عدم الإقبال يؤثر في القطاع العقاري السعودي ويكبده خسائر
الرياض: عبد الإله الشديد
لم تكن النتيجة التي أعلنت في المؤشر العقاري مفاجئة للسوق السعودية، التي قدرت انخفاض مبيعات الفلل بنسبة 50 في المائة، صاحبه انخفاض في مبيعات العمارات بنسبة مقاربة وصلت إلى 45 في المائة خلال عام واحد، حيث استبقت «الشرق الأوسط» الأحداث في تقرير سابق لها تحدث عن انخفاض هذا النوع من البنايات بنسب متقاربة، إذ إن أداء السوق خلال الفترة الماضية كان راكدا إلى حد كبير في عمليات البيع والشراء، خصوصا لقطاع الإسكان باعتباره الأبطأ، مقارنة بالنشاط التجاري الذي يحقق نشاطا لا بأس به.
وذكر خبراء عقاريون أن هذا النزول ما هو إلا توافق كثير من العوامل التي ساهمت في فرض الحالة الجديدة للقطاع، فمن قلة السيولة لدى المستثمرين إلى نزول أسعار البترول، مرورا بوعود وزارة الإسكان ورسوم الأراضي، وأهمها تحديد دفعة 30 في المائة عند الرغبة في الشراء بالآجل، تفرقت وتعددت الأسباب إلا أن النتيجة واحدة وهي الانخفاض في عدد الصفقات لتصل إلى مستويات جديدة تعتبر الأكثر نزولا منذ عقود.
قال سلطان اللويحق، رئيس مجلس إدارة شركة عقارية «إن الانخفاض أصبح صفة سائدة في جميع الأفرع العقارية وليس فقط في قطاع الفلل والعمائر، إلا أن المؤشر أبرزها في هذا الجانب، حيث إن الانخفاضات تلامس جميع الأفرع العقارية دون استثناء وبنسب قريبة جدا من الفلل والعمائر.
وأوضح أن الحديث عن الانخفاض يشمل السكنية بالدرجة الأولى باستثناء التجارية التي تقاوم إلى حد كبير وتسجل نسبة جيدة من الحركة، إلا أنها أقل من المطلوب والمفترض، إلا أنها أفضل بمراحل من القطاع السكني، متهما أمورا عدة بتسببها في الانخفاض، أهمها نقص السيولة لدى المشترين وانخفاض أسعار النفط التي تسببت بشكل مباشر في الهدوء الحاصل في السوق، مسميا الفترة التي تمر بها السوق الآن بفترة اليأس التي تعيشها السوق العقارية، فلا المشتري يشتري ولا البائع يبيع.
وأضاف: «هناك هدوء يسود السوق العقارية خصوصا من جهة المستهلك الذي يتوجس خيفة من الشراء رغم انخفاض الأسعار، وهو الوقت الذي يتحرك فيه بعض المستثمرين للاستفادة من الركود الحاصل».
وزاد: «إن القطاع العقاري مقبل على ارتفاع جديد في الأسعار، خصوصا أن الأرض خصبة جدا لاستقبال المستثمرين الأجانب، وهو ما سينعش قطاع الإنشاءات بشكل خاص، وسيضخ مبالغ كبيرة في الاقتصاد المحلي، وهو ما سيعوض نزول أسعار البترول الذي اعتبرها أحد مسببات انخفاض أسعار العقار»، مؤكدا أنها حركة انعكاسية ستمر على السوق لا محالة وستعيد الأسعار إلى التحليق من جديد، خصوصا أن الاقتصاد السعودي يمتلك بنية تحتية قوية ستؤهله مستقبلا لجذب كبرى الشركات الاستثمارية العالمية في قطاع الإنشاءات.
هذا وتفاقم انكماش أداء السوق العقارية المحلية مع مطلع شهر رمضان المبارك، مسجلا تراجعا قياسيا في قيمة صفقاتها خلال الأسبوع الماضي بنسبة وصلت إلى 34.9 في المائة، لتستقر عند أدنى مستوى لها منذ مطلع أبريل (نيسان) الماضي بلغ 5.7 مليار ريال.
يأتي هذا الأداء الأسبوعي امتدادا لحالة الركود المخيم على تعاملات السوق طوال أكثر من تسعة أشهر مضت «بدأ منذ أكتوبر (تشرين الأول) 2014»، تأكدت آثاره الضاغطة على مستويات الأسعار كما أشار إليه مؤشر الاقتصادية العقاري خلال الأسبوع الماضي، حينما كشف عن أحدث بيانات السوق العقارية الصادرة عن وزارة العدل، التي أظهرت تسجيل المتوسطات السنوية لأسعار مختلف الأصول العقارية لانخفاضات لافتة.
وحول أهم أسباب انخفاض مبيعات الفلل والعمائر، قال نواف الطوالة الذي يمتلك شركة عقارية «إن هناك أسبابا كثيرة يرى أن أهمها تحديد نسبة الدفعة الأولى للقرض العقاري والمقدرة بـ30 في المائة وهو ما يراه مرتفعا، نظرا لانعكاس الشرط على مبيعات العقار وتضرر القطاع العقاري بهذا الأمر، وهو ما نراه جليا عبر نتائج المؤشر العقاري، إلا أنه أردف أن هذا الأمر صحي بالدرجة الأولى بالنسبة إلى القطاع العقاري ككل وليس للبائع والمشتري، حيث سيمنع انفلات الأسعار، لكن له انعكاسات سلبية على انخفاض الطلب.
وأوضح أن الأمر لو استمر، فإن الأسعار ستنخفض إلى مستويات أكبر خلال الفترة المقبلة، خصوصا أن هناك تحركا حقيقيا في الأسعار نحو النزول، إلا أنها لم تكن بالشكل المرضي أو المطلوب، مبينًا أن الأمر يحتاج إلى تنازل في الأرباح من بعض المستثمرين حتى تعود السوق إلى انتعاشتها السابقة.
وأبان الطوالة أن السوق تترنح ما بين ارتفاع الأسعار بنسبة خارج استطاعة المستهلكين أو الطلب وبطء الحلول لدى المستثمرين الذين لم يستطيعوا معرفة توجه السوق وعقلية المشتري الذي يعزف عن جميع الخيارات نتيجة عدم توافر المال أو وجوده بنسب تقل عن الأسعار الحالية للسوق، وبين ارتفاع أسعار مواد البناء، ونقص العمالة ضاع الجميع.
ولفت إلى أن القطاع قد يحقق الكثير من المفاجآت خلال العام الحالي مع مطلع العام المقبل، خصوصا أن فقاعة العقار وصلت لأقصى درجاتها، بحسب تعبيره، وبدأت بالانفجار والانخفاض الحاصل بالسوق ولو إلى مستويات بسيطة هو بداية التصحيح، موضحًا أن هناك عوامل عدة مختلفة في أسبابها ومتحدة في خفض نسبة المبيعات إلى مستويات جديدة يتوقع تطورها مع تفاقم الأزمة وغياب الحلول.
وبالنظر إلى أحدث تطورات السوق العقارية المحلية، التي توشك خلالها السوق على إنهاء النصف الأول من عام 2015 بانخفاض في إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة انخفاض 20.4 في المائة، لتستقر عند 193.6 مليار ريال، مقارنة بالفترة نفسها من عام 2014 البالغة 243.4 مليار ريال، كما سجلت انخفاضا بنسبة 16.8 في المائة مقارنة بالفترة نفسها من عام 2013 البالغة 232.7 مليار ريال.
وشمل الانخفاض جميع مؤشرات أداء السوق «عدد الصفقات، عدد العقارات، مساحات الصفقات»، حيث انخفض عدد صفقات السوق للفترة بنسبة 15.6 في المائة مقارنة بالفترة ذاتها لعام 2014، لتستقر عند 148.6 ألف صفقة مقارنة بنحو 176.0 ألف صفقة لعام 2014، ومقارنة بنحو 168.1 ألف صفقة لعام 2013 أي بنسبة انخفاض بلغت 11.6 في المائة، كما انخفضت مبيعات العقارات خلال الفترة نفسها من عام 2015 إلى 159.7 ألف عقار مبيع، أي بنسبة انخفاض بلغت 15.1 في المائة مقارنة بمبيعات الفترة نفسها من عام 2014 التي بلغت 188.1 ألف عقار مبيع، ومقارنة بنحو 184.7 ألف عقار مبيع لعام 2013 أي بنسبة انخفاض بلغت 13.5 في المائة.
من جهته، أبان عامر المشاري، وهو خبير استشاري في كثير من الشركات العقارية، أن المشكلة تكمن في أنه منذ عقود وسوق العقار السعودية يسير دون توجهات أو على دراسات واقعية أو خطط أو حتى خطوات ثابتة في التوزيع لتغطية تنامي الطلب، حيث إنها تسير بحسب ما هو معروف بالعرض والطلب، وهو ما لا تلتزم به السوق، خصوصا في السنوات الأخيرة التي أصبح القطاع فيها يتمتع بعرض كبير دون وجود أي طلب، متوقعا أن يشهد القطاع العقاري هذا العام مزيدا من الغربلة التي قد تغير الأسعار أو حتى نسبة الإقبال إلى أكثر مما هو حاصل، خصوصا أن القطاع الآن يسير نحو المجهول في ظل العزوف الكبير عن الشراء، وما يحدث الآن ما هو إلا ترجمة للعشوائية التي كانت سائدة.
وتابع المشاري قائلا: «إن وعود وزارة الإسكان وإعلانها عن كثير من المشروعات، أسهم بشكل كبير في عرقلة المشروعات التجارية والعزوف عنها، بل إن بعض شركات التطوير أحجمت عن إقامة المشروعات العقارية ذات الطابع التجاري، خوفا من العزوف الذي يضرب القطاع، حيث إن الإسكان تؤكد منذ إنشائها قدرتها على توفير خيارات سكنية ذات أسعار منخفضة، وهو ما تسبب في توقف الطلب أو ندرته على المشروعات العقارية التجارية»، مضيفًا: «إن خيار الشراكة مع الحكومة عبر المشروعات المستقبلية لوزارة الإسكان أصبح الخيار المفضل لكثير من الشركات التي ابتعدت عن القيام بمشروعات تجارية خاصة نتيجة العزوف والتخوف من ضعف الإقبال المحتمل».
وأنهت السوق العقارية المحلية تعاملاتها خلال الأسبوع الماضي على انخفاض قياسي وصلت نسبته إلى 34.9 في المائة، لتستقر قيمة صفقاتها عند أدنى مستوى لها منذ أكثر من شهرين 5.7 مليار ريال، مقارنة بارتفاع قيمة صفقاتها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 25.1 في المائة.
وشمل الانخفاض كلاً من القطاعين السكني والتجاري، حيث تراجعت قيمة صفقات القطاع السكني خلال الأسبوع بنسبة 34.7 في المائة، لتستقر عند نحو 3.7 مليار ريال، مقارنة بارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 26.2 في المائة، كما انخفضت قيمة صفقات القطاع التجاري خلال الأسبوع نفسه بنسبة 35.1 في المائة، لتستقر عند أعلى من 2.0 مليار ريال، مقارنة بارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 23.3 في المائة.