Knight Frank hittade transaktionsvolymer i Granite City föll från över £ 600m 2014 till bara £ 55m förra året.
Enbart investeringar i kontor minskade från 500 miljoner pund 2014 till 30 miljoner pund 2016.
Knight Frank sade att det låga oljepriset "fortsatte att ta sin tribut" i nordöst, med få affärer som går igenom 2016.
Men man tillade att marknadsvillkoren skulle kunna förbättras under det kommande året, och att råpriserna skulle kunna återhämta sig.
I rapporten konstaterades att investerare spenderade nästan 1,8 miljarder pund förra året i alla sektorer i Skottland, inklusive kontor, hotell, butiker, studentbostäder och industrienheter.
Siffran var 12 % lägre än föregående år men över 10-årsgenomsnittet på 1,72 miljarder pund.
Edinburgh registrerade ett särskilt starkt år för investeringar, med nästan 1,2 miljarder pund i omsättning inom alla sektorer - 92,5% högre än 2015.
Men Glasgow såg en "mer dämpad" 12 månader, med transaktionsvolymer ner med 59% på £280m.
Alasdair Steele, från Knight Frank, sade: " Sammantaget var den skotska kommersiella fastighetsmarknaden motståndskraftig, trots ett instabilt 12 månader.
– I hela landet har den politiska osäkerheten påverkat investeringsnivåerna under det senaste året.
"Men det finns en allmän känsla av att Skottland erbjuder bra värde och starka grunder - ett attraktivt förslag för investerare som söker solid avkastning vid en särskilt turbulent tidpunkt.
"Vi hoppas att det återspeglas i transaktionsvolymer som ökade 2017, förutsatt att det politiska klimatet förblir stabilt."
Samtidigt har en separat rapport visat att investerarnas intresse för Skottlands kommersiella fastighetsmarknad inte har ökat trots en ökad efterfrågan på boende.
Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics) sade både inhemska och utländska investeringsundersökningar stannade på negativt territorium under det sista kvartalet.
Samtidigt minskade tillgången på fastigheter för investeringsändamål inom alla sektorer.
Vissa lantmätare beskrev marknadsförhållandena som "utmanande".
Den senaste marknadsundersökningen från Rics UK tyder på en ökad efterfrågan från invånare inom kontors- och industrisektorerna.
Men det var en annan historia för detaljhandeln i det fjärde kvartalet, med en nettobalans på 14% fler chartrade lantmätare rapportera en nedgång i efterfrågan på detaljhandeln utrymme.
Gavin Anderson, från Montagu Evans i Glasgow, sade: " De nuvarande ekonomiska utsikterna ser inte bra ut och konsumenternas utgifter på den höga gatan är att känna effekten av växande rädsla för ekonomin.
"Förhoppningsvis kommer den förväntade minskningen av det taxerbara värdet på butikslokaler från april 2017 att fungera som en katalysator för att hjälpa detaljhandlarnas vinstmarginaler i deras butiksportföljer och öka deras förtroende för att expandera och ta fler butiker nästa år."
Rics chefsekonom Simon Rubinsohn sade: " Resultaten från undersökningen tyder på att den kommersiella fastighetsmarknaden i Skottland har misslyckats med att locka till sig investerares intresse trots en ökad efterfrågan på kommersiella fastigheter under det sista kvartalet.
"Detta kan delvis bero på utsikterna för ekonomin och den politiska situationen i allmänhet."
Investeringar i kommersiella fastigheter har rasat i Aberdeen under de senaste två åren, enligt en rapport från en konsult.