오는 3월 선보일 예정인 우리은행의 초저금리 수익 공유 모기지의 심사 기준이 10개 항목으로 구성된 것으로 처음 확인됐다. 시세 대비 집값 비율, 단지 규모, 해당 지역 인구 증가율 및 주택 거래량, 주택 경과 연수, 소득수준, 총부채상환비율(DTI) 및 담보인정비율(LTV), 본인 거주 여부, 감정원 현장실사 등을 종합 평가해 시범사업 적격자(3000명)를 선발할 전망이다.◆대출 많이 받을수록 불리4일 국토교통부와 우리은행 등에 따르면 연 1%대의 초저금리인 데다 주택가격 9억원까지 융자를 신청할 수 있어 중산층 이상 주택 수요자들까지 관심을 갖고 있는 ‘수익 공유 모기지 대출심사평가표’는 이 같은 항목들로 구성된다. 항목별로 가중치도 있는 것으로 알려졌다. 대출 적격자는 항목별 점수를 합산해 선발한다. 전 항목 총점이 하한선을 넘는 게 기본 조건이다. 하한선은 60~70점이 유력하다. 우리은행은 신청자가 많으면 선착순으로 적격자를 가릴 예정이다.예컨대 시세가 5억원인데 4억5000만원에 급매로 나온 아파트 매입을 신청한 수요자는 다른 조건이 비슷하다면 시세 대비 집값 비율에서 높은 점수를 얻어 대출을 받기 쉬워진다.주택 부문에서는 시세 대비 집값 비율은 낮고, 단지 규모는 크고, 인구 증가율은 높고, 주택 거래량은 많고, 경과 연수는 낮을수록 유리하다는 관측이다. 신청자 부문에서는 소득수준은 높고 DTI와 LTV는 낮으며 본인이 그 주택에서 살면 높은 점수를 받을 수 있다.우리은행 관계자는 “서울 강남 3구에 있는 낡고 집값 비율이 높은 아파트를 신청한 소득수준이 낮은 신청자보다 강북 등 기타 지역에 있는 집값 비율이 낮고 지은 지 얼마 안 된 아파트를 신청한 소득수준 높은 수요자가 유리할 수도 있다”며 “강남 3구와 위례 마곡 광명 등 인기 있는 택지지구라고 무조건 선정되는 건 아니다”고 말했다. 이어 “‘묻지마 대출’을 막기 위해 신청 금액이 많을수록 불리한 구조로 설계했다”고 덧붙였다.◆“대한주택보증 손실 가능성 낮아”이 상품은 국토부가 최근 우리은행을 통해 내놓기로 발표한 직후부터 논란에 휩싸였다. 쟁점은 국민주택기금을 관리하게 될 대한주택보증의 손실 가능성, 가계부채 악화, 부자 재테크 수단 전락 등 크게 세 가지다.김재정 국토부 주택정책관은 이날 기자들과 만나 이 같은 논란이 “사실과 거리가 멀다”고 반박했다. 김 주택정책관은 “대한주택보증은 기존과 마찬가지로 보증수수료를 받고 최소 이자수익만 보장할 뿐 원금을 보장하는 게 아니다”라며 “깐깐하고 체계적으로 대출심사를 하고 은행과 시세차익도 공유하는 만큼 손실 발생 가능성은 미미하다”고 선을 그었다. 이와 관련, 곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “우리은행 입장에서도 나중에 집값이 상승해야 이익을 볼 수 있는 만큼 오를 가능성이 큰 주택 위주로 대상자를 선정하지 않겠냐”고 말했다.가계부채와 관련해 김 주택정책관은 “물량이 3000가구로 한정돼 있는 데다 시세차익을 공유할 마음이 있는 실수요자를 대상으로 LTV와 DTI 등을 평가해 적격자를 선발한다”며 “심사 과정에서 충분히 거를 수 있기 때문에 가계부채 악화 우려는 기우”라고 해명했다. 이어 “주택 가격이 올라서 시세차익이 발생하면 은행과 이익을 공유해야 하기 때문에 부자들이 재테크 수단으로 쓰거나 투기 목적으로 활용하기에는 기존 일반주택담보대출보다 불리한 상품”이라고 덧붙였다.한편 전문가들은 금리가 연 1%대로 낮지만 무턱대고 대출받는 것은 경계해야 한다고 지적한다. 7년 후 시세차익을 우리은행과 공유해야 할 뿐 아니라 금리도 높아지기 때문이다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “당초 3월께 집을 사거나 갈아탈 계획이 있던 사람들이 이용하는 게 바람직하다”고 당부했다.
가계부채 악화 우려에 대해 해명한 사람의 이름은?
김재정