Los derechos de propiedad como base para el desarrolloJames Robinson, coautor del exitoso libro "Por qué fracasan los Países" y quien ofrecerá una charla el 25 de este mes en Nicaragua, sostiene que el éxito de los países se basa en instituciones que cumplan cinco condiciones: uno, que establezcan reglas del juego claras y conformen un campo parejo y nivelado, dos, que no existan sesgos hacia ningún grupo en particular, tres, que se provean los bienes públicos requeridos para que los miembros de la sociedad puedan florecer, cuatro, que se potencialice la libertad de las personas de elegir sus destinos y finalmente que se respeten los derechos de propiedad.  No es para nadie un secreto que la quinta condición, los derechos de propiedad, son un verdadero desafío para el caso de Nicaragua.Según el índice de Progreso Social, Nicaragua está entre los últimos países del mundo en temas de derechos de propiedad y el Foro Económico Mundial sitúa a Nicaragua como el país con la más baja percepción de respeto a los derechos de propiedad en Centroamérica. En una reciente encuesta entre abogados de Funides, un 47% de los encuestados dijeron que el grado de respeto a los derechos de propiedad eran muy desfavorables o desfavorables.¿Cómo hemos llegado a esta situación como país? Hagamos un repaso histórico.  La separación de España trajo consigo un trastorno en todo lo actuado legalmente por el Rey en referente a las tierras.  ¿Qué tiene que ver esto con la Nicaragua actual? Mucho, por mencionar solo el ejemplo más emblemático: la comunidad indígena de Subtiava, al día de hoy, se basa en una cédula real del Rey  para reclamar sus derechos ejidales.  Se dice que dicha cédula la conservan físicamente y de manera celosa los líderes indígenas.Las expropiaciones han atentado contra la estabilidad de los derechos de propiedad y vienen desde muy atrás. Una parte importante de la población indígena de Matagalpa fue expropiada sumariamente por Joaquín Zavala en 1881.  Zelaya, quien reincorporó una buena parte de nuestro territorio no tardó en dar en arriendo más de cinco mil kilómetros cuadrados a empresas bananeras. También promovió la migración de europeos a ocupar tierras que anteriormente tenían otros dueños.La lucha de Sandino tuvo un importante elemento agrario, que llevó a la puesta en marcha del experimento cooperativista de Wiwilí, rápidamente sofocado después de su asesinato.  Somoza García expropió a emigrantes alemanes durante la guerra y no tuve reparos en declarar que la propiedad privada era inviolable en la constitución de 1948.La reforma agraria de 1963 se cree haber cambiado de modalidad de tenencia a unas 5 millones de manzanas.  Esta misma ley establecía el objetivo de transformar a las comunidades indígenas en cooperativas de producción.  Esta reforma incluía cláusulas de prohibición a la compraventa de tierras afectadas por la reforma, algo que también hizo la Reforma Agraria del 19 de julio de 1981, que fue posterior a los decretos 3 y 38 que ya habían afectado 1.4 millones de manzanas.Para el final de la revolución, un 70% de los títulos otorgados no tenía asidero legal formal, principalmente porque no estaban debidamente inscritos.  Las leyes 84, 87 y 88 trataron de legalizar automáticamente más de 800 mil manzanas de tierras.  La ley 209, llamada ley de estabilidad a la propiedad urbana y rural intentó poner fin a esta problemática, de la misma manera de cómo había sido generada, es decir por decreto.Lo cierto es que con este amplio historial, no sorprende que al día de hoy una buena parte de las propiedades en Nicaragua, quizá la mayoría en algunas zonas, no estén debidamente legalizadas.  Esto afecta especialmente a los más pobres, quienes tienen más dificultades para legalizar, por los costos que ello conlleva.  Su inexistencia legal los excluye de los mercados financieros formales y el no tener un título desmotiva la inversión propia en la finca o negocio. Título de reforma agraria es sinónimo de no ser sujeto a crédito y un campesino de Nueva Guinea tiene que ir al registro de Bluefields para actualizar su registro, pudiendo gastar en trámites más de lo que vale la misma propiedad. El número de propiedades tituladas ha aumentado en los últimos años, más de 132 mil propiedades desde el 2008 ha legalizado la Intendencia de la Propiedad y esto es algo positivo. El trabajo no queda sin embargo en otorgar un documento, es necesario que exista confianza en el país que la propiedad privada es inviolable, porque de esta confianza surge un mayor acceso al crédito, más inversiones y más seguridad jurídica.* Director Ejecutivo de Funides