el dinero depositado en sus cajas fuertes para aumentar ese crédito de manera legal.
  *

Capítulo 5

Hipotecas al 120 %, sin avales y a cuarenta años

  * • Cómo se relajan las condiciones de acceso al crédito.
  * • Cuánto pagamos realmente por una vivienda hipotecada.
  * • Cómo hace el banco para aumentar su negocio con las hipotecas.
  *

Introducción

Ya hemos visto algunas de las reglas que bancos y cajas llevan décadas utilizando para ganar dinero prestándoselo a particulares y empresas. El capítulo anterior finalizaba con unos cálculos ideales del beneficio que les hubiese supuesto en un mundo ideal en que todo el mundo tuviese trabajo y pagase religiosamente sus cuotas hipotecarias.

Pero la locura de concesión de hipotecas no hubiese sido posible sin que, en paralelo a lo ya explicado, algunos de los criterios más restrictivos impuestos históricamente por el Banco de España se relajasen de manera ostensible.

Y es que las condiciones de acceso a los créditos hipotecarios no eran nada sencillas. Nadie que solicitase un crédito hipotecario podía endeudarse más del 33 % de sus ingresos mensuales. Tampoco estaba permitido prestar más del 80 % del valor de la vivienda que iba a comprar, y era necesario presentar al menos un avalista con una nómina o un patrimonio.

Con estos mimbres, pagar entre 600 y 800 euros al mes durante treinta años requería cobrar al menos entre 2.000 y 2.500 euros, buscar un avalista que cobre lo mismo y, además, haber ahorrado un 20 % del valor de lo que vas a comprar.

Claro, esto suponía un problema. Y los trucos más o menos legales que utilizaron las entidades bancarias para esquivar estas normas y acceder a más clientes fueron bastante diversos.

Por ejemplo, se vinculó el importe del préstamo al valor de tasación. Para asegurarse de que el precio de la operación es razonable, se suele encargar a un experto que tase la vivienda, y se toma como referencia para conceder el préstamo el 80 % de la cifra que se obtiene de esa tasación. Si el valor era lo suficientemente alto, ese 80 % que marca la ley podía cubrir la cifra deseada sin necesidad de dar explicaciones.

También se obvió la necesidad de avales si la solvencia teórica del futuro hipotecado lo permitía. Para mucha gente, esto supuso un alivio, porque todos sabemos que, en caso de que el hipotecado no pague, el aval es el siguiente objetivo del banco. Un objetivo legal, por más injusto que sea a veces.

Pero la medida estrella fue ampliar el plazo de amortización del préstamo, es decir, el tiempo que se pacta para saldar esa deuda. Se pasó de entre los diez o veinte años de otras épocas a los treinta, una cifra amplia pero bastante razonable para personas jóvenes con trabajo.

Luego se aumentó esta cifra a treinta y cinco años, más tarde a cuarenta e incluso se llegó a cincuenta. Una verdadera locura, porque implica estar pagando letras hasta los ochenta años y más allá, aunque eso no quiere decir que la cuota baje en una proporción razonable para que nos salga a cuenta, como veremos más adelante.

Incluso, llegaron a concederse hipotecas por un valor mayor del habitual. ¿Pero no habíamos quedado que no se podían dar créditos por más del 80 %? Pues sí, pero no faltaron productos que concedían el 100 %, aunque algunas entidades pusieron en su escaparate porcentajes del 110 y hasta del 120 % aunque, como es de imaginar, a unos intereses mayores de los habituales.

¿Con qué objeto? Con el de atrapar más clientes y atraparlos más. El dinero extra que se les concedía se empleaba en pagar los gastos de notaría, hacer obras, comprar muebles... No faltó quien, ante tanta generosidad, se cambió de coche o se fue de vacaciones a la otra punta del mundo. Si lo pago en cómodos plazos durante los próximos cuarenta años, la diferencia no me supondrá más que cinco o diez euros. Lo que cuesta un café.

¿Por qué resistirse?

Cuánto cuesta su vivienda y cuánto pagará (de verdad) por ella

Bien, quizá parezca que incrementar en cinco o diez euros la cuota que cada mes pagamos al banco no tenga un impacto inmediato en nuestra economía. Pero, si extiende cinco euros mensuales durante treinta años, verá que se convierten en 5 x 12 x 30 = 1.800 euros. ¿Le siguen pareciendo pocos? Pues así funcionan los préstamos en el mundo civilizado.

Me extenderé un poco sobre ello. Si recuerda, antes le he dicho que ampliar el plazo de pago de la hipoteca no supone necesariamente pagar menos cada mes. Ni al final del período. Me detendré a mostrarle algunos cálculos para demostrárselo.

Tomaré una hipoteca de 200.000 euros a un 4 % e intervalos de tiempo entre diez y cincuenta años. Si siente curiosidad por saber más sobre esto, existen varios simuladores de hipotecas en internet para hacer los cálculos, y el manejo es muy fácil.

Me he permitido preparar una tabla con la cuota mensual para cada período y el importe final que se habrá abonado al banco, suponiendo un interés constante. Como verá el lector, la principal diferencia se da entre los diez y los veinte años de plazo.

Hasta los treinta, el descenso es menor, pero aun así no está mal. Sin embargo, a partir de ahí, las diferencias en la cuota mensual son muy poco sustanciales.

Detalle de cuotas a pagar para un crédito hipotecario de 200.000 euros a un interés del 4 %.

Si vemos lo que pagamos al final de cada período, observaremos que cuando este es de diez años sólo pagamos 43.000 euros de más. El equivalente a una berlina de gama media. Puede parecer mucho, pero estamos hablando de un plazo de diez años y de un trato con alguien que paga por nosotros y quiere recuperar su dinero.

Si alargamos el plazo hasta veinticinco años, el excedente es de casi 117.000 euros, más o menos lo que cuesta un deportivo de gama alta. Pero si nos vamos hasta los cuarenta años, la diferencia es tal que nos alcanzaría para comprar otra vivienda. Y la cuota apenas se ha reducido en doscientos euros mensuales.

El caso de una hipoteca a cincuenta años es más bien anecdótico, pero lo he puesto para que vea lo que pasa. Efectivamente, la letra mensual no baja más que unos míseros 64 euros, pero el director del banco podría comprarse un Mercedes con lo que pagará usted de más en ese tiempo.

Esta es la situación con los tipos de interés que hubo entre el 2003 y el 2008 ¿Cómo serían los números con unos tipos del 7 %? Puede comprobarlo en la gráfica que sigue.

Detalle de cuotas a pagar para un crédito hipotecario de 200.000 euros a un interés del 7 %. Obsérvese el cambio.

Únicamente hemos variado un 3 % el tipo de interés, pero las cuotas que se obtienen son mucho mayores. La cuota a diez años apenas sube un 14,6 % (+297,27 euros), pero a cincuenta años esta diferencia llega a un 55,9 %. ¡431,97 euros más cara!

Lo que al final paga el sufrido hipotecado por 200.000 euros es aún más gráfico. Si en el caso anterior se llegaba a pagar el equivalente a dos viviendas en una hipoteca a cuarenta años, en este caso lo alcanzamos ya en una a veinticinco años.

¿Y si vemos lo que pasa con un plazo de cincuenta años? Con un interés del 4 %, pagaba dos pisos iguales y un Mercedes. Con un 7 %, pagará su piso, dos para el banco y un deportivo de lujo.

Es decir, ese insignificante 3 % supone, en el plazo más dilatado posible, pagar 260.000 euros de más.

Un negocio redondo no. Lo siguiente.

Nos tiramos a la piscina, pero... ¿hay agua dentro?

Hay que sumar a todo lo explicado una circunstancia que debería sonrojarnos: estas hipotecas a tan largo plazo estaban orientadas a gente joven, que podía hipotecarse tranquilamente a cuarenta años, y a inmigrantes sin el suficiente arraigo como para contar con una red alternativa por si las cosas les iban mal económicamente.

Es decir, hablamos de los colectivos más desprotegidos y, en muchos casos, sin la suficiente cultura financiera para distinguir una buena oferta de una mala, o de un robo con todas las letras. En el caso de la gente más joven, además, se da otro factor de riesgo, y es la inexperiencia, que hace que se lancen a la aventura con una alegría digna de mejor causa, incurriendo en unos riesgos que pueden afectarles de por vida si las circunstancias vitales no les son favorables.

Además, estos colectivos llegaron en masa a la arena hipotecaria atraídos por personas con mejores recursos y bolsillos que compraron a buenos precios y con condiciones menos onerosas. Es decir, llegaron cuando las mejores oportunidades ya habían pasado. Las que quedaban, con ser buenas al principio, ya no lo eran tanto como las primeras.

Así las cosas, los préstamos que firmaban los nuevos clientes eran de una mayor cuantía, con unos tipos algo más elevados y con más riesgo potencial, puesto que su poder adquisitivo no era tan potente como el de los que les precedieron.

Para agravar la carga, los bancos recomendaban la contratación de diversos productos con el gancho de bonificaciones en la letra mensual. De entre la prolija lista de extras destacan las domiciliaciones de nómina (para los asalariados, los autónomos no contaban) o las de dos o tres recibos. También se podían contratar seguros para la vivienda o para el propio hipotecado, evidentemente con la aseguradora del propio banco. Y luego estaban las tarjetas, que por supuesto debían ser de crédito.

Todo esto, a cambio de un par de décimas de bonificación en el diferencial. En una hipoteca de 200.000 euros a treinta años y un tipo del 4 % como la que he explicado antes, esto supone un ahorro de unos veinticinco euros al mes, o trescientos al año.

Un gran ahorro, suponiendo que uno no descubra, cuando llegue la primera revisión del tipo de interés, que alguno de los requisitos no se ha cumplido y el banco, sin avisarle de nada, ha decidido que no le va a aplicar bonificación alguna. Por ejemplo, ser autónomo y pensar que el modelo 303 va a sustituir la nómina...

Podemos ver cualquier aspecto del contrato que se suscribe con un banco al firmar una escritura de préstamo hipotecario pero, se mire por donde se mire, el otro (o sea, el banco) siempre va a ganar dinero.

¿A alguien le extraña aún que estemos como estamos?

Resumen

  * • Para poder conceder más hipotecas sin saltarse las normas, los bancos amplían los plazos de amortización y el porcentaje de financiación de la compra.
  * • Sin embargo, estas medidas no hacen sino incrementar el precio que finalmente se paga por esa vivienda. Una sencilla tabla con unos pocos cálculos arroja valores del doble y hasta el triple, según las condiciones.
  * • A este coste, hay que sumarle el derivado de los productos que los bancos colocan a sus clientes con la excusa de un ahorro en la cuota que no siempre compensa.
  *

Capítulo 6

Deuda buena, deuda mala

  * • Cuánta deuda ha contraído España a principios del 2013 y qué parte de esta puede no pagarse nunca.
  * • La deuda privada y la deuda de las empresas inmobiliarias.
  * • Los bancos miran a otro lado con los grandes deudores.
  *

Introducción

Bien, ya hemos puesto sobre la mesa cómo ganan dinero los bancos, y cómo eso se hace a costa de poner una pesada losa sobre los hombros de quienes se atreven a hacer negocios con ellos. Hemos visto que firmar una hipoteca genera una deuda que se tiene que pagar, y que en los últimos años España ha creado una cantidad escalofriante de deuda.

Parte de esa deuda está en manos de millones de familias, y el resto en manos de empresas de todo tipo, principalmente promotoras inmobiliarias. El volumen global, según las cifras del Banco de España consolidadas en junio del 2012, asciende a 2,36 billones de euros.

Hay que hacer, sin embargo, una importante matización sobre ese dato, porque la mayor parte de ese crédito se ha concedido a empresas y particulares solventes que pagan puntualmente y no generan problemas. Pero, ¿qué pasa con los demás?

Echaremos mano de las últimas estadísticas del Banco de España, publicadas en noviembre del 2012. En el segundo trimestre de ese año, el saldo vivo de crédito a particulares relacionado con la vivienda ascendía a 644.236 millones de euros, de los que 20.874 se consideran como dudosos.

La situación del sector de la construcción que muestra el boletín estadístico del Banco de España es la siguiente: 91.834 millones de euros de saldo vivo, de los que 21.938 se consideran dudosos.

En cuanto a la actividad inmobiliaria (endiéndase créditos a promotores y similares), los números son 286.942 millones de euros de saldo vivo, 78.582 de ellos dudosos.

Según el boletín financiero del Banco de España publicado en noviembre del 2012, el total de activos dudosos, incluyendo los ya especificados, asciende a 194.292 millones de euros, un 34,5 % de aumento en sólo un año.

Activos dudosos vs diferentes partidas de los presupuestos del Estado 2013.

Hagámonos una idea de lo que esa cifra representa en la economía nacional con esta gráfica, en la que comparo el valor total de activos dudosos según el Banco de España (en la parte inferior) con diversas partidas de gasto contempladas en los presupuestos del Estado para todo el 2013.

Estos activos dudosos incluyen, recordémoslo, hipotecas de familias que han perdido su empleo, pero también créditos a promotoras inmobiliarias que adquirieron solares que, con la Ley de Suelo aprobada en el 2008, perdieron casi todo su valor.

Entre el 2003 y el 2007 se concedieron en España 5.935.777 hipotecas para la compra de viviendas por un valor de 748.035 millones de euros. O lo que es lo mismo: una barra cuatro veces más larga que la de los activos del gráfico de arriba llena de deuda.

Y no sólo se concedieron hipotecas para esto. También se concedieron 244.297 hipotecas para la compra de terrenos donde edificar por un valor total de 123.977 millones de euros.

Deuda particular vs deuda de promotor

Me detendré en esta parte de la cuenta, porque es la que verdaderamente trae de cabeza a los bancos. Y es que, mientras las tasas de mora entre particulares se mantienen en unos niveles más o menos razonables, la de los promotores supuso, en abril del 2012, cerca del 60 % del total de la mora empresarial.

En ese momento, la tasa de impagados para la banca en todos los sectores de negocio era del 8,72 %, 156.740 millones de euros exactamente. A finales del 2012, esta tasa se cifra en el 11,38 % del total: 191.630 millones de euros.

Crédito concedido a particulares y promotores entre 1995 y el 2010 en millones de euros. Fuente: Instituto Nacional de Estadística

Lo que hace la deuda de promotor más peligrosa son dos factores muy concretos. El primero es el volumen del crédito que se les ha concedido, más de 220.000 millones de euros desde 1995 sólo para comprar suelo frente a 1,29 billones de euros para las familias. La correlación de volumen es de 6 a 1.

Si examinamos el número de hipotecas concedidas a unos y a otros, veremos que esta relación de fuerzas es de 24 a 1 entre hipotecas a particulares y a promotores. Es decir, esta proporción es mucho mayor que la que corresponde al total de euros prestados a uno y otro colectivo.

Total de hipotecas concedidas a particulares y promotores entre 1995 y el 2010. Fuente: Instituto Nacional de Estadística

Esto quiere decir que el valor concedido a un promotor es unas cuatro veces mayor que el concedido a un particular. Exactamente 418.221 euros frente a 104.208 para las familias.

Valor promedio de una hipoteca concedida a un particular y a un promotor en euros entre 1995 y el 2010. Fuente: Instituto Nacional de Estadística

No es lo mismo pagar con dinero propio que con el de otro

El segundo factor es que, al principio de la burbuja, buena parte de las operaciones se hicieron con recursos propios, poca o nula financiación y precios relativamente bajos. No era infrecuente que los pequeños promotores de toda la vida levantasen edificios pequeños sin financiación bancaria.

Además, como estábamos al principio de la subida, los precios del suelo eran bajos, lo que hizo que las hipotecas concedidas para la compra de las viviendas resultantes fuesen de menor cuantía. Un círculo virtuoso que nunca debimos abandonar.

Al cabo de pocos años, y conforme la bola fue creciendo, las ventas eran cada vez más caras, los recursos propios menores y el porcentaje de financiación sobre el total cada vez mayor, lo que aumentó exponencialmente la cuantía de estos créditos... y el riesgo consiguiente.

La Ley de Suelo del 2008 no hizo sino agravar las cosas, porque una parte importante de esos créditos se concedieron a terrenos que, según la ley anterior, eran urbanizables, y podían por tanto ser valorados en función de su uso futuro. Fue el principal motivo por el que los precios comenzaron a subir de manera exponencial.

El cambio normativo que convirtió esas fincas en rústicas y les hizo perder un 90 % de su valor de golpe fue demasiado para muchas empresas del sector, que se vieron abocadas a la quiebra. No sólo el día a día de los pagos se convirtió en asfixiante, sino que obtener rendimiento alguno por unos terrenos que se habían devaluado de tal manera se convirtió en algo sencillamente imposible.

A todo esto se suma otra circunstancia que a nadie le resultará desconocida: la escalada de precios convirtió la vivienda en un producto casi de lujo. Especialmente de la nueva. El stock comenzó a aumentar y, sin ventas suficientes que inyectasen liquidez a unas empresas en apuros, hacer frente a préstamos multimillonarios para el futuro era no ya imposible, sino sencillamente inalcanzable.

Lógicamente, muchos de estos solares han acabado en manos de los bancos, y si no tienen más es porque ninguno de ellos quiere lastrar más sus balances adjudicándose terrenos que, en realidad, son suyos, pero que con los cambios legales y la llegada de la crisis apenas valen una décima parte de lo que llegaron a valer.

Les resulta menos oneroso permitir dilaciones en los pagos, refinanciar deudas, unificarlas, ampliar carencias..., no es sino un parche para retrasar el momento fatídico de admitir la verdad. Que no es otra que esta: que concedieron demasiados créditos basándose en unas expectativas desmesuradas que, por desgracia, se vieron truncadas en muy poco tiempo.

Y así llegamos al momento actual, y a la solución milagrosa que, teóricamente, ha de sacarnos del pozo: la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria. La Sareb, si queremos abreviar.

El banco malo, si queremos que se nos entienda.

Resumen

  * • La deuda pendiente con los bancos españoles asciende a 2,36 billones de euros a principios del 2013. De estos, cerca de 200.000 millones se consideran de dudoso cobro.
  * • Buena parte de la deuda global pertenece a las familias; sin embargo, el importe medio de cada préstamo es mucho mayor en el caso de las empresas inmobiliarias, y la tasa de impagados también, lo que convierte el ladrillo en un grave problema para los bancos.
  *

Capítulo 7

Una definición de banco malo

  * • La Sareb no es un banco ni está controlada por el Estado.
  * • 89.000 viviendas y 1.300 hectáreas de terreno compradas a precio de saldo a los bancos nacionalizados en una primera fase.
  * • Una sociedad que gestionará lo peor de cada casa... y nos costará mucho dinero, aunque nos digan lo contrario.
  *

Introducción

¿Qué es realmente la Sareb, el banco malo del que habla todo el mundo desde hace unos meses? Quizá su nombre completo, Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Restructuración Bancaria, S. A., pueda resolver algunas dudas. Porque en realidad el famoso banco malo es una sociedad de gestión de activos, no un banco. Y aunque haya sido creado por el Estado no es una entidad pública, sino una empresa de capital mayoritariamente privado.

La primera, en la frente.

Su función principal y puede decirse que única es quedarse con lo peorcito de cada banco, especialmente de los intervenidos, y venderlo al mejor precio posible, lo que implica ganar dinero o al menos intentarlo.

Lo que se busca con esta medida es liberar a las entidades más contaminadas por el ladrillo y permitir que saneen sus balances de una manera legal, a pesar de que por el camino van a perder bastante dinero, como veremos más adelante.

Es de suponer que, una vez saneados los balances y asumidas las pérdidas, esos bancos vuelvan a su negocio tradicional, que es prestar y guardar dinero.

A finales de diciembre del 2012, todos los bancos que no han sido nacionalizados excepto el BBVA decidieron entrar en el accionariado de la Sareb, con una cuota total de participación que ronda los 2.050 millones de euros. La mayor parte de esta cuota (cerca del 90 %) correspondía a cuatro bancos: Santander, CaixaBank, Popular y Sabadell.

En cuanto a la participación estatal en esta sociedad, se concreta a través del famoso Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), pero es una participación minoritaria, por lo que el control de la Sareb estará, en realidad, en manos privadas. Y más concretamente, de los bancos.

Mercancía podrida en la nevera

Coincidiendo con el final del año 2012, comenzaron a entrar los primeros productos en el escaparate de la Sareb. En concreto, un total de 50.781 millones de euros entre viviendas, terrenos sin construir y créditos morosos pertenecientes a cuatro entidades intervenidas por el Banco de España en una primera fase, y en una segunda fase otras cuatro entidades que han necesitado ayudas públicas. La aportación en millones de euros de cada uno de ellos puede verse en la gráfica.

Valores de las aportaciones a la Sareb o «banco malo» hasta mediados de marzo del 2013.

Estas cifras corresponden a un total de cerca de 89.000 pisos y más de 13 millones de m2 de suelo para vender en la primera fase, culminada en diciembre del 2012, y a la que se añadió en febrero del 2013 una segunda remesa de activos similares por parte de otras entidades sin los problemas de estas cuatro. Eventualmente se prevé una tercera fase.

En todos los casos, se tratará de activos procedentes de entidades que hayan solicitado algún tipo de ayuda al Estado.

Cuando se complete la lista, la Sareb tendrá un plazo máximo fijado por ley de quince años para liquidar todas esas operaciones, pasados los cuales se disolverá la sociedad.

Pero este proceso no tiene nada de generoso, ni de altruista. Para empezar, el valor, con ser importante, es aproximadamente la mitad del inicialmente previsto, ya sea porque en el camino se han vendido algunos activos, ya sea porque han ido perdiendo valor.

En segundo lugar, esta venta se ha hecho con unas importantes rebajas en el valor de los productos traspasados a la Sareb, y que van desde un 32 % en préstamos concedidos para vivienda nueva terminada hasta un 79,5 % en terrenos para construir.

Descuentos aplicados por la Sareb al valor de los activos recibidos.

Quizá los porcentajes no nos digan nada en frío, pero lo que esto quiere decir es muy simple: el banco o caja que ha concedido un préstamo para cualquiera de estos casos y que ha terminado pasándole el marrón al banco malo ha de asumir que ha perdido, en el mejor de los casos, una tercera parte de lo que prestó.

La gráfica de la página anterior contiene el detalle exacto de los descuentos que se aplican a los activos transferidos a la Sareb. El descuento se aplica a la operación de venta.

Hagamos números. Si un banco ha concedido un préstamo de 1.000.000 de euros para cualquiera de estos supuestos, habrá perdido dinero. ¿Cuánto? Si es una vivienda, esta valdrá para la Sareb 676.000 euros; si es una obra nueva, 597.000.

Si ese préstamo no se ha podido pagar y el banco se ha adjudicado el activo correspondiente, el activo aún valdrá menos. La misma vivienda de antes valdrá 458.000 euros para la Sareb, una promoción de obra nueva 368.000, y un terreno 205.000 euros.

El valor inicial, recordemos, era 1.000.000 de euros. Puede el lector hacerse una idea de la sangría que supone esto en los balances de los bancos nacionalizados...

Ante este panorama, es más que razonable pensar que los precios a nivel de todo el sector puedan sufrir bajadas aún mayores. Y es que, a pesar de que tanto el Gobierno como el FROB insisten en que los activos de la Sareb no saldrán directamente al mercado, y por tanto no competirán con otros productos, en el sector inmobiliario no lo tienen tan claro.

Nunca llueve a gusto de todos

De hecho, los promotores inmobiliarios están en pie de guerra tras saberse que la Sareb premiará con comisiones de hasta el 6 % a las entidades nacionalizadas que vendan pisos. No sólo eso: también les permitirá financiar esas operaciones.

Argumentan que son esas mismas entidades las que tienen toda la información sobre los activos que han vendido a la Sareb, y que por lo tanto son las más indicadas para gestionar el día a día de su venta. Pero la Asociación de Promotores considera que esta medida discrimina a sus asociados, quienes, además, poseen un conocimiento del mercado que puede ser muy valioso.

La guerra está servida.

Además, a lo largo del mes de enero del 2013 se creó un observatorio para supervisar las operaciones de la Sareb. Porque, además de los productos ya mencionados, la Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados afirma que también se han traspasado acciones de sociedades promotoras participadas por las entidades bancarias, algo que iría contra el espíritu bajo el que se creó el banco malo.

Tampoco están demasiado claras las implicaciones jurídicas del traspaso de algunas operaciones de construcción sin acabar. Los expertos tienen dudas acerca de lo que puede suceder en estos casos, y temen que algunas de esas construcciones se paralicen por falta de financiación.

Esa es otra de las grandes cuestiones que quedan pendientes acerca del funcionamiento de la Sareb. Hay voces que piden que su función sea otra: la de una sociedad inmobiliaria al uso con una segmentación de activos acorde a criterios geográficos y de tipología. Es decir, que se comporte como una empresa del sector.

Esas mismas voces creen que es de gran utilidad que la Sareb comience a vender desde el primer momento para obtener liquidez, algo que estaría muy bien para evitar que nos cueste más dinero del que ya nos está costando, y que estamos pagando aunque el Gobierno dedique tiempo y esfuerzos no precisamente pequeños a convencernos de lo contrario.

Cajón desastre (y no es una errata)

Claro que, antes, lo que debe hacerse es poner orden en la marabunta de papeles que le están llegando a nuestro amigo el banco malo. Porque, además de todo lo ya dicho, que no es poco, la banca está aprovechando para deshacerse de otros caramelos como, por ejemplo, las cuotas que ellos mismos deben a las comunidades de propietarios por los pisos que han embargado desde el inicio de la crisis.

Y no es una cifra pequeña. El Consejo General del Colegio de Administradores de Fincas de España habla de nada menos que de 256 millones de euros pendientes de pago, a los que hay que sumar los derivados de no pagar el IBI o las tasas de basura municipales.

Pero esto es sólo lo que, con la ley en la mano, se les puede reclamar a los morosos bancarios, porque es la deuda correspondiente a los dos años anteriores, el máximo legal reclamable en la actualidad.

Confieso que mi sorpresa ante esta noticia fue muy relativa. No porque no me parezca alta la cantidad que nuestros bienamados bancos deben a sus convecinos, sino porque ya me habían llegado casos de este tipo.

En concreto, el de una entidad bancaria de ámbito nacional propietaria de una vivienda de segunda mano bastante antigua en una finca de pocos vecinos. Pues bien, esta entidad no sólo adeudaba los recibos de la comunidad, sino que además se negaba a pagar su parte de los gastos de reparación más elementales que necesitaba el inmueble.

La justicia es igual para todos, pero para unos más que para el resto.

Por si esto fuera poco, los bancos que han vendido sus activos se quejan de que el pago que se les ha hecho ha sido paupérrimo. Por lo visto, el pago se ha hecho mediante emisiones de deuda con un interés muy bajo, lo que apenas les permitirá ganar dinero.

Quizá esperaban que se les fuera a premiar su mala gestión...

Bien, esto es poco más o menos la Sareb. El siguiente paso es saber quiénes la componen, y cómo están organizados. Síganme; vamos a verlo enseguida.

Resumen

  * • A pesar de la denominación de banco malo, la Sareb es, en realidad, una sociedad de gestión de activos sin capacidad de maniobra financiera.
  * • A pesar de que aparece como un ente público, en realidad sus accionistas mayoritarios son bancos saneados que han comprado activos con descuentos enormes a cambio de deuda que los bancos vendedores habrán de pagar.
  * • Las primeras remesas contienen pisos, solares edificables y productos mucho menos atractivos, como impagados de impuestos de los propios bancos, que quizá no se puedan recuperar en su totalidad.
  *

Capítulo 8

La Sareb por dentro

  * • Quién aporta activos a cambio de deuda que acabarán pagando sus clientes.
  * • Quién gestiona la Sareb... y quién se quedará con los beneficios.
  * • Cómo se financia la Sareb... y cómo funcionará mientras llega el capital económico y humano para el día a día.
  *

Introducción

A todos nos ha quedado claro que la Sareb no es un banco, aunque todo el mundo dice que lo es, y además malo. También nos ha quedado claro que su objetivo no es liberar a los bancos intervenidos de toda la porquería que acumulaban en sus balances, aunque por su puerta entra lo mismo una obra a medio terminar que un IBI impagado de un ático sin ascensor en el quinto pino.

Y también nos ha quedado clarísimo que, a pesar de que la idea de crearlo ha sido del Estado, su capital es mayoritariamente privado, aunque el accionista con mayor participación sea el FROB. Pero, si no es una entidad pública, ¿quién la controla en realidad? Pues la controlan varios bancos.

De hecho, como he explicado brevemente en el capítulo anterior, excepto el BBVA, todos los bancos españoles más o menos saneados cuentan con una participación en la Sareb, aunque el mayor porcentaje corresponde a cinco de ellos.

Jugando a policías y ladrones

Para hacer esta parte del cuento más comprensible, echaré mano, una vez más, de los gráficos. Esta vez, utilizaré uno dividido en dos partes. ¿Por qué en dos? Porque la información que voy a mostrarle se ve mejor por separado.

En la página siguiente, verá que he agrupado los actores del sainete de la Sareb en dos elencos. El primero de ellos contiene los bancos que le han vendido activos de uno u otro tipo. El segundo, los accionistas de la sociedad, tanto públicos como privados. Véalo y luego le sigo explicando...

Bancos que aportan activos a la Sareb. Se aprecia que todos han sido apoyados de algún modo por el Estado, o bien intervenidos.

Accionistas de la Sareb. El FROB controla algo menos de la mitad del accionariado. Los cinco bancos principales del país, salvo el BBVA, controlan casi todo lo demás. Fuente: gurusblog.com

Observará el lector que los bancos que han proporcionado la primera remesa de activos son cuatro, y que todos están nacionalizados. En cuanto a los bancos de la segunda hornada, todos han recibido algún tipo de ayuda y, aunque no han sido nacionalizadas, no se cuentan entre las totalmente solventes.

Estas entidades que forman lo que se ha dado en llamar Grupo 2 son: Banca Mare Nostrum (formada por Caja Murcia, Caja Granada, Caixa Penedès y Sa Nostra); Liberbank; Ceiss y Caja 3. Todas ellas, ya lo hemos dicho, con algún tipo de problema en sus balances.

En cuanto a los accionistas son, por un lado, el FROB, organismo estatal, y por el otro cinco de los bancos más solventes del país. Existen más, pero su participación es más bien testimonial.

Piensa mal...

No hay que ser ni siquiera un poco mal pensado para leer entre líneas. En efecto, los bancos más expuestos al ladrillo malvenden muchas de las piezas que guardan en el armario. Y cuando hablo de malvender, hablo de vender a precios de auténtica risa: un mínimo de un tercio del valor de una vivienda nueva, y hasta cuatro quintas partes de un terreno edificable.

Bueno, esto no es malvender. Casi se podría hablar de regalos.

Estos regalos se le hacen a una sociedad formada por el Estado y los bancos solventes, que son los que en realidad la controlan. Y su misión, en teoría, es colocar los activos en el mercado al mejor precio posible. Evidentemente, ganando dinero como cualquier empresa.

Las consecuencias son claras: las entidades intervenidas quedarán liberadas del molesto lastre del crédito moroso, pero lo harán perdiendo buena parte de su valor. A cambio de ello, y de que su cartera de activos haya adelgazado en algún caso de manera ostensible, su pasivo también habrá descendido y por lo tanto su necesidad de capital, al menos sobre el papel, también será menor.

Esto debería redundar en una mayor libertad de movimientos que les permita volver a su actividad tradicional: prestar dinero. Y así cumplir con las peticiones del Gobierno, las empresas, las familias...

Por su parte, los bancos solventes venderán esos activos tan caro como puedan, o lo que es lo mismo, más caro de lo que los han comprado (algo que, por otra parte, no es demasiado difícil viendo los descuentos a los que obliga la ley).

Esto hará que, una vez liquidada la Sareb, los balances de estas entidades presenten un apreciable aumento de los beneficios. Algo por otra parte lógico, puesto que son estas entidades las que han entrado en el accionariado de la Sareb, las que arriesgan su dinero y las que, en justicia, han de llevarse los beneficios, si es que los hay.

Claro, esto consolidará su posición de preeminencia en el sector bancario nacional y ahondará la brecha existente con las entidades que ahora mismo están controladas en mayor o menor porcentaje por el Estado.

Este, por su parte, se llevará la parte que le corresponde como accionista por cuanto es quien se esconde tras el Fondo de Restructuración Bancaria. ¿Y qué harán con lo que les corresponda? Pues, si quienes lo gestionan tienen algo de conocimiento, lo guardarán en un cajón para cuando haga falta, porque ya sabemos que el bolsillo estatal está vacío.

Por tanto, existe una probabilidad alta de que ese dinero se utilice para rescatar otros bancos en problemas. Aunque quizá fuese más deseable que ese dinero se destinase al Fondo de Garantía de Depósitos y así contribuir a tranquilizar los ánimos del ciudadano de a pie y convencerle, de una vez por todas, de que su dinero está seguro en España y de que no se lo lleve a otra parte.

Quién pagará los platos rotos

Pero existe algo que o no se nos está explicando correctamente, o se nos explica a medias. O bien, directamente, se nos está mintiendo. Y es el coste que va a tener para el español de a pie todo este despropósito.

Porque la ayuda que se les ha dado a los peores de la clase, y que se ha tenido que ir a buscar fuera porque aquí ya no quedaba dinero, la acabaremos pagando entre todos, ya sea en comisiones por servicios, en un diferencial más alto con el euríbor o en recortes en sanidad, educación, etcétera.

Y no es una cifra pequeña: a mediados del 2012, la Unión Europea aprobó una línea de crédito a los cuatro bancos que he mencionado antes de un total de 37.000 millones de euros, más 2.500 para la propia Sareb. En enero del 2013, se aprobó una segunda línea de 1.865 millones más para otras entidades.

Por más que se nos diga lo contrario, esos préstamos que se le han concedido a la banca española no dejan de ser un rescate como el de Grecia, Irlanda o Portugal. Y por más que se intente controlar a quienes lo reciben, ya hemos visto a lo largo de este libro algunas prácticas que hacen que las dudas sean algo más que razonables.

Si a eso le sumamos el adelgazamiento forzoso de la cartera de activos y la obligación de devolver el dinero que se les ha prestado para salvarlos de la quiebra, ¿qué nos queda? Pues lo que he dicho antes. Esperar, más pronto o más tarde, que los clientes de los bancos nacionalizados acaben contribuyendo a la noble causa de salvar el cuello de los directivos que han contribuido, con su ambición sin límites y su falta de miras, a llevarnos al punto en que estamos.

Mientras tanto, miles de familias se ven ahogadas por unas deudas que nadie les ayuda a pagar y que sus acreedores, envueltos en la confortable manta de las leyes que les favorecen, reclaman con un afán digno de encomio, sin pararse a pensar en el drama humano que van a dejar tras ellos y sin que muestren, tras la tormenta, el menor propósito de enmienda.

Valiente trabajo le espera a nuestro banco malo...

Manual de instrucciones de urgencia

En cuanto al funcionamiento interno de esta sociedad/banco/llámese-como-se-llame, ¿quién trabaja en ella? ¿Cómo se financia su actividad? ¿Quién toma las decisiones?

Vayamos por partes. A pesar de que, como ya hemos visto, la mayor parte de sus accionistas son empresas privadas, la sociedad se establece como un organismo público, lo que ya en sí encierra un contrasentido. Y un evidente problema: ¿cómo se contrata al personal? ¿Han de ser funcionarios de carrera o se puede contratar de manera privada?

A mediados de marzo, momento en que actualizo este capítulo justo antes de su entrada en la imprenta, ya estaba listo el consejo de administración, compuesto por quince miembros procedentes del sector bancario, la consultoría y auditoría especializadas y algún que otro político.

Por lo visto, también en esto el carácter español ha impuesto su ley: un organismo con mayoría de accionistas privados que se define como empresa pública que no cuenta con una estructura, no digamos ya suficiente (eso sería un milagro), sino apenas mínima. No es de extrañar que sean los propios accionistas quienes tiren del carro al principio.

Lo más gracioso de todo es que esto sí estaba previsto cuando se creó la Sareb. Y aquí surge la pregunta insidiosa del mes: ¿no habría sido más práctico dedicar un poco de tiempo y de esfuerzo a levantar una estructura propia decente y que los profesionales de los bancos se dedicasen a supervisar desde fuera sus trabajos?

Vale, sí, de acuerdo, esto se hace en un país serio. Estamos en España. Pero no me negarán que no habría sido más eficaz...

¿Y quién pagará todo esto? Porque estamos hablando de una entidad controlada mayoritariamente por accionistas privados pero que, en cambio, se define como pública (gozosa contradicción, tan típica de la península y tan incomprendida allende los Pirineos). ¿De dónde saldrá el dinero para mantener el andamiaje de la Sareb hasta que empiecen a vender activos y puedan sostenerse solitos?

Si echamos mano del documento de presentación de la sociedad redactado por el FROB, veremos que se contemplan dos modos principales: la financiación operativa y la emisión de deuda.

Mágica palabra, la deuda. Ya tardaba en aparecer.

Efectivamente: más allá de las necesidades del día a día, que podrán ser cubiertas mediante préstamos concedidos por los accionistas, la Sareb tiene la facultad de convertir los activos que recibe en deuda negociable en los mismos mercados que nos asfixian cada día. ¿Y quién será el abajo firmante de esa deuda? Pues los anteriores dueños de los activos tóxicos.

Efectivamente: los cuatro de la gráfica de la página 124, sobre todo: Bankia, Banco de Valencia, NovaGalicia y CatalunyaBank.

¿Y quién va a ayudarlos a pagar gentilmente esa deuda extra? Responda usted mismo...

¿Qué hacer? Justo lo contrario de lo que somos

En cuanto a la manera de gestionar los activos que a estas alturas ya posee la Sareb, la previsión es que sea diferente, según sean estos préstamos o inmuebles. ¿Y cómo lo hará? Pues de una manera curiosa, como paso a explicar enseguida.

Para los préstamos, a pesar de que la Sareb no es un banco, se prevé que pueda financiar a determinados deudores en algunos casos. Lo que no hará es conceder hipotecas, pero no lo necesita: por algo la mayoría de sus accionistas son bancos.

A pesar de que la venta de deuda es uno de los grandes factores que causaron el estallido de la burbuja económica a nivel mundial en el 2007, la Sareb podrá vender deuda si tiene sentido comercial (la cursiva es mía, pero la frase es textual, y viene en la página 12 del informe del FROB).

Sabemos que la Sareb no es una empresa de gestión patrimonial; aun así, podrá gestionar la cartera de inmuebles terminados como si lo fuese.

Tampoco es un promotor inmobiliario pero, como una parte importante de lo que le ha llegado son obras a medio terminar o directamente sin empezar, podrá decidir si se lanza a ejercer como tal finalizando obras, vendiendo terrenos..., como cualquier Pocero de nuevo cuño.

Aunque, si hemos de ser sinceros, la Sareb será algo más que un simple Pocero adaptado a los nuevos tiempos. Cuando se complete la transmisión de activos, se convertirá en el mayor promotor inmobiliario de toda Europa, con cerca de 65.000 millones de euros de patrimonio para gestionar, más del doble que el siguiente, quien por cierto es otro banco malo, concretamente el irlandés.

Falta saber cómo se financiará esta actividad, aunque creo que es fácil deducir la respuesta...

Todo esto, a modo de colofón, con unos recursos propios que el FROB estima en un 8 % del total de activos. Así, si la primera remesa estaba valorada en 37.109 millones de euros, su core capital debería ser de unos 3.000 millones. Igual que un banco.

Sí, en esto la Sareb tampoco es lo que parece.

Resumen

  * • La Sareb se nutrirá de activos vendidos con grandes descuentos por entidades que, o bien han sido nacionalizadas, o bien han recibido ayudas estatales.
  * • Los accionistas de esta sociedad son, de un lado, los bancos que no han necesitado este tipo de ayudas; del otro, el FROB. La Sareb es una entidad privada.
  * • El pago por estos activos es deuda que avala el Estado, pero que debe devolverse. Es muy probable que esto acabe repercutiendo en los clientes de las entidades que han vendido activos a la Sareb.

Capítulo 9

La Sareb y el crédito bancario

  * • ¿Va a servir la Sareb para que los bancos vuelvan a conceder créditos a particulares y empresas?
  * • Irlanda tiene su propio banco malo. ¿Cómo les ha ido?
  * • La competencia desleal de los bancos en el sector inmobiliario.
  * • La deuda entre los bancos españoles y el BCE.
  *

Introducción

Después de todo lo que ya sabemos sobre los bancos tradicionales y la Sareb, que teóricamente ha de librarlos de todos los males inmobiliarios, ¿podemos decir que, en cuanto la banca se vea libre de esos activos, volverá a dar crédito? La respuesta lógica debería ser que sí, pero la realidad en otros países parece desmentir ese propósito.

Y, a juzgar por los mimbres con que hemos levantado el nuestro, las expectativas no son para tirar cohetes.

En Irlanda se creó en el 2009 una entidad similar, que allí se denomina Nama, que son las siglas de Sociedad Nacional de Gestión de Activos (National Asset Management Agency en inglés). Allí, a diferencia del banco español, que será mayoritariamente privado aunque con fuerte participación estatal, se decidió que la entidad fuese enteramente pública.

Los resultados no han sido los que se pretendían. La causa es el elevadísimo nivel de deuda de las entidades financieras. La experiencia irlandesa parece mostrar que no basta únicamente con liberar a los bancos del lastre inmobiliario si la deuda que arrastran en sus balances no desciende.

De todos modos, al ser la experiencia más parecida a la nuestra, le echaremos un vistazo para saber qué podemos encontrarnos por el camino...

El espejo irlandés

Como hemos dicho, el Nama o banco malo irlandés, se creó en el 2009 tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en dicho país, aunque sólo lo hizo con préstamos en su cartera de activos. Eso sí, la cifra no era nada pequeña: más de 31.000 millones de euros, casi la misma que la inicial de la Sareb, para un país cuya economía es apenas una séptima parte de la española.

Distribución de los activos del «banco malo» irlandés, el Nama.

¿Y qué se financiaba con esos préstamos? Más de la mitad estaban destinados a edificios terminados pertenecientes al sector servicios y sólo una cuarta parte a vivienda, mientras que la Sareb tiene más de un 80 % concentrado en ese tipo de productos.

En cuanto a la concentración geográfica, sorprende ver que sólo la mitad de la cartera de activos del Nama irlandés está dentro de su territorio nacional (en concreto, un 54 %). Algo más de una tercera parte está repartida por el Reino Unido, y esta diversidad puede facilitar la salida de activos de su balance.

La Sareb, en ese sentido, ha sido bastante más egoísta. Aparte de que toda la cartera de activos está ubicada geográficamente dentro del Estado español, más de la mitad, concretamente el 56,2 %, se concentra entre Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y Murcia. Y, si el lector recuerda los gráficos que he mostrado en capítulos anteriores, esas son las zonas donde existe más oferta de vivienda, tanto nueva como de segunda mano.

Difícil papeleta, pues.

¿Y qué ha conseguido el Nama irlandés en los tres primeros años de su funcionamiento? Pues no poca cosa. Ha sacado de sus balances nada menos que 4.700 millones de euros, lo que supone un 15 % del total de activos que ha de liquidar antes del año 2020, que es cuando esta sociedad tiene prevista su disolución.

Este 15 % es un esfuerzo considerable si tenemos en cuenta que el Nama se creó en el 2009, que la transmisión de activos se hizo durante el 2010 y el 2011, y que los primeros productos no se comercializaron hasta el 2012. Es decir, este volumen de ventas se ha hecho en poco más de un año. Aunque, para acelerar el proceso, hayan tenido que aceptar unas pérdidas que en algún caso rondan el 20 %.

Puede parecernos poca cosa, pero menos aún es lo que hemos hecho en España. Esperar al 2013 para poner algo similar en marcha y darle quince años de tiempo. Es decir, de aquí al 2028. Al paso que vamos, al resto de Europa le dará tiempo de volver a entrar en crisis. Quizá con un poco de suerte, hasta salgan de la siguiente y así por lo menos iremos al paso...

Y es que Irlanda, al menos, se puso manos a la obra con relativa prontitud. En el 2009, la crisis estaba azotando con toda su fuerza la Unión Europea en su conjunto, y todos los líderes de sus Estados miembros se llenaban la boca hablando de refundar el capitalismo. Mientras tanto, nosotros aún andábamos sacando pecho y negándonos a admitir la realidad.

No son, por tanto, los tres años de ventaja física los que nos deberían doler, sino los tres años de ventaja anímica. Irlanda decidió asumir el problema y ponerse a trabajar para solucionarlo. España ha necesitado llegar hasta el 2013 para ponerse manos a la obra, enterrando la cabeza como los avestruces y haciendo como dice la canción: «Sé que prefiero evitar los problemas / antes que pretender resolverlos / prefiero guardarlos en secreto / y que ellos solos se desvanezcan».

¿Resultado? Irlanda se ha quitado un 15 % de sus problemas, asumiendo un porcentaje de pérdidas, y nosotros hemos vaciado el 0 % de un armario que justo ahora acabamos de abrir y que, en realidad, aún no sabemos qué es lo que tiene dentro.

Menos todavía lo que vale.

Más pulgas para un perro flaco

En cualquier caso, el ejemplo irlandés es una buena piedra de toque para saber lo que le espera a la sufrida economía nacional. Si trasladamos los plazos al caso español, no veremos productos comercializados por nuestro banco malo antes del 2014. Y falta saber en qué condiciones.

Porque los promotores temen como al mismo demonio la entrada de otro competidor en la arena inmobiliaria. Ya desde hace un par de años se quejan amargamente de las condiciones leoninas que imponen bancos y cajas a hipotecas concedidas sobre viviendas que les vienen de fuera; unas condiciones que se suavizan ostensiblemente si esa misma hipoteca se firma para un piso propiedad del banco que la concede.

Los números hablan por sí solos. Una vivienda perteneciente a un banco o caja nacionalizada se puede hipotecar en esa misma entidad a un interés que, a finales del 2012, podía estar entre el 1,5 y el 2,5 %, incluyendo el diferencial respecto del euríbor. Si esa misma vivienda tiene otro origen, el tipo de interés se encarecerá al menos un 2 % sobre lo anterior.

A esto, que ya de por sí huele a chamusquina, se unen los gastos derivados de la operación. Si la vivienda pertenece al mismo banco que negocia la hipoteca, podremos ahorrarnos la comisión de apertura y la de cancelación, dos gastos que siempre viene bien evitar.

Aparte de todo esto, el comprador puede acceder a mayor financiación, y alargar los plazos de cancelación hasta 40 años.

Lo que toda la vida se ha llamado competencia desleal.

Con este panorama, lo que temen las empresas que aún resisten en el negocio del ladrillo es que los descuentos tan grandes que se le han hecho a la Sareb para que adquiera sus activos degeneren en una nueva caída de precios que se lleve a lo poco que queda en el mundo de la promoción inmobiliaria.

Esto último está aún por ver, puesto que la mayoría de los expertos desconocen de qué manera van a comercializarse estos activos; si la Sareb ejercerá también de vendedor, o establecerá convenios con bancos, empresas promotoras, agencias inmobiliarias..., y no falta quien, viendo el lógico negocio de gestionar una cartera de estas características, se está ofreciendo ya para colaborar con ellos.

¿Y el crédito?

Con todo lo anteriormente expuesto, pensar que la entrada de la Sareb a escena suponga automáticamente una mejora en el acceso al crédito es cuando menos dudoso.

Lo primero a tener en cuenta es que esta sociedad está aún en construcción. Apenas cuenta con plantilla para llevar a cabo la tarea, y mientras tanto otros han de hacer su trabajo.

Además, el caso irlandés muestra que se tarda de un año a un año y medio en tenerlo todo a punto para su venta. Y la complejidad de los activos que obran en poder de la Sareb hace pensar que quizá se tarde más.

En tercer lugar, ya hemos explicado que estos activos se han obtenido a cambio de deuda. Una deuda que se han quedado los bancos intervenidos, y que se ha de devolver en el plazo que se ha determinado, lo que va a aumentar las necesidades de financiación de estas entidades y va a frenar seriamente su capacidad de prestar dinero.

Podríamos aquí decir que este mal les dolerá algo menos por los descuentos, pero en realidad es un arma de doble filo. Y es que los bancos nacionalizados han tenido que asumir unas pérdidas importantes a la hora de vender, y el resto lo han de devolver. Es lo mismo que sucede con las viviendas que se adjudican ellos, sólo que a un nivel bastante mayor.

En cuarto lugar, todas estas entidades han recibido ayudas procedentes de la Unión Europea por valor de más de 33.000 millones de euros si contamos las dos remesas aprobadas por Bruselas. Y ese dinero también se ha de devolver.

En quinto y último lugar, la imagen de España a nivel económico está tan dañada que, cuando papá Estado sale a la calle a buscar dinero prestado para mantener su casa (esto y no otra cosa es salir a los mercados de deuda), la gente ya no se fía de él. Y le obliga a pagar unos intereses por el dinero que le presta que a finales de enero del 2013 estaban en torno a un 5,10 %.

En realidad, como puede ver, el Estado tiene los mismos problemas que la mayor parte de las familias. Ha vivido por encima de sus posibilidades durante mucho tiempo, ha adquirido una deuda enorme en comparación con sus ingresos y, para poder financiar los gastos corrientes, ha de pedir dinero prestado.

Incluso en el trato que recibe de los bancos, el perfil es el mismo. A Grecia, Irlanda y Portugal no se les tuvieron demasiadas consideraciones porque eran países con economías relativamente pequeñas, y apretarles las tuercas para recuperar el dinero era algo poco peligroso.

En cambio, hacerle eso a España, que tiene un bolsillo mayor que todos ellos juntos, dejaría maltrecha a la UE. Por lo tanto, se le ha permitido hacer equilibrios en la cuerda floja, y puedo asegurarle que más de uno respira tranquilo en Bruselas cada vez que España se niega a pedir ayuda.

El Banco Central Europeo: un acreedor más

Puede ver, por tanto, que la vuelta del crédito, aunque sea con cuentagotas, es difícil en los tiempos que corren. Los datos que he dado en los capítulos anteriores acerca de la deuda que todos tenemos con todos así lo atestiguan. Y es que, si me permite que vuelva a comparar el Estado con una familia cualquiera, la única diferencia entre unos y otros es sólo cuestión de tamaño.

Si usted se queda sin dinero, no puede ir al súper a llenar el cesto de la compra. Es posible que en la tienda de al lado le fíen, como se hacía antaño, pero antes de volver a comprar deberá pagar lo que le prestaron la vez anterior, aunque lo normal es que no le cobren intereses por ello. Y, si no puede pagar lo que debe, llegará un momento en que no le seguirán prestando.

Además, con un euríbor bajo mínimos (a menos del 0,60 % a finales de marzo del 2013), los bancos tienen un margen comercial irrisorio. Si recuerda, cuando he explicado este concepto he comentado que los bancos, ante este escenario, pueden subir precios o aumentar el volumen de sus ventas. Recordará también que, en los años de la burbuja, optaron por el segundo camino.

Ahora, a la fuerza, han de seguir el primero. Y no lo hacen por gusto, aunque les parezca lo contrario. Lo hacen porque su deuda con el Banco Central Europeo, que es quien manda ahora mismo, era en noviembre del 2012 de 313.109 millones de euros. Esta cifra es menor que la del mes anterior, pero muy superior a la de finales del 2011.

Pero hay un dato curioso relacionado con el anterior, y es que parte de esa deuda está depositada en la propia sede del BCE por si vienen mal dadas. En concreto, 44.183 millones. Esto vendría a ser como una hucha en la que tener guardada una parte de nuestra riqueza por si en algún momento hemos de echar mano de ella.

Y es significativo porque mientras en el resto de Europa esta tendencia ha ido claramente a la baja, lo que demuestra que los países de nuestro entorno empiezan a confiar un poco más en el futuro, los bancos españoles han doblado la cantidad guardada en esa hucha en tan sólo un mes. Lo que quiere decir que aquí no se fían tanto...

De todo lo anterior, se desprende que la Sareb puede ser una buena ayuda para sanear las cuentas de algunos bancos, o al menos para liberarlos de las cargas más pesadas, pero el acceso al crédito seguirá siendo difícil porque el banco malo sólo está ofreciendo soluciones a una parte del problema.

Para el resto hará falta que nos arremanguemos todos. Y, por una vez, que lo hagamos pronto para evitar males mayores.

Resumen

  * • España no es el único país europeo con problemas que ha optado por crear un banco malo. Irlanda puso en marcha el suyo en el 2009 y, aunque los primeros activos no salieron al mercado hasta el 2012, han conseguido vender un 15 % del total en un año.
  * • Su liquidación está prevista para el 2020.
  * • Los promotores temen que la aparición de los activos de la Sareb suponga una nueva competencia para ellos, añadida a la de los bancos, quienes ofrecen condiciones mucho mejores para su cartera de inmuebles.
  * • Todo esto, sumado a la enorme deuda de los bancos españoles con el BCE, hace pensar que el crédito puede tardar en volver a fluir en la cantidad necesaria para contribuir a la recuperación económica.

III

¡Y ahora qué hacemos!

¿Quién es el responsable de lo sucedido?

  * • Bancos y cajas: una simple cuestión de márgenes.
  * • Inmobiliarias: la avaricia rompe el saco.
  * • Papá Estado: mala gestión y falta de visión de futuro.
  * • Los profesionales del sector: una oportunidad perdida.
  * • El ciudadano medio: poca cultura financiera.
  * • Cómo salir del pozo... ¡y no volver!

Cuándo volverán los bancos a dar crédito

  * • Bancos e inmobiliarias: tres casos de (alto) riesgo.
  * • Una vivienda vale lo que dicen otros.
  * • Los excesos de antaño pasan factura a los bancos.
  * • Quién puede ayudarnos a financiarnos (sí, existen).

La dación en pago. ¿Por qué no es posible en España?

  * • La Ley Hipotecaria beneficia al acreedor.
  * • Estados Unidos: un falso paraíso.
  * • Por qué su banco no le ofrecerá esta opción al hipotecarse.
  * • Por qué los parches estatales no funcionan.
  * • Qué pasa si usted no paga... y cómo evitarlo.

Comprar vivienda buena, bonita... y barata

  * • Cómo está el mercado a principios del 2013.
  * • Qué debo tener en cuenta al comprar una vivienda.
  * • ¿Y si quiero negociar?

Le haré una oferta que no podrá rechazar

  * • Por qué es importante saber cuándo se compró antes.
  * • Qué puede esperar de ese dato.

Cómo vender sin perder (demasiado) dinero

  * • Haga que su vivienda gane valor.
  * • Qué busca el comprador, y qué debe darle usted.
  * • La paciencia es una virtud, especialmente en estos tiempos.

Cómo salimos de esta

  * • No piense por qué está como está, sino cómo puede salir.
  * • No se limite a escuchar y creer; dude e investigue.
  * • Los gobernantes han de mirar más allá de unas elecciones.
  * • Los bancos han de volver a su actividad tradicional.
  * • Las empresas deben trabajar con más recursos propios.
  * • El ciudadano de a pie debe ser más racional con su dinero.
  *

Introducción

En la primera parte, hemos repasado los antecedentes de la crisis que nos azota desde el otoño del 2007. Hemos recordado cuáles fueron las causas que la crearon; hemos visto los grandes números y hemos descendido a los pequeños datos para hacernos una idea de lo que tenemos delante.

En la segunda parte hemos explicado algunos aspectos del negocio bancario y hemos repasado, con todo el rigor que permite el vértigo de una actualidad que ha obligado a actualizar no pocas veces el relato, los aspectos principales de la Sareb, el gran contenedor de activos tóxicos creado a finales del 2012 para tratar de diluir los efectos de la crisis.

A partir de aquí, ¿qué cabe esperar? Si hemos de hacer caso de lo que se dice en los medios de comunicación, el apocalipsis está llamando a la puerta. Motivos no faltan para ello:

  * • España acumula una deuda total varias veces superior a la producción de riqueza anual.
  * • El sistema bancario, el mismo que nuestros políticos decían era de Champions League, ha cortado de raíz el crédito a particulares y empresas porque antes ha de ordenar su propia casa.
  * • La clase política se muestra incapaz de solucionar los problemas derivados de los dos puntos anteriores, con la pérdida de credibilidad de que ello trae consigo.
  * • El paro se ha doblado en sólo cinco años.

Podríamos seguir enumerando problemas, pero esta parte del libro pretende ser un contrapeso al pesimismo imperante, y la única manera de conseguirlo es ofreciendo motivos para la esperanza, no para el desánimo. Si quiere un libro que le haga llorar, encontrará cientos de ellos en cualquier librería.

Si lo que pretende, además, es encontrar soluciones, siga leyendo, por favor.

Lo que pondré ante el lector a partir de este punto es un análisis de algunos de los escenarios que la crisis ha creado. Y no me voy a limitar a explicarle cómo estamos de mal (para eso, también existen cientos de libros), sino que le daré claves para que entienda qué es lo que ha fallado... y algunas más para salir del atolladero.

Porque lo fundamental para avanzar no es pasarnos el día lamentándonos por nuestra mala suerte (algo en lo que no pocos programas de televisión han adquirido una notable destreza), sino aprender de lo sucedido y remediarlo.

También le explicaré cómo funcionan algunas leyes, como por ejemplo la hipotecaria, para que pueda entender mejor por qué suceden cosas tan lamentables como la ola de desahucios que puebla los magacines matinales. Es muy posible que se indigne leyendo algunas cosas, pero el mundo del 2013 no es ningún cuento de hadas, y si lo que quiere es que sí lo sea, es imprescindible que lo conozca tal cual es.

Pero no se preocupe; ya le he dicho antes que los capítulos que siguen buscan el optimismo. Por lo tanto, cada uno de ellos va a ofrecerle varias ideas que pueden serle útiles si se encuentra en alguna de las situaciones que planteo.

Por ejemplo, si lo que usted quiere es comprar una vivienda, le diré cuáles son los puntos principales que debe tener en cuenta para saber si es lo bastante buena como para gastar su dinero de los próximos treinta años en ella.

También le explicaré unos pequeños trucos para que sepa cómo encarar una negociación si realmente encuentra algo que le encaje y no quiere gastarse lo que no tiene.

¿Se encuentra usted en la situación contraria? ¿Es el vendedor? No se preocupe. Haré de abogado del diablo, y le explicaré cómo poner en valor su vivienda para que la venta sea lo más rentable posible, teniendo en cuenta que el mercado de la vivienda lleva cinco años a la baja, y que buena parte de las ventas actuales se hacen con pérdidas.

No obstante lo dicho, no perderemos de vista quiénes son los culpables y cuáles han sido sus pecados. Porque, si no recordamos la historia, no tardaremos en repetirla. Y no creo que el cuerpo aguante otra resaca como la que llevamos a cuestas desde el 2007.

Acompáñenme. Vamos a ver cómo salimos de este lío...
Capítulo 10

¿Quién es el responsable de lo sucedido?

  * • Los bancos abandonaron su actividad de negocio.
  * • Las inmobiliarias y los profesionales exprimieron en exceso el mercado.
  * • El Estado no ha sabido controlar el territorio.
  * • Muchos particulares creyeron que podían hacerse ricos fácilmente.
  * • La culpa no es de ningún sistema, sino de las personas que los crearon o gestionaron.
  * • Todos somos responsables de lo ocurrido. Y todos tenemos tareas que hacer para revertir el statu quo.

Introducción

Empezaremos recordando qué hemos hecho mal. Lo he explicado al principio del libro y lo repito ahora. Todos tenemos nuestra parte en el resultado final, pero existen diferentes grados de responsabilidad en cada caso.

No en vano, crisis sistémicas como esta que vivimos en la actualidad son el resultado no de una, ni de dos, ni siquiera de diez, sino de cientos de variables diferentes. Hemos explicado las más relevantes, pero ninguna de ellas se entiende sin el factor humano. De hecho, nada de lo que hacemos puede achacarse únicamente a un sistema impersonal.

Mi profesor de autoescuela dijo una vez que la causa de un accidente de tráfico siempre es humana. Los fallos mecánicos no son sino la consecuencia de un mal mantenimiento o de errores del profesional. Los puntos negros, un mal diseño del ingeniero. Los baches, una mala gestión humana de las infraestructuras.

Si trasladamos este razonamiento a la crisis actual, podremos decir que no existe un sistema al que echarle la culpa, sino a una serie de empresas, organizaciones y organismos creados y gestionados por personas, los verdaderos responsables en última instancia de lo que estamos viviendo.

Es pues de esas personas, y no de aquellos sistemas, de quienes hablaré en las líneas que siguen. Y son esas mismas personas, somos esas mismas personas, quienes solucionaremos el negro panorama creado.

Bancos, cajas... y directivos

Se los considera los grandes villanos de este particular cuento, junto con las empresas promotoras. Y es que las ambiciones monetarias y el ansia de beneficios a cualquier precio de ambos convirtieron sus alianzas en verdaderas bombas de tiempo.

A esta combinación hay que añadirle algunos factores adicionales que hicieron aún más explosiva esta mezcla. El principal fue la ignorancia de los bancos sobre el negocio inmobiliario y su estrechez de miras al considerarlo simplemente una manera de mejorar el balance a final de ejercicio.

Y es que, aunque parezca mentira, muchos bancos trataron la promoción de viviendas como una simple cuestión de números. Como si fuese así de fácil...

¿No me cree? Le pondré un ejemplo reciente: un edificio que el banco decide construir después de haberse quedado el terreno por impago. No se arremanga porque piense que puede hacer negocio; le recuerdo que el terreno ha venido por ejecución de crédito a promotor, así que ya ha perdido el dinero de ese préstamo.

No; si ese banco, un banco importante por demás, sale de su zona de confort y se convierte en promotor inmobiliario es porque la licencia de obras está concedida y el solar construido vale más que sin construir.

Ya le he dicho que era cuestión de números.

Pero hay más: la manera de fijar los precios de esta promoción era puramente aritmética: un piso en la primera planta vale, por ejemplo, 200.000 euros; en la segunda, 5.000 euros más; en la tercera, otros 5.000 más, y así sucesivamente. Si cada planta tiene seis viviendas, todas valen lo mismo; no importa cómo estén distribuidas, ni qué orientación tengan, mientras cuenten con el mismo número de dormitorios.

Es como si usted entra a un concesionario Seat y ve que todas las versiones del modelo Ibiza valen lo mismo, ya sean motores de gasolina o diésel, tengan tres o cinco puertas. Y lo mismo valdría para el modelo León, o Toledo, o cualquier otro que tenga Seat en su catálogo cuando usted lea esto.

Alguien del sector no habría hecho así las cosas. Un piso orientado a sur es mejor que uno orientado a norte; si tiene balcón, vale más que si no lo tiene. Y así sucesivamente. Para un banco, un edificio es sólo un producto que vender; y si quien se responsabiliza de ello no es del sector, no sabrá sacarle un buen rendimiento.

Otro factor de riesgo en bancos y cajas fue creer que una proyección estadística es una ley tan inmutable como el padrenuestro (al menos, hasta que cambiaron el texto allá a mediados de los noventa). Lo diré de otro modo: si hace dos años una vivienda valía 100, hace uno valía 110 y hoy vale 120, las proyecciones estadísticas dicen que dentro de dos años valdrá 140.

El razonamiento es correcto, pero ese no es el problema; lo malo es fiar miles de millones de euros a un mundo ideal que todos sabemos que no se da. Porque no nos engañemos: esa vivienda que hoy ha llegado a valer 120, dentro de dos años puede valer 150, 200 o 100, pero nunca valdrá 140.

Las proyecciones estadísticas están muy bien para el mundo teórico, pero el otro, el real, tiene la mala costumbre de comportarse como le da la gana. Y eso incluye no hacer caso once veces de cada diez de las proyecciones estadísticas.

El último factor de riesgo, y quizá el que más ha contribuido al desastre, fue la alianza mal disimulada entre algunos bancos y algunas promotoras. Por ponerle algunos nombres:

  * • Inmobiliaria Colonial, vinculada a CaixaBank
  * • Reyal Urbis y Banesto
  * • Landscape y Banc Sabadell

En los tres casos, las empresas promotoras formaron parte, durante la burbuja, de la estructura de bancos y cajas. En algunos casos, fueron directamente creadas por entidades bancarias. En el siguiente capítulo, me extenderé algo más sobre este punto.

Estas alianzas no se dieron como resultado de un crecimiento natural de una línea de negocio de bancos o cajas o de una estrategia más o menos clara de implantación en el sector, sino de adquisiciones de empresas ya en funcionamiento, a unos precios a veces astronómicos, y basados en proyecciones de negocio que cambian de un día para otro. Sí, esas mismas que le he dicho antes que nunca funcionan.

Con estas proyecciones, pagar miles de millones por una empresa podía parecer incluso barato, pero el futuro, ya lo hemos dicho, hace lo que le da la gana. Y, en todos los casos que he nombrado, el resultado fue el concurso de acreedores. Algunos bancos fueron inteligentes y vendieron a tiempo.

Otros no. Y así les ha ido...

Las promotoras inmobiliarias

Entrados aquí, el panorama puede ser bastante tétrico. Existen multitud de sociedades absolutamente serias y responsables a la hora de trabajar. Yo mismo formé parte durante catorce años de una de ellas, y puedo asegurarle que, al menos en el caso de empresas de toda la vida, mayoritariamente es así.

Puede creerme o no; no le culpo por ello, porque las hemerotecas contienen numerosos casos de personas que han ascendido desde la nada, unas veces por sus propias virtudes personales y otras por vacíos legales. Y por desgracia esa es la imagen que queda en el imaginario colectivo, lastrando la actividad de las demás.

Sí es cierto que, a niveles más domésticos, muchas de estas empresas han contribuido, aunque sin pretenderlo, a crear la burbuja. Lo han hecho pagando sumas desquiciantes por terrenos que luego se ha comprobado que no hacían honor a su coste.

En algunos casos, estas fincas eran minúsculas, mal orientadas o de formas estrambóticas y poco aprovechables. En otros, el problema era que estaban en zonas alejadas de cualquier contacto con la civilización, y el valor se establecía fiándose únicamente de la palabra de un tasador, un técnico municipal, o peor aún, del precio que ofrecía otro promotor interesado en la misma pieza.

Otro factor que los convierte en responsables de la burbuja es que han exprimido al máximo la capacidad de cada terreno de parir nuevas viviendas, pretendiendo meter con calzador diez viviendas allí donde sólo cabían ocho, y apretadas, y fomentando que fuesen más propias de los hobbits de El señor de los anillos que de los seres humanos actuales.

No en vano, los micropisos de apenas 30 m2 que se hicieron famosos en plena vorágine constructora surgieron como una fantástica solución a los problemas de la falta de suelo.

Algunos profesionales se tomaron muy en serio el debate sobre si era posible comprimir la vida de una pareja o aun de una familia entera en tan poco espacio. Y el tema fue motivo de numerosos titulares en prensa escrita, radio, televisión...

Lo que hace el dinero.

Por último, pero no por ello menos importante, es que las viviendas se produjeron en serie, completamente iguales unas a otras, como en una cadena de montaje. Hasta tal punto es así, que ni siquiera hacía falta redactar una memoria de calidades para levantar un bloque de pisos; bastaba con copiar la de la obra anterior, y listos.

Ejemplo de minipiso de esos que se pusieron de moda allá por el 2005. Parecía una solución fantástica a los problemas de vivienda, pero ¿quién puede vivir aquí?

No es de extrañar pues que la mayor parte de las viviendas construidas en esta década prodigiosa sean absolutamente iguales por dentro y por fuera. Y cuando digo iguales, digo iguales. Suelos de parquet de haya vaporizada, puertas de haya vaporizada, encimeras de granito, carpintería color gris antracita, interruptores y enchufes marca X modelo Y color blanco... Los métodos de construcción han seguido siendo los tradicionales, pero el aspecto final es exactamente el mismo. Como salidos de una cadena de montaje.

Viva la variedad.

Papá Estado

El siguiente gran villano es el propio Estado, en cualquiera de sus formas y tamaños. Como garante de la legalidad, las dos últimas leyes del suelo han sido las grandes espoletas de la burbuja, aunque la historia parezca reservar los grandes honores a la primera de ellas.

La ley del PP de 1997 permitió, introduciendo la valoración del suelo urbanizable según el potencial de explotación al que podía llegar, crear las condiciones para la burbuja. Lo hizo mediante la especulación vinculada a todo suelo que se encontrase en esta categoría y en fase de desarrollo.

Por si no ha quedado claro el concepto de potencial de explotación, le diré que la ley permitía que un terreno agreste fuese valorado como un solar en pleno centro urbano si estaba previsto edificar en él. Es lo mismo que si usted lleva un trozo de carbono a una joyería y se lo valoran como un diamante sólo porque su composición química es la misma.

La ley del PSOE del 2007, al cargarse este aspecto, hizo que bancos y promotores se encontrasen con multitud de fincas que no podrían desarrollarse en un plazo bastante largo (o bien nunca), y que por tanto perdieron automáticamente un 90 % de su valor. Y convirtiendo una crisis de grandes proporciones en el holocausto nuclear que ha acabado siendo.

Este es el efecto del cambio de Ley del Suelo. Lo que antes valía una fortuna, a partir del 2008 pasó a valer menos que nada.

Es una pena que esta ley no tenga en la historia negra de España el lugar que se merece, porque lo que hizo fue, básicamente, decirle al joyero que ha de valorar su trozo de carbono como lo que es, un simple pedrusco. Sin importar si usted lo ha pagado a precio de diamante.

No dudo de las bondades teóricas de cada una de estas dos leyes, pero lo cierto es que, tanto por su redactado como por el momento en que llegaron, han sido nefastas para el país. Cumplieron a la perfección aquel dicho que reza: estar en el momento oportuno en el lugar oportuno.

Leyes como la que instauraba el agente urbanizador, sumadas a la Ley del Suelo del 97, han contribuido a convertir áreas de gran belleza natural y utilidad agrícola en barrios vacíos, fomentando el injusto reparto de la riqueza generada, a pesar de que el objetivo que se perseguía era justamente el contrario.

Los ayuntamientos, por su parte, no fueron capaces de sustraerse a la marea de ingresos extras que obtuvieron con esta actividad frenética, y no supieron (o no quisieron) encontrar otras vías de financiación. Además, en su falta de miras, se embarcaron en una carrera contrarreloj para destacar urbanísticamente al precio que fuese.

Al precio de hipotecar de por vida a sus conciudadanos buscando su particular efecto Guggenheim.

También han sido responsables los políticos de uno y otro signo, negando primero la burbuja, negando luego la crisis y negando finalmente que el país estuviese enfermo y necesitase ayuda.

Nunca ese tipo de actitudes ha beneficiado a quien las lleva a cabo, y en nuestro caso ha impedido que podamos ponerle el remedio adecuado y, quién sabe si haber empezado a ver la luz a estas alturas.

Por supuesto, la imposibilidad manifiesta que han demostrado para ponerse de acuerdo en los asuntos esenciales y ofrecer una imagen de unidad aún perjudica más la búsqueda de soluciones, y la imagen que damos de cara al exterior no hace más que justificar la idea que tienen algunos de que no somos capaces de resolver nuestros propios problemas.

Normal que tengan que venir a ayudarnos.

Normal que nos cueste encontrar financiación.

Normal que seamos un país de segunda ahora mismo.

Los dioses (perdón, los arquitectos)

A esta fiebre constructora no hemos sido ajenos los profesionales del sector, en particular los arquitectos. Llevados por el reconocimiento mediático, los obreros del gremio nos plegamos, muchas veces sin rechistar, a este tipo de comportamientos. En algunos casos de renombre, incluso los hemos creado de la nada, contribuyendo a aumentar la sangría de la deuda de ciudades y pueblos de todo tamaño.

No hemos sido lo bastante listos para conseguir mejorar el estándar de construcción del país salvo honrosas excepciones. Hemos aceptado todo tipo de encargos a costa muchas veces de nuestra salud, y ahora muchos de mis colegas de profesión se encuentran en el paro o con un volumen de trabajo muy inferior al necesario para mantener el nivel de vida.

Los abajo firmantes

Por último, aunque escueza, hay que recordar que ni los bancos habrían concedido seis millones de hipotecas entre el 2003 y el 2007, ni los promotores habrían hecho varios pelotazos en ese tiempo, ni el Estado habría engrosado sus arcas con los impuestos generados por esta estresante actividad si no hubiese existido gente dispuesta a hipotecarse a cuarenta años sin tener un euro en el bolsillo.

Tampoco habría sido posible nada de lo que ha sucedido si no hubiesen existido personas que creyeron que la vivienda podía ser un excelente vehículo de inversión con el que ganar dinero (aunque hubo quien lo logró al principio). Personas que, con una hipoteca ya a las espaldas, se embarcaron en una aún más grande para una segunda residencia, un adosado o un ático de categoría sin haber vendido antes la vivienda que ocupaban ni haber cancelado la correspondiente hipoteca.

Esas personas que confiaban en ganar dinero vendiendo más caro o alquilando y doblaron su carga hipotecaria vieron, en no pocos casos, como no sólo ese caso no se dio, sino que el trabajo comenzó a flaquear y la cuota a subir.

En su descargo, hay que decir que muchos de ellos han hecho esto sin que nadie les haya explicado suficientemente los riesgos que ello comportaba. Aunque es cierto que unos cuantos no quisieron escuchar.

También hay que decir que hubo muchas hipotecas que se solicitaron sin contar con suficientes recursos para hacer frente a los pagos. Préstamos que se firmaron graciosamente entre dos, tres y hasta cuatro personas diferentes que quizá ni se conocían, y que luego, cuando las cosas empezaron a ir mal, salieron corriendo para que no los alcanzase la metralla.

O préstamos concedidos a personas que no contaban con unos ingresos regulares; que no tenían avalistas; o ambas cosas a la vez. El banco es culpable de haberles echado esa carga encima, pero no es menos cierto que la persona o personas que firmaron este tipo de compromisos han de saber qué es lo que firman. Y han de tener el suficiente sentido común para no meterse en camisa de once varas.

Cómo salir del pozo... y cómo no volver

Es doloroso decirlo de una manera tan cruda, pero todos, y remarco la palabra, hemos tenido nuestra parte de responsabilidad. Todos, en mayor o menor medida, hemos sido partícipes de la escalada de precios y de endeudamiento.

Y, en tanto que corresponsables, hemos de tomar nota de aquello que necesitamos hacer, en primer lugar para salir del pozo. Y después, pero no por ello menos importante, para evitar que se vuelva a repetir.

Para los bancos

Lo primero y principal, volver a su negocio de siempre: prestar dinero. Y hacerlo sin esquilmar al cliente a base de comisiones, intereses de demora y ocurrencias por el estilo. No puede ser que cada operación tenga un coste de tres euros como mínimo, porque acabará siendo más rentable poner el dinero bajo el colchón.

Lo segundo, olvidarse de la especulación inmobiliaria. Es una manera fantástica de hacer caja, pero la manera como se ha hecho, adquiriendo a golpe de talonario empresas enteras, y no precisamente pequeñas, se ha demostrado que no es buena. Y completar el sistema con empresas de tasación que arreglen los precios a gusto y conveniencia de los directivos que necesitan cubrir objetivos, la puntilla.

Por último, ofrecer alternativas reales para las familias con dificultades para hacer frente a sus hipotecas. Me refiero a moratorias para bajadas puntuales de ingresos; alquileres sociales en caso de adjudicación por subasta; renegociación de deuda... Ya se da en muchos casos, pero es imprescindible que aumente el porcentaje de estos para evitar que el número de familias excluidas socialmente siga aumentando.

Para las promotoras

Básicamente, han de volver al patrón tradicional de negocio: la pequeña promoción. Y es que, con un parque de viviendas de más de 25 millones de unidades en toda España y una Ley del Suelo bastante más restrictiva que la anterior a la hora de permitir la expansión urbanística, todo lo que no sea eso es un suicidio en toda regla. Los grandes proyectos se han agotado, y los pocos que salen de vez en cuando suelen estar hechos a medida de las multinacionales.

El segundo consejo es puro sentido común: contar con el máximo de recursos para el negocio. O lo que es lo mismo: hacer las obras que les encarguen con dinero propio en la medida que puedan. Buena parte de las quiebras, tanto de bancos como de promotoras, han venido tras embarcarse en obras faraónicas financiadas casi al 100 % con dinero prestado que luego no se ha podido pagar.

El tercero y último es casi una perogrullada en el 2013: no especular ni con el valor del suelo ni con el de las viviendas que en él se construyan. Ha sido el otro gran muro sobre el que se ha edificado la burbuja, y no hace falta explicar los riesgos que corre uno cuando apuesta a ganar dinero. Si sale bien, perfecto, pero si no...

Para las administraciones

En primer lugar, mayor control en la gestión urbanística. Una parcela de poder que debería estar en manos de los técnicos y no en las de los políticos. ¿Dejaría usted que le operase un peluquero? Pues dejemos la gestión del territorio en manos de los urbanistas, y pongamos prioridades a la hora de decidir por dónde empezar a ocuparlo.

En segundo lugar, la vivienda es algo más que una fuente de ingresos. Por más dinero que genere una licencia de obras, una vez finalizada hay que habitarla. Y tendremos que dar una serie de servicios y de suministros. Eso se traduce en más gastos para el consistorio, y más tasas para cubrirlos. No podemos estar a expensas de subvenciones ni de fondos europeos...

Por último, y de manera especial, necesitamos gestores con visión de futuro y poco apego a los sillones públicos. Por desgracia, la clase política actual está mayoritariamente compuesta por personas de perfil bajo cuya mayor preocupación es conservar el puesto dentro del partido o el Gobierno.

Eso implica que, en demasiadas ocasiones, hacen las cosas pensando en su beneficio inmediato, sin pensar que trabajando a largo plazo pueden obtener mejores réditos y, además, mejorar la vida de quienes pagan su sueldo. Porque deberían recordar que ellos están a nuestro servicio, y no al revés.

Para los arquitectos

Básicamente, hay que reinventar la profesión. Los encargos grandes ya casi no existen, y los pequeños suelen tener una competencia feroz. Es vital que el arquitecto recupere su papel tradicional y no se sume alegremente a la fiebre especulativa, sin preguntarse si lo que está proyectando va a servir para mejorar la calidad de vida de la gente.

Ya no es momento de grandes obras, sino de recordar que lo que construimos sobrevivirá perfectamente de cien a doscientos años. Hay que pensarlo muy bien entonces, y procurar que su impacto en el planeta sea el mínimo posible.

Para todo el mundo

Se han acabado los años en los que conseguir cosas a cambio de dinero era fácil. Habíamos olvidado que el esfuerzo era obligatorio, y que todo acto tiene sus consecuencias.

La seguridad laboral no existe, y de cara al futuro es esencial ajustar el nivel de vida a los ingresos. Y, en el caso de que no estemos contentos con nuestro nivel de vida, hemos de intentar aumentar los ingresos, no endeudarnos a la ligera.

Aunque este último consejo, en realidad, puede aplicarse a todos los sectores.

Resumen

  * • Todos los actores de este sainete tienen su parte de responsabilidad. Y todos deben hacer algo para solucionarlo.
  * • Los bancos abandonaron su actividad tradicional y pensaron que los precios no bajarían. Han de volver a lo que siempre hicieron y ofrecer soluciones a sus clientes más endeudados.
  * • Los empresarios y profesionales del sector han exprimido todo lo posible los recursos de que disponían. Ahora, han de actuar con más cautela y enfocarse en proyectos más modestos.
  * • La Administración no ha sabido gestionar ni el suelo ni la manera de ocuparlo, y los criterios a veces no han sido técnicos. Esto es algo que tiene que cambiar cuanto antes.
  * • Muchos particulares se han endeudado en exceso; en algún caso, más de una vez. Y en no pocos, sin recursos suficientes para imprevistos. El sentido común dicta justo lo contrario.

Capítulo 11

Cuándo volverán los bancos a dar crédito

  * • Cuánto dinero deben los bancos (sí, ellos también están así).
  * • Negocios peligrosos entre bancos e inmobiliarias.
  * • Por qué una tasación hecha a través de un banco puede ser un arma de destrucción masiva.
  * • Qué han de hacer los bancos antes de volver a dar crédito.
  * • El dinero para invertir no está sólo en los bolsillos de los bancos.

Introducción

¿Cuándo volverá a haber crédito? Quizá ni siquiera las propias entidades pueden responder, y el motivo es muy simple: no lo saben. Cuatro de ellas, Bankia, CatalunyaBank, Banc de Valencia y NovaGaliciaBank, han sido intervenidas por su elevadísima deuda, buena parte de ella vinculada al ladrillo, y antes de volver a su actividad tradicional han de soltar lastre.

La iniciativa de la Sareb va encaminada a ello, pero los resultados son inciertos y desde luego no serán inmediatos. Y es que las cifras son palmarias: a finales del 2012, la deuda acumulada por bancos y cajas rondaba los 341.000 millones de euros. A principios de año 2012, era de 325.000 millones.

Comparemos: el total de gastos previstos por el Estado para todo el 2011, según consta en la web del Ministerio de Hacienda, es de 362.788 millones de euros. El total de ingresos era de 307.225 millones de euros.

Pero, ¿por qué se ha llegado a esta situación? Sabemos que muchos bancos concedieron préstamos de manera indiscriminada, y que en muchos casos no valoraron en su justa medida los riesgos que ello entrañaba. Pero, ¿es eso suficiente?

No. Los bancos llevaron a cabo una serie de prácticas empresariales que se apartaban de su modus operandi habitual, y que contribuyeron en buena parte a alimentar el enorme agujero negro actual.

Destacan, especialmente, dos tipos de amistades peligrosas, opuestas y a la vez complementarias. Por un lado, la relación más o menos directa entre algunas entidades bancarias y algunas de las principales promotoras inmobiliarias. Por otro, una vinculación más sibilina con sociedades de tasación que ayudó a hacer crecer la burbuja.

Las amistades peligrosas: bancos e inmobiliarias

Algunas de las empresas más importantes del sector de la promoción inmobiliaria, en realidad, pertenecían a bancos. Evidentemente, existen más casos, y algunos, como Martinsa Fadesa, Nozar o Astroc, ocuparon más titulares en su momento y sus agujeros son mayores. Pero son empresas privadas, sin más relación con los bancos que la vinculada al crédito.

Los tres casos que mencionaré a continuación han sido, en algún momento de la burbuja, propiedad de al menos un banco o caja. Sus historias tienen mucho en común, y cinco años después del crac siguen en la UVI económica.

Estos son los resultados de las principales inmobiliarias del país en el 2012. Nada que ver con los años centrales de la burbuja. Fuente: realestatepress.es

Inmobiliaria Colonial: criada entre banqueros

El caso de esta empresa es paradigmático, puesto que su propia fundación está vinculada a un banco, concretamente al Banco Hispano Colonial, de quien toma el nombre en 1946. El objetivo: gestionar el patrimonio de suelo de esta entidad.

En 1991, se integró en la estructura de La Caixa, y en 1999 salió a bolsa. En el 2004, Colonial adquiere SFL, una de las sociedades de referencia en el alquiler de oficinas en París, y en el 2007 absorbe el Grupo Inmocaral y Riofisa, convirtiéndose en una de las empresas más importantes del sector.

Todo cambia en el 2008. Apenas comenzado el año, Colonial empieza a desprenderse de diversos activos. Las ofertas que llegan desde fuera no llegan a cuajar, pese a que incluso se firman acuerdos con grupos árabes, en los que ya se reconoce una deuda financiera de 962 millones de euros. Ahí es nada...

En abril, se sucede una catarata de movimientos entre los principales acreedores de la compañía, en su mayor parte bancos con créditos concedidos a Colonial. En paralelo, la compañía se ve obligada a rectificar las cuentas del ejercicio anterior, y los acreedores exigen el pago de 1.550 millones de euros.

La lista final de propietarios de Colonial es altamente representativa del final del cuento: Royal Bank of Scotland, Commerzbank, Crédit Agricole, Coral Partners, La Caixa, Goldman Sachs y Banco Popular son los mayoritarios. Además, también hay algunos ilustres caídos en desgracia, como NovaGalicia o Bancaja.

En septiembre del 2008 se alcanza un acuerdo para refinanciar la deuda, por aquel entonces de 7.000 millones de euros. La dieta consiste en refinanciar la mayor parte de esa cifra, vender empresas y acciones y una emisión de obligaciones convertibles en acciones. Un proceso que siguió durante el 2010 y el 2011, año en que se consuma la caída en desgracia de la compañía: el valor de las acciones baja hasta la irrisoria cifra de 0,0557 euros.

En el 2012, los números siguen más o menos igual. Una prueba inquietante de que el agujero negro creado con la burbuja inmobiliaria es de difícil solución, por no decir imposible.

En cuanto a La Caixa, cuando vendió su 40 % a Inmocaral por 3.761 millones de euros, pareció que se estaba haciendo el negocio del siglo. De hecho en 1991, pago por ella unos 63 millones. Pero esa venta se ha vuelto en contra de la entidad catalana, ahora uno de los principales acreedores.

Goldman Sachs ha decidido recientemente vender su porcentaje (unos 1.000 millones de euros) asumiendo unas pérdidas de un tercio del total. Lo dicho: un gran negocio...

Reyal Urbis: atrapados en el tiempo

A mediados del 2009, la filial inmobiliaria de Banesto admitía un hermoso agujero de 5.000 millones de euros. Pero la historia de amor banco-promotora comienza bastante antes, en 1993. Banesto adquiere la empresa por 72 millones de euros. A principios del 2001, Urbis adquiere la división inmobiliaria de Dragados por 104 millones de euros.

En julio del 2006, Banesto vende la empresa a Reyal por 3.317 millones de euros, pero en el 2008 el banco sale en ayuda del consorcio y compra activos que suman unos 400 millones. De poco sirvió la ayuda, porque en el cuatro trimestre del 2009 la deuda había subido hasta los 5.000 millones de euros.

La lista de acreedores, como en el caso de Colonial, está repleta de entidades bancarias, algunas de ellas intervenidas. Destacan: Santander, Barclays, BBVA, Bankia, Royal Bank of Scotland, Banco Popular, Banc Sabadell, La Caixa, Banesto, NovaGalicia, el ICO o Banco de Valencia.

A mediados del 2010, un acuerdo in extremis salva la entidad de la quiebra, la segunda mayor de la historia de España tras la de Martinsa Fadesa. En ese acuerdo, se modifican las condiciones de los préstamos y se entregan activos para reducir la factura. Sin embargo, un año después las partes implicadas tuvieron que volver a sentarse a la mesa de negociación.

Actualmente, Reyal Urbis mantiene una deuda reconocida de 3.952 millones de euros, lo que técnicamente la convierte en candidata a concurso de acreedores. Sin embargo, nadie está dispuesto a forzarlo. En ese caso, tendrían que provisionar las cantidades que tienen reconocidas como deuda, y en algunos casos esa cifra supera los 400 millones de euros.

Además, un concurso obliga automáticamente a revisar las operaciones llevadas a cabo durante los dos años anteriores. Cualquier acuerdo tomado en ese plazo puede ser revocado, y si alguna de las entidades ha llegado a un acuerdo para quedarse con activos del deudor a cambio de la deuda, podría verse obligada a devolverlos y ponerse a la cola, con lo que no sólo habrá perdido su tiempo, sino quizá también su dinero.

Reyal Urbis no es sino uno de los casos en que las inmobiliarias, antaño estandartes de la economía nacional, apenas logran pagar los intereses de la deuda contraída, tan raquítica es la cifra de negocio. Y el problema, lejos de disminuir, aumenta.

Landscape-Astroc. Los grandes castañazos

El nombre actual de la empresa es Quabit, pero he preferido utilizar el nombre original con el que fue fundada en 1996 por un joven empresario valenciano, Enrique Bañuelos, quien aprovechó la ley valenciana sobre el agente urbanizador para, casi desde cero, hacerse con 17 millones de metros cuadrados de suelo y llegar a ser una de las grandes fortunas de Forbes con cerca de 5.700 millones de euros de patrimonio.

La historia comienza a finales del 2006 (¿coincidencia?), cuando Astroc hace una oferta por Landscape, entonces filial del Banc de Sabadell, de 900 millones de euros. Al mismo tiempo, adquiere otra promotora del centro de España, Rayet, por 350 millones de euros.

Eran otros tiempos; Astroc representaba el no va más de la cultura del pelotazo inmobiliario. Incluso Amancio Ortega, el todopoderoso señor Zara, adquirió por aquel entonces un paquete importante de acciones. O NovaGalicia, dueña de un 5 % de las acciones de Astroc en el 2006.

En el 2007, los beneficios de la empresa fueron de casi 100 millones de euros, un 51 % más que el año anterior. Los activos sumaban 2.332 millones de euros, dos tercios de ellos suelo. Casi cuatro veces más, en conjunto, en sólo un año.

Ese mismo año, aparece Nozar en escena, otra de las grandes. Con dos pactos sucesivos, se hace con el 9 % de Astroc. Todo parece ir sobre ruedas, pero comienzan las desavenencias con los accionistas, y se oyen voces sobre riesgos en promociones en desarrollo en la Comunidad Valenciana.

Los rumores desatan una caída en bolsa de la sociedad de más de un 40 % en una sola sesión. Esta caída arrastra a otras inmobiliarias de referencia, como Reyal Urbis o Metrovacesa. En la actualidad, Astroc no vale casi nada; una acción llegó a valer casi 70 euros; en el 2010, apenas valía 0,28.

A pesar de esto, Bañuelos había hecho el suficiente dinero para volver a empezar en Brasil. De hecho, aunque ya no figura entre los ricos de los ricos, en su billetera quedaban aproximadamente 1.000 millones de euros.

Pero el hombre es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra: en apenas un año, las empresas participadas por Bañuelos se desploman en bolsa a pesar de que algunas de ellas registran beneficios.

Bancos y tasadoras. El ojo del amo engorda el caballo

Esta relación suele levantar múltiples ampollas, sobre todo entre los profesionales del sector. Y es que, mientras que las relaciones entre bancos e inmobiliarias no sólo eran conocidas sino que se publicitaban como algo excelente, la relación de esos mismos bancos con las empresas tasadoras era mucho más discreta.

No en vano, para obtener una hipoteca era imprescindible que un tasador valorase la vivienda, y ese profesional generalmente era proporcionado por el banco. En no pocos casos, el valor que se le daba a la vivienda era lo bastante alto para permitir la operación. Volveré sobre ello más adelante, pero primero haré un breve esbozo de la importancia de este documento.

Para un profano, es difícil entender por qué de la noche a la mañana los precios del mercado de viviendas o de terrenos para edificar pueden oscilar tanto al alza como a la baja.

Para los que estamos dentro, a veces también.

Y es que, a diferencia de otros productos que uno puede comprar o vender, no hay un criterio para determinar el valor del suelo. Sólo existe para valorar el que se destina a vivienda de protección pública, pero se limita a especificar el máximo que la Administración pagará por el suelo en función del municipio en que esté el terreno a comprar. No hay más reglas.

¿Cómo se soluciona este problema? En un sistema capitalista, la opción más fácil es recurrir al sistema de oferta y demanda. Yo quiero comprar, tú quieres vender: pactamos un precio, y listos.

Pero, ¿se puede saber con certeza cuánto vale mi parcela? ¿No me estarán estafando? ¿Puede ser que quien me está ofreciendo una cifra por mi finca sepa algo que yo no sé, y trate de comprarla por menos de lo que vale?

Cómo se hace una tasación

Para valorar una finca o vivienda, por regla general se utilizan los precios de venta de productos parecidos en la zona. Para que tenga validez legal, deben encontrarse al menos seis de ellos.

Si de lo que se trata es de valorar un terreno edificable, el criterio es parecido, pero lo que se valora, más que lo existente, es lo que puede llegar a construirse.

Por ejemplo, si tenemos una parcela en la que se puedan edificar 1.000 m2, divididos en diez viviendas de 100 m2, tendremos en cuenta el coste de las materias primas que necesitamos: el terreno y los materiales necesarios para edificar. A este coste habrá que añadirle un porcentaje de beneficio para quien arriesgue su dinero.

Veamos cómo funciona. Pondremos un precio al terreno: un millón de euros. Si lo dividimos entre todos los metros cuadrados que podemos construir, 1.000 en este caso, por cada uno estamos pagando, antes de comenzar, 1.000 euros. Si los multiplicamos por 100 m2, cada vivienda valdrá, antes de empezar, 100.000 euros.

Ahora, hay que construir esas viviendas. Un coste estándar a mediados de 2013 es de 1.000 euros por cada m2 de promedio, así que cada vivienda de 100 m2 nos habrá costado otros 100.000 euros más.

Es decir: cada una de estas viviendas, a precio de coste, debería venderse por 200.000 euros. Dependiendo del margen de beneficio que busque el promotor, esta cifra aumentará más o menos.

Durante muchos años, el valor que marcaba las diferencias era el del suelo. Y, si este variaba, generalmente hacia arriba, el coste de las viviendas también lo hacía. Los costes de construcción, a igual calidad, variaban más o menos con el coste de la vida. En cambio, el precio del suelo ha llegado a suponer hasta dos terceras partes del coste total de las viviendas que se ponían a la venta.

Hecha la ley, hecha la trampa

¿Y qué valor le damos a un trozo de terreno ubicado en la Gran Vía madrileña, si quedase alguno, o en el Passeig de Gràcia barcelonés? ¿Qué puede valer uno situado en una zona más alejada del centro, pero bien comunicada y con todos los servicios? ¿Cuánto vale mi piso?

Hagamos memoria: para valorar una vivienda se utilizan los valores de venta reciente de otras seis de características comparables en la misma zona. Esto se hace para que la cifra final sea fiable. Pero supongamos que tenemos diez valores. ¿Cuáles escogemos? Un juez olímpico lo decide rápidamente: elimino los dos más altos y los dos más bajos, y listos.

Fácil. Pero, ¿se hace esto siempre? En plena burbuja, no era nada extraño encontrar tasaciones en las que el valor podía, cuando menos, discutirse. Y el gran problema es que, según parece, esta práctica se sigue llevando a cabo en plena crisis.

En tiempos lejanos el banco no podía prestar más de un 80 % del valor de la vivienda. El 20 % restante, como mínimo, debía correr por cuenta suya. Una vez, hace muchos años, escuché esta frase de boca de un empleado de banca: «No creerás que el banco va a correr con todo el riesgo». El esfuerzo de la hipoteca tampoco debía representar más de una tercera parte de nuestro sueldo...

Bueno, a partir de un determinado momento, estas indicaciones pasaron a un segundo plano, por decirlo de modo educado. En lo que respecta al 80 % del valor de la vivienda, hay un pequeño truco. Lo que hacía el banco muchas veces era prestar el 80 % de lo que marcaba la tasación.

En no pocos casos, esto permitía que el comprador no tuviese que poner un solo euro. Si le piden 100.000 euros y el tasador dice que vale 125.000, el 80 % de ese precio es el que le piden. Y, con algo más de suerte, quizá ese 80 % daba para los gastos notariales, los impuestos, o incluso para hacer reformas en esa vivienda.

Fantástico, ¿verdad? Pues esto se ha estado haciendo durante varios años en todas las ciudades de España y con todas las entidades bancarias.

¿Cómo ha sido posible? Siga leyendo, por favor.

Historia de una simbiosis

De las 55 sociedades tasadoras homologadas en España, 11 están participadas por bancos y cajas y 8 son directamente propiedad de alguno. Estas cifras son de noviembre del 2011, pero las tasadoras en manos de bancos y cajas llegaron a ser un 44 % del total.

Tinsa, una de las principales tasadoras, era hasta hace poco propiedad de la CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorro) y algunas cajas intervenidas. Tasamadrid, la sexta compañía del sector en facturación a finales del 2010, era propiedad de Caja Madrid, actualmente Bankia.

Entre estas dos sociedades controlaban un tercio del sector.

Pero no son las únicas; otras seis de las principales pertenecen a diferentes bancos, muchos de ellos intervenidos. Y, según el Banco de España, otras dos están ligadas íntimamente a sociedades inmobiliarias dedicadas a productos de alto standing.

Descenso de las tasaciones efectuadas en España entre el 2007 y el 2011. Fuente: idealista.com

En este contexto, no sorprenderá a muchos que la principal asociación de sociedades tasadoras, que aglutina a 36 de estas empresas, haya sido sancionada por la Comisión Nacional de la Competencia porque tiene sospechas de pactos para fijar precios y condiciones de servicio.

¿Se puede decir que las tasadoras tienen parte de culpa en la burbuja inmobiliaria? En virtud de lo visto, existe un margen razonable para pensar que sí: miles de viviendas tasadas a precio de oro, convencidos todos de que los precios nunca bajarían. Así, se ha financiado la aventura vital de miles de personas que no han podido darse cuenta de que se les estaba, de alguna manera, estafando.

Porque se les ha permitido endeudarse sin las suficientes garantías. Porque las valoraciones eran altísimas, y a mayor valoración, más dinero hay que devolver al banco cada mes.

Por qué (ahora sí) los bancos no pueden conceder créditos como antes

Si todo esto es cierto, ¿por qué no se corrigen los precios? ¿Por qué los bancos no ponen a la venta lo que tienen al precio actual y así se quitan el problema de encima?

La ley de saneamiento del sector financiero, aprobada mediante real decreto ley de 3 de febrero del 2012, endurece las condiciones para que estos activos permanezcan en los balances de los bancos. Se pretende que las entidades bancarias comiencen el 2013 con sus cuentas saneadas, lo que quiere decir que tendrán que hacer un duro trabajo durante el 2012.

La cifra de salida no es pequeña: unos 50.000 millones de euros. El objetivo es claro: suelo sin edificar u obra nueva terminada que haya ido a parar a la cartera del banco por impago. ¿Cómo se va a actuar? Sencillo: se va a subir el porcentaje del valor de cada activo que el banco deberá tener guardado en caja para responder por estas joyas si llega el momento. Para el suelo no edificado, será un 80 %; las obras en curso, un 65 %, y las terminadas, un 35 %.

Lo que el sentido común dictaría es actualizar el valor de esos activos y asumir las pérdidas derivadas, en todo o en parte. Pero hacerlo supone admitir el mal negocio pasado. Y el Banco de España obliga a inmovilizar (provisionar, en el argot bancario) una parte importante del valor de esos activos.

Con un agravante: si han perdido valor, han de añadir un porcentaje extra que está en función de esa caída de valor, y que en un principio era del 30 % pero que, tras las presiones del sector, se quedó en un 10 %. Para una vivienda cuya hipoteca se hubiese ejecutado en el 2008, esto supone guardar un 30 % de su valor para cumplir con la exigencia del Banco de España.

Claro, mientras mayor sea la diferencia entre tasaciones, más dinero habrá que guardar en la caja y menos quedará para hacer negocio. ¿Cómo evitarlo? Pues logrando que la valoración sea lo más alta posible. Por ello, los bancos se resisten a reconocer las pérdidas de valor de suelo y de viviendas, y las tasadoras se ven empujadas a poner un precio tan alto como les sea posible.

Se dificulta con ello que salgan viviendas del mercado y entren otras nuevas a precios más competitivos y con unos estándares de construcción más ajustados a la normativa vigente.

Con este panorama, es fácil comprender que nadie sepa cuál es la deuda real de bancos y cajas vinculada al sector inmobiliario. Y esto nos lleva, ahora sí, a la pregunta del inicio del capítulo: los bancos no pueden conceder todo el crédito que quisieran (y créame si le digo que están deseando prestar bastante más dinero del que están poniendo en circulación) sencillamente porque están endeudados hasta las cejas.

Echando mano del boletín financiero del Banco de España de noviembre del 2012, disponible en la web del regulador español y con datos de junio del 2012, vemos unas cuantas cifras que nos pondrán en situación. Las compararemos con el PIB español del 2012, que estaba en torno al billón de euros, lo que nos ayudará a ver las magnitudes.

Veamos: el crédito concedido al sector privado era de 2,36 billones de euros, y el saldo con el eurosistema era negativo en 378.000 millones. En ambos casos, hablamos de deuda, y aunque es cierto que el dinero prestado es mucho más que el pedido, no deja de ser deuda.

Si usted tiene una deuda contraída con alguien, sea banco o no, y existen papeles que lo certifiquen, esa deuda pasa a ser prioritaria. Lo mismo pasa con los bancos.

El camino a la derecha

¿Significa eso que el acceso al dinero, aunque sea caro, está cerrado definitivamente? ¡Ni mucho menos! Hemos olvidado un factor importantísimo: hay gente que sigue teniendo dinero. Algunos, más que antes de empezar la crisis. Y le confesaré algo: muchos de ellos están deseando ponerlo en movimiento.

Resulta incomprensible escuchar todos los días a cientos de personas más o menos informadas que claman al cielo porque los bancos no abren el grifo del crédito. Esos mismos bancos a los que han demonizado desde que estalló la crisis en septiembre del 2007. En cambio, olvidan a ciudadanos anónimos que han logrado un pequeño capital (a veces no tan pequeño) y podrían dar un gran desahogo a la economía nacional si se les facilitase la manera de invertir en sectores con futuro.

Es mucho más importante que busquemos a esas personas con dinero para invertir y les demos la oportunidad de hacer negocios juntos. Negocio legítimo, por supuesto: empresas de base tecnológica, pymes, biotecnológicas, turísticas... Le daré algunos motivos por los cuales opino así:

  * • Por regla general, estas personas han ganado su dinero a base de esfuerzo y sacrificio, por lo que le entenderán cuando les explique sus dificultades, y le ofrecerán valiosos consejos.
  * • Quizá no entiendan tanto de economía como su banquero, ni de leyes como su abogado, ni de fiscalidad como su gestor, pero le puedo asegurar que saben lo suficiente sobre todos esos temas, y desde luego mucho más de lo que usted piensa. Y le señalarán las piedras que usted se puede encontrar por el camino. ¿A quién no le gusta una ayuda como esa?
  * • Si consigue convencer a una de estas personas de que se implique en su proyecto, se sorprenderá del grado de compromiso que adquiere. Mucho mayor, por supuesto, que el de su banquero, quien sólo buscará recuperar la inversión en el plazo previsto, sin sustos ni historias para no dormir.
  * • Un inversor particular ofrece capital, consejo y esfuerzo a un interés mucho más bajo que el de un banco, quien sólo ofrece dinero.

Evidentemente, hablamos de una relación mercantil. No es oro todo lo que reluce, y el inversor privado, a la hora de la verdad, querrá recuperar su dinero. Pero no es menos cierto que el inversor privado es consciente de los riesgos de cualquier aventura, y si le convence de que se arriesgue con usted sabe que puede perder una parte de lo que invierta. Si decide correr el riesgo, es porque cree en lo que está haciendo, y eso es un gran valor en estos tiempos.

Sé que la mentalidad del ciudadano medio ve al banquero y al inversor como si fuesen dos caras de la misma moneda, y no le niego que en no pocos casos esto es cierto. Pero, en los tiempos actuales, y con el sistema bancario en el disparadero del rescate, es difícil pedirles que presten dinero.

No le niego que convencer a un inversor para que ponga dinero en una idea, por buena que sea, tampoco es tarea fácil, pero dista bastante de ser imposible. Como ya le he dicho antes, el inversor que participa de estas ideas sabe que existen riesgos, y está dispuesto a correrlos si cree que merece la pena. Y asume que puede perder dinero.

Un banco nunca jugará con estas reglas. Su modelo de negocio es prestar dinero y que se lo devuelvan con intereses.

¿Y qué es lo que uno debe tener en cuenta si, a pesar de todo, necesita dinero prestado? Piense en lo siguiente antes de entrar en una oficina bancaria a pedirlo:

  * • ¿Para qué quiero ese dinero? Si está pensando abrir un negocio, montar una empresa o comprar una vivienda para habitarla, sepa primero cuánto necesita y de qué dispone para saldar la deuda una vez contraída. No hace falta que le diga que, cuanto más dinero necesite, más asfixiantes serán las condiciones, y al revés: cuantas más cartas tenga para negociar con el banco, mejor.

Si el dinero va a ir destinado a cualquier otra cosa, vale más que ahorre para pagarlo al contado. Ya pasaron los tiempos del crucero al Caribe en cómodos plazos. Si no puede permitírselo con lo que cuenta en el bolsillo, no podrá pagarlo si se lo prestan, así que no se meta en líos.

  * • ¿Cuánto necesito de verdad? Haga cuentas, pero hágalas bien. Si lo que sale de esos cálculos es que le hacen falta 6.244 euros, no pida 7.000 por lo que pueda ser. Pida 6.244, porque cuanto más le presten, más estará tentado de gastar, y más tendrá que devolver.

Y más fuertes serán las presiones si no lo hace a tiempo.

  * • ¿Podré pagar lo que debo? Sí, ya lo sé, esto es una obviedad, pero si el país entero la hubiese observado con algo más de rigor no estaríamos debiendo dos años y medio de PIB a los bancos, ¿no cree?

Existía en tiempos una norma del Banco de España que impedía endeudarse más de un tercio de los ingresos legalmente declarados. Y la encuentro muy sensata. Tome sus ingresos de todo un año, divídalos entre tres y sabrá lo máximo que debería pagar cada año por la suma de sus créditos, ya sean personales, hipotecarios o de cualquier otro tipo.

Si quiere estar más seguro, haga como los calculistas de estructuras: aumente el esfuerzo y disminuya la resistencia. Suba un 20 % la suma de las cuotas a pagar (con lo que asumirá futuras subidas de tipos en una hipoteca, por ejemplo) y rebaje otro 20 % sus ingresos (y así podrá hacer frente a una eventual congelación de sueldo o cualquier imprevisto tipo avería de coche o de caldera). Seguramente su techo de crédito baje, pero dormirá infinitamente más tranquilo.

  * • Olvídese de las tarjetas de crédito. Podría decirlo de un modo más edulcorado, pero prefiero ser directo: olvídese de las tarjetas de crédito. Con la cultura financiera que tenemos los españoles de a pie, son un peligro constante.

¿Por qué? Porque el modus operandi de los señores Visa, Mastercard y American Express es sencillo: usted compra a crédito, es decir, con dinero prestado, hasta un límite pactado entre ambos (pongamos 500 euros al mes), con independencia de que haya dinero en su cuenta corriente. A final de mes, ellos le pasarán un recibo con lo que haya gastado. Nada que objetar, mientras usted tenga recursos para asumirlo.

La dificultad viene cuando no puede. Lo primero que hacen esos señores tan amables es castigarle con un 24 % de recargo por ser un mal chico; lo segundo, si sigue sin hacer frente a los pagos, bloquean la tarjeta hasta que se ponga al día. Lo más divertido es que usted no se da cuenta hasta que intenta pagar la compra del súper y tiene que pasar el bochorno de oír la palabra denegado.

Y es que el dinero de plástico es sumamente traidor. No nos preocupamos de ver los extractos mensuales, ni intentamos llevar las cuentas de lo que hemos gastado. Y como el plastiquito no nos avisa de lo que llevamos gastado ni de lo que nos queda, así nos luce.

Mi consejo es muy claro: destruya esa tarjeta y pida una de débito. Funcionan igual, pero cargan la compra al momento y, cuando se agota el saldo de la cuenta, dejan de dar dinero. Quizá no le sirva de mucho si sigue sin controlar sus gastos, pero al menos se enterará en el momento en que su saldo llegue a cero y no a fin de mes, cuando quizá el saldo sea menos doscientos.

Una reflexión final: ¿gastamos lo que necesitamos o vivimos por encima de nuestras posibilidades? Es probable que, tras cinco años de crisis, no pertenezca usted al club de los que pueden hacerse este tipo de preguntas, pero no estaría de más que eche la vista atrás y examine su comportamiento cuando las cosas le iban mejor que ahora.

¿Con qué objetivo? Con uno muy claro: detectar de qué cosas puede uno prescindir. Y le aseguro que son legión. Hemos de acostumbrarnos a pensar que el crecimiento infinito es imposible. Y diré más: es malo. ¿Ha visto usted algún organismo vivo que no pare de crecer? Yo tampoco.

Buena parte de lo que nos ha pasado tiene como base una creencia absurda: el crecimiento es infinito, y además ha de ser mayor año tras año. Es una falacia que la naturaleza no se ha molestado siquiera en considerar. Todos los organismos conocidos nacen, crecen durante un tiempo y luego se mantienen... hasta que mueren.

De hecho, existe una enfermedad llamada gigantismo, y que afecta a aquellos organismos que no pueden detener su proceso de crecimiento. El futuro de estos seres vivos es siempre el mismo: la muerte por colapso del sistema.

La economía no iba a ser menos. Y, con un planeta finito, de recursos finitos, es imposible crecer de manera constante. Mucho menos en progresión geométrica (es decir, más que el año pasado y menos que el siguiente). Por eso se suceden las crisis. Y por eso es vital que aprendamos a ajustar el consumo de lo que tenemos.

Y eso incluye el dinero.

Resumen

  * • Durante algunos años, varias de las más importantes empresas inmobiliarias de España estaban en manos de los bancos. Algunas empresas homologadas para tasar viviendas también, lo que tejió un círculo vicioso que permitió ver hipotecas como las que se han concedido a muchas personas de este país.
  * • Tras la llegada de la crisis, muchas de esas tasaciones se han convertido en una losa tanto para el acreedor como para el banco, quien en no pocas ocasiones pidió en el extranjero el dinero que luego prestaba a la gente, originando una deuda enorme que lastra la imagen nacional.
  * • Sin embargo, para determinadas iniciativas existen inversores privados que pueden ofrecer capital y conocimientos, liberando así a los bancos y permitiéndoles destinar más recursos a otros clientes.
  * • En cualquier caso, es imprescindible que todos aprendamos unos buenos hábitos de gasto para evitar incurrir en más deuda con los bancos.

Capítulo 12

La dación en pago. ¿Por qué no es posible en España?

  * • El drama de los desahucios en España.
  * • Cómo funciona la Ley Hipotecaria y el procedimiento judicial en caso de impago del préstamo.
  * • La dación en pago no es un oasis tan próspero como cuentan.
  * • Cómo saber si su hipoteca subirá en la próxima revisión.
  * • ¿Puedo acogerme a la dación en pago?
  * • ¿Cómo negocio con el banco en caso contrario?

Introducción

Es bien conocido el drama generado por los desahucios en España desde el inicio de la crisis. A finales del 2012, el revuelo social y político surgido a raíz del suicidio de una mujer en el País Vasco por esta causa provocó una marea que derivó en una ley para proteger a los colectivos más vulnerables.

Por desgracia, esta situación es bastante más frecuente de lo que pensamos. Sólo en el 2012, 119 personas se han suicidado por esta causa. No existen palabras para describir el punto de no retorno que supone tomar este tipo de decisiones; hablamos de personas que una vez tuvieron trabajo y vivían bien y, de un día para otro, se quedan sin ingresos con los que hacer frente a una deuda que se convierte en asfixiante.

En muchos casos, estas personas tienen una familia que ha de cargar con el peso, no de un error, sino de una serie de circunstancias desgraciadas para las que no parece haber enmienda posible porque las leyes actuales permiten que el acreedor reclame toda la deuda pendiente. Da igual que el deudor se quede sin piso: si el valor que tiene en el momento del desahucio no cubre lo que queda por pagar, tendrá que seguir pagando.

Para dar solución a la alarma social creada, el Gobierno impulsó una serie de medidas en noviembre del 2012. Sin embargo, no fueron muy bien acogidas. Y es que el carrusel de requisitos necesarios para poder acceder, no a la paralización definitiva del proceso, sino únicamente a una moratoria de dos años, es importante:

  * • Los ingresos máximos no deben superar los 19.164 euros anuales, y la vivienda hipotecada debe ser la única propiedad del deudor.
  * • La carga hipotecaria ha de haber aumentado en un 50% mínimo en el último año, y suponer más del 50% de los ingresos netos.
  * • Además, ha de darse alguno de estos casos: familia numerosa; monoparental con dos o más hijos a cargo; tener algún hijo menor de tres años; estar en paro y no cobrar desempleo; contar en la unidad familiar con algún discapacitado severo; sufrir violencia de género.

Todas estas medidas, aun estando llenas de buena voluntad, excluyen a buena parte de las familias que se han visto abocadas a un proceso de ejecución hipotecaria, y han suscitado la crítica de casi todas las organizaciones sociales, no sólo porque únicamente suponen una moratoria y en ningún caso una anulación del proceso, sino porque el acuerdo entre los dos grandes partidos estatales vino precedido de costosas negociaciones en las que no faltaron reproches mutuos. Y es que los políticos no quieren dar a entender que aceptan las tesis del otro aunque sean iguales a las suyas...

No es un problema menor. Desde el inicio de la crisis, se han producido en toda España más de 334.000 desahucios, entre viviendas, locales y oficinas, según la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH). Sólo en los primeros nueve meses del 2012 se han ejecutado 126.400 lanzamientos, como se denomina en el lenguaje judicial a estos procesos.

Sin embargo, estos números son absolutamente genéricos, y no existe un desglose detallado de las ejecuciones hipotecarias que realmente corresponden a viviendas habituales; algunas fuentes se atreven a cifrar este apartado entre 4.000 y 15.000 viviendas en todo el período, pero como puede verse, no hay una cifra exacta, lo que alimenta el miedo y la demanda de soluciones.

Y es que, con independencia de cuáles sean los valores reales de primeras viviendas objeto de desahucio, los valores globales son escalofriantes. Sólo en el tercer trimestre del 2012, 19.314 inmuebles sufrieron algún tipo de lanzamiento. De ellos, 4.782 se produjeron en Cataluña, 2.887 en Andalucía, 2.622 en Madrid, 2.548 en la Comunidad Valenciana y 1.184 en Canarias.

Todos recordamos el revuelo que se desató en España durante el 2011 cuando la Audiencia de Navarra aprobó la dación en pago en un caso de ejecución hipotecaria. Parecía que por fin se iba a crear jurisprudencia en este sentido, y que muchas familias con el agua al cuello podrían, cuando menos, empezar de nuevo desde cero.

La sentencia, como recordará el lector, obligaba a la entidad bancaria, en este caso BBVA, a aceptar el piso como todo pago por la deuda. El banco no podía reclamar lo que técnicamente se denomina deuda viva, y que es la diferencia entre el precio por el que se adjudica la vivienda y la deuda pendiente. Esa diferencia era de 28.000 euros.

Sin embargo, la alegría duró bien poco. La entidad recurrió la sentencia y, un año después, la Sección Segunda de la Audiencia de Navarra dio la razón al banco. La nueva sentencia, contra la que no cabe recurso, es cuando menos curiosa, pero no porque habilite las pretensiones del banco amparándose en la legalidad vigente.

No; lo llamativo del texto es que viene a culpar a los deudores de que esta dación no fuese efectiva al no haber alegado las circunstancias de crisis como causas sobrevenidas (es decir, no buscadas) para hacer frente a las peticiones del banco.

El resumen es sencillo y francamente triste: esta familia no sólo se ha quedado sin vivienda; no sólo le quedan por pagar 28.000 euros de deuda tras la subasta; además, deberá pagar los intereses de demora, lo que hace que la deuda ascienda en realidad a 50.000 euros.

Cornudos y apaleados, se suele decir...

De poco sirve que haya jueces que planteen la inconstitucionalidad de las ejecuciones hipotecarias, alegando el evidente riesgo de exclusión social que conllevan. Por no mencionar la contradicción en la que incurren los propios juzgados; la misma Audiencia de Navarra que emitió la sentencia que hemos comentado antes dictó una sentencia contraria en un caso similar. Esta vez, la misma entidad bancaria apeló una sentencia de una instancia inferior que le obligaba a quedarse un piso como dación en pago.

Aun así, el Tribunal Constitucional rechazó un recurso presentado por un juez de Sabadell. Llama la atención que, de los once magistrados, sólo uno votase a favor de este...

El modelo actual

Pero, ¿qué es la dación en pago? Como muchos otros adelantos, es un sistema procedente de los Estados Unidos. Simplificando mucho, se puede decir que permite que el hipotecado pueda saldar su deuda simplemente entregándole las llaves del piso al banco, y volver a empezar desde cero.

Parece algo sencillo y limpio. Pero la realidad es algo más compleja. En España, la hipoteca se suscribe según el principio de garantía personal, mientras que en Estados Unidos el contrato se limita a la vivienda que se hipoteca.

El artículo 140 de la Ley Hipotecaria española permite saldar la deuda entregando la vivienda, pero sólo si antes se ha pactado en la escritura de constitución del crédito hipotecario, y consta como tal en este documento. Como no suele ser el caso, el artículo 1.911 del Código Civil prescribe que el deudor responde de las obligaciones contraídas con sus bienes presentes y futuros, algo a lo que ya hace referencia el artículo 105 de la Ley Hipotecaria: Sed lex, dura lex.

Seguimos con las diferencias. En Estados Unidos, las hipotecas se suelen contratar a interés fijo, lo que quiere decir que el tipo de interés será el mismo en cada letra que se pague del préstamo. En España, esta opción es muy minoritaria, porque suele ser más cara que a interés variable. Aunque todos sabemos cuál es la consecuencia de tener un tipo como el euríbor subiendo y bajando...

Durante mucho tiempo, se habló del país americano como el paraíso de la entrega de llaves y vuelta a empezar desde cero, pero esto sólo es posible en trece de sus estados. En los otros treinta y ocho, la situación es la misma que aquí. Es decir, no pagar la hipoteca conlleva el desahucio y, si no se satisface la deuda, hay que seguir pagándola.

Esta es la situación REAL de Estados Unidos. En azul, los trece estados que actualmente permiten la dación en pago. Fuente: burbuja.info

No nos lo explicaron todo, desde luego.

Pero hay más. En Estados Unidos, aun en el caso de que se permita entregar las llaves de la vivienda como único pago por la deuda, si existen otros préstamos asociados (algo más común en España de lo que pensamos), estos sí se han de pagar igualmente. Otro tanto puede decirse de los impuestos generados durante el proceso. Es decir, puede suceder que la deuda con el banco no quede completamente saldada.

Una última cosa que debe saberse. Hay otra condición para este tipo de pactos en Estados Unidos, y que puede amilanar a más de un lector que pretenda negociar con su entidad bancaria en estos términos: una hipoteca firmada según esta fórmula será inevitablemente más cara, porque admite implícitamente un mayor riesgo de impago. Ante esta circunstancia, la entidad bancaria va a cubrirse las espaldas.

De hecho, hay un banco que ha lanzado productos que admiten expresamente la dación en pago, pero el éxito que han tenido es muy relativo, quizá por las condiciones: euríbor + 2,75 %. Eso supone un 1 % más de lo que ofrecen la mayoría de los bancos en la actualidad.

Si tomamos un préstamo de 160.000 euros a 25 años, una hipoteca normal a un tipo equivalente al euríbor + 1,75 % (tomando como base un euríbor de 0,60 a principios del 2013, o sea, un 2,35 %) daría como resultado una cuota de 806 euros mensuales. Ese mismo préstamo al euríbor + 2,75 % (o sea, un 3,35 %) daría como resultado una cuota de 901 euros.

Es decir, una hipoteca con dación en pago será 95 euros más cara cada mes durante los próximos 25 años. ¿Cuánto pagaría usted de más? 95 euros x 12 meses x 25 años = 28.500 euros.

El equivalente a un Audi A3 recién salido del concesionario...

Según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias se están produciendo sobre contratos suscritos a partir del año 2004. Son los que se firmaron más tarde, y cuando los precios de la vivienda eran más altos. Además, también eran años en los que los bancos relajaron mucho sus costumbres tradicionales a la hora de prestar dinero.

Con todo lo explicado, es muy probable que el valor actual de la vivienda que entra en ejecución sea menor que el de compra.

Si la posibilidad de la dación en pago se estableciese con carácter retroactivo por ley, esto provocaría pérdidas millonarias en unos bancos ya bastante maltrechos por la situación actual. Estaríamos hablando de unos valores que podrían oscilar entre los 10.000 y los 15.000 millones de euros, y aunque hay quien opina que esta cifra es perfectamente asumible por los bancos y cajas de este país, muchos otros discrepan y creen que aplicar esta medida con carácter general y retroactivo podría hacer quebrar el sistema financiero español.

Llovería entonces sobre mojado...

Una de las posibles consecuencias que podría tener esta fórmula es que los bancos, en lugar de conceder hipotecas por el 80 % del valor de tasación como hasta ahora lo hagan por un máximo de un 50 % a devolver en un plazo de no más de 20 años y a unos intereses de un 7 % a interés variable y un 9 % a interés fijo. Bastante parecido a lo que se estilaba veinte o treinta años atrás.

En determinados casos, la cuota podría doblarse con respecto a los valores actuales, lo que volvería a convertir las hipotecas en vehículos para privilegiados, como antes, y que el resto de la población viviese de alquiler. Como antes. Y como se estila en la Europa rica y próspera del norte.

Existe, sin embargo, una parte positiva dentro de todo esto. Con este tipo de fórmulas, muchos piensan que se volvería a regular el acceso a los créditos hipotecarios a personas que no tuviesen los suficientes recursos para pagarlos, algo que por desgracia se ha dado con demasiada frecuencia en los años de la burbuja.

Quizá haya quien no lo vea así, pero hay que recordar que no mucho tiempo atrás las condiciones de acceso al crédito eran bastante más estrictas que ahora. El precio del dinero era estratosférico en comparación al momento actual, por lo que su margen de negocio era mucho mayor y podían ser más selectivos.

Otras voces sostienen que adoptar esta fórmula llevaría a un desplome de precios y a una caída de la demanda, precisamente por lo que acabo de comentar. Argumentan que, al aumentar los requisitos para acceder a una hipoteca, el público potencial descendería, con lo que el afán constructor se desmoronaría y los precios, al no haber mercado, caerían a su vez en un indeseable efecto dominó.

¿Buenas prácticas?

El 2 de abril del 2012, el ejecutivo del PP aprobó una serie de medidas encaminadas a aliviar en parte esta problemática. Ese día se presentó un código de «buenas prácticas» que preveía la dación en pago cuando se cumpliesen los siguientes supuestos:

  * • La cuota hipotecaria exceda del 60 % de los ingresos de la unidad familiar.
  * • Todos los miembros de la unidad familiar estén en paro.
  * • Debe ser vivienda habitual y única propiedad del afectado.
  * • Su valor no podrá exceder de: 200.000 euros en las ciudades de más de un millón de habitantes; 180.000 en las de más de 500.000 habitantes o integradas en áreas metropolitanas de municipios de más de un millón habitantes, ni 120.000 euros en las poblaciones de menos de 100.000.

Este código, en principio, era voluntario para bancos y cajas, pero la mayoría de ellos se han adherido, lo que lo convirtió en vinculante y de obligado cumplimiento. Dicha adhesión comportaba una serie de garantías adicionales que podían aplicarse en determinados casos, como ampliar la carencia, limitar los intereses de mora, rebajar el diferencial sobre el euríbor u ofrecer una quita si nada de lo anterior funciona.

Existe otro «pero», y viene justamente de aquellos que gentilmente se ofrecieron a apoyarnos en la aventura de conseguir hipoteca: los avalistas. ¿Por qué? Pues porque las condiciones para acogerse a esta fórmula se hacen extensibles al avalista. El código estableció que el avalista o avalistas han de hallarse en la misma situación que el deudor. En caso de que no sea así, no hay nada que hacer.

La realidad, pasados unos meses, ha sido más bien decepcionante. Según la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae), hasta octubre del 2012 hubo 1.589 solicitudes para acogerse a este código, pero sólo 203 lo lograron. Demasiado pocos para dar esperanzas...

La confianza de los bancos

¿Y qué futuro le espera al hipotecado que sabe que su vivienda ha perdido valor, o a la familia que se ve perseguida por el banco y ahora no pueden saldar la deuda porque se han quedado sin trabajo? ¿Quién les defiende de un sistema que los invitó a entrar en una fiesta en la que no había remedios para aguantar la resaca del día siguiente?

No negaré que el futuro es bastante negro, y además está escrito. Los bancos son máquinas de hacer dinero. Y, como expertos en la materia, se cuidan perfectamente las espaldas cuando firman un contrato con un particular o una empresa. He asistido a casos en los que la escritura del crédito hipotecario reflejaba, con precisión de céntimos, el valor que tendría el inmueble en el momento de salir a una hipotética subasta.

Esa es la confianza que tienen hoy los bancos en recuperar su dinero.

Un documento firmado ante notario es algo casi intocable, excepto en aquellos casos en los que se cometa una ilegalidad flagrante al redactarlo. Pero, en el caso de los créditos hipotecarios, no existe nada manifiestamente impugnable una vez firmado, salvo las cláusulas que puedan considerarse abusivas, como el suelo del tipo de interés. Y no es fácil quitarlas.

Pero nadie, absolutamente nadie, nos advierte bastante cuando nos ponemos la soga hipotecaria al cuello. Aunque mejor sería decir que no escuchamos ni nos asustamos bastante cuando nos explican lo que puede pasarnos si no pagamos.

Dudo mucho que la persona que suscribió una hipoteca como la que comenté antes se haga una idea cabal de lo que le espera si no cumple con lo pactado. Pero nadie en su sano juicio se para a pensarlo. En caso contrario, el mundo no avanzaría.

Es normal. Cosas como recibos impagados, intereses de demora o tercera cuota debida nos suenan a suajili. ¿Pero cómo vamos a dejar de pagar, por Dios? Miramos al banquero como si nos quisiese tomar el pelo, e incluso llegamos a sentirnos ofendidos. Pero la persona que está al otro lado de la mesa es un experto en hacer dinero, no lo olvidemos. Y mientras sonríe beatíficamente y nos asegura que por supuesto que podrá pagar, faltaría más, mentalmente recuerda todos los casos, y no son pocos, en que alguien como nosotros no ha pagado.

Porque los tipos de interés, esa cifra que marca lo que tendremos que pagar cada mes para devolver el dinero que nos han prestado, no permanecen inmutables. Es más, cambian a diario, unas pocas milésimas por lo general, pero una milésima de más o de menos puede suponer pagar unos euros más o menos cada mes durante todo el año siguiente.

Calculando la subida de la hipoteca

¿Y cómo se sabe eso? Pues con un índice que se llama euríbor hipotecario BOE, que se publica cada mes en el Boletín Oficial del Estado a principios de mes, y que muestra la media aritmética del euríbor durante el mes anterior.

En http://www.boe.es/buscar/boe.php se puede encontrar el valor oficial del euríbor que los bancos utilizan como referencia.

¿En qué afecta eso a su hipoteca? Un procedimiento muy común (y que figura en la escritura de su crédito hipotecario) es el siguiente: si estamos en enero y el euríbor está a un promedio del 1,50 % ese mes, esta cifra saldrá publicada en el BOE a principios de febrero. Su banco le enviará una amable carta a finales de febrero/principios de marzo avisándole de que al mes siguiente, abril, su cuota variará al alza o a la baja, dependiendo del valor anterior.

Es decir, puede usted tomar como referencia para la revisión de su hipoteca la media del euríbor anterior en tres meses y así estará avisado con algo de tiempo, lo que le permitirá planificar un poco y recortar gastos si su cuota ha de subir.

Si desea asegurarse de que realmente esta regla es la que vale para su hipoteca, tome un recibo cualquiera de su banco referente a su hipoteca. En algún lugar del papel verá el tipo aplicado, por ejemplo un 3,442 %. A esta cifra hay que restarle el diferencial, que es el margen comercial del banco y que podrá encontrar en la escritura del préstamo). Supongamos un 0,80 %. Réstelo y obtendrá un 2,642 %.

Ese es su índice de referencia para el próximo período (seis meses, un año, lo que marque su escritura. Busque los últimos valores publicados del euríbor, y cuando encuentre esa cifra y sepa a qué mes corresponde, entonces sabrá en qué momento del año ha de estar más pendiente del índice bancario.

Quizá ahora entienda por qué, cuando todos los telediarios hablaban de bajadas de tipos, a usted le tocaba una inoportuna subida. Quizá ese mes el tipo está a un 2 % y el mes que le correspondía a usted era un 2,20 %.

La Ley Hipotecaria

Esta situación fue muy común entre el 2007 y el 2009; si le sumamos el creciente paro, entenderemos algo mejor el aumento de ejecuciones hipotecarias. Pero, ¿cómo funciona este procedimiento?

La Ley Hipotecaria actual establece los parámetros que han de concurrir para que el banco nos reclame la deuda en el caso de que no podamos pagar. Si dejamos de pagar una o dos cuotas, el banco nos cargará intereses de demora que oscilan en torno al 19 % anual. Como regalo extra, devolverá los recibos del agua, de la luz... porque, si no podemos pagar la letra de la hipoteca, es que no tenemos dinero en el banco.

Mientras nos movamos en ese limbo, podemos respirar con una muy relativa tranquilidad. Pero es muy importante no llegar a la tercera cuota porque, a partir de entonces, comenzarán los problemas de verdad: el banco, amparándose en la misma escritura de constitución de hipoteca que tan graciosamente firmamos, nos pedirá toda la deuda, no sólo las cuotas impagadas.

Hay un pequeño consuelo en todo esto: a pesar de ser una formidable máquina de hacer dinero, su banco no es nada tonto. Y, antes de decidir si ejecuta todo el préstamo o no, valora si le compensa. Un procedimiento de estas dimensiones requiere tiempo y dinero.

Si su caso se limita a una bajada de ingresos, es probable que su banco acceda a renegociar las condiciones del préstamo y le ofrezca una de estas soluciones: repartir las cuotas impagadas entre las que restan y dejar el contador a cero; aceptar un período de carencia extra y únicamente pagar intereses o bien uno total.

Si la falta de ingresos es puntual es una buena idea, pero ¡ojo!, es una opción muy peligrosa a largo plazo porque la carencia de amortización le puede representar, una vez vencida, un aumento de cuota de entre veinte y cincuenta euros, y la total más de cien. Durante todo el préstamo. No se la recomiendo.

Nos vemos en el juzgado... o no

¿Qué sucede si, a pesar de todos los intentos, no es posible enderezar el rumbo? El banco iniciará entonces el procedimiento solicitándolo al juzgado, y a partir de ahí los plazos pueden alargarse más o menos durante un año.

Si mientras tanto puede regularizar la situación, hágalo. No necesita que el banco lo autorice si es la vivienda habitual y si durante los cinco años anteriores no se ha visto en una situación similar. En caso contrario, el proceso seguirá su curso y quizá llegue un momento en que el juez enviará su vivienda a subasta.

Este procedimiento también está fuertemente regulado: el artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los bienes saldrán a subasta con el valor especificado en el artículo 637 de la misma ley, y que no es otro que el valor de tasación.

Cualquier persona física o jurídica que quiera optar a la subasta deberá depositar previamente el 20 % de este valor. Si en la subasta alguien ofrece al menos el 70 % del valor de salida, se le adjudicará la propiedad. Si es el banco quien hace tal oferta, se le adjudicará previa liquidación de intereses y costas.

Existen varios supuestos más, pero en todos ellos el ofertante, si no es el mismo banco, deberá adherirse a las condiciones iniciales del préstamo (lo que en el argot se denomina subrogación).

Pero la parte interesante viene ahora. La más común: que nadie puje por la vivienda. El artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice que «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60 % de su valor de tasación».

Traduzco: si nuestro fabuloso nido estaba tasado en 100.000 euros y nadie puja por él, el banco puede quedárselo por 60.000. Pero esto no es todo. Según el artículo 654 de esta misma ley: «El precio del remate se entregará al ejecutante a cuenta de la cantidad por la que se hubiere despachado ejecución y, si sobrepasare dicha cantidad, se retendrá el remanente a disposición del tribunal, hasta que se efectúe la liquidación de lo que, finalmente, se deba al ejecutante y del importe de las costas de la ejecución».

Dicho de otra manera: en el caso anterior, el banco asume 60.000 euros, pero quedan 40.000 por devolver. Y volvemos al drama del principio de este capítulo. La realidad es demoledora. Sólo entre enero y junio del 2011, se tramitaron en España 32.010 solicitudes de desahucio. Ciento setenta y cinco de media al día. Casi tantas como en todo el 2010.

Sólo con una voluntad real se puede resolver este gravísimo problema. Por desgracia, las medidas emprendidas por los Gobiernos estatales no han servido para aliviar la presión sobre miles de familias que se ven abocadas a la exclusión social. Y los bancos, endeudados hasta las cejas con sus colegas extranjeros, no están en la mejor disposición para aceptar más activos de mal digerir.

Por el momento, las únicas armas son la presión colectiva de las diferentes plataformas ciudadanas, la buena voluntad de quien intenta pagar lo que puede para no quedarse sin vivienda... y, aunque parezca mentira, la reticencia de bancos y cajas a adjudicarse más inmuebles de los que ya se queda. Porque una ejecución hipotecaria supone aceptar un crédito moroso, y eso es un lastre en el prestigio de su entidad bancaria. Y un balón de oxígeno que quizá pueda usted aprovechar si su nivel de ingresos le permite pagar, aunque sea con retraso.

Porque los bancos, lo repito por enésima vez, no son tontos. Y si usted se encuentra dentro del 75 % de españoles en edad de trabajar que cobra un sueldo a final de mes, ellos serán los primeros interesados en dejarle respirar. Una entrada de dinero, aunque sea pequeña, les permitirá presentar unas cifras de morosidad razonables.

No quiero decir con esto que se plante y deje de pagar, pero si puede exhibir una nómina ante su banco, aunque sea pequeña, aproveche esa ventaja mientras la Ley Hipotecaria no cambie. Cuando la situación económica mejore, lo agradecerá.

Resumen

  * • En los últimos años, el número de desahucios por impago de hipotecas ha aumentado exponencialmente. Esto supone un drama enorme para miles de familias.
  * • Para evitarlo, varias asociaciones proponen que el afectado salde la deuda únicamente entregando al banco las llaves de la vivienda, y los últimos Gobiernos han creado leyes y códigos de buenas prácticas para aliviar esta tragedia, con resultados claramente insuficientes.
  * • La Ley Hipotecaria regula las condiciones de los préstamos y permite que se pacte en las escrituras la dación en pago, aunque es una fórmula casi inexistente en la práctica. También especifica el procedimiento a seguir cuando el banco reclama la deuda.
  * • A pesar de todo, existen diferentes modos de ganar tiempo cuando uno se ve acuciado por su entidad bancaria.

Capítulo 13

Comprar vivienda buena, bonita y barata

  * • La vivienda acumula cinco años de bajada; comienza a ser buen momento para comprar.
  * • ¿Todas las viviendas son igual de buenas? Aprenda a distinguirlas.
  * • ¿Ha encontrado lo que busca? Negocie con el vendedor.

Introducción

Cuando comenzó a tambalearse el sector inmobiliario, casi nadie que ocupase un puesto con poder de decisión pensaba que los precios podían bajar. Esto era conversación común allá por el 2004, cuando también era habitual ver caras largas pensando que el ciclo se había acabado.

No eran pocos los que, a pesar de ello, estaban firmemente convencidos de que la subida de precios era un proceso inevitable e imparable. Algo así como que el vapor de agua caliente sube al ser más ligero que el aire. Claro que, como todo el mundo sabe, al subir se enfría, gana masa y, por lo tanto, tiende a bajar.

La gravedad es así...

Y dirá el lector: ¿dónde estaba el sentido común en esos años? ¿En qué pensaban los directivos de las empresas inmobiliarias, los comerciales, los financieros...? He de decir que, durante buena parte de ese año 2004, casi todo el mundo esperaba que el ritmo bajase y que hubiese que ajustar plantillas y objetivos. No se había perdido (aún) el criterio.

Otra cosa fue lo que vino después. El motor, en vez de bajar, subió de revoluciones; y ahí comenzó el desastre, con subidas continuas de precios y un afán por sacar más producto al mercado, sin tener en cuenta ni los precios ni el stock. Es decir, sin el más mínimo criterio logístico.

Todo ello hizo que, cuando el motor reventó de verdad a finales del 2007, los precios, que habían subido sin apenas control, se estabilizasen primero, se ajustasen luego y más tarde comenzase la caída libre... hasta ahora.

Durante el 2008, todo el mundo en el sector se negaba a ver la realidad: el mercado se había saturado, los precios eran exorbitantes y la demanda no era capaz de asumirlos.

En el 2009 comenzó a haber movimientos de bajada, ajustes se los llamó. Y es que aún era pensamiento habitual creer que los precios eran razonables. Claro que esto lo decían los productores de vivienda, y con los informes de costes de producción en la mano.

Fue a finales del 2009 y sobre todo durante el 2010 cuando comenzó a ser habitual ver bajadas de precios, y a reconocerse en voz alta que los precios eran excesivos, aunque el exceso aún se cifraba con la boca pequeña y los dedos cruzados, porque buena parte del producto aún a la venta era el más caro. Algo así como si usted pretende vender un Seat a precio de Ferrari.

Entre el 2011 y el 2012, los precios se han seguido ajustando, esta vez ya en una caída más o menos libre. Esto ha sido así por varios motivos, pero principalmente porque el comprador ha tomado la iniciativa y se ha negado a pagar los desmesurados precios que se pedían en años anteriores. Ante esa perspectiva, muchos promotores han optado por bajar precios de manera más generosa para soltar lastre.

La situación, a principios del 2013, es que los precios no sólo han bajado desde el inicio de la crisis, sino que están a niveles del 2003 o incluso previos. Es decir, se ha corregido buena parte del exceso creado con la burbuja.

A lo largo de todo este período, tanto bancos como promotoras, y por supuesto los diferentes Gobiernos, han lanzado de manera continua el mensaje de que era el momento ideal de comprar.

Dado que los precios han caído entre un 20 y un 30 % desde el inicio de la crisis actual, ¿puede uno creerse realmente que hoy, a principios del 2013, es buen momento para comprar una vivienda?

Mi respuesta es que sí, que ahora comienza a ser un buen momento.

Y es que, según el informe de precios de vivienda de segunda mano que publica el portal idealista.com, en el último trimestre del 2012 los precios en la ciudad de Barcelona acumulan una caída de casi un tercio del valor medio en el 2007. En Madrid, esta caída era algo menor, pero aun así es de casi una cuarta parte del máximo del 2007.

Llama la atención que, en las principales ciudades de España, los precios han caído entre un 7 y un 13 % sólo durante el 2012, lo que deja bastante claro que los propietarios de viviendas en venta comienzan a darse cuenta de que el ciclo alcista ha pasado y seguramente no vuelva en bastante tiempo.

Por lo tanto, si usted tiene la necesidad de cambiar de vivienda y algo de dinero para hacerlo, el 2013 puede ser un buen año. Pero, antes de lanzarse a la aventura, hay que hacer como los excursionistas: planificar la ruta y saber dónde vamos.

Ha de saber usted que existen ciclos de subida y de bajada en los precios de la vivienda, y que las estadísticas son genéricas. No es extraño que, en un mismo municipio, o en una misma zona de un determinado municipio, encontremos picos de demanda y por lo tanto de subida de precios. Y al revés, pueden darse calles en las que esa demanda sea casi nula y los precios caigan en barrena. De hecho, hay ciudades, como Pontevedra, en la que los precios subieron ligeramente durante el 2012.

Aparte de esto, cualquier noticia que se produzca respecto de un municipio o barrio concreto es capaz, por sí sola, de revertir el comportamiento de los precios en esa área en concreto. Puede ser un descubrimiento arqueológico, un cambio en las intenciones de una multinacional de instalarse por la zona, la aparición de un restaurante famoso... a veces, estos aspectos son capaces de poner en el mapa, o de borrarlos, pueblos, ciudades e incluso países enteros.

Cuestionario de urgencia para quienes quieren comprar una vivienda

Aparte de las cuestiones que acabo de comentar, existen multitud de pequeños detalles que hay que considerar cuando uno se decide a comprar una vivienda.

Para facilitar esta labor y aclarar las ideas de quien se encuentre en este supuesto, he preparado una serie de minipreguntas. Responder a ellas no resolverá todas sus dudas, pero le permitirá saber con mayor certeza si esa vivienda que ha visto anunciada y que tan buen aspecto tiene merece el esfuerzo de los próximos treinta años de su vida.

Pregunta 1. ¿Piensa adquirirla para destinarla a alquiler?

Si es así, le invito a que la examine en detalle y piense si se trasladaría a vivir en ella mañana mismo. La pregunta no es banal; piense que, cuando el potencial inquilino vea su anuncio, será lo primero que se pregunte, porque él sí quiere entrar a vivir cuanto antes.

Un contrato de cinco años (el mínimo legal, salvo pacto expreso en contrario) no es algo que se pueda resolver a la ligera. Por lo tanto, si el potencial arrendatario no está convencido de lo que ve, no firmará. Y usted se quedará sin negocio.

Mi recomendación, por tanto, es que mire esas paredes con cariño, porque hablamos de un lugar para vivir. Y ha de ser agradable y acogedor. Si ve esa vivienda sólo como una entrada de dinero, es mejor que invierta sus ahorros en otra parte, porque lo más probable es que haga un mal negocio.

Esta es una distribución que yo considero correcta. Habitaciones cuadradas, fáciles de amueblar, y pocos pasillos, con lo que se aprovecha muy bien el espacio para vivir.

Respuesta 1. Mire su futura vivienda como un lugar para vivir, no como una inversión.

Pregunta 2. ¿Está bien distribuida?

Para una persona que no sepa cómo se proyecta una vivienda, puede ser difícil responder a esta pregunta, pero le aseguro que en realidad es muy fácil. Le daré algunas pautas que le ayudarán.

  * • Cualquier pasillo que vea ha de ser corto; no ha de medir más de tres metros o pasos.
  * • Las estancias han de ser rectangulares y cumplir la regla de las cuatro paredes (contadas: una, dos, tres y cuatro; no más). Son mucho más fáciles de distribuir y flexibles que las que tengan formas extrañas o quiebros.
  * • La sala ha de ser amplia y con luz natural, y es conveniente que no dé directamente a la puerta de entrada por aquello de la privacidad, aunque esto puede solucionarse con un mueble.
  * • La habitación de matrimonio ha de poder contener una cama de matrimonio de 1,50 metros de ancho, mesillas de noche a cada lado y un armario PAX de Ikea con puertas correderas, y permitir el paso normal de una persona sin ladearse. Dicho de otro modo: un cuadrado de 3,5 x 3,5 metros o un rectángulo de 2,6 x 4 metros.
  * • El resto de las habitaciones han de tener superficie suficiente para, al menos, contener una cama de 90 x 190 centímetros, un armario de dos puertas y una mesa de escritorio, y permitir el caminar de un adulto sin ladearse. Esto equivale a unas dimensiones de 2 x 3,5 metros +/- 20 cm.
  * • Ninguna de las ventanas de las habitaciones debería dar a la galería de la cocina (esto, en viviendas de treinta o más años, es demasiado pedir, pero se agradece ver algo más que la lavadora si miras afuera; en obra nueva o de menos de diez años, no es legal).
  * • La cocina ha de permitir que dos personas caminen por ella sin tener que ponerse de puntillas cuando se cruzan, y ha de permitir muebles suficientes como para contener todo lo que necesita una familia de cuatro personas.
  * • Cuando se asome por una ventana o un balcón de la vivienda, el que sea, debe haber suficiente distancia con los vecinos como para que necesite picar a su puerta para pedirles la sal. Puesto en números, menos de 3 metros no es legal; para la sala, como mínimo ha de ser el doble.

No se preocupe si le he abrumado; la mayoría de estos parámetros son intuitivos, y en una visita se ven en seguida. Si duda, lleve una cinta de medir de obra, y no tenga reparos en usarla. Se trata de su dinero, y por lo tanto tiene todo el derecho de preguntar y probar.

Respuesta 2. Revise la vivienda pieza por pieza y compruebe que es lo bastante amplia y bien iluminada.

Pregunta 3. ¿Está en una buena zona?

Esta pregunta suele levantar ampollas porque, como es natural, la gente que vive en un determinado lugar lo considera el mejor del mundo y no lo cambiaría por ningún otro ni así le fuese en ello la salud.

Pero nada es blanco o negro; en realidad, una zona es comercialmente mejor o peor en función de muchos factores. Le indico algunos:

  * • Sepa si está lo bastante cerca de nuestro lugar de trabajo habitual; lo ideal es que no necesitemos más de media hora en el desplazamiento, máximo cuarenta minutos, ya sea en vehículo particular o en transporte público. Esta última opción es mucho mejor, porque le permitirá ahorrar en transporte, aunque es un plus que se paga en la escritura.
  * • Hay que considerar los servicios que tenga la zona. Una casita en una urbanización está muy bien para los amantes de la tranquilidad y es más barata que un piso en la ciudad, pero si tenemos que invertir un cuarto de hora de coche para ir a buscar una barra de pan, mal vamos. Una buena vivienda es aquella que, cuando queremos hacer la compra habitual, no nos obliga a caminar más de diez minutos en cualquier dirección.
  * • Hablemos de equipamientos públicos: centros médicos, escuelas, bibliotecas, mercados, parques... En el barrio en que me crié, existían hasta cuatro colegios, y hasta que llegué a la universidad pude ir andando a clase. Eso ahora está ampliamente denostado, pero sigo creyendo que no tiene precio. Y cuando uno tiene hijos pequeños, es muy de agradecer tener estos servicios lo más cerca posible.

Respuesta 3. Conozca los servicios de la zona. La vivienda será más cara, pero la calidad de vida es mayor. Decida qué le conviene más.

Qué pasa cuando el precio no se corresponde con el valor

Quizá se haya fijado el lector en que, en ningún momento del anterior cuestionario, he hablado del precio que le pidan por ese pisito tan fantástico o por esa casa tan deslumbrante. Lo he hecho deliberadamente, y por dos motivos muy claros.

El primero es el producto en sí. El precio está en función directa de la calidad de lo que le ofrezcan, sea una vivienda o cualquier otra cosa. Y, en un sector en el que se han colado personas poco profesionales, es fundamental distinguir lo bueno de lo que no lo es. Si logra usted afinar su conocimiento, sabrá con relativa rapidez si la oferta del vendedor se ajusta al mercado o no.

El segundo es la volatilidad del valor en los tiempos que corren. El factor dinero se ha convertido en algo tan absolutamente subjetivo que cualquier indicación que le haga quedará obsoleta diez minutos antes de haberla escrito.

Y es que pueden haber pasado tranquilamente de tres a seis meses desde que estas líneas fueron escritas hasta que usted las lea, por lo que mi opinión no valdrá un pimiento.

Tomando como base nuevamente los informes de precios del portal idealista.com, un piso de 70 m2 ubicado en Barcelona que valía 235.690 euros en junio del 2012 pasó a valer 231.560 en septiembre y 225.190 en diciembre. Es decir, en medio año esa vivienda ha perdido 10.000 euros...

Y nadie asegura que no pierda alguno más en adelante.

Entenderá el lector que no hable de precios. Creo que es mucho más útil aprender a separar el grano de la paja, como hube de hacer yo durante mi búsqueda de vivienda (un proceso que se alargó durante más de dos años).

En ese tiempo, tuve que soportar en más de una ocasión que me tildasen de sibarita porque, sencillamente, no encontraba nada que se ajustase a lo que yo quería (y que se acerca bastante a lo que he descrito en el cuestionario de las páginas anteriores) y que fuera capaz de pagarlo. Le explicaré un poco cómo eran algunas de las joyas que me encontré por el camino.

Encontré, por ejemplo, un sótano con una sola habitación cuyas ventanas daban al patio ¡del vecino! Me ofrecieron también un estudio destartalado en un patio de manzana al cual se accedía a través de una colección de callejones dignos del mejor zoco tunecino. También visité una planta baja con una sola habitación que había sido una peluquería y cuya sala daba a una fantástica cristalera ciega a la calle. Todo esto, en el mismo barrio.

Fuera de aquí, encontré un ático sui generis con los techos a tocar del flequillo, poca cosa más que un par de paredes y con una necesidad urgente de un vendaval que se lo llevase por delante, de tan destartalado.

Mi propia vivienda, la que a día de hoy habito, contaba con poca cosa más que las paredes. La cocina era la original, y el problema a la hora de quitar los muebles era evitar que se volatilizasen, tan podrida estaba la madera. El cuarto de baño tenía la mayor parte de las baldosas originales con flores de un chillón granate dibujado; unas cuantas, de un color natilla anémica, delataban la ubicación en otro tiempo de una bañera sustituida por un más práctico plato de ducha.

Sin embargo, cuenta con varias de las virtudes del listado que le brindo. Para los defectos, me arremangué antes de mudarme, y para lo que no dio tiempo me puse una venda en los ojos hasta que pude solucionarlo.

Lo repito: una vez tengamos claro qué queremos y cuánto nos podemos gastar, lo primero que cabe hacer es examinar con lupa todo lo que nos ponen delante de los ojos. No nos dé miedo ser exigentes, porque una vez comprometidos con el banco nos hemos impuesto una obligación mensual de pagar una deuda.

Se lo diré de otra manera: un préstamo de 200.000 euros a 40 años, a un tipo de interés de entre un 3 y un 4 % puede suponerle una cuota mensual de en torno a los 1.000 euros. Multiplique esa cifra por 12 cuotas anuales, y luego por 40 años. La cifra es: 1.000 € x 12 cuotas/año x 40 años = 480.000 euros.

Es decir: dentro de cuarenta años, con las condiciones descritas antes, usted habrá comprado una vivienda, pero habrá pagado dos y el director de su oficina bancaria se habrá podido comprar un Audi Q7, un VW Touareg o un Porsche Cayenne con lo que sobre.

Sea exigente, pues. Si la vivienda que le ofrecen no cuadra con sus expectativas, ya se lo anticipo, cualquier precio que le pidan es caro. Pero, si los astros se alinean y realmente se enamora usted a primera vista, lea el siguiente capítulo porque allí tiene la respuesta que a usted le interesa: haga una oferta.

Resumen

  * • Desde los máximos de mediados del 2007, los precios de la vivienda han bajado de forma continua, en algunos casos más de un tercio. Es difícil saber si han tocado fondo o no, pero a principios del 2013 han retrocedido hasta los niveles del 2003, y es probable que no lo hagan mucho más.
  * • Sin embargo, cada vivienda es un mundo aparte. En función de su localización, distribución, servicios, nivel de acabados... las diferencias pueden ser abismales. Pero existen factores más importantes que otros para determinar su valor. Saber cuáles son es vital para pagar un precio justo.
  * • En el caso de que encontremos algo que nos guste de verdad, es momento de negociar.

Capítulo 14

Le haré una oferta que no podrá rechazar

  * • Comprar una vivienda equivale hoy a negociar.
  * • ¿Qué margen tengo con el vendedor? Sepa cuándo compró y lo sabrá.
  * • Una vivienda antigua puede ser más barata aunque necesite obras.

Introducción

En el capítulo anterior, hemos hablado sobre los factores que hay que considerar cuando queremos comprar una vivienda y hemos visto una que quizá podría ser la vivienda. Ese proceso puede convertirse en un auténtico calvario, ya que lo que nos encontramos al entrar por la puerta es una verdadera incógnita. Pero si hallamos lo que andamos buscando, hemos de saber cómo negociar un buen precio.

No tenga miedo de regatear si de verdad le interesa lo que quiere comprar. Durante los años anteriores, los precios han subido de una manera que todo el sector considera excesiva, y como hemos visto en el capítulo anterior, los precios han bajado considerablemente desde el inicio de la crisis.

Ahora, el propio mercado está poniendo en su sitio los números. A finales del 2012, los precios han vuelto a los niveles del 2003, y quizá es posible que bajen algo más, aunque no demasiado.

Por lo tanto, si realmente quiere comprar esa vivienda, es muy probable que encuentre buena disposición por parte del propietario para negociar el precio. Porque él no sólo sabe lo que acabo de decirle, sino que también sabe que, aunque los precios no bajen más, es muy probable que tarden en subir.

Sin embargo, conviene hacer algunas distinciones en la oferta que existe actualmente en el mercado, y que pueden ser de vital importancia para hacer una buena compra. Siga leyendo y las conocerá.

Quiero comprar obra nueva

Si lo que compra es una obra nueva o seminueva, procure averiguar en qué año finalizó la obra. En la página web del Catastro (https://www1.sedecatastro.gob.es/OVCFrames.aspx?TIPO=CONSULTA) es posible, introduciendo la dirección postal, conseguir esta información y otras muchas, como los metros cuadrados, los usos, e incluso puede ver el mapa y tomar algunas medidas básicas.

Este es el aspecto que tiene la web del Catastro. Si usted conoce la dirección exacta, basta con introducirla para obtener los datos básicos.

¿Por qué pongo este énfasis en saber el año de construcción? Porque el margen de maniobra para negociar el precio dependerá de ello. Si la vivienda está construida entre los años 2005 y 2009, olvídese de las rebajas. Directamente.

Es la época en que los precios estaban más caros, y es muy probable que trate usted con uno de estos dos interlocutores: bien el mismo promotor, bien un particular que ha suscrito una hipoteca escalofriante. En ambos casos, estará usted ante personas que perderán dinero hagan lo que hagan, porque o compraron caro o construyeron caro.

Además, si estas personas se deciden a vender, es en muchas ocasiones por fuerza mayor, ya sea porque la hipoteca los asfixia en el caso del particular, ya sea porque no han podido vender la promoción en su momento en el caso de la empresa. En uno y otro caso, los encontrará a la defensiva.

Es poco probable, pues, que se avengan a negociar, a no ser que fuera esté esperando el banco para ejecutar la hipoteca. Si aun así está dispuesto a luchar, buena suerte.

La (poca) obra nueva que se está construyendo en la actualidad tendrá una posición más ventajosa. En su mayor parte, se trata de promociones en las que el suelo (la materia prima más valiosa del sector) se ha comprado a precios más razonables que en años anteriores, por lo que el promotor puede permitirse vender más barato al tener unos costes de producción menores.

También existen numerosos terrenos adjudicados a los bancos tras la quiebra de alguna promotora inmobiliaria. Y a un banco no le sirve de nada un puñado de tierra yerma por bien situada que esté. Es por ello por lo que muchos deciden edificar y vender, aunque apenas les quede margen. Una vivienda, por sencilla que sea, puede venderse y generar ingresos con los que apuntalar los balances.

¿Existe margen de mejora? En muchos casos sí. Una rebaja de entre 5.000 y 10.000 euros es posible en más casos de los que imaginamos, especialmente si uno cuenta con algún tipo de ahorro que le permita rebajar la exigencia hipotecaria.

Quiero comprar de segunda mano

En el apartado de obra nueva, he hablado sobre la importancia de saber el año de construcción para intuir si tenemos margen de negociación en el precio. Esta advertencia es también válida para viviendas de segunda mano, aunque aquí el dato es la fecha de compra.

Lamentablemente, aquí no es tan inmediato saber el dato, aunque se puede solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad correspondiente. Por unos 20 euros, puede pedir que le faciliten un documento donde consten la fecha de la última compra, las cargas hipotecarias o las servidumbres de la finca, si las hubiese. No es gratuito, pero puede serle útil.

El objetivo es averiguar si esa vivienda se compró en la misma época que he explicado antes, es decir, entre el 2005 y el 2009. Si no desea usted gastarse el dinero pidiendo notas simples, puede preguntarle al dueño de la vivienda, o puede intuir algo si el precio que pide el vendedor está por encima de la media, y eso es fácil de ver consultando precios de inmuebles similares de la zona.

Lo que sí le puedo anticipar es que el margen de negociación en este caso es muy similar al de la obra nueva comprada o edificada en la misma época, es decir, casi nulo. Y quizá en este caso sea peor el cuadro, porque el interlocutor que tendrá usted delante será casi siempre un particular que llegó en el último momento, compró caro, con una hipoteca que quizá sea del total del valor de escritura, y que tiene por ello una hipoteca más asfixiante proporcionalmente.

Además de todo esto, no será extraño que, al traspasar el umbral, se encuentre usted con una vivienda que necesite mejoras. Si el dueño actual pidió una hipoteca por el 100 % del valor de escritura, lo más probable es que no tuviese el suficiente capital para acometer obras de reforma, lo que puede hacer la inversión aún más cara.

Si aun así se decide, buena suerte...

Las viviendas de más de diez años son una buena oportunidad. No son estrictamente de segunda mano, pero desde luego no se pueden considerar como obra nueva. Sus propietarios compraron en una época no demasiado buena, pero hablamos de un producto que, salvo excepciones poco honrosas, se conservará bien y nos evitará un gasto extra en obras.

Si el paro no se ha cebado con estos propietarios, no tendrán una exigencia perentoria de capital. Esto puede ser un inconveniente durante la negociación porque no les obliga a vender a cualquier precio. Pero esa misma falta de presión por hacer caja permite que mantengan la perspectiva y puedan valorar mejor una oferta seria algo menor de la que esperan.

La vivienda de segunda mano comprada hace más de veinte años tiene una gran ventaja y un gran inconveniente. La ventaja es que es más que probable que no esté hipotecada (recordemos que los préstamos hipotecarios de la época de la peseta duraban bastante menos que los actuales).

Si a eso le unimos que el precio de compra será bastante menor que el de venta, es razonable pensar que el propietario admita una negociación a la baja, porque ganará seguro con la operación y además no tendrá que saldar deudas con el banco.

El inconveniente será, por supuesto, la edad del inmueble. Salvo que lo hayan reformado recientemente, es más que probable que nos tengamos que rascar el bolsillo nosotros para adaptarla a nuestro gusto y a unas buenas condiciones de confort. Ese puede ser un argumento a favor para negociar a la baja, pero hemos de hacer bien los números para que el precio final no se nos dispare.

Resumen

  * • A la hora de negociar, podemos encontrarnos con propietarios más o menos dispuestos a hablar. ¿Cuál es la diferencia? En muchos casos, el año de compra. Esto vale tanto para la obra nueva como para la de segunda mano, aunque en este último caso tendrá que preguntarle al dueño.
  * • Si esta compra se hizo entre el 2005 y el 2009, le será difícil, porque es la época con los precios más caros. Fuera de estos años, su margen se amplía, más conforme se aleje.
  * • En los casos de viviendas muy antiguas, puede que tenga que hacer importantes arreglos. Por otra parte, sus dueños compraron barato, por lo que quizá le compense. Haga bien los números.

Capítulo 15

Cómo vender sin perder (demasiado) dinero

  * • Una vivienda comprada hace menos de diez años ha perdido valor.
  * • Cuide su vivienda y haga que luzca; valdrá más a ojos del comprador.
  * • Internet es el gran tablón de anuncios; úselo.
  * • Potencie las virtudes de su vivienda para hacerla atractiva.
  * • Dé toda la información que pueda; el comprador que llame estará realmente interesado.

Introducción

Hasta ahora, he tratado el tema de la compra de vivienda. He dado claves para detectar si esa oportunidad que le han presentado realmente lo es, y he puesto sobre la mesa algunos aspectos útiles para saber si es posible negociar un precio. Pero, ¿qué pasa si lo que uno persigue es una venta? ¿Supone todo lo dicho antes que voy a perder un montón de dinero? ¿Que no voy a recuperar lo que me gasté?

Lamento decírselo, pero es probable que así sea dependiendo del grupo en el que se encuentre (vuelva al capítulo donde hablo de la época en que se compraron viviendas para averiguar cuál es su caso). Le recuerdo que, desde el inicio de la crisis, los precios han caído entre un 20 y un 30 % como promedio en toda España.

Pero no todo está perdido. Además de lo dicho en el capítulo dedicado a la compra de viviendas, que puede aplicarse tanto al comprador como al vendedor, le explicaré a continuación algunas cosas que pueden serle de utilidad a la hora de valorar mejor el piso que desea vender. Pero antes, permítame que le dé algunos consejos...

1. Ármese de paciencia. Se lo digo muy en serio. Puede parecer una perogrullada, pero en los tiempos que corren lo más normal es que se encuentre con personas que pretendan quedarse con su patrimonio a precio de risa. Y no lo harán porque hayan leído mis consejos sobre cómo comprar; no tengo tanto poder.

Tampoco es necesario. La picaresca es algo inherente a la condición humana. Y me atrevo a decir que está más instalada en los genes mediterráneos que en ninguna otra cultura. De hecho, la propia palabra es de origen español, lo que da una idea de su arraigo. No se lo tome como algo personal, pues: la gente regateará por sistema. Sólo son negocios, diría Vito Corleone.

2. Olvídese de ganar dinero con la venta. No le digo nada nuevo porque cualquier medio de prensa le dirá lo mismo, pero es conveniente recordarlo cuando lo que se pone en el mercado es algo nuestro, y es importante mantener la cabeza fría para poder negociar la mejor venta posible para nuestros intereses.

Atrás han quedado ya los años en los que se podía dedicar uno a hacer fortuna comerciando con el ladrillo; la máxima aspiración a día de hoy es perder lo menos posible, sobre todo si la compra se hizo del 2003 en adelante.

3. Haga todo lo posible por presentar su vivienda de la manera más atractiva posible. Piense en un escaparate cualquiera, y dese cuenta de que los productos mejor presentados son los más demandados. ¿Son los mejores? Puede que sí y puede que no. Pero son los que más llaman la atención, y por tanto los que más pide la gente.

Pero ojo, no le pido que mienta. Le pido que cuide lo que va a vender, porque en un mundo globalizado y dependiente de la imagen como el actual, lo que no se ve sencillamente no existe, aunque sea lo mejor.

Consejos para que su vivienda sea un producto atractivo

Acabo de comentar que, si uno desea sacar el máximo partido de la venta de su vivienda, esta ha de tener el mejor aspecto posible. También le he advertido que ello no implica mentir, porque eso nos dejará en muy mala posición ante el comprador.

Para conseguir ese mejor aspecto, existen algunas tácticas que le detallaré a continuación. Algunas quizá parezcan obvias; otras supondrán un gasto que quizá no le resulte fácil; pero piense que la diferencia a la hora de la venta puede ser sustancial. Y que el incremento de valor supera casi siempre al coste de los arreglos que usted haga antes de la venta.

Cuide su casa como si fuese un tesoro

Este consejo, aparte de obvio, es en realidad una advertencia de futuro. Si uno ha tratado sus cuatro paredes a patadas, lo único que queda es pasar al siguiente briconsejo, porque el coste de ponerlas al día se le va a escapar sí o sí.

Además, es de sentido común que, aunque sea para sentirse uno a gusto en su territorio, ha de hacer algunas cosas para que la inevitable degradación tarde en llegar y sea suave. ¿Verdad que se preocupa usted por que su coche funcione bien, trata de no maltratar el motor, lo lleva a revisión regularmente y lo mantiene limpio para que no se oxide la carrocería? Pues con su casa lo mismo.

Los elementos de su vivienda que más van a notar el paso del tiempo son la cocina y el baño o baños. No hablo de modas, sino de envejecimiento. Son lugares donde se hace mucha vida, donde hay agua corriendo constantemente y donde se genera humo. Por lo tanto, el mantenimiento es vital. Son el motor de su casa.

¿Qué hay que hacer? Pues tener cuidado con las fugas de agua, limpiar, limpiar, limpiar y ventilar. Y procurar que nuestro ritmo de vida no se lleve por delante las esquinas. Existe una regla que procuro seguir en mi día a día que me evita muchas horas de trabajo: ensuciar poco. Eso, además, permite que mi entorno se conserve mejor y tarde más en envejecer.

Otros elementos que van a sufrir el desgaste diario son el suelo, las puertas y las ventanas. El consejo es el mismo: si los trata con cariño, pueden pasar años y años antes de que necesiten un repaso.

Las paredes aguantan bien el trote diario, pero su aspecto puede acusar las consecuencias de un tren de vida alto, sobre todo si hay niños pequeños. Dele una mano de pintura a todo el piso cada dos años como máximo, y cuando decida ponerla a la venta.

Si le es posible, opte por una pintura plástica lisa y olvide el estuco y el gotelé más o menos grueso: aparte de que han pasado de moda, son un engorro para el repintado y para la mayoría de los muebles. Además, cualquier golpe o ralladura se ve enseguida y cuesta más disimularlos que en una pared lisa.

Lo mismo vale para técnicas como el estucado veneciano; el aspecto que ofrecen es espléndido, pero es una técnica compleja y delicada, y el mantenimiento necesario es mucho mayor. Téngalo en cuenta.

Manos a la obra

Si no hemos llegado a tiempo con los briconsejos preventivos y le es posible, gástese unos euros en modernizar su vivienda. Puede parecerle un despilfarro, y según sea el estado inicial el gasto será importante, pero le daré un par de datos que quizá le hagan pensar:

  * • La primera impresión es la que queda. Y si lo primero que uno ve es un baño anticuado, con baldosas rotas, o peor aún, de varios tipos; o ve una cocina con muebles que no han aguantado el paso de los años, su potencial comprador saldrá corriendo. Y usted no venderá.
  * • A la gran mayoría de la gente no le gusta ponerse a hacer obras en casa mientras está viviendo dentro. Le puedo asegurar por experiencia personal que es una tortura. En cambio, si encuentran una reforma reciente, adaptada a la moda del momento y bien rematada, verán el piso con mejores ojos. Y ahí es donde usted puede ganar puntos... y dinero.

¿Qué partes de la casa hay que reformar antes? Las mismas que sufren más el paso del tiempo: la cocina y los cuartos de baño. No son obras baratas (cada estancia puede llevarse de 5.000 a 8.000 euros si necesita meter mano a fondo y que el resultado sea excelente), pero hacerlas incrementa el valor del piso más de lo que usted gaste, así que considérelo seriamente.

A la izquierda, una cocina antigua y fotografiada de tal manera que realza sus defectos. A la derecha, otra nueva y fotografiada resaltando la luz que entra por la ventana.

Lo siguiente es la carpintería, puertas y ventanas. Especialmente estas últimas, ya que un mal cierre puede suponer un aumento en el gasto de calefacción, y le aseguro que vivir en una casa fría en invierno es una tortura. Si hablamos de puertas, la más importante es la de entrada, por cuestiones de seguridad.

Enseñe su casa. Sin miedo

Si el potencial comprador tiene menos de cuarenta años, casi al 100 % usará internet en su búsqueda. Y los portales de referencia permiten dar una cantidad escandalosa de información, entre la que destaca muy especialmente la visual.

Haga fotos de su vivienda. Muéstrela; que la gente sepa cómo es. Si la persona que busca vivienda en internet no puede ver cómo es su vivienda, no sabrá cómo es el producto y tendrá que «comprar» a ciegas. Y como a la mayoría de las personas no le interesa hacer una compra a ciegas, no la incluirá en su lista de candidatas. Punto.

Enseñe su casa. Pero enséñela bien

Vale, ya tiene usted claro que hay que hacer fotos del piso. Pero si lo más sugerente que tiene su casa es el cuarto de baño o los buzones de la planta baja, mal vamos. Mejor no ponga nada.

Haga bien las fotos de su vivienda. Y no necesita contratar a un profesional para ello; puede hacerlo usted mismo, porque de lo que se trata no es de hacer fotos profesionales, sino de mostrar lo mejor que tenemos. Y eso se puede conseguir con una cámara normal y corriente.

Tenga en cuenta que las fotos que haga, lo que enseñen y cómo lo enseñen marcará la diferencia entre tener pretendientes o no.

¿Qué ha de hacer usted para lograr que un usuario que vea su anuncio a través de internet le pida una visita? En primer lugar, haber seguido en la medida de lo posible los consejos anteriores sobre mantenimiento o, en su defecto, reparaciones. Cuanto mejor sea el modelo a fotografiar, más fácil será mostrarlo de manera atractiva.

Dicho esto, voy a darle algunas claves para fotografiar bien su vivienda y que la gente quiera comprarla:

  * • Procure que aparezcan todas las estancias: sala, habitaciones, balcones y terrazas si los hay... Como potencial buscador que he sido, mi tendencia fue rechazar las viviendas en las que el mayor atractivo fotográfico era el inodoro nuevo o los imanes de la nevera. Si eso es lo mejor que puede ofrecer, no me interesa.
  * • No fotografíe al azar. Si una estancia tiene luz, que se vea en la foto. Hágala cuando entre luz, y si existe una hora concreta del día en que el sol entra a chorros, aprovéchela.
  * • Intente que las ventanas capten las vistas del exterior, si las tiene.
  * • Salga a la terraza y haga fotos de lo que se ve: un parque, un monumento importante o unas vistas agradables del entorno son un plus importante para mucha gente, y si lo saben le pedirán cita a usted antes que a otro.
  * • Cuide el atrezo. Le parecerá una tontería, pero no hay nada más desagradable que hacerle una foto a la galería (un extra muy valorado por l@s am@s de casa) y que se vea la escoba en mitad del encuadre. Todos sabemos que ha de estar ahí, pero no hace falta que la enseñe. Le hace parecer descuidado, y parecerá que da a un patio infecto. Punto en contra para usted.
  * • Lo mismo vale para el resto de estancias. No es necesario que prepare una sesión profesional para Vogue; basta con que las estancias aparezcan ordenadas y limpias. Y que lo sigan estando cuando reciba las visitas. No hace daño a nadie, no miente y ofrecerá un mejor aspecto.

A la izquierda, un comedor antiguo que muestra la puerta. No invita a entrar, ¿verdad? El de la derecha, en cambio, muestra un gran ventanal. Acogedor, ¿a que sí?

Dígale a la gente qué hay en su casa

¿Recuerda que antes hablaba sobre la cantidad de información que puede incluir en su anuncio de venta en internet? Incluya toda la que pueda de la vivienda: calefacción, aire acondicionado, equipamiento de la cocina, altura, ascensor, si hay aparcamiento en la finca... Puede parecer algo baladí, pero no me cansaré de repetirlo: en estos tiempos, la gente mira con lupa estas cosas, y no encontrar un dato de los que le he listado le puede descartar.

Y es que los portales inmobiliarios han afinado su labor hasta tal extremo que permiten filtrar la búsqueda de cualquiera de sus usuarios mediante cualquier parámetro que se le ocurra. Los formularios de creación de los anuncios pueden ser muy farragosos, pero sólo hará ese trabajo una vez. Y puede rendir buenos frutos si lo hace bien.

Mantenga la cabeza fría

Supongamos que ha hecho usted todo lo necesario para anunciar adecuadamente la venta de su piso. Supongamos que recibe peticiones para verlo. Supongamos, finalmente, que alguien se enamora de él y parece dispuesto a comprarlo. Prepárese a negociar el precio.

No crea que será culpa de este humilde escritor y de sus consejos para la compra: ya le he advertido antes y se lo repito aquí. La crisis ha hecho que mucha gente pierda poder de compra, y los que lo mantienen son mucho más exigentes que hace unos años. Si desea saber cuál puede ser su posición a la hora de negociar, le recomiendo que relea la parte en la que detallo las rebajas a que puede aspirar el comprador dependiendo del año. Dicho esto, le facilito algunas claves que pueden ayudarle en la negociación:

  * • Muéstrese dispuesto a negociar. No hay nada que guste menos a un comprador actual que encontrarse con una postura inamovible. Si se enroca usted en un precio, lo más probable es que antes de dos minutos la visita se marche renegando y sin darle a usted la menor opción de venta.
  * • Sea sincero. Conteste a todas las preguntas que se le formulen. Sea breve si quiere; no dé detalles si no le apetece, pero conteste. Si consigue ganarse la confianza de su interlocutor, puede inclinar la balanza en caso de duda.
  * • Si existe hipoteca, dígalo. Al comprador le puede resultar valioso el dato porque le será más fácil y más barato acogerse a la que ya hay que negociar una nueva.

Si le urge la venta, no se esconda, pero no le dé demasiada importancia para evitar una contraoferta temeraria. Y si no tiene prisa por vender y no le interesa moverse demasiado de sus posiciones, explíquelo tranquilamente para que el comprador no se sienta ofendido.

  * • No se tome los comentarios negativos como algo personal. La persona que viene a ver si su piso merece la pena no tiene absolutamente nada contra usted, y es bueno que lo recuerde porque es probable que tenga que soportar muchas visitas, y muchas apreciaciones poco halagadoras. Vender hoy es un proceso que requiere sangre, sudor y lágrimas. Y quizá la persona que tiene ante usted lleva veinte o treinta visitas improductivas. No lo olvide.
  * • Sea puntual. Le parecerá una perogrullada, pero esto es importantísimo si no vive en la vivienda que va a vender. Estamos hablando de negocios, y llamar a una puerta y no encontrar a nadie es una falta de formalidad. Yo he abandonado más de una tentativa porque el comercial, o el propietario, no estaba en el lugar acordado a la hora pactada. Y no he contestado al teléfono después.
  * • Mantenga la vivienda en estado de revista. Lo que he explicado a la hora de hacer las fotos es muy importante, pero no servirá de nada si luego el potencial comprador no se encuentra en un lugar exactamente igual al que ha visto en las fotos.

Lo remarco porque es capital: si las fotos y la realidad coinciden, usted quedará como una persona responsable que cuida lo que tiene; el posible comprador quedará gratamente impresionado, y usted se habrá ganado el derecho a negociar con ventaja si el otro le pide una rebaja.

Un último consejo

Llevamos más de cinco años de crisis. En este tiempo, la mayoría de los españoles ha visto como el mundo lleno de abundancia en que parecíamos vivir se ha esfumado. Y si hemos de hacer caso de algunos economistas, difícilmente volveremos a ver algo así.

Todos, sin excepción, nos hemos vuelto infinitamente más exigentes cuando compramos. La consecuencia principal de este cambio es que miramos mucho, comparamos al detalle, preguntamos todo lo imaginable... y, con suerte, compramos. Esto se aplica igual al mercado de vivienda. Pero no lo hacemos porque el vendedor nos caiga mal, sino porque somos conscientes de lo que cuesta ganar el dinero que llevamos en la cartera.

Por todo ello, es imprescindible que quien quiera vender un piso o una casa sepa que su tarea va a ser larga y que necesita ofrecer el mejor producto posible. Hacerlo no le garantiza el éxito, pero no hacerlo equivale al fracaso.

Resumen

  * • La vivienda comprada hace menos de diez años ha perdido valor, pero si sabemos cuidarla podemos evitar que esa pérdida sea excesiva.
  * • Esos cuidados se han de llevar a cabo desde el primer día; si no es así, existen zonas de actuación preferente. El aumento de valor compensa muchas veces el gasto.
  * • A la hora de anunciarla, es importante mostrar lo mejor que tiene, y dar al potencial comprador toda la información posible. Los portales de internet permiten no sólo esto, sino insertar tantas fotos como queramos. Si lo hacemos bien, lograremos que quien venga a ver nuestra vivienda tenga un genuino interés.
  * • A la hora de negociar, piense que le tocará rebajar sus expectativas. Pero si ha logrado interesar al comprador, podrá mantener una posición más ventajosa.

Capítulo 16

Cómo salimos de esta

  * • El concepto oriental de la crisis.
  * • No nos lamentemos por lo sucedido; pensemos cómo mejorar.
  * • No se conforme con lo que le dicen; investigue y descubrirá muchas cosas que no se cuentan.
  * • Seamos exigentes con todos: con la clase política, con los bancos y sus responsables, con el nivel de vida que hemos llevado, con el mercado laboral...

Introducción

El ideograma chino (o palabra) que designa el concepto 'crisis' es el mismo que para la palabra 'oportunidad'. Es decir, la cultura de Oriente asume como normal el ciclo vital de subidas y bajadas, de épocas prósperas y de otras que no lo son tanto. Y la occidental, hasta no hace mucho, también.

He comentado en el capítulo dedicado a nuestros amigos los bancos que el crecimiento ilimitado y progresivo es imposible. En lo que se refiere a la economía, si usted busca series históricas del tipo que sea encontrará períodos de crecimiento y otros de decrecimiento. La duración de cada ciclo puede ser variable, desde unos pocos meses hasta diez años, pero inevitablemente acaba dándose la tendencia contraria al cabo de un tiempo.

Los ciclos económicos de subida y bajada no son eternos; a cada uno suele sucederle el contrario. La evolución del IBEX 35 desde 1987 así lo muestra. Fuente: elpais.es

Es una de las pocas cosas seguras en la teoría económica de cualquier época.

Robert Kiyosaki, empresario y escritor norteamericano hijo de orientales, y por tanto familiarizado con su filosofía cultural, afirma que se puede ver el mundo como un lugar en el que falta dinero o como un lugar en el que sobra dinero. Ambas visiones son posibles, y ambas son ciertas, a su manera.

Si trasladamos esta afirmación al momento actual, podemos lamentarnos por la ruina funcional en que ha quedado la economía o buscar soluciones. Y esto último es lo que hemos hecho a lo largo de la tercera parte de este libro: dar respuestas a preguntas que cualquiera de nosotros puede hacerse hoy.

Pero estas respuestas deben entenderse más como una guía de conducta que como un único camino a seguir, porque si algo hay seguro en los tiempos que corren es precisamente la falta de seguridad. Pero la experiencia me ha demostrado que siempre, y remarco la palabra, siempre existe un camino de salida. La clave para encontrarlo está, no en inventar, sino en aprovechar lo que ya hay, y sobre todo en pensar de otra manera.

La crisis actual ha dejado un rastro de deuda por doquier, y cada día vemos y leemos noticias que nos inducen a pensar que todo está perdido y que será imposible recuperarnos. Si creemos ciegamente en lo que se nos dice, nos convenceremos de que es imposible respirar y nos ahogaremos.

Pero si podemos abstraernos del entorno y pensar de una manera diferente a la habitual, es posible que veamos cosas que antes estaban escondidas a nuestros ojos.

No piense ¿por qué? Piense ¿cómo?

Si usted, por ejemplo, se encuentra en el paro, es muy posible que se desespere porque no encuentra un trabajo. Esa es la manera en que muchos piensan. Pero hágase esta pregunta: ¿puedo ganar dinero legalmente de otra manera?

Si piensa un par de minutos, lo más probable es que se le ocurran tres o cuatro maneras: montar un negocio, hacer pequeños trabajos en el barrio, vender cosas que ya no usa... La lista puede crecer tanto como queramos, y puede que recordemos algo que nos encantaba hacer y que se nos daba bien. Los casos de personas que han hecho de una afición una fuente de ingresos son incontables.

Lo siguiente que uno debe hacer es preguntarse cómo puedo conseguir lo que estoy pensando. Eso le obligará a desviar su atención del problema y ponerla en la búsqueda de caminos para llegar al lugar deseado.

El primer jefe que tuve siempre arrugaba el entrecejo cuando le exponía las dificultades que veía para lograr que los proyectos que llegaban a mis manos tuviesen el aspecto que él deseaba. Llegados a un cierto punto, solía decirme: «No te pago para que justifiques los problemas, sino para que los soluciones». No se pregunte por qué las cosas son como son; pregúntese cómo puede cambiarlas, y comenzará a tener ideas.

No se crea lo que le digan; compruébelo usted mismo

Existe otro motivo por el que la mayoría de la gente se deprime y siente miedo ante el futuro: los estímulos que recibe del exterior. Yo mismo oigo constantemente noticias de todo tipo sobre lo mal que está la economía y sobre las injusticias de todo pelaje que cometen desde uno y otro lado.

Por todas partes surgen presuntas informaciones contrastadísimas que afirman que desde tal o cual ente público se gasta de más o de menos. Le diré algo al respecto: no pocas de esas informaciones son erróneas, y algunas son incluso deliberadamente falsas.

Al final de este libro, he incluido una bibliografía con una lista de lugares de los que he extraído parte de la información que ha podido usted leer. Su intención es doble: por un lado, argumentar mi posición y ofrecerle rigor en justo pago por su confianza al comprar este libro.

Por el otro, proporcionarle esa información para que le ayude a pensar y a tener opinión. En demasiadas ocasiones, nuestro cerebro se deja dominar por el miedo porque le falta información. Y la información, en la era del conocimiento, es poder.

Le asombraría saber la cantidad de cosas que pueden saberse sólo buscando en los lugares adecuados. Le sorprendería aún más lo que puede llegar a cambiar el pensamiento de una persona gracias a ello. Pero hay algo que obtendrá en todo este proceso que no tiene precio: criterio para cambiar de rumbo.

Y es que, para saber cómo eludir un desahucio, hace falta saber que existe una Ley Hipotecaria y unos procedimientos de actuación. Hace falta saber cómo funcionan, y hace falta saber en qué supuestos nos puede beneficiar y en cuáles perjudicar. No nos garantiza el éxito, pero tal vez le proporcione una zona muerta por la que respirar.

Para saber por qué el crédito bancario está parado, antes es preciso saber algunas cosas que han hecho las entidades financieras. Es importante también saber que, para prestarnos dinero a nosotros, ellos lo han tenido que pedir antes. Y es bueno que tengamos presente cómo funcionan los organismos que, en teoría, han de reparar los desperfectos del conjunto.

Puede que también le interese saber que existen otras formas de obtener financiación, sobre todo si la que uno necesita es para sacar adelante un negocio. Todo ello le permitirá planificar mejor su estrategia ante un banco o, si decide financiarse de otra manera, buscar dónde y actuar en consecuencia.

En resumen: pensar de otra manera; preguntar por qué y luego preguntarse cómo. Y acto seguido, ponerse en marcha. Porque, parafraseando a Winston Churchill, salir de esta crisis costará mucho esfuerzo, mucho sudor y muchas lágrimas. Más de las que ya haya usted vertido cuando nadie le ve.

Por desgracia, la situación de España como país es tan delicada que ha sido necesario bajarse los pantalones y pedir un rescate para los bancos de unos 60.000 millones de euros que, por más que se venda, es como el de Grecia, Irlanda o Portugal. Y lo acabaremos pagando los ciudadanos queramos o no, igual que lo han hecho en los tres países que acabo de mencionar.

Cómo actuar a partir de ahora

Evidentemente, podemos salir de este pozo, y es vital que nos lo creamos porque es la primera condición para empezar a remontar el vuelo. Pero, para conseguirlo, es necesario que se cumplan algunos requisitos.

...con los políticos

En primer lugar, necesitamos una clase política honesta, sincera y capaz de trabajar sin mirar su propio sillón. Hacen falta estadistas, no hombres de partido que sólo buscan mantener su puesto aunque sea a costa de perjudicar al resto del país.

Esto requiere pensar a largo plazo, y no sólo a cuatro años vista, que es lo máximo que parece que saben contar algunos. Muchas medidas no pueden aplicarse en uno o dos años, y aunque así sea a veces hace falta más tiempo para que produzcan resultados. Exijamos que tengan paciencia a ese respecto.

Exijamos también que corran riesgos. Muchas medidas que se toman son correctas, pero a veces se aplican tarde o mal porque son impopulares y restan votos. Un hombre con visión de Estado ha de saber tomar decisiones que beneficien al conjunto del país, aunque le cuesten el puesto.

...con los bancos

Necesitamos un sistema de control real de las entidades bancarias, que obligue a seguir las prácticas tradicionales que tan buenos resultados dieron en 1993 con la intervención de Banesto. Existen suficientes leyes como para conseguirlo, pero quizá falte voluntad o energía por parte de quienes tienen que velar por su cumplimiento.

Necesitamos que los bancos vuelvan a su actividad tradicional; que olviden el campo de la especulación financiera y confíen de nuevo en la economía tradicional; quizá no rinda tantos beneficios, pero es más real y menos sujeta a batacazos como los que hemos visto en los últimos años.

...con los responsables de los bancos

Hay que exigir responsabilidades penales a quienes han desempeñado puestos de responsabilidad en bancos, cajas, administraciones y organismos de control de todo tipo cuyo balance de gestión sea negativo.

No se puede indemnizar con un sueldo millonario a una persona que ha arruinado una empresa, y si esa empresa está controlada por el Estado porque el desastre ha sido mayúsculo y ha requerido de su intervención, el Estado ha de asegurarse de que esas indemnizaciones no se paguen. Y responder por ello si no se cumple.

...con nuestro nivel de vida

A nivel personal, hemos de asumir que hemos gastado más de lo que teníamos, y que muy probablemente no lo lleguemos a pagar si no es a costa de eliminar gastos de forma indiscriminada, corriendo el riesgo de dejar desamparada a la población.

Para evitar que el aumento de la deuda llegue a ahogarnos, necesitaremos un pacto a nivel mundial, pero asumiendo que quizá llegue un momento en que todo el mundo deberá poner sobre la mesa todas sus deudas y asumir que una parte no la podrá cobrar nunca.

Hemos de conformarnos con menos. De hecho, nos asombraríamos de la cantidad de cosas de las que podemos prescindir si nos vemos obligados a ello. Piense en lo que de verdad se llevaría de su casa si mañana tuviese que dejarla. Le asombraría darse cuenta de lo poco que llevaría consigo.

La alternativa a esto es volver a una cultura de comunidad en la que algunos servicios se presten de manera altruista. Existen unos mínimos de atención sanitaria, educación, etc., que una vez adquiridos no pueden detraerse sin provocar fuertes reacciones, pero quizá tengamos que acostumbrarnos a prescindir de ciertas cosas para que otras realmente necesarias se puedan seguir teniendo.

...con las empresas

El futuro inmediato se presta poco a los grandes negocios, a no ser que ya estén establecidos. Es decir: olvídese de comprar un piso y ganar dinero vendiéndolo dentro de un par de años. Olvídese de que la venta de esa finca que tiene en el centro del pueblo le retire de por vida. Puede que nuestros hijos vean algo parecido dentro de veinte o treinta años. Nosotros no.

El esfuerzo que cada uno de nosotros ha de hacer en su trabajo deberá encaminarse sobre todo a cubrir las necesidades básicas (comer, dormir, pagar los recibos, permitirse algún capricho). Acostúmbrese a que cambiar de coche cada cinco años o de móvil cada Navidad será un lujo reservado a quien pueda permitírselo. Como antes.

A pesar de que el mundo sea global, el aumento de los costes de muchas materias primas hará que sea más rentable pensar a nivel local en determinados sectores, especialmente los tradicionales, como el agrícola o el industrial.

No es un paso atrás, aunque lo parezca. La tendencia actual es la de volver al pequeño negocio autónomo o la microempresa que colabore externamente con estructuras similares cuando lo necesite. Se optimizan costes y se reparte la riqueza.

...con el mercado laboral

El trabajo será un bien preciado en los próximos años. Quien lo tenga hará bien en conservarlo, y para ello quizá sea necesario que las condiciones sean algo peores en sueldo, o que trabaje menos horas. Para muchos, simplemente eso será un lujo.

Y es que no podemos competir contra determinadas zonas del mundo (léase Asia o África) en lo que a fuerza de trabajo y costes laborales se refiere. Fabricar determinados productos puede costar hasta una décima parte de su valor en esas áreas, especialmente si las cantidades son grandes.

La buena noticia es que la calidad de esos productos también es menor, y ese es un aspecto diferenciador que mucha gente está dispuesta a pagar. Y que nosotros podemos ofrecer.

...y al final

No quería finalizar este libro sin un mensaje de esperanza como este. A pesar de que una parte del análisis es inevitablemente negativa, porque no en vano estamos bajo la lupa de la Unión Europea y lo seguiremos estando varios años más, el éxito o el fracaso en la salida de esta crisis pasa por varias estaciones.

En primer lugar, por la capacidad que tengamos todos de sobreponernos a la fatalidad y de seguir respirando aun cuando tengamos el viento en contra.

En segundo lugar, por el poder que tengamos de conseguir que los responsables de esta situación paguen de alguna manera por ello. Nadie nos lo va a poner fácil, pero igualmente hemos de exigirlo para hacer una limpieza adecuada y preparar el país para tiempos mejores.

Y en último lugar, por asumir lo sucedido y extraer todas las enseñanzas posibles de ello para evitar que vuelva a suceder. Porque, si olvidamos la historia, no tardaremos en repetirla.

Buenas noches y buena suerte.

Barcelona, marzo del 2013 (año V de la crisis)
CORRECCIONES DE URGENCIA

Justo antes de entrar a la imprenta, este libro se encontró con la primera enmienda. Y es que el 14 de marzo de 2013 se conoció una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante el TJUE) sobre la Ley Hipotecaria española que ha revolucionado por completo el país.

Y es que esta sentencia deja por los suelos dos de los aspectos más controvertidos del marasmo hipotecario español: las cláusulas abusivas y los desahucios. En el texto de la sentencia (que puede consultarse en http://ep00.epimg.net/descargables /2013/03/14/86c95cbd99c524963eb46091794c9519.pdf) se establece, entre otros, que la ley española no se adapta a la directiva europea que está en vigor ¡desde 1993!

Un poco de historia

Esta sentencia se emitió para dar respuesta a los requerimientos del ciudadano Mohamed Aziz tras ser casi desahuciado de la vivienda que adquirió en el 2007. En el 2010, CatalunyaCaixa, la entidad que le prestó el dinero, se adjudicó el inmueble en subasta por la mitad del valor del préstamo, tal como establece la ley vigente en el momento de redactar estas correcciones de urgencia.

Poco antes de ejecutarse el desahucio, el Sr. Aziz demandó a la caja por considerar que una de las cláusulas era abusiva, en concreto la que permitía a la entidad reclamar la deuda pendiente con un simple certificado.

En la escritura del préstamo, además, se establecían unos intereses de demora por impagos del 18,75 % que la entidad, en este caso CatalunyaCaixa, le imponía automáticamente.

En vista de la situación, el tribunal que acogió la demanda elevó la cuestión a la Unión Europea para que se pronunciase.

Qué dice la Unión Europea

Esta directiva establece en su artículo 3 que una cláusula contractual que no se negocie individualmente puede llegar a ser abusiva si perjudica gravemente al consumidor. El anexo 1 de la mencionada directiva establece en qué casos esto puede suceder, y cita expresamente estos dos:

  * • Penalizaciones desproporcionadas en caso de incumplimiento por parte del consumidor.
  * • Impedir al consumidor acceder a instancias judiciales que le amparen mientras dure el proceso.

Citando el propio derecho español (en concreto, el RD 1/2007), la misma sentencia tira de las orejas al Estado al recordarle que su cuerpo legal impide cualquier cláusula contractual que penalice exclusivamente y de modo excesivo al consumidor.

Pero no sólo eso: también cita el artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo punto 1 impide que el proceso judicial paralice la ejecución del procedimiento correspondiente. La indefensión en estos casos es más que flagrante.

De hecho, la sentencia del TJUE no se limita a pronunciarse sobre una cláusula concreta de este préstamo, sino que lo hace sobre el conjunto, con la conclusión que a estas alturas todo el mundo conoce, y es que la Ley Hipotecaria vigente, que data de 1946, tiene que adaptarse con veinte años de retraso al ordenamiento jurídico europeo.

Manda huevos, como diría alguien bien conocido de todos...

La primera consecuencia, y la que antes ha saltado a los titulares, es que el juez que lleve un caso de desahucio puede paralizarlo si considera que existen cláusulas abusivas que dejen indefenso al consumidor. Y es que el TJUE entiende que el proceso de desahucio en España es irreversible y en ningún caso se permite al desahuciado recuperar la vivienda una vez iniciado el proceso.

Es de entender que haya gente que se suicide ante un panorama tan negro. Porque no sólo pierden la vivienda; no podrán recuperarla y, en muchos casos, han de seguir pagando una vez expulsados de ella. Lo máximo a que pueden aspirar es a una indemnización si el juicio posterior les da la razón.

Además, entiende el TJUE que la facultad que se atribuye el acreedor de exigir el total de la deuda en caso de impago es excesiva en un contrato tan largo (recordemos que muchas hipotecas en España se han firmado a cuarenta años), y que no existe proporción entre un impago que puede ser temporal y el castigo correspondiente.

La sentencia deja, pues, herido de muerte al entramado hipotecario actual, puesto que no sólo estima que existen prácticas abusivas por parte de los bancos (algo que muchos han denunciado durante años), sino que deja las manos libres a los jueces que tengan en sus manos procesos de desahucio para detenerlos mientras examinan el contrato y determinan si existen cláusulas abusivas en él.

En cuanto a las familias y empresas que ya hayan perdido sus inmuebles (cerca de 400.000 desde inicios del 2008, según el Consejo General del Poder Judicial), la sentencia abre la puerta a que soliciten indemnizaciones mayores de las que ya se les concediesen en su caso.

La reacción del Estado

Por supuesto, el Gobierno español se ha apresurado a decir que va a reformar la ley para adecuarla a la norma europea, que es de rango superior y por tanto prevalece sobre la española en caso de conflicto. Pero existe mucha desconfianza al respecto, por varios motivos.

El primero es el retraso con el que llega este cambio de dirección. Recordemos que la directiva europea se aprobó en 1993, es decir, hace veinte años, y que en todo ese tiempo España ha hecho muy poco (por no decir nada) para adaptar las leyes nacionales.

El segundo es el lenguaje que utilizan los gobernantes para salir del paso. Por supuesto, «reformaremos la ley y adaptaremos una norma que data de hace mucho tiempo, aunque estamos estudiando el texto y hemos de ver las implicaciones que tiene la sentencia».

¿Por qué no me sorprende?

Además, según la Plataforma de Afectados por las Hipotecas, los tres puntos más importantes no se van a recoger: la dación en pago (algo de lo que ya he hablado en este mismo libro), la bolsa de pisos de alquiler social y, sobre todo, la paralización de los desahucios. Algo que muy probablemente sólo se podrá conseguir a fuerza de demandas judiciales que quizá sólo sirvan para colapsar aún más la ya sobrecargada justicia española.

Sin embargo, hay una luz al final de un túnel (y no es un tren viniendo de frente). Y es que, aun con todos estos riesgos, existe una posibilidad REAL de paralizar una avalancha de situaciones que quizá sean legalmente defendibles, pero que distan mucho de serlo moralmente.

No es justificable bajo ningún punto de vista que se puedan aplicar recargos de cerca del 20 % a unas cuotas que, en la mayor parte de los casos, no se pagan porque no hay con qué pagarlas. No por desvergüenza de quien deja de pagar.

No es justificable que una familia tenga que irse a vivir bajo un puente porque la ley hipotecaria actúa como la fuerza de la gravedad una vez que uno suelta un vaso de cristal. No es justificable que ese vaso caiga al suelo y se rompa sin que nadie pueda alargar la mano y detenerlo.

Y no es justificable que un banco que ha concedido un crédito basándose en una tasación hinchada llene el camino de tachuelas para, una vez que se ha quedado la vivienda por la mitad de lo que prestó, reclamar el resto a quien tan ingenuamente la compró por un lado, mientras por el otro vuelve a vender esa vivienda y a firmar el correspondiente préstamo.

Por una vez, ser europeos nos sale a cuenta.

Sólo espero que la realidad no invalide estas correcciones...
Glosario de términos

A

Activo tóxico: fondo de inversión de muy baja calidad que se crea a partir de hipotecas dadas a personas con solvencia económica baja (respaldadas por una vivienda cuyo precio real difiere bastante del especulativo). El valor de estos fondos de inversión es prácticamente cero o negativo.

Agente urbanizador: figura legal que permite a particulares o empresas arrogarse la realización de obras destinadas a dotar de servicios básicos parcelas edificables sin necesidad de ser propietario de los terrenos, y obtener a cambio una parte de los beneficios derivados de futuras construcciones.

Aval/avalista: compromiso de pago, generalmente solidario, a favor de un tercero que recibirá la prestación en caso de que el firmante original o deudor no cumpla con dicho compromiso. La persona que lo contrae se denomina avalista.

B

Banco nacionalizado/intervenido: entidad bancaria privada cuyo accionariado pasa a ser público, generalmente el banco central del país correspondiente, a causa de la elevada deuda contraída por la primera o bien por irregularidades en su gestión.

Banco Central Europeo (BCE): entidad bancaria pública, encargada de diseñar y gestionar la política monetaria de los países que tienen como moneda de curso legal el euro, entre ellos España. Es también el emisor de dicha moneda y quien decide las variaciones en los tipos de interés bancario.

Banco de España: equivalente español del Banco Central Europeo. Antes de la adopción del euro como moneda, el Banco de España tenía las mismas funciones. En la actualidad, su papel está supeditado al del BCE.

C

Catastro: registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.

Core capital: capital mínimo del que ha de disponer una entidad bancaria para hacer frente a los riesgos de crédito, mercado y tipo de cambio. Este capital mínimo se mide en función del valor total de estos activos de riesgo, y se admite como estándar un capital mínimo del 8 % de este valor como obligatorio.

Coste de repercusión: en edificación, coste en euros resultante de la división entre el valor de compra de un terreno edificable y el número total de metros cuadrados que pueden edificarse en él.

Crédito dudoso: préstamo hipotecario, personal, de inversión o de cualquier otro tipo concedido por una entidad bancaria a una empresa, particular o administración pública y del que existan dudas acerca de la posibilidad de su cobro íntegro en el plazo fijado para ello.

D

Dación en pago: fórmula legal que permite, bajo determinadas condiciones pactadas previamente, que un particular o empresa que no pueda pagar un préstamo hipotecario por causas ajenas a su voluntad pueda saldar dicha deuda entregando el bien, generalmente inmueble, para el que se solicitó dicho préstamo.

Deuda pública: conjunto de deudas que mantiene un Estado frente a los particulares u otro país. Constituye una forma de obtener recursos financieros por el Estado o cualquier poder público, materializada normalmente mediante emisiones de títulos de valores.

Deuda viva: en un procedimiento de ejecución hipotecaria, diferencia entre la deuda contraída con una entidad bancaria y la parte de esa deuda que se ha conseguido saldar, ya sea mediante pagos normales, ya sea mediante la venta en subasta de la vivienda hipotecada.

Déficit público: En el caso de un Estado, que sus gastos sean mayores que sus ingresos.

Diferencial bancario: porcentaje que se aplica en las operaciones bancarias y que cubre los gastos y beneficios del banco o, en su caso, permite una adaptación a las circunstancias del mercado.

Dinero negro o dinero B: cantidad que se pagó durante una determinada época en operaciones de compraventa de vivienda sin ser declarada públicamente. Generalmente, se pactaba un precio de escritura pública menor del real para evitar el pago de una parte de los impuestos derivados de la operación. El resto se pagaba en efectivo y de forma privada.

E

Ejecución hipotecaria: acción que confiere al titular de una hipoteca la facultad de dirigirse al juzgado competente y solicitar la venta forzosa del bien o derecho gravado con la hipoteca. El acreedor puede obtener, de manera inmediata, la realización forzosa del inmueble o derecho mediante la celebración de un acto público de subasta.

Empresa puntocom: empresa vinculada a las nuevas tecnologías. A principios del siglo xxi, una crisis general de empresas de este tipo provocó un importante crac bursátil.

Escritura de compraventa: documento público que establece las características de una vivienda, los datos del vendedor y del comprador y las condiciones de la transmisión entre ellos.

Escritura hipotecaria: documento público firmado por una entidad bancaria y un particular o sociedad en el que se establecen las condiciones de un préstamo concedido por la primera para la adquisición de un bien, generalmente inmueble.

Euríbor (Europe Interbank Offered Rate): índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se ofrecen a prestar dinero en el mercado interbancario del euro. Se calcula usando los datos de los cuarenta y cuatro principales bancos que operan en Europa, y su valor mensual es muy utilizado como referencia para los préstamos bancarios.

Euríbor hipotecario: índice de referencia oficial recomendado por el Banco de España para los préstamos hipotecarios y de consumo. Este valor es el utilizado para las revisiones hipotecarias. Se publica con periodicidad mensual en el Boletín Oficial del Estado.

F

Falso autónomo: así se conoce coloquialmente al autónomo económicamente dependiente. La ley denomina así al profesional que trabaja por cuenta propia, pero cuya facturación depende en al menos un 75 % de un único cliente, en cuyas oficinas trabaja en no pocos casos como un asalariado más. Esta ha sido la situación de muchos arquitectos titulados en los últimos diez a doce años.

FMI (Fondo Monetario Internacional): organismo dependiente de la ONU; una de sus principales funciones fue regular el tipo de cambio entre el dólar y el resto de las monedas, vinculadas al patrón oro hasta 1973. También se encarga de otorgar recursos financieros a cualquiera de sus países miembros si este tiene dificultades financieras.

Fondo de Garantía de Depósitos: fondo creado en España en 1977 y financiado por bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito y el Banco de España para cubrir las pérdidas de los depositantes en caso de insolvencia de alguna entidad financiera. Una de sus funciones es garantizar hasta un total de 100.000 euros por depositante en caso de problemas de cualquiera de las entidades adheridas a este fondo, que también gestiona el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria.

FROB (Fondo de Restructuración Ordenada Bancaria): creado a mediados del 2009 y dotado con fondos públicos para pilotar el saneamiento de los bancos y cajas más afectados por la crisis inmobiliaria y económica iniciada el verano del 2007. También tiene por objeto gestionar los procesos de reestructuración de estas entidades de crédito y contribuir a reforzar sus recursos propios en los procesos de integración entre entidades.

G

Gestión urbanística: disciplina que comprende el conjunto de prácticas que establecen la forma técnico-jurídica de ejecutar los planes urbanísticos. Su objeto es explicitar y concertar las tareas de los diferentes actores en el proceso: administraciones públicas, propietarios, urbanizadores y promotores.

H

Hipoteca subprime: modalidad crediticia del mercado financiero de Estados Unidos que se caracteriza por tener un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Por ello, los intereses que se cobran son bastante más altos de lo habitual. Este tipo de operaciones, principalmente hipotecarias, pueden concederse tanto a particulares como a empresas, aunque cada entidad tiene fijado un límite. La venta indiscriminada de este tipo de créditos a otras entidades provocó la crisis del verano del 2007 en Estados Unidos, y luego en el resto del mundo.

I

Interés bancario: porcentaje aplicado sobre el préstamo de dinero. Quien lo presta, espera que le sea devuelta al cabo de un tiempo una cantidad ligeramente superior a la inicialmente prestada como compensación por la dilación de su consumo. Además, esperará recibir compensación por el riesgo asociado a que el préstamo no le sea devuelto o que la cantidad que le sea devuelta tenga una menor capacidad de compra debido a la inflación.

Interés de demora: porcentaje, de similares características al interés bancario, que se aplica como penalización en operaciones financieras cuando el deudor no cumple con los plazos pactados en el momento de contraer la obligación crediticia. Este porcentaje puede ser muy elevado, lo que penaliza fuertemente la falta de solvencia.

L

Lanzamiento: en derecho, acto mediante el cual se despoja a una persona de la posesión material de un bien inmueble, en ejecución de una resolución dictada por la autoridad gubernativa o judicial que declare el desahucio por resolución por impago de un contrato de arrendamiento, o como requisito para entregar la posesión judicial de un inmueble ocupado por una persona distinta de quien legalmente le corresponde.

Ley del Suelo: conjunto de normas que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios de terrenos en España. Es la piedra angular del derecho urbanístico, en tanto que regula el derecho a edificar y el valor del suelo. Su modificación en 1997 creó las condiciones para la burbuja inmobiliaria en España, mientras que la del 2008 aceleró su pinchazo.

M

Margen de intermediación: los bancos pagan una cantidad de dinero a quien deposita sus recursos en el banco (intereses de captación) y cobran dinero por dar préstamos a quienes los soliciten (intereses de colocación). La diferencia entre estas dos cantidades es el margen de intermediación. Los tipos de interés de colocación, en la mayoría de los países, son más altos que los intereses de captación; de manera que los bancos cobran más por dar recursos que lo que pagan por captarlos.

Modelo 303: formulario de la Agencia Tributaria con el que los autónomos españoles hacen cuentas, cada tres meses, de la facturación hecha y del IVA que han soportado esas facturas.

N

NAMA (National Asset Management Agency): versión irlandesa del banco malo. Creado en el 2009 por el Estado irlandés, su función es liberar a los bancos de sus activos menos rentables y facilitar así su saneamiento.

Novación: contrato mediante el cual se extingue una obligación originaria, generalmente una hipoteca, sustituyendo esta con una nueva obligación con objeto o título diverso, y habitualmente con condiciones diferentes a las iniciales.

P

Patrón oro: sistema monetario que fija el valor de una moneda según una determinada cantidad de oro. El emisor de la divisa garantiza que pueda dar al poseedor de sus billetes la cantidad de oro consignada en ellos. Este patrón fue válido hasta la Primera Guerra Mundial; fue reimplantado tras la Segunda Guerra Mundial, y abandonado a partir de 1971, fecha en que Estados Unidos lo derogó, permitiendo la emisión libre de billetes de curso legal.

PIB (producto interior bruto): medida macroeconómica que expresa el valor monetario de la producción de bienes y servicios de un país durante un período determinado de tiempo (normalmente, un año).

Planeamiento urbanístico: disciplina urbanística cuya función es establecer, mediante los mecanismos que la ley permite, cuáles son los usos del suelo de un determinado territorio y las condiciones de gestión de estos.

Prima de riesgo: diferencia entre el interés que se paga por la deuda de un país y el que se paga por la de otro. El dinero que piden los países entre sí se conoce como deuda pública, y como todo préstamo, este tiene unos intereses que se pagan dependiendo de la fiabilidad del país. En el caso de la Unión Europea, se toma como referencia el interés pagado por el Estado alemán, que es quien paga la tasa más baja.

Provisión de fondos: cantidad que un particular o sociedad ha de guardar o adelantar cuando contrae algún tipo de obligación para hacer frente a los gastos derivados de esta. En el caso de un banco, actualmente ha de hacer varias provisiones de este tipo para cubrir gastos o pérdidas derivados de operaciones financiadas cuyo cobro puede ser dudoso a corto o medio plazo.

R

Reserva Federal: entidad público-privada creada en 1913, equivalente al Banco Central Europeo en Estados Unidos. Esta entidad se encarga de guardar todos los fondos de los bancos del sistema estadounidense y de dictar la política económica del país.

S

Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria): es más conocido como banco malo, y está participado por diversas entidades bancarias y el Fondo de Reestructuración Bancaria. Creado a finales del 2012 con el objetivo de vender los créditos de cobro dudoso de bancos y cajas y facilitarles así la concesión de crédito a particulares y empresas.

Sector urbanístico: división legal aplicada a la gestión urbanística, en la que se definen las características que han de tener las actuaciones que se han de llevar a cabo.

Subrogación: modalidad de sucesión en la que una persona o entidad sustituye a otra en una obligación. Esto puede darse tanto entre los acreedores como entre los deudores, y generalmente no conlleva cambios en las condiciones de dicha obligación.

Suelo rústico: porción de terreno que la normativa vigente establece que no puede ser modificado por la mano del hombre, y que por lo tanto ha de mantenerse su uso actual, ya sea agrícola, forestal o de cualquier otro tipo.

Suelo urbanizable o de reserva urbana: en la legislación de 1997, suelo de tipo rústico que, en virtud del planeamiento urbanístico que se aprobase legalmente, podía ser edificado bajo determinadas condiciones, y valorado como tal.

Suelo urbano: suelo ocupado por el hombre formando núcleos de población estables y que cuenta con servicios que se consideran básicos, tales como agua, luz o gas.

T

Tasa de morosidad: porcentaje de préstamos de cualquier tipo contraídos con una entidad bancaria concreta o un conjunto de ellas que acumulan algún tipo de retraso en los pagos. Este porcentaje suele determinar la salud de un sistema financiero nacional.

Tasación: método para estimar el valor de un bien de cualquier tipo. En este libro, el concepto se aplica generalmente a viviendas o terrenos. Este método ha de realizarse a partir de unos procedimientos regulados por ley, y sólo pueden llevarlos a cabo profesionales y empresas homologados para ello.

V

Valor de escrituración: en una escritura de compraventa de una vivienda o terreno, valor monetario de la operación expresado en euros (o pesetas, si la operación es anterior al cambio de moneda). Ha de coincidir con el valor real de dicha operación, aunque en una determinada época de la burbuja inmobiliaria, el valor real era en ocasiones superior. La diferencia se pagaba de manera alegal, método conocido como dinero B.

Valor de tasación: cantidad en euros (o pesetas, si la operación es anterior al cambio de moneda) que una tasación establece como el valor real de un inmueble o parcela, y que se utiliza como base para conceder préstamos hipotecarios.

Visado: procedimiento que se utiliza para certificar que un proyecto técnico se ajusta a la normativa vigente. Este proyecto puede ser para un edificio, una instalación eléctrica, tecnológica, energética o de otro tipo. Suele estar regulado por un colegio profesional.

Vivienda pública o VPO: vivienda construida por la Administración pública, generalmente en suelo público y en régimen de concesión por un número determinado de años. Estos factores permiten que el precio medio de los inmuebles así creados pueda ser menor que el precio que tendrían en un mercado libre, y por lo tanto puedan ser adquiridos por personas con menores recursos, aunque bajo unas determinadas condiciones.
Para saber más

Este libro es el resultado de muchas horas de trabajo y de un extenso trabajo de campo. Para documentar adecuadamente todos los temas tratados, he buceado en gran cantidad de portales web, verdaderas hemerotecas en no pocos casos y auténticas bibliotecas en todos los demás.

Para el lector inquieto que desee saber más sobre los temas que aquí se han tratado, he preparado una pequeña recopilación de mis principales fuentes de información, y he añadido algunas más que considero de especial interés no sólo para saber lo que pasa en el mundo, sino para actualizar un caudal de datos que, llevados de la vertiginosa actualidad de este 2013 apasionante, pueden quedar obsoletos en muy poco tiempo.

Con el ánimo de facilitar aún más la tarea al lector, he agrupado estas fuentes por temas, explicando qué se puede encontrar y dónde, para no perderse en la maraña de datos.

Organismos oficiales

Instituto Nacional de Estadística www.ine.es

Una herramienta imprescindible para conocer cómo es España. La economía nacional se abre como un libro aquí. De hecho, la mayor parte de los datos que he vertido en este libro están en esta web, que es totalmente accesible y constituye un verdadero tesoro.

Datos económicos por sectores; censos de viviendas habitadas y por habitar; tablas de ocupación por sectores; aportación al PIB; censos de población por sexo, grupos de edad o nacionalidad. Organizados por años, meses, provincias, municipios... En este caso, los impuestos están más que bien empleados.

Ministerio de Hacienda http://www.minhap.gob.es

Otro lujo, especialmente cuando uno desea saber en qué se gastan nuestros impuestos. En la sección Áreas temáticas podemos encontrar los presupuestos de cada año (http://www.sepg.pap.minhap.gob.es), una ayuda impagable para elaborar las gráficas que he utilizado para comparar algunas cifras de deuda, por ejemplo con los gastos en pensiones u otras partidas.

Boletín Oficial del Estado www.boe.es

Aquí se publican TODAS las leyes que se aprueban en el territorio español, tanto a nivel estatal como autonómico (en este caso, enlaza a la página oficial correspondiente).

Como la página del INE, es totalmente pública. Esto tiene una gran ventaja: si usted sabe qué ley necesita conocer en profundidad, tiene un completo buscador que le permite consultar la ley en cuestión y descargársela, lo que también supone un ahorro.

Banco de España www.bde.es

A pesar del poder que perdió con la entrada en el euro, este organismo sigue siendo imprescindible para conocer numerosos datos económicos.

Para este libro, he utilizado sobre todo los boletines económicos de la sección Publicaciones, en los que se muestran, con cifras que tengo que confesar que son realmente farragosas, los números globales y parciales de la economía y de las entidades bancarias.

Sareb www.sareb.es

Esta es la web oficial del «banco malo». Me ha llamado la atención que los menús han aparecido de casualidad, moviendo el ratón por la pantalla. En fin, supongo que es un problema de programación... La información no es excesiva, pero es bueno saber que existe esta web.

Portales especializados

Idealista www.idealista.com

Uno de los tres grandes portales inmobiliarios de España. Lo consulto periódicamente para ver la evolución del mercado inmobiliario. De hecho, en la página de inicio aparece el número de viviendas anunciadas, lo que resulta de gran utilidad para hacerse una idea de un solo vistazo del stock actual (1,38 millones de anuncios en total a mediados de marzo del 2013).

De esta web, me gustan especialmente dos cosas: una, el archivo de noticias del sector, que se remonta al 2001 y se actualiza diariamente (http://www.idealista.com/news/archivo). La otra, los informes de precios tanto de venta como de alquiler que el propio portal genera cada mes a partir de su base de datos (http://www.idealista.com/informes-precio-vivienda).

Datos Macro www.datosmacro.com

¿Siente usted curiosidad por saber cuál es el PIB de España del último año? ¿O el de Francia el 2003? Pues este es su sitio. Aparte de estos datos, en este portal puede encontrar casi cualquier dato económico que le interese.

En mi caso, ha sido especialmente útil cuando he hablado de los países intervenidos por su enorme deuda pública y he querido comparar parámetros como el PIB, la deuda, el déficit público..., pero también puede usted encontrar el valor actualizado de los tipos bancarios, el cambio de las divisas... Si es usted un amante de los números, le aseguro que se sentirá como en el paraíso. Sobre todo, cuando descubra cómo comparar datos de más de un país.

Wikipedia www.wikipedia.org

¿Qué les voy a explicar acerca de la enciclopedia de internet que no sepan? Pues que cualquier información que no le revele el señor Google la puede encontrar aquí.

Más allá de las definiciones, lo que más me ha interesado es la parte inferior de los artículos. Ahí, aparece la bibliografía, y vale la pena seguir los enlaces porque, en no pocas ocasiones, nos lleva a verdaderas joyas.

Inmodiario www.inmodiario.com

Está organizado como si fuese un diario en línea común y corriente, pero aquí se puede encontrar prácticamente cualquier noticia relacionada con el sector del ladrillo.

La organización por categorías es muy completa. Cualquier profesional que esté relacionado con el ladrillo, ya sea inversor, constructor, pequeño empresario, promotor... puede encontrar lo que le interese.

Real Estate Press http://www.realestatepress.es/Home.asp

Portal de similares características al anterior, pero centrado especialmente en el sector inmobiliario. Y así como Inmodiario se centra sobre todo en el territorio español, Real Estate Press abre su abanico de noticias e informes al exterior.

Diarios en línea

Los diarios de cualquier provincia española suelen ser una fuente inagotable de noticias de todo tipo sobre el ladrillo y sus variantes. En especial si buscamos noticias de más de un mes de antigüedad, que en casi todos los casos son de consulta gratuita.

A la hora de hacer mis consultas, me he encontrado con dos clases de fuentes. De un lado, los diarios de corte económico, como Cinco Días y Expansión (www.cincodias.com y www.expansion.com). En estos he encontrado los artículos en profundidad sobre cuestiones específicas como la Sareb.

Para noticias de corte más general, pero siempre más amplias de lo que suelen destinar los noticiarios de la televisión, los que conoce todo el mundo: El País, El Mundo, La Vanguardia, ABC o El Periódico.

Y, si usted desea tener información en detalle sobre su provincia o ciudad, lo mejor son los diarios locales. La inmensa mayoría de ellos tienen su edición on-line, y le puedo asegurar que se encuentran informaciones realmente interesantes. El capítulo dedicado a los excesos urbanísticos está trufado de ellas, y muchas se han quedado en el camino por cuestiones de espacio.

En www.simoncasas.es/libros/yahoraquehacemos puede encontrar una bibliografía más detallada, con enlaces a todos los artículos utilizados para escribir este libro.
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