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  唐宋時期,面積不太小、互相毗連的一片私有土地,有時稱莊園。為了強調土地私有,莊園會冠以主人之姓,如李家莊張家莊之類,或起個別致名字,帶有自我炫耀的意味。  唐末及北宋「莊園」十分盛行,大半是地主自己經營的農場。莊園經營方式不一,有奴僮、有僱農、有佃農。到宋代,使用奴隸的農場愈來愈少,使用僱工耕種漸漸增加。從北宋末年開始,以僱工經營的大農場也愈來愈少,地主逐漸將土地出租給佃農。  唐朝中葉,官僚地主侵奪田地,均田制廢止,地主莊園經濟便日益發展起來,如田莊、莊田、莊宅、莊院、山莊,嶺南節度使韋宙的“江陸別業”積攢穀物七千堆、宋之問的“蘭田山莊”、王維的“輞口莊”等都是有名的大莊園,江南軍使蘇建雄,“有別墅,在昆陵,恆使傔人李誠來往檢視”。早在唐高宗時,王方翼就已經“闢田數十頃,修飾館宇,列植竹木”。唐玄宗詔稱:“王公百官及富豪之家比置莊田,恣行吞併”。安史之亂後,均田制既壞,莊園經濟更加發達,陸贄指出:“今制度弛紊,疆理隳壞,恣人相吞,無復畔限,富者兼地數萬畝,貧者無容足之居”。  唐代的僧侶也都有大量土地,宜春郡的齊覺寺,“其寺常住莊田,孳畜甚多”。又如少林寺有柏谷莊,佔地40頃。吐蕃亡國後,各地教派割據,政教合一,出現很多莊園。

  莊園(manor),是中世紀歐洲基本經濟單位。當時因城市毀壞、商業衰退,歐洲經濟,淪為自給自足的農業型態,經濟關係也是以勞務交換、以物易物為主。  莊園生產包括糧食、衣物、工具等各項生活所需,是一個農村共同體,也是一個自治的政治單位,內有耕地、公地、教堂、領主邸第與農奴住宅等。莊園土地屬領主擁有,農奴負責耕作。領主與農奴之間有互相約定的權利與義務──農奴提供勞役、耕作、繳稅;而領主則必須分給土地、提供保護、執行司法。領主在莊園中設定的生產設施,如磨坊、烤爐與榨酒裝置,農奴必須付費使用。  農奴〔serf〕身份介於自由人與奴隸之間。人身自由並沒完全失去,但身份又附著於土地。倘無領主同意,不可任意離開莊園,故其非完全的自由人。雖然農奴自由受限制,且生活艱苦,但有一定的保障。農奴只要履行義務,就可以世代耕作土地;一旦遇到困難,領主亦有義務提供適當的協助。

  封建制度的基礎在土地;經營這土地的方式則是莊園制度。「莊園制度」"Manorialism"來自"Manor",類似羅馬詞彙的"Villa"。所謂的莊園可以有以下三層意義,這三者都是組成莊園制度的重要因素。第一、地緣上的意義,也就是指一個鄉村,有土地,有人民;農業是他的生活方式。第二、是農耕上的地位,是基於一種特殊的土地分配、耕種方式,以及領主私有地和其他農人持有時間的複雜關係。第三、是一種政治或者法律上的地位,在領主的統治下,每一個莊園自成一個獨立的政治系統。所以莊園制度跟封建制度是不可分的兩者。領主對於莊園內有相對的統治權。綜合上述所言,政治經濟層面上莊園制度固然是封建的一部分,但從社會的角度,莊園經濟跟封建制度沒有關係。因為兩者構成的主角是兩個世界的人。封建制度限於領主跟武士,而莊園制度則是農奴。這是兩個不相流通的世界。這兩者個關係是政治跟經濟的,而不是社會的。

  莊園制度的起源跟封建制度一樣古老,也包含許多羅馬與日耳曼傳統。莊園經濟之所以成為中世紀歐洲的主要制度,如同封建制度一樣,是因為第十世紀卡洛林王朝的解體與歐洲政治的混亂。羅馬時代就有大莊園(Villa)的存在。地主擁有廣大土地,由奴隸與佃農來耕種。但兩者有根本性質上的不同,第一,羅馬大莊園的所有者是地主本身,奴隸是替他工作的,地主直接控制每一塊土地。中古莊園則不是,土地的所有者是貴族與武士,他們無瑕參與耕種,為了獲得農奴的勞力,將莊園土地分割給農奴耕種,自己保留較小的「私地」(Demesne)或者稱為「直屬地」。中古莊園的領主對於土地沒有所有權,所有權在國王,只有使用權跟管理權。羅馬地主對於土地內的奴隸,沒有政治權利,不同於中古莊園。

  中古歐洲的混亂導致莊園必須自給自足,退回到原始的經濟。貨幣經濟可以說完全不存在,完全以物易物。直到十二世紀開始,商業復興,城市興起才慢慢改變這種體制。莊園經濟的一個特色就是「公社合作」(Communal cooperation),就是農奴必須共同生產。由於經濟的困難,各種農具與牲口都由領主提供。所以農奴可以說是一無所有,因此必須共同耕作。另外因為土地的貧瘠與耕種技術的落後,莊園經濟普遍採行三年輪耕制。把耕地分為三個部分,「春耕地」、「秋耕地」以及「休耕地」。
莊園指大農場,唐宋時的中國、古代日本及中古歐洲的大農場都稱作莊園。在中世紀的西歐,莊園(manor)發展成自給自足的農村經濟共同體。