你好，我是房東，105年11月25日出租一間公寓給房客(一年合約，約定每月25日付房租，押金兩個月)，並無到法院公證！事由：105年12月20日房客來電說終止合約，且表示他已搬出，但他的友人還住在裡面，要求再多給半個月讓他的友人找房子，但半個月後他的友人不肯搬也不肯付房租及轉讓契約，而房客表示不想出面也不關他的事，這期間雖以簡訊代替存證信函方式告知房客已違反合約要求歸還房屋，但依舊無回應．請教幾個問題1.針對房客擅自出借給他人居住及所積欠的房租該如何要求賠償？2.是否需要扣抵押金後而再欠兩個月租金（四個月租金）才可提民事訴訟?3.房客友人並非契約上的承租人，該如何強制驅離?
1. 除非租約有約定不可出借他人，否則並無違法。2. 可聲請發支付命令，或是直接起訴請求積欠之租金及無權占有後之不當得利，跟積欠幾個月租金無關，積欠租金月數是跟終止租約有關。3. 現占有房屋之人為無權占有，已可以起訴請求返還房屋，以及無權占有之不當得利。有其他問題的話