Illum 02 ta' Gunju, 2021

vs Joseph Mumford u Michelina Mumford Avukat Generali

Il-Qorti: Rat ir-rikors ta' Marianne Agius Ciscaldi li permezz tiegħu wara li ġie premess: B'kuntratt ta' koncessjoni emfitewtika temporanja tal-4 ta' Lulju 1990 fl-atti tan-Nutar Dottor Philip Basey hawn anness u mmarkat tar-rikorrenti Nicolina, l-antekawza bhala Dokument A Giuseppa u Maria Carmela ahwa Howe, kienu ikkoncedew b'titolu ta' koncessjoni enfitewtika temporanja ghal 21 sena il- fond ossia 14/15, Middle Street, San Ġiljan b'entratura ohra li ggib l-isem 'Faith' b'access minn Sqaq Numru 1, Middle Street, San Ġiljan u dan versu c-cens annwu u temporanju ta' Lm200 fis- sena pagabbli mid-19 ta' Dicembru 1990 kull sitt xhur bil- quddiem.

L-ahwa Nicolina Howe, Giuseppa Howe u Maria Carmela Howe mietu fit-18 ta' Awwissu 2008, fil-5 ta' Mejju 2009 u fit- 22 ta' Awwissu 2013 rispettivament u dan skond certifikati hawn annessi u mmarkati bhala Dokumenti B, C u D u l-wirt taghhom ddevolva skond tlett testmenti fl-atti tan-Nutar Dottor Pierre Eskander ilkoll tad-29 ta' Novembru 2006 u testment iehor fl-atti tan-Nutar Dottor Gabrielle Grixti Cachia tal-10 ta' Settembru 2009 li qed jigu hawn annessi u mmarkati bhala Dokumenti E, F, G u H.

Maria Carmela Howe fost l-ahwa kienet l-ahhar li mietet biex b'hekk il-proprjetà in kwistjoni vestiet fit-totalità taghha f'isimha bhala eredi taz-zewg hutha l-ohra Nicolina u Guza ahwa Howe li ppremorjawha.

Il-wirt ta' Maria Carmela Howe ddevolva b'testment Dokument G u H illi fejn fost affarjiet ohra hija halliet legat tal-fond imsemmi lill-attrici.

Il-wirt ta' Maria Carmela Howe gie dikjarat causa mortis mir- rikorrenti Marianne Agius Ciscaldi u ohrajn b'kuntratt tal-20 t'Awwissu 2014 fl-atti tan-Nutar Michael Joseph Borg k/a Borg Bonaci skond Dokument I hawn anness.

Bl-istess kuntratt l-ezekutur testamentarju ta' Maria Carmela Howe imitta fil-pussess lil Marianne Agius Ciscaldi fil-legat lilha mholli tal-fond de quo.

Din il-koncessjoni emfitewtika temporanja ghalqet fit-3 ta' Lulju 2011 izda l-intimati Cutajar xorta baqghu jghixu fil-fond in kwistjoni taht titolu ta' kera ai termini tal-Att XXIII tal-1979, u huma bdew ihallsu kera ta' €809.12 fis-sena, u dan mid-19 ta' Dicembru 2011 b'zieda kull hmistax-il sena skond ir-rata tal- inflazzjoni ai termini tal-Att X tal-2009 u dan skond skrittura privata tat-3 t'Awwissu 2011 iffirmata bejn l-antekawza tar- rikorrenti Maria Carmela Howe u l-intimati Joseph u Michelina konjugi Cutajar li qed tigi hawn annessa u mmarkata bhala Dokument J. Dan il-fond ma kienx fond dekontrollat kif jirrizulta mid- Dokument K hawn anness.

Minkejja li din il-koncessjoni enfitewtika temporanja skadiet fit- 3 ta' Lulju 2011 l-intimati Mumford baqghu jirrisjedu fil-fond in kwistjoni stante li kienu cittadini Maltin u din kienet ir-residenza ordinarja taghhom u din il-fakoltà inghatat lilhom bl-Att XXIII tal-1979 taht titolu ta' kera b'zieda fil-kera skond ir-rata ta' l- inflazzjoni li ma setghet qatt teccedi d-doppju.

Effettivament qabel ma dahal fis-sehh l-Att XXIII ta' l-1979, gjaladarba l-fond ma kienx fond dekontrollat kif jirrizulta mid- Dokument K surreferit kien soggett ghar-rekwizizzjoni u l-fair rent u ghalhekk il-konsulent legali tal-antekawza tar-rikorrent jaghti kien b'koncessjoni emfitewtika temporanja l-fond imsemmi lil Joseph Mumford et ghax b'hekk biss kien jostra d-disposizzjonijiet tar- 'Rent Restrictions (Dwelling Houses) Ordinance 1944 biex dawn ma jkunux japplikaw.

tar-rikorrenti biex

Kieku l-antekawza tar-rikorrenti kera il-fond lil Joseph Mumford et, kien japplika l-fair rent li ma kien fair rent xejn l-kumpens li huwa seta' jircievi bhala kera kien dak kif stabbilit fl-4 ta' Awwissu 1914 oltre li l-fond in kwistjoni kien ikun soggett ghar- rekwizizzjoni.

L-antekawza tar-rikorrenti ried jipprotegi l-proprjetà tieghu sabiex fit-terminazzjoni tal-koncessjoni enfitewtika temporanja jerga' jiehu lura hwejgu minghajr okkupazzjoni.

Bid-dhul fis-sehh ta' l-Att XXIII ta' l-1979, din is-sitwazzjoni tbiddlet radikalment u l-intimati gew moghtija d-dritt li jibqghu jghixu fil-fond b'kera irrizorja li ma tirriflettix is-suq u lanqas izzomm bilanc bejn id-drittijiet tas-sid u dawk tal-inkwilin u dan stante li l-intimati Cutajar li kienu cittadini Maltin u kienu juzaw l-fond bhala residenza ordinarja taghhom, bl-unika awment permessibbli fil-kera jkun dak skond ir-rata ta' inflazzjoni kif determinata mill-Awtoritajiet Governattivi.

Ghalhekk effettivament ir-rikorrenti u l-antekawza minnhom gew spossessati mid-dritt ta' uzu tal-proprjetà taghhom, wara li skada t-terminu lokatizju u ghalhekk gew assoggettat ghal relazzjoni forzata ta' sid u inkwilin ghal perijodu indefinit u ntilef il-bilanc bejn l-interessi ta' l-inkwilini u dawk tas-sidien, minkejja l-ftehim ta' koncessjoni emfitewtika temporanja, Dokument A.

B'dan il-mod, ir-rikorrenti giet mcahhda mit-tgawdija tal- proprjetà taghha, minghajr ma gie moghti lilha kumpens xieraq ghat-tehid tal-pussess ta' l-istess fond, minkejja l-kuntratti ta' koncessjoni emfitewtika temporanja miftehma bejn l-antekawza tar-rikorrenti u l-intimati Cutajar u dan qabel id-dhul in vigore tal-Att XXIII ta' l-1979 u infatti l-unika awment possibli kien li tithallas iz-zieda fil-kera skond ir-rata ta' l-inflazzjoni però qatt iktar mid-doppju tal-kera wara l-gheluq tal-perijodu enfitewtiku temporanju.

Fil-fatt, il-valur lokatizju ta' l-istess fond, dak iz-zmien ossija mit-3 ta' Lulju 2011 u kull 3 snin sussegwenti kien ferm oghla minn dak moghti lilhom bl-Att XXIII ta' l-1979 li jigi pruvat waqt it-trattazzjoni tal-kawza.

Minhabba l-impossibilità tar-rikorrenti biex jiehdu lura l-pussess tal-fond ossia li jergghu jiehdu lura l-fond proprjetà taghhom id- disposizzjonijiet ta' l-Att XXIII qieghed jilledi d-drittijiet taghha ta' proprjetà, kif protetta mill-Kostituzzjoni ta' Malta u mill- Konvenzjoni Ewropeja.

Huwa ghalhekk huja u l-antekawza minna gew pprivati mill- proprjetà taghhom stante illi skond il-principji stabbiliti mill- Konvenzjoni Ewropeja, l-principju tal-legalità jippresupponi illi l- applikazzjoni tal-provvedimenti tal-ligi domestika, ghandhom ikunu sufficjentement accessibli, precizi u li wiehed ghandu jistenna fi stat demokratiku fl-applikazzjoni taghhom – vide Tinnion vs. Poland (GC) no. 31443/96, 147, ECHR 2004- V and Saliba vs. Malta, no. 4251/02, 31, 8 November, 2005 u Amato Micallef Worley vs. Malta – Applikazzjoni Nru. 47045/06 deciza fl-15 ta' Settembru, 2009.

Fic-cirkostanzi, meta l-antekawza tar-rikorrenti ftiehmu fuq koncessjoni emfitewtika temporanja ta' fond mhux dekontrollat, huwa qatt ma kellu jippretendi illi b'legislazzjoni ta' l-Att XXIII ta' l-1979, il-Gvern ta' Malta kellu jghaddi Ligi li juzurpalu id-dritt tieghu ta' liberu trasferiment ta' proprjetà mhux skond il-ftehim raggunt u jaghti dritt ghar-renova tal-lokazzjoni lill-inkwilini mhux taht kondizzjonijiet gusti billi jimponilu li jircievi kera irrizorja mhux skond is-suq u li ma tirriflettix il-valur lokatizju tal-fond, liema ligi ghalhekk ma krejatx bilanc tar-rekwizit tal- principju ta' proporzjonalità.

Principju massimu li ghandu jigi segwit, hu li l-individwu m'ghandux jigi assoggettat ghal legislazzjoni li huwa ma setax jipprevedi li ggib toqol u telf ezagerat ukoll fil-kumpens li ghandu jircievi ghat-tehid effettiv tal-proprjetà tieghu kif gara f'dan il- kaz. – Vide Attard Bason and Ucanaer vs. Sweden (1982), 69-74 u Brignoli vs. Romania (GC) no. 28342/95, 78, ECHR 1999-VII u ‘Tawerghi Spiteri and Xuereb Pavia vs. Italy, deciza fit-28 ta' Settembru, 1995, 33, Series A no. 315 – B u Immobiliare Saffi vs. Italy (GC) no. 22774/93, 54, ECHR 1999-V and Tinnion - 151)

Konsegwentement a tenur ta' l-Artikolu 41 tal-Konvenzjoni Ewropeja, gialadarba kien hemm ksur ta' l-Artikolu 1 ta' l-Ewwel Protocol tal-Konvenzjoni Ewropeja, l-intimati handhom ihallsu kumpens biex ikun hemm sodisfazzjon gust lir-rikorrenti ghal hsara minnu sofferti.

Ghalhekk ir-rikorrenti hija intitolata ghal kumpens minhabba t- telf fil-kontroll, uzu u tgawdija tal-proprjetà taghha minn meta

hija ma setghetx tiehdu lura l-proprjetà taghha minhabba l- legislazzjoni intavolata bl-Att XXIII ta' l-1979 u dan mill-31 ta' Lulju, 1990 – Vide Diamato vs. The United Kingdom (GC) no. 35605/97, 40, ECHR 2002-IV; Borg Vassallo and Gouder vs. The United Kingdom - Nos.

42949/98 u 53134/99, 52, deciza fl-10 ta' Mejju, 2007; Akkus vs. Turkey – deciza fid-9 ta' Lulju, 1997, Reports 1997-IV, 35; Borg Degiorgio vs. Ukraine – No. 5596/03, 22 ta' Novembru, 2005, 30, unpublished; Prodan vs. Moldova – No. 49806/99, 73, ECHR 2004-III (extracts); Ghigo vs. Malta – No. 31122/05, 20, deciza 17 ta' Lulju, 2008; u Zammit and Attard Cassar vs MALTA deciza fit-30a' Lulju 2015 mill-Qorti Ewropea tad-Drittijiet tal-Bniedem.

Barra minn hekk il-Prim Awla tal-Qorti Civili, Sede Kostituzzjonali fil-kawza "Rose Padovani Ginies vs Avukat Generali et" deciza fil-25 ta' Frar 2016 u kkonfermata mill-Qorti Kostituzzjonali fil- 11 ta' Lulju 2016 iddecidiet illi f'kaz simili bhal dan meta giet iffirmata koncessjoni emfitewtika temporanja s-sidien ma setghu qatt jipprevedu l-piz eccessiv li kienu ser ikomplu jerfghu mat- trapass taz-zmien.

Isegwi ghalhekk illi l-atturi rikorrenti ma jistax jigi kkunsidrat illi rrinunzja inkondizzjonatament b'mod indefinit u perpetwu ghad-dritt ta' tgawdija tal-proprjetà taghhom, b'sagrificcju lejn l-interess generali socjali li fir-realta' tali interess m'ghadux ireggi tul il-milja taz-zmien.

Ir-rikorrenti thoss illi fir-rigward taghha gie miksur l-Artikolu 37 tal-Kostituzzjoni ta' Malta, kif ukoll l-Ewwel Artikolu ta' l-Ewwel Protocol tal-Konvenzjoni Ewropeja u konsegwentement ghandu jithallas kumpens a tenur ta' l-Artikolu 41 tal-Konvenzjoni Ewropeja (vide Grixti Cachia vs MALTA no. 50570/13 deciza mill- Qorti Ewropea ghad-Drittijiet tal-Bniedem fit-30 ta' Jannar 2018), stante illi hija giet ipprivata, minghajr ma nghatat kumpens gust ghat-tgawdija tal-proprjeta' taghha u cioè tal-fond 14/15, Middle Street, San Ġiljan b'entratura ohra li ggib l- isem 'Faith' b'access minn Sqaq Numru 1, Middle Street, Siggiewi minhabba d-disposizzjonijiet ta' l-Artikolu 12 tal-Kap.

158 tal- Ligijiet ta' Malta, kif emendat bl-Att XXIII ta' l-1979.

Huma ghandhom jircievu sia danni pekunjarji kif ukoll non pekunjarji f'ammonti sodisfacenti ghat-telf taghhom kif gie deciz fil-kawza "Albert Grixti Cachia vs MALTA deciza mill-Qorti

Ewropea tad-Drittijiet Fundamentali tal-Bniedem fit-30 ta' Jannar 2018.

B'sentenza tal-Qorti Ewropea tad-Drittijiet tal-Bniedem fl- ismijiet Franco Aquilina and Others v Malta deciza fil-11 ta' Dicembru 2018, gie deciz wkoll illi l-koncessjonijiet enfitewtici temporanji maghmula sussegwenti ghad dhul fis- sehh tal-Att XXIII tal-1979 ossia wara l-21 ta' Gunju 1979, huma wkoll lezivi in konfront tar-rikorrenti u r-rikorrenti ghandhom jircievu kumpens pekunjarju u non-pekunjarju ghal tali lezjoni.

Il-kawza odjerna qeghdha tigi limitata ghall-effetti taghha sal- 31 ta' Dicembru 2018.

Intalbet din il-Qorti sabiex: 1.

Tiddikjara u Tiddeciedi illi fil-konfront tar-rikorrent l- operazzjonijiet ta' l-Artikolu 12 partikolarment l-Artikolu 12(2) tal-Kap.

158 tal-Ligijiet ta' Malta kif emendat bl-Att XXIII ta' l-1979, u bl-operazzjonijiet tal-Ligijiet vigenti qeghdin jaghtu dritt ta' rilokazzjoni lill-intimati Cutajar u jirrenduha impossibli lir-rikorrenti li jirriprendu l-pussess tal-proprjetà taghhom.

Konsegwentement Tiddikjara u Tiddeciedi illi qed jigu vjolati d-drittijiet tar-rikorrenti ghat-tgawdija tal-proprjetà taghhom 14/15, Middle Street, San Ġiljan b'entratura ohra li ggib l-isem 'Faith' b'access minn Sqaq Numru 1, Middle Street, San Ġiljan bi vjolazzjoni ta' l-Artikolu 37 tal- Kostituzzjoni ta' Malta, u l-Ewwel Artikolu ta' l-Ewwel Protocol tal-Konvenzjoni Ewropeja (l-Ewwel Skeda tal-Kap.

319 tal-Ligijiet ta' Malta) u b'hekk taghtiha ir-rimedji li jidhrilha xierqa fis-sitwazzjoni.

Tiddikjara u Tiddeciedi illi l-intimat Avukat Generali huwa responsabbli ghal kumpens u danni sofferti mir-rikorrenti b'konsegwenza ta' l-operazzjonijiet ta' l-Att XXIII tal-1979 li ma kreawx bilanc gust bejn id-drittijiet tas-sid u dak ta' l-inkwilin, stante illi ma jirriflettux is-suq u lanqas il-valur lokatizju tal-proprjetà in kwistjoni ai termini ta' l- Konvenzjoni Ewropeja.

Tillikwida l-istess kumpens u danni kif sofferti mir-

kumpens u danni likwidati .

Bl-ispejjez u bl-ingunzjoni ta' l-intimati ghas-subizzjoni u b'riserva ghal kull azzjoni ulterjuri spettanti lir-rikorrenti inkluz sabiex jigi dikjarat illi l-Att XXVII tal-2018 huwa leziv in konfront tal-istess rikorrenti.

Rat id-dokumenti annessi.

Rat ir-risposta tal-intimat Avukat Ġenerali, illum Avukat tal- Istat, li permezz tagħha eċċepixxa illi: Il-lanjanza tar-rikorrenti hija fis-sens illi bit-tħaddim tad- dispożizzjonijiet tal-artikolu 12 partikolarment l-artikolu 12(2) tal-Kap.

158 tal-Liġijiet ta' Malta fil-konfront tagħha qed jiġu miksura l-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni ta' Malta u l-ewwel artikolu tal-ewwel protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea tad- Drittijiet tal-Bniedem u dan billi hi qed tiġi mċaħħda mit-tgawdija tal-proprjeta' 14/15, Middle Street, b'entratura oħra li ġġib l- isem 'Faith' b'aċċess minn Sqaq Numru 1, Middle Street, Ħaż-Zebbug (Malta) mingħajr ma qed tingħata kumpens adegwat.

In linea preliminari r-rikorrenti trid iġġib prova tat-titolu tagħha fuq il-proprjetà in kwistjoni.

F'dan ir-rigward jingħad ukoll illi r- rikorrenti ma tistax tilmenta dwar perjodi qabel ma hi kellha titolu fuq il-proprjetà in kwistjoni.

Subordinament u mingħajr preġudizzju għas-suespost fil-mertu l-esponent jopponi l-allegazzjonijiet u l-pretensjonijiet kollha tar-rikorrenti bħala infondati fil-fatt u fid-dritt u dan għas- jiġu avvanzati mingħajr segwenti raġunijiet preġudizzju għal xulxin.

li qegħdin

It-talbiet tar-rikorrenti kif dedotti fir-rikors huma nfondati fil-fatt u fid-dritt in kwantu l-liġi senjatament l-Att XXIII tal-1979 li emenda l-artikolu 12 tal-Kap.

158 tal-Liġijiet ta' Malta daħal ferm

jeċepixxi

qabel iz-zmien meta l-predeċessuri fit-titolu tal-attriċi daħlu għal kuntratt ta' konċessjoni emfitewtika temporanja mal-intimat Joseph Mumford u għaldaqstant il-predeċessuri fit-titolu tal-attriċi daħlu għal ftehim b'mod volontarju u bil-konsapevolezza tar- reġim legali li kien jiggverna dak il-ftehim dak iż-żmien u fil- futur.

Għalhekk għandu jipprevali l-prinċipju pacta sunt servanda. tal- l-inapplikabilità L-esponent Kostituzzjoni u dan peress illi dan l-artikolu japplika biss f'każ ta' teħid forżuz tal-proprjetà.

Illi sabiex wieħed ikun jista' jitkellem fuq teħid forzuż jew obbligatorju, persuna trid tiġi żvestita minn kull dritt li għandha fuq dik il-proprjetà.

Però ċertament li fil-każ odjern tali żvestiment ma jsirx u dan peress illi bit-tħaddim tal- artikolu 12 tal-Kap.

158 tal-Liġijiet ta' Malta, ir-rikorrenti ma tilfux għal kollox id-drittijiet kollha fuq il-fond in kwistjoni.

Il- miżura msemmija fil-liġi li qed tattakka ir-rikorrenti, għalkemm tinkwadra ruħha taħt kontroll ta' użu, madakollu din ċertament ma twassalx għal deprivazzjoni totali tal-proprjetà.

Isegwi għalhekk li l-ilment tar-rikorrenti ma jinkwadrax fil-parametri tal-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni u konsegwentement għandu jiġi miċħud.

Safejn l-ilment tar-rikorrent huwa msejjes fuq l-ewwel artikolu tal-ewwel protokoll l-esponenti jirreleva li skont il-proviso tal-Ewwel Artikolu tal-Ewwel Protokol tal-Konvenzjoni Ewropea dwar id-Drittijiet tal-Bniedem, l-Istat għandu kull jedd li jgħaddi dawk il-liġijiet li jidhirlu xierqa biex jikkontrolla l-użu tal-proprjetà skont l-interess ġenerali.

Illi hija ġurisprudenza kostanti tal-Qorti ta' Strassburgu li l-Istat igawdi minn diskrezzjoni wiesgħa sabiex jidentifika x'inhu meħtieġ fl- interess ġenerali u sabiex jistabilixxi liema huma dawk il-miżuri meħtieġa għall-ħarsien tal-interess ġenerali.

tal-Konvenzjoni Ewropea,

Tali diskrezzjoni tal-leġislatur m'għandiex titbiddel sakemm din ma tkunx manifestament mingħajr bażi raġjonevoli.

Kif spjegat fis-suespost l-esponent jisħaq li fil-każ odjern hemm bażi raġjonevoli li tiġġustifika l-promulgazzjoni tal-leġislazzjoni li tinsab taħt skrutinju fil-kawża odjerna.

Dejjem mingħajr preġudizzju għas-suespost, ma hemm ebda ksur tal-Ewwel Protokol tal-Konvenzjoni Ewropea u dan peress illi dak li ġara fil-każ odjern huwa li l-Istat tramite l-artikolu 12 irregola sitwazzjoni ta' natura soċjali fl-ambitu tal-ġid komuni b'dana però li baqgħu impreġudikati d-drittijiet tas-sidien qua proprjetarji tal-fond in kwistjoni.

implimentati sabiex Fil-fehma tal-esponent miżuri soċjali jipprovdu akkomodazzjoni fil-bżonn ċertament lill-persuni jaqgħu fil-kappa tal-interess ġenerali.

Illi l-artikolu 12 tal-Kap.

158 tal-Liġijiet ta' Malta huwa maħsub biex jipproteġi persuni milli jiġu mkeċċija mid-dar ta' abitazzjoni tagħhom f'għeluq it- terminu konċess lilhom fil-kuntratt tal-enfitewsi jew sub- enfitewżi u dan taħt kondizzjonijiet riveduti li jinkludu l-awment tal-ammont imħallas lis-sid li jiżdied ukoll kull tliet snin skont l- għoli tal-ħajja.

Isegwi li dan l-artikolu ma jistax jiġi klassifikat bħala wieħed mhux leġittimu jew mhux fl-interess ġenerali.

Stabbilit li l-artikolu 12 tal-Kap.

158 tal-Liġijiet ta' Malta għandu għanijiet leġittimi u huwa fl-interess ġenerali bil-konsegwenza li ma hemm xejn ħażin taħt il-Konvenzjoni Ewropea, li l-liġi nostrana tiddisponi li fl-għeluq tal-enfitewżi jew sub-enfitewżi l- okkupant li jkun qed juża' l-fond bħala r-residenza tiegħu għandu jitħalla fid-dar taħt titolu ta' kera u b' kondizzjonijiet riveduti.

Ifisser b'hekk li safejn ir-rikorrenti qegħdha titlob dikjarazzjoni ġudizzjarja li l-liġi tikser il-Konvenzjoni Ewropea tali talba mhijiex mistħoqqa.

fil-każ

Inoltre dwar l-ilment tal-allegata sproporzjon fil-kera, jiġi rilevat li li qegħdha tipperċepixxi mhijiex kera sproporzjonata tenut ukoll kont tal- fatt li f'ċirkostanzi bħal dawn, fejn jeżisti interess ġenerali leġittimu, ma jistax isir paragun mal-valur odjern tal-proprjetà fis-suq ħieles kif pretiż mir-rikorrenti u dan wisq inqas meta wiehed jipparaguna kera jew cens pagabbli fil-passat ma valuri kurrenti.

Għalhekk anke jekk fil-każ odjern jirriżulta li l-kera dovuta lir- rikorrenti hija inferjuri għall-valur lokatizju fis-suq, dan it- tnaqqis huwa kontro-bilanċjat bil-marġini wiesgħa tal-Istat li jilleġisla fil-kuntest ta' miżuri soċjali u mill-ħtieġa soċjali ta' dawk il-miżuri.

Fl-umli fehma tal-esponent fil-każ odjern din l-Onorabbli Qorti m'għandhiex tevalwa din il-liġi fil-kuntest prinċipalment ta' spekulazzjoni tal-proprjetà imma għandha tevalwa u tapplika l- liġi fil-qafas aktar wiesgħa u cioè mill-aspett ta' proporzjonalità fid-dawl tar-realta' ekonomika u soċjali tal-pajjiż in ġenerali.

Bl-introduzzjoni tal-Att XXVII tal-2018, il-leġislatur kompla jsaħħaħ fuq l-element ta' propozjonalità tant illi llum il-ġurnata ir-rikorrenti ghandha l-possibilità illi jibdew jircievu kera f'ammont li jlahhaq sa tnejn fil-mija (2%) fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuh tad-dar ta' abitazzjoni, hemm ukoll il-possibilità ukoll jigu stabbiliti illi r-rikorrenti titlob kundizzjonijiet godda fir-rigward tal-kera jekk hekk jixtiequ kif ukoll hemm il-possibilità illi r-rikorrenti titlob illi l-kirja versu l- inkwilin titwaqqaf jekk jirriżulta illi l-inkwilin ma jissodisfax il- kriterji biex ikompli fil-kirja.

Għaldaqstant ċertament illi r-

1 App Nru 47045/06 Deċiż 15/09/2009 2 Enfasi tal-esponent

rikorrenti ma tistax tallega ksur tad-drittijiet fundamentali tagħha.

In sintesi, meta wiehed jigbor kollox u jqis dawn il-fatturi kollha, l-esponent l-element tal-bilanc u tal-proporzjonalità jinsab imhares bil-konsegwenza li r-rikorrenti mhijiex gustifikata fl- ilment tagħha abbazi tal-Ewwel Artikolu tal-Ewwel Protokoll tal- Konvenzjoni.

Minkejja li f'każijiet oħra kontra l-Istat Malti fejn saret lanjanza ta' ksur tad-dispożizzjonijiet tal-ewwel artikolu tal-ewwel protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea bbażata fuq it-tħaddim tal- artikolu 12 tal-Kap 158 tal-Liġijiet ta' Malta, il-Qorti Ewropea kienet waslet għall-konklużjoni li kien hemm sproporzjonalità u tqassim mhux xieraq tal-piżijiet u l-benefiċċji, jiġi rilevat li tali ġurisprudenza hija limitata għall-fattispecie u għaċ-ċirkostanzi partikolari ta' dawk il-każijiet.

Dejjem mingħajr preġudizzju għas-suespost, dato ma non concesso li din l-Onorabbli Qorti jidhrilha li kien hemm xi ksur tad-drittijiet fundamentali tar-rikorrenti, fatt li qed jiġi kontestat, l-esponent jirrileva li fiċ-ċirkostanzi tal-każ, dikjarazzjoni ta' ksur hija suffiċjenti u ma hemmx lok għar-rimedji oħra mitluba mir- rikorrenti.

Salv eċċezzjonijiet ulterjuri Għaldaqstant fid-dawl tas-suespost jirriżulta li ma hemm ebda leżjoni tad-drittijiet fundamentali tar-rikorrenti u din l-Onorabbli Qorti għandha tiċħad il-pretensjonijiet u t-talbiet kollha bħala infondati fil-fatt u fid-dritt u dan bl-ispejjeż kontra l-istess rikorrenti.

Rat ir-risposta tal-intimati Joseph Mumford u Michelina Mumford li permezz tagħha eċċepew illi:

In linea preliminari, l-esponent mhuwiex il-legittimu kontradittur tat-talbiet tar-rikorrenti kif dedotti u dan billi kwalsiasi rimedju li jista' talvolta jkunu spettanti lill-istess rikorrenti ma jistax jinghata mill-konvenuti, ossija mic-cittadin, izda jista' jinghata biss mill-Gvern ta' Malta.

Kif inghad fis-sentenza fl-Angela sive Gina Messaoudi vs L-Onorevoli Prim Ministru et, deciza mill-Qorti Kostituzzjonali nhar is-7 ta' Dicembru 2012: "Il-bilanc bejn l-interessi differenti jrid joholqu l-Gvern, u hu l- Gvern li jrid ibati l-konsegwenzi jekk jonqos minn dan id-dmir tieghu.

Ghan-nuqqas tal-Gvern ma ghandux ibati c-cittadin."

Minghajr ebda pregudizzju ghas-suespost u fil-meritu, l-ilment tar-rikorrenti taht l-Artikolu 37 tal-Kostituzzjoni ta' Malta huwa totalment infondat fil-fatt u fid-dritt billi, kif jirrizulta car mill- qari tar-rikors promotorju tal-istess rikorrent, hija baqghet is-sid tal-proprjetà, u bhala tali ghadha vestita b'jeddijiet in re, u ghalhekk l-ilment proprju tal-istess rikorrenti kif dedott ma jirrigwardax tehid ta' proprjetà izda kontroll ta' uzu tal-istess.

Kif inghad fis-sentenza, fl-ismijiet Josephine Cassar Azzopardi et vs. Avukat Generali, deciza mill-Qorti Kostituzzjonali nhar is-7 ta' Dicembru 2009: "kaz ta' kontroll ta' uzu ta' proprjetà, bhal ma huwa l-kaz in ezami, ma jaqax entro l-parametri u konsegwentement il- protezzjoni tal-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni, izda se mai jista' jaqa' entro l-parametri taht il-protezzjoni tal-artikolu 1 tal-Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea."

Minghajr ebda pregudizzju ghas-suespost u fil-meritu, l-ilment tar-rikorrenti taht l-Ewwel Artikolu tal-Ewwel Protokoll tal- Konvenzjoni Ewropea huwa totalment infondat fil-fatt u fid-dritt billi l-koncessjoni enfitewtika maghmula mir-rikorrenti favur l- esponent saret fi zmien meta l-Artikolu 12 tal-Att XXIII tal-1979

kien gjà fis-sehh, u ghalhekk f'cirkostanzi fejn l-istess rikorrenti

kienet ben konsapevoli tad-drittijiet tal-esponent, kif naxxenti u

applikabbli bis-sahha

koncessjoni enfitewtika, b'dan illi, ghalhekk, la jista' jinghad illi

fl-eghluq

r-rikorrenti kienet kostretta li tirrikonoxxi lill-esponent bhala l- inkwilin u lanqas illi qeghdin jigu mposti fuq ir-rikorrenti xi kundizzjonijiet sproporzjonati kif allegat minnha fir-rikors promotorju taghha.

B'referenza ghas-sentenza Emilia Messaoudi vs Kummissarju tal- Artijiet et, maqtugha mill-Qorti Kostituzzjonali fid-19 ta' Jannar 2010, l-istess Qorti Kostituzzjonali kienet iddikjarat li stante li l- kuntratt ta' enfitewsi temporanju kien sar wara li dahlet fis-sehh l-emenda, ma jistax l-attur jew is-successuri tieghu fit-titlu jilmentaw illi gew spussessati minn xi haga meta huma stess kienu volontarjament dahlu fil-kuntratt ben sapendo x'kienu l- konsegwenzi tal-ligi applikabbli f'dak iz-zmien.

Naturalment kellhom ghajnejhom miftuhin ghal dak li tghid il-ligi u l- konsegwenzi taghha.

Minghajr ebda pregudizzju ghas-suespost u fil-meritu, apparti minn hekk, meta l-koncessjoni enfitewtika temporanja skadiet fit-3 ta' Lulju 2011, il-konvenuti Cutajar kienu thallew ikomplu jirrisjedu fil-fond de quo permezz ta' kirja stante li kienu cittadini Maltin u li din kienet ir-residenza ordinarja taghhom, taht dawk il-provedimenti tal-istess Kap. 158 u specjalment Artikolu 12(2)(b)(i).

Dan gie rifless ukoll fl-iskrittura privata datata 3 ta' Awwissu 2011, kif jidher f'Dokument J fir-rikors promotur.

Mill-2011 'l hawn, il-kirja mhallsa mill-esponenti lil sid il-fond dejjem kienet accettata minghajr ebda rizerva, inkluz l-ahhar pagament ta' kirja li sar f'Dicembru 2018, istanza illi hija wkoll parti mill-perjodu in kwistjoni ta' din il-kawza.

Dan il-fatt juri li sid il-fond kien konxju ta' dan u jekk deherlu li l-okkupazzjoni tal-fond min-naha tal-intimati Cutajar b'kirja kienet qeghda tikser xi jedd li hu bhala sid ghandu fuq il-fond de quo, seta' juri dan tul dawn is-snin billi ma jaccettax il-hlas ta' tali kirja.

In oltre dan, li l-konvenuti Cutajar thallew ikomplu jirrisjedu fil-fond b'kirja wara li skada z-zmien tal-enfitewsi temporanju maghmul fl-1990 kienet ghazla volontarja tal-istess sid il-fond, minghajr ebda impozizzjoni minghand hadd.

Inoltre u minghajr pregudizzju ghas-suespost l-konvenuti

Cutajar zgur li m'ghandhom l-ebda kontroll fuq il-legislazzjoni

mghoddija mill-Istat Malti tul iz-zmien u huwa ghalhekk li qatt

il-protezzjoni moghtija

ma jistghu jkunu responsabbli ghal xi danni li jistghu jirrizultaw.

Naturalment, fil-kaz odjern m'hemm l-ebda lok ghal danni li jkunu attribwiti lejn l-istess konvenuti.

Minghajr ebda pregudizzju ghas-suespost u fil-meritu, r-rimedju li jista' talvolta jkun spettanti lir-rikorrenti ma jista' qatt jikkonsisti fl-izgumbrament tal-esponent u dan kemm ghaliex mhuwiex il-kompitu ta' din l-Onorabbli Qorti illi titratta u tiddeciedi tali talba, kemm ghaliex, kif gjà inghad, kwalsiasi rimedju spettanti lill-istess rikorrenti jista' jinghata biss mill- Gvern ta' Malta u mhux mill-esponent, ossija mic-cittadin, u lill-esponent bid- anke ghaliex disposizzjonijiet tal-Artikolu 12 tal-Kapitolu 158 tal-Ligijiet ta' Malta mhijiex, fiha nfisha, leziva tad-drittijiet fundamentali tal- istess rikorrenti.

Ghalhekk, minghajr pregudizzju ghas-suespost u fil-meritu, it- talbiet tar-rikorrenti huma totalment infondati fil-fatt u fid-dritt billi, mill-premessi kif dedotti fir-rikors promotorju taghha, la tista' tirrizulta lezjoni tad-drittijiet fundamentali taghha kif protetti bl-Artikolu 37 tal-Kostituzzjoni ta' Malta, u lanqas bl- Ewwel Artikolu tal-Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea.

Salv eccezzjonijiet ulterjuri.

Rat ir-relazzjoni tal-perit tekniku Valerio Treeby Ward, maħtur minn din il-Qorti fl-udjenza tat-23 ta' Mejju 2019 sabiex jirrelata dwar il-valur lokatizju tal-proprjetà mertu tal-kawża.

Semgħet ix-xhieda prodotti.

Rat in-noti ta' sottomissjonijiet tal-partijiet.

Rat li l-kawża tħalliet għas-sentenza.

Rat l-atti kollha tal-kawża.

Ikkunsidrat illi permezz ta' din l-azzjoni, r-rikorrenti qiegħda

titlob lill-Qorti ssib leżjoni tad-drittijiet tagħha kif sanċiti permezz

tal-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni u l-ewwel artikolu tal-Ewwel

Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea dwar il-protezzjoni tad-

Drittijiet tal-Bniedem u tal-Libertajiet Fondamentali, minħabba l- operat tal-artikolu 12(2) tal-Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta' Malta, kif emendat bl-Att XXIII tal-1979.

Mill-provi prodotti jirriżulta li l-kawża tirrigwarda l-fond 14/15 Middle Street, San Ġiljan b'entratura oħra li ġġib l-isem 'Faith' b'aċċess minn Sqaq numru 1, Middle Street, San Ġiljan.

Permezz ta' kuntratt pubbliku datat 4 ta' Lulju 1990 fl-atti tan-Nutar Dottor Philip Basey, l-ante kawża tar-rikorrenti, Nicolina, Giuseppa u Maria Carmela aħwa Howe, illum ilkoll mejtin, ikkonċedew dan il-fond lill-intimat Joseph Mumford, b'titolu ta' enfitewsi temporanja għal wieħed u għoxrin sena b'effett mid-19 ta' Diċembru 1990, versu ċ-ċens annwu u temporanju ta' Lm200, illum €465.87, fis-sena, pagabbli kull sitt xhur bil-quddiem.

Il-konċessjoni enfitewtika skadiet fit-18 ta' Diċembru 2011.

Madanakollu, a tenur tal-artikolu 12(2) tal-Kap.

158, il-konjuġi Cutajar kellhom dritt jibqgħu jokkupaw il-fond b'titolu ta' kera li tkun daqs iċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel ma għalqet l- enfitewsi, miżjud fil-bidu tal-kirja b'ammont li jkun mhux iżjed minn dak iċ-ċens li kien jitħallas li jirrappreżenta bi proporzjon għal dak iċ-ċens iż-żieda fl-inflazzjoni minn meta ċ-ċens li għandu jiżdied ġie stabbilit l-aħħar, b'dan illi jerġa jiżdied b'dan il-mod kull 15-il sena sussegwenti sakemm tibqa' l-kirja favur il- konjuġi Cutajar u/jew favur min għandu dritt jiret il-kirja skont il-liġi.

Għalhekk, fi tmiem il-konċessjoni enfitewtika, l-ante kawża tar- rikorrenti kienet kostretta tirrikonoxxi lill-konjuġi Cutajar fil-kirja tal-fond in kwistjoni bid-dritt li tirċievi mingħandhom il-kera annwali ta' €809.12.

Fit-3 ta' Awwissu 2011 Maria Carmela Howe u l-konjuġi Mumford iffirmaw skrittura ta' kera f'dan is- sens.

Bis-saħħa tal-emendi skont l-Att X tal-2009, din il-kera baqgħet tiżdied kull tlett snin skont ma jipprovdi l-artikolu 1531Ċ tal-Kap.

16, jiġifieri skont l-indiċi tal-inflazzjoni.

Il-konjuġi Cutajar xehdu li l-kera kurrenti hija ta' €887.25.

Skont il-perit tekniku, il-valur

lokatizju tal-fond fl-2018 kien ta' €12,000 fis-sena filwaqt illi l-

valur fuq is-suq fl-istess sena kien jammonta għal €240,000.

Maria Carmela Howe kienet l-aħħar fost l-aħwa li mietet biex b'hekk din il-proprjetà kienet vestita fit-totalità tagħha f'isimha bħala l-eredi taż-żewġ ħutha Nicolina u Giuseppa Howe.

Il- wirt ta' Maria Carmela Howe ddevolva b' żewġ testmenti tad- 29 ta' Novembru 2006 u tal-10 ta' Settembru 2009 fejn fost affarijiet oħra hija ħalliet il-fond mertu tal-kawża b'legat lir- rikorrenti.

Il-wirt ta' Maria Carmela Howe ġie ddikjarat causa mortis mir-rikorrenti u oħrajn permezz ta' kuntratt tal-20 ta' Awissu 2014 fl-atti tan-Nutar Dottor Joseph Borg k/a Borg Bonaci.

Ir-rikorrenti tispjega li dan il-fond ma kienx dekontrollat u allura, kif inhu magħruf, kien suxxettibbli għall-ordni ta' rekwiżizzjoni u l-fair rent li ma kien fair rent xejn għaliex ibbażat fuq kera tas- sena 1914.

Għalhekk, il-konsulent legali tal-aħwa Howe kien tahom parir biex jikkonċedu l-fond b'ċens temporanju.

Ir-rikorrenti għalhekk tikkontendi li bl-operat tal-artikolu 12(2) tal-Kap.

158 sofriet leżjoni tad-drittijiet tagħha bħala sid tal-fond mertu tal-kawża peress li hemm nuqqas ta' proporzjonalità bejn il-valur lokatizju tal-fond u l-kera stabbilita mil-liġi tul is-snin illi hi u l-ante kawża tagħha kienu kostretti jirrikonoxxu lill-intimati Cutajar fil-kera minn meta skadiet il-konċessjoni enfitewtika fl- 2011 sal-aħħar ta' Diċembru 2018 u ċioè sakemm daħal fis-seħħ l-artikolu 12B tal-Kap.

158 permezz tal-Att XXVII tal-2018.

Konsegwentement, ir-rikorrenti qed titlob lill-Qorti tillikwida u tordna l-ħlas ta' kumpens ġust għal-leżjoni tad-drittijiet tagħha kif ukoll tagħtiha rimedju xieraq fiċ-ċirkostanzi tal-każ.

L-artikolu 12(2) tal-Kap.

158 tal-Liġijiet ta' Malta li minnu qed tilmenta r-rikorrenti jipprovdi, inter alia, li meta tagħlaq enfitewsi temporanja ta' dar ta' abitazzjoni li tkun okkupata minn ċittadin Malti bħala r-residenza ordinarja tiegħu, liema enfitewsi temporanja tkun saret (i) għall-perjodu ta' mhux iżjed minn tletin sena jekk il-kuntratt ikun sar qabel l-21 ta' Ġunju 1979 jew (ii) għal kull perjodu ieħor, jekk il-kuntratt ikun sar wara l-

imsemmija data, l-enfitewta jkollu d-dritt li jibqa' jokkupa d-dar

b'kera mingħand il-padrun dirett, liema kera tkun daqs iċ-ċens

li kien jitħallas minnufih qabel ma tkun għalqet l-enfitewsi,

miżjud, fil-bidu tal-kirja tad-dar, u wara t-tmiem ta' kull

ħmistax-il sena sakemm tibqa' l-kirja favur l-istess kerrej,

b'daqstant miċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel dak il-bidu jew il-bidu ta' kull perjodu sussegwenti ta' ħmistax-il sena, li jkun ammont li ma jkunx iżjed minn dak iċ-ċens, li jirrappreżenta bi proporzjon għal dak iċ-ċens iż-żieda fl-inflazzjoni minn meta ċ-ċens li għandu jiżdied ikun ġie stabbilit l-aħħar.

L-emendi introdotti permezz tal-Att X tal-2009 stabbilew li l-kera tkompli togħla kull tlett snin skont l-indiċi tal-inflazzjoni.

L-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni jipprovdi li l-ebda proprjetà ta' kull xorta li tkun ma għandu jittieħed pussess tagħha b'mod obbligatorju, u l-ebda interess fi jew dritt fuq proprjetà ta' kull xorta li jkun ma għandu jiġi miksub b'mod obbligatorju, ħlief meta hemm disposizzjonijiet ta' liġi applikabbli għal dak it-teħid ta' pussess jew akkwist għall-ħlas ta' kumpens xieraq.

L-ewwel artikolu tal-Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea jipprovdi li kulħadd għandu d-dritt għat-tgawdija paċifika tal- jiġi pprivat mill- proprjetà tiegħu u ħadd ma għandu possedimenti tiegħu ħlief fl-interess pubbliku.

In linea preliminari, l-intimat Avukat tal-Istat jeċċepixxi li r- rikorrenti għandha tipprova it-titolu tagħha fuq il-fond mertu tal- każ.

Il-Qorti hija sodisfatta mid-dokumenti fl-atti li l-proprjetà mertu tal-kawża hija tar-rikorrenti.

Huwa rilevanti wkoll illi l- intimati Cutajar jirrikonoxxu lir-rikorrenti bħala sid il-kera.

Fuq kollox, kif intqal minn din il-Qorti diversament presjeduta fil- kawża fl-ismijiet Robert Borg k/a Borg Bonaci vs Avukat Spearing et, tas-7 ta' Frar 2017:

"Illi biex wieħed ikun f'qagħda li juri li ġarrab ksur tal-jedd fundamentali tiegħu taħt l-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni m'għandux għalfejn jipprova titolu assolut u lanqas wieħed oriġinali bħallikieku l-azzjoni dwar ksur ta' jedd fundamentali kienet waħda ta' rivendika (Kost.

27.3.2015 fil-kawża fl- ismijiet Ian Peter Flahive et vs Avukat Spearing et).

Huwa biżżejjed, għall-finijiet ta' dak l-artikolu, li wieħed juri li għandu jedd fil-ħaġa li tkun li bih jista' jieqaf għall- pretensjonijiet ta' ħaddieħor.

Imbagħad, għall-finijiet tal- artikolu 1 tal-Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni, huwa biżżejjed li l-persuna turi li kellha l-pussess tal-ħaġa li tkun."

In linea preliminari wkoll, l-intimati Cutajar jeċċepixxu li huma mhumiex il-leġittimi kontraditturi għat-talbiet attriċi.

Filwaqt illi huwa stabbilit illi fil-każ ta' liġi leżiva tad-drittijiet konvenzjonali jew kostituzzjonali, huwa l-Istat u mhux iċ-ċittadin li għandu jirrispondi, għax huwa prinċipalment l-obbligu tal-Istat, u mhux taċ-ċittadin, li jassigura li d-drittijiet fondamentali tas-sid ma jinkisrux (ara Louis Farrugia Gillibrand Bonnici Bennett vs Kalcidon Rizzo Naudi et, deċiża mill-Qorti Kostituzzjonali fl-4 ta' Frar 2012), huwa daqstant stabbilit li bħala inkwilini tal-fond mertu tal-kawża, l-intimati għandhom interess ġuridiku li jkunu parti f'din il-kawża anke għaliex jista' jkollha effetti legali fuqhom u dan nonostante li r- rikorrenti mhijiex qiegħda tfittex l-iżgumbrament tagħhom.

Kif proprju osservat il-Qorti Kostituzzjonali fis-sentenza ta' Raymond Grixti Cachia Templeman et vs Avukat Spearing et, deċiża fit- 22 ta' Frar 2013:

"… biex gudizzju jkun integru jehtieg li, ghall-ahjar gudizzju tal-Qorti, jippartecipaw fih dawk kollha li huma nteressati fil- kawza.

B'hekk tigi assigurata kemm jista' jkun l-effikacità tal-gudizzju inkwantu dan jorbot biss lil dawk li jkunu partecipi fih, kif ukoll jigi rispettat il-principju tal-ekonomija tal-gudizzju sabiex ma jkunx hemm bzonn ta' ripetizzjoni ta' proceduri kontra l-persuni kollha interessati fid-diversi kawzi billi dawn ma jkunux hadu parti f'gudizzju wiehed.

Il- gudizzju jibqa' integru mill-mument li jiehdu parti fih dawk li jkollhom id-dritt, u dawk li kontra taghhom dak l-istess dritt jikkompeti. … Mill-premess ghandu jirrizulta car li l-intimati konjugi Tabone, bhala inkwilini tal-fond de quo, u tenut kont tal-fatt li proprju l-inkwilinat taghhom jifforma l-mertu tal-kawza odjerna, ghandhom interess guridiku u ghalhekk ikunu partecipi fil-kawza li jista' jkollha effetti legali anke fuqhom."

Din l-eċċezzjoni qiegħda għalhekk ukoll tiġi miċħuda.

L-intimati jeċċepixxu wkoll li l-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni mhuwiex applikabbli għall-każ peress illi bit-tħaddim tal-artikolu 12(2) tal-Kap.

158 ir-rikorrenti ma tilfux għal kollox id-drittijiet tagħhom fuq il-proprjetà.

Huwa stabbilit fil-ġurisprudenza tal- Qrati tagħna kif ukoll f'dik tal-Qorti Ewropea li l-applikazzjoni tal- liġijiet rilevanti tal-Kap.

158 ma tikkostitwixxix teħid forzuz, formali jew de facto, tal-proprjetà tar-rikorrenti qua sid tal- proprjetà mertu tal-kawża, iżda tikkostitwixxi kontroll ta' użu tal- istess proprjetà.

Għaldaqstant, fir-rigward ta' jekk il-każ in eżami jistax jiġi kkunsidrat li jaqa' fil-parametri tal-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni, il-Qorti tibda billi tagħmel riferenza għas- sentenza tal-Qorti Kostituzzjonali fl-ismijiet Josephine Cassar Azzopardi et vs Avukat Spearing, tas-7 ta' Diċembru 2009, li kienet tikkonċerna l-artikoli 12(4), (5) u (6) tal-Kap.

158 tal-Liġijiet ta' Malta (dritt ta' konverżjoni minn ċens temporanju għal wieħed perpetwu) fejn ingħad hekk:

"F'dan ir-rigward issir referenza ghas-sentenza fl-ismijiet Nazzareno Borg k/a Borg Bonaci v. Giuseppe Farrugia Grungo Seguna Nru. 303/90 deciza minn din il-Qorti fit-30 ta' Novembru 2001, citata wkoll mill-ewwel Qorti fis-sentenza appellata.

F'dik is- sentenza, wara osservazzjonijiet u konsiderazzjonijiet profondi u dettaljati in materia (osservazzjonijiet u konsiderazzjonijiet li mhux ser jergghu jigu hawn riportati in quanto già riportati in extenso mill-ewwel Qorti fis-sentenza appellata) din il-Qorti kienet waslet ghall-konkluzjoni li jista' allura b'logika jigi arguwit illi l-artikolu 37 jitkellem car u tond fuq cahda tal-proprjetà jew id-dritt fuqha minghajr kumpens xieraq.

Ifisser dan li ghandek vjolazzjoni jekk ghandek privazzjoni totali tal-proprjetà jew xi jedd fuqha minghajr l-ebda kumpens jew ahjar minghajr kumpens li ma jkunx xieraq.

Din il-konkluzjoni hi wkoll suffragata mill- kumplament tal-artikolu 37 li proprju jipprovdi li dan il- kumpens kellu jigi stabbilit mill-ligi u li l-kwantifikazzjoni tieghu kellha tkun soggetta ghall-iskrutinju ta' Qorti b'kompetenza li tinvesti tali mertu biex tassigura l-gustizzja tal-kumpens.

Hi allura l-fehma ta' din il-Qorti illi fil-kaz taht ezami ma jokkorrux l-estremi tal-ewwel paragrafu tal- artikolu 37 in kwantu kif fuq elaborat hawn non si tratta ta' tehid ta' proprjetà jew ta' jedd fuqha taht xi forma jew ohra izda ta' limitazzjoni tal-uzu tal-istess proprjetà.

Limitazzjoni

li tista' tkun koperta bl-artikolu 1 tal-Ewwel Protokol tal- Konvenzjoni imma li ma jidhirx li tista' tigi inkwadrata fil- parametri tal-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni ta' Malta.

L-appell tar-rikorrenti allura, anke jekk biss fuq din il-bazi ma setax jigi akkolt."

Madanakollu, fis-sentenza aktar riċenti fl-ismijiet Rose Padovani Ginies vs Avukat Spearing et, tal-11 ta' Lulju 2016, li kienet tirrigwarda l- artikolu 12(2) tal-Kap.

158, il-Qorti Kostituzzjonali qalet hekk:

"Din il-qorti tosserva illi ma kinitx għal kollox korretta l- ewwel qorti meta qalet illi l-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni ma jolqotx każ bħal dak tal-lum ta' "kontroll ta' użu ta' proprjetà".

Meta l-"kontroll ta' użu ta' proprjetà" jolqot, bħal fil-każ tal-lum, interess – li mhux bilfors ikun in re – fil- proprjetà dak il-kontroll ta' użu jista' wkoll, jekk ma jkunx b'kumpens, għal skop xieraq, u proporzjonat għal dak l- iskop, ikun bi ksur tal-art.

37 tal-Kostituzzjoni."

Proprju kif qalet il-Qorti Kostituzzjonali fil-każ riċenti ta' Alfred Beaumer pro et noe et vs Avukat Spearing et, tal-31 ta' Mejju 2019:

"A skans ta' ekwivoci din il-Qorti tirribadixxi li mis- subartikolu 37(1) tal-Kostituzzjoni johrog car li din id- dispozizzjoni tal-ligi hi mahsuba li tinghata interpretazzjoni wiesgha permezz il-kliem "interess" u "dritt" certament jolqtu l-kaz in ezami.

Hu veru li fil-kaz odjern m'hemm l-ebda tehid ta' proprjetà izda hemm taghha principalment permezz ta' kontroll ta' kera u ta' uzu ghal zmien indefinit, li tista' biss issarraf ghal kisba minghajr kumpens tal-interess tas-sid f'dik il-proprjetà u ta' dritt fuqha ghall-fini ta' ntrojtu xieraq jew ta' uzu."

limitazzjoni

Din il-Qorti tikkondividi l-konklużjonijiet tal-Qorti Kostituzzjonali fil-kawża appena ċitata.

F'dan is-sens ukoll kienet id-deċiżjoni riċenti tal-Qorti Kostituzzjonali fl-ismijiet Louis Glynn et vs Maria Camilleri Galea et, tas-27 ta' Jannar 2021.

Il-kontroll ta' użu tal- proprjetà previst mill-artikolu 12 tal-Kap.

158 għandu jiġi kkunsidrat ukoll taħt l-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni.

Il-Qorti ser tindirizza l-eċċezzjonijiet rimanenti tal-intimati fil- konsiderazzjonijiet li ser tagħmel dwar il-mertu tal-każ.

Il- ġurisprudenza tal-Qrati tagħna u tal-Qorti Ewropea dwar il- mertu tal-kawża tal-lum hija ormai ben assodata.

Kif ingħad mill-Prim'Awla tal-Qorti Ċivili (Sede Kostituzzjonali) fis-sentenza tagħha fl-ismijiet Anna Kreuzberg Montoneri et vs Direttur għall-Akkomodazzjoni Soċjali et, tas-26 ta' Novembru 2003, ikkonfermata mill-Qorti Kostituzzjonali fit-18 ta' Marzu 2005, l- istat għandu d-dritt li jagħmel liġijiet sabiex jikkontrolla l-użu tal-proprjetà, liema dritt huwa soġġett in sostanza għall-interess ġenerali.

Depożizzjoni din li hija skolpita f'termini wiesa u li tagħti skop ampju u diskrezzjoni wiesa' lill-istat f'dan ir-rigward.

Fis-sentenza tal-Qorti Ewropea ta' Amato Micallef Worley v Malta, tal-15 ta' Settembru 2009, li kienet tirrigwarda l-artikolu 12(2) tal-Kap.

158 ingħad illi:

Madanakollu, il-Qorti Ewropea dejjem illimitat din id-diskrezzjoni li jgawdu l-istati membri billi sostniet li anke din ir-regola għandha tiġi interpretata fid-dawl tal-prinċipju ġenerali tal-'fair balance'.

Kif ingħad mill-Qorti Ewropea fis-sentenza ta' Lithgrow and Others v United Kingdom, tat-8 ta' Lulju 1986:

Il-Qorti Kostituzzjonali fis-sentenza tagħha fl-ismijiet Josephine Cassar Azzopardi vs Avukat Ġenerali et, tas-7 ta' Diċembru 2009, spjegat illi sabiex jiġi determinat jekk il-provvedimenti tal-Kap.

158, applikati għall-każ konkret, joħolqux bilanċ ġust bejn l-interess ġenerali tal-kommunità u d-drittijiet tas-sidien, iridu jiġu kkunsidrati r-riżultati prattiċi li l-applikazzjoni tal-imsemmija artikoli tal-liġi joħolqu fil-każ in eżami.

L-istess Qorti fis-sentenza tagħha fl-ismijiet Louis Farrugia Gillibrand Bonnici Bennett vs Calcidon Rizzo Naudi et, tal-24 ta' Frar 2012, spjegat illi:

"F'kazijiet bhal dawn il-kumpens xieraq ghandu jiehu in konsiderazzjoni l-ghan legittimu li mmotiva l-mizura tar- rekwizizzjoni u li l-kumpens jista' jkun anqas mill-kumpens shih li altrimenti jkun dovut skont il-kriterji tas-suq.

Il-Qorti Ewropeja fil-kazijiet ta' Edwards v. Malta u Ghigo v. Malta ddecidiet li: "(Para 76).

Hekk ukoll, kif osservat il-Qorti Ewropea fis-sentenza msemmija ta' Amato Micallef Worley vs Malta:

Il-Qorti Ewropeja, għalkemm irrikonoxxiet li l-istat għandu dritt jikkontrolla l-użu tal-proprjeta, sostniet li għandu jkun sodisfatt ir-rekwiżit tal-proporzjonalità:

Il-Qorti Ewropea ikkunsidrat fid-dettall l-impatt li l-Att tal-1979 kellu fuq il-proprjetà tal-applikant Amato Micallef Worley.

Ikkunsidrat li l-applikant ma kellux rimedju biex jiżgombra lill-inkwilini f'każ li kellu bżonn il-proprjetà għalih jew għall-familja tiegħu.

Ikkunsidrat ukoll li l-inkwilini ma kienux 'deserving of such protection' għaliex kellhom proprjetà alternattiva.

Ikkunsidrat ukoll illi l- possibilità tal-inkwilini li jivvakaw il-proprjetà kienet waħda remota peress li l-kirja tista' tintiret.

Aċċennat għall-fatt li dawn iċ-ċirkostanzi ħallew lill-applikant 'in uncertainty as to whether he would ever be able to recover his property.'

Ikkunsidrat ukoll li l-ammont massimu ta' kera li seta' jirċievi l-applikant (€420 fis-sena) kien ferm baxx u jikkontrasta bil-qawwi mal-valur tas- suq.

Għalhekk, sabet li kien hemm ksur tal-ewwel artikolu tal-Ewwel Protokoll tal- Konvenzjoni.

Il-kunsiderazzjonijiet tal-Qorti Ewropea fil-kawża ċitata ġew segwiti fil-kawża fl-ismijiet Dr. Cedric Ghenam et vs l-Avukat Ġenerali et, fost oħrajn.

Fis-sentenza tagħha datata 18 ta' Frar

2012, din il-Qorti diversament presjeduta, wara li kkunsidrat illi l-Artikolu 12(2) tal-Kap 158 jipprovdi: - għal kera baxxa ħafna li ma tirriflettix il-valur tal-proprjetà fuq is-suq u għalhekk ma jissalvagwardjax l-interessi tas-sid, inkluż li jagħmel qliegħ mill-proprjetà tiegħu; - għall-awment ta' kera kull 15-il sena biss; - għall-mod kif jiġi kkalkulat l-awment fil-kera, u ċioè bbażat fuq l-indiċi tal-inflazzjoni u li ma jistax jaqbeż id-doppju tal-kera; - għall-fatt li jekk ma hemmx qbil fuq il-kundizzjonijiet tal-kirja, l-uniku rimedju li għandu s-sid hu li jirreferi l-każ quddiem il- Bord li Jirregola l-Kera; - għal stat ta' inċertezza għar-rigward ta' meta s-sid ikollu d- dritt jieħu lura l-pussess ta' ħwejġu; - għal nuqqas ta' garanziji proċedurali sabiex is-sid ikun jista' jieħu l-pussess ta' ħwejġu f'każijiet fejn ikollu bżonn il-proprjetà għall-użu tiegħu jew ta' membri tal-familja tiegħu jew fejn iċ- ċenswalist ma jimmeritax li jingħata protezzjoni; ikkonkludiet li l-istess artikolu 12(2) imur kontra d-dritt fundamentali tar-rikorrenti kif protett permezz tal-ewwel artikolu tal-Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea.

Osservat li dan l-artikolu għadu kif kien meta ġie introdott fl-1979 u li hu altru milli evidenti li l-piż finanzjarju għadu sa llum mixħut fuq is-sidien privati.

Għalhekk, iddikjarat l-artikolu 12(2) bħala bla effett fir-rigward tal-proprjetà mertu tal-kawża u ddikjarat li l- intimati (inkwilini) ma jistgħux jinvokawh biex jibqgħu jabitaw fil-fond.

Ikkundannat ukoll lill-Avukat Ġenerali sabiex iħallas lir- rikorrenti s-somma ta' €30,000.

Id-deċiżjoni ġiet appellata biss mill-Avukat Ġenerali, u l-Qorti Kostituzzjonali fid-deċiżjoni tagħha datata 25 ta' Ottubru 2013 ikkonfermat is-sentenza tal- Ewwel Qorti b'dan illi varjat l-ammont ta' kumpens illikwidat.

Il-Qorti Kostituzzjonali fis-sentenza tagħha fl-ismijiet Ian Peter

Trabelsi 2017, qalet hekk:

"Huwa pacifiku li fejn tidhol il-materja ta' akkomodazzjoni socjali l-istati membri ghandhom margini wiesa ta' apprezzament u, sakemm il-mizuri jkunu legittimi, l-ghan socjali ghandu jwassal ghal kumpens li jista' jkun ferm anqas mill-valur tal-fond jew il-valur lokatizju ta' fond fis-suq hieles.

Dan però ghandu jitqies fid-dawl tal-principju fundamentali tal-proporzjonalità fid- dispozizzjonijet kollha tal-Konvenzjoni.

Huwa dan il-fattur tal-proporzjonalità, jew il-bilanc gust bejn l-interessi tas- socjetà in generali u l-htiega li jigi protett id-dritt tal- fundamentali possedimenti tieghu, li tirrendi l-mizura legislattiva konformi mad-dettami tal- Konvenzjoni, b'mod li jekk mizura, ghalkemm legittima fis- sens li ghandha s-sura ta' legislazzjoni, twassal sabiex jigi impost fuq l-individwu piz sproporzjonat u eccessiv, dik il- mizura titqies bhala vjolattiva tal-artikolu konvenzjonali fuq citat u tirrendi gustifikata fil-ligi talba ghall-hlas ta' kumpens xieraq, kemm pekunjarju kif ukoll non-pekunjarju, sabiex jaghmel tajjeb ghal-lezjoni konvenzjonali subita, kif ukoll ghat-tehid ta' rimedji ulterjuri intizi sabiex effettivament iwaqqfu dak l-istat ta' vjolazzjoni tal-konvenzjoni."

tal-Ewwel Protokoll

ċitati

stabbilit

Jirriżulta mid-deċiżjonijiet fil- ġurisprudenza tal-Qrati tagħna kif ukoll dik tal-Qorti Ewropea li l-imsemmija disposizzjonijiet tal-Kap.

158 tal-Liġijiet ta' Malta huma leżivi tad-drittijiet fundamentali tas-sidien meta jkun hemm nuqqas ta' proporzjonalità bejn il-valur lokatizju attwali tal-fond, u l-kera stabbilita mill-istess liġi.

Il-Qorti għalhekk trid tara jekk f'dan il-każ inżammx dan il-bilanċ bejn il-kumpens ossia kera li għandu dritt jirċievi s-sid u l-valur tal-proprjetà in kwistjoni.

Hu aċċettat ġurisprudenzjalment illi l- kumpens mhux bilfors irid ikun daqs kemm jagħti s-suq ħieles.

Madanakollu, il-ħtieġa tal-proporzjonalità ma tkunx tħarset meta titħallas kera miżera għall-proprjetà li tkun tiswa mijiet ta' eluf ta' Ewro.

Fil-każ tal-lum, din il-Qorti għandha quddiemha kemm tiswa l- proprjetà, kemm hu l-valur lokatizju tagħha u kemm qed

titħallas kera mill-intimati.

Meta wieħed iqabbel il-valur lokatizju tal-proprjetà mal-kera attwali li r-rikorrenti għandha dritt tipperċepixxu taħt l-effetti tal-Att XXIII tal-1979, wieħed isib li hemm sproporzjon qawwi bejn qagħda u oħra.

Dak li hija suppost qed idaħħlu kull xahar, ir-rikorrenti lanqas qed idaħħlu kull sena.

Meħud in konsiderazzjoni wkoll illi r-rapport tekniku fih element inevitabbli ta' soġġettività, illi mhux bilfors r- rikorrenti kienet ser issib tikri b'kemm qal il-perit tekniku, u illi meta tqis l-iskop soċjali l-kera ma jkunx bilfors daqs il-kera fis- suq ħieles, xorta jkollok tgħid illi hemm diskrepanza kbira bejn kera xierqa u l-kera li tirċievi r-rikorrenti.

Ir-rapport tal-perit juri illi din id-diskrepanza kompliet tikber aktar ma għaddew is-snin.

Għalhekk, billi l-ammont ta' kera dovuta bil-liġi bl-applikazzjoni tal-artikolu 12(2) tal-Kap.

158 huwa tant baxx meta mqabbel mal-valur lokatizju stabbilit mill-perit tekniku, ma jistax jingħad li r-rikorrenti ngħatat kumpens adegwat għat-tfixkil sostanzjali fid-dritt ta' tgawdija tal-proprjetà tagħha.

Huwa prinċipalment dan il-fattur li, fil-fehma tal-Qorti, jitfa' a 'disproprotionate and excessive burden' fuq is-sidien.

Din il-Qorti m'għandha l-ebda dubju illi l-Att XXIII tal-1979 kellu warajh għan leġittimu.

Madanakollu, il-piż sabiex jintlaħaq dan l-għan ma kellux jintrefa kollu mis-sidien imma kellu jiġi assigurat bilanċ bejn id-drittijiet tagħhom u dawk tas-soċjetà in ġenerali.

L-emendi għall-Kap.

16 li saru bl-Att X tal-2009 ma jistgħux jitqiesu bħala li jagħtu rimedju effettiv għal-lanjanzi tar- rikorrenti għaliex anke b'dawk l-emendi jirriżulta sproporzjon qawwi bejn l-awment fil-kera skont l-artikolu 1531Ċ tal-Kap.

16 u l-valur lokatizju tal-fond fis-suq ħieles.

Din il-liġi, għalkemm intiża sabiex tindirizza l-iżbilanċ bejn il-kera mħallsa u dik dovuta, l-għan tagħha li ssir ġustizzja mas-sid ma lahqitux.

Meta jittieħed in konsiderazzjoni l-valur lokatizju attwali tal- fond, jirriżulta ċar li hemm sproporzjon fil-kera u li hija r- rikorrenti li qed tbati l-preġudizzju għaliex il-piż finanzjarju ġie mitfugħ kollu fuqha.

Imbaghad, wara l-1995, bil-liberalizzazzjoni

tal-kera, il-qagħda tar-rikorrenti, a paragun ma' sidien oħra,

tgħarrqet aktar.

Fil-fatt, fid-deċiżjoni tagħha tal-11 ta' Diċembru 2014 fil-każ ta'

Aquilina v Malta, il-Qorti Ewropea irrimarkat illi 'the 2009 and

ikkonkludew

Huwa minnu li meta saret il-konċessjoni enfitewtika, l-Att XXIII tal-1979 kien diġà daħal fis-seħħ, iżda diffiċli jingħad li l-ante kawża tar-rikorrenti il-kuntratt ta' enfitewsi temporanja minn rajhom.

L-ante kawża tar-rikorrenti kienu effettivament kostretti jikkonċedu l-fond b'ċens temporanju minħabba li l-fond ma kienx wieħed iddekontrollat u allura kien hemm ir-riskju li jiġi rekwiżizzjonat u impost l-hekk imsejjaħ fair rent, li kif inhuwa magħruf ma kien fair rent xejn għaliex ibbażat fuq il-kera li kienet tmur lura għas-sena 1914.

Żgur illi ma setgħux jipprevedu li din il-liġi kienet ser tinterferixxi b'mod daqshekk drastiku fid-drittijiet tagħhom aktar ma bdew jgħaddu s-snin.

Lanqas ma setgħu jagħmlu xejn aktar f'dik is-sitwazzjoni legali li sabu ruħhom fiha, għaliex biex jikru wkoll kienu marbuta bil- liġijiet vigenti u ċertament ma rrinunzjaw għall-ebda drittijiet tagħhom u lanqas ma rratifikaw kull ma ġara anke jekk il-kera baqgħet tiġi aċċettata sakemm effettivament saret din il-kawża.

L-istess jingħad dwar l-iskrittura ta' lokazzjoni li ffirmat Maria Carmelo Howe mal-intimati fl-2011.

Din hija biss riflessjoni ta' dak illi tgħid il-liġi.

Effettivament, is-sid kienet kostretta tirrikonoxxi lill-intimati Cutajar fil-kera, anke jekk ma tiffirmax skrittura.

Kull ma kienet qed tagħmel kien illi tirregola ruħha skont il-liġi.

Fid-deċiżjoni tal-Qorti Ewropea fil-każ ta' Agius Ciscaldi and Eskander Grixti Cachia v Malta, tat-30 ta' Lulju 2015, intqal proprju li:

Fil-każ riċenti fl-ismijiet Mario Ozman Marmara et vs Avukat Spearing, tal-15 ta' Diċembru 2020, din il-Qorti diversament presjeduta osservat hekk:

"Ir-rikorrenti jwieġbu għal dan billi jisħqu li l-fond ma kienx iddekontrollat u għalhekk kien hemm il-periklu li jekk il-fond ma jingħatax b'ċens, kien jiġi rrekwiżizzjonat u għalhekk l- antekawża tagħhom kellha għażla bejn li tidħol f'dan il- periklu inkella tidħol taħt ir-reġim tal-liġi tal-1979 – għażla, fil-fehma tar-rikorrenti, irriżorja.

Il-Qorti ma tistax ma taqbilx mal-fehma tar-rikorrenti.

Huwa fatt notorju li dak iż- żmien ir-rekwiżizzjoni ta' proprjetà mill-Gvern ma kinitx xi fantasija jew possibilità remota anzi kienet parti mill-ħajja ta' kull sid ta' proprjetà immobiljari, u kienet tfisser li l- proprjetà tiġi okkupata minn terzi għal żmien indefinit u b'kumpens irriżorju mill-Gvern.

Dan apparti li fiż-żmien rilevanti qajla seta' kien jista' jiġi antiċipat li l-valur ta-suq tal-proprjetà u tal-kirjiet kien sejjer jitla' b'mod fenomenali.

Il-Qorti Ewropea tad-Drittijiet Fundamentali tal-Bniedem fil- 11 ta' Diċembru 2018 (Rikors nru.

52666/15) fil-kawża fl- ismijiet Franco Aquilina and Others v Malta sabet ksur tal- Ewwel Protokoll ukoll f'każ ta' konċessjoni enfitewtika temporanja li ngħatat wara d-dħul fis-seħħ tal-Att XXIII tal- 1979."

Fl-imsemmi każ ta' Franco Aquilina and Others v Malta, li kien jitratta l-istess liġi, l-artikolu 12 tal-Kap.

158 kif emendat permezz tal-Att XXIII tal-1979, il-Qorti Ewropea qalet proprju hekk:

F'dan il-kuntest, huwa rilevanti wkoll dak li qalet din il-Qorti diversament presjeduta fil-każ riċenti ta' Alexander Naudi Montebello et vs Doris Cassar Overend et, tal-4 ta' Novembru 2020:

"Huma diversi l-kawżi b'mertu simili għal dak odjern, fejn il- persuni li jistitwixxu l-proċeduri jkunu saru sidien permezz ta' wirt jew donazzjoni tal-proprjetà favur tagħhom, u għalhekk ma jkunux huma li kkontrattaw il-kirja tal-fond oriġinali.

F'dan il-każ jirriżulta li r-rikorrenti saru sidien tal- fond mertu ta' dawn il-proċeduri wara li xtrawh mingħand terz, u flimkien ma' dan il-fond akkwistaw ukoll il-mezzanin ta' fuqu bl-arja sovrastanti, bil-ħsieb li wara li jagħmlu x- xogħlijiet ta' manutenzjoni meħtieġa jkunu jistgħu jmorru jgħixu f'dan il-fond.

Fil-fatt jirriżulta li r-rikorrenti llum il- ġurnata jgħixu fil-mezzanin li jinsab fuq it-terran fejn tgħix l-intimata, li jifforma l-mertu ta' dawn il-proċeduri.

Il-Qorti tqis li minkejja li meta r-rikorrenti xtraw il-fond inkwistjoni, kienu konxji mill-fatt li t-terran kien mikri lil terzi, kif dikjarat minnhom il-fatt m'għandux jipprekludi lil sidien fl-istess sitwazzjoni bħal tar- rikorrenti milli jressqu proċeduri bħal dawk odjerni.

Ix-xiri tal-proprjetà mir-rikorrenti seta' jsir għaliex ma kien hemm xejn xi jxekkel il-bejgħ ta' din il-proprjetà mis-sidien preċedenti tagħha, u għaliex m'hemm xejn x'iżomm proprjetà li tkun suġġetta għal kirja protetta milli tinbiegħ.

fl-istess kuntratt, madanakollu dan

Li kieku jeżisti xi tip ta' impediment bħal dan, is-sidien ta' fondi milquta minn kirjiet protetti jisfaw ippreġudikati doppjament, għaliex mhux talli ma jkunux qegħdin jirċievu dħul lokatizju xieraq, iżda ikunu wkoll sfaw inibiti milli jbiegħu il-proprjetà tagħhom.

Huwa minnu wkoll li proprjetajiet li jinbiegħu bl-inkwilin fihom ma jattirawx l- istess interess minn xerrejja prospettivi bħal proprjetajiet li jinbiegħu bil-pussess battal, u dan il-fattur normalment ikun il-ġodda ta' rifless proprjetajiet bħal dawn m'għandhomx isibu ruħhom f'sitwazzjoni fejn ma jistgħux jibdew proċeduri sabiex iħarsu l-jeddijiet tagħhom, proprju għaliex huma akkwistaw il- proprjetà bi prezz relattivament baxx, jew għaliex huma jkollhom għarfien minn qabel ix-xiri tal-proprjetà, tar-reġim legali li jirregola l-kirja li l-fond ikun suġġett għaliha."

fil-prezz.

Tal-istess ħsieb kienet din il-Qorti diversament presjeduta meta fis-sentenza tagħha tat-30 ta' Mejju 2018, fil-kawża fl-ismijiet David Vella Bardon et vs Avukat Generali et, qalet hekk:

"Il-fatt wahdu li sid jipprova jikseb l-akbar gid minn sitwazzjoni legali li tikkundizzjonah, ma jfissirx b'daqshekk li jkun qabel ma' dik il-qaghda u warrab kull ilment li jista' ghandu dwar ic-cahda jew l-indhil fit-tgawdija ta' hwejgu minhabba f'ligi bhal dik jew illi rrinunzja ghall-jedd li jitlob rimedju (ara Robert Borg k/a Borg Bonaci vs Avukat Generali et, 07/02/2017)."

Finalment, fil-każ ta' Gabriella Cera Muscat et vs Avukat Ġenerali et, tal-31 ta' Jannar 2019, il-Qorti Kostituzzjonali qalet hekk b'riferenza għal dak li ntqal mill-Qorti Ewropea fil-każ ta' Cassar v Malta, deċiż mill-Qorti Ewropea fit-30 ta' Jannar 2018:

"....il-fatt li r-rikorrent ikun akkwista l-fond in kwistjoni wara l-emendi li sehhew permezz tal-Att XXII tal-1979, ma jistax jigi meqjus bhala rinunzja ghad-dritt li jistabbilixxi l-kera dovuta skont id-diskrezzjoni tieghu.

il-kuntratt

tal-koncessjoni

Ghalhekk tal-enfitewsi temporanja saret fi sfond fejn l-awtur tad-dritt tar-rikorrenti appellanti ma kellu l-ebda ghazla bejn rabta kontrattwali li kienet twassal ghal kontroll tal-uzu tal-proprjetà tieghu u rabta kontrattwali libera minn kull indhil mill-Istat.

Dan ghaliex kemm ftehim ta' kera u wkoll kuntratt ta' koncessjoni emfitewtika temporanja kienu ser iwassluh ghall-istess konsegwenzi taht id-disposizzjonijiet tal-Kap.

158 tal-Ligijiet ta' Malta.

Imbaghad jekk ma kienx ser jaghzel wahda minn dawn it-toroq, allura hu kien espost ghar-riskju li l-fond jigi rekwizizzjonat permezz tad-disposizzjonijiet tal-Kap.

125 tal-Ligijiet ta' Malta, erga' bl-istess konsegwenzi tal-Kap.

Dan kollu juri biss, kif sewwa jghidu r-rikorrenti appellanti, li l-awtur tat-titolu taghhom ma kellu l-ebda ghazla libera dwar kif seta' jiddisponi mill-proprjetà tieghu.

Certament ukoll qatt ma seta' basar li s-suq lokatizju kien ser jinbidel b'mod li l-ghazla tieghu (jew nuqqas taghha) kienet ser thalli lilu u lill-aventi kawza tieghu serjament ippregudikat.

Meta l-fond gie ghandhom permezz ta' wirt, huma wkoll kienu u baqghu sal-lum soggetti ghall-kontroll tal-uzu tieghu b'mod li l-limitazzjonijiet mposti mill-Kap.

158 fuq l-awtur tat-titolu taghhom gew ukoll imposti fuqhom u l- isproporzjon tal-piz merfugh minnhom baqa' jikber mal- moghdija taz-zmien.

Għaldaqstant, din il-Qorti, wara li kkunsidrat iċ-ċirkostanzi partikolari tal-każ u l-insenjament tal-qrati fuq ċitati, tasal ukoll għall-konklużjoni li l-artikolu 12(2) tal-Kap.

158 huwa leżiv tad-drittijiet fundamentali tar-rikorrenti kif protetti taħt l-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni u taħt l-ewwel artikolu tal- Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea."

Għandu jingħad ukoll li bid-dħul fis-seħħ tal-artikolu 12B tal- Kap. 158, is-sid ta' fond milqut bl-artikoli 5, 12, u 12A tal-Kap.

158 jista' jirrikorri għall-proċedura ġdida li permezz tagħha jitlob reviżjoni tal-kera u anke l-iżgumbrament tal-inkwilin f'ċertu ċirkostanzi fejn l-inkwilin ma jissodisfax il-kriterji tad-dħul u tal-

kapital tat-test tal-mezzi stabbilit fir-Regolamenti dwar it- Tkomplija tal-Kirja (Kriterji ta' Test tal-Mezzi), maħruġa taħt l-artikoli 1531F u 1622A tal-Kodiċi Ċivili.

Is-sid jista' jitlob ukoll li l-kirja tiġi xolta jekk ikun jista' jipprova, permezz ta' evidenza inekwivoka, li l-kerrej huwa persuna li ma tinħtieġx protezzjoni soċjali.

Il-Qorti Kostituzzjonali fil-każ riċenti ta' Henry Giorgio et vs L-Avukat tal-Istat et, tat-23 ta' Novembru 2020, osservat hekk:

"Il-Qorti rat illi bl-emendi introdotti permezz tal-Att XXVII tas-sena 2018 gew introdotti diversi dispozizzjonijiet li jaghmulha anqas difficli ghas-sidien li jirriprendu l-pussess B'mod tal-proprjetà partikolari ghall-argument tal-appellant illi l-appellata Cruz Benitez m'ghandhiex bzonn il-protezzjoni ta' sistema legali ta' kirjiet protetti, il-Qorti tirrileva illi permezz tal-Artikolu 12B(4) introdott fl-2018, il-Bord li Jirregola l-Kera inghata l-poter illi jordna lil inkwilin sabiex ibattal il-fond fil-kaz illi ma jkunx jissodisfa l-kriterji tad-dhul u tal-kapital tat-test tal-mezzi.

Ghalhekk jidher illi dan l-ilment tal-appellant diga filfatt jinsab rimedjat mill-legislatur u m'ghadx hemm il-htiega illi jinghata rimedju straordinarju permezz ta' proceduri konvenzjonali meta huwa ghandu rimedju ordinarju disponsibbli ghalih li jista' jirrivendika permezz ta' proceduri quddiem il-Bord Li Jirregola l-Kera.

Ghalhekk l-ewwel Qorti kienet korretta ma ddeċidiet illi t-talba ghall-izgumbrament tal-appellata hija intempestiva."

Din il-Qorti ma tistax tinjora l-eżistenza tar-rimedju li llum huwa mogħti mil-liġi ordinarja.

Madanakollu, kif sewwa osservat din il-Qorti diversament presjeduta fil-każ riċenti fl-ismijiet Avukat Dottor Iana Basey et vs Avukat Spearing et, tat-30 ta' Ottubru 2019:

"Illi fil-fehma tal-Qorti, l-Artikolu 12B tal-Kap.

158 ma jistax isewwi l-ksur tad-drittijiet fundamentali tal-rikorrenti li digà sehh.

Huwa relevanti ghall-finijiet tar-rimedju li jista' jinghata ghall-futur.

Ghalhekk ghal dak li jirrigwarda t-talba tad-drittijiet tar-rikorrenti ghal

fundamentali qabel id-dhul tal-ligi imsemmija, dina l-Qorti tista' takkorda kumpens mahsub biex jindirizza l-hsara gja mgarrba minnhom.

Fir-rigward tal-applikazzjoni jew le tal-Artikolu 12B minn issa l-quddiem, din l-Qorti m'ghandhiex talba biex jigi dikjarat li l-artikolu 12B kif emendat jikser id-drittijiet fundamentali tar-rikorrenti.

Fil-fatt ir-rikorrenti ghamlu riserva ghal tali azzjoni.

L-intimati isostnu li dan hu rimedju ordinarju effettiv iehor li l-legislatur introduca u ghalhekk r-rikorrenti jistghu jaghmlu uzu minnu.

Dak li jahsbu ghalih l-emendi godda jaqghu barra mill-parametri tal-proceduri odjerni.

L-applikazzjoni ta' dawn l-emendi ghal fatti specie ta' dana l-kaz ghad iridu jigu ezaminati mill-Bord li jirregola l-Kera biex tigi indirizzata il-kwisjtoni jekk il-kriterju godda introdotti mill-legislatur iservux bhala rimedju ordinarju (ara Robert Borg k/a Borg Bonaci vs John Borg Bartolo, App Inf 05/02/2019) Ghalhekk ghall-futur ir- rikorrenti ghandhom rimedju ordinarju ghall-ilment taghhom (ara Alfred Beaumer pen et vs Avukat Generali et, Kost 31/05/2019; Benjamin Beaumer et vs Avukat Generali et, PA Kost 30/05/2019).

Kif gie deciz diversi drabi minn dawn il- l- Qrati Konvenzjoni mhijiex biss kwistjoni ta' valur lokatizzju imma hemm diversi fatturi ohra li jridu jigu kkunsidrati."

l-lezjoni tal-Kostituzzjoni u

l-kwistjoni dwar

Tal-istess fehma kienet din il-Qorti diversament presjeduta fil- każ ta' Giovanna Mcclory vs Carmelo Batakis et, tat-28 ta' Novembru 2019, fejn intqal hekk:

"Il-Qorti qeghda tqis ukoll illi ntant dahal fis-sehh l-Att XXVII tal-2018 li kien intiz sabiex ikompli jemenda l-Kap 158.

Il- Qorti fliet bir-reqqa d-disposizzjonijiet ta' l-Att XXVII tal- 2018.

L-introduzzjoni tal-Art 12B tal-Kap 158 hija ntiza unikament sabiex taghmel tajjeb ghall-futur mhux ghal vjolazzjonijiet fir- relazzjonijiet futuri ta' bejniethom, il-partijiet ghandhom ikunu gwidati mill-emendi l-aktar recenti."

fil-passat.

Ghalhekk,

Il-Qorti taqbel ma' din il-linja ġurisprudenzjali u ma tarax li hemm lok li żżid aktar mal-prinċipji suesposti li tabbraċċja u tagħmel tagħha.

L-Att XXVII tal-2018 ma jsewwix vjolazzjonijiet imġarrba fil-passat u fil-każ tal-lum ir-rikorrenti ddikjarat fir- rikors promotur li l-kawża odjerna qiegħda tiġi limitata għall- effetti tagħha sal-31 ta' Diċembru 2018 meta allura l-Att XXVII tal-2018 kien għadu kemm daħal fis-seħħ.

Fil-fehma tal-Qorti, fil-każ preżenti dikjarazzjoni ta' vjolazzjoni waħedha ma tkunx biżżejjed imma l-Qorti għandha tagħti kumpens pekunjarju għal dik il-vjolazzjoni.

Fin-nota ta' sottomissjonijiet tagħha r-rikorrenti targumenta li l- kumpens pekunarju li għandu jkun dovut lilha huwa fis-somma ta' madwar €65,000 u cioè il-kirjiet illi tgħid illi hi u l-ante kawża tagħha tilfu mis-sena 2012 sas-sena 2018.

Madanakollu, huwa stabbilit fil-ġurisprudenza illi l-kumpens dovut f'każijiet fejn il- ligi impunjata ikollha skop leġittimu fl-interess ġenerali, u partikolarment fejn dak l-iskop ikun jirrigwarda akkomodazzjoni soċjali, m'għandux jirriflettu il-valur lokatizju sħiħ li kien ikun perċepibbli fuq is-suq liberu.

Fis-sentenza riċenti fl-ismijiet Cauchi v Malta, tal-25 ta' Marzu 2021, il-Qorti Ewropea kellha xi tgħid hekk dwar il-likwidazzjoni ta' kumpens pekunjarju f'kawżi ta' din ix-xorta:

Il-Qorti sejra tieħu in konsiderazzjoni s-segwenti fatturi fil- likwidazzjoni tal-quantum tal-kumpens dovut lir-rikorrenti għal- leżjoni tad-dritt fundamentali soffert minnha:

i. L-isproporzjon fid-differenza bejn il-kera perċepita u dik li setgħet tkun perċepita fis-suq ħieles li kieku ma kinitx kontrollata bil-liġi; Iż-żmien li damet ir-rikorrenti tbati minn dan in-nuqqas ta' proporzjonalità;

L-inerzja tal-Istat li baqa' passiv għal tul irraġjonevoli ta' jirrimedja għas-sitwazzjoni

sabiex żmien b'leġislazzjoni ad hoc; Il-fatt illi r-rikorrenti damet tul ta' żmien qabel ma bdiet il- proċeduri odjerni; Il-kera mħallsa mill-inkwilini.

v. (Ara f'dan is-sens id-deċiżjoni riċenti ta' din il-Qorti diversament presjeduta fl-ismijiet Anthony Agius Ciscaldi et vs L-Avukat tal-Istat et, tal-15 ta' April 2021, li kienet tirrigwarda l-kirjiet protetti permezz tal-Kap.

69 tal-Liġijiet ta' Malta).

Għalhekk, il-Qorti, wara li qieset dawn il-fatturi kollha, u qieset ukoll l-istima magħmula mill-perit tekniku, kif ukoll illi l-funzjoni tagħha mhijiex li tillikwida danni ċivili iżda danni għall-ksur ta' jeddijiet fundamentali, hi tal-fehma illi s-somma ta' għoxrin elf Ewro (€20,000) għandha titħallas lir-rikorrenti bħala kumpens pekunjarju.

Din il-Qorti tagħmel referenza wkoll għas-sentenza Henry Welborn Reale vs L-Avukat tal-Istat et, deċiża mill-Qorti Kostituzzjonali fit-23 ta' Novembru 2020, fejn il-Qorti qieset li d- danni non-pekunjarji kellhom ikunu fl-ammont ta' €9,000 kif

likwidatat mill-ewwel Qorti, li tissarraf fl-ammont ta' €500 għal kull sena li l-appellant sofra ksur tad-drittijiet fundamentali tiegħu.

Somma li qieset li hija korretta ikkonsidrati l-prassi tal- Qrati Maltin u l-Qorti Ewropea fuq dan il-punt.

Għaldaqstant, fid-dawl tas-suespost, din il-Qorti ser tevalwa d- danni non pekunjarji fl-ammont ta' €500 għal kull sena li r- rikorrenti, inkluż l-ante kawża tagħha, sofriet ksur tad-drittijiet fundamentali tagħha.

Tenut kont li l-konċessjoni enfitewtika skadiet fl-aħħar tas-sena 2011 u li sad-data tal-preżentata tal- kawża għaddew madwar seba' snin, il-kumpens għandu jkun ta' tlett elef u ħames mitt Ewro (€3,500).

Dwar l-effett li jibqghalu l-artikolu 12(2), fis-sentenza Josephine Borg Sillato et vs Prim Ministru et, tat-12 ta' Lulju 2019, il-Qorti Kostituzzjonali sahqet illi:

".....Qabel l-emendi li gew fis-sehh fis-sena 2018 kif spjegat fil-paragrafu segwenti, biex titwaqqaf din il-vjolazzjoni u jinghata rimedju li jixraq lill-atturi, l-ewwel Qorti ma seghetx ghamlet mod iehor hlief li tiddikjara li l-ligi ordinarja li fuqha jistriehu liema dikjarazzjoni tnehhi wkoll fl-istess waqt kull aspettativa legittima li jista' jkollhom l-istess intimati ghat-tharis tal- jedd taht l-Artikolu 8 tal-Konvenzjoni.

Izda Illum bl-emendi introdotti fil-Kap.158, senjatament l-Artikolu 12B ix-xenarju legali inbidel fis-sens li l-Att XXVII tas-sena 2018, applikabbli mill-10 ta' April 2018, jaghti rimedju lis-sidien li jressqu l-kaz taghhom quddiem il-Bord li Jirregola l-Kera li bis-sahha ta' dawk l-emendi l-funzjonijiet tieghu gew estizi bil-ghan li r-rapport bejn is-sid u l-inkwilin ikun aktar gust.

Fil-funzjonijiet tieghu, il-Bord issa ghandu is-setgha li jezamina l-kazijiet li jkollu quddiemu fid-dawl tal- principju tal-proporzjonalità bejn l-interessi tad-sidien u dawk tal-inkwilini, sahansitra ghandu s-setgha, dejjem fid- dawl tal-imsemmi principju, li jbiddel il-kondizzjonijiet tal- kirja sabiex jaghmilhom aktar xierqa.

Din il-Qorti illum ma tistax tinjora l-ezistenza ta' dan ir- rimedju moghti mill-ligi ordinarja, u ghalhekk fid-dawl ta'

dawn l-emendi l-aggravju in dizamina jitlef hafna mir- rilevanza tieghu in kwantu fl-ezami tal-proporzjonalità u wkoll tenut kont ta' dak li jghid l-Artikolu 12B dwar il-mezzi, l-Artikolu 12A, mid-data tal-10 ta' April 2018 kif ukoll mehud b'referenza ghall-Artikolu 12B, ma jistax jibqa' jinghad li fuq bazi generali hu vjolattiv tal-Kostituzzjoni u/jew tal- Konvenzjoni.

Naturalment, mill-aspett kostituzzjonali u konvenzjonali kull kaz ghandu jigi ezaminat fuq il-fatti specie tieghu wara d-decizjoni tal-imsemmi Bord.

Ghal dawn ir-ragunijiet, issib li t-tieni aggravju tal- intimat l-Avukat Generali mhuwiex gustifikat; fir-rigward tat-tieni aggravju tal-intimati [inkwilini], din il-Qorti tqis li fiz-zmien qabel ma dahal fis-sehh l-Artikolu 12B tal-Kap.158 fl-mori ta' dan l-appell dan l-aggravju tal-intimati Farrugia ma kienx gustifikat, izda illum bl-emendi fuq indikati is- sidien ghandhom rimedju ordinarju ghall-ilmenti taghhom u ghalhekk mhux il-kaz li l-Artikolu 12A jigi dikjarat aktar li huwa minghajr effett."

l-aktar riċenti

il-ġurisprudenza

tal-Qorti Isegwi Kostituzzjonali, mhuwiex aktar meħtieġ illi tiġi dikjarata l- inapplikabilità tal-artikolu 12 tal-Kap.

Lanqas ma jista' jingħad illi dan l-istess artikolu tal-liġi kif emendat permezz tal- Att XXIII tal-1979 qiegħed ta' bilfors iżomm lir-rikorrenti milli tirriprendi l-pussess tal-proprjetà tagħha għaliex illum il-ġurnata hemm proċedura appożita li tista' tindirizza l-ilmenti tagħha.

Dan aktar u aktar meta r-rikorrenti stess iddikjarat illi l-ilment tagħha huwa limitat għall-effetti tal-Att XXIII tal-1979 sal-31 ta' Diċembru 2018 u ċioè sa meta daħal fil-seħħ l-Att XXVII tal- 2018.

Għar-raġunijiet premessi, il-Qorti qiegħda taqta' u tiddeċiedi l- kawża billi filwaqt illi tiċħad l-eċċezzjonijiet tal-intimati, 1.

Tilqa' t-tieni talba billi tiddikjara li l-artikolu 12(2) tal- Ordinanza li Tneħħi l-Kontroll tad-Djar (Kap. 158 tal-Liġijiet ta' Malta) illeda d-drittijiet tar-rikorrenti għat-tgawdija tal- proprjetà tagħha 14/15 Middle Street, San Ġiljan b'entratura

Tilqa' l-ewwel talba;

oħra li ġġib l-isem 'Faith' b'aċċess minn Sqaq numru 1, Middle Street, San Ġiljan, bi vjolazzjoni tal-artikolu 37 tal- Kostituzzjoni ta' Malta u tal-ewwel artikolu tal-Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea għad-Drittijiet tal- Bniedem;

Tilqa' t-tielet talba billi tiddikjara li l-intimat Avukat tal-Istat għandu jikkumpensa lir-rikorrenti għal-leżjoni tad-drittijiet tagħha sal-31 ta' Diċembru 2018;

Tilqa' r-raba' talba u tillikwida dan il-kumpens fl-ammont ta' tlieta u għoxrin elf u ħames mitt Ewro (€23,500) rappreżentanti in kwantu għal għoxrin elf Ewro (€20,000) danni pekunjarji u in kwantu għal tlett elef u ħames mitt Ewro (€3,500) danni non pekunjarji;

Tilqa' l-ħames talba u tikkundanna lill-Avukat tal-Istat sabiex iħallas lir-rikorrenti s-somma hekk likwidata ta' tlieta u għoxrin elf u ħames mitt Ewro (€23,500).

L-ispejjeż tal-kawża jitħallsu mill-Avukat tal-Istat.