안녕하세요. 집코노미TV입니다. 2월 4일 정부에서 25번째 부동산대책을 발표했습니다. 그래서 긴급분석을 준비했는데요. 이번 대책 이름이 독특한 것 같아요. '공공 주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안'. 제가 볼 땐 획기적이란 단어가 역대 대책에서 처음 나온 것 같거든요. 나중에 얘기하겠지만 얼마나 획기적이길래 획기적이란 말을 붙였는지.. 그리고 사실 3080이란 말도 처음에 80만 가구라는 얘기가 나왔으니까 이걸 다 하려면 2030년이나 돼야 준공되지 않냐 추측했었는데요. 보니까 서울 30만 가구, 전국 80만 가구, 이런 식으로 준비했다는 내용인 것 같습니다. 이번 대책에서 구체적인 부지를 후보지라도 공개한 건 단 한 군데도 없어요. 3페이지에 물량이 나와 있는데 전국적으론 83만6000가구, 서울은 32만3000가구라는 게 전부 추정치예요. '정비사업에선 9만3000가구를 할 수 있을 것 같고', '역세권엔 7만8000가구가 나올 것 같고' 이런 의미라는 거죠. 어떻게 진행되면서 바뀔지 모르는 문제네요. 어떤 내용이 담겨 있는지 보면 도심 공공주택 복합사업, 공공 직접 시행 정비사업, 도시재생을 통한 주택공급, 공공택지 신규 지정, 이렇게 방안들이 나오고 있는데요. 5페이지에 처음으로 나오는 게 도심 공공주택 복합사업이에요. 이게 새롭게 등장한 제도인데 재미있는 게 사업 제안을 토지주뿐 아니라 공공, 민간기업도 참여할 수 있도록 했어요. 그렇죠. 역세권이나 준공업지역에서 이런 사업을 하겠다는 것인데요. 그동안 민간에서 하던 것만으론 잘 안 되니까 공공이 지구지정을 해서 부지를 확보해서 그 다음 개발사업을 하겠다, 다만 공공이 주도할 수도 있고 공공과 민간이 같이 할 수도 있다, 이런 내용인데요. 사업 절차를 보시면 토지주나 민간기업이 사업을 제안할 수 있다고 하고 있어요. 그러니까 디벨로퍼들도 역세권에서 이런 사업을 진행할 수 있다는 거죠. 그 상황에서 주민들 10%가 동의하고 지구지정 요청이 들어오면 예정지구로 지정합니다. 그 다음 토지주 3분의 2 동의, 그러니까 66.7% 동의를 받으면 지구지정이 되는 거죠. 사실 절차가 단순해졌다기보단 앞장에 나온 '공공이 지구지정을 해서 부지를 확보한다'는 개념이 중요할 것 같아요. 동의율이 내려갔다거나 그렇지는 않거든요. 그렇죠. 지구지정에 대한 3분의 2 동의라는 게 일반적인 재개발이나 재건축을 진행할 때 조합설립까지 가는 동의율 75%보단 낮습니다. 그래서 사업에 속도를 낼 수 있지 않겠느냐, 이런 말씀을 하는 분들도 계시더라고요. 10~30%라는 걸 어떻게 계산했는지를 따져봐야할 것 같지만 이렇게 해서라도 역세권, 준공업지역의 고밀도 개발을 유도하겠다는 선언적 의미가 있죠. 다음 페이지를 보면, 베네핏을 무엇으로 줄 것이냐, 용적률을 올려주겠다고 합니다. 그리고 기부채납을 제한하겠다, 쉽게 말해서 공공이 뜯어가는 땅을 적게 해주겠다, 이런 의미죠. 이렇게 사업성 확보하는 걸 지원해주겠다. 이것도 중요하죠. '대신 개발이익을 공공이 좀 가져가겠습니다'. 용적률을 완화한다고 말씀드렸는데 역세권의 5000㎡ 이상 땅에서는 원래 받던 용적률이 준주거지역일 때 최대 400%인데 이걸 700%까지 주겠다는 거예요. 거의 두 배 가깝게 늘어나는 거죠. 그동안 나왔던 공공재개발, 공공 참여형 재건축과는 비슷하면서도 조금 다릅니다. 공공이 직접 시행하겠다는 건 원래 공공과 조합이 공동으로 시행하는 개념이 있어는데 그렇지 않고 무조건 공공이 하고, 그 대신 혜택을 주겠다는 거죠. 한 번 읽어보죠. 이 사업을 하려면 일단 조합의 과반이 동의해야 합니다. 이건 지금 공공재개발도 마찬가지예요. 조합이 설립된 곳에선 조합원 과반의 동의가 필요한데 그렇게 해서 정비계획을 변경하고 심의해서 최종적으론 신청 조합이 1년 안에 3분의 2 동의, 그러니까 66.7% 동의를 받으면 이 사업이 확정되는 거죠. 밑에도 나오지만 공기업은 단독 시행자가 됩니다. 그러니까 조합과 같이 가는 게 아니에요. 이건 공기업이 가져가는 거예요. 대신 심의를 통합심의를 해서 신속하게 인허가를 하고 착공하겠다는 게 조건인 거죠. 그렇다면 이게 재개발에만 해당되느냐. 다음 페이지를 보시면 재건축에도 이런 식으로 공공이 직접 시행하는 방식을 신설하겠다는 게 나오는데요. 아까 말씀드렸던 최종적인 3분의 2 동의를 1년 안에 얻지 못하면 사업은 자동 취소가 됩니다. 그리고 관리처분이 아닌 현물선납 방식으로 진행합니다. 원래 재개발이나 재건축의 마지막엔 관리처분계획이란 걸 수립하잖아요. 내 집이 원래 얼마였는데 새 아파트가 얼마니까 나는 얼마를 더 내고, 너는 얼마를 더 내, 이런 걸 계산하는데 그걸 현물선납으로 정산한다는 거죠. 통합심의에 대한 얘기가 다시 나오죠. 신속한 인허가를 지원하고요. 건축규제를 완화하겠다는 것도 있어요. 용도지역을 한 단계 종상향 하거나 용적률을 올려주겠다, 그러니까 2종을 3종으로 만들어주고, 3종의 경우 360%까지 용적률을 주겠다는 내용이 들어가 있습니다. 재건축 초과이익 부담 미부과, 현물선납시 양도세 비과세, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 이런 것들이 나와 있어요. 이게 사실 말을 뜯어보면 굉장히 재미있어요. 재건축 단지 같은 경우는 재건축 초과이익환수제가 굉장히 결정적인 사업 방해 요인인데 그걸 부과하지 않겠다는 혜택을 내미는 것 같죠. 그런데 아까 말씀드린 것처럼 이 사업을 시행하는 건 공공이고, 공공이 가져갔기 때문에 부담금이 부과되더라도 내야하는 건 공공입니다. '우리가 이걸 가져가는 대신 우린 부담금 안 낼게'라는 말과 똑같다고 봐요. 밑에도 별표로 나오죠. '현행법상 공기업은 재초환의 대상이 아니다'. 그리고 현물선납시 양도세 비과세. 이건 중요한 부분이 있습니다. 내가 받는 새 아파트를 팔 때 양도세를 비과세하겠다는 게 아니라 아까 공공에게 한 번 넘긴다고 했잖아요. 그 과정에서 넘기는 양도세를 내지 않게 해주겠다는 이야기입니다. 그리고 재건축 조합원 2년 거주 의무 같은 경우엔 지난해 '6·19 대책'에서 나왔던 거죠. 원래는 작년 말에 '도시 및 주거환경정비법' 개정이 이뤄지고 투기과열지구에서 설립된 조합들의 경우 조합원이 2년 살아야 새 아파트를 주겠다고 했던 건데 이런 것들을 적용하지 않겠다는 것입니다. 물론 여기에 대한 법 개정은 아직 이뤄지지 않은 상태이긴 합니다. 내용을 찬찬히 보니까 정부에서 그동안 조합 중심으로 진행된 재개발·재건축이 개발이익을 사유화하면서 투기열풍을 일으켰다, 그렇게 보고 있는 것 같네요. 그래서 진행을 하더라도 정부에서 주도하겠다, 개발이익도 나누겠다, 이렇게 얘기하는 것 같고요. 사실 오늘 대책의 핵심적인 내용이 결국 공급을 확대하겠지만 어디까지나 공공이 주도하겠다는 것입니다. 물론 역세권개발 쪽에선 민간 참여에 대한 여지를 열어두긴 했지만 그런 의미로 볼 수 있을 것 같아요. 제가 생각해보기에도 고급화를 추구하는 강남 단지들은 '우리는 공공과 안 하고 돈 더 들여서 좋은 단지를 만들겠다' 그렇게 나설 수도 있을 것 같고요. 4기 신도시는 아니고, 변창흠 장관이 말씀은 하셨지만 '3.5기도 아니다, 추가된다면 3기 신도시다'라고 말씀을 하셨어요. 그렇죠. 3기 신도시도 나올 때는 두 차례에 걸쳐서 대상지가 발표됐고, 과거 2기 신도시도 첫 번째 동탄이나 판교, 나중에 위례신도시까지의 발표 간격은 1~2년 정도 됐거든요. 결국 추가로 지정하는 택지가 신도시가 된다면 그래도 3기다, 같은 기수다, 라고 볼 수 있는 거죠. 뒷장을 보면 구체적 입지는 발표를 하지 않았습니다. 후보지에 대해선 나중에 별도로 공개하겠다고 하고 있어요. '입지 여건 등을 고려해 후보지를 선별한다'고 했는데, 문제는 조성 방향 항목에 답이 있습니다. 어쨌든 그동안 나온 3기 신도시는 자족기능, 그리고 서울까지의 접근성이 핵심이었잖아요. 교통망을 연계하겠다는데 추가로 만드는 택지 때문에 광역교통대책을 새로 내놓기보단 기존의 광역교통대책의 연장선에서, 그러니까 예를 들면 GTX(수도권광역급행철도)가 지나가는 노선에 걸친 곳에, 이런 식으로 택지를 발굴할 수 있겠죠. 그동안 거론됐던 택지들도 많고요. 그런데 보면 전국 15~20곳에서 약 25만 가구라고 했습니다. 택지별로 1만~1만5000가구 정도밖에 안 돼요. 자료 원문을 보면 밑줄에 '5·6 대책', '8·4 대책', '11·19 대책'에서 나왔던 것들이라고 하고 있어요. 그걸 조금 더 많이 하겠다, 라는 식의 내용입니다. 그러니까 호텔 리모델링 이런 것들이죠. 다만 이걸 공급 활성화하기 위해서 추가적으로 제도나 금융 지원을 개선해준 것이네요. 미완공 건물과 노후건물도 사업 대상에 포함하고, 신축 매입약정을 늘리기 위해서 민간사업자의 사업비 부담을 덜어주는 제도를 개선했고요. 이렇게 해서 10만 가구를 공급하겠다는 건데 아까 총 83만 가구라고 했잖아요. 그 중에 8분의 1은 새 아파트라기보단 이런 오피스나 숙박시설을 리모델링한 형태의 주택이라는 거죠. 대신 그래서 정부에선 무주택자들의 주거 문제를 해결하기 위해서 바로 공급이 되는 건 유보를 하고 희망을 주고 있어요. 이번에 분양 기준이 새롭게 적용되죠. 그러니까 착실히 매달 10만원씩 오랫동안 넣은 분들에겐 희소식일 수도 있어요. 물론 다음 내용에 조금 달라지긴 합니다. 그러니까 일반공급 물량을 늘렸잖아요. 늘린 물량에서 추첨제를 도입한 것입니다. 최고의 수혜자는 특별공급에 해당하지 않으면서 통장에 오랫동안 돈을 넣지 않으신 분들, 저 같은 사람들이 혜택을 보는 거죠. 전에는 오래 불입한 순으로 했는데 이번엔 30% 추첨제를 도입합니다. 조건은 3년 이상 무주택. 그러니까 내가 불입액수로도 안 되고 특별공급도 안 된다, 그럴 땐 추첨제 물량을 노리는 게 방법이죠. 다만 아쉬울 수도 있는 부분이 있어요. 전용 85㎡ 이하에서 공공은 추첨제가 도입됐지만 민간에선 없습니다. 투기과열지구 같은 경우엔. 그 부분을 혼동하시면 안 돼요. 민간엔 없고 공공분양에선 전용 85㎡ 이하는 추첨제가 30%, 초과는 50%죠. 그리고 마지막으로 시장 관리방안이 나왔는데요. 이번 대책이 굉장히 제도 개선과 시장 관리방안이 동시에 나온 대책이에요. 모니터링도 강화돼요. 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 상승한 경우는 대상 지역에서 제외하고, 공공재개발 등 기발표한 정책에 참여를 희망하는 지역도 가격 상승이 관찰되는 경우엔 사업 선정 대상에서 제외하겠다는데요. 말이 좀 무섭습니다. 공공재개발을 하겠다고 신청해서 후보지 선정이 됐는데 '너희 집값 너무 올랐어, 그럼 제외하겠다' 이런 말이 되는 거죠. 어쨌든 투기적인 행위를 무조건 하지 말란 의미입니다. 그리고 굉장히 눈여겨봐야 하는 게 토지거래허가구역 지정은 그동안 계속 나왔던 얘기이지만 거기서 허가 대상 면적 기준을 개선하는 것을 추진하겠다고 했습니다. 법에서 정한 면적 기준은 주거일 때 180㎡인데, 그러니까 주택에 딸린 부수토지의 면적이 180㎡를 넘을 때인데 그걸 시행령을 통해서 10%까지 조정할 수 있어요. 서울 같은 경우는 지분 18㎡ 이상인 경우 거래를 허가받는 지역들이 있잖아요. 잠실이나 청담 등. 그 기준을 더 하향할 수 있다는 것입니다. 예를 들면 지분 5㎡ 이상, 혹은 10㎡ 이상. 왜냐면 지금 잠실 같은 경우도 토지거래허가구역이지만 일부 아파트의 일부 면적대는 지분이 18㎡ 이하여서 거래가 됩니다. 그런 것조차도 막아버릴 수 있다는 것이죠. 공급에 대한 신호는 굉장히 강하게 나온 거죠 사실. 역대 최대 물량이 나온 건데 문제는 물리적인 시간이 많이 필요합니다. 택지 같은 경우엔 3기 신도시도 이제야 지구지정이 다 끝난 상태이고, 지금부터 발굴한다면 준공은 2030년을 넘어갈 것 같습니다. 재개발이나 재건축의 경우도 이해관계가 워낙 복잡하다 보니까 단기적으로 추진할 수 있는 방안은 아니에요. 물론 정부가 열심히 발굴해서 '이 정도는 될 것이다' 하고 나왔지만 과연 이것으로 지금 당장 공급 효과를 가져와서 집값을 잡을 수 있느냐, 전셋값을 잡을 수 있느냐는 조금 의문 부호가 붙는 거죠. 그리고 오히려 장기적으로 봤을 땐 너무 공급을 많이 하다 보니까 지금 당장은 공급이 없더라도 10년 뒤, 15년 뒤엔 너무 공급이 늘어나서 부담으로 다가올 수 있다, 그런 우려도 나오고 있더라고요. 그렇죠. 투자하시는 분들은 그걸 굉장히 면밀하게 파악하셔야 할 것 같아요. 왜냐면 2025~2028년까지는 반드시 3기 신도시가 준공되기 때문에 입주 충격은 오거든요. 그런데 정비사업처럼 통계에서 바로 드러나지 않는 곳들의 입주는 언제가 될지 우리는 모릅니다.