你好，我在104.04.26簽約定了一間公寓，當初是想投資出租用在網路上看到仲介介紹一間公寓有四間套房目前出租中投報率達百分之8，到現場時仲介告知市直接租給學校每間出租5700四間共22800為未扣稅價，當下覺得直接租給學校自己不用管理就出價了，仲介表示當下到公司簽要約書，簽了要約書後她們立刻打電話給屋主，屋主表示同意賣價並且可馬上簽約，我們說我們身上沒那麼多錢，仲介說先預付一些二萬三萬都可，其餘後補，簽約時並開立二張本票，一張為4/29應補足百分之10的價金，一張為6/12尾款的百分之70，從看屋到簽約完成不到三小時。簽完當時問屋主學校租屋相關事宜，屋主表示學校會在6月在通知，事後我們回到標的物社區問了警衛及社區主委，他們均表示學校三月份時已開會告知因為學生減少空屋率高以後不會再租了，且會在6月強制學生搬離，我們聽到傻眼有被騙的感覺，隔天104.04.27即傳簡訊告知仲介我們不買了，但是仲介表示我們需付房價的百分之10的違約金，我告知仲介契約書是寫沒收已繳價金及因買方毀約所生之損害，另我於4/27以存證信函方式告知仲介撤銷契約並副知賣方，然賣方於5/4以存證信函方式通知我履行契約，7日內不履行則沒收已繳價金，並將該本票依法聲請執行。請問我真的須付百分之10的違約金嗎？我的訂金3萬被沒收了合理嗎？當初簽約本票是由仲介保管，且第一張本票上注明僅供買賣標的物簽約款用，如果仲介將本票交給賣方，賣方可以對我聲請執行嗎？
一、要搜集當初對方傳達訊息的證據。二、再搜集對方傳達訊息為不實的證據。三、與律師討論這樣的證據夠不夠。四、如果證據夠的話，找賣方談判，翻牌（記得錄音，錄音宜在公開場合）；然後再找仲介翻牌。有機會可以不戰而屈人之兵。五、如果後換據不夠的話，建議履約吧，後續再自己租就好了，過了兩年奢侈稅的時間，再高價賣出即可。二年間只要繳利息，要精算一下，損失可能會比違約還要少…六、賣方若聲請本票裁定你的確會比較麻煩，要做確認本票債權不存在訴訟、停止執行，而且如果你搜證不足還會敗訴，變成只能主張違約金過高，重點是法官還不一定會酌減。七、找個律師沙盤推演一下吧，並請律師查些資料給你參考。八、我曾任二間不動產仲介公司的法律顧問，請相信我的判斷。楊俊鑫律師，0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口附近