En översyn för kommissionen för lokala skattereformer sade att det inte fanns någon "magisk kula" för att bota defekter i systemet.
Det sades att rådets skatt hade byggt in problem "från dag ett" men ett misslyckande med att ändra det hade lagrat upp fler svårigheter för beslutsfattare.
Kommissionen, som inrättats av den skotska regeringen och rådet Cosla, kommer att rapportera senare i år.
Professor Kenneth Gibb, från Glasgows universitet, ombads granska olika system för lokal beskattning över hela världen.
Han konstaterade att en fastighetsskatt användes av nästan alla OECD-länder och av akademiker sågs som en "god skatt" eftersom den var stabil, svår att undvika och kunde ha en önskvärd inverkan på bostadsmarknaderna.
Men det skapade också förvirring med skattebetalarna oklart om det var en skatt på förmögenhet eller en avgift för tjänster som sophämtning.
En del ansåg att det var orättvist eftersom det inte var kopplat till den nuvarande inkomsten.
Prof Gibb konstaterade att en lokal inkomstskatt, som används av många länder, i allmänhet uppfattades som rättvisare.
Men han fann att ett sådant system skapade svårigheter för de lokala myndigheterna, eftersom det innebar att deras inkomster fluktuerade. Det fanns också små möjligheter att variera skattesatserna för att återspegla lokala prioriteringar.
Han sade: " Det är uppenbart att det inte finns någon magisk kula.
– Tidigare erfarenheter från Storbritannien och hela världen visar att reformer alltid kommer att bli svåra och oundvikligen kommer att kopplas samman med tidigare erfarenheter och trauman från tidigare reformer.
"Så även om den nuvarande kommunalskatten har många brister är förändring och reform ett stort åtagande."
Kommissionen avser nu att hålla ett offentligt samråd i hela Skottland innan den publicerar sin rapport i höst.
En skotsk regerings talesman sade att ministrarna anser att det nuvarande rådets skattesystem "som helhet är orättvist".
Han tillade: "Det är därför som vi tillsammans med våra lokala partner har inrättat den tvärpolitiska kommissionen för lokal skattereform för att undersöka rättvisare alternativ.
"Den skotska regeringen väntar på kommissionens rapport, som ska läggas fram i höst."
Att ersätta eller reformera kommunalskatten i Skottland kan enligt en undersökning visa sig vara en utmaning.