سوق العقارات السعودية تكسر ارتفاع الأسعار وتبلغ انخفاضات لم تسجلها منذ سنوات
الرياض: عبد الإله الشديد
في رد فعل يكاد يكون هو الأقوى تأثيرا على القطاع العقاري منذ أن ضرب الركود العقاري أطنابه في قلب السوق، سجل العقار السعودي انخفاضات متفاوتة في نشاطاته وبنسب مؤثرة، بعد ضمور السوق العقارية لـ9 أشهر سابقة متتالية، بحسب المؤشر العقاري لوزارة العدل، الذي يشير إلى تسجيل السوق نزولا متتاليا في الطلب لم يصاحبه انخفاض في القيمة إلا خلال الأسابيع الأخيرة، حيث بدأت السوق تستجيب لعجز الطلب الذي يحقق مستويات قياسية بشكل دوري أثر في نهاية المطاف على الأسعار.
وتحدث عدد من المهتمين العقاريين عن هذا الانخفاض الذي يترأسه تراجع أسعار الأراضي السكنية بنسب لا تقل عن 20 في المائة، تليها العمائر السكنية التي انخفضت لتلامس الـ10 في المائة، وآخرها فرع الفيلات الأقل تضررا خصوصا ذات الحجم الصغير الأكثر طلبا بنسبة 7 في المائة، وعزوا ذلك الانخفاض إلى أمور مختلفة ما بين تأثير رسوم الأراضي وانعكاسات مشروعات وزارة الإسكان، وتقنين القروض العقارية وضعف الطلب. وقد تنوعت الأسباب إلا أن النتيجة واحدة وهي انخفاض الأسعار.
قال سلطان اللويحق، وهو رئيس مجلس إدارة شركة عقارية «إن هناك انخفاضا حقيقيا يسجل أكثر من المعلن في المؤشرات العقارية، حيث يلامس الانخفاض بمختلف أنواعه العقارية الـ30 في المائة، وهو الحد الأقصى للنزول في الأسعار، حيث إنه من المستحيل أن تسجل السوق انخفاضات تزيد على هذه النسبة». وأوضح أن الأسعار القديمة المنخفضة التي ينتظرها الناس لن تعود أبدا، خصوصا أن هناك طلبات وبكميات جيدة، إلا أنها بأسعار أقل من المطلوب وهذا سبب الكساد. وتابع أن «القطاع العقاري السعودي تجاوز مرحلة الترقب ودخل مرحلة اليأس، وهي أن من يمتلك المال لا يشتري بالسعر الحالي، وصاحب العقار لا يعرض عقاره للبيع بالأسعار الحالية، إلا أنها فترة نشطة للشراء بالنسبة إلى المستثمرين».
وعن رؤيته لأسباب الانخفاض أكد اللويحق أن هناك دورة عقارية في جميع دول العالم تأتي كل 7 سنوات، موضحا أن ارتفاع الأسهم كان بديلا جيدا لبعض المستثمرين الذين فضلوا الاستثمار فيها؛ نظرا لسهولة الدخول والخروج بالأموال، كما أوضح أن لوعود وزارة الإسكان دورا كبيرا في تذكية هذا الركود عبر إعلان المشروعات التي عطلت مشروعات التاجر ودفعت المستهلك لانتظار لمشروعاتها، لافتا إلى أن نزول أسعار البترول له تأثير مباشر على الاستثمارات العقارية، لأن الدخل العام لأي دولة في العالم له انعكاسات مباشرة على الاستثمارات العامة والإنفاق.
وتوشك السوق على إنهاء النصف الأول من عام 2015 بانخفاض في إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة انخفاض 19.9 في المائة، لتستقر عند 187.9 مليار ريال، مقارنة بالفترة نفسها من عام 2014 البالغة 234.5 مليار ريال، كما سجلت انخفاضا بنسبة 15.8 في المائة، مقارنة بالفترة نفسها من عام 2013 البالغة 223.1 مليار ريال، وشمل الانخفاض جميع مؤشرات أداء السوق (عدد الصفقات، عدد العقارات، مساحات الصفقات)، حيث انخفض عدد صفقات السوق للفترة بنسبة 15.1 في المائة، مقارنة بالفترة ذاتها لعام 2014، لتستقر عند 142.7 ألف صفقة، مقارنة بنحو 168.1 ألف صفقة لعام 2014، ومقارنة بنحو 163.7 ألف صفقة لعام 2013 أي بنسبة انخفاض بلغت 12.8 في المائة.
وفي صلب الموضوع، أشار سعود العبد اللطيف، الذي يدير شركة «بوادر العقارية القابضة»، إلى أن مؤشرات السوق العقارية التي تنشر بشكل دوري تبين أن هناك ضعفا يلف قطاعاتها بشكل عام، بغض النظر عن بعض التحركات الفردية أو الصفقات الصغيرة التي تحدث – حاليا - بشكل متقطع، إذ إنها لا يمكن اعتبارها أو حسابها كحركة عامة للسوق، إذ إنها محرك بسيط في قطاع كبير يعمل بمليارات الريالات، ومن المفترض أن يكون أداؤه أضعاف حركته الحالية.
ولفت إلى أن الأحاديث التي تتناول انخفاضات الطلب المصاحب للقيمة تكاد تسيطر على حديث المجالس العقارية منذ فترة، خصوصا أن هناك نزولا متواصلا ونزيفا في الطلب يسجل مستويات جديدة بشكل أسبوعي، مشيرا إلى أن العاملين في القطاع العقاري يتعايشون بشكل فعلي مع ندرة الطلب ويحاولون الخروج من هذه الأزمة بأقل الأضرار. وأضاف «أظهر المؤشر العقاري انخفاضات متفاوتة في الأسعار تزعمها تراجع في أسعار الأراضي السكنية بنسب لا تقل عن 20 في المائة، تليها العمائر السكنية التي انخفضت لتلامس الـ10 في المائة، وآخرها فرع الفيلات الأقل تضررا خصوصا ذات الحجم الصغير الأكثر طلبا بنسبة 7 في المائة، موضحا أن هناك توجها حقيقيا لخفض في أسعار العقار نجحت الحكومة في تحقيقه عبر أمور مختلفة، أهمها فرض رسوم عقارية، المصدر الأكثر تضخما في القطاع العقاري، متوقعا أنه فور إعلان آلية دفع الرسوم ستشهد السوق انخفاضات جديدة ستغري الجميع على الشراء وسيتحرك القطاع، خصوصا أن المشكلة الأولى في السوق هي نقص السيولة والفجوة بين أسعار العرض وقدرة الطلب».
كما انخفضت مبيعات العقارات خلال الفترة نفسها من عام 2015 إلى 153.4 ألف عقار مبيعا، بنسبة انخفاض بلغت 14.7 في المائة، مقارنة بمبيعات الفترة نفسها من عام 2014 التي بلغت 179.8 ألف عقار مبيعا، وهو الحجم نفسه تقريبا من المبيعات للفترة من عام 2013. وجاءت ذات الانخفاضات بنسبٍ أكبر على مستوى مساحات العقارات المبيعة، حيث انخفضت مساحات العقارات المبيعة للفترة من عام 2015 إلى نحو 1.2 مليار متر مربع، مقارنة بمساحات العقارات المبيعة للفترة من عام 2014 التي تجاوزت ملياري متر مربع، أي أنها سجلت نسبة انخفاض قياسية وصلت إلى 40.1 في المائة.
وفي الاتجاه نفسه، أكد إبراهيم العبيد، الذي يمتلك شركة استشارات عقارية، أن هناك تركيبة غريبة تحدث في السوق سببت هذا الانخفاض، فلا المستهلك يرغب في الشراء بهذه الأسعار، ولا المستثمر يتنازل ويخفض قيمة العقار، وهذا بالضبط ما يحدث في السوق. وأضاف أن انتعاش السوق مربوط بمزيد من الانخفاض وتنازل المستثمر عن جزء من الأرباح، مما سيمكن الجميع من التملك، مما سيعكس ازدهارا في الحركة العقارية، سيستفيد منه الجميع بلا استثناء، وهذا هو السيناريو الوحيد لتصحيح حال السوق، وأن الأمور الأخرى التي يتحدث عنها معظم العقاريين؛ من ضرورة التوسع في القروض العقارية والدعم الحكومي المفترض لهم، ما هو إلا رماد يذرونه في أعين المشترين لاستبعاد فكرة انخفاض الأسعار، وهو أمر غير صحيح.
وتطرق العبيد إلى الانخفاض المفاجئ في الأسعار، حيث قال «هذا الانخفاض ليس جديدا بل إنه متوقع منذ فترة، حيث إن الأسواق العالمية تخضع لمعادلة العرض والطلب وهي التي تحدد الأسعار، وهو ما حاول بعض المستثمرين المحليين مقاومته حتى آخر رمق، وفشلوا في نهاية المطاف»، موضحا أن السوق الآن تستجيب للواقع الذي يفرض عليها النزول في القيمة نظرا لانخفاض الطلب إلى مستويات قياسية لم يفلح تداول العقار بين المستثمرين في التغطية عليه، لافتا إلى أن القطاع موعود بمزيد من الانخفاض، وأن الفقاعة العقارية بدأت تتلاشى؛ نظرا لوصول الأسعار في وقت ماض إلى مستويات كبيرة لا يستطيع معظم المواطنين مجاراتها أو التملك في ظلها.
يشار إلى أن أداء السوق العقارية المحلية استمر في الانكماش للشهر التاسع على التوالي، حيث بدأ الركود الفعلي منذ شهر أكتوبر (تشرين الأول) 2014 الماضي، وانعكست ظلاله على مختلف مؤشرات أداء السوق، وبدأ منذ مطلع الربع الثاني من العام الحالي في الانعكاس الفعلي على متوسطات أسعار العقارات.